根據內政部統計資料， 2013年法拍屋交易量8,093棟，較2012年再度減少15.57％，寫下拍賣移轉新低量(如表一所示)←市區房價崩盤不易，買盤向市區外延伸，郊區低總價區域將繼續補漲←法拍屋減少，顯見貸款戶穩定，房價崩跌不易對房市的影響1．多數人仍負得起貸款，自住客需求仍旺—雖然市場對精華區房價的看法是，未來成長幅度恐將逐漸趨緩，但2013 年法拍屋量並未減少，多數人仍負得起貸款，所以在自住客需求仍旺的前提下，預計房價要下修仍有難度，現階段房價溫和成長或持平的機率最高。2．房價穩定時，買方進場選貨好時機房價穩定時，是買方進場選貨的好時機，房價投機氣息高時，泡沫反而容易形成，當大家都覺得部分區域房價應當走和緩格局時，就不容易泡沫。現在就是精華高價區人人想喊跌，房價卻未跌的狀況，這些喊跌的人通常是想進場掃貨的人，自住客現在應果決進場買房。3．法拍屋接近市價，法拍量下滑的另一層意義：A．市區法拍屋接近市價，顯示地段好的精華區，物件仍是供不應求，房價 要跌很難。B．此外，國內金融機構對房貸放款非常謹慎，例如名下擁有第二房或套房產品的貸款成數都會減少，顯示未來台灣房價要崩盤很難，因為還在市場的屋主，都是口袋深付得起房貸的客群，只要大部分屋主仍負得起房貸，就沒有急售的需求，房價就不容易下跌，買方現在就應該進場。五月報稅季 不動產交易所得稅申報須知根據財政部爰訂定「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，其重點如下：●個人若出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第14 條第1 項第7 類相關規定，核實認定。‍●未能提供證明文件者個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額：‍（一）稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15% 計算其出售房屋之所得額：１、臺北市或新北市，房地總成交金額新臺幣（以下同）捌千萬元以上。２、臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額伍千萬元以上。（二）除前款規定情形外，按房屋評定現值之一定比例計算其所得額。至於非屬上開高價房屋者，102 年度之房屋交易所得標準係維持往年按房屋評定現值之一定百分比核定。經各地區國稅局調查後，臺北市都市化程度較為平均，且整體房地價格與上年度比較尚稱平穩，爰不予分區並維持上年度標準[ 按房屋評定現值（以下同）42％計算]，僅就價格漲幅較大之高級住宅，按較高所得額標準（48％）核定；新北市由4級改為5 級、臺中市由9 級改為10 級、臺南市由3 級改為5 級及高雄市由4 級改為9 級，其他地區亦均適度分級並反映市場行情，均將使該標準更趨於細緻化，以適度反映地區差異性，俾趨近實情。「102 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」詳http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/384/8162746724810879188?tagCode= ( 資料來源：財政部網站)

搭車族交通利多漸浮現 房價好親切下手要趕快(文 / 行銷企劃部)本區為新北市的市轄區，屬於台北都會區衛星城市之一，區內大小工廠林立，提供大量就業機會。樹林區有「紅露酒的故鄉」之稱，早年以台灣省立菸酒公賣局樹林酒廠出產的紅露酒而聞名全台，酒廠於西元2004年拆遷至林口區，原地則變更使用為「大同科技園區」。樹林區民風淳樸，位於中華路上的新北市立樹林高級中學更是孕育跆拳道選手的搖籃。一橋之隔房價大不同樹林溪洲加盟店店長李玉鳳表示，板橋區溪洲六里（崑崙里、成和里、溪北里、堂春里、溪洲里、溪福里，共約四萬多人）因地緣關係與樹林區區民生活較為密切。溪洲地區鄰近的「城林橋」與土城( 捷運永寧站) 相望，與「浮洲橋」的板橋( 捷運亞東站、亞東醫院) 連結，房價因建設與機能狀況的不同，在售價上也有10~20 萬/ 坪的差異。近期許多板橋、土城及中和區的居民漸漸轉移至樹林區購屋，主要原因在於樹林房價相對便宜所產生的牽引。而一路之隔的大觀路、保安街，將板橋與樹林劃分成兩個行政區，但房價因生活機能與商圈相同，並不因行政區之不同而有價差。據新北市實價登錄一周年報告顯示，樹林火車站周邊房價有翻漲的趨勢，初步分析是因為板橋、中和等地段太貴，產生擴散效應，將鄰近的樹林火車站漲幅拉高近29.6% 之多，與鄰近的中、永和，板橋，土城房價相比，相對親民。區塊內有多處公園綠地，國中、小學各有2 所，博愛傳統市場也滿足居民食的需求，對於中產階級的購屋族群來說，這裡是非常值得入住的地方。優質推薦社區以金門街上的「麗池、青木賞、金銘」三個社區最為推薦，主要理由除了管理健全、住戶水平佳之外，俱抗跌保值的特性最是主要。學區、綠地、交通 優質前站生活圈樹林站前加盟店店長馬重義說明，樹林前站是樹林最早成形的商圈，主要是樹林區公所設於此區，而保安街、鎮前街還有一座樹林區最知名的「濟安宮」。生活圈以：篤行路、金門街、大觀路三段、溪崑一、二街等街道組成，大型社區林立，道路也整齊，行政區都屬於板橋，因和樹林連在一塊，和板橋反而隔了一條大漢溪，在房價並沒有所謂的門牌效應。商圈內有火車站交通加持及北二高、65 快速道路串連，從溪洲地區至五股只要約15 分鐘的車程即可到達，故在高房價的當下，引入不少雙北地區看屋族群，其中仍以土城、中永和的購屋客群居多。當地居民在交通上多以火車為交通接泊工具，樹林地區的捷運雖然尚未完成，但於篤行路及金門街上的接泊公車，串接了往板橋的“捷運亞東醫院站”，以及往土城的捷運板南線最終站─“永寧站”。生活圈內機能一應俱全，頂好超市、全家便利商店、全聯社、麥當勞…都集中在這兒，健全的生活機能與學區，造就抗跌保值的房價保證，該區公寓產品每坪成交價在25~28 萬/ 坪，大樓以10~20 年的物件居多，房價區間在27~35 萬/ 坪可得，透天產品稀有，集中在金門街337 巷和滿平街84 巷，售屋以總價計算，目前成交區間落在1400 萬~1800 萬。前站的綠化於樹林區是一特色，溪北公園、溪洲公園、崑崙公園及城林橋周邊的體三公園，都是民眾散步、運動的絕佳去處。黃金地段 後站生活圈樹林文化加盟店店長高克邦指出，樹林火車站距離台北車站通勤時間約15 分鐘可達，居民多仰賴火車通勤，火車站成為樹林地區的發展中心，生活圈也以站前、站後區分兩大區塊。中山路為樹林後站商圈最熱鬧黃金地段，不僅是當地銀行聚集的金融中心，更有許多連鎖商店、賣場進駐，主要原因是樹林火車站後站地區腹地廣大，除中山路、長壽街沿線為商業區外，中山路至大安路中間區段，大部分皆為住宅區，人口發展迅速。區域內建築以「米蘭」系列指名度最高，早期因中國化學製藥廠將部份土地捐贈公園使用，才得以使「米蘭」社區由工業用地轉變為住宅用地。由於屋齡相對較新、標榜新日鐵制震，且是當地少見的中大坪數社區，加上「中化公園」緊鄰社區，以及離火車站也只要約5 分鐘的路程，就樹林區域而言，此區屬於高單價區塊，以外來客群接受度較高。量販店俱有「磁吸效應」，除了零售生活用品外，還會引進美食街、速食店、連鎖咖啡店…等，形成以保安路一段、大安路組成的「家樂福商圈」；未來三環三線於樹林家商有一停靠站區，因有捷運題材加持，加上文林國小及商圈帶動，看好未來的潛力補漲。目前區域內公寓屋齡都在22 年以上，行情區間23 萬/ 坪~26 萬/坪，大樓無新推案，屋齡以15~20 年佔大宗，成交區間在25 萬/ 坪~30 萬/ 坪可得。樹調車站 樹林一字頭房價最後區段樹林中山加盟店店長鍾其璁指出，樹調車站是樹林調度場新設的簡易車站，也是台鐵捷運化的題材產物。站區僅以區間車通行，與三佳站約有2 公里距離，與樹林站則約4~5 公里路程，區域周邊雖生活機能不佳，但車程5~10 分鐘就能抵達商家密集的樹林車站，也成為以“距離換取空間”的首購族群另一種選項。樹調站周邊以工業區為主，中華路379 巷、東興街、東大街、東順街及中山路2 段151 巷等街道皆為連棟透天廠房，以井字型集中於此。未來樹調站開通，可望帶入中華路部份人潮進駐。目前區域內無建地，三批工業宅支撐當地房市，房價在16~20 萬/ 坪可得，該區可說是樹林房價一字頭的最後區段。下一波潛力區及商圈移動將以浮洲橋往迴龍的中正路兩側最被看好，主要理由有三：一、由火車站為中心發展的舊商圈已有數十年光景，可發展空間相當有限。二、位於中正路及保安街口的“光華營區”已遷移，新北市政府將此地租賃給「全球傳動科技」經營，預計將帶來數千名就業機會，其人流所帶來的商機與住屋需求也將跟進。三、第二期規劃中的捷運路線，串連起萬大─中和─土城─樹林之間的連動，樹林中華路、八德街、大安路轉中正路直行與捷運新莊線迴龍站相接，而中正路上停靠的大安中正站、光武中正站、三峻中正三個站區，相對於八德大安站、樹人家商車站來得親民。聞香下馬 樹林夜市樹林夜市位於樹東里及樹北里，主要以樹林車站及濟安宮為中心，早期是由火車站的交通便利性所發展出來的，隨著樹林日漸朝向都市型城鎮發展，樹林夜市也轉型為綜合型的夜市，白天當地是現代新穎的商店街道，到了下午四時以後，小吃攤開始悄悄地現身，一場令人聞香下馬的喧鬧，一直要持續到午夜十二時。雖然聲名不像台北都會區其他著名大夜市遠播，但是樹林夜市中聚集了美食、服飾以及各式生活實用服務，小巧卻機能齊全，且有位於火車站旁的地利之便，仍吸引大批晝伏夜出的食客，從四面八方而來。鹿角溪人工溼地為樹林區的一個人工溼地，位於大漢溪與其支流鹿角溪匯合處。該地原為廢棄之垃圾場，嚴重污染河川，2004 年起，台北縣政府開始清運廢棄物及整地，整建後以濕地為主體，利用水生植物及自然淨化工法進行大漢溪水質淨化工程，同時營造溼地生態環境，提供民眾休憩空間及生態教學場所。假日休閒好去處 青龍嶺青龍嶺有拾階而上的登山步道，約300 餘階，山林小道，景色十分優美，令人身心為之舒暢。除了觀景平台上可飽覽大台北盆地的日出與夜景，櫻花季時，從保安街二段45 巷進入，就可以欣賞到兩旁夾道歡迎的朵朵浪漫豔紅。結語從社會的發展歷程可發現樹林的文化多元性，長期移民的狀況使樹林人口分布了大量的原住民及客家人。2鐵1 高4 客運，共構樹林地區綿密交通路網，眾所矚目的樹林捷運系統通車營運，也將帶動樹林另一個整體經濟發展。加上周邊各行政區的房價持續上揚，相對低價的樹林看屋人潮已較前幾年增量許多，預料未來房市買氣也一定不寂寞！

【文 / 鍾運凱】1號房屋坐落於1號土地、2號房屋坐落於2號土地、3號房屋坐落於3號土地，以上6筆房地均為甲所有。甲出售1號房屋並過戶予乙，又將2號房屋設定典權予丙。甲向銀行貸款，又將3號土地設定抵押權予銀行。之後甲拆除3號房屋改建4號房屋。由於甲無力清償銀行貸款，銀行便實行其對3號土地的抵押權，聲請法院拍賣，由丁拍定。請問各人就房屋與坐落土地之法律關係如何？一、 乙可對1號土地主張民法第425條之1的租賃權由於土地與房屋為各別的不動產，得分別為單獨之交易，而房屋在性質上不能與坐落土地之使用權分離，換言之，使用房屋必須同時使用該房屋坐落的土地，因此民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，1號房屋坐落於1號土地、2號房屋坐落於2號土地、3號房屋坐落於3號土地，以上6筆房地均為甲所有。甲出售1號房屋並過戶予乙，又將2號房屋設定典權予丙。甲向銀行貸款，又將3號土地設定抵押權予銀行。之後甲拆除3號房屋改建4號房屋。由於甲無力清償銀行貸款，銀行便實行其對3號土地的抵押權，聲請法院拍賣，由丁拍定。請問各人就房屋與坐落土地之法律關係如何？或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」第449 條第1項規定租賃契約之期限，不得逾20 年，逾20 年者縮短為20 年，而依第425 條之1 規定成立之租賃關係，租期到房屋不堪使用為止，可以超過20 年。不過，民法第425 條之1 只是「推定」有租賃關係，也就是說，在當事人無法證明有無租賃關係時，應當被認定有租賃關係。但只要當事人能舉證，例如買賣契約書上註明：「買賣雙方不因本房屋買賣成立土地租賃關係。」或「買賣雙方對於本房屋座落之土地應另訂租賃契約，否則本房屋不點交。」如此即可證明雙方對於土地並無租賃關係，不適用民法第425 條之1。本題甲若無法證明雙方並無成立租賃關係，則1 號房屋買受人乙可對於1 號土地主張租賃權，即乙有占有並使用1 號土地之權利，甲不能基於土地所有權請求乙返還1 號土地。二、 丙可類推適用民法第425條之1對2號土地主張租賃權民法第911 條：「稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。」典權人須支付典價予出典人，出典人亦可償還典價而贖回典物。由於典權是一種用益物權，範圍相當廣泛且無一定目的之限制，對於典物使用收益之權利幾乎與所有權人相同。如前所述，使用房屋必須使用土地，如不能使用土地，則房屋典權必然被架空，故應類推適用民法第425 條之1，使房屋典權人丙與土地所有人甲之間也推定有租賃關係，較為合理。三、 甲可對3號土地主張民法第425條之1的租賃權民法第876 條規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」因此，甲若未拆屋改建，原可就3 號房屋主張有3 號土地之地上權。然而甲拆除3 號房屋改建4 號房屋， 3 號土地設定抵押權予銀行時，4 號房屋尚未存在，依最高法院57 年台上字第1303 號判例：「民法第876 條第1 項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。系爭甲部分房屋，既足認係建築於設定抵押權之後，於抵押權設定當時尚未存在，系爭乙部分豬舍，雖建於設定抵押權之前，但其價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響，均不能視為上開法條中，可成立法定地上權之建築物。」因此，甲不能對丁主張3 號土地之地上權。惟依最高法院49 年台抗字第83 號：「強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。」因此，3號土地之買受人( 拍定人) 丁與4 號房屋所有人甲，仍得適用民法第425 條之1， 對於3 號土地推定有租賃關係。四、 結論乙、丙均非土地所有權人，卻都有使用土地之必要（使用建物必須使用基地），因此在買受、租賃建物或設定建物之用益物權時，無論雙方議定或基於法律規定，均應注意對於基地的使用權是否具備。甲對於3 號土地原可取得法定地上權，但因為拆屋重建致喪失地上權，只能推定有租賃關係，其效力大為減損。因此，建物拆除重建時應特別留意是否存在法定地上權。

藉由不同材質以及具有巧思的獨門設計，設計師以開放式的空間規劃，在本案中滿足屋主對於時尚住宅的想像。圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》年輕的屋主夫妻買下這間位於台中西屯區的房子，雖然有個剛出生的孩子，但仍期望居家空間能夠擁有時尚而摩登的個性。為了一圓對於新居的想像，屋主決定請擅長營造飯店與高質感的欣磐石設計負責新居規畫。在經過討論之後，設計師以開放式的空間概念，結合具有時尚質感與設計感的手法，完成屋主對於家的夢想及期待。打開空間，彈性與個性兼具為了讓空間格局能更符合屋主的期待，設計師將原本封閉的廚房空間改為半開放式的設計。在玄關入口以及面向客廳、書房處，以L 形的概念讓兩端的牆面都能開放，此處使用了玻璃搭配鐵件的拉門設計，讓空間在維持視覺穿透的同時，亦保有空間的獨立，而機能上同時兼顧了屋主回家時可直接將重物放置於廚房的需求。書房空間也藉由訂製沙發的機能區隔，讓空間的寬敞與縱深能夠達到最高。在空間質感的營造上，設計師使用了不同種類的大理石，在重點處如電視主牆以襯托出空間的氣勢，而屋主所喜愛的時尚感，也透過簡單而分明的深淺對比色系，搭配上玻璃與鐵件等材質的運用，創造出互相對話的可能。誰說一定要極盡華麗之能事，才能展現出屋主的品味？在本案裡，設計師示範了融合時尚感與設計感的技巧，重新定義居家時尚的內涵。Solution×61 機能 拆掉隔牆讓空間放大更多書房與客廳之間的隔牆拆除後，設計師利用了訂製沙發的設計，結合具有收納機能的椅背讓空間可以自然區隔。這樣一來，整個客廳與書房的視野得以打開，也讓空間在無形中更加放大。2 機能 靈活的動線設計玄關入口的右手邊即可以進入廚房，這樣的設計解決走道狹窄的視覺壓迫，另方面也更體貼屋主在日常提重物時，可直接將手上的東西擺放到對的空間的需求。3 材質 透空而輕盈的書櫃設計為了讓書櫃的視覺重量消失，設計師在此處使用茶玻為主要的間隔材質，而帶有懸吊感的設計更消解了櫃體的重量感，創造出輕盈而懸浮的感受。4 風格 一體成形的餐桌與中島概念設計師將餐桌與中島以一體成形的概念規劃。為了讓餐桌在視覺效果上更加特別，設計師使用H形鋼讓餐桌懸空，創造出懸浮的效果，而無桌腳的設計，在機能上也可避免踢到的尷尬，創造更舒適的用餐環境。5 機能 黑白跳色消解大樑的壓迫感由於房子本身的建築有著大樑壓迫的問題，設計師在電視牆、客廳與書房的天花板部分，刻意使用黑色與白色跳色處理的方式解決。這樣的方法一方面消解樑柱的視覺壓迫，另一方面也凸顯出不同空間的層次，並增添俐落簡單的個性。6 材質 異材質搭襯讓空間機能與個性兼具在通往私人空間的走道，設計師利用了壁布以及茶鏡做為不同牆面的材質。由於此處的走道空間壓迫感較強，設計師利用鏡面的反射效果，適時地解決走道的壓迫感，讓空間感更為放大。

今（2014）年來全球金融市場雖然有美國量化寬鬆政策（QE）退場、新興市場匯率波動，以及近期的烏克蘭政情動盪與大陸經濟放緩疑慮干擾，不過整體而言，高收益債的平均存續期間較短，表現相對抗跌，共同基金仍呈現資金淨流入。美國公布2 月份就業報告優於預期，美國十年期公債殖利率由近期低點2.60% 上升，各類債市皆受到影響，高收益債價格亦出現小幅修正。隨美國經濟好轉，部分投資人又開始擔心QE 退場與升息對於債市的衝擊。由於高收益債的利率敏感度低、債信改善且資金持續流入，因此升息對其影響有限。目前高收益債市債信指標仍持續好轉，且其具有較低的存續期間、較高的信用價差等特性，可望持續受到投資人青睞，預期近期雖因市場消息面干擾出現修正，但預估仍將回到穩步走揚的走勢。就基本面觀察，目前全球景氣復甦趨勢不變，通膨溫和、資金仍相對寬鬆，建議債市配置加碼與股市連動較高的高收益債，或透過組合基金進行資產配置。以下是看好2014 年高收益債市表現的理由：理由一、高收益公司債信持續改善根據Bloomberg 資訊統計（2014/2，詳見下圖），信評機構Moody’s 統計2013 年第4 季美國高收益公司「調升評等」除以「調升評等」的倍數為1.66 倍； S&P 統計2013 年第4 季公司「調升評等」除以「調降評等」的倍數為1.36 倍，2013 全年度「調升評等」除以「調降評等」的倍數則為1.13 倍，升評多於降評，顯示高收益公司債信持續改善。在歐美經濟復甦、公司獲利成長，以及低利率環境下利息負擔逐年降低，預期今年升評大於降評的趨勢仍將繼續，支撐高收益債基本面。理由二、違約率仍會維持低點1‧高收益公司2014年到期債務有限：依據美銀美林的統計資料顯示，目前2014 年到期的高收益公司債及貸款為260 億美元、2015 年為430 億美元，到期債務有限，還款壓力不大。加上美國聯準會美國銀行業放款標準調查，顯示銀行業整體放款標準呈現寬鬆，現金流動性無虞下，公司債違約率仍將維持低點。2‧預期2014年12月違約率仍將違持在低點：根據Moody's 報告指出，2013 年12 月全球高收益債違約率為2.80%，預期2014 年12 違約率會降到2.20%；從過去資料觀察，Moody's 對於違約率的估計一向保守，所以預期未來一年實際違約率有機會在2.2% 預測值之下。理由三、升息及QE退場議題對高收益債影響有限高收益債券到期日一般都不長，目前指數的存續期間約4.5~4.8 年，現在只有3.9 年，與美國公債指數約5 年，投資等級公司債約7 年，相對上受到公債殖利率上揚的影響小很多。面對未來可能升息、公債殖利率向上的環境，債券投資者的因應之道，乃是調降債券的存續期間(UnderweightDuration) 或投資高利差資產(Overweight Spread)。高收益債在各類債券市場中，具有最短的存續期間、最高的信用價差，可同時符合上述二種投資策略偏好，因此將持續吸引債券投資人的目光與資金流入。此外，債信改善效果足以抵銷公債殖利率往上的影響，即使偶因殖利率走升出現價格下跌，長期較高的利息累積收入，亦足以抵銷短期資本利損。(文 / 復華投信 提供)

【文 / 行銷企劃部】位於台灣東北部的基隆市，地勢多丘陵而少平地，因此住宅區大多位於丘陵地上，獅球嶺為基隆市重要的地理分界線，以北為市區及港口所在，是基隆市的精華地帶；以南則為基隆河河谷，碇內、暖暖、八堵、七堵、六堵、五堵等市街聚落皆沿河而建。中山高速公路、福爾摩沙高速公路等國道皆以基隆為起點，並有多條省道通往全台各地，縱貫鐵路的北端位於基隆，台鐵東部幹線的北端也是從市區近郊的八堵開始。山、雨是基隆的特色，冬季受東北季風經過海洋及因背山面海的原因，每年進入12 月後，便壟罩在陰溼多雨的氣候當中，特別於冬季和春季交際之時，基隆港區及市中心時常發生大霧，「霧鎖雨港」之稱也由此而來。黃色小鴨風暴來襲基隆港是台灣第二大港，以前往東部及離島的交通船航線，現在大部分已經停駛，取而代之的是觀光航線的發展。黃色小鴨來台第3 站選定基隆碼頭進行，鴨鴨的造訪除了替基隆市民帶來一股歡樂的氣氛外，估計將吸引超過500 萬人次的參觀人潮，也預期為基隆市的商業及觀光業帶來龐大經濟效益，及提高基隆在國際間的知名度。展出期間，有五大場館供民眾參觀，內容包含氣球藝術、飲食、藝文等，民眾可持觀光護照在基隆140家特定商店使用，優惠將超過5000 元。相關建設推動 基隆再起基隆仁愛加盟店店長許志彰表示，近年來基隆天氣明顯改變，過往的年降雨天數約有300 天，而現在每年約只有200 天左右會下雨，使得該區生活舒適度提升。且重大建設早期逐步推動，現在已漸漸成型，未來將帶動人口移入與商機再造。從交通觀察，台62 線快速道路匯集國道一及國道三號，加強了東西向的連結，省去不少在交通上消耗的時間( 如：以前從暖暖到中正區必須走國道一，下市區後再轉省道。現在走台62 線有效縮短約25 分鐘的時間)。再從育樂切入，海洋館的改造計劃推動( 潮境海洋研究中心、環保復育公園、潮境公園、八斗子公園都已完工開放)、獅球路上救國團舊址也將改為基隆市運動中心、基隆西岸碼頭擴建計劃內有國際級旅客中心設置，都將再造育樂新話題。火車站遷移與興建( 從原來的港西街遷到中山一路)，拓寬了原有狹窄道路，而舊鐵道高架化後，地面土地可有效再利用，這將讓市中心擺脫擁擠的亂象。觀光商機是基隆的一大命脈，觀光夜市重整、擴大行人徒步區，義二路及愛六路將完成藝文街道改建，而愛三路與仁三路也將跟進。雙北移入入口增加10~15% 房市利多房價受惠基隆仁愛加盟店店長許志彰指出，全市山地雖然普遍不高，但大多為陡坡，對城市的發展與擴張造成很大的阻礙。舊時基隆市多為依山興建的開放式舊透天及公寓產品為主，從市中心到周圍的山坡地到處佈滿各式建築。隨著時空變遷，現以集合式住宅大樓有管理的建築為大宗，市中心多以住商混合電梯大樓為主力，飯店式管理及商務型經營的方式也日益增加。區域知名預售案場集中在信二路及安樂路一段，售價約在36~40 萬/ 坪，中古大樓目前1 字頭都能買得到，20 年以上屋齡的產品在15~18 萬/ 坪可得。受到近年房市利多的影響，基隆也跟著受惠，從去年至今的漲幅約2~3 成之多，而雙北市移入基隆購屋的人口數也有10%~15% 的增加區間。若以長期投資的包租公、婆的最愛-- 大學城周邊物件來說，基隆目前為海洋大學及經國技術學院的學生租賃宅需求度最高。海洋大學以中正路、祥豐街學生宅最集中，經國技術學院周邊則以復興路、文化路的隔間套房則最受青睞。部份屋主為求租客品質、同時增加租金價位及縮短去化時間，有時除了提供基本傢俱外，電器用品及網路配備也會依需求增加。海洋大學以舊透天產品為主，屋齡多在30 年以上，土地坪數約在15~35 之間，約可隔8~15 間套房，投報率約為6%~10%，公寓佔少部份，可隔套房約4~7 間，投報也在5%~10% 之間。經國學技術院則以舊公寓改建套房居多，無透天產品，屋齡都是30 年以上的老舊物件，目前租金行情在4000 元~6000 元區間，投報率約在5%~10% 區間。許志彰店長補充，交通的有效串連可以縮短城鄉之間差距，基隆有不少民眾工作地點在台北市或新北市，自從台62 線快速道路開通後，基隆到台北車站的“時間”已經縮短到如同汐止到台北車站，但在公寓房價上，汐止卻要高於基隆的近3 倍價差，新大樓也有1.2~1.5 倍的差距，對於自住型且口袋不深的購屋人來說，基隆是推薦選擇的城市。醫療生活圈 基隆長庚醫院基隆麥金加盟店店長黃堅修指出，基隆市安樂區於七個行政區中( 除市中心外) 因生活機能便利，聯外交通便捷，近年來購屋民眾指名度相當高，尤其是台北來客，詢問多集中於基金一路、麥金路、中和路、樂利二街、樂利三街、武嶺街一帶。目前區域最大的建案「甲山林城上城」預計2014 年交屋，基地面積10800 坪，總戶數約有1900 戶，社區下方1、2、3 樓規劃商城、文創展覽空間，創造便利生活機能，屆時商家的進入將引入人潮移動。基隆長庚院所是安樂區重要指標的醫療生活圈，以醫院為中心向外500 公尺擴散，食、衣、住、行完全滿足當地民眾需求，周邊除了政府大樓外全是住宅區，沒有商辦，人口簡單生活輕鬆，依路段及屋齡樓層的不同，中古大樓成交價位區間在12~23 萬/ 坪。從此地約3 分鐘即可上中山高速公路，20 分鐘直達台北，往基隆市中心也只要5~10 分鐘。聯外快速道路四通八達，加上房市行情相較於雙北地區普遍較低，除建商關注外，亦吸引大量外來客群詢問與入住。安樂區人口數居冠基隆昱信加盟店店長陳志宏表示，受到台北居大不易的高房價影響，購屋人想找1 字頭的物件可說是難上加難，從蛋黃區向蛋白區移動的築巢遷移模式，已悄悄往基隆各區域展開。安樂區人口數達81973 人(2013 年10 月統計)，位居七個行政區第一，除建商關注外，周邊房市也因此受惠補漲，無論是電話詢問或是假日看屋，都有明顯增加。以2013 年與2012年房價相比，就有近15% 的成長，交通的串連可說是一大助力關鍵。而鄰近的七堵區生活機能完整，為基隆市面積最大的行政區，近年已逐漸發展為基隆之副都心。主要房市成交區塊集中於明德一路與百福社區一帶，區域交易量穩定，其中以百福社區最為熱絡。七堵區域內大樓產品大致區分5 年內屋齡及15 年以上的中古物件兩大類型，價位區間每坪約在15~30 萬可得。另一個鄰近的暖暖區是台灣最早水源地所在，目前分為舊社區與源遠路、碇內街所組成( 大型建案多集中於此)的新興社區兩大區塊。區內坐擁暖暖運動公園、暖東苗圃、暖暖親水公園及碇內公園等休憩性公共建設，除提供民眾假日休閒去處外，環境清幽更適合居住。廟口小吃「基隆廟口」小吃位於愛三路到愛四路間的仁三路兩側，近年來因經過重新規劃整修，小吃街變得井然有序，琳瑯滿目的各項美食、零嘴滋味獨特，聲名遠播，愛四路的傳統夜市更有許多商品叫賣。『2010 年特色夜市選拔活動 』基隆廟口夜市摘下『最美味』與『最友善』的夜市。基隆獨特的地標 中正公園中正公園處於山海的交界點，是基隆相當具有特色的景點，公園內有砲台遺蹟、涼亭、步道、棋藝中心與佛教圖書館等，在入口處有一座中式牌樓寫著「華嚴法界」，兩旁則有兩隻白象雕像，繼續往上行走就會看到笑容滿面的大型彌勒佛，彌勒佛的右後方就是位於公園最高點、最為著名的觀音像，觀音像共有五層樓高，攀上最高層可眺望港口與市區夜景。雞籠中元祭雞籠中元祭名列台灣十二大節慶之一，不僅吸引北部地區的民眾，也逐漸為國外的民俗愛好者所傳聞。中元祭起源於清代時漳泉移民間的長期械鬥，當時地方人士提議「以鬥陣頭代替鬥人頭」，並選在中元節紀念這些客死他鄉的孤魂，形成了現在的開鬼門、迎斗燈、迎水燈、放水燈、關鬼門... 等諸多崇敬亡靈的儀式，其中又以十四夜的放水燈遊行最為吸引人。鎖管季鎖管每年6-9 月自彭佳嶼東北方逐漸向台灣本島近岸洄游，成為燈火漁業的主要漁獲；夏季漁訊期間，沿近海域漁火點點，由岸邊望之宛如美麗的海上城市。基隆市政府每年都會舉辦「鎖管季」之活動，以彰顯此一產業特色與重要性，民眾參加活動可飽覽基隆夜間海上風光、親身經歷漁夫夜間捕魚辛勞，還能在船上試吃新鮮鎖管的好滋味。結語區域房地產發展，有賴區域內持續推動重大公共建設，基隆現階段推動中的重大公共建設有基隆港列入第一階段自由貿易港區示範區、已完工營運的大型海洋劇場和區域探索館以及都更計劃、招商投資案等等，加上基隆各界也積極爭取台北捷運路線延伸基隆，相較鄰近的新北屬於緩漲態勢的基隆房市，未來長期的增值空間將不容小覷。

運河、巷弄、嘆息橋…威尼斯永遠都有等待著被發掘的浪漫與驚喜【圖.文/鳳凰旅行社】說起義大利可以讓人細數回味的特色有很多，而其中威尼斯絕對是最令人印象深刻的地區之一。威尼斯擁有177條運河和118座小島，加上連接島與島的400座橋樑，南歐亮麗的陽光、島嶼特有的微風，加上中世紀國威鼎盛時期興築的各種優美建築，讓她贏得了世界最美水都的稱譽，其歷史價值與定位已無可取代。 威尼斯島上的經典建築很多，放眼望去處處都是歷史遺跡，沿著大運河一路漫遊，兩岸超過上百棟的歷史建物，從哥德式、巴洛克、文藝復興乃至於新古典主義風格的建築特色，教人目不暇給，欣賞這一磚一瓦最能感受中世紀以來威尼斯的繁華若夢。而素以水都聞名的威尼斯，運河交通幾乎取代了陸路功能，除了一般的水上巴士，造型特殊的貢多拉(Gondola)成了觀光客的最愛，即使船票不便宜，仍讓人趨之若鶩。貢多拉遊船的靈魂人物想必就是船夫了，放眼望去，夾著兩岸的景致和一座又一座的小橋景觀，構成了令人難忘的威尼斯印象。不過雖然威尼斯以水著稱，但步行在巷弄的體驗也很吸引人，經常有人在密密麻麻的小巷弄逛到忘神，因為每一座橋樑都有獨樹一幟的特色，令人眼花撩亂。一生必遊Venice沉浸全世界最爭奇鬥豔的一場cosplay超過癮威尼斯另一個賣點就是一年一度的「威尼斯面具嘉年華」，要說全世界最爭奇鬥豔的一場cosplay非這裡莫屬了，慶典期間幾乎每個人都會戴起面具和奇特的服裝造型遊走威尼斯各個角落，就連觀光客也融入其中不分你我，彷彿超大型的戶外超現實服裝伸展台，堪稱最美艷最華麗的盛會。  一般來說開幕及閉幕典禮或大型活動表演，多會在聖馬可廣場上架設的舞台舉辦，其中最吸精的開幕演出就是天使飛行flight of the angel，由一位打扮成天使的表演者，從聖馬可教堂鐘塔吊鋼絲從天而降，噱頭十足，活動期間更有多場音樂演奏會、歌劇等文藝表演在劇院和室外廣場上演，從早到晚遊人如織相當熱鬧。  而這個節慶的發展歷史具今已有千年之久，起源於12世紀慶祝戰爭勝利，而後發展成固定的慶典，而當時帶上面具是為了打破階級的社交制度，節慶期間每個人都得戴上面具參加盛會，如此就不會有貴族與平民的不平等差異，不過慶典也曾在1797年因戰爭之故一度停擺，又在1979年重新登場，重拾世人的注目焦點，精緻的面具與華麗的宮廷裝扮，搭配著文藝復興時期的中世紀藝術建築，讓人彷彿穿越時空，進到一個超華麗的異想世界中，妙不可言。

【文 / 復華投信 提供】美國聯準會（Fed）宣布將於2014年1月開始減少每月購債規模100億美元，其中政府公債和不動產抵押貸款債券（MBS）分別減少50億美元，且未來將視總體經濟和就業市場狀況進一步縮減購債規模，究竟Fed實施達四年以來的量化寬鬆貨幣政策（以下簡稱QE），讓過去享受極度寬鬆資金環境的金融市場，面臨了資金美味饗宴的散場鈴聲，接下來的投資布局應如何因應呢？一、市場正在改變… 投資策略也要跟著改變復華全球平衡基金經理人詹硯彰表示，QE 退場啟動的背後意義在於，當經濟復甦達到預設條件，足以顯示自發性增長可以維繫，極度寬鬆貨幣環境（例如QE）則有必要調整，並將貨幣政策回歸正常化。隨柏南克在9 月釋出貨幣政策將依據經濟所需進行調整，如今於12 月宣布減碼QE 的訊息，代表金融市場進入另一個階段，即後QE時代，未來將逐步進入QE 縮減，也就是購債規模縮減、購債停止、資金回收、升息等不同階段。這可預見的趨勢轉向，也意味著投資思維、策略也要跟著改變。此時建議投資人，可增持全球（或區域）平衡型基金來因應未來金融投資趨勢，主要理由有四：1. 資金重新找出路，資金行情轉為景氣行情過度時期，需控制下檔風險2.QE 退場過程波動難測，多樣化投資有必要（股、債、REITs、原物料、貨幣）3. 國內發行的平衡型基金的投資束縛即將鬆綁，讓股債布局更靈活4. 非以配息作為主要訴求，重視客戶資產的長期向上累積二、後QE時代採取全球平衡布局的理由1. 資金重新找出路，資金行情轉為景氣行情過度時期，需要控制下檔風險伴隨歐美及中國大陸等世界主要經濟體製造業指數持續擴張，有利推升企業營收及獲利，此外，若美國經濟自發性復甦步上軌道，預期美國QE 退場將是大勢所趨，市場也將從資金行情轉為景氣行情，投資偏好也將由過去防守（高比例配置固定收益商品，例如債券）轉向積極（風險性資產如股票），不過，在過度期間，股債匯市容易因消息面干擾而出現明顯震盪，建議投資人除了增加受惠景氣好轉的資產類別之外，增加防禦性攻擊，也就是股＋債的配置，控制下檔風險。2.QE 退場過程波動難測，多元投資有其必要（股、債、REITs、原物料、貨幣）前述提到美國QE 政策退場將經歷購債規模縮減、購債停止、資金回收、升息等不同階段，期間對各類金融市場產生相似、相異或程度不一的影響，波動擴大或頻率增加的可能性明顯增加，既然波動難測，投資組合採取多元投資、全球布局是個較佳因應策略。全球平衡型基金不僅僅透過股、債總部位調配，依據景氣循環位階談彈性布局REITs、原物料，而現金部位更可採取靈活的外幣配置，讓基金配置達到總報酬累積最大化的目標。3. 非以配息作為主要訴求，重視客戶資產的長期向上累積國人近來熱衷配息型產品，然羊毛出在羊身上，建議投資人另以固定收益型商品搭配作為配息來源，滿足投資人週期現金流入的需要。而以全球平衡型基金追求投資總回報的向上累積，換言之，投資除了考慮配息率高低，更須在意資本利得的長期增長。三、重新認識全球平衡型基金，發現它的美比較目前全球平衡基金與多重收益型產品，主要差異在於投資目標與訴求，若投資人體認金融市場多變特性，又希望追求長期資產增值的穩健累積，全球平衡型基金是個因應後QE 時代之好選擇。(本文章所提供之資料僅供參考，任何人據此等資料而做出或改變投資決策，須自行承擔結果。本文提及之經濟走勢預測不必然代表本基金之績效，本基金投資風險請詳閱基金公開說明書。)本基金經金管會核准或同意生效，惟不表示絕無風險。本公司以往之經理績效不保證基金之最低投資收益；本公司除盡善良管理人之注意義務外，不負責基金之盈虧，亦不保證最低之收益，投資人申購前應詳閱基金公開說明書。有關基金應負擔之費用（境外基金含分銷費用）已揭露於基金之公開說明書或投資人須知中，投資人可向本公司及基金之銷售機構索取，或至公開資訊觀測站、境外基金資訊觀測站及本公司網站(http://www.fhtrust.com.tw) 中查詢。