摺疊出不同空間層次, 讓居家生活更便利舒適
2025-05-30
本案業主是對生活有明確規劃的新婚夫妻,平日有閱讀習慣,男屋主白天獨自在家的時間較多。設計團隊透過櫃體配置與兩道摺疊門,摺疊出不同的空間層次,為屋主打造了一個明亮、獨立且環保的工作區,讓每個角落都輕鬆到達,實現了便利舒適的居家設計。Project Data地點:台灣.新北市林口坪數:23坪格局:兩房、客廳、餐廳、閱讀工作空間(彈性隔間)建材:鋼刷木皮、超耐磨木地板、噴砂玻璃、茶玻、松木實木板、蜂巢簾▲1. 這間23坪的日式侘寂風住宅,夫妻兩人希望擁有更寬敞的公共區域,並且注重節能與舒適,力求在家中無論在哪個角落,都不需繞大圈,隨時都能輕鬆放鬆閱讀,達到身心的放鬆與舒適。2. 原來三房格局,打開一間房間,作為閱讀區與公領域空間的延伸,將大面窗景的採光引入,放大空間的舒適感,並使動線更靈活。隨著世界變化的腳步越來越快,網路的普及使人們每天都置身於資訊的洪流中,對於家的設計需求也漸漸回歸簡單與質樸,並希望在緊繃的生活中留下一些彈性空間。禾光室內裝修設計有限公司設計師羅孝立表示,本案屋主是一對新婚夫妻,兩人都是醫生,工作壓力強度高,因此設計師以白色、淺色及淺色木質調為主,勾勒出日式侘寂美學中的寧靜與平和氛圍。這間23坪的住家,原建商規劃的三房格局不僅限制了公領域的安排,還增加了一道過渡走廊,阻礙了自然光的進入,降低整體的使用效率。屋主選擇保留兩間房並改動第三房的格局,拓展公領域並串聯起客廳與廚房,形成更靈活的回字型動線。以使用模式自然形成無形隔間,使得原本僅能單一使用的房間,變成書房、家人共讀區、餐廳,甚至成為親友來訪時的交誼空間,讓人與空間之間的互動更為流暢。平日裡,男屋主單獨在家工作或閱讀,設計師利用兩道摺疊門打造了一個獨立的小書房,既能提高冷氣效能又省電環保。摺疊門選用了透光的玻璃材質,充分發揮大面窗景與自然採光優勢,並在下半部採用毛玻璃,有效遮擋了工作桌上的雜亂。主臥與其他空間的牆面重新拉整,去除畸零空間,並量身打造一整面書櫃,為屋主提供充足的書籍收納空間。與客廳相交的牆面則以機電櫃和餐廚櫃取代,並未完全封閉上方,讓空氣流通更加順暢,進一步提升冷房效能。理性計算呈現摺疊門的美學與實用價值摺疊門因需頻繁開闔,設計的首要重點在於操作便利與實用性,再加上需融入日式侘寂風格與生活美學,因此在設計細節上得仔細計算。摺疊門可完全收納至一側,營造開闊且連貫的視野,盡享完整的景觀感受。因此,設計師在構思彈性隔間設計時,確定摺疊門的門片數量時,並非隨意決定,而是透過精準的計算。門片數需為2的倍數,每片門寬則需相等,單片門寬最佳尺寸不超過90公分,以避免太寬或太窄影響使用便利性。此外,門把的安裝位置也需仔細規劃,既能方便施力,又不影響整體美觀與收納功能,確保實用性與設計感兼具。摺疊門片的耐用度與安全性方面,此案以8公釐強化玻璃為主,具備更高的冷熱耐受力與抗衝擊性,不易因意外撞擊而碎裂造成傷害。同時,五金配件是確保摺疊門耐用性的關鍵,特別採用義大利製與西班牙製緩衝吊輪,每片門可承重達80公斤,保障長期使用穩定性。至於在摺疊門呈現的美學巧思上,設計師將上軌道精準對齊櫃體高度,使摺疊門在閉合收納時,與櫃體無縫結合,展現簡潔俐落的視覺效果。此設計不僅強調空間的統一感,也兼顧功能性與美感的平衡。▲1.拆實牆改以摺疊門重塑流暢動線原本這間房間若不調整格局,設為書房時,從客廳到書房需繞行一圈,且房間正處於廚房與公領域區域的動線上,生活起居略顯不便。於是設計團隊透過拆除固定牆面,改以摺疊門重新定義隔間,不僅大幅提升空間使用坪效,所衍生出的回字動線設計,使得生活動線更加流暢自然,帶來更便捷與靈活的居住體驗。▲2.摺疊門優化小空間,提升冷房效能工作書房只需要一張桌椅,過大的房間空間容易讓人感到空曠,而固定隔間則可能帶來壓迫感。運用木作玻璃摺疊門,不僅能在需要集中工作的時候,創造出一個專注的小空間,玻璃清透、輕盈的材質也能避免讓空間感過於沉重,並有效提升冷房效果,讓居住環境既舒適又實用。▲3.定期清潔五金,延伸使用壽命因摺疊門安裝了緩衝吊輪,門在推動至定位時會自動慢慢復位,使用時無需過度用力反,力反過大反而可能有損五金配件。現今軌道和吊輪的設計更加纖細,不僅減少了清潔負擔,也提升了維修的便利性。設計師提醒只需在軌道末端預留小段維修孔,即可輕鬆進行吊輪的拆卸與保養,為日常使用提供更多便利與安全保障。此外,定期以吸塵器清潔軌道灰塵、用吹風機清潔滑輪所沾附的粉塵,以延長使用壽命。▲4.玻璃與木作融入整體空間風格整體空間基底樸實簡約,約七至八成的白色基調,搭配淺色或大地色系,未來加入各種顏色或風格的家具與軟裝,皆能和諧融合,毫不突兀。木紋質地為空間增添細緻與溫暖感;毛玻璃設計的門板高度適中,正好高於工作桌,當忙碌中突有客人來訪、來不及整理時,輕拉門片即可遮掩,維持隱私與整潔。
房地合一成大型、專業投資團隊新曙光?自住族進場手腳要快!
2015-12-11
【文 / Acer.L】房地合一稅的成本費用認列原則根據財政部表示,房地交易所得的計算,是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額;包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等,都可當做成本扣除;另外,仲介費 、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。但財政部強調,取得房屋所有權後,繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息,不能列為費用減除。此外,納稅人列報成本及費用,都必須提出相關證明,如果無法提示證明文件,稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。所以,根據上述課稅原則,若能明確地將成本費用列入扣除,實際上課徵的所得稅費用,有可能比奢侈稅依總價課徵10%~15% 的稅額來得輕,其關鍵在於如何將成本費用有效列舉,或是透過合法的手段來節省稅費,若能如此,待明年房地合一稅實施,預計投資型客戶的曙光將重新出現。個人與法人獲利與課稅案例以個人而言,可列舉有開發票之相關費用,如裝潢修繕費用或仲介費用等,都能列舉扣除;而法人可節稅的方式又更靈活了,假設一個專業的投資團隊名下有三間公司法人A、B、C,今天有一不動產標的透過A 公司的名義以新台幣1000 萬元購入,然後請B 公司來裝潢花費了300萬並開立發票,後續A 公司再將這掛有三百萬裝潢發票的標的,以1500 萬過戶給C,最後C 再委請仲介以1590 萬元( 仲介費1500 萬*6%=90萬) 賣給自住客,在房地合一稅的架構下可以獲利多少? 並且需課多少稅?計 算--A 法人名義1 所得稅基:1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-300 萬( 裝潢費)-1000萬( 購入價)=200 萬( 課稅額)法人稅率為17%,所以所得稅費:200 萬*17%=34 萬。2 實際獲利:因裝潢發票開立了300 萬,但假設實際進貨材料及人工成本約三成為100 萬;而開立發票的營業稅為5%:300 萬*5%=15 萬。所以,法人實際獲利為:1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-15 萬( 發票營業稅)-34 萬( 所得稅費17%)-1000 萬( 購入價)= 351 萬( 獲利金額)B 若以個人名義則實際獲利為1 所得稅基:1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-1000 萬( 購入價)=400 萬( 課稅額)個人稅率為45%( 一年內出售),所以所得稅費:400萬*45%=180 萬。2 實際獲利:費用為實際裝潢費了100 萬,仲介費90 萬所以,個人實際獲利為:1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-180 萬( 所得稅費45%)-1000 萬( 購入價)= 220 萬( 獲利金額)比較:若以個人名義購買不動產,一年以內出售課所得稅額的45%,而法人的所得稅額為17%,法人比個人在稅務上擁有更多節稅空間,在上述個案下,法人實際獲利為351 萬,個人則為220 萬,所以在短期投資買賣上,法人擁有更彈性地節稅方案。快速結論綜合以上,2016 年後,當房地合一稅開始實施後,專業的資產管理公司或投資客集團在稅務上,比一般個人戶擁有更多的節稅方案來避稅,所以隨著奢侈稅的落日,房地合一稅上路後,以短期買賣而言,法人有更多的節稅空間,而個人則需拉長持有期間,等稅率降低才能出售,相比之下個人戶的節稅方案較少。換句話說,待房地合一稅實施,過去個人戶短期投資房地產買低賣高情況將不易見,這一塊會成為大型資產管理公司所籌組專業投資團隊之戰場,屆時可能會搜刮市場上的低價物件包裝後再以較高價格釋出。個人戶應趁這波房地產不景氣下,進場尋找優質物件,否則房地合一稅後將更無機會跟專業投資團隊來拚搏,現在若有好物件應立即進場。< 提醒> 民眾如果為了炒房而「虛設行號」,遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責,可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。此外,稅務機關亦可依稅捐稽徵法第41條移送法辦,可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6 萬元以下罰金;法人虛開發票遭國稅局查出亦可能遭到罰款,勿以身試法。
買房難 賣房也不容易?!
2015-11-25
不要當雷神屋!  速速成交有撇步    房市近期交易冷清,總是看的人多出手的少,大家都還在觀望,市場呈現一種「敵不動,我不動」的局面。買賣雙方的關係就像跳恰恰,一來一往,你進我退,總還是可以找到彼此覺得最完美的定格Ending Pose,就怕雙方僵滯原地,誰也不讓,這生意就做不下去了,導致目前台灣房市去化的時間全面拉長,如總價超過2500萬的物件,需要至少3個月才能順利去化。    根據房仲業統計顯示,目前台北市總價500萬以下的物件,平均只需要50天就能順利去化,500萬~1000萬的物件,則需多出36天的去化時間,平均約86天才能順利完成交易。 但若將總價拉高到2500萬至3000萬的價格區間,可發現平均流通天數暴增至121天,3000萬以上的房屋更要140天,成功去化至少費時超過3~4個月,但對要處理資產的屋主來說,時間就是金錢,房子可不希望慢慢賣!哪些情況會讓多數的買方覺得這間房可能是心目中的「雷神」呢…第一雷:價格過度偏離市場行情    如果物件本身開價脫離實價登錄行情,易讓買方認為售價是否水灌得比較多一些,就會形成更大的價格認知落差;房仲業者建議賣方開價以實價登錄多1~2成為佳,保有讓買方殺價的空間,也不會偏離自己理想價格過多。 第二雷:總價高一點,時間就長一點    若物件不是現在主流的小坪數、低總價,也會增加物件的流通時間,以市面上主流的20~40坪物件為例,可推得目前以2房、2+1的房型較受青睞,大坪數的物件受到總價影響,口袋較淺的自住客接手能力較差,無法吸引首購族或青年購屋族群,只好等待口袋深一點又有緣的買主了。第三雷:有無法一見鍾情的因素    倘若屋主仍居住在待售物件中,或者有飼養寵物,也會影響買方的交易意願,除了家具可能縮小視覺面積外,體味重的寵物,氣味流通在房子裡,也容易讓買方退避三舍,或是屋內雜亂擁擠,第一眼印象就大打折扣,這些因素都會影響買方出手意願。不過,有些屋主或仲介為了加快銷售速度,特意請來專業居家佈置公司,為房子打造有如家的氛圍,討好看屋的消費者,通常有經過精心佈置的物件,比沒有佈置的,成交機率高將近三倍!    所以想讓房子快速、順利賣出,該做的準備也是一樣不能少,不是只有買房的人需要認真做功課,屋主想賣個好價錢,也可以從買房子的角度來下點工夫唷!比實價登錄平均還便宜的物件,請在此立即搜尋>>http://www.cthouse.com.tw/event/103/cheap/文  by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令圖片來源:https://unsplash.com/photos/revxuIor0nY
進場訊號明確,購屋族要提早準備,爭站下波好位置
2015-11-12
【文 / 研究發展室】 綜合中信房屋第三季宅指數調查,以及抽樣旗下加盟店對〈房地合一稅〉 後的市場即時反應調查,交叉比對發現,多數民眾與加盟店認為此波房價修正可望在明年落底,而1-2年內有購屋計畫的受訪者也回升了3.2%,時間上與房價落底的預測符合。     落底不一定谷底反彈,購屋人提早進場準備才能爭取下一波好位置 中信房屋副總劉天仁針對買賣移轉棟數變化的預測,也直指2016 年將是探底格局。劉天仁說,今年度移轉棟數動態預估落在25.5 萬與27.5 萬之間,即使25.5 萬跌破2001 年的259,491 ,決戰點仍將端看2016 年的移轉棟數。然而,劉天仁提醒,落底不代表谷底反彈,如果是U 型谷底,要等待多久才會反彈,是一個變數;現在對市場的預期是在2016 年落底,對購屋人而言反而是進場看屋的一個明確的訊號,因為房地產永遠是看下一波,下一波才是決定房價漲跌的關鍵,如何爭取下一波可以站在比較好的位置,為手中的物件開創更好的未來時代,才是正確的購屋思維。     多多看屋 為“好緣份”增加積分 尤其這次調查,民眾對不動產抗跌保值的信心回升(27.7%),以0.1 % 領先積極走升的「保留現金」(27.6%),仍為抗跌保值第1 名。而且有購屋計畫的首購族,意願創下歷年新高,但是首購族缺乏買屋經驗,補強的做法就是把握機會,「早起的鳥兒有蟲吃」,提早進場,多多看屋,增加自己對房屋的認識,就像是遊戲中的積分,多看屋就是多幫自己增加積分,培養看屋的眼光,才不會人云亦云,才有本事挑到「有未來」的房地產;也像是女孩子挑選另一半的原則,如果這個對象有上進心、人品值得信賴,就算現在只是個默默無聞的小上班族,也能夠放心讓人依靠,因為他有能力開創美好的未來。根據代銷業者統計,9 月上旬預售現場看屋人數約成長20 %,代表市場對於房地產仍是有需求的,這些進場看屋的人就是早起的鳥兒,或許已經找到蟲兒吃了。     Less is more, 少賺為贏 賣方可趁機整理手上物件 預計2016 年落底對賣方也是一個明確的訊號,手上有一間以上房地產的持有者,可趁機整理手上物件。劉天仁副總說,賣屋如同嫁女兒,現在市場上有那麼多人要嫁女兒,但是買方心態是『給我低價,其餘免談』 ,再加上首購族的購屋價位與上一季相比,下跌102 萬元,如果目標是要把女兒嫁出去,那就不必太堅持價格,甚至多準備一些嫁妝,才能夠為房子找到適合的對象「嫁」出去。   值得留意的未來趨勢>> ‍中小坪數物件躍為主流‍ 中信房屋指出,今年8 月的全台平均家戶人口數與2000 年的3.33 人相比,平均每戶減少了0.55 人至2.78人。再加上新世代觀念出現轉變,單身族、頂客族(雙薪水、無子女)越來越多,使得出生率下降,造成台灣平均家戶人口數持續減少,低總價的中小坪數住宅將成為台灣購屋需求的主流。劉天仁補充,未來在平均家戶人口數逐年下滑,以及政府課徵豪宅稅、囤房稅造成持有房屋稅負增加的情況下,未來建商推案也勢必以低總價的中小坪數物件為主。   房貸限縮鬆綁,有助買氣回溫 宅指數的調查數據中,有65%的民眾希望貸款成數能在八成以上,需要銀行支持才買得起房子,顯示房貸對於絕大部分民眾來說是不可或缺的。劉天仁指出,央行近期已無預警放寬不動產信用管制措施,北台灣6 個行政區的房貨成數被放寬,而且針對豪宅、法人購置住宅及第三戶房貸的最高成數,由5成提高為6 成,讓民眾有更高的購屋能力進入房地產市場,有助買氣回溫。  
「存錢、殺價、背房貸」 買房原來是種藝術
2015-11-09
擁有好負債 總比兩手空空來的好~~~常說買房看機運,其實更需要看天份,到底有沒有能力為自己買下一間房,就看你對買房這門藝術的悟性高不高了!買房第一要點 — 頭期款    想買什麼樣的房子,到底該不該這時候進場,想了一堆問題後,最核心的問題就是—頭期款夠不夠?! 有錢好說話,沒錢要多說話,多跟親朋好友聊聊自己買房的理想,多多請益有買房經驗的人,從中找機會、找資源。如果有買房的打算,到底該找什麼樣的物件,除了考量自己的需求外,到底有多少頭期款以及每月的還款能力,是重要的關鍵。    該如何湊足頭期款,除了存款外,親屬借貸或合會都是可參考運用的方法。以目前薪水普遍不高的情況下,想要累積一筆頭期款並不容易,但自己存又是個天荒地老,跟父母或親友借貸或許是通往買房夢想的最佳捷徑!千萬別認為這樣靠爸靠媽會引人非議,因為你是「借」不是「拿」,中間是存在著借貸還款的關係,只要有借有還,也算是憑自身力量買房!    只是要注意父母兩人的免稅贈與金額每年各220萬元,如果是一次性提供大筆金額,就需改為向父母借貸,除了借據外,父母的戶頭要有利息匯入的紀錄,作為借貸的相關佐證,以免日後稽查被追繳贈與稅。殺價有Sense  賣方喊Yes    今年低迷的房市由賣方市場轉變為買方市場,大家都在看屋、都在觀望,遲遲不肯出手就怕自己沒買到低點。但我們永遠不知道房子什麼時候會漲到最高點,跌到最低點,所以平時也要常上網看看實價登錄,了解區域內房市的價格大約的落點。    不過,近期電視名嘴紛紛喊出實價登錄打七折,易讓買方對於價格產生迷思,而買賣雙方只要出現價格認知過大的差距,通常很難有機會成交。目前房市已進入盤整階段,整體房價確實已下修情況,但是降價幅度因區域與物件條件的有所不同,出價前除了要評估自己的能力外,出價的落點也格外重要。要找的自己非常喜歡的物件並不簡單,如果真的找到了,可與房仲先就出價部分討論,勿一昧的先砍七折,因為真的擁有好物件的屋主看到這種沒sense砍價方式,根本不會繼續談,別等到房價回檔,才發現自己不僅錯過好物件也好錯過好時機。建議出價時可先大概以九折作為依據,最後再與屋主進行拉鋸、議價,以利談到合理價錢並成交。好的負債 讓買房成為人生的成就    無論景氣好壞,多數專家還是建議將房地產列為投資工具,只要選對時間、地點,背負房貸就成為一種「好負債」,讓資產有翻倍增值的機會。    所謂好的負債就是能為你帶來直接收益或未來收益,並且幫助你未來能還清這筆貸款的資產,但不是鼓勵大家去投資炒房,而是要以自住購買的方式,幫助自己合理合法的增加資產。而且越是不景氣,越要多看房,「危機入市」說不定是成功買房的轉機。    年輕人寧願「苦一陣子,別苦一輩子」,勤做功課,用好負債養出第一間自己的房子,對於想買房的人而言,無疑是一種極具挑戰性的成就。不用殺價專區!!! 屋主急售、限量搶購,快來搜尋好運宅:http://www.cthouse.com.tw/PriceReduction?ctype=B&cid=cthouse&oid=subject文  by  中信房屋臉書粉絲團-你的達令
風水有關係,科學有根據,千萬別鐵齒
2015-11-02
很多年輕人認為風水只是老一輩的迷信,但是你不在意風水,不表示大家都不信,還是必須考量未來轉售時買方的感受。當然如果你的房子有99%都是你中意又符合需求的,那麼即使有那一絲不完美,不用擔心,還是可以透過化解小撇步來達到100分唷!以下幾種常聽到的風水禁忌,其實從科學角度來說,是有其根據,而風水無非是希望居住在房子裡的人身、心方面都能健康、愉悅,若能透過一些簡單的方法便改善、提升生活品質,何樂而不為呢!禁忌1:無尾巷風水影響:無尾巷又稱死巷子,巷弄裡只有一個出入口,煞氣重會影響住戶的健康和財運科學解釋:火災意外發生時,消防車、救護車不易進入且逃生困難。無尾巷空氣較不流通,容易潮濕黴菌滋生,且陽光難全面照射,房子受光面少,人長期沒曬太陽,也容易生病。風水老師建議,若住家是無尾巷或有路衝問題,除了可放山海鎮、泰山石敢當等物品,也可在陽台種植綠色植物,美觀又可阻擋煞氣。禁忌2:廚房爐灶對門窗風水影響:影響女主人健康。科學解釋:瓦斯爐近門窗易被風吹熄,造成瓦斯外洩,危害女主人安全,而女主人是一般家庭中最常使用爐火者。若是門或瓦斯爐的方位格局無法更改,可以在門上都掛上長門簾做阻擋。禁忌3:廚房和廁所門相對風水影響:影響家人健康。科學解釋:廁所中的病菌易散至廚房,汙染食物,影響食用者健康。如果真的有對上了,可在臥室門口掛上門簾、珠簾或在浴室廁所內增加燈光,以達到「水火濟濟」之效。禁忌4:臥室門對臥室門風水影響:影響家人和諧,易起爭執。科學解釋:當門距離過近,生活起居容易互相干擾,聲音、噪音影響彼此作息,因此容易吵架起糾紛。化解:可在兩邊的房門都掛上長門簾,以看不透的材質為宜喔。禁忌5:廁所和廚房位在家正中央風水影響:廁所在正中央漏財,廚房則影響身體健康科學解釋:廁所因穢氣多,位在家正中央濕氣與病菌將瀰漫整個家中,廚房則因油煙不易排至戶外,滯留室內,長期生活在這兩種狀況下,都會身體健康低下。要解決此種格局,常見的做法是在廁所擺放黃金葛並以投射燈照射,或加裝抽風機,還有平時上完廁所要將馬桶蓋蓋上,保持室內乾燥整齊喔。而要減少廚房居中的不良影響,最簡單的做法就是保持廚房乾淨、物品排放整齊,並用實牆將廚房獨立區格。禁忌6:頭上有樑柱風水影響:當書桌、床鋪或沙發擺放在橫樑下,影響氣場將導致健康與財運低下。科學解釋:樑在上方容易造成壓迫感,學習時難集中注意力,休息時難徹底放鬆,因此無法學習與休息,間接影響事業表現與財運。建議在床頭安置跟樑等寬之床頭櫃以避開樑煞;若是座位,也可利用加裝造型櫃、隔板或設置間接照明的方式來化解唷。良好的風水不僅能讓屋主住得健康、運勢向上,更對房價有加分效果,快來尋找你的好運旺來宅:http://www.cthouse.com.tw/PriceReduction?ctype=B&cid=cthouse&oid=subject 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令
買賣屋自己來?房仲:小心誤觸「地雷」
2015-10-22
【中信房屋/企研室】搭上O2O(Online To Offline)正夯熱潮,近來有許多房屋買賣平台打出「買賣屋自己來」,以省下「仲介費」的口號吸引買賣雙方,希望於景氣迷中另闢新徑,趁機在淒風苦雨的台灣不動產市場搶佔一個席位,但房仲業者直言,「還是透過房仲買房卡安心」。以往台灣房仲產業尚未發展成形時,從事房屋、田地、土地仲介的人被稱為「牽勾仔」(牽引雙方勾搭起來),也有人稱「中人」。隨著社會的演變,如今從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務的人員統稱為不動產經紀人員,而經營仲介或代銷業務之公司統稱為經紀業。    民法第535條規定,「受任人處理委任事務…其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之…。」,所以仲介人員在接受委託後,有詳盡調查及確認之義務,並必須將已知有關委託物件之事項誠實告知委託人。中信房屋副總經理劉天仁表示,相較於以往的「牽勾仔」,現在的不動產經紀人在房地產交易過程中扮演著相當重要的角色。    劉天仁說,今年10月1日新版不動產說明書正式上路後,仲介人員的工作內容更為繁複、調查範圍更大,包含房屋週邊重要、嫌惡設施,土地、基地、成屋及預售屋之重要交易條件、目前管理狀況與建物型態之規定…等多種項目,買方的買屋權益也因此更加有保障,但如果不是透過仲介人員購屋便無法享有這種保障。劉天仁指出,買賣雙方直接接觸的方式雖然可以省下仲介服務費,但對於買方來說,等同必須自行承受買到「問題屋」的風險,因為「屋主自售」的案件並不受新版不動產說明書的管轄限制,所以容易變成買賣交易的灰色地帶。劉天仁認為,買房是一輩子重大的事,如果因為節省仲介費,跳過房仲直接和屋主交易,最後卻買到「問題屋」,或買賣方議價翻臉,買賣不成,因小失大未免得不償失。
房子、孩子 你選哪一個?
2015-10-19
養兒是防老還是訪老?  不如來養房最好?    俗話常說,「魚與熊掌 不可兼得」,這樣的形容套用現在的年輕人身上,真是再貼切不過了!尤其是那種結婚不久,經濟能力尚不足的年輕夫妻,他們想生孩子又想買房子,但處在普遍高物價、高房價的環境下,養好自己都不是件簡單的事,想要有房有車有小孩,不知道又要不吃不喝多少年才行…    台灣人口危機日益嚴重,20年前都會區的每間國小的每個年級,至少20個班級以上,一班至少有40名學童,20年後的今天,一個年級幾乎都10個班以下,人數也縮減到20~30人不等,少子化的問題延伸出未來勞動人口將大幅減少,影響整體社會結構,逐漸邁向高齡化。而少子化另一個最大的隱憂反映在房地產。如果,年輕人都不想生小孩,台灣還需要蓋這麼多房子嗎?這麼多的空屋要賣給誰呢? 少子化的趨勢將影響購屋需求,是房地產市場未來最大殺手!    政大地政系特聘教授林左裕指出,今年第一季台北市房價所得比高達16.16倍,北市房貸負擔率高達68.63%,房價所得比居全球第三高,年輕人背負沉重房貸壓力,可能連婚都不敢結,更遑論生小孩了。所以年輕夫妻想要孩子與房子兼得,必須好好來個長期規劃,忌操之過急。結婚初期:兩人世界小套房    一開始結婚如果預算有限,不妨先找15坪以上的套房型產品,且地點盡量落在蛋白區甚至蛋殼區,以較長的通勤時間去換取低總價,先晉升有殼小夫妻,不要花太多錢在裝潢上,可能之後就要脫手,這樣反而浪費,然後努力存錢,增加手上的現金,並開始計畫性去尋找兩房的產品。結婚中期:2 + 1= 多一房    若在結婚後兩~三年內看到合適的兩房產品,坪數落在20~25坪之間,總價不會與之前買的套房差距太大,就可以考慮將套房脫手換屋,說不定有可能獲利多賺一些。而物件的選擇盡量選在離學區不會太遠,路程約20分鐘內都算合理,未來接送孩子上下課也方便。有了第二個房間,就可以開始計畫懷孕生小孩,因為孩子一出生,隨即而來的空間問題會是一大考驗,先準備好才不會手忙腳亂一邊照顧孩子一邊找房子。小孩逐漸長大後:    若是按照計畫,並做好財務控管,基本上可以考慮生第二胎,慢慢尋找三房產品,但覺得生一個就夠了,其實你已經幫自己規劃好你的退休生活,起碼不用擔心老無所居,可以較安穩的生活。    生小孩來養兒防老可能已較不符合現在社會的觀念,畢竟小孩是個獨立的個體,要不要侍奉父母,端看小孩的心意與態度,倒不如自己先養房防老還來得比較實際。優質低價宅當道,輕鬆入手專區:http://www.cthouse.com.tw/lowprice?ctype=B&cid=cthouse&oid=subject 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令
我的買房時代, 快把握明年房地合一稅 實施前進場
2015-10-12
【文 / Acer.L】置產族抱持著房地合一稅後,房價會大幅修正,那將會錯失近期最佳的進場時機!因為對自用的屋主來說,拉長持有年數可以獲得房稅率減免相對越多,可能造成好物件更難等,物件供給量若減少,未來幾年將很難有機會再進場挑到便宜好物件。未來交易所得稅制是:持有1 年以內:45%、持有2 年以內超過1 年:35%、持有10 年以內超過2 年:20%、持有超過10 年:15%所以關鍵就在房地合一稅中的稅制,將使得中古屋的供給量受到影響。口袋深的屋主會放十年或二十年才釋出!房價漲跌要看供需是否平衡,若未來供給少房價要跌的可能性自然不高,而房地合一稅實施後,取決於屋主口袋,夠深的就不急著這個時間點去降價賣,反而會惜售!並且增加持有時間來獲得稅率減免,因此,從現在到2015 年底前是中古屋案量釋出最穩定時間,買方應進場認真選貨,等到了2016 年房地合一實價課稅正式實施後,抱歉!您或許會面臨無太多好貨可選的景況,有閒錢就買房的保守置產族,就是要準備放十年二十年的,而且基本上也不缺錢,因為據央行統計,有超過七成屋主是直接用現金買房,想從資金雄厚的屋主身上議價買到便宜貨,難度之高可以預料。所以,今年第四季是近期最佳的進場時機,有機會和屋主議價買到行情的物件,一定要積極進場。把握房地合一稅前 多屋族的恐慌釋出潮進場有多屋者以為房地合一後房價就要崩了,所以會在今年底前趕快出脫手中不動產,這樣的恐慌性賣屋潮,反而是買方撿便宜的好機會,而且是千載難逢!!!但房價會大跌嗎?其實…奢侈稅停徵後,反會助漲短期買低賣高投資客。房地合一上路後,奢侈稅同步停止,出售持有未滿2 年,就須依照房地合一短期出售的申報方式,依所得的35%~45% 申報,這樣的稅制對短期投資客是一大解放,因為過去奢侈稅是短期買賣,不論賺賠都依總價課10%~15%,現在是有賺才課稅,而且只課交易所得稅,並非總價課稅,短線投資客會盤算若獲利100 萬,給政府課稅45 萬後還是賺啊,因此將被吸引進場,並且搜尋行情以下物件,購入後稍加整理後再賣出,房價難大跌啊。想買房的你 莫待投資客進場再把好貨都掃走政府打炒房政策雖強勢,但衝擊面往往是心理影響多過於實質影響,如四年前推出奢侈稅後,房屋委售量立即暴增五成,雙北市房價也下滑近一成,但數月後市場就重回「量平價揚」格局;而這次的房地合一稅其實是雷聲大雨點小,目的是鼓勵長期持有減免交易稅,但同時也解放短期交易者,除掉擾人的奢侈稅,所以…未來賣屋者會分兩類:1 長期持有者 (以獲得減免為一生職志)房地合一後,打算長期自住的屋主將無意在稅率較高的年限中降價售出,這類屋主會放很久,直到他們撐到五年十年後,獲得稅率減免資格才釋出。2 短期投資者 (以獲利為每年職志)因為有賺才課,稅制還比奢侈稅更輕,他們會認真做功課進場買進被低估物件,重新裝修後再以一般行情售出。所以,房地合一後,從短期投資屋主上撿不到便宜!綜合以上,以為房地合一後,房價會大崩盤……目前還看不到這道光,只要搞清楚自住及投資客賣方在想什麼就可發現,屋主現階段若願大幅降價求售,可能是有其個人的財務壓力考量等原因。有房最美!快進場晉升有產階級!現在起是最佳的進場時機,可說是自用族群的買房時代,應強力進場早日覓得適合的有緣屋,否則過了這村可不一定有那店喔。