從點心債發展到RQFII ETF 【文 / 東亞證券(台灣)提供】今年農曆年後人行刻意引導，抑制人民幣單邊升值預期並打擊投資熱錢，然這波人民幣的貶值似未曾減少國內投資人民幣的熱情，人民幣存款總額持續擴大，市場依舊看好人民幣長期升值潛力。除了存款外，投資人還可做什麼樣的佈局？有那些投資的方式與新的發展?離岸人民幣債券為發展人民幣國際化的首要戰場近年來中國央行推動人民幣國際化發展成果顯著，國際清算銀行報告顯示，2013 年人民幣首次超過瑞典克朗、港元進入全球10 大交易最頻繁貨幣榜單，從2010 年4月的第17 大躍升至全球第9 大交易貨幣； SWIFT（環球銀行金融電信協會）最新的人民幣追踪報告顯示，人民幣已經占到全球最常用支付貨幣的第7 位；而香港市場人民幣仍保持領先離岸樞紐角色，佔據全球近七成的人民幣國際付款市場。在台灣方面，去年2 月央行開放人民幣業務以來，人民幣存款餘額達2,683 億人民幣，占總外幣存款超過三成，亦顯示國人對於人民幣理財商品有高度需求。在近期人民幣貶值與中國經濟成長不若預期情況下，中國境外最早開始發展人民幣業務的香港市場仍逆勢成長：2014 年第一季香港點心債券（香港離岸人民幣債券）發行量為1250 億元人民幣，是去年第一季的兩倍多；除台灣與新加坡外，今年又在倫敦、德國建立人民幣離岸中心。離岸人民幣債券已成為重要的籌資渠道，也成為在全球偏低的利率環境下投資的不錯選擇。在台灣的債券產品方面有寶島債，對比香港點心債巿場占總人民幣資金池70%，目前寶島債只占台灣人民幣資金池5%。新專業版寶島債上路在即，未來交易對象將大幅放寬，自然人也能參與投資將可望替國際債券市場增添動能，推動國內人民幣業務再次向前。基金市場方面，多數仍以人民幣債券型基金為主，從去年5 月開放後截至今年3 月人民幣級別總計有27 檔，大部分資產配置於香港發行的點心債券，未來若寶島債達到足夠的市場規模，預期國內也將見到投資於寶島債的人民幣債券型基金。RQFII成為國際資金直接投資中國新選擇香港是首要的離岸人民幣中心， RQFII 基金產品在香港市場問世可算是最為突破的進展。所謂的RQFII 是Renminbi Qualified Foreign Institutional Investor 的縮寫，中文為人民幣合格境外機構投資者，是中國在2011 年12月所開放的一項新政策，該項政策使國際資金包括在香港的人民幣資金可直接投資於中國內地的股票市場和債券市場。2011 年12 月，中國批准合資格的內地基金管理公司和證券公司使用RQFII 額度成立RQFII 基金，主要投資於中國內地發行的人民幣債券和債券基金；2012 年4 月則再推出使用RQFII 額度發行追蹤A 股指數的人民幣計價的ETF（RQFII A 股ETFs），在於香港交易所掛牌交易。投資者除了可以真正投資實物股票外，也能夠大大提高流動性和流通速度。香港目前已有13 檔追蹤A 股相關指數的RQFII ETF 上市，當中以總規模達人民幣216 億元的南方CSOP 富時中國A50 ETF ( 代號: 82822 HK) 規模最大、流動性最佳。至2013 年11 月RQFII 商品不再侷限在香港，開始擴及歐美股市。德意志銀行及嘉實共同在美國掛牌的德銀嘉實滬深300 中國A 股ETF，是運用嘉實的RQFII 額度到美國發行的第一檔美國上市的實物A 股ETF，英國倫敦今年1 月也跟進推出南方東英-Source 富時中國A50ETF。與歐美股市去年頻創新高的情形相較， 中國的A 股表現弱勢許多，然而擁有相對歐美較高殖利率的中國債市仍持續吸引海外資金進駐，RQFII ETF 也轉往債券市場發展。今年2 月19 日南方東英發行中國5 年期國債ETF( 代號: 83199 HK ) 在香港掛牌交易，成為中國境外第一檔直接投資中國在岸人民幣國債的ETF，讓海內外投資者都能直接參與國債投資。中國境內債券收益率高於歐美，更具吸引力中國債券市場規模七年成長七倍，債券託管量已突破30 兆人民幣，國債規模達7 兆人民幣。與歐美等已開發國家相比，中國債券收益率明顯較高，以五年期公債為例，中國(AA- 評級) 達4.12%，美國(AA+ 評級) 及德國(AAA 評級) 則分別為1.72% 及0.63%。此外中國利率政策較不受其他國家影響，在全球利率環境仍處於低點時期，投資人增加中國債券資產配置可提高投資組合收益率。以南方東英中國5 年期國債ETF 為例，追蹤的指數平均到期收益率約4.57%，高於同期在香港離岸國債收益率2.96%，已吸引許多國際投資者尤其是投資風格較為保守的保險公司及退休基金的資金流入。投資於RQFII ETF 要留意的最主要風險，倘基金公司無法於額度使用完畢後獲得額外的RQFII 額度，該情況下交易價格可能會較資產淨值大幅溢價。RQFII 的政策和規則是新設的，投資人要留意政策和規則如有變更可能產生的影響。結論在中國政府有意發展人民幣為國際貨幣的前提下，人民幣將成為下一個主流貨幣，人民幣投資將成為資產配置的重要一環。但因兩岸服貿協議尚未通過，台灣尚無RQFII 額度可用於產品發行，目前投資管道可以透過香港股市掛牌的RQFII-ETF 來參與。借鏡香港經驗，RQFII讓中國境外人民幣資金有機會透過RQFII 平台進入中國市場，若台灣未來能夠取得RQFII 額度，將來也可望與香港一樣推出RQFII 相關產品，讓投資人所能選擇的人民幣投資工具更加多元化。

希望空間呈現簡潔的樣貌，格局、動線安排能符合自己的生活習慣與需求，使得回家能就感受紓壓、放鬆的療癒效果。每一處空間的設計，能隱含自己對家的期望，提醒自己，時時刻刻珍愛家人，共享生活。     【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】每承接一個新的設計案，就是設計師與屋主交心的時刻，洽談溝通的設計、施工過程，長則經歷數年，短則數個月，如何透過彼此信賴，撞擊出精彩設計火花，端看設計者的用心。這間位於台北市內湖的新成屋，屋主最大的期望，就是打造一個讓自己在高壓工作之餘，一進門就能卸下心防、紓解壓力的避風港，同時也是家人彼此關懷、共享生活記憶的場域。於是擅長現代風格的演拓空間室內設計張德良設計師，決定以輕療癒的設計概念，量身打造屋主夢想中的住宅。兼顧無形的心靈層面與有形的實用設計大部分設計師都以材質的演繹來表達療癒效果，然而張德良卻同時兼顧著無形與有形的療癒。例如客、餐、廚等公共空間，採用開放式設計，讓空間變得開闊。傢具配置也顛覆傳統三、二、一的安排，在窗邊安排臥榻式長椅，讓視覺不受阻礙，減輕壓迫感。因應風水要求，張德良首度嘗試用人造石打造如摺紙藝術般的立體隔屏，且精巧地用隱藏燈光的方式將「Devoted」的文字鏤刻於其中，傳遞出屋主對家的想望。天花板上也以相同手法，透過燈光效果刻畫著Care、Share 等凝聚家人情感與向心力的關鍵字，甚至悄悄地鏤刻著女主人的生日，滿足心靈層面的需求。對於有形的實用機能，張德良向來有其專業堅持與執著。他認為，「空間設計完成後，若屋主入住兩、三個月就凌亂不堪，代表設計無效。」滿足美型與實用，井然有序的收納安排，是演拓設計每個住宅案著墨最多的部分。包括玄關旁貼心規劃衣帽櫃，讓來訪親友或家人的衣物可以收入其中；以及透過隱藏式茶餐櫃，讓家中亂源隱藏於無形等細節。甚至主臥房電視牆，大費周章地用烤漆玻璃拉門隱藏起來，避免生活充斥著電器用品，藉此達到療癒、紓壓效果。小孩房更採用充滿童心的趣味裝飾妝點，達到輕療癒的效果。最讓人佩服的，是餐廳旁的鐵件展示櫃，看似簡單的設計，張德良卻在高質感的要求下，不惜要求工班拆掉重做，只為力求完美的堅持。跳脫用材質傳遞療癒風格的刻板印象，透過用心的設計及對專業與品質的要求，打造友善居住者的住宅，同時也將幸福符碼隱藏於家中每個角落，成為值得述說的空間故事。

【文 / 鍾運凱】我國就容積率之操作可區分為「容積移轉」及「容積獎勵」。前者是指在容積總量管制下，以一定方法自「送出基地」將容積轉入「送入基地」；後者則是政府基於某種政策目的下，建物突破原有容積率限制。一、 容積移轉之法源( 一) 都市計劃法：1.都市計畫法第83 條之1：公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。2. 都市計畫容積移轉實施辦法：(1) 本辦法第2 條規定所謂「容積」即是指總樓板面積，而再規定送出基地，接受基地及基準容積之定義。(2) 能作為本辦法規定之送出基地，包括「都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定著之土地」、「為改善都私有都市計畫公共設施保留地市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地」、「私有都市計畫公共設施保留地」等。(3) 接受基地所能接受之容積，不得超過接受基地容積30%，但特定條件得予調高，惟最高不可超過40%。(4) 接受基地亦得以繳代金方式，取得容積。此乃替代性方案，即接受基地所有權人無法取得送出基地所有權人同意，又需較多容積建築地上物，此時即得以此替代性方法為之。(5) 送出基地應「於許可其全部或部分容積移轉前，除第六條第一項第一款土地外，應視其類別及性質，將所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣 ( 市) 有或鄉 ( 鎮、市) 有」，若屬於第6 條第1 項第2 款土地者，應作為無建築之公園、廣場、綠地等使用。( 二) 都市更新條例第45 條：「更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用，並準用依都市計畫法第八十三條之一第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定辦理。」( 三) 古蹟保存相關法令：1.文化資產保存法第35 條：古蹟除以政府機關為管理機關者外，其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區內土地，因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區之編定、劃定或變更，致其原依法可建築之基準容積受到限制部分，得等值移轉至其他地方建築使用或享有其他獎勵措施。2. 古蹟土地容積移轉辦法：(1) 未經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，按其基準容積為準；經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，以其劃定、編定或變更前之基準容積為準。但劃定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區前，尚未實施容積率管制或屬公共設施用地者，以其毗鄰可建築土地容積率上限之平均數，乘其土地面積所得之乘積為準。(2) 送出基地可移出之容積，以移轉至同一都市主要計畫地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣（市）內之其他任何一宗可建築土地建築使用為限。(3) 接受基地之可移入容積，以不超過該土地基準容積之百分之四十為原則。但若係位於整體開發地區或都市更新地區，可增加至百分之五十。二、 容積獎勵之法源( 一) 都市更新條例第44 條：都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵：一、實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。二、更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，除不計入容積外，並得適度增加其建築容積。三、主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。四、其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者。五、前四款容積獎勵後，多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。( 二) 都市更新建築容積獎勵辦法：1. 提供社區使用之公益設施及經政府指定額外提供之公益設施，上限為法定容積15%。2. 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施，其產權登記為公有者，或捐贈經費予當地地方政府都市更新基金以推展都市更新業務，上限為法定容積15%。3. 全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經各級主管機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物，上限為法定容積15%。4. 更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻，或採智慧型建築設計，其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法令規定，上限為法定容積20%。5. 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統，取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者，得給予容積獎勵，上限為法定容積10%。6. 主管機關依本條例第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，自公告日起六年內，實施者申請實施都市更新事業者，得給予容積獎勵，上限為法定容積10%。7. 更新單元為一完整計畫街廓或面積達三千平方公尺以上者，得給予容積獎勵，上限為法定容積15%。8. 處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給予容積獎勵，上限為20%。( 三) 建築技術規則建築設計施工編第59 條之2：為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。

【文 / 行銷企劃部】花蓮全縣面積約46萬餘公頃居全台之冠，但適合居住的平原面積僅占百分之七，河川占百分之六，其餘百分之八十七為不適合居住開發的山地。花蓮市位於台灣花蓮縣東部北段，為東臺灣人口最為密集的縣轄市，同時亦為花蓮縣政府之所在地，也是花蓮縣及東台灣的政治、經濟、交通、文化中心。車站改建 串連前後商圈花蓮站前加盟店店長張文琳表示，火車一直都是花蓮聯外的重要交通工具之一，而”站前商圈”便成商店集中的重要地點。近幾年隨著運能及運量的提升，花蓮車站一直有增改建的需求與規劃傳出，目前改建案( 高架化) 已經發包執行，等待前、後站打通後，勢必串連周邊商業行為的變化。火車站前多為中古大樓及透天( 透店) 產品，近期新興的大樓以飯店經營居多。前站商業行為集中，大樓及透天產品屋齡約10~20 年。大樓目前成交區間在15~16萬/ 坪，透天則在700~2000 萬/ 棟，近期規劃興建的別墅或透店屋齡多在3 年內，價位3000 萬/ 棟左右。受到觀光產業的影響，民宿型的新興飯店也大舉推出。後站生活圈則以住宅產品為主，商業行為極少，集中在富吉路、富安路上；區域以透天產品集中，屋齡在二年內，部份物件規劃有電梯，院子及車庫成為基本配備，售價在2000~3000 萬/ 棟之間，未來花蓮車站改建打通後，預計將有2 成左右的補漲空間。新興崛起商圈花蓮中山加盟店店長溫文雅指出，花蓮市區最熱鬧的地段莫過於中正路、中華路、中山路的「金三角商圈」，另結合週遭的溝仔尾、一心街、光復街、大禹街、舊鐵道商圈而形成的商業區域。而”商校商圈”是區域內新興崛起的商圈，近幾年來陸續有連鎖商家進駐，中山路及國聯一路、國聯五路一帶商業行為集中，麥當勞、花蓮影城、各型飯店群聚，每天晚上總是聚集許多旅客，成為花蓮市的另一熱點。受到車站改建相關影響因素，目前地價愈墊愈高，以去年中山路與商校街口成交的一塊土地為例，當時成交價每坪接近50 萬左右成交，目前已有約2 成漲幅，成交價來到60 萬/ 坪，就未來性而言，非常值得投資人切入購買。中正路上目前正興建大型賣場，內部含蓋的飯店及百貨，預計近2 年將可完工，將為區域內帶入人潮與商機。民宿需求大增 帶動「價、量」跟進花蓮吉安真好加盟店蔡順富經理表示，太魯閣、七星潭、鯉魚潭三處，是陸客來花蓮必到的參觀景點，留宿花蓮一晚成為旅行社規劃的行程重點之一。飯店需求量因陸客變大，所以新飯店一直興建，舊飯店一直翻修。近兩年來市區多了好幾棟大型飯店，樓高多在9 層樓以上，較知名的以：美崙府前路上的「伊達斯飯店」、國聯五路上的「百事達飯店」，以及去年在國盛二街上熱鬧開幕的「F 飯店」，這些大樓型的飯店全部以接待陸客為主。而近年來台灣本地觀光客對花蓮的住宿需求則明顯轉變( 品質與寧靜度)，透天式的民宿產品接受度佔大宗。目前分布區塊為花蓮市與吉安鄉，以透天別墅規劃為主，北部客來此投資佔比最多，因此帶動了當地民宿產品的價跟量。花蓮吉安真好加盟店蔡順富經理補充，近來成交案件以理財型店面、壽豐農地、看海農地或民宿為大宗，買方大多來自於對蘇花改的期待及中長期的投資客，而大型飯店的移轉，則往往有陸資的影子。理財型店面：市中心為熱門區域，產品類別還是以「透店」需求最高，詢問度以中山路與火車站周邊最熱。壽豐農地：因土壤好、水質佳、離花蓮市近、價位相對低點的優勢條件帶動下，吸引不少以栽種中藥材或經營休閒農場的投資人來此( 以民宿操作者少)，購買客群大部份是外地客，面積操作以大筆農地為選，單位以「甲」購入，此區農地目前成交價在8000 元/ 坪。看海農地：分布在鹽寮村一帶，背山面海的地形優勢，加上無敵海景加持，境內還有花蓮溪的支流像是木瓜溪、知亞干溪、荖溪等匯集，吸引眾多當地居民與外來客駐足停留。遠雄海洋公園在這裡經營多年，所帶入的成熟交通及周邊多家知名海鮮餐廳群聚，也磁吸了各類型的民宿產品陸續推出。此區的民宿投資以買地自建為主，因有農地相關限制，購買土地最少要在756 坪以上，興建面積上限為十分之一。目前區域內每坪售價約在2 萬元左右，現行成交總價則在3000 萬以上才有辦法取得。因地型與氣候影響，加上後續維修的準備金，建築成本每坪建議估算在11 萬/ 坪上下。大學(學生與教授)、醫院(醫生與護士) 住屋需求大不同花蓮真好加盟店周國正經理指出，慈濟大學及慈濟醫院皆位於中央路上，擁有不少學生及護士租屋需求。學生租賃宅以「銘星學園」大樓最集中，該社區正對慈濟大學，大樓全部以套房產品作為規劃，坪數在7~10 坪左右，同層約有20 幾戶，月租金在4000~5000 元，與售價相比，其投報率在5~6% 區間，雖總價在百萬元內可得，但投資人必需考量到未來的增值性與脫手性，以及目前花蓮地區的銀行無法配合套房產品的貸款狀況。另一需求客群為慈濟醫院的護士，因收入不及醫生和教授，故租屋選擇多以後站、北昌一帶，該區華廈屋齡在17~20 年之間，以整層出租為主，坪數在20~30 坪(2~3 房)，租金7000~10000 元/ 月。透天隔間雅房也是另一種選項，但土地與建坪因區域狀況各有所不同，目前租金行情在3500~4500 元/ 月區間。醫生與大學教授則多以購買為選，農地自地興建是優先選項，選擇區塊集中在太昌( 約在建國路二段左側)一帶，目前該區農地成交價在3~4 萬/ 坪，規格多為2 層樓、有院、有車庫的方式興建，建築成本一般概抓7~8 萬/ 坪，若要求材質與配備更佳者，成本需調高至10 萬/ 坪左右。部份不願被農地相關法規限制的購屋人，會選擇在建國路二段右側的「碧雲莊」社區( 為花蓮六星級的別墅型社區)，該區別墅以屋齡區分；7 年內及25~30年兩種，30 年舊屋土地坪數大，較受醫生喜愛，目前社區售價約在700~1500 萬/ 棟。周國正經理補充，受蘇花改的議題效應影響，建議有興趣的投資人，以花蓮市精華區的理財型店面做為首選，其次再以農地做為投資二順位，主因有：1. 農地免增值稅2. 農地免財產交易所得的優勢，將來無論是退休自用或是以民宿經營或是轉手出售，都是做長期投資的抗跌保值標的。低總價高收益花蓮遠百加盟店店長彭惠玲表示，近年來花蓮縣推動大型觀光活動，拓展國際能見度，加上東部鐵路電氣化即將完工及蘇花改工程順利施工等利多之期待因素影響，旅客人數增加許多。舊市區重新整理的透天( 隔12間套房) 售價約1580 萬元，月收租金合計在5~6 萬，若在台北相同價位的物件，其租金收益約月收2 萬元左右；再以目前花蓮房價400~600 萬的收租行情就有1~2 萬來看，算是不錯的長期投報型產品。干城單車步道周邊農地，前有寬灌溉水道，坐擁大自然生態，如詩如畫堪為清境好居所。沿台九線向北直達花蓮市中心，往南直達東華大學，並貫穿花東縱谷通往各地鄉鎮大小型遊樂場所，是投資族的另一處選擇。峽谷斷崖、崖壁峭立 太魯閣雄偉壯觀的太魯閣峽谷現已成陸客必遊行程景點。其特色為峽谷和斷崖，崖壁峭立，景緻清幽，太魯閣國家公園內的高山地帶並保留了許多冰河時期的孑遺生物，如山椒魚等。在清水斷崖路段設有三處遊憩區，分別是『和仁遊憩區』、『匯德遊憩區』以及『崇德遊憩區』；和仁遊憩區中的和仁步道約有200 多公尺，可到達和仁海灣，海蝕洞、片麻岩壁等等海岸景觀，是最大的特色；匯德遊憩區位於匯德隧道口處，隧道長約1 公里是蘇花公路上最長的隧道，其中有一段舊蘇花公路已規劃成為匯德景觀步道，觀景台上可欣賞花東沿岸的景致；崇德遊憩區位於176.4 公里處的崇德隧道口，即是清水斷崖的起頭處，崇德遊憩區停車場有一條步道，前往海邊只要大約6、7 分鐘的路程即可到達遍佈卵石的礫石海灘。弧形海灣 七星潭位於新城鄉東北角海濱的七星潭又稱月牙灣，除了弧形海灣令人著迷外，海水潔淨蔚藍，原本只是一處平靜的小漁村，因擁有得天獨厚的自然地理環境，加上簡單的賞景步道、海邊亭台、觀日月樓、賞星廣場等設施，讓遊客能盡情徜徉於碧海藍天之中。夜間無光害的海灘無論賞星、賞月或只是單純想聽聽石礫與海濤的歌唱都是最佳選擇。內陸湖泊 鯉魚潭花蓮縣內最大的內陸湖泊-- 鯉魚潭，位於壽豐鄉池南村鯉魚山腳下，距花蓮市僅18 公里，是花蓮地區早期頗負盛名的一處風景區。潭西的水岸休憩區裡設有各項親水活動與休憩設施，適合全家老少小歇賞景；長約5公里的環潭自行車專用道，讓騎士們可以慢慢踩輪愜意享受怡人的湖光山色；標高601 公尺的鯉魚山上更有數條森林步道，是享受森林浴、賞鳥賞花賞景的最佳健行路線。創意文化園區由位在花蓮市區精華地段的花蓮舊酒廠修整而成，花蓮文創產業園區是文建會在台灣推動的五大文化創意產業園區之一。擁有廣大的腹地，從昔日釀酒轉型為釀製另一種文化芬芳。園區內各式的廠房經過改造後紛紛成為藝術空間，舉凡展覽場、小劇場、倉庫、辦公廳無一不有，懷舊風與現代感同時呈現的步調，也是花蓮許多重要藝文活動發生的地方。園區內各個設計皆別具巧思，就看遊客們有沒有放慢腳步去發覺，創意就在你身邊囉。結語花蓮超優質的人文和自然環境，無論國內外的觀光客，都相當喜愛到此旅遊，更是越來越多嚮往純樸生活的城市人、與退休後最想長居地點的首選；受惠於近年的巨大觀光商機及蘇花改等利多，在海陸空交通皆備、以及教育、醫療資源的加分、重大公共建設不斷推動下，台灣後山的光芒愈發火熱耀眼。

蜜月對於結婚新人來說是展開幸福人生的扉頁，一般來說可以從天數與喜歡的國家或主題做選擇，然後考量預算、行程特色的喜歡程度來決定最終的蜜月勝地，為獨一無二的旅程留下美好的回憶！【圖.文/鳳凰旅行社】熱愛藝術與古蹟風情的幸福伴旅，義大利絕對是最佳選擇。來到充滿浪漫氣息的羅馬、維洛納、威尼斯與佛羅倫斯，沉浸在充滿氣質的氛圍裡，怎能不叫人陶醉！或可延伸到近年相當夯的甜蜜景點-五漁村、蘑菇村、多洛米緹等，讓蜜月旅程更加獨特，搭配適切的交通工具，如內陸航班、法拉利高速列車、歐洲之星等還能節省不少寶貴時間。 巴黎的時尚與南法的浪漫是法國旅遊不可或缺的元素，而來到米其林發源地，當然不能錯過美食之旅，無論是米其林一星、二星或是米其林推薦餐廳都是很棒的美味體驗。喜歡充滿藝文氣息的音樂殿堂或是中古世紀建築美學嗎？選擇奧捷準沒錯，浪漫的多瑙河、仙境般的湖區風情，走訪音樂之都、享受溫泉小鎮的悠閒或是漫遊世界遺產古城的穿越之旅，發現歐洲另類風采，保證濃情指數大破表。嚮往阿爾卑斯的湖光山色或是充滿童話的國度，德瑞絕對是經典必遊路線。少女峰、楚格峰與新天鵝堡、羅曼蒂克大道一次到位，渾然天成的景色內斂、寧靜而優雅，是喜歡悠閒與浪漫的幸福伴旅不能錯過的選擇。酷愛大自然風光的幸福伴旅，飛往南半球的紐西蘭就對了。想要有個與眾不同的樂活旅程，不妨就從造訪紐西蘭國境之北開始，除了奧克蘭與羅吐魯阿之外，雷因格角、島嶼灣、90哩海灘、魔戒哈比村場景都是令人讚嘆的地點，加上三頂廚師帽的美食加持，肯定讓另一伴既驚喜又難忘。   來趟奢華小旅行吧！位在黃金海岸的世界第一家精品飯店-凡賽斯將帶給您與另一伴全新的體驗，並獨家推出中古世紀cosplay與多元化的餐點安排，每一處都是一份用心的祝福。峇里島不乏國際品牌酒店進駐，更是villa度假村的激戰區，其中隱身在山林裡的Kayumanis肉桂渡假村，處處皆風景，獨棟的泳池房型更是讓人身心都放鬆。而長灘島超吸睛的大賣點就是綿延四公里的細白沙灘，其中又以探索度假村為熱門首選，飯店外就是細棉白沙灘與海水，美得令人流連忘返，更值得讚賞的就是酒店貼心細微的服務，高標的CP值讓人一住就上癮。 馬爾地夫清澈透明的海水與一島一飯店的品味，則是夢幻系蜜月新人心目中的最佳首選。不同於馬爾地夫的浪漫與優雅，夏威夷則帶給人熱情奔放的氣息，享受海景之餘還能盡情血拼，是一直以來不敗的蜜月勝地。模里西斯與賽席爾是今年度相當受到注目的話題島嶼。模里西斯多次榮獲票選最佳度假島，更是全球島嶼蜜月排行之首，而賽席爾群島則受到國際知名雜誌評選，擁有全球最美麗的海灘與獨特的動植物生態，更因為英國皇室"威廉王子及凱特王妃將此地遴選為兩人度蜜月的地方，一夕之間躍升超夯的蜜月勝地。想要既奢華又優雅的蜜月假期嗎？這兩座島嶼絕對是你最佳的口袋名單！

【文 / 行銷企劃部】司法院於102年4月26日公布釋字第709號解釋，宣告都市更新條例部分條文違憲，一年後定期失效，103年4月25日24時期限屆滿。立院確定來不及通過修法，而內政部已於今年4月22日敲定，審理中的1,042件都更案，尚未通過第一階段「事業概要」的90件都更案，將全面暫停審理。其餘952件則可續走。另外，內政部也將發函各地方政府，在都更條例修法通過前，所有新送案件都不審理。根據地方政府的統計，以每案10億元預估，約有1兆市值將因違憲條文失效而受到影響。(說明：都更條例第10條第2項規定都市更新事業概要，須經該更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過1/10，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意，始得申請，惟大法官認為本項同意比率過低，亦違反正當行政程序，所以裁定都更條例部分條文違憲)議題1：停擺的都更審議案甚多，未來該怎麼走，才能解套？因大法官認為事業概要的十分之一同意比例過低，有損民眾權益而判定違憲，因此現階段單元案除非提升同意比例至事業計劃階段的6 成門檻，否則現階段要辦理事業概要，且須等立院修法完成並公布後，才可依照新法辦理，以台北市來說，目前37 件概要案也因此全數停擺。筆者認為，立法機關應趁這次修法，一併檢討如何縮短都更審查時間，否則一個推動都更案，短則5~7 年，長則要10 年以上，光審查階段恐就耗時2~3 年，所以重新立法反而是個契機，若能在符合公平正義的原則下，加快更新時程，才是根本解決之道。議題2：台灣最牛的都更案--正義國宅動工了，它對目前的都更困境，有何意義可言？正義國宅都更案，原先由龍麟建設整合，但是涉及權利變換，土地所有人又分別有國產署及私有土地，住戶意見一直無法整合，最後由三圓建設接手才整合成功，顯見大型都更案，案件中途夭折的可能性很高，實施者必須本身實力雄厚，並做長期抗戰的打算，才有機會成功。而正義國宅歷經19 年整合成功，代表只要參與都更的建商與住戶，能彼此理性溝通，在促進整體環境提升及公平正義的基礎下，再困難的都更案都能整合完成。此外，未來台北市需要都更的老舊社區只會愈來愈多，如何加快更新時程，提升審議效率，例如透過容積獎勵等誘因，是現階段最重要的課題。議題3：從實價登錄可以看出，那些區域的老舊公寓依舊吃香？原因為何？根據實價登錄資料顯示，從台北市去年第一季及今年第一季老公寓房價漲幅資料可發現，在蛋黃區大安及中正公寓產品房價漲幅分別為19.58% 及15.86%，漲幅表現比北市平均8% 來得好。另外有明星學區題材的加持下，大安及中正兩區的公寓房價表現仍比南港萬華等區域較佳，原本舊社區較多萬華地區，在都更的新申請案件暫停受理下，買盤會先觀望，受惠於都更題材的溢價空間將會減少。但若如果未來立法機關能重新修法都更條例，目前屬於公寓房價三字頭的大同萬華，現階段仍可伺機進場佈局，未來補漲的機會及幅度相對較高。

【文◎中信房屋-你的達令臉書粉絲團】誰不想有個自己的房啊！！買不買得起是一回事，但幻想一下自己心中未來的夢幻之屋，也算是提早做了買房前的功課，而房子百百款，就看粉絲們喜歡的是優雅不費力的電梯大樓、渡假感濃厚的別墅，還是絕對燃燒脂肪的透天厝！另外像是公寓、套房、農舍…等其它選擇，就是青菜豆腐，各有喜好啦。現在小編就針對電梯大樓和透天厝這兩類，依便利性、安全性、增值性、自由度、運動量，五項基本面來做個超級比一比！經過上述表格大樓V.S.透天比拼的殊死戰(是有這麼慘烈??)，大樓透天各有優劣，喜好自在粉絲心中啊！無論選擇哪一種住宅類型，粉絲們購屋一定要先做好購買前的準備功課，並選擇有品質、有品格的仲介協助，才不會買個房子賠了夫人又折兵，願粉絲們目光雪亮、貴人相助，有朝一日買到心中的夢幻之屋！ 買房需要機運，更需要貴人幫幫忙：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/

【文 / 郭騰尹幸】 一位人力資源的前輩在餐敘時與我分享了一家大陸蘇州的科技廠「固锝」，這家企業在大陸很出名，倒不是公司有多大，有多少的營業額，而是「固锝」顛覆了傳統企業經營管理的模式，這家公司是目前世界最大的二極管生產商之一。   固锝在發展過程中也遇到了企業都會碰到的問題，就是經濟情勢險惡，競爭日益激烈，利潤不斷下滑的挑戰，這家公司的董事長吳念博不斷的思考應對之道。就在慈濟的影響下，他決定揚棄西方的方式，用大愛來帶領企業，要讓員工把企業當成家，更要待員工如同自己的家人，而家人間情感最重要的就是傾聽！   在固锝，所有的員工有任何問題、心事、煩惱，都可以用簡訊或微信向董事長傾訴，而吳董事長會不厭其煩，不論白天黑夜，認真回覆每個員工的信息，除了可以將情緒紓解之外，還可以正面引導，傳送積極的能量，員工們許多不願告訴別人的心事，都可以和大家長分享。無形中，大家的距離拉近了，彼此有著更深的情感。   接下來就是信任感，吳董事長願意相信員工，於是撤掉了一般公司幾乎都有的打卡機，希望員工的行動力來自自身的熱誠與榮譽感、責任感。為了打造幸福感十足的企業，固锝規劃了「孝親電話吧」，對於大多數都來自外地的員工而言，每周都可以用此電話與老家的家人連絡，所有的話費都是由公司來負擔，幾句親切的問候，讓生命不再有缺憾。還辦了「愛心園」，提供學習場地，讓員工子女可以在放學後到公司來，然後得到專門人員的照顧，讓父母親不再為此事而煩憂。   吳董事長更親身示範，他會在上班的清晨，站在大樓口迎接來上班的員工及車輛，並且還一一恭敬的鞠躬。在中秋節，他會自掏腰包，做為感恩員工的慰問金，並且為二千多名員工一一致敬奉上，而這措施讓固锝的人員流失率僅有5%，而中國電子業的流失率是24.5%，固锝遠低於這個標準。   總結以下，在固锝雖然每個人工作的內容與職稱有所不同，但是在人格上是完全平等的，這種平等待人的文化讓基層員工有了被尊重的歸屬感。員工有一個培訓最高的境界，他們的工作不是上班賺錢，而是要賦予工作更有價值的生命與意義。吳念博董事長有一句很重要的話：「企業最終是為了員工的幸福及社會和諧而存在。」過去我們帶著大陸企業家參觀台灣的企業，曾幾何時，有許多大陸的企業在學的過程中，早已超越了我們，過去我們可以驕傲，現在卻要更加的警惕，如果類似固锝的企業越來越多，那麼台灣要拿出什麼和對岸競爭？