今年以來房價上漲的理由：1.實價登錄後，交易價格件透明，好物件反而需要加價購買。2.精華區土地用盡，建商往郊區推案，平價區房價起漲，導致整體房價上揚。3.政府打房效果有限，都會區需求仍大於供給，房價溫和成長。4.經濟情勢不穩，股票投資風險高，買千元的宏達電長期投資沒幾年，一不注意股價變150元，所以不動產仍是現階段資金最佳的避風港。親愛的買方，若你有能力買房，現階段應該果斷進場，不要猶豫!

●北市：外環的內湖文山北投持續看漲，精華區中正、松山陷入盤整，M型化購屋，未來首購仍會往郊區低總價物件置產，而信義區(看漲)豪宅仍會續創新高。●新北：第一環的三重、雙和看漲，中古屋三字頭與北市僅一橋之隔、捷運線通過，房價溫漲。郊區有機場捷運通過的林口，推案火熱的淡水房價持續創新高，首購族可考慮。●桃園：八德中壢站穩18萬，挑戰20萬，蘆竹地區21.37萬創新高，如果雙北首購族持續外移到桃園低總價物件，未來三~五年桃園中古屋房價將站穩二字頭。●台中：東區、大雅站上16，北屯、西屯、西區、南屯站穩20萬，台中一字頭區逐漸絕跡，中長期可逢低布局。●台南：精華區東區、中西區、北區漲，郊區持平，地段仍是買盤首要考量，郊區低價區仍可逢低布局。●高雄：左營25.32萬創新高，楠梓、鼓山也創新高，未來通車的輕軌捷運沿線以及地段好、有景觀的好宅買方都可逢低布局。

奢侈稅實施成效座談各方建議及各界看法─(中信房屋整理)-------------------------------------------------------------------------------------------------------代銷全聯會理事長黃炯輝1否認代銷同意延長，主張廢止!2奢侈稅造成房市畸形，量縮價增（價格扭曲，供給不足）應廢止-------------------------------------------------------------------------------------------------------仲介全聯會代表蔣美龍奢侈稅應訂兩年落日，並建立新制接軌實價課稅。-------------------------------------------------------------------------------------------------------建商吳寶田奢侈稅是不健康稅制應廢除，若只修不廢，愈修愈糟，不如維持現狀；若實價課稅應有配套。-------------------------------------------------------------------------------------------------------台北商業技術學院教授黃耀輝奢侈稅確有成效，若無房價將再漲10%；應仿效新加坡、香港將持有年限延長至4年。-------------------------------------------------------------------------------------------------------玄奘大學花敬群奢侈稅應常態化，不應廢除，應接軌實價課稅。-------------------------------------------------------------------------------------------------------立委曾巨威買賣獲利應回歸資本利得稅，奢侈稅只是退燒藥，若不適時退場將傷及無辜。-------------------------------------------------------------------------------------------------------財政部公聽會意見分歧，月底擬定修法恐怕很困難，加上奢侈稅未列入立院下會期優先法案，要修法還得再等等。-------------------------------------------------------------------------------------------------------1透過奢侈稅的延長來抑制房價的策略，恐不樂觀。ü   因為2年變4年，物件流通量變少，當需求大於供給時，房價有可能繼續溫漲。ü   時間成本增加，屋主期望值反增高，本來只想賺一成，既然等四年，怎麼會只想賺一成便宜賣呢?當然要買更貴啊!獲利期望值恐變更高，屋主口袋深的不怕。2學者主張透過奢侈稅抑制房價，讓年輕人買得起房的論點，太天真!ü   應改善的是所得，而非限制交易自由。ü   若所得無法改善，應在郊區廣建合宜宅讓年輕人去住，有能力的可買精華區，交易自由化，皆大歡喜。財政部也不敢貿然做主，現在只是拋風向球觀察民意階段，目前有走向『實價課稅』的聲音，但如何做，沒有明確配套，各方仍在角力，若能『有賺再課』，將奢侈稅落日，而非賺賠都課稅，對仲介業者反而是個契機，一起支持奢侈稅落日，有獲利才課稅，而非以學者的意見為主流，應考量整體經濟發展。

中信房屋研展部    根據中信房屋的統計今年八月份第一波實價登錄所公布的數據顯示，以台北市老公寓各樓層的平均單價來看，『公寓二樓』的平均成交單價最高，每坪單價為53.6萬元，較北市全體公寓平均單價的48.93萬還溢價高出9.52%，而『公寓五樓』平均單價最低，每坪單價為45.41萬元，較北市全體公寓平均單價便宜了7.21%(如附表1所示)。    就中信房屋統計研究的數據指出，北市公寓一到五樓平均單價依序為一樓的50.35萬元，二樓53.6萬元，三樓48.02萬元，四樓48.3萬元以及五樓45.41萬元，其中一樓及二樓成交價皆較平均值高，溢價幅度分別為2.89%及9.52%，而三樓及四樓成交價約在48萬元附近，和平均價落差不大，差距在2%以內，而最高的五樓，平均單價為45.41萬最便宜，價差達7.21%。    中信房屋副總劉天仁表示，若以『投資需求』的角度來評定公寓產品各樓層的價格，樓層因素影響較少，反而是所在『地點』及權狀上的『土地持分』才是考量要點。舉例來說，若是在地點絕佳的精華區或捷運站附近，一般來說物件要釋出都很難，所以有好案要賣，只要價格合理，就會有買盤進駐，樓層的考量因素就變得次要。    劉天仁進一步補充，若還考量未來『都更價值』，一般在權利變換過程中是看該戶土地持分總價及建物殘值來評估，樓層影響的因素不大，除非是一樓有店面效益的住戶才會另行評估其價值，否則還是回歸到土地持分多寡來評估其未來的都更價值。    劉天仁接著說，若以『自住需求』為考量的話，則要評估家中是否有年老體衰成員，或是本身是否願意爬樓梯來考量，一般來說，四、五樓以上爬樓梯較為辛苦，低樓層反而較受到買方的青睞，所以在中信房屋統計的數據中可發現，公寓二樓比整體成交價還多出9.52%的溢價空間。    整體而言，『自住』應將樓層數納為考量，評估是否願意爬樓梯；『投資』的話，則可將樓層因素的條件放寬，評估是否有都更的機會，以地段好壞及權狀的土地持分為主要考量。    中信房屋研展室副理廖鴻箕進一步表示，老公寓各樓層的價格認知一直以來各有不同的派別看法及爭論，有人認為二樓是管線交會處，會有排水阻塞的問題，所以價格應低於其他樓層；而也有買方則認為四、五樓以上要爬樓梯太累，價格應比低樓層便宜，所以針對各樓層的房價一直存在不同看法，但實務上若回歸到市場供需來看，近期間在物件的委售上，由於公寓二樓物件的釋出量確實較少，地點好的物件若有屋主要賣的訊息，甚至會被快速秒殺，所以公寓二樓產品現階段在實價登錄上的成交均價也略高於其他樓層，完全是市場供需所造成的結果。不過買方仍應自身的需求去選擇合適的物件，不同樓層仍各有其優缺點，可依個人需求來評估選擇。    舉例來說，就公寓各樓層優點來評估，若選擇一樓的話，年長者進出方便，有的物件門口還可停車，而二樓的物件，樓梯少，好到達，三、四樓則是通風採光較佳，而五樓可能還有頂加的空間可使用，所以各樓層價格的高低是見仁見智。此外，不同的物件依『本身屋況』、『周遭環境』等因素的優劣，也會造成房價上的差異，各樓層的價值仍應看買方本身的需求及心理的所能接受的價格為主要考量。<<>附表1>實價登錄 北市住宅類公寓各樓層平均單價(2013.8.1公布6月上旬申報資料)註：實價登錄自7月1日起，雙週(1日及16日)揭露一次最新資料，本次統計數據為8月1日最新公布的資料，登記期間為2013.6.1~6.15。<<>附表2>一般對不同公寓樓層所認知的優缺點整理

文 / 鍾運凱某甲以630萬元購買房屋一棟，權狀總面積約27.8坪。之後地政事務所重測時，發現建物面積少了3.9坪，立刻更正資料。但某甲不滿因此多花88.9萬元，向地政事務所提起國家賠償訴訟。某甲主張公寓的土地和建物不能分割，契約只記載房地總價，地政事務所必須按每坪22.6萬元的成交價格賠償。地政事務所則主張土地和建物應該分別計價，某甲的房屋只有建物面積少3.9坪，土地面積沒有錯誤，因而只願賠償建物面積短少之差額5萬多元。法院審理後認為地政事務所登記錯誤，但只有建物面積測錯，判地政事務所僅需賠償5萬餘元。一、 國家賠償之法源依據國家賠償法第5 條：「國家損害賠償，除依本法規定外，適用民法規定。」第6 條：「國家損害賠償，本法及民法以外其他法律有特別規定者，適用其他法律。」因此，應優先適用土地法第68 條：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」然而土地法第68 條係規定「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者」，如果不是「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者」，自不得依土地法第68 條之規定請求損害賠償。惟「登記錯誤遺漏或虛偽」以外之事項，若仍符國家賠償法第2 條第2 項之要件：「公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任。公務員怠於執行職務，致人民自由或權利遭受損害者亦同。」仍得提起訴訟請求損害賠償。二、 國賠的消滅時效因登記錯誤所致之損害賠償，其消滅時效土地法未有特別規定，所以應適用國家賠償法第8 條之規定：「賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因2 年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾5 年者亦同。第2 條第3 項、第3 條第2 項及第4 條第2 項之求償權，自支付賠償金或回復原狀之日起，因2 年間不行使而消滅。」而無民法第125 條規定15 年之適用。至於國家賠償法70 年7 月1 日施行前即有土地法第68 條第1 項所定情形而得請求損害賠償者，其請求權時效期間雖不適用國家賠償法之規定，但該項賠償請求權具國家損害賠償性質，自應類推適用民法第197 條第1 項之規定：「自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2 年間不行使而消滅；自有侵權行為時起，逾10 年者亦同。」前段所謂2 年之時效期間，係自請求權人知悉受有損害及賠償義務人起算；後段規定10 年之期間，則自有侵權行為時起算，因此侵權行為發生已逾10 年者，縱請求權人不知受有損害或何人為賠償義務人，亦不影響時效之完成。三、 地政機關之特別義務最高法院96 年度台上字第1938 號民事判決稱：「土地法第68 條第1 項規定：『因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任』，係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵害人民權利，而由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任之規定，核屬國家賠償法之特別規定；上開規定，係為保護不動產真正權利人之權利而設，故於虛偽登記受損害之情形，應係指地政人員明知或可得而知登記原因文件為不實仍為登記，致真正權利人之權利因而受損害者言。又土地登記為不動產權利之公示制度，依法具有公信力，主管機關辦理土地登記發給書狀之前，應依土地登記規則規定，履行嚴謹之實質審查程序，不僅須審查申請手續是否完備，且要調查申請登記權利變更事實，如認為其事實不正確時，並得以附理由之決定，駁回其申請。故地政機關從事不動產之登記業務時，自應本於專業知識及技術，盡其職務上相當之注意義務，據以審查辦理。」四、 賠償金額依損害而定所謂「無損害就無賠償」，而且土地法第68 條第1項係以「須因登記錯誤遺漏或虛偽所致」及「須受有損害」等兩項為其要件。至於依土地法第68 條第1 項之規定，請求損害賠償，依土地法第68 條第2 項之規定，則不得超過受損害時之價值。本案公寓面積，因登記錯誤以至於某甲多花了3.9 坪的價錢，某甲自得於國家賠償法第8 條所定期間內，依土地法第68 條第1 項之規定請求損害賠償；惟依土地法第68 條第2 項之規定，不得超過受損害時之價值，而且本案土地面積也未因登記錯誤而減少。因此法院判地政事務所僅需賠償建物面積減少部分，尚屬有理。此外，案例所稱「重測」，並非依土地法第46 條之1 至之3 等相關規定所為重新實施地籍測量（即地籍圖重測），而係依地籍測量實施規則第288 條以下之規定，所為之建物複丈或依地籍測量實施規則第204 條以下之規定所為之土地複丈，也應注意。

在印度洋上的一個小島，2007年英國威廉王子和凱特王妃曾到此渡假，離開前～他跟島民說，這是他一生中最棒的假期，自此打開塞席爾的全球知名度，成為蜜月渡假新寵。入住世界知名頂級飯店---歐洲皇家私”蜜”景點塞席爾早在英國皇室威廉王子及凱特王妃選為私房渡蜜月景點前，此處已被國家地理雜誌列為人生必遊的50景點之一，地理位置鄰近馬爾地夫，其遺世獨立的絕佳環境，和全世界最純淨的海水，更讓塞席爾名列世界自然遺產榜單中，島上擁有頂級國際連鎖渡假旅館進駐，如四季、艾美、悅榕莊…等飯店，再加上無敵美景與奢華享受，成為歐洲旅客最愛的渡假勝地。塞席爾最受歡迎的屬馬埃島(Mahé)、普拉斯林島(Praslin)與拉迪格島(La Digue)三島，馬埃島同時也是首都維多利亞所在地，島上多處的白色沙灘與田園美景，和高山與巨岩形成獨特的自然景觀，尤其此處擁有珍貴稀有的蘭花和展示生態的植物園、自然歷史博物館，相當值得一探究竟，也因首都於此，島上有市集、餐廳、咖啡廳與酒吧等設施，較為熱鬧。環球小姐選美海灘---明信片般的海洋美景來到塞席爾，群島上也不乏各種活動可參與，普拉斯林島上位於島中央國家公園內的「五月谷生態保護區」，整個區域皆屬於世界自然遺產範圍，你可以找到獨有的最大堅果「海椰子」、溫馴可愛的「巨龜」、罕見的鳥類如「夜鶯」、「黑鸚鵡」等豐富生態，當然，到藍中帶點翠綠的古老珊瑚礁間，浮潛尋訪熱帶魚群是一定要的。提到海底浮潛，塞席爾連海灣都列入國家公園的範圍之中，可見其海洋生態的豐富多樣，在朗尼海洋國家公園中，你除了有機會和海龜共遊，還不時能看見Travel & Living全球十大驚險旅遊地點中介紹的"大得嚇人的熱帶魚"，這裡的魚不同於一般較多浮潛客造訪的海洋，從容優閒的程度，就算拿塊麵包他也不見得知道那是食物呢！  另外，拉迪格島則擁有國家地理頻道強力推薦的沙灘風景區，巨大花崗岩石與椰子樹，搭配細緻白沙，形成了舉世無雙的自然景觀，若有機會還能在自然保護區遇見特有的天堂鳥，此處也是環球小姐選美時使用的海灘之一，無論身在島上的哪個角落，拍起照來張張都像明信片。經典SPA森呼吸---頂級享受 尊容待遇位在馬埃島南方的悅榕莊飯店，環抱Anse Intendance湛藍海灣，擁有47間獨棟別墅；共五款獨門獨戶房型可供選擇，分別為：總統別墅、海灣泳池別墅、海灘泉浴泳池別墅、巨石泳池別墅與嶺邊別墅，每房兼具挑高的空間視覺與廣闊的視野，且皆設有私人泳池，從高處就能一覽整片寶藍色海洋。來到悅榕莊～有口皆碑的SPA療程是推薦體驗之一，隱藏於濃密樹林間的環境，配上潺潺的流水聲與叢林鳥叫聲，放鬆的將身心交給芳療師與周圍舒適的大自然，細細品味如皇室般從容優閒的渡假生活吧!(鳳凰旅行社 TEL：0800-089-789  travel.com.tw)

—相信景氣循環、相信Fed—文 / 復華投信 提供一、2008年金融風暴後全球股市快速復甦的關鍵：Fed於景氣衰退時果決執行QE政策，促使景氣重新復甦1. 美股在次貸風暴後不到五年即創歷史新高，打破資產價格泡沫紀錄2008 年金融風暴後距今不到五年時間，很難想像全球包括美國、德國、東協等多數國家股市已紛創新高。過去歷史的表現是：1929 年大蕭條後，道瓊指數花了二十五年才創歷史新高( 見表一)；日本1989 年房地產泡沫後，一直到2007 年地產價格才曾經短暫回復過正增長；2000 年科技泡沫後，那斯達克（NASDAQ）100 指數經過十三年才漲回當初跌幅的一半。如今美國整體金融股價已經接近海嘯前高點的50%，回漲的速度較過去資產價格泡沫快一倍以上，房市迅速復甦更是讓REITs 價格已回到2007 年水準，距歷史新高僅一步之遙。2. Fed 於金融危機時果決地執行量化寬鬆，為成功關鍵尤其次貸風暴後我們還經歷了好幾年歐債危機，全球金融市場能有如此異常表現的關鍵在於Fed 記取1929 年大蕭條的教訓果決地量化寬鬆，幫助景氣盡快回到可持續性復甦。許多投資人因一直處在恐慌之中，因而錯失這幾年整體金融市場的上漲，如今從2013 年看2008 年金融風暴，告訴我們要相信景氣循環、相信Fed，才能夠在別人恐懼時盡情貪婪。二、2008年金融風暴發生的原因：景氣惡化、金融商品和投資泡沫破裂2008 年美國政府放任雷曼兄弟倒閉，令次貸危機急轉直下，終於造成全球性金融風暴。然而金融危機發生的真正原因是美國房地產景氣惡化、巨大新金融商品泡沫破裂，以及新興市場在企業和金融市場皆過度投資的後果。1. 美國房地產市場景氣惡化，導致經濟趨緩後衰退美國總體經濟在2008 年第一季陷入衰退，但其中住宅地產投資（Residential）早在2006 年第一季即步入衰退，且幅度迅速擴大，因為當時金磚四國等新興國家景氣火熱，帶動出口強勁增長，房市疲軟並未立即擴散到一般性經濟活動。世人真正注意到的第一聲警鐘是2007 年4 月美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司申請破產保護，之後次級房貸問題開始如雪球般越滾越大，Fed 被迫在8 月降息，股市也在2007 下半年大幅動盪，終於造成民間消費及企業投資在2007 年底趨緩後衰退。2. 新金融產品擴大投資槓桿，不景氣使價格下跌後，拖累金融機構出現危機住宅抵押貸款證券（MBS）及信用擔保證券（CDO）等資產證券化商品讓貸款人（銀行）得以轉移他們所承做抵押貸款之信用風險，同時增加投資槓桿，提升獲利；對投資人（全球金融機構）來說，則可以收到穩定現金流，本來是一個雙贏的金融創新。然而正因為銀行可以轉嫁風險，他們也就愈來愈浮濫放貸給信用品質差、沒有還款能力的客戶。剛開始房價不斷上漲掩蓋掉貸款違約率上升的事實，到2007 年房價加速下跌，一些槓桿過高的金融機構甚至出現倒閉危機，並引發骨牌效應，終至大型金融機構如美林、AIG、雷曼兄弟均面臨破產倒閉危機。三、投資人從2008年金融風暴應有的學習：相信景氣循環，做好資產配置次貸風暴距今已將近五年，從歷史的經驗中，我們發現儘管每次的危機都不同，但內在的經濟本質都不會改變，投資人應該從2008 年金融風暴中學習到下述三件事：1. 相信經濟景氣及股市總是有循環變化就像萬有引力是自然界的基本定律，景氣循環是經濟世界的基本定律，而股市反映景氣也總是有循環變化。恐慌會令我們失去判斷，以為「這一次不一樣」，金融危機會無限擴大、經濟景氣會持續惡化，而在景氣谷底時忘卻了「經濟下行風險已經大幅降低，且可能將開始好轉」的認知。2. 判斷景氣循環位置，趨吉避凶的確，我們不容易判斷未來景氣趨勢，尤其在總體環境大幅動盪的時候。但是我們可以判斷當前所處的景氣循環位置，避免在景氣高峰時過度樂觀、在景氣低谷時過度悲觀，例如在2007 年景氣已出現過熱且房市景氣加速衰退時，提高風險意識獲利出場、在2009 年初各項經濟數據已經差到不能再差，同時Fed 不斷推出積極寬鬆措施時，至少不要到那時候還忍痛停損。如此便能有效趨吉避凶。3. 利用資產配置及客觀評價系統，做到「別人貪婪時恐懼，別人恐懼時貪婪」然而人到底是情緒化的動物，認知難免受到外在環境的影響，時而過度樂觀或悲觀、時而跟隨市場一窩蜂前進。因此投資人必須建立一套可信賴的客觀評價系統，並利用資產配置觀念，根據相對風險與潛在報酬調整自己的投資組合。藉由經過量化且完整考慮各構面、建立在客觀且科學基礎上的資產配置模型，可以有助投資人恢復理性判斷能力，做到巴菲特所說，在「別人貪婪時恐懼，別人恐懼時貪婪」的境界。結論：鑒往知來，成為在下一次金融風暴來臨時財富重分配的贏家歷史上每一次資產價格泡沫都是一次財富劇烈重分配的過程 – 大部分人損失慘重、少部分人得以倖免，僅極少數人可以從中獲得巨大利益。其中的差別在於大部分人不瞭解金融危機的本質、不相信景氣循環與央行的政策力量，而受到自己貪婪與恐慌的情緒所左右。深刻理解2008 金融風暴最大的意義在於，當未來我們面對下一次金融危機時，能成為避免遭受損失的少部分人，甚至掌握機會從中獲得鉅額財富，畢竟2008 金融風暴決不會是人類最後一次金融危機。

   坐在朋友的車上，朋友告訴我這個城市的變化有多大，房價漲得有多驚人，他所談的數字讓我有些咋舌，因為我所在不是上海、北京，不是省會，只是一個省之下的地級城市，朋友指的路旁的建築告訴我這是區政府辦公的大樓，看到那石砌的大樓像是一個堅固的城堡，拾階而上是幾根通天的大理石石柱，這會也像是走入羅馬的宮殿一般。    來往兩岸多年，也到過不少比較偏僻的城市，我發現越鄉下的地方，越會有豪華的公務機關大樓，甚至有條樣板的道路，有著昂貴無比的造型路燈，人要衣裝、佛要金裝，一個城市富不富，經濟搞得好不好，這些表面功夫還是一個深植人心的指標。所以當我走進一間五星級酒店時，大堂可能挑高五層樓，一座漂亮無與倫比的水晶吊燈如星空般閃耀，專業設計師打造的房間，會是最頂級的設備，但房間帷幕窗外可能是田野，或是破舊的小區，這種對比在大陸比比皆是，所以當大陸的遊客來台旅遊時，從機場到台北市區的路上，看到的都是二、三十年的老舊房子時，就會容易主觀的認為台灣的進步遠遠不及大陸，這種情緒很像兩岸剛開放觀光時，台灣人初到大陸也會有同樣的優越感。    後來我收到朋友所發的微博，裡面有一段文字寫得非常好，有些諷刺，但更發人深省：「歐美發達國家，最宏偉的建築主要是教堂；因為那裡存放著他們的信仰——博愛，平等。在日本，最奢華的建築主要是學校，因為那裡存放著他們的信仰——知識，技術。在中國，最宏偉的建築主要是政府大樓及銀行，因為那裡存放著他們的信仰——金錢，權力！」    由金錢與權力所堆積出來的江山勢必要用輝煌來妝點氣勢，主人在城池裡享受功成名就的時光，然而政治是現實的，一朝天子一朝臣，來來去去多少春夏秋冬，有人中箭落馬不得超生，也有人留下美麗的身影，而那平地而起的樓宇一樣隨著天地而呼吸，而是什麼讓一間房子或一棟建築有故事、有意義！    內人年輕時曾經去歐洲旅行，那時我們還在交往，但當她述及巴黎聖母院或義大利的教堂時，我所看到不只是一棟有精美雕塑、有靈魂的房子，而是內人欣賞美的內涵，就像那天陽光照在聖母院，然後灑在內人身上，那種感受讓我能夠與她一起飛馳、一起悠遊於歐洲的文化裡。在一棟偉大的建築裡，人們更應懂得禪遊。    一棟房子一定要有一個屬於自己的故事，房子裡的人在這房子裡壯大自己的心靈，面對悲歡離合，不論在哪裡，我相信房子因人而貴，人因房子而有了方向。