買房不怕多厚工 就怕功課做不夠5  20台灣政權大換血，各部會摩拳擦掌準備大展身手推行各項政策，而關於居住方面，蔡英文總統提出「8年推20萬戶社會住宅」政策，內政部長表示，期望台灣的社會住宅，不僅讓民眾有房住，還能住的質感、住的驕傲！不再落入社會住宅是次等公民住的錯誤偏差的印象，而是鼓勵青年在減輕居住負擔下，勇於成家，進而帶動國家人口紅利，而新北市政府近來也動作頻頻，預計到108年底，新北市將推出7000戶以上只租不售的出租宅，解決過高的房價與房租等居住不易問題。     雖然社會住宅政策有其推行之必要，但近年社會住宅卻屢屢出現負面新聞，一下是林口A7合宜宅爆發弊案，再有浮洲合宜宅偷工減料之嫌，要不就是社會住宅蓋得越遠越好，不要影響我家房價這種帶有歧視的心態，讓人不禁懷疑，社會住宅政策對於居住正義究竟是一帖良藥還是毒藥？！     而5月為報稅旺季，除了綜合所得稅之外，有殼一族還要繳房屋稅，但是在房屋持有稅增重的趨勢之下，連房價較親民的合宜住宅，房屋稅也要萬元起跳，例如新北浮洲合宜住宅2房就要1萬多元，3房也要2萬多，讓抽到合宜宅的民眾不禁感嘆買到了房子卻不見得養得起。     在今年房價普遍皆有下滑的情況下，正是可以考慮進場的時候，現在是買方市場，又無政策或建設的利多加持，房市轉空頭，可是激起一群防患未然的人急著將手中物件出脫，話語權落到買方身上，有更多好物件可以挑，議價也更有空間，就不必非社會住宅不可，即使價格較市價稍低，但可能會花更多不同的成本，如交通、生活機能等。     另外，政府真的能夠保證社會住宅的建築品質嗎?民眾可要多加評估！到最後還是靠自己最好，買房前勤做功課，多看、多問、多比較，絕對不會錯！ 只要用1/3薪水付房貸的輕鬆買房密技：http://www.cthouse.com.tw/RelaxedLoan  房屋知識小教學：  Q：「社會住宅」與早期政府所推的「國民住宅」有何不同？ A：「國民住宅」乃是政府過去因應房價上漲，為滿足國民購屋置產需求而興建低於市場價格的「出售式」住宅，為一次性住宅投資政策。但由於興建數量不多（僅占住宅總量 3.5%）致使效果有限，更因低於市場價格經脫手便可獲利，造成了所謂「國宅樂透」的扭曲現象。以及，縱使國宅低於市場價格，仍屬中收入所得家庭才有能力購買，對弱勢家戶來說仍是無法負擔。     社會住宅強調的是「只租不售」，不是用來解決民眾置產問題，而是為了照顧困難於市場上覓得居所的弱勢者，以低於市場租金及多元住宅型態，並搭配社會福利措施的介入，是一種永續循環性的住宅公共投資。公共住宅的設立是為了提供合適和安全的公共租屋給符合申請資格的低收入家庭、老人和殘疾人。 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文/中信房屋研展室】亞太生技醫藥 https://www.youtube.com/watch?v=jbi-rhmmbds   聚落基地，選定台北南港、新竹竹北、中科及南科，沿著高鐵一日生活圈，形成帶狀的「生技醫藥研發產業聚落」。    台北以南港為軸心，涵蓋國家生技研究園區、南港生技園區、內湖科技園區與新北產業園區。    竹北醫材研究園區，結合工研院、國衛院、台大醫學院、及研究大學，整合產業資源、及產業供應鏈，著重高階醫材研發以及生物製劑製造。   中部科學園區，結合台中地區既有的精密智慧機械的技術支援、研發醫學精密儀器及檢驗醫材為重點。    涵蓋台南、高雄地區的南部科學園區，整合成大、高醫、義大等醫療資源，聚焦在骨科與牙科的精密醫材領域的研發。 智慧機械之都https://www.youtube.com/watch?v=UjXp16Z7YO8    台中是擁有精密機械最密集的區域就，並且有著捷運線、海空港(台中港、清泉崗機場)。未來除了擴張出口、進口替代、將機械操作員轉變成研發人員、提高薪資、並創造海外企業回台發展，並著重於航太、生醫、智慧應用等前瞻產業的創新。機械產業好好發展，相關產業將創造超過16萬的就業人口。 亞洲矽谷https://www.youtube.com/watch?v=xArwpA8FTTw#t=2.519896    以桃園為核心，加入美國矽谷的人才、技術、資金，形成高度創新並成為世界級供應鏈。會讓矽谷企業與本土企業合作，規劃在桃園機場旁邊，會建構一個「亞洲創新研發人才交流中心」。    桃園距離亞洲五大城市，香港、上海、首爾、東京、新加坡，飛行都不到三小時，是中心點的位置。桃園現有29個工業區，1萬多家工廠，供應鏈完整。桃園距離新竹的資通訊產業聚落，以及台北的軟體產業和企業總部，都是一個小時以內的車程；想要找工廠合作，開發試產，桃園是最佳的地點。國防產業科技https://www.youtube.com/watch?v=jBdYtDuFKlY   台灣國防預算比重一直在國際間都算前段班，未來也將爭取國防預算增加1~3%。提供內需和創造國內就業人口，主要強化造船、航太、資訊三個產業，降低對外採購金額和技術合作，讓台灣可以技術升級、後續保養維護自給自足。    台北內湖、南港、新竹科學園區研發資安產業，桃園研發航太科技研，將高級教練資自製、無人機下待戰機研發，宜蘭、高雄、屏東研發生產潛艦、中大型軍艦，預估在2016~2020年間，最少創造8000個高品質工作機會。 綠色能源科技https://www.youtube.com/watch?v=OdpacyLV85M    將在台南沙崙高鐵特區成立創新綠能科技園區，作為樞紐，把各地的研發、製造和人才、資金連結起來，支持台灣海峽西岸的離岸風能、南台灣的太陽能、宜蘭的地熱或者太平洋的海洋能等等綠能事業的發展。過去8年，政府投入將近一千億到綠色能源產業，將在這樣的基礎上每年增加1百億，未來8年將投入1千5百億到兩千億的資金。    目前已規畫在彰化外海豎立300甚至上看1000支風機。能源大廠永冠則已規劃在台中港新廠斥資35億元，打造全球最大的離岸風力鑄件生產線，預計明年底投產。目前新政府非常積極打造能源科技，在台灣北中南地區都有望創造更多的就業機會和提高薪資所得。 以上五大產業政策為新政府的執政重大施策，有望對於台灣北中南區帶來就業人口、提升薪資所得，有著居住的需求，進而創造一個新的聚落。

【文/中信房屋研展室】成屋巿場預約看屋升溫！根據同業統計網路預約顯示，成屋市場買氣從329檔期持續熱到五月中旬，未出現「退燒」現象。2015年房市受到房地合一政策的影響，從五月就開始轉弱，但今年預約看屋的人氣到了五月上旬也仍未衰竭，五月上旬網路預約看屋量比起去年同期多出約三成，若和一月相比，單周平均預約量也多了六成，熱度有機會延續到六月。   今年三月，央行解除信用管制、三度降息，釋出利多，買氣也從三月底開始回暖，不過房價已適度修正，加上市場上蓄積已久的買氣，就在央行宣佈選擇性管制措施放寬後，房市買氣明顯回籠。    從成交統計的資料發現，近期換屋型買方動作也有轉趨積極，顯見換屋的購屋需求正在回溫當中；而低單價低總價的成交佔比有明顯增加，以台北市套房成交佔比較去年同期多11%。顯示大眾認為房價再跌空間有限，也願意逢低進場購置條件較好的住宅。    至於未來房市狀況，因目前建商獲利有限，70多家上市櫃建商近2年淨利率約17％∼18％，從買土地、過戶、規畫請照、銷售期、興建，要花費4年時間才能完工入帳，等於每年淨利率才4.5％，因此房價下修空間有限。回籠買氣仍以自住客為主、置產型客戶逐漸入場，而政權交替可能對於高端或商用類型的客戶信心影響會較為顯著，一般自住的市場影響有限。    最近國際上財經方面，英國近日公投決定是否脫離歐盟組織、希臘七月金融危機，這兩個因素都深深影響了歐股，而台股易受國際股市干擾，若國際股市有狀況，台股亦受波及；相較之下房地產穩定許多，可挑選優質物件介紹給置產客戶，建議在國際狀況紛擾之前賣股買屋，提早避險。 

買房=月退俸? 逆向思考退休金你有想過幾歲退休嗎?是否已開始擔心步入老年後的生活開銷，錢從哪裡來? 子女奉養?退休金?還是只能吃老本……，兒孫自有兒孫福，現在這個時代不靠爸靠媽就不錯了，若有孝親奉養就該偷笑，不是孝順父母的傳統美德被刻意顛覆掩蓋，而是這個物價高漲、薪資倒退、配套不足的世代最沉重的無奈。醫療技術發達，造就平均壽命延長，台灣已步入高齡化社會，加上少子化的衝擊，青壯年族群肩上的重擔日益加遽，逐漸邁向退休年齡或準備組織家庭的青年，都該轉念，放遠眼光，為自己的老年生活提早好幾步規劃，安排好了自己，也不加重孩子的負擔。     「以房養老」的概念早在前兩年就出現，一直到去年11月底，合庫首發商業型的逆向抵押房貸專案，目前只要年滿65歲就可以申請，將房產抵押給銀行，每個月可以獲得一筆生活費，一直領到往生，如果有剩餘的錢，可由家人或繼承人全數領回，因此就是活到老領到老，將手上的房產化身為你的另一筆退休金來源，換個角度想，年輕的時候買房，每個月繳的房貸就等於是在幫自己存一部分的退休金，將房產資源發揮最大價值，讓退休後的生活可以過得自在。但因為房子抵押需要鑑價，故房子的地段、屋況非常重要，因為關係到可貸款成數與實領金額，這是在買房時需要多加考量之處。而買房不是空口說白話，當然要存到自備款，才能開始有房=有退休金的生活，以下提供5個儲蓄鐵律，按部就班的遵守，不怕擺脫不了魯蛇夢魘。‍ ※ 5小步儲蓄法成就買房一大步夢想：‍ 1.確實記帳：    是否常有錢不知花哪裡去的困擾，明明月初才領薪水，還沒月底，庫存警報已響起，如果總是不清楚自己花錢的流向，就不知道什麼錢該花、什麼不該花，自然很難省錢，所以做到確實記帳是有其必要性，不過記帳項目毋須太瑣碎，以免容易失去耐性。 2.卡不在多，一、兩張有用的就好：    能用現金就別用信用卡，除非累積特定點數或是有消費優惠，因有研究顯示，長期過度依賴使用信用卡，消費過程中的「無痛感」會讓你的支出多出20%。 3.不要「自動扣款」：    有時為了方便，很多生活上的費用，我們會習慣以自動扣款的方式來處理，看似便利卻容易讓人忽視這筆支出的存在，在沒有常常刷存摺的習慣下，到底戶頭有多少錢根本搞不清楚，就會有種怎麼錢一下就不見，感覺沒存到錢。 4.善用優惠資源：    省一塊是一塊，尤其在物價高漲的年代，省錢就是存錢。但不是要你貪小便宜，而是有許多商家會釋出優惠券、折價券、集點、現金回饋之類的活動，我們花一點時間去尋找優惠、去比價，才可以讓你的錢花在刀口上。 5.零存整付：    這種定存概念適合有固定收入的族群，每個月固定將一筆錢存到帳戶，以複利的方式滾錢，到期後一次把本息領出來，存款數簡單明瞭。     儲蓄成功的要訣，無外乎持之以恆的耐力，存久了就通通都是你可以善用的資產，厭倦當個窮忙、月光光的魯蛇生活嗎?就從小額儲蓄開始，過一個有目標的人生。文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文/中信房屋研展室】2016年房市可望出現新氣象！根據中信房屋年第一季宅指數調查結果，多項數據均顯示，房市冰河已經有解凍跡象，再加上央行解除豪宅以外的不動產信用管制措施，對於有意購屋的民眾來說，應該盤點並把握手頭上可用的議價籌碼，除了多看屋、多比較，還要把握政策與市場風向，適時做出決定，而不是盲目地等待房價下跌。經濟綜合感受指數回彈期待520後「明天會更好」首先令人振奮的一項調查結果是：經濟感受綜合指數33.1% 和上季相比上升1.74％，終止連三季的下滑趨勢。經濟感受綜合指數的6 大構成項目皆上升，其中「景氣」上升2.86％最多。另外，短期有購屋計畫者較上季成長幅度最高，達2.3%，中信房屋董事長鄭余正全指出，這代表民眾期待新政府上台後，景氣好轉，對於新政府的上台有信心。民眾對房價下跌有感中信房屋宅指數調查結果，有3 個數據支持民眾對房價下跌有感。首先，2 年內有購屋計畫的受訪者認為，目前居住地區房價有下跌4-6% 情況。第二個數據是，購屋意願的房價指數中，認為房價有利提升購屋意願的比例上升2.16%，比前一個高點、去年第三季的數據增加（本季為28.69％、去年第三季為28.27％）。第三個數據則是全體受訪者認為價、量持穩（平）的比例最高，達31.6%，已超過價、量雙跌的24.5%；且認為價、量持穩（平）較上季的成長幅度也是最高，相較於上季增加6.0%。中信房屋副總經理劉天仁認為，房價下跌有感，表示政府打房政策已出現成效，接下來政府應該思考的是如何透過發展經濟的措施，增加民眾的收入，讓民眾有購屋能力。尤其在針對購屋意願的調查中，出現首購族減少近1 成（10.8%）的現象，代表年輕人還沒有足夠經濟能力買房子，需要政府推動公營社會住宅的措施，協助年輕人解決住的問題，先安居，才能夠樂業。房價落底時機，2016年或2018年？針對房價何時會落底，30.5% 的民眾認為落點將出現在2016 下半年，2018 年以後的也有30.3%，而中信房屋加盟店則有4 成1 認為在2016 下半年（41.1%），2 成2 在2016 上半年（22.7%）。換言之，除了2016下半年是民眾與房仲店頭一致認同的房價落底時機，高達3 成民眾另有不同看法，認為房價在2018 年以後才會落底。劉天仁副總指出，房價落底時機看法不同，應是對新政府有期待或是持觀察心態的差異所致。賣方開價漸趨接近實價，買方以實價8折出價者較上季增加中信房屋針對加盟店的抽樣調查結果指出，2016 年第一季有4 成5 的賣方（45.8%）以實價加價1 成作為開價，相較去年第四季的4 成8（48.1%），賣方開價幅度較上季稍見好轉。而買方出價的態度，兩季都以實價8 折出價為最多，2016 年第一季的比例41%，則較去年第四季的36.5% 為高。劉天仁指出，應是民眾收入成長的速度追不上房價上漲的速度，仍希望成交價格可以盡量降低。雙北房價高漲，桃園房市成六都新亮點本季六都平均購屋價位，值得注意的是，價位1183萬元，已超過新北市的1089 萬元。另外，六都之中，只有桃園市的購屋目的以「投資」居首（46.6%），其餘五都皆以自用為主。劉天仁說明，若以差不多的價位，桃園新屋多、坪數大，到桃園可以買到較新、較大的房子，因此在雙北房價持續高漲的前提下，吸引台北客往桃園走；再加上捷運機場線就要完工，因此桃園成為六都中的房市亮點。

買房五大原則不能忘啊!!四月剛過，立刻來到悶熱的梅雨季，溫度不斷攀升就像是提醒大家夏天真的來了，但房市的溫度卻像點不起來的炭火，只有微微火光，無法與現在的酷夏高溫相呼應。台灣的房市很有趣，政府打房沒人買，政府不打房更沒人要買，在這打與不打之間，到底民眾對房市的期待是什麼？即使低利率，即使已有物件價格下修15%，大家還是不動如山，手在口袋裡轉呀轉，就是不想那麼快掏出來，是大家都在等520之後，看看會有什麼變化，還是在等房價腰斬？！      其實買房最大用途就是自住，為自己找一個安身立命的所在，而房子若是地段挑的好，便有了增值空間，要換屋時便是現成的有利正資產，只是過去幾年的炒作風氣盛行，買房不住，變成了投資取巧的工具，大大影響整個房市買賣結構與民眾買房觀念，遇上低薪通膨的時代，讓大多一般受薪階層想買房的年輕人，漸漸沒了熱情更沒了抗衡房市的籌碼……難道就一輩子租房嗎？？雖然不是不可為，但絕大多數的人一定希望有個屬於自己的家，所以建議現在的小資男女們，在一邊存買房錢一邊規劃未來藍圖時，最好謹記下列五大原則，才不會讓自己辛辛苦苦存的買房錢，付諸東流！一、設立預算買房本來就是要量力而為，有多少錢扣除生活周轉使用後，再買能力範圍可達的物件，千萬別把自己的臉打腫，如果預算是800萬，就不要硬撐1000萬以上的房子，這樣只會徒增煩惱，沒有效益。二、多問一個是一個現在房屋平台眾多，大家想買房都會先上網看一看查一查，但仍有不少物件是「剛釋出」，還來不及上架或是房仲的壓箱寶也不一定，所以多問一句，還有沒有網路上沒有的物件沒擺出來的，也順便一起看，寧可錯殺也不要有遺珠之憾。 三、格局到位家中格局是很重要的，要買幾房的產品，必須衡量一下自身的需求狀況，也要將眼光放遠一點，如果近五年內計畫結婚生子，最好至少要買兩房格局的物件，才不會面臨房子買了沒幾年就住不下要換屋的窘狀。四、化繁為簡小資族應該都把大部分的錢砸下當頭期款，剩下的錢用在房子的裝潢更是要花在刀口上，除了管線安全這方面不能馬虎外，其它的家具家飾可選擇DIY或是較平價的品牌，用少少的錢也可營造舒適的居家環境。五、不怕議價一生中，買房可能只有一次，誰也不想被當成冤大頭。此時，就必須要拿出「不怕買不到房子，就怕買錯又買貴」的勇氣來與屋主議價，但不是勸你當奧客，在合乎市場行情與自身預算下，選擇專業的房仲經紀人員來協助，誠心誠意的與屋主討論溝通，達成雙贏局面。月付 10,000起，即可擁有的溫馨好屋http://www.cthouse.com.tw/RelaxedLoan 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【中信房屋行企研展部】六都4月份建物買賣移轉棟數與3月相比，成交量小回溫，月增7.5%，成交單價也有止穩跡象。    信用管制解除，房市交易回溫，北北桃情況最明顯，月增高達12％∼30％；4月平均成交單價北市平均61.4萬、新北市34.4萬、桃園市則維持在18.2萬。   3月底央行宣布解除選擇性信用管制，並第3度調降利率半碼，市場明顯感受到看屋人潮倍增， 4月的買賣移轉棟數大部分反應發生在3月的買賣，央行3月24日解禁，促進自住與換屋購屋者看屋意願以及加強購屋信心，觀察近期房價變化，呈現緩跌，部分屋主不再堅持售價願意讓利，也是促進交易量增加的關鍵因素，交易量比3月量增近一成，人氣明顯回籠時間也落在4月，因此5月的建物買賣移轉棟數可望持續增加。    新政府將上任，市場關注兩岸政策與經貿等議題，對目前自住買盤主導的房市影響不大，在剛性購屋需求帶動，若屋主有價格彈性空間，預期5月仍會延續4月溫和買氣，交易量能可望回復去年水平。    據同業統計，4月成交棟數較3月增加約7％，4月帶看量、出價、斡旋意願均較3月成長約2成；目前房市以自用客戶為主，對降價幅度有所期待，在房價有明顯下修的區域交易量表現較佳。近期報載有建商已進場買地，看好後市。 

【文/中信房屋研展部】下個月新政府就要執政了，總統當選人蔡英文曾表示「打算調整遺贈稅稅率」打算將遺贈稅由目前單一稅率改為分級稅制，稅率評估由10%提高至15%或20%。目前台灣現行遺產稅免稅額是1200萬免稅額，贈與稅免稅額為220萬一年。而新政府都有意調整，最高稅率應以「不超過20%」的可能性最高。新政府以2014年稅收資料估算，若當年度遺產稅收為124億元，遺產稅率從現行10%提高至15%或20%，稅收將可增加150億元，最多可超過210億元。今年三月底央行信用管制放鬆，除了豪宅貸款部分受央行限制外，第二間房貸部份可以超過六成，並可有寬限期，置產族客戶有望提升購買意願。目前低利率和市場缺乏好的投資管道，同仁可建議有購屋需求的家庭或置產習慣的客戶，可以趁現在去多看屋，找到適合的物件就和屋主議價。近期網路預約看屋的狀況，在央行解除選擇性管制措施後，房市人氣明顯回籠，近3周的預約看屋量比1月平均大增60%，比起去年同期則增加約10%，也是近3年來同期最高的一次。相信不久的時間內，成交量會先恢復，進而價格觸底反彈。舉例若建物評定現值40萬元，土地公告現值為400萬，成交價為800萬。以前市場交易多以先將房屋購買到父母名下，再贈與給子女。因每人每年有220萬的贈與額度，所以房屋評定現值加上土地公告現值440萬內的房屋一年內贈與是不用課徵贈與稅的。房地合一實施後，建議父母贈與440萬現金後再由子女去購買房屋，餘下金額貸款，明年1月再利用跨年度的免稅額，再次贈與償還貸款，來達到節稅的效果。改變原因，房地合一稅上路後，因取得成本低，未來售出時所課的資本利得稅相對會提高，贈與不動產已無利可圖，建議客戶直接贈與現金購屋來節稅。以上試算須視產品別、行政區域、土地坪數計算後結果不盡相同，需詳細計算