【文 / 鍾運凱】我國就容積率之操作可區分為「容積移轉」及「容積獎勵」。前者是指在容積總量管制下，以一定方法自「送出基地」將容積轉入「送入基地」；後者則是政府基於某種政策目的下，建物突破原有容積率限制。一、 容積移轉之法源( 一) 都市計劃法：1.都市計畫法第83 條之1：公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。2. 都市計畫容積移轉實施辦法：(1) 本辦法第2 條規定所謂「容積」即是指總樓板面積，而再規定送出基地，接受基地及基準容積之定義。(2) 能作為本辦法規定之送出基地，包括「都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定著之土地」、「為改善都私有都市計畫公共設施保留地市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地」、「私有都市計畫公共設施保留地」等。(3) 接受基地所能接受之容積，不得超過接受基地容積30%，但特定條件得予調高，惟最高不可超過40%。(4) 接受基地亦得以繳代金方式，取得容積。此乃替代性方案，即接受基地所有權人無法取得送出基地所有權人同意，又需較多容積建築地上物，此時即得以此替代性方法為之。(5) 送出基地應「於許可其全部或部分容積移轉前，除第六條第一項第一款土地外，應視其類別及性質，將所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣 ( 市) 有或鄉 ( 鎮、市) 有」，若屬於第6 條第1 項第2 款土地者，應作為無建築之公園、廣場、綠地等使用。( 二) 都市更新條例第45 條：「更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用，並準用依都市計畫法第八十三條之一第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定辦理。」( 三) 古蹟保存相關法令：1.文化資產保存法第35 條：古蹟除以政府機關為管理機關者外，其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區內土地，因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區之編定、劃定或變更，致其原依法可建築之基準容積受到限制部分，得等值移轉至其他地方建築使用或享有其他獎勵措施。2. 古蹟土地容積移轉辦法：(1) 未經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，按其基準容積為準；經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，以其劃定、編定或變更前之基準容積為準。但劃定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區前，尚未實施容積率管制或屬公共設施用地者，以其毗鄰可建築土地容積率上限之平均數，乘其土地面積所得之乘積為準。(2) 送出基地可移出之容積，以移轉至同一都市主要計畫地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣（市）內之其他任何一宗可建築土地建築使用為限。(3) 接受基地之可移入容積，以不超過該土地基準容積之百分之四十為原則。但若係位於整體開發地區或都市更新地區，可增加至百分之五十。二、 容積獎勵之法源( 一) 都市更新條例第44 條：都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵：一、實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。二、更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，除不計入容積外，並得適度增加其建築容積。三、主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。四、其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者。五、前四款容積獎勵後，多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。( 二) 都市更新建築容積獎勵辦法：1. 提供社區使用之公益設施及經政府指定額外提供之公益設施，上限為法定容積15%。2. 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施，其產權登記為公有者，或捐贈經費予當地地方政府都市更新基金以推展都市更新業務，上限為法定容積15%。3. 全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經各級主管機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物，上限為法定容積15%。4. 更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻，或採智慧型建築設計，其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法令規定，上限為法定容積20%。5. 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統，取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者，得給予容積獎勵，上限為法定容積10%。6. 主管機關依本條例第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，自公告日起六年內，實施者申請實施都市更新事業者，得給予容積獎勵，上限為法定容積10%。7. 更新單元為一完整計畫街廓或面積達三千平方公尺以上者，得給予容積獎勵，上限為法定容積15%。8. 處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給予容積獎勵，上限為20%。( 三) 建築技術規則建築設計施工編第59 條之2：為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。

【文◎中信房屋-你的達令臉書粉絲團】誰不想有個自己的房啊！！買不買得起是一回事，但幻想一下自己心中未來的夢幻之屋，也算是提早做了買房前的功課，而房子百百款，就看粉絲們喜歡的是優雅不費力的電梯大樓、渡假感濃厚的別墅，還是絕對燃燒脂肪的透天厝！另外像是公寓、套房、農舍…等其它選擇，就是青菜豆腐，各有喜好啦。現在小編就針對電梯大樓和透天厝這兩類，依便利性、安全性、增值性、自由度、運動量，五項基本面來做個超級比一比！經過上述表格大樓V.S.透天比拼的殊死戰(是有這麼慘烈??)，大樓透天各有優劣，喜好自在粉絲心中啊！無論選擇哪一種住宅類型，粉絲們購屋一定要先做好購買前的準備功課，並選擇有品質、有品格的仲介協助，才不會買個房子賠了夫人又折兵，願粉絲們目光雪亮、貴人相助，有朝一日買到心中的夢幻之屋！ 買房需要機運，更需要貴人幫幫忙：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/

造訪加拿大除了各大國家公園、優雅浪漫的城堡飯店外，從2014年五月起，又多了一個欣賞冰川的新景點「冰川天空步道」，30公尺的透明步道景觀台，挑戰你的旅遊新視野。鳥瞰大自然最前排的席位～冰川天空步道  加拿大傑士伯國家公園的冰川天空步道(The Glacier Skywalk)，於今年五月正式開幕，完成之後，將是加拿大最不可思議的景觀之一，在探索冰川這個地球上最獨特的生態奇觀時，又多了一種很不一樣的方式。  冰川天空步道座落於冰原大道上，距離哥倫比亞大冰原不遠，沿著峭壁步道，旅客可步上辛華達峽谷(Sunwapta Valley)上方280公尺高的觀景台，地板當然是很心機的設計成透明玻璃，走上去的冒汗指數不下於美國版的天空步道，在工程技術更是一大考驗，精湛的設計一推出，立刻贏得建築界最高榮譽～2011年世界建築節大獎的肯定。冰原雪車！傑士伯國家公園   傑士伯國家公園是洛磯山國家公園群中面積最大的一座，以優美的山峰、冰川、湖泊、瀑布、峽谷，被列為世界遺產，包含最優美的冰原公路～冰原大道，以及哥倫比亞大冰原，後者是僅次於南北極、地球上最大規模的冰原區，這裡提供世界上唯一可開上冰原的「冰原雪車」，讓我們人類有機會親身踏上萬年冰河，感受一下大自然的驚奇與奧妙(冰原雪車於每年4月中至10月中，視氣候開放）。以湖泊之美取勝的傑士伯，境內有洛磯山脈第一大湖～ 瑪琳湖(Maligne Lake)，湖中有一座精靈島，被高山環繞的湖水，呈現美麗的藍色或碧綠色，遠遠望去就像是一顆發光的寶石，令人驚豔。世界之窗～露易絲湖城堡飯店  清晨時分湖面薄霧朦朧，黃昏時刻天際彩霞漂浮，在洛磯山唯有露易絲湖城堡飯店能坐擁如此清新的絕美風光。位於班夫國家公園內的湖畔城堡飯店，本身就是一則傳奇故事，飯店除了以維多利亞女王四公主露易絲來命名外，內部裝潢更兼具了古典與華麗的維多利亞浪漫風格，這裡還擁有眾多旅人爭相住宿，只為一眼的「世界之窗」，從城堡內往半圓的窗戶望去，層層相疊的山巒與靜謐的湖水堪稱世界級窗景，若冬日到訪～銀白的世界仿如荒野中的秘境，一年四季感受皆不同。此飯店同時也是經典電影小說《奇瓦哥醫生》的拍攝地唷。一次遊覽三大國家公園  若要提到加拿大洛磯山脈的國家公園區，班夫、優鶴、灰熊這三大國家公園，則各自擁有其獨特美景令人讚嘆，班夫國家公園是加拿大第一個國家公園，也是世界上第三個成立的國家公園，這裡有政府特別規劃的溫泉保留區，以及加幣20元上的夢蓮湖等，而公園內又以可看見眾多的野生動物和近百種的鳥類繁殖區聞名。另外位於班夫南方的優鶴國家公園則擁有加拿大最高的瀑布奇景、世界級的化石遺跡地，以及由冰河堆積石築成的翡翠湖，在春夏的陽光照射下，碧綠色透明晶瑩的湖水已成為許多明信片中的經典場景。而大家口中常稱的灰熊國家公園，正式名稱其實是雷佛史塔國家公園，此地有加拿大最高的水壩，和知名的空中草原，無論是騎單車或是健行都相當適合。【圖.文/鳳凰旅行社】

【文 / 鍾運凱】某甲花費畢生積蓄買法拍屋，但買到後才發現房子漏水嚴重，跟鄰居聊天才得知買到的竟然是凶宅，因此向方法院請求撤銷拍賣，法院卻依強制執行法規定不負瑕疵擔保責任駁回。法官告訴某甲，只要債權人同意撤銷即可。而債權人之一的縣政府地方稅務局已經同意配合撤銷，但另一個債權人銀行卻不同意，理由是沒有這樣的案例，仍堅持依法辦理。一、 何謂法拍屋？「法拍屋」一般是指因債務人無法清償其債務，債權人向法院聲請強制執行，拍賣債務人的不動產，以拍得之價金償還債務。最常見的情形是屋主不按時繳房貸而被銀行聲請法院拍賣。由於法院進行拍賣的目的是在實現債權人之債權，並非以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場價格低，因而對購屋者具有吸引力。二、 法拍屋之優缺點就優點而言，法拍屋得標價一定會比市價至少低一至二成，甚至更低。以投資者的角度來看，轉手賣出自然利潤較大；而以純自住的用途來說，也是節省購屋預算。但缺點是無法預先看屋，屋況可能有瑕疵，較無保障。強制執行法第69 條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」這是因為強制執行之拍賣與一般買賣不同，其目的在於以價金滿足債權人之債權，如果買受人仍有解約或減價權將有損債權之保障。三、 投標時應注意事項( 一) 投標人請先向法院訴訟輔導處或民事執行處服務檯免費索取投標書及保證金封存袋，並應攜帶身分證、印章到場。如委任代理人到場者，應提出委任狀，附於投標書之後。( 二) 投標人為二人以上時，投標書上應分別列明及所購買之應有部分。( 三) 應詳閱拍賣公告之規定並依投標書規定將各欄詳細填寫後，將投標書連同保證金裝入封存袋封妥並在封口處簽章後，投入標櫃內。保證金通常是拍賣底價二到三成左右，如果在新台幣一萬元以內者，得以一千元面額現金放進封存袋內；一萬元以上，應該由銀行簽發法院所在地的台灣銀行為付款人的支票或匯票作為保證金，不必向法院出納室繳納。( 四) 投標一般是在法院的民事執行處開標室，拍賣公告所記載的開標時間前30 分鐘內，都可以投標。投標人或代理人，於投標後應在投標室靜候開標，開標時不得擅自離場，否則視同未到場而廢標。( 五) 開標後由執行法官當場將投標書及保證金封存袋開啟，得標者當場揭示，保證金抵充價金，並由書記官開立繳交尾款單給得標人；不得標者，由投標人當場領回。( 六) 應買之不動產為數宗分別標價合併拍賣者，應分別記明，如每筆記載之價額合計與填載之總價不符時，以總價為準並以總價達到拍賣最低價額以上之最高者為得標人。最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，以抽籤定其得標人。得標人填載之總價與合併拍賣之各筆價額合計若有不符，投標人應自行按總價調整其各筆之價額，使合於總價，但每筆均不得低於公告之拍賣最低價額；如不願自行調整者，則由法院逕依比率調整之。( 七) 拍賣之不動產如有特別應買條件者，例如國宅、原住民保留地等，投標時應具備該條件或身分，否則投標無效。拍賣之不動產為耕地者，投標人應注意私人取得農地之面積，不得超過20 公頃。私人取得之農地面積合計超過20 公頃者，其超過部份之轉讓契約或取得行為無效，並不得轉移登記。( 八) 投標人雖已得標，如有優先購買權人表示願意買受時，仍應由優先購買權人買受，保證金無息退還。( 九) 投標人對於執行人員於投標、開標及未得標人領回保證金等過程所為之行為，如有異議，應當場提出。( 十) 得標人繳納價金之期限：無優先購買權人者，應按公告規定期限於七日內繳納。有優先購買權人者，應依通知之期限繳納。逾期不繳時，得將不動產再行拍賣；再行拍賣所得價金，如果低於原拍賣之價金及再行拍賣之費用時，原得標人應負賠償差額之責任。四、 繳納契稅不動產因為買賣、承典、交換、贈與、分割而取得所有權者，需依規定的契價課徵契稅，但土地部分有課徵土地增值稅，所以契稅只針對建物的評定價格課徵。得標人應於取得不動產移轉證書上日期起30 日內至房屋所在地之稅捐稽徵處契稅申報櫃檯索取契稅申報書，約7日可領取契稅稅單，然後至指定金融機構繳納契稅。持完稅稅單可至不動產所在地之地政事務所辦理產權移轉登記。五、 拍定後可以解約嗎？強制執行法第98 條規定：「拍賣不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」最高法院民國55 年民刑庭總會第4 次會議決議之法律問題，認為：「依強制執行法上之拍賣，應依通說解為買賣之一種，債務人為出賣人，執行法院係代表債務人立於出賣人之地位，拍定人苟與債務人同意解除買賣契約（即由執行法院代表債務人與拍定人訂立之買賣不動產之契約）即無不合。」另依強制執行法第58 條及辦理強制執行事件應行注意事項第32 項等相關規定可知，投標人在得標後，權利移轉證書收受前，債務人自可與得標人協議，由債務人向法院表示願清還債權人全部債務，並由得標人向法院表示，同意放棄購買權。若執行法院已核發不動產權利移轉證書，買受人即取得該不動產所有權，自無法解除其拍定結果（最高法院86 年台抗字第606 號裁判參照）。六、 結論案例中某甲既已拍得房屋，即應依法繳納價款且無瑕疵擔保請求權。除非債權人、債務人均同意，否則依法亦無法解除買賣契約，某甲只能自認倒楣。因此，購買法拍屋最好委請具有經驗者或合法業者代為辦理，較有保障。

【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】第一次找設計師裝修，希望透過設計師專業，將原本格局、動線上無法解決的缺陷化解，並在風格上滿足不同家庭成員(含寵物)的需求。從未找過設計師裝修的屋主，買下新房子之後，首次嘗試找專業設計師規劃，雖然設定要多找幾家設計公司比較，但初次與品楨空間設計的陳膺信設計師洽談，就深受其謙虛內斂的誠懇態度吸引，而且從電視頻道上看到品楨空間設計改造的北投住宅，非常喜歡，意外發現該案是過去曾經共事，但鮮少聯絡的老同事住家，因此更加有信心，決定全權交給陳設計師改造。對每個設計案都認真研究的陳設計師，與屋主密切討論後，以盡量不更動既有格局的方式改造這間四房二廳的住宅。為了讓原本過於狹小的書房能夠具備更充沛的實用機能，於是將廚房隔間略為退縮，放大書房空間，並利用玻璃鐵件折疊門，將光線引進位於各房間出入口的餐廳區。位於房屋中心點的餐廳區，是出入動線樞紐，但在視覺上卻被門片切割得過於零碎，且中間橫亙明顯的結構樑。為解決這個空間缺陷，陳設計師以胡桃木鋸齒紋木皮搭配灰色調噴漆的線性切割手法，將門片隱藏起來，並且利用大幅掛畫創造餐廳主牆的端景。天花板則以直紋延伸的造型讓空間串聯、延伸。專業設計，滿足所有家族成員需求在臥房的設計上，屋主希望每個臥室的風格都能符合各家族成員的喜好。由於夫妻倆睡前都有閱讀、上網習慣，因此主臥房增設量身訂製的書桌兼書櫃，讓臥房兼擁有複合式機能。男孩房用湖水藍主牆及木地板舖陳，透過簡約的線條，營造北歐風的現代設計。女孩房完全以鄉村風柔美風格為訴求，凸顯女性特質。在設計圖幾乎底定後，陳設計師才知道家中還養了三隻貓，屋主希望為家中寵物設計專屬跳台與貓道，甚至規劃可讓貓自由出入的寵物門。陳設計師不僅花時間到寵物店觀察貓的習性，更諮詢多位養寵物的朋友，也參考相關專業書籍，在材質、設計上做足功課，不僅貓跳台的高度符合「貓體工學」，更善用回收紅酒箱材質，避免因為打滑發生危險。廚房出入口還增設貓咪專屬寵物門，讓寵物享有好用又安全的生活場域。1 設計 讓空間串聯的天花板餐廳區橫亙著礙眼的結構樑，設計師巧妙運用木紋、噴漆兩種材質區劃空間，再透過直紋溝縫的延伸效果，把空間串連起來。2 格局 放大空間引進採光將過大的廚房略為退縮，使得書房書放大，機能更齊備，再利用現代感的玻璃、鐵件拉折門取代傳統門片與隔間，將光線引入餐廳區。3 機能 讓主臥具有複合機能雖然家中已經有了書房，但夫妻倆有閱讀、上網的習慣，因此主臥房量身訂製複合式書桌兼書櫃，滿足實用需求。4 機能 替寵物打造專屬生活場域量身訂製的貓跳台，不僅高度經過多次調整，符合「貓體工學」，更刻意採用回收紅酒箱，避免因為材質容易打滑而發生危險。專屬的貓道，考慮貓咪喜歡躲貓貓的需求，訂製了可以窩在裡面的木箱；廚房則增設一道輕巧的寵物門，讓貓咪可以自由出入。5 風格 私領域採用多元風格每個家族成員都有自己對於空間風格的喜好，在私領域的臥房內，設計師以現代而自然的北歐風作為男孩房設計主軸，女孩房則用柔美的鄉村風凸顯女性特質。

【文 / 行銷企劃部】服貿與房市的關係—你怎麼看？多數民眾中立不選邊 認為房價不一定跟漲據中信房屋最新民意調查，假設服貿協議今年將通過，您手頭若有多餘資金，現在會如何佈局房市? 多數民眾持「中立」看待，認為房價不一定會漲，不會加碼，但也不會馬上售出持有的不動產，比例有37.1%，排名第一；排名第二有20.4%，認為應「加碼」房市，並提前卡位，佈局台灣不動產，等待房價上漲；最後有18.4% 選擇應「減碼」房市，認為現在應獲利了結，房價已在相對高點，服貿只是議題炒作( 如附表1 所示)。兩岸交流頻繁之下，若陸企來台設服務據點，商用不動產市場仍可期待，但在住宅市場上，政府對大陸來台買房有嚴格的法規限制，所以服貿通過與房市不一定有直接的連動關係，此外，台灣房市自有比例高達八成以上，未來房價漲跌仍要看首購族及自住客的進場意願是否持續，以第一季中信房屋的宅指數來看，首購及自住需求皆比去年第四季成長，預計今年房價仍會走向持平穩定的格局，低總價產品將續漲。今年房價 何去何從？有錢人並未看空房市 房價仍穩近期新聞指出，有錢人看空房市，舉國泰集團蔡鎮宇賣西門町商辦(TiT 廣場) 為例，媒體解讀為買方獲利了結，看空房市。其實投資者買低賣高是常有的事，此新聞應為媒體過度解讀。有錢人真的看空房市?※ 華固建設創辦以來規模最大的開發案- 內湖廠辦大案「華固V Park 園區」，2012 年9 月以90.96 億元的金額被神秘買家一次買走，神秘買家證實為霖園集團三公子蔡鎮宇的寶豐隆興業公司。 (2012 年9 月新聞)※ 國泰蔡家老三蔡鎮宇看好內科五期後市，轉投資寶豐隆購買「V Park」。負責招租的高力國際董事總經理劉學龍透露，年底前商辦部分將會有兩大客戶進駐。業者推估，若「V Park」全部招租，一年租金收益最少有2.4億元(2013 年10 月新聞)所以蔡鎮宇看空台灣房市了嗎? 沒有!! 手頭還一大堆不動產在管理，若有好標的仍會進場加碼! 台灣房市現階段還是相對穩定，不易大幅修正。地價一直調升 視為房價穩定的保證書隨著未來升息疑慮及房價所得比創新高，許多買家都認為今年房市將到達頂點，也有許多學者專家鼓勵買方用力「殺價」。但房價要降，關鍵就在於「地價」走勢，以及屋主是否急需用錢想要拋售。若政府願不願意讓土地跌價，想要擴大稅基，房價將很難修正；而屋主口袋若夠深，沒有意願降價，那買方想撿便宜，除非第二次SARS 及金融海嘯來臨才有機會。

年輕人渴望有房 進場意願創三年新高【文 / 行銷企劃部】人民幣夯 資產配置大洗牌 投資不動產影響最輕根據中信房屋第一季『宅指數』的調查顯示，「不動產」連續蟬聯21 季最抗跌保值標的冠軍，比例達39.7%；而排名第二的為「保留現金」項目，比例有15.4%；排名第三的為「保險」項目，比例有10.8%；排名第四的為「黃金及貴金屬」，比例有9.6%；排名第五的為「投資外幣」，比例有9.4%，其中在外幣選項中，人民幣佔了6.9%。整體而言，由於投資人民幣需求正熱，資金排擠下，選擇「保留現金」及「保險」的項目，分別比去年第四季減少2.6% 及4%，而投資外幣( 含人民幣)比重，則由4.8% 大幅上升至9.4%( 如附圖1)。自從去年人民幣存款業務開放後，在高利的誘因驅使下，民眾的資產配置出現大洗牌，在資金排擠下，「保險」項目則影響最鉅，比例由去年第四季的14.8% 下跌至今年第一季的10.8%，多數民眾仍看好不動產的抗跌保值性，不動產項目僅由41.2% 小幅修正至39.7%，受影響幅度最輕，不動產仍是民眾心目中的最佳理財工具。年輕人渴望有房 首購族進場意願 創三年新高此外，從第一宅指數的『購屋次數』調查發現，首購族佔兩年內有買房計畫的比例高達55.8%，比去年第四季的51.5% 增加了4.3%，創下三年新高；而第二次購屋的換屋族及投資客群，則由27.5% 下跌至24.1%( 如附圖2 所示)。儘管近幾年所得未明顯增長，精華區房價節節高升，加上政府擴大查稅等因素干擾，年輕人還是希望能夠有一個屬於自己的家，進場意願仍比去年第四季大幅增加4.4%，更比去年2013 年Q1 同期增加了8.1%，來到今年第一季的55.8%，進場意願相當濃厚。而相對地，屬於二次購屋的換屋族及投資客群則相對保守，在擔憂政府實價課稅將悄悄上路的影響下，第一季購屋意願則下跌至24.1%。購屋目的 自用需求大增 投資需求下降根據第一季宅指數的購屋目的調查，屬於「自用」需求的買方由去年第四季的52.9% 上升至今年第一季的59.2%；而屬於「投資」目的的買方，比例則由28.1% 下降至26.9%；另外屬於廣義投資族「買給父母及子女」用的客群，進場比例也從19% 下跌至13.9%( 如附圖3 所示)。由於自用客群擔心未來物價持續上漲，所得恐追不上房價，所以若有能力購屋者仍希望買房來自用。而屬投資客群的，包括純「投資」及「廣義投資者( 買給父母或子女用)」，在擔心政府恐逐步落實「實價課稅」的衝擊下，短期投資及中長期置產的投資族群在第一季皆呈現下跌的情況。人民幣存款業務開放後，資金排擠效應也在第一季發生，不動產投資雖然仍是民眾心中最抗跌保值的標的物，但在近期政府針對不動產擴大查稅的措施下，本次調查購屋目的時，投資族群也選擇暫避風頭，相對地自用及首購族群則連創新高，預計今年的房地產仍將是以自住客及首購族為市場的買盤主力。年增349萬 北市購屋預算 創新高據宅指數的數據顯示，第一季北市購屋預算為1485萬元，新北為974 萬元，台中市為779 萬元，高雄為533 萬元( 如附圖4 所示)，其中北市1485 萬元，還創下宅指數歷次調查以來的新高，更比去年Q1 同期1136萬元大增了349 萬。過去北市民眾心目中的理想購屋預算皆維持在1100萬元至1200 萬元之間，而近兩季則有了大幅增加的趨勢，購屋預算已從去年Q1 的1136 萬元大增至今年Q1的1485 萬元，顯見民眾逐漸接受市區高房價的事實，而在去年八月實價登錄屆滿周年後，北市房價看回不回，所以民眾也將購屋預算逐漸拉高，預計未來電梯1 到2房的小坪數產品，或3 房的老公寓將是台北市自住客及首購族的主要置產標的。家庭月收入8萬以下 購屋信心下滑而從「家庭月收入」分析中可發現，家庭月收入8萬以上的買方，第一季進場意願全面上揚，其中家庭月收入8-12 萬的，購屋意願由去年第四季的33.8% 上升至第一季的37.8%；而家庭月收入12-16 萬的，購屋意願由13.6% 上升至14.1%；另外，家庭月收入16 萬以上的，購屋意願由7.9% 上升至11%。反之，在家庭月收入8 萬以下的族群，則呈現全面下跌，其中以家庭月收入4-8 萬的購屋主力族群來看，進場比例由去年第四季的30.1%下跌至今年第一季的25.5%。以北市購屋預算需約1500 萬元，家庭月收入8 萬以下族群，若貸款1000 萬元，二十年期房貸本利攤還每月需繳款約5.5 萬元，若是家庭月收入8 萬以下，恐難進場買房，目前只有雙薪家庭較有機會來進場購屋，在所得長期不漲的情況下，家庭月收入8 萬以下的族群，購屋信心呈現崩跌的狀態。民眾對房價多空看法不確定 持平者比例增加最多第一季民眾對房價的看法，有27.4% 民眾看漲今年房價；31.7% 的民眾認為今年房價將持平；18.4% 的民眾則看跌，22.5% 表示沒意見( 如附圖5 所示)。若對照去年第四季宅指數調查，房價看漲的比例由47.3% 下跌至27.4%；此外，房價看跌的比例也從36.1%下降至今年第一季的18.4%，顯見現今民眾對房市多空看法不確定，究竟今年房價會漲還是會跌，沒人敢說得準，似乎房價要漲不容易，房價要跌也有困難，反而是認為房價會持平者，由16.6% 上升至31.7%，所以預計今年房價將在高檔徘徊，大跌不易，大漲也難，建議自住客及首購族可以進場耐心選屋，低總價及重大題材的郊區仍可進場卡位。

旅行，是讓人忘記年齡的一件事，銀髮樂齡族朋友們，只要掌握好行程選擇的原則及作好行前準備，出國玩透透、絕對沒問題。世界真的太精彩，不論幾歲，都要盡情享受不老的旅遊時光哦！(圖.文/鳳凰旅行社)樂齡族享受黃金旅遊生活台灣的銀髮族對於規劃自己的生活越來越多彩多姿，積極參與旅遊的銀髮人口也大幅增加，不論是愛旅行的退休一族，或是忘年好友相約去旅行，這些元氣的阿公阿嬤們，旅遊的實力相當驚人，玩過、看過的地方絕不少於其他年齡層的族群。目前有一些旅行社推出專為銀髮族量身打造的行程，一般來說，悠閒、不趕時間、不長途拉車的安排，比較適合銀髮族，景點避免太緊湊或活動太刺激，定點式或旅遊動線較集中、以及無夜間活動的規劃，都是比較適合的選擇。旅遊地區方面，可選擇旅遊接待環境完備的國家，氣候則以較溫和的區域為宜，太冷太熱、溫差太大的地方，或者是高海拔，對年長者的身體負擔的確是比較大一些。銀髮閃耀，世界走透透！最受樂齡族喜愛的旅遊相信許多人退休後，最想做的事就是旅遊。不用天天打包行李換飯店、不用拉車勞頓的郵輪之旅，是許多退休族的首選，郵輪上不但吃喝玩樂全包，還可以廣交各國的朋友，深受銀髮族以及懷抱環遊世界夢想的朋友所青睞。此外，定點式的國際渡假村，也是樂齡族旅遊最愛的明星主力，定點住宿停留的天數較長，又可自由安排活動，玩法甚至比國旅還輕鬆。旅遊環境優良的歐洲，擁有優美的風景及藝術文化，是許多熟齡朋友的最愛，建議以單一國家為優先考量，並避免走太多路或拉車時間太長的安排。喜歡大自然養生旅行的人，澳洲及紐西蘭則是不錯的選擇，特別是在紐西蘭最美小鎮~皇后鎮住上個兩晚，盡享湖光山色之美！距離近的短線國家，像是以服務貼心聞名的日本，處處以客為尊，絕對適合長者前往旅遊，更由於日本是個長壽國度，相當重視銀髮族的需求，加上國人對於日本文化的熟悉度高，總是成為銀髮族旅行的首選；最近，2013年剛被列為世界文化遺產的富士山，以及東京最新地標~晴空塔等，都是造訪的熱門項目。至於大陸及港澳，由於語言上沒有隔閡，吸引許多樂齡族前往，像是北京、上海、麗江等地，不論是吃住及看秀，都有相當的水準，直飛航班更縮短了距離，旅途加倍輕鬆，巿場上部份大陸行程還會特別安排素食團，相當符合習慣吃清淡的樂齡族。事實上，樂齡族的朋友，也可以找三五好友或社團麻吉們，揪揪一團，想去哪裡、要走快走慢、吃什麼玩什麼，交給旅行社量身打造，也是不錯的出國方式。週全準備加上勇於嚐試，銀髮族旅遊生活〝點銀成金〞身體狀況可說是樂齡族旅遊的先決考量，備有充足的體力，並讓身心保持在較佳的狀態時，玩起來才會更盡興。旅行前先請醫生做身體健康的評估，同時了解旅遊時該特別注意身體哪些部位，才能快樂出門、平安回家。出國前可向醫生申請英文處方箋，註明病情、使用藥物名稱、過敏史，發生緊急狀況時的注意事項等，並且隨身攜帶。需要長期服藥的人，千萬不可因為外出旅遊就擅自停藥，慢性病的藥品（例如控制血壓、心臟病方面的藥）最好準備兩份，一份隨身攜帶，一份放拖運行李，若遇到行程或行李延誤時可使用。並建議可自行投保醫療保險，以防萬一。.旅行途中也應避免太勞累，盡可能掌握時間休息，可以攜帶手杖、並穿好走的鞋，並注意保暖，行程中有泡湯安排，要特別注意，隨時注意自己的心跳及血壓變化，絕對不要一人自己前往泡湯，要結伴同行，並特別避免滑倒。有許多的長者，會不好意思麻煩別人，其實，有狀況及需求時，千萬別怕麻煩他人，一定要告訴身邊的人或領隊。行動不便的長輩，可以找尋提供無障礙設備的遊覽車，車上有輪椅升降設備，並且以無障礙環境發展成熟的國家，像是歐洲或日本。