住進寧靜的生活秩序,以實用與細節堆疊軟裝
2026-01-30
本案以實用與細節控制為軟裝的核心,透過安靜的背景設定,與精準的比例安排,克制材質的選用,形塑出穩定、且反映屋主品味的生活氛圍。設計從居住行為出發,讓家具、光線與日常使用自然融入,呈現耐看、舒適且能長時間陪伴生活的居住樣貌。Project Data案名稱:李宅地點:台灣.台中坪數:148.7㎡(約45坪)格局:客廳、餐廳、廚房、休閒區、健身區、更衣區、儲藏室、衛浴×2建材:磁磚、沃克板、不鏽鋼、石材1. 解構現代主義元素融入空間 為呈現以軟裝為核心的空間,安靜的背景設定,能讓空間中的每一個物件,存在於日常生活中。2. 將畫作融入地坪設計 玄關區域的地坪,利用磁磚拼接色塊,如同一塊地毯鋪在入門處,讓硬裝以更偏向軟裝的方式呈現。在保留必要的私領域空間後,將公共區域最大限度地打開,打造自由多變的展示平台,利用鮮明的顏色標示公共區域、廚房、書房等區域,並配置對應開放層度的開門樣式。軟裝在傳遞居住者生活品味的同時,硬裝必須恰如其分的提供空間場景的支援,有序生活製作所試圖為居住者打造一座安靜而流動的展台,空間不以展現設計技巧為目的,而是透過克制的背景設定、精準的留白,為經典家具創造合適的框景,透過制定尺度語彙,建立一種穩定且可以長時間生活在其中的秩序。住進寧靜的生活秩序空間運用米色磁磚、隱藏門與適度裸露的天花管線,構成安靜的結構,讓具有設計感的家具在空間中自然地成為焦點,得以被清楚看見卻不顯得突兀。在洽談階段,即了解到屋主醉心於世紀中時期的軟裝,在空間策略上,選擇控制硬裝的力度,以映襯軟裝,讓畫面更加完整。從公共區域的米色磁磚與淺色木皮,到私領域逐漸加深的草綠色磁磚、墨綠石材與薄荷綠背景;形成由亮至暗、由輕至重的漸進過渡。透過色階劃分空間屬性,也在移動之間悄悄轉換居住者的情緒。在空間的材質選擇上,有序生活製作所刻意保留材質的原始質地,如:不鏽鋼廚具、樺木床背板、蛇紋岩門框,回應軟裝的時代氛圍。在視覺上節制地使用這些元素,在生活為居住者提供真實的經驗回饋,使空間在理性與秩序中仍保有溫度。此外,空間中也利用比例與線條讓背景的秩序更加清晰,像是對縫的磁磚、門片把手、開關的位置等等,皆經過嚴密的計算才能成功落地,使畫面保持一致的節奏,讓造型鮮明的家具能沐浴在純粹安靜的空間中。讓使用成為軟裝的一部分軟裝的存在不僅止於擺設,而在於讓「使用行為」本身構成畫面,像客廳的沙發就在平面中以特別角度放置,既能與餐桌邊的人對話,也能擁有一角閱讀邊桌,或彼此自在躺臥在兩側享受音樂;餐桌同時承載用餐與工作的需求,不同座椅的造型讓日常中的不同行為都能有所對應,使生活節奏隨需求自然轉換。燈光在空間中扮演著調節節奏的角色,讓空間的日夜有不同的風貌,懸臂燈與沙發形成橫向動線,利用靈活的光源支援閱讀,夜晚時的公共空間能被燈泡柔和的光影包覆,使生活步調自然放慢,讓家具與藝術品為畫面中的視覺焦點,透過穩定空間的構圖,使空間成為盛裝生活的容器。廚房空間以藍色作為框景收束的畫面,讓紅火熱鬧的工作區域顯得有條不紊,特別訂製的不鏽鋼廚具設計有牙齒造型的把手,則在理性結構中加入幽默趣味。設計師透過細節強化居住的感受,如每片門上的門把都有如一個小畫面般獨特,床頭開關精巧隱藏的同時默默支撐睡眠周邊機能。使得空間中的各種行為:握的、摸的、踩的都讓居住者感受到設計者的細心對待。空間不應該再被風格定義,而是安排行為的展台,使生活安靜有序,每一件家具更如同展品般,被安放在最恰如其分的位置,使居家日常在設計與實用間取得平衡。▲回歸實用性的選材考量深藍色的廚房選用美耐板、磁磚、不鏽鋼……等,具有實用性與清潔性的材質,透過精準的線條與安排,呈現細膩與俐落的美感。▲結合童趣與實用性的五金把手廚房櫃體門片結合牙齒形狀的五金設計,依據不同的開啟手勢與方向變換形式,讓使用廚房空間的日常,能藉由手感的邏輯安排,更加順手。▲尺度界限與生活物件的融合硬裝尺度為空間構築框架,界定出場域的理性秩序。隨後配置的弧形沙發、單椅、餐桌與造型立燈,在界限之內賦予空間感性溫度。硬裝的簡練與軟裝的質地在此消長互補,成就了畫面的完整性與生活厚度。▲控制留白,使物件彼此的序列清晰控制留白,讓空間的層次更加鮮明,書房空間以淺綠色為背景,搭配薄荷綠的門片,以硬裝烘托業主的畫作蒐藏。▲以工藝賦予空間層次臥室床頭板以樺木板挑板切割後陰陽排列,呈現自然生動的機理,並巧妙佈置各種機能在分割之中,既能以不打擾的方式突顯床邊的邊几造型,整體豐富生動卻仍然有序。▲將形狀化為符號,存在於空間中門片上的把手有如符號般,以不同形狀的色塊排列。
QE3若退場,熱錢走了 台灣房地產會跌?
2013-11-21
先問台灣房地產到底是自己人買比較多,還是外國資金?首先-外國人買台灣房地產條件 需享有完全平等互惠之國籍人士,可無限制的購買台灣不動產;詳見「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表(連結 http://www.land.moi.gov.tw/filelink/797c-1.12.pdf 其實台灣房地產,外國人買得真的非常非常少(如下頁表格),每年約1000件(2013年全台買賣移轉件數估36.8萬件),所以熱錢影響股匯市較多,買房地產少,因此談論QE退場,房地產投資會變少,台灣房價會崩的理論其實不成立。那陸客買台灣容易嗎?陸客買房限制--大陸自然人買台灣房地,3年內不准出售,1年最多只能住4個月,限制頗多 ü   申請耗時 包括港澳人民的外籍人士在台買屋,只要符合「公平互惠」原則即可,不限買賣移轉時間,雖然2009年6月30日,政府也開放大陸地區人民可在台購買房地,但對於住宅卻有買進3年不能移轉的限制,加上購屋審核流程費時1至2個月,目前仍未能有效吸引陸客大舉來台買房。 利多:現在陸客在台停留的時間,從過去的1年最多不超過1個月,延長至4個月,且可以買進商辦、廠房與自用住宅等,且也取消申報資金來源的規定。但…ü   3年不得移轉ü   貸款限制外籍人士在台購屋申請貸款,銀行會要求須有另一位擁有中華民國國籍的人民擔任保證人,且多數屋主的申貸成數可達6~7成,但若是陸客身分,按目前法令規定,最高核貸成數不超過5成。 綜合以上1.台灣房屋自有率約85%~88%,受外來資金影響較少,這樣的情況下,國際熱錢退出亞洲市場時,對台房市反而影響不大,影響較多的是股匯市,房地產仍然穩健,可中長期持有。2.而陸客來台買房限制多,目前仍不是影響台灣近年房價上漲的主因,這樣封閉的買盤,其實房價反而相對穩健,不易受國際事件影響。 結論1.台灣房屋自有率高,受國際熱錢波動小,房價相對穩定,可中長期置產投資。2.海外不動產實際投報率在扣除隱含費用後須打折,建議買方先佈局台灣房地產,有多餘資金才考慮海外標的或股票基金。3.近期財政部宣布奢侈稅維持兩年不變,在GDP成長率不保2的狀態下,政府打擊房地產的力道會減少,畢竟房地產是經濟發展的火車頭,不會過度打擊。4.今年全台整體房市成交量已較去年同期成長11.8%(根據內政部買賣移轉棟數統計),顯見一般民眾買房需求仍在,近期房價仍可望維持然溫和成長,現在房價穩定,反而是最好的進場時機。
海外不動產 投資成本比較
2013-11-21
根據全球房地產指南(Global Property Guide)網站公布2013年第二季房價變動調查,亞太地區領漲全球,其中台灣以14.5%年增率衝上亞軍,單季成長更以漲幅7.33%高居全球第一,大演多頭行情。但北市租金投報率平均1.57%則是全球最低,反觀美、日、東南亞國家,因房市、匯率政策或經濟快速成長,投報率相對亮眼,民眾因而興起海外置產潮。 根據以上調查後,許多買方也開始認為投資海外比投資台灣好,因此不想在台灣買房,究竟這樣的問題如何破解呢?海外不動產的投報率真有如此驚人,可以到實收5%以上?以近期最夯的日本與馬來西亞來說明,投資這兩處是否還有其他的稅費成本呢?日本房地產投資的其他成本物業公司代租管理費用  每年租金的10%租賃所得稅每年20%中古屋可能每3~5年需定期提撥修繕基金屋主來回管理機票錢購屋時買方服務費3%可能有匯損:近兩年,日本政府實施日圓貶值救出口政策,日圓近期已大貶三成,在一年多前用台幣換日幣買日本不動產的台人,則現虧三成。 所以在扣除以上成本下,本來設定5%投報率物件,實際則至少須打七折或更多,若再加上日圓大幅貶值,又賠掉了三成房價。所以高投報率數字背後,其實仍有其風險存在。總評:日本經濟泡沫後,房價長期維持不變,適合保守的收租客,較難賺取房價增值的價差,而選擇投資台灣房地產的好處是,要找到三年內至少漲10%物件,認真挑,其實不難。 馬來西亞房地產投資的其他成本最大費用:每年租賃所得稅26%買方印花稅約1%~2%2年內出售房屋且有獲利,繳交資本利得的15%作為交易增值稅;若是2年至5年售屋,獲利部分則得繳交10%的資本利得稅,5年後賣屋就免繳馬國買賣合約律師費1%總評:馬來西亞物件,租賃所得稅高達26%,加上其他費用,實際投報率也同樣要再打七折,且因為五年內買賣要課資本利得稅,不適合極短線或想兩三年內就賣掉的投資買方。 綜合以上1.若北市能找到三年內可以漲10%以上的物件(認真挑,真的不難),應該買,不用考慮投報率低的問題,因為反觀日本房價20年沒什麼變化,身為外地台灣人,投資資訊相對當地日本人薄弱,要在日本找到會漲價的物件,比自己長年在台灣看房子挑有潛力的物件困難。2.若您在台灣外能找到投報率2~3%以上物件(相信還很多),其實不比投資海外不動產差,應該買台灣。
財政部近日擬對多屋族加課「囤房稅」怎麼看?
2013-10-30
前言:財政部近日擬對多屋族加課「囤房稅」,尤其是名下擁有三房以上的房產者。現行房屋稅機制中,已賦予地方政府調高房屋稅率的機制,除用做「自住」的住家用房屋,稅率固定為1.2%之外,其他如出租供做住家用房屋、營業用或非住家非營業用房屋(如醫院診所等),都有上、下限稅率,但各地方政府目前普遍都按下限稅率,從低徵收房屋稅,調漲空間極大。財政部舉例,出租供住家使用的房屋,法定稅率為1.2%至2%,但全台都以最低的1.2%稅率徵稅。持有超過一棟以上房屋的所有權人,非供自用的可能性較大,地方政府若能就多屋且非供自住使用的房屋,按其持有屋數加重課稅,即能達到「囤房稅」的目的。過去嘗試打壓房價的政策效果1. 奢侈稅實施兩年多來,2011~2012台灣房市量縮價卻不跌反升。奢侈稅後,卡兩年才能賣,造成市場供給減少,還在市場買房的買方,都是口袋極深的屋主,屋主會將等待2年的時間成本,轉嫁給買方,期望獲利更多才賣。好案件往往要加價才能成交,所以造成房市『量縮價漲』。2.實價登錄快一年,台北市房價怒漲10.74%。由於交易資訊件透明,成交價有依據後,造成好案惜售,價格逐步墊高的現象,所以除精華區台北怒漲一成外,未來低總價的郊區也會以同樣的模式複製,要買要快。分析:情況1:囤房者房屋稅若從房屋評定現值的1.2%調升為2%真正有錢囤房的,根本不怕,更何況房屋稅若從房屋評定現值的1.2%調升為2%,對有錢人是九牛一毛,對一般人也是不痛不癢。 情況2:囤房者房屋稅若調高為房屋評定現值的2%以上,或非常高(僅為假設,實際上財政部只是考慮由1.2%增加至2%而已)→囤房稅,最終會演變成是在幫助更有錢人進貨而已,首購族現在反而更應加快進場搶貨。     就算大幅調高擁有三房以上的房屋稅,打壓的是『中等有錢』的買方買給父母或子女的需求,對真正的『超級有錢人』影響不大。擁有3屋的中等有錢買方因房屋稅增加而選擇出脫房產,然後超有錢的人反趁機收購來囤房,口袋超級深的超級屋主擁有的房子變更多了,如此下去,打擊不了房價,超有錢人反而推升房價賣給賣給真正有需求的首購族。 所以囤房稅若調得更高,會讓財富轉向更有錢的人集中,房產壟斷在少數人,一般人資產會變更少,首購族會更買不起,除非你付出高額的代價,讓囤房者獲利飽飽,願意賣您。 結論:首購族或買第二屋的,第四季應大舉進場,先買先贏,囤房稅根本打擊不了有錢人,等到未來房地產落到金字打最頂端的客群之中後,房價已漲上來,再買就來不及了。
房市非常好 超乎預期
2013-10-23
2013年買賣移轉棟數  全台估較去年成長一成以上1.以今年1到8月累計表現,和去年累計8個月應有的交易量比較後,目前全台共成長11.90%,故2013全年移轉棟數,保守地以年成長10%來推估,今年買賣移轉棟數將至少來到36.3萬棟以上,而若按今年1-8月進度,累計成長11.9%來樂觀預估,今年買賣移轉棟數也會將來到36萬8964棟,所以今年比去年好,也有望超越2011年奢侈稅實施那年的36.1萬棟。2.以區域別來看,其中以都會區台北市,成長4.32%,符合3%~5%的預期,而其餘五大都會區,新北、桃園、台中、台南、高雄年成長分別為15.21%、11.59%、12.67%、13.04%、11.94%表現超過原先期待。3.今年買賣移轉棟數較去年增加1成,比原始市場期望好,就連高總價區台北市都有4.32%的成長率。所以市場上的買方仍在買,房市其實非常非常好,現在應趕快進場,尤其低總價產品,未來會買不到。4.2013年成長率增加的主因為:→平價宅策略奏效,建商推案策略全面轉向低總價平價宅的效果超出預期拜今年建商推案轉向郊區平價宅的激勵所賜,首購族大舉進場下,也帶動台北市外低總價郊區的中古屋銷售量,六大都會除北市以外,交易量皆成長一成以上。→媒體所預期的實價登錄向下比價的效應未發生,在交易價格透明下,出價有依據,反而加速買方進場出價的意願,增加交易速度結論:1.低總價產品應加快進場,實價登錄資訊透明後,反加強買方出價意願。2.未來郊區低單低總的好社區、好物件,在實價登錄基礎下,價格只會越疊越高。