【文 / 東亞證券(台灣)提供】1992年，第一支ETF(Exchange-Traded Funds)誕生後，ETF成為全球最炙手可熱的金融工具。2015年，安永顧問管理公司之財富管理趨勢報告指出，ETF總管理資產規模已達2.6兆美元，並以平均20%的年成長率高速增長；根據資誠顧問管理公司預估2020年ETF的規模將達到5兆美元，由此可知ETF投資在目前金融環境中的重要性。過去ETF市場主要專注於追蹤指數的被動化投資，目的在於扣掉總支出後能貼近指數的回報，因應ETF市場競爭激烈、投資人對產品求新求變以及多樣化的需求，Smart Beta (智慧型投資策略)ETF迅速竄起，發行量高於全行業平均值兩倍，成為市場矚目的新亮點。何謂Smart beta ETF ?針對Smart Beta 的定義，目前ETF 產業仍未有明確共識，原則上只要非追蹤被動化指數的ETF，即可稱作Smart Beta ETF。近年來有許多學術研究顯示，部份的超額回報是可以透過調整權重、篩選殖利率等簡單因子去解釋的，按市值加權的指數(Capitalization-Weighted Index)則難以捕捉這些因子所帶來的超額報酬。有鑑於此，綜合了簡單、低成本、高透明度及系統化的Smart Beta ETF 便孕育而生。Smart Beta ETF 可分為系統式與主題式兩大範疇。系統式ETF，顧名思義即標準化各類選股因子，如公司的企業價值、盈餘品質、成長性等，透過篩選、調整權重來建立其投資組合，像是高股息、低波動的組合就是一種常見的形式；主題式ETF 則是提供投資人許多不同的投資風格與方式，如億萬富豪指數ETF、內部人買回ETF、IPO 概念ETF、匯率避險型ETF 等標的。如何選擇Smart beta ETF ?在挑選合適的投資標的前，投資人需先確認自己的投資目標、風格以及風險承受度。儘管Smart beta ETF 的最終目的是用簡單的策略來擊敗指數化投資，為投資人獲取較高的報酬或降低回報波動率，投資者仍應特別注意該ETF 的費用成本是否過高，否則扣掉成本後，長期下來仍無法超越傳統的被動型投資。衡量Smart Beta ETF績效時，應依照ETF 的投資方針來設定，而非僅以指標指數(Benchmark Index) 的絕對報酬來比較。舉例來說，旨在降低股票投資波動率的Smart BetaETF，應依夏普比率(Sharpe Ratio) 作為其衡量的主要標準；若投資人認為高股利率的公司表現將優於低股利率的公司，可選擇高股利率或防禦型的ETF 作為投資標的；假使投資人認為公司管理階層、大股東對股價掌握度較高，會在適當時機買回被市場低估的股票，則可挑選具有內部人買回概念的ETF 作為標的。值得注意的是，除衡量費用、流動性、折溢價等因素外，仍須留意該指數所追蹤的指標指數間是否有差異。目前市場上大部分的Smart Beta 仍專注於股票領域，然而就在今年年初，市場上最大的ETF 發行商發行了第一個固定收益類別的Smart Beta ETF，其目的是希望創造出平衡利率與信用風險的主動型債券ETF，可惜因發行時間不長，與傳統類別的債券ETF 相比，市場接受度仍然偏低，目前的交易量並不適合作為投資標的。結語大量低成本、透明、簡單的Smart Beta ETF 讓投資者能直接接觸最常見的股市因子，諸如規模、質量與動量，這種投資型態與經驗的轉變，勢必為收費較高的主動型基金經理人帶來些許壓力，證明他們能撇除上述因子後能為客戶帶來超額報酬。美股歷經了六年的多頭後，市場上普遍預期美股三大指數在2015 年的表現將趨於平淡，而保留傳統ETF 特點又有明確選股邏輯的SmartBeta，將挾自身優勢，成為投資人擊敗大盤的另類選擇。

【文 / Acer.L】前台北市副市長張金鶚在卸任前表示，打房只差「臨門一腳」，而根據近來從政府到業界各項數據顯示，台北市的房市已經相當受傷了。所謂的張金鶚三支箭是哪三箭呢?●用來計算房屋稅基礎的「房屋標準單價」調高● 用來加乘豪宅房屋稅的「路段率」調高●加徵囤房稅：持有超過三戶者，房屋稅由1.2% 調高至2.4% ∼ 3.6%全台目前房屋構造標準單價調整概況今年北市增160% 新北約一倍 高雄81% 宜蘭35% 預估3萬戶受影響去年7 月取得使用執照的房屋調高房屋構造標準單價，目前全台共有雙北、高雄、宜蘭四縣市調高，以這四個地區去年7 月後取得使照戶數推估，初估約一年有約有3 萬戶在今年5 月需繳房屋稅中，會受到新版房屋稅影響。其中台北市的房屋構造標準單價平均調幅約增160%、新北市調幅約一倍、高雄市調幅約81%、宜蘭縣約35%，這四個縣市自去年7 月至11 月取得使照的戶數共約1.38 萬戶，預估一年將有3 萬戶受到房屋構造標準單價調升的影響。全台囤屋稅加徵概況過去不管自住或非自住，房屋稅均是1.2%，但立法院去年通過修正房屋稅條例，明定「自住房屋」限供本人、配偶或直系親屬實際居住，全國合計最多三戶、稅率維持1.2%；非自住房屋稅率則提高為1.5% 至3.6%，由地方政府自訂差別稅率，外界稱此為「囤房稅」。以台北市為例，持有二戶非自住房屋稅率為2.4%、三戶以上是3.6%，對北市特定精華路段、80 坪以上大坪數等的新完工大樓最受影響。北市豪宅路段率調整概況臺北市稅捐處表示，依規定房屋路段率的調整每三年檢討一次，當年度調整後，隔年適用，而上一次2011年已就全市作通盤檢討大幅調高452 條街路的路段率，總計影響39 萬餘戶房屋，而2014 年再就捷運信義線周邊及永康商圈、公館商圈、美麗華商圈、饒河街夜市、南港經貿園區、內湖科技園區、豪宅建案林立區、原適用路段率偏低等部分路段調高。預估2015 年~2017 年新的路段率再增加9％，將影響6.6 萬戶，由於路段率是評定房屋現值的重要因素之一，位於調高路段率之房屋，其房屋稅將會增加。舉例說明，北市永康街路段率調高10％，附近約50坪的店家，房屋稅約由37,000 元提高至41,000 元左右，增幅約10％；位於中山區高總價別墅型房屋，路段率調高50％，房屋稅約由44,000 元提高至65,000 元左右，稅額增幅達48％。未來何種產品衝擊最大?2014 年7 月後拿到使照交屋的「豪宅新屋」衝擊最大，因為「房屋標準單價提高」是以2014 年7 月後拿到使照的新屋為分界點，北市平均調增160%，加上坪數大，稅基就拉高；此外還要加乘北市特有的豪宅「路段率」，若是路段率評定為209%，就是房屋稅再乘2.09 倍。以知名建案「松江一院號」等數個豪宅案，試算後初估每戶房屋稅都從百萬起跳，所以未來在台北市買豪宅產品，買賣過戶交屋時契稅可能先付一百萬元，每年持有房屋稅又一百萬元，再加上豪宅高額的管理費，有錢人本來是要買房子給子女住，讓他們有個可以傳承子孫的不動產標的，沒想到是給了一個負現金流，每年須繳幾百萬的稅，所以未來北市的新豪宅產品，除非物件極其稀有特殊，否則大坪數高總價產品在高額的持有稅下，恐怕讓人難以買單，會迫使有錢人轉戰其他標的!未來在台置產投資應買什麼產品?1持有稅基低的買2014 年7 月以前交屋的中古屋機會較大，因為可以適用舊的房屋標準構造單價，房屋稅的稅基較新屋低，未來新屋產品不再吃香，三到五年屋齡的新古屋反而就有投資機會。2 能創造現金流的房屋稅倍被調高的新屋及路段率加持的豪宅產品，將成為新負債，未來已無投資機會，可考慮投資收租型產品，最好是有一些屋齡且房屋稅低的老舊房屋，只要是捷運站周邊或有就業市場支撐的區域，因為出租率較高可以創造較穩定的現金收入，這類型標的就是可以長期投資的產品。以目前銀行大額定存五百萬以上為例，平均利率不到1%，若不動產收益性能在2% 以上的標的，未來就還有增值的機會，可以考慮長期置產。3 買有改建或包裝價值的老屋選擇權有些父母會考慮買新房給子女當作傳家置產投資標的，但以現在政府加重房屋稅的狀況下，買新不如買舊，買豪宅不如買中小坪數；買規劃好的新屋不如買老舊公寓自己整理。因為持有稅率低的舊房子，只要地段好，捷運站五百公尺內的，屋齡超過三十年的舊房子未來都還有改建及都更機會。重點是現階段老屋買來房屋稅成本低，每年不用付高額房屋稅給政府，然後又有穩定收入，可以先隔套房或整層出租，只要能負擔貸款利息都好，未來改建後房價至少比老房子增加1.5 倍，屆時想自住就留，不想付新屋房屋稅就賣掉來賺資本利得。這樣投資老屋的好處是，從持有到改建期間有正的現金流幫忙付利息，不是負債繳稅給政府，投資者未來五到十年後還有一個選擇權決定是要住新屋還是賣掉，在房屋稅高漲的情況下，可以說是一個最有彈性的投資策略。結論:再次強調 房屋稅易受各縣市政府操縱 買新屋要考量到持有成本高由於房屋稅屬地方稅，稅率掌控在各地方政府，地方政府每年缺錢時都想要跟中央要更多的統籌分配款，如今有一項稅收的調整可以掌握在地方政府手中，就像打嗎啡一樣會打上癮的，調高就不可能再降了。所以從這邏輯分析，新屋房屋稅是回不去了，每年繳納的房屋稅成本只會高不會低，若有意購買新屋要對持有成本謹慎盤算。中古屋的機會來了 持有稅低 能創造現金流的 未來爆發力最大首購族應掌握趨勢，把握好地段的中古屋，價格會溫和成長，還有機會買一個未來改建的選擇權，若等到有錢人看清這點也將錢轉進中古屋市場投資時，房價恐又會重新炒高。2015 可說是中古屋的機會之年，未來房地產的投資攻略是：老屋勝新屋，且好地段能創造現金流的物件應要強力買進。

【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】屋主夫妻與母親、姐姐同住，還養了1隻貓，3組不同年齡層與生活型態的組合，在35坪不算大的空間中，既能擁有各自的生活空間，又能有全家可以和樂共處的公共領域。兩代同住的家，在生活機能的考量上，就必須樣樣俱全，曾在國外居住的屋主夫妻，對空間陳列很有自己的想法，要求也很清晰。他們希望公共領域能成為家人團聚的重心，和母親、姐姐可以一起坐著聊天，享受家的溫馨；在私領域方面，又能擁有各自的天地，展現自我的品味，不影響彼此的生活作息。在僅有35坪的空間要規劃出3個獨立舒適的私密空間，又必須有足夠大的客餐廳，設計師潘子皓以開放式的設計保留客餐廳開闊的動線，更特別在材質上著墨，讓公共空間在充滿LOFT風的質感中，宛如舒適的咖啡廳，讓全家人的相聚時光更增添氣氛。外在公領域開闊　內有私密小空間客廳在各種不同建材的烘托下，混搭出很多元的北歐風格，而且每一種建材都有著設計師的巧思與用心。家中有老人家又養有寵物，因此地板選用了高斯能德環保地板，木作則是環保綠建材板材，有質感又兼顧居住者健康。小小的玄關，兩側分別以玻璃與鏡面作為鞋櫃門片與穿衣鏡，收納充足，鏡面反射與視覺穿透，減少了狹窄的空間感。在全家人共同使用的客餐廳公領域，設計師以灰棕色的木地板、深淺異色櫃體與木作拉門，搭配沙發背牆的大塊灰色文化石，藉著沉穩的色澤與自然的紋路，在北歐風中帶出了仿舊的質樸感。白色的天花中間貼上跳色的吸音纖泥板，並且設置了現代化的鐵件軌道燈，工業風的線條，延伸出客餐廳合一的空間視覺效果。臥房則是配合居住者個性，充份突顯各自的特色。屋主夫妻的臥房同樣以文化石與纖泥板為主牆，承襲全屋主要的風格，量身打造的大型衣櫃，利用壁面水晶壁燈營造情境，呈現出男主人想要的精品飯店的典雅氛圍。姐姐的次臥則以紫色牆面最吸睛，利用紗帘與造形燈具等軟件，佈置成浪漫柔美的小天地。1 材質 大塊文化石散發老倉庫氛圍設計師善用各種材質的特性與色彩，營造出客廳的溫馨氛圍。沙發後的主牆面，選用了有別於傳統的大塊文化石，灰樸的色澤與質感，加上不平整的凹凸紋路，刻劃出老倉庫的年代感。2 設計 可折疊穿鞋椅讓長輩出入安心4口之家的鞋子不少，設計師以兩側的鏡面與玻璃隔出獨立的小玄關，前方視線的開闊，讓它不覺擁擠，設計師更貼心以綠建材設置一張可折疊的穿鞋椅，膝蓋不好的母親可以坐著穿脫鞋，安心又方便。3 機能 精品飯店的展示大衣櫃主臥以時尚線條的設計感，帶出精品飯店的格局。大型的衣櫃收納充足，更有著展示機能，男主人蒐藏的公仔，女主人的手飾、包包，都有了擺放展示的空間。沒有主燈，天花的基礎光源與水晶壁燈，在典雅華麗中營造出溫馨的氛圍。4 設計 低矮傢具圓弧角度很貼心客廳佈置簡約，電視牆僅以環保吸音的纖泥板做裝飾，低矮的傢具配置，圓弧的角度，更是為老人家與寵物的周到設想；而收納造型櫃則有密閉與開放設計，刻意留出空間，給家中的愛貓有著躲貓貓的樂趣。5 色彩 紫色次臥營造優雅浪漫姐姐的次臥以柔美而浪漫的色彩，布置成溫馨古典的個人天地。淡紫色的主牆與紗帘，是最愛的顏色，獨立的更衣室與衣櫃，有著機能十足的收納，特色古典燈具，更為空間增添優雅質感。

【文 / 鍾運凱】1. 張三出售房屋給李四，雙方約定7月1日交屋，並於交屋同時給付尾款。但該房屋被王五霸占，導致張三遲遲無法交屋。有何處理方式？2. 假如張三對交屋沒有問題，李四卻拒絕受領該房屋，張三如何主張權利？3. 又如果在過戶後，交屋前，該房屋因地震而全部毀損，李四是否仍須支付尾款？4. 張三於7月1日出售房屋給李四，又於7月15日將該房屋出售給王五。李四因為有先行裝潢的需要，於是張三在8月1日先將該房屋點交給李四，但又在8月15日將該房屋所有權移轉登記給王五。不料，該房屋竟然在9月1日被人縱火燒毀。張三分別向李四及王五請求支付尾款，李四及王五反而向張三請求返還已付價金及損害賠償。各人之間有何法律關係？一、 賣方的義務民法第348 條規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」民法將買賣分為「物」的買賣與「權利」的買賣，所謂「物」的買賣，標的是移轉「所有權」；「權利」的買賣，標的是移轉所有權以外的權利，例如地上權、出版權等買賣。案例1，李四購買房屋一棟，屬於物之買賣，因此張三對李四有二項義務：一、交付該房屋給李四；二、使李四取得該房屋的所有權。所謂「移轉所有權」，依民法第758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。」因此房屋及土地之所有權移轉必須登記，即俗稱「過戶」。所謂「交付」，指的是「移轉占有」，就是將房屋置於他人的實力支配之下。民法第761 條規定：「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。」雖然本條規定的是動產之交付，也可以類推適用在不動產點交的情形。因此，案例1 的張三可以將其對王五的「返還房屋請求權」讓與給李四以代替交屋，但前提仍須李四同意接受此種交屋方式。二、 買方的義務交屋（即受領標的物）不但是買方的權利，也是買方的義務，民法第367 條：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」買方有受領標的物的義務，前提是賣方已經「合法提出」，也就是說，賣方須依債務本旨提出給付。如果賣方所提出交付之物，與契約訂定之內容不符，就不算依債務本旨提出。例如買賣契約上註明該房屋無漏水情形，倘若在交屋當天買方發現有漏水情形，則因屋況不符合買賣契約之內容，買方有權拒絕交屋，並無受領標的物之義務。如果賣方已經依契約內容提出給付，但買方仍拒絕受領，其效果有二：( 一) 買方構成受領遲延：民法第237 條規定：「在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任。」換言之，如果買方拒絕交屋，在約定的交屋日之後，除非賣方故意或者重大過失導致房屋產生瑕疵，否則賣方無須負責。( 二) 買方構成給付遲延：依民法第231 條：「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。前項債務人，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付，而仍不免發生損害者，不在此限。」第254 條：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」簡言之，因買方拒絕交屋導致賣方損害，賣方可請求買方賠償，如果雙方有約定違約金，賣方亦得請求支付違約金。經賣方催告後買方仍拒絕交屋，賣方亦得解除買賣契約。案例2，張三可以請求李四支付遲延交屋的損害賠償，也可以催告後解除買賣契約。三、 危險負擔所謂危險負擔，是指在不可歸責於雙方當事人的情形下，發生標的物給付不能之情形（買賣價金並無給付不能之適用），則賣方不必移轉產權予買方。民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」標的物一旦交付予買方，即使因不可歸責於雙方當事人的事由導致標的物滅失，例如天災，買方仍須支付全部價金。案例3，該房屋雖然已經過戶予李四，即此時房屋所有權人是李四，但在交屋前房屋因地震而毀損，李四仍不必支付價金，張三也不必交付房屋，但已收價金仍應返還與李四。例外的情形，是賣方債務不履行在先，事後縱然發生因不可歸責而導致給付不能之情形，亦不適用「危險負擔」。案例4，張三一屋二賣，分別與李四王五簽立買賣契約，兩個買賣契約在法律上均屬有效，因此，張三對於李四與王五均負有交付房屋及移轉所有權的義務。但房屋只有一棟，張三必然對其中一人或二人構成給付不能，且該給付不能是可歸責於張三的事由。雖然事後該房屋被他人燒毀，也不能否定張三原有的債務不履行責任。換句話說，張三不能因該房屋被第三人燒毀而主張不必交屋予王五，因此，案例4 張三因不能交屋，對王五應負違約責任；因不能移轉所有權給李四，也對李四負違約責任。四、 結論交屋無論對買賣雙方來說，都是一項契約義務，需要雙方相互配合才能順利完成整個交易。此外，實務上交屋也有驗收屋況以及清理各項費用的功能，稍有不慎很容易滋生爭執，需要謹慎為之。

【文 / 行銷企劃部】鶯歌區位於新北市西端，因境內盛產窯土，因此陶瓷製造工業發達；鶯歌的陶瓷工業大約分為五大類，除了像花瓶等裝飾、怡情養性的藝術瓷外，還有壁磚、瓷磚的建築瓷，做臉盆、馬桶的衛生瓷，茶具、碗盤的日用瓷，以及做瓷牙、耐火材料、剪刀、甚至可以做為飛彈雷達罩的工業用陶瓷。全區的工廠約有八百多家，資本規模、生產技術皆超過中國大陸的景德鎮。時間換取空間 鶯歌軌道宅正夯鶯歌建國加盟店店長盧美君表示，建國路是鶯歌火車站周邊最主要、最繁華的道路，商圈從阿鴻當家算起，經過鶯歌火車站後分別與中正一路、國慶街、育英街交會，經過全聯福利中心、阿婆壽司、康是美、屈臣氏、陶瓷老街、鶯歌國小、鶯歌國中、鶯歌消防分隊。商圈內店面多為透天產品為主，一樓出租、樓上自住的情形不少。該區透店土地持分在20~30 坪之間，樓高3 層，建坪在50~60 坪區間，因市場穩定，售屋總價約在3000 萬/ 棟左右，但近期少有買賣，一屋難求。一樓出租行情在4~5 萬/ 月，因地段的不同，最高曾有月租8 萬元的特殊個案訊息傳出，若整棟出租，行情約在7~8萬可得。商圈周邊房產則仍以大樓及七樓華廈居多，早期舊社區因地主自建或與建商合建，產品規劃多以公寓及華廈為主力，屋齡多在10~20 年之間。大台北因高房價引來民怨，不少民眾漸漸接受拉長通勤時間，尋求較便宜的房價，目前正在進行的台鐵捷運化，前幾年浮洲、汐科站通車後都帶來不錯的效益，而鶯歌火車站與板橋火車站只要約15~20 分鐘的車程，但在軌道宅的房價上確有近2.74 倍的落差，對於善用時間換取空間的購屋人，這裡是一個不錯的選項。區域便宜好屋鶯歌建國加盟店店長盧美君指出，捷運三鶯路線規劃自土城線延伸之頂埔站起，將與臺鐵鶯歌站以及目前興建中之土城線頂埔站轉乘，未來可促進三峽、鶯歌地區之都市發展，並擴大北桃都會生活圈範圍，「雙鐵交會」將是鶯歌房市最大秘密武器。而尖山路屬於鶯歌區外圍的住宅區，近三號公園的綠地優勢〈位在陶瓷老街下方，是一個擁有小橋、流水、迴廊，與寬敞綠意的雅致公園〉，雖無軌道及捷運話題，但有第二高速公路經過〈設有三鶯交流道〉，及另一條對外聯絡的國道二號高速公路，可從八德交流道前往機場方向並連接中山高速公路，還可透過環河快速道路外環道與樹林、板橋連結。目前該區推出的預售個案售價多在23~27 萬/ 坪，與市區已破每坪30 萬元大關的狀況比較下，相對親民。尖山路距離市區不遠，區域大樓社區約有10 多個，平均屋齡多在20 年以上，公寓每坪約13~14 萬元，大樓在16~17 萬元/ 坪區間。對首購族來說，這裡房價基期低，負擔較輕，周邊還能買到1 字頭房價的中古屋，總價500多萬元的3 房產品最受歡迎。鳳鳴重劃區鶯歌鳳鳴加盟店店長許宜蓁說明，因為規劃完善、道路整齊，學校、公園等設施均齊備，重劃區近年來話題不斷，也成為建商獵地的首選，而鳳鳴重劃區就是鶯歌區的指標。鳳鳴重劃區面積約50.75 公頃，範圍以：鳳一路、鶯歌路、鳳福路、鶯桃路等四條主要道路組成，2014 年完成整地與道路工程，未來規劃將有住宅、商業和學校機關及建鳳鳴簡易車站，將成為桃園鐵路高化起點。由於占地遼闊，是近年釋出的重劃區中較為完整的地塊，因此吸引不少建商目光，包含寶佳、新潤、三發等，都計劃在此區插旗。鶯桃路是往來桃園區、八德區、龜山區重要的道路，也是鶯歌人口密集的道路之一。鳳鳴重劃區外圍的「三元市場」位於鶯桃路二段，是鳳鳴地區最熱鬧的中心點，除了兼有早晚兩市，附近還有連鎖餐廳、生鮮超市、餐飲小吃，即使到凌晨仍有店家營業，相當便利。往南有龜山工業區，房屋需求量大，房價支撐力道不弱，讓三元市場周邊成為購屋黃金區段。鳳鳴車站鶯歌鳳鳴加盟店店長許宜蓁補充，鶯歌大部分區域屬於丘陵地，而鳳鳴地區卻擁有大面積平地，特別適合發展為住宅區，但因地處邊陲又缺乏聯外運輸系統，一直以來，發展都落後於鶯歌車站商圈。不過，台鐵計畫新增鳳鳴站點後，外界普遍看好未來將吸引大量移居人口，可望創造鶯歌第二市中心。鳳鳴車站位於鶯歌火車站北側，預計2017 年完工通車，前後站分別為鶯歌及桃園，同時將成為桃園鐵路高架化的起點，班次間距預估為10 到15 分鐘。過去受限交通性不足，區塊內並沒有特別發展，如今有了鳳鳴站及鳳鳴自辦重劃區相關建設，激勵此區房價的補漲空間。房市需求部份，仍以區域民眾為主力消費群，不過近兩年，價位上已掀起若干變化，而且相關發展利多題材也已浮現。雖然鳳鳴站周邊建設及新建個案尚未形成，但站區對面大湖路上的「國際新城」中古社區已有不少外來客來此購屋。鶯歌過去給人聯外交通不便的印象，近年也在政府著手提升當地交通條件下而陸續獲得改善，搭配興建中與規劃中的多項重大交通建設，房市發展潛能無可限量。老街藝術 存在街頭巷尾的每個角落老街泛指文化路、尖山埔路與重慶街一帶，為鶯歌陶業最早的聚集地，兩旁坐落陶瓷餐具專賣店、陶藝家工作室、鶯歌陶瓷老店、陶藝家展售中心、陶藝DIY 教室及工廠直營商店等陶主題店家。從步出鶯歌火車站，便開始能感受到上個世紀初的建築風韻，讓人發思古幽情。老街入口有一座仿文化路百年古厝成發居的閩南式紅磚建築，與鐵製鶯歌鳥裝置藝術所營造的入口意象，沿途商店均以紅磚柱為統一建築特色，加上陶瓷座椅等象徵陶瓷產業的設施，以及象徵著當年窯廠林立的繁榮舊觀的鶯歌著名地標「四角窯」，還有牆面以一大片色彩鮮豔的陶瓷拼貼畫、位在尾端的鶯歌國小，在在突顯鶯歌是名符其實的陶鄉。陶瓷觀光的代表景點位於文化路上的陶博館，以台灣200 年來的燒窯文化為主，採清水模和鋼骨呈現的灰色系外觀建築，挑高加上顏色素淨的設計，以及大面積的玻璃帷幕，透過外頭灑落進來的自然光，連結內外環境，在寬闊的空間中展現光線透射的各種效果，襯托室內的陶藝展品隨著陽光的變化，呈現出無限豐富的質感與面貌。極具特色的建築造型與文化氣息，使此處經常成為偶像劇中的場景，戶外還有大型的親水公園，是親子同樂、接觸陶藝美好體驗的最佳去處。碧龍宮位於中正一路石灰坑山區的碧龍宮，原本是供奉「龜公石」的小廟，由於當地的居民認為「龜石公」頗為靈驗，一些信徒在四十年前共同出錢興建此廟，並因龜石公的背面似八卦，此後即把此守護神稱為「八卦祖帥」，因信徒日益增多，後來發動募款改建。碧龍宮規模宏偉，有數百個階梯通往正殿，最大的特色就是皆由金黃與紅兩色搭配而成，金碧輝煌，遠望起來真像是黃金打造的金城。結語鶯歌是一個相當具有地方特色的城區，除了匯聚歷史人文美學的陶瓷老街這項觀光資源外，還有名列愛台十二建設的「三鶯水岸都市發展總體計劃」、三鶯二橋，以及捷運三鶯線與台鐵捷運化雙鐵交會等多項發展中的重大建設利基；目前往北跨越三鶯大橋可連結北二高三鶯交流道，約莫30 分鐘車程即可抵達台北市中心，若往南經由機場聯絡道，也差不多半小時車程直達桃園機場大門，在外來人口不斷移入、鄰近區域房價相對較高的關鍵因素下，此區的房市展望正像夜鶯高歌一般出色動聽。

【圖、文 / 鳳凰旅行社】斯里蘭卡建築大師包瓦(Geoffrey Bawa)，在20多年前，就建造了全世界第一座環保旅館，同時也是綠建築的五星級飯店，在環保議題倍受重視的今日，無疑是領先潮流的一項成就。綠建築是現代環保的指標，以兼具人與自然共存的觀點所設計，這個先進的觀念，在斯里蘭卡早已實踐多年。斯里蘭卡國寶級建築大師~包瓦所設計的經典代表作「坎達那瑪飯店Kandalama Hotel」，不但被美國綠色建築學會評定為世界第一座指標性環保旅館，也是亞洲第一家榮獲綠色地球標章的旅館。包瓦大師利用當地獨特的地形、水文及環境，把整座飯店架構在原始森林中，飯店彷彿崁入岩石一般的合而為一，並極具隱密性，從入口的山脊進入大廳開始，沿途覆蓋著茂密的植群，活蹦亂跳的野生動物，處處展現生機，還有優美的Kandalama湖，巧妙的將波羅那露瓦古城融入在飯店的畫面中。不但如此，162間客房全都面對著Kandalama湖，連在浴室洗澡時，都能一面欣賞無敵的大自然美景，而大廳外的泳池，則採取與湖面一致的平視設計，視野極佳，一面享受游泳的快感，清新動人的自然景觀就映入眼簾…為了保護環境及珍惜資源，飯店還費心將製造出的垃圾回收再利用，環保觀念十分先進，曾被CNN評選為全世界最佳環保飯店之一。包瓦出生在富裕的貴族之家，接受英國貴族式的教育，年少時曾前往劍橋修讀法律，畢業後回國繼承家族財產，在哥倫坡當起了律師。38歲時毅然再飛往英倫深造，畢業於英國歷史悠久的建築院校AA。他放棄了世界知名建築師事務所的邀請，回到祖國建造出一座座充滿斯里蘭卡風情，而且感動人心的美麗建築。西化極深的他，並沒有一味的崇尚西方建築，他從西方現代主義設計出發，融合了斯里蘭卡風土與傳統，找出適合在地環境共生的新建築，這種嶄新的建築被稱為tropical modernism，不但影響當地的建築風貌，更震撼了整個南亞地區，無數的新銳建築設計師受到他的啟發，新加坡、峇里島等亞洲區域都可發現受到包瓦影響的建築物。他的一生作品無數，包含許多深具特色及品味的飯店，甚至是他的故居、也是私人花園別墅，都可看到大師巧思設計及才華的顯現。一般人對於斯里蘭卡最深的印象，大概就是紅茶了，斯里蘭卡是錫蘭紅茶原產地，境內包含了六大紅茶產區，也因為曾經是英國殖民地，除了傳統特色，並具有濃濃的英倫風情，例如茶山上的小英倫~百年貴族飯店，古典歐式的高雅建築、花園小徑、加上殷切的接待，彷彿走入英國貴族的流金歲月，海濱渡假區五星級飯店等，都給人意想不到的驚喜體驗。來到斯里蘭卡，佛教古蹟及世界遺產文明也是不容錯過的重點。例如希基里亞獅子巖，入口的巨大腳趾頭以及美女壁畫，已成為斯里蘭卡文明的經典標誌，還有丹不拉的黃金寺廟及洞窟寺廟、波羅那露瓦的宮殿遺址，世界遺產坎迪的佛牙寺裡，供奉了釋迦牟尼的牙齒舍利。特別值得一提的是卡拉尼亞神廟，根載此地為釋迦牟尼第三次親臨斯里蘭卡的聖地，是斯里蘭卡人心目中不可或缺的寺廟，外牆的浮雕藝術，栩栩如生，令人讚嘆，室內精緻的壁畫，極具藝術價值。古蹟人文風情之外，斯里蘭卡境內共有15個國家公園，以及52個動物保護區，大部分的山區及沼澤地都在這些保護範圍內。位於斯里蘭卡東南部的雅拉國家公園，是最有名的野生動物園，面積達1297平方公里，也是最大的野生動植物園及鳥類保護區。國家公園中則以象群聞名，動物除了大象之外，也有許多的鹿、水牛、熊、豹與孔雀，這個國家公園，很有探險的感覺，記得攜帶望眼鏡，除了可尋找野生動物外，也可享受綠色芬多精。純真的臉龐及笑容，是斯里蘭卡最動人的印象之一，美國富比士雜誌曾評選這裡是亞洲最令人期待的旅遊地，大批的歐美旅客也嚮往這個美麗國度，不論是一睹環保綠建築、漫遊大自然原始風光野趣、漫遊茶園風情，或欣賞世界遺產古文明、體驗英倫貴族的尊寵感，這裡已成為令全球趨之若騖的旅遊地。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為瞭解廚具行及熱水器製造商供應之熱水器用排氣管材質是否符合國家標準規定之不銹鋼304規範，經濟部標準檢驗局於2014年12月間在台北市之水電材料行、廚具行等購買5件及台中、雲林、新竹、桃園、台北及新北市等地區廠商取樣16件進行檢測，檢測結果，21件商品之材質全數符合。 標準檢驗局表示，目前國家標準CNS 13602「家庭用燃氣器具構造通則」規範排氣管之材質應使用SUS 304之不銹鋼板或同等不燃性耐蝕之材料，本次熱水器用排氣管係依據CNS 8497「熱軋不銹鋼鋼板、鋼片及鋼帶」，檢驗其化學成分(碳(C)、矽(Si)、錳(Mn)、磷(P)、硫(S)、鎳(Ni)、鉻(Cr))是否符合304不銹鋼之規定。 標準檢驗局強調，熱水器用排氣管之功用，係於使用燃氣熱水器產生之燃燒廢氣以排氣風機經排氣管強制排放至屋外，因此裝設排氣管之材質若未達304不銹鋼之規定，恐因銹蝕而提高一氧化碳的外洩風險。 標準檢驗局指出，燃氣熱水器(含附隨排氣管材質)為應施檢驗商品，於進口或運出廠場前須完成檢驗程序始得於市面上販售，對於市場上流通之商品，該局每年度均訂有市場檢查計畫，針對具危害高風險之應施檢驗商品執行市場購樣檢驗，倘該類商品發現不合格者，即派員追蹤調查不合格原因，並作成訪談紀錄後依相關法規處理，以雙重把關機制維護消費者權益。 為維護民眾權益及使用安全，標準檢驗局提醒民眾，家中安裝燃氣熱水器時，應注意下列事項： 一、請由「有合格證照之技術士」依安裝標準安裝燃氣熱水器及其配管(如排氣管、瓦斯管等)。 二、提醒勿在熱水器上方晾曬衣物及下方擺放洗衣機等電器用品，避免不慎導致火災。 三、於使用熱水器時，聞看周遭環境有否產生燃燒廢氣，以及檢視排氣管外觀有否呈現銹斑，若有廢氣洩漏與銹斑等現象，請立即停止使用，並請「有合格證照之技術士」檢修。 四、聞到瓦斯臭味時，應首先關閉瓦斯開關，並立即停止使用燃氣器具，同時避免立即按壓會發生火花之電氣開關。 五、熱水器及其配管應定期檢修或汰換，如發現有水溫不穩定現象或改變熱水器設置位置或更換零組件時，均應請「有合格證照之技術士」處置。 六、請定期自行以肥皂水或洽請「有合格證照之技術士」協助檢修瓦斯管是否有龜裂、漏氣之現象。 七、使用燃氣熱水器時，請民眾保持居家環境的通風良好，切勿緊閉門窗，防範瓦斯燃燒不完全而發生一氧化碳中毒意外事故。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【文/郭騰尹】 課堂上，我們要分享有沒有一些百分之百被愛的經驗，每個人的腦海裡鎖著許多前塵往事，而現實生活的勞碌、人世間的冷暖，人們似乎比較容易記住那些痛苦憂傷的回憶，卻忽略了那些曾經真實存在的美好回憶。我相信人生的美好回憶是一種力量，也是自癒療傷的一帖良藥，常常服用，人們會更懂得珍惜，更懂得把握難得的幸福！   這時有位女士舉手了，她站了起來，揚起了手上的戒指，很幸福的問大家，請大家猜猜她手上的戒指值多少錢？這種世俗的問題其實是很讓人反感的，有錢有必要這樣張揚嗎？大陸這幾年的經濟起飛，造就了千千萬萬的土豪，名車名錶名包名手機，這些財富就是要擺闊，按大陸流行話：「有錢，就是任性！」   看著那女性纖細手指上的戒指，現場似乎成了估價遊戲，又像是寶物鑑定團的特別節目，從價格5000 元一路上揚到50000 元人民幣，這位女士一直搖頭，嘴角不斷浮出得意的笑容，大家已無意再陪她耗下去，紛紛請她公佈答案。心想這麼貴重的禮物應該是老公給的吧，大概她老公近年生意做得不錯吧，包括我也是這麼想的，而結果卻大大出乎我們意料之外。   這位女士的兒子念小學，要去參加學校所舉辦的遠足活動，對個小學生而言，一個學期裡最嚮往的就是這一天了。這位母親怕兒子在外面要吃點買點什麼，就特地給兒子二十元人民幣的零用金，還特地囑咐兒子不要亂買些無聊的玩具回來。晚上兒子回來了，帶著旅行興奮的心情，母親還來不及問今天遊玩的心得，兒子就拿出來還剩下的十元零用錢還給母親，母親就問錢花到哪裡去了？   兒子小心的從包包裡拿出了一個粉紅色的戒指，說這是在景區的特產店買的。原來這兒子真的沒有亂買東西，他也沒有亂喝可樂汽水，用一半的錢給母親買了一個如同玩具般的戒指，一個用化學石料染色出來的戒指，而這個戒指現在就戴在這位女士的手指頭上。那個被我們猜想成上萬的戒指竟然只是個十塊錢的小物，她高調炫耀的不是錢，而是孩子天真的一份情意。   故事說到這兒，發現真正世俗的是我們自己，這位女士雖然沒有感動的給兒子一個充滿淚水的擁抱，但是卻將戒指套上，不論工作或是出差，這個戒指就如同兒子的分身，時時伴隨著她，這也是給兒子的最好的回報，在她心中，這枚戒指勝過蒂芬妮的精品，勝過名門婚宴的大鑽戒，那是她一生中感到百分之百被愛的一件往事。這個小戒指給了這位女士許多的感動，也啟發著其他同學，看著自己空空如也的手指，我的女兒好像出去玩只會要錢，從來沒買過什麼禮物給我們，我期待著那一刻的出現。