就像台灣股市裡的資深股民阿土伯一樣，美國也有阿土伯─卡普蘭，70年的投資經驗對他而言，就算股市落入熊市境地，仍可找到投資機會，此時，投資人必須先學習控制自己的恐慌。美國有70年投資經驗的資深散戶卡普蘭（Warren Kaplan）對投資股市有不少見解，就像台灣股市裡的阿土伯那樣。卡普蘭對於標準普爾500指數跟著那斯達克指數陷入技術性熊市後，引發市場恐慌而不以為然。成功投資人都有共通點對卡普蘭來說，就算股市落入熊市境地，仍然可以找到投資機會，因為股市指數再怎樣跌，也不會下跌至零！所以遇到股市大跌而令人愈來愈惶恐時，卡普蘭告訴投資人此時必須學會如何控制自己的恐慌。現年85歲的卡普蘭出身於紐約市的一個貧窮地區，但主要利用股票的配息來獲利，並嚴格遵守其賣出策略。在投資市場上，除了像股神巴菲特等少數人之外，幾乎沒有多少人是投資股票而成功一輩子。能做到這一點的人，各自有自己一套的投資方法與哲學。雖然說八仙過海各顯神通，但成功的投資人都有共通點，就是金融市場走勢愈令人恐懼時，他們愈能克服恐慌情緒並從中尋找投資機會。卡普蘭強調自己喜歡熊市，因為這樣才有機會撿便宜。像卡普蘭就透過貫徹其5大投資股市策略，度過一個又一個牛市與熊市而建立自己的財富。首先，第1個策略就是買進「股息貴族」（Dividend Aristocrats）。這種選股法就是專門挑選長期穩定配發股息，並不斷提高股息的公司。卡普蘭最愛買進會配息的股票，尤其是那些股息貴族。其選股條件是企業至少連續25年配發股息，而且股息殖利率至少是3%或4%。他的理由是，跟那些不配息而給管理高層鉅額薪資的企業相比，長期穩定配息企業的董事會了解其對股東的責任。穩定股息創造持續獲利因此部分大型科技股也是他喜歡的投資標的。包括IBM、思科、蘋果和微軟等科技巨擘至少7年都有增加配息，完全符合其選股標準。在買進1檔股票之前，他首先注意該股的本益比、股息與過去配息的紀錄。他希望所選的企業認真承諾持續提高配息。他所關心的不是近2～3年的配息狀況，而是在好幾年內的配息記錄，這才有意義。即使這樣，他只會放進觀察名單，然後耐心等待股價來到好買點時才進場。雖然好的買點比任何條件都重要，但他坦承何時出手往往是一大挑戰。因此，進場的操作是一開始先小量買進試水溫，然後再一點一點加碼。例如，與其一次買100張股價10元的股票，不如買進10張股價100元的股票。第2個操作策略是買進配息型ETF。其挑選的配息型ETF，都是投資研究公司晨星（Morningstar）評比在3顆到5顆星之間，像ProShares S&P 500等ETF就符合其要求。台灣阿土伯李金土在選股上，跟卡普蘭是英雄所見略同。阿土伯極注意企業歷年配息是否穩定。他專門長期投資，選擇10年內穩定配息，而近5年來平均股息殖利率高於5%的股票。對他來說，配息就是投資獲利的來源之一，穩定配息就等於穩定獲利。買進持有並非永不賣出第3個買進並持有，但卡普蘭強調並非買進後就永不賣出，這點跟許多投資人買進後就擺著不動的投資習性完全不同。他買進並持有的主要操作方式，就是在市場環境出現改變，跟其當初買進時的情況不同時就會選擇賣股。所謂的改變，包括管理層的異動、調降配息、技術型態轉弱、獲利表現下滑或股價被高估等各種因素。只要發生這些情況，他就可能降低持股或甚至賣掉全部持股。值得注意的是，管理層異動會成為卡普蘭賣股的原因之一，其實跟台灣阿土伯注重企業經營者品德非常類似。因為管理層出現異動，往往代表公司的治理方向跟過去不同。而且往往是企業經營挑到挑戰才會讓管理層出現異動。有異動後，公司能否有好表現就會成為不確定因素。第4個策略是賣出「掩護性買權」（covered call option）。這種操作是卡普蘭為自己那些用來配息的股票賣出「買權」。他的心法是，既賺權利金，又讓自己在設定的價位賣出持股。例如目前持股價位10元，買權的約定價為15元。當股價在約定時間內高於15元，就有執行買權的意義；若低於約定價，當然就沒有執行的價值。這種掩護性買權有優缺點，卡普蘭的操作是著眼於其優點，但其缺點是若股價漲不停，就會令賣出「買權」的投資人，只賺到預設好的約定價的價差，而痛失後的大漲行情。但對卡普蘭來說，這缺點並不算什麼。因為他了解自己持有的是長期穩定股息的股票，這些股票通常不是那種會飆漲的成長型股票。所以就算其買權被執行，代表股價高於約定價，但卡普蘭仍然高能在自己設定的價位賣股。小賺總比沒賺錢來得強卡普蘭強調這是其在投資股票生涯上，能維持不斷有收益的最有效方法。所以從來不會因賣股後，股價漲更高而難過。因為他已賺了一筆，接下來是等其拉回再買回來。即使買權沒有被執行，所賺的權利金並不多，但他仍甘之如飴。因為他的投資哲學是，哪怕是只賺蠅頭小利，總比什麼都沒賺到來得強！這種投資心態跟阿土伯如出一轍。阿土伯一直強調投資別貪心，千萬不要一直尋求買在最低，然後賣在最高的可能性，否則這只會令自己很痛苦而影響生活品質。也許台灣許多散戶在學會投資股票之前，應先給自己建立如此高的心理素質，才能快樂投資。第5個策略是熊市時持有現金部位要高於正常水準。熊市最大特點是價格愈跌愈低，現金夠多才有本錢去撿大量便宜貨。在熊市裡最重要的是有耐性，因為就是最惡劣的熊市，也不會令股市歸零，投資人必須學會控制自己的恐懼。★警語：以上為筆者研究觀察心得記錄，非任何形式之投資建議，投資前請獨立思考、審慎評估!【完整內容請見非凡商業周刊 2022/6/24 No.1307】想了解更多，詳洽02-27660800 或 請上「非凡優購」網站查詢

長期以來，新北市房市「前段班」，像是板橋區、中永和地區與新店區等…，其中新店區因擁有都更案、聯開案、重劃區等大型土地開發，加上環狀線、安坑輕軌等交通利多，房價居高不下，讓新店區房市比起板橋區、中永和地區更具想像空間。中信房屋華城加盟店店長李培誠表示，新北市新店區擁有像是正大尼龍廠「都更案」、小碧潭開發案、十四張站聯合開發案等「聯開案」、央北重劃區、五峰重劃區、裕隆城生活圈等「重劃區」，許多房市重大開發利多加持下，讓新店區房地產在新北市表現名列前茅。其中，最看好新店區的十四張生活圈、五峰重劃區、裕隆城生活圈等3區；此外，受惠輕軌交通與親民房價兩大利多的安坑區房市，補漲空間值得期待！十四張站聯開案    為全台最大捷運聯合開發案捷運十四張站聯合開發案，開發規模超過7個台北小巨蛋，將興建17棟30~40層高的大樓，規劃結合複合式的商辦、商場、智慧辦公室、水岸宅、住宅開發等規劃，未來完工後預計將可增加1.1萬人口與創造1.2萬個就業機會。李培誠店長表示，十四張站聯合開發案為全台最大捷運聯合開發案，擁有新北環狀線與安坑輕軌交會站的雙捷運優勢，快速道路15分鐘可直達信義計畫區、串聯雙北核心地區，十四張站聯合開發案周邊預售屋上看7字頭，中古屋落在5字頭。央北重劃區  「純住宅」居住品質佳  建商搶地插旗央北重劃區屬於是政府主導的區段徵收案，規劃為單純「純住宅」，少了商業區的喧鬧嘈雜，而只有住宅與公設，設置綠地、學校等公共設施，像是中央公園與國小預定地，良好居住品質環境是最大賣點！值得一提，央北重劃區的對外交通十分方便，國道三號、水源快速道路、環河快速道路，到台北市信義區最快只要15分鐘；到新店市區3分鐘、中和10分鐘、板橋15分鐘。此外，重劃區向西北走有十四張站，可搭乘環狀線；往東南走有小碧潭站，可搭乘小碧潭支線轉乘綠線直達臺北市。李培誠店長強調，央北重劃區是雙北市少有的精華地段，預估央北重劃區預售屋上看70多萬，中古屋6字頭。五峰重劃區  生活機能方便  新店第一個完成重劃區「五峰重劃區」位在新北市新店區核心地帶，距離捷運新店區公所站不到300公尺，走路僅需步行5分鐘，附近生活機能方便。不過，「五峰重劃區」規劃時程很早，不但成為新店第一個完成的重劃區，也是近幾年新店區房市最熱門的區域之一。五峰重劃區屬於以新店區公所站為中心的生活圈，除了松山新店捷運線，開車5分鐘能快速到達北二高、中山高，李培誠表示，五峰重劃區新屋上看80萬，而中古屋落在6字頭。裕隆城生活圈  2023年正式營運  周遭房市將受惠「裕隆城」生活圈周邊生活機能完整，鄰近七張捷運站、北二高、郵局、醫院，並串聯家樂福商圈，對面則是裕隆集團砸下2億元打造國際級都會生態公園，廣增綠地成為「都市之肺」目標，周邊生活機能佳，「裕隆城」生活圈目前成為新店房市最熱門區域之一。李培誠強調，新店裕隆城預計2023年上半年正式開幕營運，附近房市也將受惠，預估新屋上看8字頭，中古屋也有6字頭水準。新北捷運環狀線主要串聯新店區各捷運站，包括有大坪林捷運站、十四張捷運站、小碧潭站捷運站等，而在環狀線通車後，新店房市已經有上漲10%的水準，未來仍有機會緩漲，可特別留意裕隆城生活圈與央北重劃區。安坑區   輕軌交通與親民房價兩大利多中信房屋玫瑰加盟店店長楊逸強看好新店安坑地區房市擁有兩大優勢:一是安坑輕軌的交通利多；二是親民合宜的房價利多。而安坑地區的聯外道除了未來開通的安坑輕軌之外，主要還有安康路、祥和路及安一路等3條重要道路，現在開車前往信義商圈、敦南商圈、中永和上班，車程大多約在15~20分鐘可以抵達。安坑輕軌是安坑近年最重大的交通建設，將安坑各社區與環狀線十四張站相連，總共設置9站，數字越大越近新店市區，越小越近山區，如K9站就是環狀線的十四張站，然後沿著安和路、安忠街、安一路進入，像是K8新和國小站、K7陽光運動園區站、K6安康站、K5景文科大站、K4耕莘安康院區站、K3台北小城站、K2玫瑰中國城站、K1雙城站是過了玫瑰路為安坑輕軌線最後一站。楊逸強店長強調，輕軌預估在2022年底會通車，安坑房市未來仍有補漲2成的空間，靠近市中心的新屋可上看50萬元；中古屋約落在4字頭。中信房屋新北市新店區服務據點-----------------------------------------------新店安祥加盟店   02-22008000    新北市新店區安祥路101號新店華城加盟店   02-22123388    新北市新店區華城路18-1號新店玫瑰加盟店   02-22141111    新北市新店區如意街80號新店安民加盟店   02-22115522    新北市新店區安民街236號

夏天氣溫高、環境易悶熱，人體新陳代謝快、加速了血液循環，也使得心臟的做工量增加。中醫科醫師黃中瑀指出，從中醫的角度來說，汗為心液，過度流汗就 容易傷心、增加心的負荷；心又主神明，掌管著對外界的反應。也就是說，在夏天又悶又熱的環境裡，人容易疲勞、倦怠、頭暈等，再加上心的工作量增加，心又主神明，所以，人就容易暈眩不清、反應不靈敏。方法1、睡眠要充足夏天容易煩熱、煩躁、影響睡眠品質而睡眠不足、神智不清爽，且睡眠不足容易使中氣不足、通體不暢，而容易生病。因為心主神明，所以先要睡眠充足，讓身體得到適當的休息，才不會頭昏腦脹，而能神清氣爽、頭好壯壯。中醫認為，夏天最好晚睡（但晚上11點前必須上床睡覺）早起（早上5、6點就起床）。在古時候夏天很熱時，太早睡覺容易因悶熱無法入眠，晚點上床氣溫涼些，反而有助睡眠品質的提升。現在大家有了冷氣，不必擔心悶熱睡不著的問題，但仍需注意冷氣不要吹太多、溫度調節在 25～28℃就好，以免毛孔閉合、身體難以散熱，或甚至打亂了體溫調節中樞。夏天原本身體就容易呈現微微排汗的狀態，使新陳代謝增加，來加速排除身體產生的廢物，而不堆積在體內，因此冷氣開太強，反而使體內產 生的廢物難以排除。方法2、勿睡過多，早起運動雖然說睡眠充足對養心很重要，但也不建議因 為夏日炎炎正好眠，就睡太多。早起多運動，可以使身體新陳代謝變好，晚上更容易入眠，而提高睡眠品質；且早上起床後做些輕鬆的運動、散步等，可提高身體免疫、防禦外侵的能力，使氣血流暢，如此一來，整天的工作就會比較有精神、思緒也會比較清明。現代人很容易有「冷氣病」，中醫辯證論治，近年來常常在夏天開冬藥治療疾病。 因為很多人從酷熱的大太陽下進入強冷的冷氣房，立刻著涼中暑生病，所以，必須使用冬天用的大熱藥來排出體熱；冷氣病成了現代人的文明病，因此在夏天一定要適度的運動、讓體熱排出，身體才會健康。方法3、養心之外，也要顧脾胃隨著季節愈來愈熱，尤其到了梅雨、颱風季節，就得注意暑濕問題，暑易傷氣傷陰、濕易傷脾。夏天的食物很容易腐壞，因此在飲食上要注意新鮮衛生、食物煮熟少生食。此外，因為天夏天人體體溫比較高、腸溫也高，容易引起腸胃痙攣、腹痛、腹瀉等問題，所以，飲食以清淡為宜，不要過度增加腸胃的負擔。方法4、補充水分，加速病菌代謝夏日養心最擔心心氣不足，過度流汗容易導致電解質不平衡，引起心悸、血壓降低等而「傷心」，所以，水分的補充一定要足夠；且因為夏天容易潮濕、流汗、泌尿道感染等，體內的廢物產生也相對的比較多，充足的水分補充不但可幫助排除體內的病菌，也可加速排除體內產生的廢物。此外，若有輕微的中暑現象，可以運動飲料加熱水飲用，不但能發汗、補充電解質，又可退暑。方法5、補充蔬果，冰冷少食因為夏天的人體新陳代謝很快，必須攝取足夠的維生素、微量元素等，來幫助體內細胞的修復；而維生素及微量元素等營養成分的攝取，以蔬果的來源最好，對人體的幫助最大，當季的時令水果是最好吃又最有營養的，台灣夏天的當令水果很多，但有些較屬於冰冷的瓜果少吃，例如西瓜寒涼，所以最好不要晚上吃，因為晚上腸胃也要休息，寒涼的食物容易引起腸胃痙攣，導致腹痛發生；而腸胃較弱的人，鳳梨最好少吃一點。此外，夏天很多人都很喜歡吃冰，一吃冰就覺得消暑又涼快，但是冰淇淋、剉冰等冰品冷飲，易寒食傷胃，對腸胃系統的保養很不好，所以能少吃就盡量少吃。方法6、夏日養生，使志無怒因為夏天體內新陳代謝快、容易火氣大，所以，做事情要保持身心愉快、心情平和、情緒保持平靜、不要動輒煩惱或動怒，否則「逆之則傷心」，不論是功能上的心，或心理、思慮等，都可能受傷；若夏天未能好好照顧身體，到秋天就容易秋燥，容易有燥熱疾病產生。

案例：A、B、C、D、E等5人共有土地，應有部分各五分之一。A、B、C欲出售該土地，D、E不同意，且E因向F借款100萬元，以其應有部分設定抵押權給F。E屆期未償還借款，F向法院聲請查封E的應有部分五分之一。之後A、B、C將該土地以總價1000萬元出售給G，簽訂買賣契約書，通知優先承買權人D、E後，無人應買。試問：A、B、C可否依土地法第34條之1規定，將整筆土地移轉給G？如果可以，是否應按E的應有部分清償其對價？解析：一、查封後還可以過戶嗎？原則上，不動產只要被查封登記，或者假扣押、假處分等限制登記，就無法再辦理所有權移轉登記。但土地登記規則第141條第1項有例外規定：「土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者，不在此限：……四、其他無礙禁止處分之登記。」何謂「無礙禁止處分之登記」？例如甲的土地被查封登記，聲請人是債權人乙，乙的請求權是借款債權。假設甲的土地可以辦理所有權移轉登記給丙，則乙無法對丙主張借款債權，乙的執行名義效力也不及於丙（丙不在既判力範圍），自然不能在過戶後繼續執行丙名下的財產；即便繼續執行，丙也可以提起第三人異議之訴。在這種情形下，甲、丙之間的所有權移轉登記，就屬於「妨礙禁止處分之登記」，不符合上述土地登記規則第141條的例外規定。但本題情形不同，E的五分之一應有部分設定抵押權給F，擔保F的100萬元債權，即使將土地全部過戶給G，仍不影響F的抵押權，有可能被認定為「無礙禁止處分之登記」，允許辦理所有權移轉登記。土地法第34條之1執行要點第8點第（六）款：「他共有人之應有部分經限制登記者，應依下列規定辦理：1.他共有人之應有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記者，登記機關應依土地登記規則第141條規定徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記情形，無礙執行效果者，應予受理登記，並將原查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始清算程序事項予以轉載，登記完畢後通知原囑託或裁定機關及債權人；有礙執行效果者，應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。」依上述規定，A、B、C可以送件申請土地所有權移轉登記，但地政事務所會徵詢法院，如果法院回覆該過戶會妨礙禁止處分，不符合土地登記規則第141條第1項第4款的例外規定，地政事務所會駁回本件移轉登記之申請。二、可否僅處分未查封的應有部分？既然E的五分之一被查封，A、B、C可否以多數決處分其他應有部分五分之四？答案是否定的。土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」可見共有人多數決僅限於「共有土地或建築改良物」的處分、變更及設定，換言之，只有在處分整筆土地的情形下才適用，不包括於「應有部分」的處分，因此五分之四的應有部分仍須由各共有人自行處分，不可越俎代庖。三、如何處理應有部分之查封？如果法院回覆「無礙執行效果」，地政事務所就可以將整筆土地移轉登記給G。但是原來的查封登記還在（轉載），F仍可繼續對該土地1/5應有部分進行拍賣。因此對G而言，形同負擔E對F的100萬元債務，可以主張抵銷。民法第334條第1項：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」G以其價金債務中的100萬元抵銷E對G的100萬元償還債務，換言之，G只須支付價金900萬元，於所有權移轉後，G再與F協商代清償並塗銷查封及抵押權設定。站在F的立場，即使勉強拍賣五分之一應有部分，最終拍定價格可能過低，未必能夠完全滿足債權，通常也會接受G的代清償並辦理塗銷登記。四、E可否依其應有部分取得對價？A、B、C是否須在過戶前，將買賣總價按E的應有部分五分之一，即支付200萬元給E？土地法第34條之1第3項規定：「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」本題E原本應得之對價為200萬元，但因為其應有部分有設定及查封，遭買方G抵銷100萬元，因此，A、B、C只需支付E「應得之對價」100萬元即可。

曾經有個城市，為了迎接重要慶典的到來，在市政府的前面擺了許多的盆栽，希望盛開的花朵能夠彰顯這一天的特殊與偉大，沒有想到，一個晚上過去，這些精緻漂亮的盆栽全被路過的老百姓搬回家了，市政府無奈之下，又緊急採購了一批盆栽，只是沒有想到，隔一晚這些盆栽又不逸而飛了。市裡的高層領導十分懊惱，認為這個城市的市民實在是素質太低，無可救藥！一個月後，這個城市又發生了另外一件事，一位女士去銀行取款，在離開銀行後被二派搶匪盯上，他們跟隨著婦人的腳步，等待著出手的機會，就在一個路口他們下手了，瘋狂地拉扯婦人的包包，包包被扯破了，露出了十多萬的鈔票，婦人驚恐地尖叫。在搶奪的瞬間，錢掉到了地上，這時剛巧刮來一陣強風，將鈔票吹向了天際，錢就像爆竹般在天空炸開，搶匪看已無機會，只能趁機逃跑。這位婦人坐在地上，看到散落在各地的紙幣，不禁放聲大哭，而四周的路人也蜂擁而上，興奮地撿拾地上的鈔票。這時有一位男士將拾獲的紙鈔遞給了這位驚慌失措的婦人，然後越來越多的人將撿到旳錢送到婦人面前，婦人不斷地點頭稱謝。最後經過清點，少了幾百元，少的原因可能是被風刮到了一個不容易發現的角落，或是掉到下水道的溝渠裡了。路過的民眾並沒有將這些撿到的錢據為己有，這一點又顯示了這個城市人民品德的高貴！到底是什麼原因，讓同樣的人民有迥然不同的表現呢？其實人們都有一種「從眾心理」，在心理學裡也有一種破窗效應，當第一個人用石頭把窗戶敲破了，後面的人也會群起效尤，反正又不是只有我一個人做。就像第一個故事中，老百姓把盆栽搬回家一樣，更因為這是公家的非私人財產，當第一個人拿了，後面的人看到沒事，就會有著不拿反而會吃虧的心理，接下來就如洪水之勢，一發不可收拾。第二個故事就是從眾效應發生在人的善意與善行中非常好的例子，第一個撿到錢的人自覺的把錢還給了婦人，旁邊的人看到後，接收到了，就會抑制住自己的貪念，因為有更多旁邊的人在看著，在良心的驅使下也主動地把將錢還給了婦人，於是成為了這座城市人民素質的佳話，當然這也會讓這城市的領導人有了良好的政績，代表對人民教化有方。所以，這第一個人很重要，一座城市有好人也有壞人，如果好人與壞人比賽拔河，誰會贏？答案很簡單，人多的會贏。而且排頭很重要，排頭的不使盡全力，後面人的腳步亦會被拉動。試著在你所居住的城市做一個善良的排頭，因為你的身後有許多陌生人在看，你的作為會引導出他們的善與惡，他們的善與惡會影響一件事情的結果，甚至形成了這座城市的文化風格。依著自己的道德與良心，勇敢的去做這第一個人，這座城市將因為你而更加温暖！

國外旅行可望開放在即，後疫情時代當人們必須與Covid-19 病毒共存的狀態下，未來的旅遊形式，將會跟以往大大不同。歐美各國逐漸在放寬旅遊的限制，不僅促使歐洲當地的旅遊盛況，也讓身在台灣的我們相當期待久違的出國飛行。連鄰近的日本對於觀光客也在有條件的狀況下開放前往，預期可出國旅遊後，將會是以自由行或迷你小團的方式居多，事先規劃好，會更方便安排疫後旅遊。歐洲自由行-迷你小團現在前往歐洲旅行，你有更不一樣的選擇。類似團體行程又比團體更有彈性的『迷你小團』讓你不必擔心語言上的隔閡或是擔心團體須要達到成團人數才能出發，不必等來等去，兩人成行、四人成行是更快速出國旅遊的方式。小團僅需要2-6人就能成行，志同好友，說走就走! 可利用「【輕奢旅行】義式情懷10天」全程採用賓士舒適九人座車及中文司機兼導遊的服務，輕鬆暢遊義大利。歐洲保證出發-酷遊巴士歐洲目前很流行的Europamundo酷遊巴士，是JTB 集團旗下的一家公司，該集團是亞洲最大的旅遊觀光公司。巴士上可以看到來自世界各地的旅人，不僅有熱門旅遊景點，還可以認識和你有相同旅遊計畫的新朋友們。 Europamundo每年接待超過15萬旅客，共提供1,060條西班牙語導覽行程，300條英語導覽行程以及76條中文導覽行程。因為僅能透過旅行社販售，所以可以安排中文ESCORT，讓你沒有語言溝通的困擾，且保證出發從不取消發團，行程會包含接機、市區3-4星飯店、大巴車、景點門票 導遊、早餐以及夜間接送服務。讓你在旅途中保有自由行的靈活度，同時也享有團體行程的同伴一起分享美景、美食。推薦「伊比利半島全覽12天」、「絢麗法國全覽13天」、「北歐四國全覽10天」。歐洲河輪之旅相對於郵輪，台灣人對於河輪之旅是相對陌生的，其實兩者之間有其共通點，但所旅遊的地點卻又截然不同。共通點：住宿地點都在船上，不須天天換旅館，省卻整理行李的麻煩。都是利用晚上睡眠時間航行到下一個目的地，節省白天的行車時間。早、晚餐食均在船上使用，確保飲食標準。不同點：遊輪旅遊都是造訪大城市或臨港都市，無法深入歐洲內陸小鎮。歐洲河輪停靠點均為萊茵河或多瑙河旁的小鎮，可輕鬆的造訪中古世紀城堡古蹟，深入小鎮旅遊，體驗當地風情。河輪因船體限制，載客人數不像大型遊輪之眾多，因此在河輪上不論用餐或娛樂都可感覺到另一份的悠閒，可充分得到休息。後疫情時代，人少的河輪不失為另一種旅遊歐洲的方式，河輪能更深入特定地區，歐洲河輪更以貫穿歐陸心臟地帶的大河為主要航線，沿著水岸悠然漫遊，深入程度與海上遊輪截然不同。寰宇河輪以高品質的服務及獨特的風格，被譽為全球最優秀的頂級河輪品牌之一！旗下每艘河船皆如同高雅的精品飯店，內部裝璜設計營造頂級華麗的風格，並以最高標準的服務水準，提供旅客六星級的服務享受，傳遞頂級河輪的概念。河輪上的美食是行程中重要的一環，由於每天都靠岸，大廚可到岸上市場挑選最新鮮的食材回到船上準備給每位貴賓享用。在Uniworld上的專業廚師都是精心挑選，不乏於米其林星級餐廳工作過，所做出的料理均富有當地色彩，餐食中，已包含葡萄美酒，您可盡情享受美食。

每天都會在自己的頻號「郭騰尹的幸福天空」裡分享一段人生的感悟，近一年下來也有了不少讀者或是觀眾，他們也會留言給我，問我一些在工作或是家庭上所碰到的問題。有一天我同時收到兩位女士的留言，而其內容十分相似，她們都聽了我在直播課的一段話：要找到自己的特長，要找到人生中最重要的一件事。而這二位女士都都近五十歲了，工作十分穩定，但是找不到自己的價值，不了解自己的性格，也從來沒有夢想，說不出人生有什麼是重要的，而在線上聽課時，聽了世界的變化，感受到了科技與互聯網技術的突破，而自己所處的行業要賺錢越來越難，卻不知該何去何從，不知如何應變或是要趁此轉身，再想到中年轉業的風險，體力與精力也跟不上，若再加上上有需要侍奉的雙親以及令人擔心的孩子，這二位女士像是陷入了泥沼，動彈不得卻又更感覺到越陷越深。人這一天，最怕的一件事是把自己給弄丟了，一個女人走入婚姻，組建了家庭，一種傳統對女性的要求一條條的加在自己身上，要做一個好媳婦、好妻子、好媽媽，所有的好都以讓他人滿意為原則，長久的忍讓與配合，個性被磨平了，喜好消失了，全心全意的付出，卻忘了愛自己。想要改變，周遭卻又都是負能量的訊息，自己似乎已經和社會脫節，沒有朋友、沒有資源，難道就這樣過完一生嗎？看完她們的留言，我鼓勵她們學習不能中斷，試著在小組回顧時多說說自己的想法，我相信這是一個安全與平等的學習環境，我們會彼此互相尊重，若吸收到一些新的觀念及想法，可以像海綿一般的吸收，若能在聽完別人分享後加上自己的感悟，然後勇敢地表達出來，一定會感受到自尊與自信在慢慢滋長，這是愛自己的第一步。第二步，要去做一件自己想去做卻一直沒有去做的事情，例如：讀一本書，去養成一種運動的習慣，如瑜珈、慢跑、打太極等。人是有惰性的，而運動不只是對身體的鍛鍊，當我們戰勝偷懶的念頭時，腦內分泌的多巴胺會讓你有愉悅感和成就感，這些小成功會讓我們更有勇氣去改變現狀。第三步，要讓自己不去做一些事，例如：不再去吃一些不健康的食品，不讓自己一吃完飯洗完碗就窩在沙發上，不去追劇到隔日天亮，不讓自己每天蓬頭垢面。這時你會發現一個人的眼神與氣色都會不同，一個新的形象將會重新佇立在人們的面前。這時人生該放下什麼？該追尋什麼？該重視什麼？這些答案會自然在心中浮現，我們真的看到了一個全新的自己，而這一切都是從「愛自己」開始的。最後就用一段文字送給大家：「寵愛自己，學會自己獨立，好好愛自己，在孤獨的時候，給自己安慰，在寂寞的時候，給自己温暖，我們要接受不完美的自己，只有完全地接受了自己，去愛自己，你才能夠不斷地完善與提高自己。」

【圖文/中信房屋研展室】受國內環境整體影響，不動產5月份交易量持續收黑。根據中信房屋統計，5月不動產交易件數較上月衰退23.9%，對比去年同期亦下滑2.3%。不過中信房屋認為，隨著上半年進入尾聲，業績也將進入衝刺階段，6月份交易動能依然可期。本月份台北市月減27.2%、新北市月減27.5%、桃園市月減21.1%、台中市月減21.2%、台南市月減36.1%、高雄市月減17.8%。與去年4月相比，台北市年減13.5%、新北市年增8.9%、桃園市年增19.1%、台中市年減17.6%、台南市年減9.3%、高雄市年減30%。房市度小月 市況飄下五月雪不動產近月受疫情、經濟、政策等因素影響，交易量進入度小月，連續走出量減格局。中信房屋總經理張世宗表示，5月份受到國內確診人數大幅飆升的影響，不僅大幅降低民眾看屋意願、預約看屋人數呈現下滑，連帶讓帶看及買賣成交等實體活動有遞延或觀望的現象。除了疫情風險，升息、高通膨與高房價的問題，也是讓買方裹足不前的原因，再加上目前央行對房貸族祭出選擇性信用管制政策，放款條件趨於嚴格，更打消部分購屋人的意願。種種情勢，都讓本月不動產市況飄出五月雪，不動產交投轉為清淡。上半年業績結算依舊可期不過中信房屋發現，雖然目前市場交易件數量減，但交易金額卻不減反增，通膨所導致的物價上漲，確實也拉抬了不動產的交易金額，而且多數是反映在土地、商用及高總價物件之上。張世宗認為，雖然不動產交易總額未見衰退，但對業者而言，交易量維持平穩，才是維繫從業人員生存的根基。目前交易量已連續數月走低，但若6月央行升息態度轉向溫和，國內疫情也趨於和緩，那麼預估將能為6月不動產交易帶來不小的動能，上半年績效依然可期。