文 / 郭騰尹 由於互聯網的興起，微信的龐大使用率，「微商」成為了這幾年最時尚的行業，有些人全職在做，也有人兼職，希望透過朋友圈的轉發，能夠帶來一筆額外的收入，因為不太需要門檻，所以在中國大陸，幾乎每個人多多少少都涉獵到這個行業，或是從中購買自己心儀的東西。 公司有一個微商的客戶，老闆是個九零后的女孩子，從事的是化粧品，年營業額好幾億。我們曾經接她們好幾班的企業內訓，而每一班將近要千萬台幣，上課的地點也曾在泰芭堤雅的五星級酒店，除了課程之外，光是另外旳吃住及旅遊，又是一筆非常大的支出。這樣的大手筆，讓我這個在江湖中打滾數十年的人都有些吃驚，這種商業模式真的為中國大陸帶來了許多年輕富豪。但是也不是每個微商的團隊都會成功，無寂而終、虧損連連、甚至誤入歧途的企業，也常常會上了新聞頭條。 這種不同的際遇，有人會覺得大環境比幾年前差許多，這種理由給了這個行業從業人員許多的藉口。然而這家公司的業績卻每年都有成長，在化粧品紅海的殘酷競爭裡，每個人都充滿了笑容，言談中充滿了感恩！我們在商業社會裡，的確遍嚐了人性的冷暖與現實，成功與失敗就像是晝夜一樣不斷更迭，我們要用什麼樣的態度來面對呢？這個問題無法避免，如果沒有一套自處的哲學，我們將會成為未來的人研究的案例，不論是成功或是失敗的案例。 有一天在新浪微博裡看到一段詞，似在迷茫中看到一縷光明，「出於商業做事情，你會考慮競爭對手、市場、戰略對策等；但若出於天賦與熱情去做這件事情，你會知道，即便大街小巷都是同行，你也不會擔心，因為你的出發點是真正的喜歡與熱愛，你會高興有人和你走在同一條道路上，同時你也會走出屬於己的一條路。」我很喜歡這樣的描述，讓人有高度，讓人把注意力放在自身的改善創新上。只有自己強大，才能保持持續的領先。 台灣街上仍然有著許多房屋仲介公司，裡面有著許多經紀人員，大家都需要賺更多的錢，而最后只有真正熱愛者才能勝出。在辦公大樓裡，也有不同的保險公司營業單位，每天都有固定的早會、午會、夕會，不論學歷高低，最後也只有真正的熱愛者才能勝出。在培訓界，台灣已經過了最輝煌的年代；而過去二十年，也是大陸培訓機構風起雲湧，培訓講師如日中天的時代，有些人快速崛起，也有些人涉案進牢，我相信這個行業，也只有真正熱愛者才能勝出，或者謙虛些說，才能在外在不景氣的環境下存活下來。 在這個行業已經快三十年了，從一位幫老師當助理的菜鳥，到現在仍然忙碌於大陸、台灣及東南亞授課的講師而言，我一直熱愛這個行業，所以我仍然站在這個舞台上，等著與你的初識或重逢。  

不用出國，也能體驗浪漫的歐式風情？位在南投的清境農場就是如此夢幻的地方！你可以入住被群山擁抱的義式山莊，也能一訪真實版的糖果屋，來點甜美的巧克力，並且徜徉在綠色草原，與可愛的綿羊親密接觸。在空氣純淨、通風良好的環境下大口深呼吸吧！ 海拔約1,750公尺的清境農場，彷彿一座矗立在雲霧間的絕美仙境，四季各有亮點，春日賞櫻，夏日避暑，秋冬則可賞楓，或到落羽松下打卡拍照。來到這裡的青青草原，整片一望無際的綠色草地相當療癒，遠方層巒疊嶂的山景更讓人心神嚮往。在這裡，有機會直擊牧羊人帶著牧羊犬引導綿羊們逛草原的珍貴畫面。另外，也別忘了抓個時間，朝聖大受歡迎的剪羊毛秀！想體驗歐洲貴族般的生活，就住進充滿義式情調的清境佛羅渡假倫斯山莊吧！春天，粉嫩的櫻花妝點這座華麗的建築，冬天，則看的到浪漫的落羽松換上橘紅色的外衣。位在清境農場高點的絕佳地理位置，更讓房客們享受五星級的視野。大廳、客房、客房內的浴室皆採用歐式裝潢，每間房更用義大利的城市命名，典雅的風格融合了溫馨的氛圍，住進這裡，不會因為過於華麗的設計而令人產生距離感。合歡山是台灣最美的角落之一，素有雪鄉之稱，一年四季裡都是風華無限！冷冷的空氣中帶著興奮雀躍不已的心情，綿延千里波瀾壯闊的雲海，如此良辰美景一生能有幾回；春夏賞花避暑，秋冬踏青玩雪，而台灣公路最高點---武嶺，可眺望至昆陽綠色地毯，是賞雪、看日出、看雲海的好地方，半日遊的行程安排繞著梅峰、翠峰、鳶峰、昆陽、經海拔3,275公尺的武嶺(台灣公路最高點)，都是拜訪的重點。秋日前往「楓紅故鄉」奧萬大，位於霧社東南方萬大水庫的下游，屬高山河谷地形，海拔高度介於1,100~2,600公尺之間，是台灣最熱門的賞楓地點。深秋滿山的楓紅襯著潺潺溪水，景緻美不勝收，故有「楓紅故鄉」之稱。每年中秋過後楓葉便逐漸變色，約10-11月楓葉轉紅，正是前往奧萬大賞楓的最佳時機。山谷中的楓香林換上紅妝，落葉繽紛，為林相間增添不少豐富的視覺饗宴。

圖 . 文 / 漂亮家居雜誌（圖片提供＿樂創空間設計） 21.6坪、3房1廳。單層。老屋。空間格局：客廳、廚房、主臥、兒童房、多功能室、陽台、衛浴x2。主要建材：超耐磨木地板、烤漆、系統櫃、黑板漆、進口花磚 保留陽台打造半戶外休憩空間，加上充足又隱密的收納，讓一家三口在老屋開啟明亮又舒適的新生活。 看中周邊優質學區以及交通方便等生活機能，屋主選擇這間坪數不大的老屋，雖然採光不錯，但有著壁癌、漏水等常見問題，而且原來鋪設磁磚的地板也有浮凸狀況。在多方網路蒐尋下，與樂創空間設計團隊的風格、理念十分合拍，不但一併解決困擾，清淺藍灰與大地色系的交融，不刻意打造對比主題牆色，讓老屋變成清爽且微帶暖感的美式風小巧居家。目前已有一個幼兒的屋主夫妻，女主人喜歡烘焙烹飪，空閒時會帶著小朋友到戶外露營，未來考慮會增添二寶，因此，希望維持原有3房及雙衛設計，並且有擺放設備用具的充足收納，讓他們可以依生活型態的改變彈性調整需求。 公私領域微調格局，小巧更實用由於人口簡單，小客廳已能滿足需求，設計師略微縮減客廳面積，微調與主臥之間的牆面，讓室內得以增設衣櫥；為了讓公領域串聯更緊密，改用玻璃拉門彈性區隔的半開放式設計，讓廚房與多功能室都得以分享客廳的主要採光來源。原有一字型廚房不敷使用，以L型廚具銜接中島，擴大使用檯面，中島下方也可放進烤箱等電器設備，完善料理機能；多功能室則去除原先架高和室木質厚實的沉重感，一改成為明亮的遊戲室及客房，女主人在客廳也能兼顧小朋友的活動。設計師以矮櫃區隔出玄關，一進門就能看見沙發牆上的壁燈與鐵件字型壁飾，簡單卻聚焦；女屋主偏好的各式花磚，則適度的安排在電視櫃前地坪、廚房及浴室，串聯各個空間的整體氛圍。陽台是全屋最佳的採光來源，設計師以格柵遮擋牆面的消防管線，再以系統櫃收藏好露營用品，女主人精心照顧的植栽成為綠意點綴，擺上單椅，成為靜謐又溫暖的窩心角落。設計師解讀屋主需求●家有幼兒雜物多，需要充足的收納。●保留3房與雙衛，為未來新增人口彈性考量。●改善老屋壁癌漏水困擾，融入清新溫暖的氛圍。 01 機能＋收納 陽台自成獨立空間，可收納可休閒保留室內陽台打造另一番天地，作為喘息休憩空間，是屋主與設計師的共識。兩端皆以木格柵裝飾，除了隱藏消防管線，也成為植栽的懸吊架，還能將露營的設備全都隱藏其中。 02 佈置 造型燈具、壁飾美化簡約沙發牆正對玄關入口的沙發牆，以一盞燈與造型壁飾吸引進門視線，質樸淺灰映襯溫暖光暈，這就是一家人最需要的簡單而舒適的生活。 03 格局 以玻璃拉門分界，無礙光與風流動以鐵件玻璃拉門作為廚房、多功能室與客廳的分界，穿透式的設計不但可與客廳分享光與風的流通，在動線與視線上也能形成更緊密的連動。 04 設計 優雅機能廚房，輕鬆料理美食設計師以女主人蒐藏的花磚作為地坪，成為吸睛點綴，並以中島增加使用檯面與電器收納，強化料理機能，讓喜歡烹飪、烘焙的她，擁有一方清新淡雅風格的專屬小天地。

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋統計3月份內部交易數字，六都除高雄月增率微幅減少外，其餘五都均為正成長，總計全台平均月增率達18.3%，與去年3月相較年減6.6%。 本月六都不動產成交量與2月相較，台北市月增33.3%，新北市月增23.1%，桃園市月增33.6%，台中市月增9.4%，台南市月增3.6%，高雄市月減4.4%。與去年3月同期相較，台北市年減9.2%、新北市年減11.6%、桃園市年增69.9%、台中市年減18.5%、台南市年增減為0%、高雄市年減31.7%。 3月交易北熱南冷 3月中古屋市場雖有疫情干擾而略微減少各區看屋量，但由成交量體實際表現觀察卻影響不大，甚至呈現成長的態勢。中信房屋總經理張世宗認為，疫情讓部分「走馬看花」的買方暫時觀望，因此看屋量微減，不過也顯示目前還存留在市場上看屋的人多半為真實有意願的誠意準買方，因此相對成交機會大幅提升。 由區域別來分析，3月份「北北桃」較「中南高」交易更為熱絡，月增表現均有2～3成，也反應北部房市所呈現的信心氛圍更勝於中南部。六都年增率跌幅最多的是高雄市，主要因去年韓市長當選後的一、二季房地產交易大增，使得去年3月基期墊高所致。目前高雄房市已回歸基本面，交易也回歸常態，因此造成年增率大幅衰減的現象。至於桃園交易年增表現亮眼，主要是當地房價合宜吸引了外來人口，因而能為房市交易注入活水，造就出色的成交佳績。 交易仍穩 中古成屋交易Q1「抗役」有成 綜觀中信房屋第一季房地產交易表現，中古成屋買賣並未因疫情而出現交易緊縮的現象，在疫情嚴峻的當下，中古成屋市場算是「抗役」有成！張世宗指出，房地產市場反應的是中長期的信心狀態，Q1交易持穩，也顯示目前市場確實以剛性自住需求為主。不過當前全球疫情未見趨緩，第二季交易表現仍有挑戰，後續仍要觀察疫情掌握的程度，倘若疫情能在Q2受到控制，基本上下半年的衝擊就不致太大，甚至可望有再度加溫的機會。  

【圖.文/中信房屋研展室】 新冠疫情導致全球央行採取降息的寬鬆政策，我國央行也在19日下午宣布降息1碼（0.25%），此舉是否會進一步為房市注入薪柴，甚至有利於房貸族的購屋成本下降？中信房屋研展室副理張漢超表示，降息對房貸族減壓效果有限，短期內應不至於導致資金大幅流向房市。 本次降息是央行繼利率14連凍後的首次調降，2015年以來的降息記錄都僅有半碼（0.125%），央行此次大幅降息1 碼就是希望刺激市場資金流動，但箇中含意卻也透露央行對經濟後勢保守的看法。 而民眾所關心的房貸利率調幅，張漢超表示，金融機構房貸利率是依據定存利率或參考郵政儲金定存利率而因應調整，但各行庫畢竟是營利事業，因此據金融界的說法，會考量營收與獲利並評估市場市況後再調整房貸利率，降幅將視各行庫的評估而有所不同。 不過從五大銀行新承做放款利率來觀察，2015年來每次降息半碼，房貸利率約會調降0.01至0.03之間。因此以貸款額度1000萬元，還款年限20年，年利率1.617%本息均攤為例，每月還款金額約為48,795元，倘若這次降息1碼房貸利率也調降0.06個百分點到1.557%，每月還款金額為48,517元，每月僅減少278元，省息效果有限。 至於資金是否會大舉進入房市，張漢超認為目前房貸利率已是2003年SARS期間的相對低檔（當時房貸利率約為2.5～3.5%間），且這幾年政府也祭出房地產政策限制防範游資流入房市，降息對於資金大幅投入房市的誘因已不如SARS當年，因此應不致促使資金大舉流入房市而造成過熱的現象。 張漢超指出，央行的利率決策實際上並非是隨著國際間政策而跟風，除了考量經濟的活絡，也要顧及金融的穩定性。央行總裁楊金龍曾表示，面對短期波動，採取貨幣政策及財政政策組合的效果會更好，因此推估央行將會視疫情對經濟金融的影響而採取其他必要的策略，而房市是否會因整體政策而延續去年微揚的走勢，仍有待時間來觀察。

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋近期透過網路調查，有63.1%的受訪者面對當前經濟局勢，會選擇以不動產（35.2%）、保留現金（14.4%）、黃金與貴金屬（13.5%）作為保值抗跌的投資標的。其中選擇「不動產」的比例較去年第二季成長了7%，「黃金與貴金屬」則成長了1%，顯示在經濟後勢充滿疑慮的當下，民眾對於資金的運用也採取較為保守的態度。 中信房屋研展室副理張漢超分析，全球新冠肺炎COVID-19（武漢肺炎）疫情持續升溫，影響所及已擴大到能源和原物料商品，國際間各類商業、生產活動面臨強勁衝擊，連帶影響台股表現持續震盪，民眾面對無法預估的前景已有將手中資產轉向避險、抗跌保值的規劃。 張漢超指出，當前疫情發展尚未趨緩，現階段任何有可能產生巨大波動的投資標的對民眾而言都可能隱含不確定的風險，因而在資產配置上轉趨保守。各選項中以「不動產」的比例與成長度最高，而「保留現金」與「黃金與貴金屬」的比例則超過1成以上，著實反應一般民眾對現金為王和保值的想法。至於同樣占比約有1成左右的「股票」，張漢超認為一般民眾應是從股市基本面著眼，但近期股市震盪幅度加劇，選擇標的仍須審慎評估，否則寧可選擇保留現金、以保本為原則才較為穩當。 而對房市面政府該強化注重的問題，35.4%的受訪者建議政府要注意到高房價問題，其次為「房地稅制」與「金融利率政策」各占17.9%與11%的比重。在高房價的部分，受訪者提出「房價太高，無殼蝸牛一堆」、「成交價格下修空間仍然有限，易漲不易跌，但房屋市場超額供給」、「重罰炒房的人」、希望「有感降價」等意見。 房地產與民眾最切身的問題就是負擔能力，因此無論是房價、稅制、金融利率都反應出民眾對房地產相關支出及資金配置感到無力。但事實上依據內政部最新發佈2019年第三季房價負擔能力指標顯示，當今全台房價所得比為8.47倍，已比上季和2018年同季下降，不過民眾還是對置產感到壓力。張漢超指出，高房價問題牽涉複雜，以目前市況分析，投資客比例早已大幅減少，房價也維持平盤，且市場上仍有千萬以下級距的房產物件，因此高房價的核心，應是民眾所得增加無感，以致於財富效用遞減，才會浮現房地產負擔沈重的感受。解決之道還是在於政府能否有效提升民眾的收入，以及薪資結構政策有無有效改善，而非單純提升基本薪資而已。 張漢超認為，政府近年雖已大力在社會住宅、都更等房地產公共政策面下功夫，不過民眾真正受惠的比例仍然偏低，此外對於租稅或相關政策性的補助也缺乏普遍宣導，許多民眾仍無法了解掌握相關訊息。張漢超建議民眾有房地產相關計畫時，不妨可先向政府相關單位或房地產業者諮詢。同時也建議政府相關單位在政策宣導上可以選擇更貼近民眾的宣傳方式，以免利民美意大打折扣。  

中信房屋根據聯徵中心資料，統計2019年20至70歲購屋量，六都購屋貸款件數均較2018年成長，其中以桃園、台中、高雄成長幅度最為顯著。而觀察男女購屋的增減，北市、桃園與台南則有女性購屋成長幅度大於男性的現象。至於實際購屋申貸數字的變化，北市是六都唯一女性高於男性的區域，顯示北市女性在購屋表現上無論實質表現與成長力道都優於男性，向來被戲稱為「天龍國」的台北市，未來可能得改稱「天鳳國」！ 去年國內房市回溫，建物買賣移轉也站上了30萬棟關卡，聯徵中心的購屋貸款資料也同步驗證這波熱度。觀察六都20至70歲的購屋族群，其新增房貸量均比2018年有所成長，其中以桃園、台中和高雄的購屋貸款新增最多，顯示這三區域的民眾去年買房最為積極。 中信房屋研展室副理張漢超表示，桃、中、高三都房地產去年歷經一波的成長，主要是因各有話題性。例如桃園的生活機能優勢與房價並鄰近雙北，台中房地產選擇多樣性、購屋CP值高，而高雄則是政治面所產生的效應。 值得一提的是男女的購屋變化。在成長幅度方面，女性購屋成長比例大於男性的區域有北市、桃園與台南，其中北市實際購屋申貸件數甚至高過男性。 張漢超分析，女性購屋量崛起應與社會現象脫不了關係。以近幾年內政部數據來觀察，國內女性人口自2013年起即高於男性，再加上女性對買房的期待也較男性為高，因此造就女性購屋比例相對提升。 其次由貸款條件的方向來思考，女性在收入與工作條件上都相對以往提升許多，女性的理財能力也不見得居於弱勢，對銀行而言，女性的申貸條件並不比男性來的差，尤其是擔任「師」字級與主管職位的女性，其經濟條穩定性也較高，因此更具申貸優勢（例如醫師、律師、會計師、軍公教等專業人員…）。另外夫妻共同購屋也有不少會選擇將房屋登記在妻子名下，並以妻子做為申貸人，這也是促使女性購屋量成長的因素之一。 張漢超認為，北市女性人口約是男性人口的1.08倍，為六都中最高，具專業且有一定位階的都會女性在北市也較多，因此造就了北市女性購屋崛起的現象。

中信房屋統計內部成交資料，2月份（2/1至2/27）受到年後買盤回流的因素，六都與上月相較多為正成長，但受疫情影響，全台整體表現僅呈現微幅上揚，月增1%，同期年增則為22.3% 中信房屋2月份內部較上月成交量，台北市月增5.7%、新北市月減8.7%、桃園市月增3.8%、台中市月減2.9%、台南市月減6.7%、高雄市月增19.4%。與去年2月同期相比，台北市年增15.4%、新北市年增25%、桃園市年增96%、台中市年增1.5%、台南市年增1%、高雄市年增21.6%。 買盤年後部分回流 疫情影響表現 中信房屋總經理張世宗分析，農曆年後買盤因疫情而出現觀望的態度，部分區域成交狀況雖優於上月，但新北、台中、台南的買盤力道較弱，因此月增表現較為溫吞。至於同期年增率的部分，由於去年農曆期間落在2月，比較基期較低，因此使得六都年增率皆呈現正成長。 與建商不同 疫情對仲介業衝擊會較低 全球COVID-19（武漢肺炎）疫情延燒，國內確診案例也續增。張世宗認為，現階段國人上班通勤等基本生活作息仍屬正常，房市短期交易量雖會有波動，但對價格的影響變化則不大，不過如果國內抗疫時間不斷拉長，對產業經濟面受到的衝擊會加劇，最後勢必影響房地產市場。」 至於疫情拉長對不動產相關產業造成的衝擊程度為何？張世宗認為，仲介業會比建商來的低，因為中古成屋與新建案的銷售模式不同，中信房屋等大型仲介業者多建置完整的線上看屋機制、售價透明，即使未在現場，也能察看屋況，看屋民眾也有習慣先上網找房，這點是與建商最不相同之處，因此當不動產產業面臨疫情嚴重衝擊時，仲介業仍能保有6至7成的基本網路客，在銷售上的衝擊也相對較低。