郊區新北大增13.3%  土城、淡水、汐止新建案行情創新高近期大台北郊區屢傳創高價建案。華固建設在土城首次推案，開價突破6字頭；鄉林建設在淡水紅樹林新推案，也開出頂樓戶7字頭行情，潤泰建設在汐止開出6、7字頭的豪宅價，都創下區域行情新高。大台北郊區新建案持續創高價，主要都是具有知名度的上市建商前往推案，不僅帶動區域行情，也吸引原本台北市中心的老客戶前往購屋。市區北市課豪宅稅 鎖定北市約3200戶 近2年交易豪宅 一律實價課稅明年財政部 房地產查稅重點●豪宅：．訂定台北市為豪宅查稅示範區，列管158棟、3200餘戶．列管期間近2年交易一律按『實價』課徵售屋所得稅．每季申報成效．逃漏稅罰金為補稅金額的1倍，如漏繳300萬稅金，須補繳300萬加300萬罰金，共600萬元●預售屋：積極查核紅單交易課徵所得稅●頻繁買賣自用住宅：一年買賣超過6次以上※註：豪宅定義為每戶『總價8000萬以上』、『每坪100萬以上』或『每戶80坪以上』；若每棟房屋符合前述兩項條件的『戶數達70％，就整棟列入』結論1.市區精華區塊建商在無地可蓋的情況下，建商必定往外向郊區發展，並且挾帶品牌優勢，在當地創下新高價，所以郊區中古屋低總價、低單價的案件將逐漸絕跡，有便宜的物件先買先贏。2.市區的豪宅及大坪數電梯產品，未來受限於政府打房及查稅，買盤會較保守，但小坪數電梯產品，以及低總價近捷運老公寓將會是未來市場主力，所以同樣低總價產品在市區，也會是明年房價補漲的主流產品。明年房價六大支柱長虹建設董座李文造近期發言認為：低利、通膨、游資、供需、稅率以及經濟持續成長等六大支柱支撐下，房市將持平或微漲5%。結論1.美國失業率未改善，QE3不會那麼早退場，國際間仍是走寬鬆貨幣政策，國內央行明年有望持續維持低利。2. GDP經濟成長率今年預測將不保2，明年也不樂觀，所以預計央行不敢隨便升息，會戰戰兢兢地觀察國內景氣表現好壞才做決定，在景氣變動大的情況下，游資必然往最穩健的房地產跑，所以在低利環境及游資過多的情況下，明年房市仍相對穩定，現在就是房價最穩定最適合進場的時候。

先問台灣房地產到底是自己人買比較多，還是外國資金?首先－外國人買台灣房地產條件 需享有完全平等互惠之國籍人士，可無限制的購買台灣不動產；詳見「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表(連結 http://www.land.moi.gov.tw/filelink/797c-1.12.pdf 其實台灣房地產，外國人買得真的非常非常少（如下頁表格），每年約1000件(2013年全台買賣移轉件數估36.8萬件)，所以熱錢影響股匯市較多，買房地產少，因此談論QE退場，房地產投資會變少，台灣房價會崩的理論其實不成立。那陸客買台灣容易嗎?陸客買房限制--大陸自然人買台灣房地，3年內不准出售，1年最多只能住4個月，限制頗多 ü   申請耗時 包括港澳人民的外籍人士在台買屋，只要符合「公平互惠」原則即可，不限買賣移轉時間，雖然2009年6月30日，政府也開放大陸地區人民可在台購買房地，但對於住宅卻有買進3年不能移轉的限制，加上購屋審核流程費時1至2個月，目前仍未能有效吸引陸客大舉來台買房。 利多：現在陸客在台停留的時間，從過去的1年最多不超過1個月，延長至4個月，且可以買進商辦、廠房與自用住宅等，且也取消申報資金來源的規定。但…ü   3年不得移轉ü   貸款限制外籍人士在台購屋申請貸款，銀行會要求須有另一位擁有中華民國國籍的人民擔任保證人，且多數屋主的申貸成數可達6~7成，但若是陸客身分，按目前法令規定，最高核貸成數不超過5成。 綜合以上1.台灣房屋自有率約85%~88%，受外來資金影響較少，這樣的情況下，國際熱錢退出亞洲市場時，對台房市反而影響不大，影響較多的是股匯市，房地產仍然穩健，可中長期持有。2.而陸客來台買房限制多，目前仍不是影響台灣近年房價上漲的主因，這樣封閉的買盤，其實房價反而相對穩健，不易受國際事件影響。 結論1.台灣房屋自有率高，受國際熱錢波動小，房價相對穩定，可中長期置產投資。2.海外不動產實際投報率在扣除隱含費用後須打折，建議買方先佈局台灣房地產，有多餘資金才考慮海外標的或股票基金。3.近期財政部宣布奢侈稅維持兩年不變，在GDP成長率不保2的狀態下，政府打擊房地產的力道會減少，畢竟房地產是經濟發展的火車頭，不會過度打擊。4.今年全台整體房市成交量已較去年同期成長11.8%(根據內政部買賣移轉棟數統計)，顯見一般民眾買房需求仍在，近期房價仍可望維持然溫和成長，現在房價穩定，反而是最好的進場時機。

根據全球房地產指南(Global Property Guide)網站公布2013年第二季房價變動調查，亞太地區領漲全球，其中台灣以14.5%年增率衝上亞軍，單季成長更以漲幅7.33％高居全球第一，大演多頭行情。但北市租金投報率平均1.57%則是全球最低，反觀美、日、東南亞國家，因房市、匯率政策或經濟快速成長，投報率相對亮眼，民眾因而興起海外置產潮。 根據以上調查後，許多買方也開始認為投資海外比投資台灣好，因此不想在台灣買房，究竟這樣的問題如何破解呢?海外不動產的投報率真有如此驚人，可以到實收5%以上?以近期最夯的日本與馬來西亞來說明，投資這兩處是否還有其他的稅費成本呢?日本房地產投資的其他成本物業公司代租管理費用  每年租金的10%租賃所得稅每年20%中古屋可能每3~5年需定期提撥修繕基金屋主來回管理機票錢購屋時買方服務費3%可能有匯損：近兩年，日本政府實施日圓貶值救出口政策，日圓近期已大貶三成，在一年多前用台幣換日幣買日本不動產的台人，則現虧三成。 所以在扣除以上成本下，本來設定5%投報率物件，實際則至少須打七折或更多，若再加上日圓大幅貶值，又賠掉了三成房價。所以高投報率數字背後，其實仍有其風險存在。總評：日本經濟泡沫後，房價長期維持不變，適合保守的收租客，較難賺取房價增值的價差，而選擇投資台灣房地產的好處是，要找到三年內至少漲10%物件，認真挑，其實不難。 馬來西亞房地產投資的其他成本最大費用：每年租賃所得稅26%買方印花稅約1%~2%2年內出售房屋且有獲利，繳交資本利得的15%作為交易增值稅；若是2年至5年售屋，獲利部分則得繳交10%的資本利得稅，5年後賣屋就免繳馬國買賣合約律師費1%總評：馬來西亞物件，租賃所得稅高達26%，加上其他費用，實際投報率也同樣要再打七折，且因為五年內買賣要課資本利得稅，不適合極短線或想兩三年內就賣掉的投資買方。 綜合以上1.若北市能找到三年內可以漲10%以上的物件(認真挑，真的不難)，應該買，不用考慮投報率低的問題，因為反觀日本房價20年沒什麼變化，身為外地台灣人，投資資訊相對當地日本人薄弱，要在日本找到會漲價的物件，比自己長年在台灣看房子挑有潛力的物件困難。2.若您在台灣外能找到投報率2~3%以上物件(相信還很多)，其實不比投資海外不動產差，應該買台灣。

是什麼樣的國度，讓去過的人都說讚，是什麼樣的壯麗美景，讓人開心的忘了時間～捨不得離去，悠閒步調的土耳其就是有如此迷人的魅力～邀你入住世界遺產裡！造訪一個國家，想要深入了解當地的生活中，體驗特色住宿絕對是個快速又有趣的方法之一。土耳其本身地理環境的多變性，造就許多特殊地形，來到有著精靈煙囪之稱的「卡帕多奇亞」岩石區，當地獨有的洞穴環境，加上現代化的設備裝修，宛如山頂洞人的住宿生活新鮮有趣，這裡同時也是熱氣球飛行的必經之地，清晨湛藍的天空飄著無數的繽紛氣球，美得令人讚嘆，是造訪土耳其不可錯過的精采活動之一。若提到住宿，歸為世界遺產的番紅花城民宿也值得一住，由紅色磚瓦搭建而成的屋頂，外牆妝點著古早味的木造窗戶與磚頭，風韻猶存的建築外觀，刻劃著古時絲路商旅中停休憩的記憶，因番紅花城是世界古文化大城，當地建築也大多保持早期樣貌，雖不以住宿條件取勝，這樣更能保留多一點的時間散步在石子路上，體驗這座古城的魅力，此處古時也是昂貴的香料「番紅花」的產地，第一次造訪的旅客，不妨尋找只有在番紅花城民宿中才有的特殊體驗，浴室竟然藏在「櫥櫃」裡！博物館級～佩拉宮酒店佩拉宮殿是土耳其第一間豪華酒店，建於1892年(2010年重新整修)，在這120年間，吸引了許多富豪名流與知名人士入住，當時為了迎接乘坐東方快車由巴黎開往伊斯坦堡的富豪千金們，佩拉宮殿蓋得相當奢華且富有古典主義的建築風格，延續至今整修後，內部仍保留著當年土耳其的第一座電梯（全歐僅次於艾菲爾鐵塔的第二座電梯），因保養得宜，現在仍能關上鐵拉門隨著電梯升降～回味當年的絢麗風華。來到百年佩拉宮殿住宿的名人還有東方快車謀殺案一書的作者「阿嘉莎。克莉絲蒂」，目前411房也保留著當時作者使用過的打字機和書籍，喜愛此書的書迷千萬不能錯過，另外不說你不知道，土耳其的國父「凱末爾」、奧匈帝皇國王「Franz Joseph」、英王「愛德華八世」，各國的君主也都曾下榻在此住宿停留，可見佩拉宮的獨特魅力，現在飯店也仍有多間仿照當年名人入住時的房間擺設，各款房型體驗住宿唷！造訪佩拉宮還有一件不得不做的事，那就是～品嚐貴婦下午茶，餐桌上的銀器、裝盛甜點的餐盤，都是百年前留下來的製品，19世紀末的風華絕代重現眼前，走一趟佩拉宮讓人走入了時光迴廊，進入了歷史的博物館，這個見證土耳其百年歷史的豪華旅店，絕對值得一訪。來去棉堡～泡溫泉素有棉堡之稱Cotton Castle的帕穆卡麗，這裡的地形有如潔白的棉花築成一座座堡壘，因流經的溫泉水含鈣，長年累積而成，如梯田式的景觀，池中帶點藍，剎是神祕。從古羅馬時期開始，此處就是王家貴族專屬的溫泉療養聖地，近年來更因政府的積極保護，現在都需下車徒步體驗溫泉池，這裡的溫泉因富含礦物質，很適合停留１～２晚，入住溫泉飯店，享受不一樣的放鬆之旅。鳳凰旅行社 TEL：0800-089-789  travel.com.tw

公司派了接送車送我去上海虹橋機場，司機知道我是台灣人就與我聊了起來，他老家在山東，有著山東人慣有的直爽，他說這些年來為不同的客人開車，他也見證了這段日子以來的經濟成長，像上海這裡的物價高得不得了，有錢人多了，連打掃的阿姨工資都讓農村人們羨慕不已！大陸人一旦有錢就一定要買車買樓，也不管到底有沒有需要，甚至適不適合。他舉了一個生動例子，有一次在上海的街道上，他的前方是一台積架的車( 大陸譯為捷豹)，這台車他保守估計也要二百萬人民幣，很巧的是這台車和他一樣要去一家酒店，就在酒店的大堂前，這台積架停了下來，車門一開，是位中年男子，腳一踏地，一口濃痰就吐在地上，並且大大方方的走進了這家星級酒店，無視他人的眼光。司機說他並不仇富，但很難接受這種有錢人不文明的舉動，他說大陸人有錢人的素質和台灣大概仍有一、二十年的差距，他很想知道同樣是中國人，但為何會有這麼大的差異？我說政治與教育是個關鍵，因為這裡有著對人生價值需求的不同，台灣比較多的是小康家庭所組成，不像大陸M 型社會的兩端化，因此其生存的競爭不像大陸的明顯，因此並不會以致富為唯一的人生目標，同樣在初中時期，我們就將中國文化如論語、孟子、大學、中庸，納入基本教材，所以儒家思想、仁義禮智信的行為要求，仍潛移默化的進入了新一代台灣人的舉止中。若從經濟的發展中，過去台灣的成長是比較穩定的，在良好的教化下並沒有偏離人生的價值，但是大陸太快了，所以不脫兩三年，很多人可以從負債到千萬財富，尤其是大陸非常複雜的官商共生的社會結構，於是這些因素就造就了更大的貧富差距。而彰顯成功的方式就是透過這些包裝，想想一台積架開回農村，這是多麼光榮的一件事，村官縣官對待家人的語氣也一定會有所不同。這位司機很同意我的看法，還說這些一夕致富的暴發戶，肯定錢來得不乾淨，不乾淨的錢花起來比較沒有顧慮，而買一些奢侈品就是最快的方法。我想想也對，工作了二十多年，每一分錢不是站在講台上就是在稿紙上換來的，也沒有太多投資，平平實實的過日子，我沒有一件名牌的衣服或鞋子，真的要我花個上千萬買一台車，我是打死也不幹的，但是我的生活品質一樣讓別人很羨慕，我一樣能夠給家人他們想過的生活。最後司機告訴我，台灣人講話都很客氣，很有教養，這是他發自內心的體會，他很羨慕台灣沒有丟掉這些與人的應對與尊重，就是一個民族的素質。下了車，我特地和他握手，那一刻我深深以台灣人為榮，我相信，一個溫暖的心要比一部名車更讓人尊敬！

-2013年台股趨勢往上，有機會挑戰前波高點- (文 / 復華投信 提供)2013年以來，台股漲幅約6%，在全球股市中表現相對強勢，而投資台股的股票型基金與平衡式基金平均漲幅則約12%（資料來源:Bloomberg、Lipper，統計至2013/9月底），不過，應該有不少投資大眾仍對台股持半信半疑的態度，以下，想從基本面的獲利角度切入，來探討台股未來的可能走勢：1. 台灣上市公司2013年上半年總獲利表現超過市場預期：台灣整體上市公司2013 年上半年稅後總獲利為6,506億元（細項列於表一），較去年同期大幅成長62%，遠優於市場預期，探討其中的原因，主要來自於循環性產業（包含面板、塑化、DRAM、鋼鐵及太陽能）與穩定成長產業（晶圓代工及金控）的帶動，其中循環性產業的復甦象徵著總體經濟正式脫離谷底，往正向循環邁進。2. 台灣上市公司2013年稅後總獲利有機會創下歷史第三高的紀錄：根據復華投信台股研究團隊的預估，台灣整體上市公司2013 年的稅後總獲利有機會挑戰1.33~1.40 兆元，較2012 年成長率高達40~45%（細項列於圖一），如果順利達成，此稅後獲利將創下歷史第三高的紀錄，在投資大眾擔憂台股產業結構與台灣GDP 成長率持續下修的同時，上市公司卻繳出亮眼的獲利成績單。3. 台股子產業結構調整，競爭力強企業帶動獲利上市公司會有如此優異的獲利成績單，主要來自台股許多子產業正在進行結構性調整，此調整過程並 不代表產業中的企業就全部陣亡，相反地，藉由體質改造，以及台灣企業憑藉彈性、靈活，以及透過學習與經驗累積，快速因應環境變化的變形蟲等特性，造就許多子產業中仍存在競爭力強、成長性佳的公司（整理如表二），舉例而言，當投資人都認為PC 產業已死的同時，華碩靠著堅強研發、創新、與美學設計能力，加上本身costdown 實力，成功建立起自己的品牌價值，預估2013 年獲利有機會同步創下歷史新高。因此，台灣子產業結構或許正處於調整的階段，但整體上市稅後總獲利卻在這群有競爭力的公司齊心貢獻下，帶動整體上市企業獲利營收表現。4. 由季獲利角度分析，2014上半年前，台股有機會創下高點根據復華投信台股投研團隊的觀察，上市公司總獲利與大盤指數存在著一定程度的正相關，且過去兩 次台股上市公司單季獲利只要超過4,000 億元（分別是2007年第三季與2010 年第四季），台股在獲利處於相對高點後的未來半年都會創下相對的高點（分別是2007 年10月29 日的9,859 點與2011 年2 月8 日的9,220 點）。因此，預估2013 年第三季上市公司的總稅後獲利有機會超過4,000 億元，意謂著台股在2014 年上半年前就有機會挑戰9,000 點以上的位置，目前只要觀察兩個指標：(1) 台灣的景氣燈號不要處於過去兩次象徵著衰退的黃紅燈以上(2) 不要像過去兩次發生全球性的金融危機。在以上假設下，就季獲利的角度，未來一年台股挑戰9000 點以上應該是合理的預估。5.結論：整體而言，短線雖然仍有利空因素干擾著台股，但研判目前都不至於影響全球總體經濟處於復甦軌道及上市公司稅後獲利持續維持成長的趨勢，成為支撐台股未來持續往上的兩大動能。配置台股基金將是後QE 時代迎接景氣復甦，不可或缺的資產配置選擇。

文 / 行銷企劃部50歲以上及退休族 買房意願 創史上新高第三季中信房屋宅指數調查中發現，從購屋『年齡層』及『行業別』來看，『50 歲以上』及『退休族』的購屋計畫分別創下歷史新高，其中50 歲以上有購屋計畫者，第三季來到47.1%，較第二季增加2%；而退休族進場買房的意願也由第二季的4.4%，大幅倍增到第三季的8.9%( 如附圖1 所示)。中信房屋董事長鄭余正全表示，50 歲以上的族群，資產普遍較年輕人雄厚，所以在全球景氣多變的環境下，這些有錢人會選擇將部份比例的資產配置在不動產上，例如買來投資或留給子女用，形成50 歲以上的族群購屋計畫創下史上最高，至於其他年齡層如『40 到49歲』、『30 到39 歲』及『20 到29 歲』，購屋計畫則隨著年齡層下降，顯見年輕人買房愈不容易，政府的社會住宅政策刻不容緩。而退休族本季購屋計畫也由4.4%，大幅提升8.9%，顯見退休族手握現金的，第三季有逐步把資產往不動產配置的趨勢，這也表示，自從2008 年全球金融海嘯以來，投資基金、股票的績效表現波動頻率過大，都不如投資不動產來得穩健，所以退休族在保全資產的前提下，必須將資產投入一個最安全的避風港，此時不動產就成為首選。<附圖1> 宅指數各年齡層及各行業別第三季的購屋計畫不動產 連19季蟬聯抗跌保值第1名鄭余正全進一步說明，第三季宅指數調查中，最抗跌保值的標的物仍是不動產，比例達43%( 如附圖1-1 所示)，已連19 季蟬聯最抗跌保值標的物第1 名，而選擇『保留現金』的比例達19.1%，排名第二，連兩季超越保險及黃金，顯見民眾對未來景氣仍有疑慮，所以除了投資不動產外，寧願保留更多現金在手上。排名第三的是保險，由第二季的13.3% 微幅下跌至第三季12.7%，另外，排名第四的為黃金及貴金屬，由第二季的8.4% 上升至第三季的10.2%，整體而言，第三季民眾最青睞的投資選項為『不動產』或『保留現金』。<附圖1-1>宅指數第三季最抗跌投資標的 NO.1不動產 NO.2保留現金NO.3 保險廣義投資需求者 第三季達53.3% 創新高若從購屋目的來看，本季『自用』比例為46.8%，較第二季下跌3%；而『投資』目的則由第二季的32.5%上升至第三季的35%；另外『買給父母或子女用』的，則由第二季17.7% 上升至第三季的18.3%。買給父母或子女用的，通常屬於第二屋以上的購買，也可歸類為中長期置產的投資者，屬於廣義的投資客群的一部分，所以第三季的廣義投資者，在扣除自用目的客群後，可包含『投資』目的及『買給父母及子女』兩個項目來統計，高達53.1%，創下宅指數調查以來的新高 ( 如附圖2所示)。從宅指數2009 年Q1 調查以來，廣義投資客群比例為39.1%( 投資：28.8%+ 買給父母女用：10.3%)，逐年逐季地上揚至本季的53.1%，顯見近年來國人在買賣不動產的目的上，有愈來愈多的比例是隱含有中長期置產投資需求的，並且不受政府打房的干預，近年還是最受投資買盤的青睞。< 附圖2> 第三季購屋目的：自用、投資、買給父母子女( 廣義投資)< 附圖3> 第三季民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，哪項方式最有效?僅26.5%民眾相信 政府用奢侈稅能有效抑制房價63.5%民眾希望政府推社會住宅中信房屋董事長鄭余正全指出，民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，根據中信房屋第三季的調查，在有購屋計畫的買方中，有高達63.5% 的買方認為，政府打壓房價的效果有限，應廣推租或售的社會住宅，大刀闊斧地進行住者有其屋政策比較實際。而『改善所得』的方式，雖在全體受訪中也有62.5% 民眾贊成，但是此舉緩不濟急；另外，在全體受訪者中，僅有26.5% 民眾相信，政府用奢侈稅來抑制房價，讓年輕人買得起房的方式有效( 如附圖3 所示)。顯見奢侈稅讓房市量縮價漲，年輕人買不起房的問題，並不會因為奢侈稅的實施或延長而獲得解決。32.9% 奢侈稅應訂落日 並接軌實價課稅27.1% 贊成將奢侈稅延長近期財政部召開奢侈稅公聽會，哪個修法方向較符合民意期待? 在宅指數的調查中可發現，排名第一的是，有32.9% 的民眾認為奢侈稅應訂兩年落日，並接軌實價課資本利得稅，不應賺賠都課，有獲利再課比較合理。而排名第二的是，有27.1% 民眾認為奢侈稅應延長，否則房價會再漲。另外，有10.8% 的民眾認為，奢侈稅造成房市量縮價增，應廢止。而有9.6% 民眾希望奢侈稅維持兩年現狀( 如附圖4 所示)。< 附圖4> 第三季奢侈稅修法方向鄭余正全表示，實價課稅部分措施政府已經默默在做了，例如將公告現值或地價調整與市價接近，所以在買賣交易的土增稅上，未來將大幅增加。而在奢侈稅方面，自從實施以來，賣方售屋不論賺賠都還要再繳奢侈稅，等同於變相加稅，應簡化稅率，走向實價課資本利得稅較為合理，多數民眾認為售屋有獲利，應繳稅給政府實屬合理，但若賺賠都課稅，則有檢討改進的空間。56.4%民眾認為奢侈稅不影響投資意願鄭余正全補充，從第三季宅指數的調查還可發現，假設政府未來將奢侈稅由2 年延長至4 年，有高達56.4%的民眾認為奢侈稅不影響投資意願，其中33.3% 的民眾，認為有獲利就會賣，而23.1% 的民眾會轉嫁買方，希望多賺一點才賣( 如附圖5 所示)。另外，若奢侈稅延長，有34.2% 民眾則不考慮投資台灣房地產，其中20.6% 民眾會轉投資股票及基金等標的，而3.6% 民眾將考慮轉戰海外不動產。鄭余正全認為，奢侈稅不影響中長期的投資買盤，反而會助漲都會區房價，口袋深的屋主還是會將成本轉嫁給買方，因此奢侈稅實施以來，量縮價格卻上揚，所以年輕人要買得起房，透過奢侈稅打壓房價，恐怕無法有效解決房屋供給不足的問題。< 附圖5> 奢侈稅若延長 民眾投資意願Q4房市 量增價穩鄭余正全接著說明，2013 年Q4 的房市會比Q3 來得好，整體表現將會是『量增價穩』，而支持第四季房市表現較第三季來得好的理由有四：第一、根據中信房屋第三季宅指數的調查，『三個月內有購屋計畫的買盤上升』，加上『第四季為傳統旺季』，已備妥自備款的自住急買盤，Q4將積極進場買房。第二、根據第三季宅指數調查，不受奢侈稅影響，仍有56.4% 民眾願意投資台灣房地產，僅有20.6% 民眾會改投資基金或股票等標的，3.6%會轉戰海外不動產，所以台人購買不動產的意願仍相當濃厚。第三、最新美國聯準會9 月19 日公告，暫不縮減QE3的額度，此舉將有利全球市場的整體信心。第四、奢侈稅修法方向，目前暫無定論，財政部長張盛和9 月12 日表示，奢侈稅並非立法院新會期的優先法案，財政部將綜合考量國內外經濟情勢，包括QE 退場，日本加徵消費稅等。綜合以上四點，Q4 房市將呈現量增價穩的格局，在傳統旺季的購屋需求下，預計成交量會比第三季來得好。註：宅指數資料來源中信房屋於2013年8月與創市際合作進行「台灣地區購屋意向與物件需求調查」，執行日期為2013年08月22日～2013年08月29日，調查對象為台灣地區20歲以上、有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者，共計回收1,703份有效樣本，在95%的信賴水準下，抽樣誤差為±2.37%；重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.2%，再依照行政院主計處公布2013年7月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後全體樣本規模為N=1,068份。

文 / 鍾運凱張三向李四借款500萬元，並商請王五以其名下一棟價值1500萬元的房屋，設定抵押權給李四。李四以自己為被保險人向福邦產險公司投保500萬元的火災保險。不料，半年後該房屋因趙六的過失釀成火災，房屋損失300萬元。試問：誰可以向保險公司請求理賠？理賠金額多少？一、 何謂「利益保險」？「保險利益」是指要保人或被保險人對於保險標的所存在的某種利害關係。保險法第14 條：「要保人對於財產上之現有利益，或因財產上之現有利益而生之期待利益，有保險利益。」第17 條：「要保人或被保險人，對於保險標的物無保險利益者，保險契約失其效力。」由此可知，保險利益是保險契約的生效要件之一，確認誰有保險利益對於保險契約是否生效至關重要。二、 房屋有銀行抵押貸款，理賠對象為誰？理賠金額如何計算？一般而言，向銀行貸款而購買以銀行為抵押權人的住宅火災保險，在火災保險理賠實務上，對於設有抵押權人之保險單的理賠案件，依據火災保險抵押房屋之保險債權條款規定，須以抵押權人該保險單所保標的物持有之債權利益範圍內優先賠付予抵押權人。因此通常係將賠款支票函寄抵押權人，再由抵押權人與被保險人就其債權與債務關係區分，溝通處理該項賠款，以保障抵押權人之債權。投保火災保險是各家銀行核准房屋貸款的必要條件之一，目的在保障其債權，以防免抵押品遭受火損而求償無門。房貸金額通常包含土地及房屋的價值，但土地不會因火災而消失，因此投保火險只需投保建築物即可，或附加房屋裝修、家具、衣李及第三人意外責任險。目前一般住家投保火災保險往往以「貸款金額」為「保險金額」，以為出險時即可以獲得相同金額之理賠，然而發生火災時卻只得到低於原保險金額之理賠金。這是因為保險公司僅按保險標的之房屋（不包含土地）火災當時的價值，來決定理賠金額，此外房屋亦有折舊問題，因此有可能不會賠到投保金額上限。三、 何謂「足額保險」、「不足額保險」、「超額保險」？保險契約中之保險金額與保險價額一致者，即是「足額保險」。所謂「保險金額」，指要保人與保險人約定並於保險單上載明，而為保險人承擔之保險責任最高限額。「保險價額」則是指保險標的之價值。保險金額低於保險價額是「不足額保險」；反之，則是「超額保險」。保險事故發生時，若為「不足額保險」，保險公司只能依保險金額與保險價額之比例做理賠。至於「超額保險」由於不符合損害填補原則，使被保險人有機會因保險事故之發生獲得超過其損失的利益，故為保險法所禁止。四、 發生火災時，被保險人應如何處理？保險標的物發生保險事故致產生損失時，被保險人應盡下列義務：（一）危險發生之通知保險法第58 條：「要保人、被保險人或受益人，遇有保險人應負保險責任之事故發生，除本法另有規定，或契約另有訂定外，應於知悉後五日內通知保險人。」要保人、被保險人之代理人或被保險人以外之其他有保險賠償請求權之人，亦得依本項約定為危險事故發生之通知。（二）損失擴大之防止遇有承保之危險事故發生時，要保人或被保險人應立即採取必要合理之措施，以避免或減輕保險標的物之損失，並保留其對第三人所得行使之權利。但有時在搶救保險標的物之過程中難免又損害到保險標的物，這種損害雖然不是由火災直接造成的，保險公司仍須理賠。（三）向造成損失的行為人求償主要的目的在於保障保險人將來的代位求償權。保險法第53 條第1 項：「被保險人因保險人應負保險責任之損失發生，而對於第三人有損失賠償請求權者，保險人得於給付賠償金額後，代位行使被保險人對於第三人之請求權；但其所請求之數額，以不逾賠償金額為限。」由於保險人所代位行使的仍然是被保險人的權利，在損失發生時，倘被保險人不立刻採取保全措施，保險人將來也無從行使代位求償權。（四）準備理賠文件事故發生之後，被保險人為了要求保險公司填補自己所受的損害，必須要提出各種證據來證明自己的損失，這些證明文件就叫做「理賠文件」。例如保單是採「列舉式」的危險，則被保險人還要證明損失原因是在承保的危險項目裡面。要保人、被保險人或其他有保險利益請求權之人應於知悉保險事故發生後三十日內，或經保險人同意展延之期間內，自行負擔費用，提供賠償申請書及損失清單，向保險人請求賠償。五、 結論本題房屋所有權人雖然是王五，但李四以自己對房屋的「抵押權」為保險利益投保，故理賠對象仍為李四。本題之投保為「不足額保險」（保險金額500 萬元、保險價額1500 萬元），依保險法第77 條：「保險金額不及保險標的物之價值者，除契約另有訂定外，保險人之負擔，以保險金額對於保險標的物之價值比例定之。」因此，雖然房屋損失300 萬元，福邦產險公司僅須理賠李四100 萬元。