文 / 中信房屋商仲部王藝樺 1.漫談CRS隨著科技的不斷演進，除了大大拉近國與國、人與人的距離外，也把各個經濟體聯合起來，串成一個同心圓，使得「全球化」不斷在你我的生活中出現，而各個領域傑出的天之驕子們，累積出富可敵國的巨額財富，順理成章也全球化的分散在世界各地，目的除了精準投資（即看好特定國家區域或是特定標的投資、設廠）、分散風險以外，最為重要的就是表演稅賦魔術，簡單來說就是資金工程的藝術－「避稅」，也因為要符合各個國家稅賦的標準來達成節稅的目的，藏富於海外（即非原生國家）就蔚為風潮、成為趨勢。 「CRS」－ 所謂的「共同申報及應行注意標準」，正式名稱是《金融帳戶資訊主動交換標準》（Standard for Automatic Exchange of Financial Account Information）是自動資訊交換（AEoI）中的資訊標準，由OECD（經濟合作與發展組織）於2014 年提出，即可視為國家與國家間追逃漏稅的共同防護網，如同全球版的肥咖條款，台商如果在兩個已參加CRS 的國家都有資產，那麼兩國之間可透過CRS 這個共同防護網掌握資產的實際擁有者，愈多國家參與，當然海外資產就越難遁形，目前全球已超過101 個國家參與，防護網正在擴大當中。 2.資金流入流出的影響不論是哪個市場、哪種投資商品，只要資金不斷的投入、造勢，該市場與商品就會變得很火，交投也會越來越熱絡，逐漸演變成規模經濟，就像是台灣的股匯市和房市一樣，股市在熱的時候，一天成交量達兩千多億，而房地產市場在火熱的時候，移轉棟數達到50 萬棟，除了是國家經濟與政策配合發展外，最主要是聰明錢的流入所造成，而投資不變的定律-「量先價行」，當有源源不絕的量，才會有亮麗的價格出現，量當然就是由錢所堆積出來的；不過一旦資金流出，就像前些日子股票市場出現當日只有三百多億的成交量，房地產市場也出現不到25 萬棟的移轉棟數，會發生這樣的情況自有其時空背景與其他因素，但聰明錢流出還是主因，原本parking 的資金出走所致，與資金流入時的火熱盛況猶如對照組一般，可見資金行情的魔力。 3.曾經的亞太中心 對比現今可能成避稅天堂亞太營運中心（英語譯名：Asia-Pacific Regional Operations Center）是台灣於1990 年代推動的經濟政策，以發展台灣成為亞太地區的經濟樞紐為目標。所謂的「營運中心」是指製造、海運轉運、航空轉運、金融、電信和媒體六項專業中心，不過歷經了三任總統，都無法順利推動完成，不去探討過多的政治和複雜因素，單單要做成這六項專業中心，所需投入的資金少說幾百億銀彈，甚至可能上千億或者幾千億都跑不掉。 「要怎麼收穫，先要怎麼栽」這道理說明了一切，資金和聰明錢( 熱錢) 才是關鍵中的關鍵；最近炒得沸沸揚揚的肥咖條款或者CRS( 金融帳戶資訊主動交換標準)，很多會計師都提出警示，認為如果台灣不趕緊加入，恐怕會淪為新一代全球「避稅天堂」，這說法聽起頗為聳動，但真的會變成這樣的結果嗎? 筆者在此提出另一個觀點，目前的台灣距離當年亞洲四小龍的台灣已經落了一大段，國人的平均薪資倒退、通貨膨脹、物價只漲不跌…等等，在在都顯示出台灣正處在空轉、不進則退的困境中，曾幾何時台灣竟然與落後要劃上等號嗎? 因此何不如趁全球在用CRS 防堵逃稅和熱錢湧進時，政府方面好好思考、規劃、規範，讓其他國家認為洪水猛獸的熱錢進來台灣建設和投資，也許會有負面的投機、炒作與其他國家給予的壓力( 要求加入CRS 防堵行列) 產生影響，不過仔細想想，假使沒有全球流竄的資金進來，台灣就沒有投機炒作嗎? 就沒有從地下金融進來台灣的逃稅資金嗎? 與其這樣，不如反向思考讓「避稅天堂」成為「全球營運中心」，端看如何去做為、如何去引導。 結論不管時空背景如何物換星移，聰明錢都會往其最有利的地方去，國家利益如何與聰明錢保持在同一個天平裡，讓「富者能樂居，貧者能安居」每個人能適得其所，是各個國家與政府需要提供的環境和深思的課題，而民眾打拼累積的資金如何形成財富，也當做足功課，除了看投資報酬率，更要衡量個人的風險承受度；選擇值得信任的專業業者、良好投資標的都是讓自己的錢能聰明累積的法門。 中信房屋海外不動產推薦：http://global.cthouse.com.tw/

文 / 鍾運凱 案例：張三委託X 仲介公司出售其名下房屋，經X 公司媒介後李四購買該房屋，並交屋完畢。之後，李四將該房屋出租給王五，王五在租賃期間聽鄰居說，該房屋在張三持有期間曾有房客燒炭自殺死亡事件。經查，張三和李四簽訂買賣契約時，李四並不知情，但在交屋後到出租給王五之前，李四已經發現該事件。此外，李四與X 仲介公司簽立的契約書上有一定型化條款：「X公司就本買賣標的房屋不負瑕疵擔保責任，買方所購房屋如有權利瑕疵或物之瑕疵，與X 公司無涉；買方僅得向賣方主張權利，不得對X 公司解除仲介契約或請求賠償。」試問：一、王五得否對李四主張終止租賃契約？二、王五主張，自從發現租到凶宅後，精神崩潰，得否請求張三或李四請求精神賠償？三、李四對張三和X 仲介公司各得主張何種權利？ 解析：一、王五可否依民法第424條規定，向李四主張終止租賃契約？民法第424 條：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」本題房屋曾有房客燒炭自殺事件，即俗稱「凶宅」。而「凶宅」是否構成瑕疵，司法實務上有正反兩種見解： ( 一) 肯定說：按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。上訴人丁○○與上訴人甲○○於93 年5 月12 日簽訂系爭買賣契約，距離87 年2 月間發生兇殺案僅6 年餘，不能認為發生時間久遠，縱使該屋曾數次易主，上訴人甲○○仍應依約及依法負物之瑕疵擔保責任。( 台灣高等法院96年度上字第40 號判決) ( 二) 否定說：建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。( 台灣高等法院99 年度上易字第229 號判決) 此外，內政部於民國104 年10 月1 日起修正施行的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，明文增列「凶宅」為應記載事項，然而其規定為：「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」僅限於「賣方產權持有期間」之事件。而理論上，買賣標的物之瑕疵只需「交屋前」存在，賣方即須負責，不區分是否賣方持有期間內發生；且該項「凶宅」之應記載事項放在「其他重要事項」而非「建物瑕疵情形」項下，因此，難以判斷內政部是否認定凶宅構成買賣標的物之瑕疵。 二、王五可否主張精神賠償？李四與王五之間存在租賃契約關係，依民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」又最高法院77 年度台上字第2369 號判決指出：「租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。」本題李四在出租房屋與王五之前，已經知悉凶宅事件，卻仍出租給不知情的王五，自應負債務不履行之損害賠償責任。 民法第227 條之1 規定：「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任。」其中第195 條第1 項規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。」王五因租賃房屋是凶宅，導致精神上受到巨大壓力，應屬「侵害人格法益而情節重大者」，依法可請求李四賠償其精神上損害，亦即「慰撫金」。 至於張三與王五之間並無任何契約關係，無法依前述對張三主張「債務不履行」；且張三「隱瞞凶宅出售房屋」，與王五「租到凶宅受有損害」，二者之間並無相當因果關係，因此王五亦無法對李四侵權行為之損害賠償。 三、李四對張三和X仲介公司各得主張何種權利？如前所述，司法實務上對於「凶宅」是否構成瑕疵仍有爭議。如果在個案上法院判斷構成買賣標的物之瑕疵，李四可對張三主張以下各種權利：( 一) 依民法第354 條、第359 條及第360 條等規定，主張瑕疵擔保請求權，請求減少價金、解除買賣契約或損害賠償。( 二) 依民法第92 條第1 項及第88條第2 項( 準用第1 項) 等規定，主張其意思表示被詐欺或有錯誤，撤銷買受該房屋之意思表示。( 三) 依民法第184 條規定，主張侵權行為之損害賠償請求權。   此外，李四與X 仲介之間成立「居間」或「委任」契約關係。依民法第567 條第2 項，X 仲介公司對於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。惟此項調查義務應以仲介公司之「調查能力」為範圍，視其有無「應注意、能注意、而不注意」之情形，判斷是否未盡善良管理人之注意義務。倘若X 公司對於「凶宅」之調查未盡善良管理人之注意義務，李四得對X 仲介公司主張以下權利：( 一) 依民法第571 條規定，請求返還居間報酬( 即仲介服務費)。( 二) 依債務不履行及侵權行為之規定，請求損害賠償。 至於李四與X 公司之契約書上有一定型化條款，約定李四拋棄對於X 公司就瑕疵所生之權利，該條款是否有效？按消費者保護法第12條規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」 本題之定型化契約條款，排除前述民法規定居間人或受託人應負之調查義務( 善良管理人之注意義務)，應「推定」該條款顯失公平而無效。惟法律上之「推定」可經當事人舉證推翻，如X 仲介公司可證明雙方簽訂該條款時已向李四充分說明其利害關係，且該等瑕疵確有調查上之困難等情形，該條款仍可能被認定為有效。

圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】 擁有一雙可愛兒女的中年夫妻檔，為了讓孩子有一個健康舒適成長的居家環境，特意打造了這處貼近自然，凝聚家人互動與情感的空間，以「大樹」設計，連結家中每個成員，架構家的美好能量，也繫起親情的美好日常。 位於苗栗頭份的百坪透天別墅，是一棟以小朋友為規劃來作設計的空間，屋主期望在生活中多與孩子們相處，讓家中充滿孩子笑聲與親子間的溫度。在客變階段，屋主即找來源直設計替其規劃新居，設計師因應屋主需求，空間以純淨北歐風格為定調，在空間中營造自然溫暖氛圍，並融入童趣的活潑元素，落實屋主一家對於家的想望。 由於是透天別墅之故，在格局上可調整的空間不大，因此設計師僅對原本建商規劃的一些不合理空間作修改，如一樓在動線略微重整，進門處利用收納櫃區隔出玄關區域，一路從客廳、餐廚等公共場域動線得以更加流暢。針對客廳天花板，設計師特別做出三個層次弧形設計，以化解二樓上方的糞管問題，但又不至於壓縮空間感，讓整體公共場域依然保持明亮開闊。二、三樓則因應內院大樹的設計，將三樓男孩房外的小陽台改成窗戶旁的小花台，讓整個居家空間更為寬敞舒適。 開展空間拉近親子關係，為生活創造美好連結一樓空間主要以男主人喜愛的溫潤白底原木色作為主要基調，貫徹北歐風格的乾淨簡鍊特質，無隔間設計，展現空間深度，營造純粹不帶雜質的清新觀感。客餐廳區也是全家生活起居重心，打造一家人恬靜忘憂的用餐談笑空間。二樓有一個挑高內院天井區，屋主希望通過設計成為家人的活動空間。為了展現童趣與凝聚力，設計師以一棵彩繪大樹當作主視覺呈現，搭配三樓黃色觀景窗，別有一番趣味。這裡不僅是孩子們的遊戲區，同時也是大人發呆的休閒區，在生活日常中，大大增加屋主一家人的親子互動時光。大樹的造型，在明亮天井處增添一抹綠意，也滿載生命力，樹幹部分巧妙地以實木收納櫃來處理，兼具了機能與趣味。   Solution 4 01 設計 玻璃拉門，保留開闊通透空間感一樓公共空間呈開放規劃，將各場域予以連貫，客廳與開放餐廚連結的流暢動線，延伸至後院旁的書房，以玻璃拉門隔間，保留開闊通透的空間感，也彰顯出俐落明亮的北歐框架。 02 材質 手工實木傢具，為居家增添溫潤木質韻味客製化的中島吧台區為配合整體設計，吧台椅及高腳椅也都是由設計師量身打造，給空間畫龍點睛的效果，也呼應整體空間的素淨溫潤質感；實木中島吧台同時也是客廳與餐廚區空間區隔的設計。 03 機能 善用加高和室，增加收納空間為了讓空間使用更靈活，二樓起居間為加高和室，搖身變成多功能的複合空間，利用地板下方規劃儲物格及升降桌，機能齊全，滿足存放雜物的需求，更讓居家空間整齊、開闊。 04 色彩 鮮明色彩妝點臥房，各有韻味家庭成員的臥房，則以不同色彩來作變化，主臥房以女主人喜愛的藍色為主，床鋪上方採用深淺交錯的藍色進口壁紙，搭配粉藍花卉窗簾，帶出柔和溫馨感。女孩房則以粉綠搭配粉紅色系，點出小女孩的甜美；男孩房則以漸層藍色，展現活力與朝氣。

文 / Acer.L 預售屋價格首度止跌 房價底部成形 買方進場時機已到根據國泰房地產指數2016Q4 的調查發現，預售屋可能成交價指數由120 底部向上突破來到126.39，是近五季以來的新高( 如附表1 所示)，顯見在新屋房價表現上，已出現止跌回穩的跡象，預售屋房價底部已經成形，而中古屋市場價格勢必在新屋的帶動下緩步回穩，預計2017 年將是買方進場的好時機。 營建股指數 盤整多時 已無下跌趨勢而從近幾年營建類股的指數來看，近期指數皆在250 上下盤整，而營建股指數是象徵建商的股價表現好壞指標，若指數不斷衝高表示市場過熱，未來有房價下修風險；若指數連續崩跌，表示市場信心不足，房子不好賣，建商營收連續衰退，而近幾月營建股指數皆在250 上下平穩徘徊( 如附表2 所示)，顯示不動產市場由暴起暴跌的走勢，回歸至健康良性的市場，未來房價不易暴跌，也不易暴漲，若現在進場買房，所購買的房價會相對穩健合理，不用擔心房價會大跌造成資產損失，所以選擇現在進場最安全。 台幣升值 外資看好台灣市場持續匯入資金  未來房地產將增值近期美國新任總統川普就任，在經濟及貿易政策上拋出美國優先的議題，預料許多製造業將從亞洲回歸到美國設廠，因此美元可能會持續升值成為強勢貨幣，亞洲貨幣將相對貶值。但近期台幣的走勢卻持續升值，由32 塊台幣兌1 美元升值至31 塊兌1 美元附近，顯見外資持續匯入資金到台灣市場，一方面看好台灣股票市場，另一方面伺機購買台灣不動產，若資金行情持續作多台灣市場，加上房價已止跌回穩，未來房市買盤將隨外資資金移入，穩步成長，台幣儼然成為亞洲最強貨幣，未來台灣房地產將隨台幣升值後跟著增值。 綜合結論2017 年1 月全台六都建物買賣移轉棟數1.56 萬棟，年增率大增37.5%，且延續到春節6 天假期，在剛性需求回籠、陸版肥咖條款推動返鄉置產需求激勵下，建商新案成交量開出紅盤，房市紛紛傳出春燕報到；此外，農曆春節後由房產業者所進行的一項最新民調顯示，屋主對房價看跌激增至55％過半的比例，可說買賣雙方在「價跌」方面的共識逐漸形成，加上前文提及台幣升值的利多，還有房價到底的訊號浮現，此時買方進場最安全，房價止跌回穩的進場時機已經來臨！

文 / 行銷企劃部 南港中研加盟店店長張育章表示，位於台北市東南側的南港區，早期因為工廠多、淹水、縱貫鐵路分隔，這三害阻斷區域建設，然而隨著工廠遷移，經過都市更新計劃將缺陷一一改進，再加上經貿園區的開發，多項交通建設陸續完成，搖身一變成了台北的明日之星。隨著鐵路地下化新生廊道、沿線兩側工業區轉型重新規劃，及眾多重大公共建設到位，南港快速蛻變，未來發展潛力高。其中南港三期開發範圍主要為市民大道七、八段，分布在昔日南港調車場、南港火車站間，對於形塑新東區有關鍵影響力。 研究院路生活圈 環境優雅 生活機能完善張育章店長指出，南港研究院路的生活圈，以中央研究院為中心，四周公園環繞，環境優雅，不少中研院人士定居於此，雖無捷運經過，但沿線公車密集，且離南港展覽館站不遠，區內中古公寓，總價約1,000-1,500 萬，中古大樓約1,500-2,000 萬；較新的社區有「中研新苑」、「中研帝寶」、「華固文匯」等，平均5 年內的大樓每坪約55-60 萬，房價比北市其他區更平易近人。 研究院路一段以麥當勞為中心，附近商家林立，又緊鄰南港展覽館站，商業氣息濃厚，區域內大樓不多，較多為公寓或透天平房，以政府目前推動都更的政策，此區是讓人可期待的，區域內以「太陽大帝社區」較為知名，產品從套房到4 房都有，每坪行情約55 萬~65 萬元，101 年完工的「大哲悅」是唯一較新的大樓，2~3 房每坪約58-65 萬。 往研究院路三段的方向走，內有胡適公園，較知名社區為「凌雲五村」，屋齡約12 年，三房含車位，總價在2,000 萬以內，經濟實惠，另有以飯店式風貌呈現的「湯泉一號」及新成屋「東煒富寓」，規劃45-47坪，外觀採清水模設計，，現主打3房+ 車位約2,500 萬上下。舊莊國小附近的「住安中研」規劃為3+4.2 米覆層式的產品，為16、20 坪的小坪數，每坪57-63 萬作低總價的訴求。 其實研究院的生活圈與汐止僅隔一條大坑溪，所以不少人會選擇到汐止購屋，像力行街、弘道街、橫科路等都是購屋首選，除了房價比南港更便宜外，也可共享南港的生活、交通，每坪單價約32-38 萬，交易尚屬熱絡。研究院路生活圈的房價相對南港其他區塊便宜，進可攻，退可守，且綠帶公園多，開車到環東快速道路、國道3、中山高都非常便利，生活環境佳鄰里公園密集，又有中央研究院富有文化氣息，區內有傳統市場、全聯、頂好機能完善，對於想在台北定居的首購族，是個不錯的區段。 比信義計畫區更完整的連通系統  就業人潮讓房市更熱絡張育章店長補充，台北市政府近年來對南港投入的公共建設已超過600 億元，打造會展、軟體、文創、車站、生技五大中心，在政策及民間大力投資下，機能逐漸成形，依照市府的發展藍圖，由南港車站往東串連至經貿園區，往北銜接基隆河岸，往西連結捷運昆陽站，往南通往至忠孝營區，配合推動中的重大公共建設，成為創新產業軸帶，住宅市場逐漸熱絡。2018 年後，預計有逾30 萬坪樓地板面積的辦公空間，可容納6.5 萬辦公人口，待國家生技園區、國家會展中心、北部流行音樂中心陸續啟用，周邊活動人口將上看15 萬人。 由於區域質感佳，新商辦的租金及售價又較台北市核心商圈實惠，新商辦的去化不會太困難，尤其在中國信託總部落成後，帶來龐大的就業人潮，大型商場及餐飲美食的進駐，讓軟體園區的發展更加完善，再加上車站中心集台鐵、高鐵、捷運、客運轉乘四鐵共構於一身，多元發展如虎添翼，將成為繼內科後的下一個企業總部熱區。

圖 . 文 / 鳳凰旅行社時下最潮的旅行，就是玩遊輪了！今年五月起，兩大國際級豪華遊輪公司特為亞洲打造專屬航線，派遣旗下知名船隊，翩然來到基隆港，台灣遊客可直接登船前往日本韓國，享受一趟海上逍遙的輕旅行   「歌詩達」遊輪海上文藝復興　六七月暑假基隆港出發歐洲最大郵輪公司~ 歌詩達郵輪，派出旗下最具典範的「幸運號」，在今年首度來台，由基隆港出發，串遊日本韓國，展開別開生面的海上小旅行。來自義大利的歌詩達郵輪，將幸運號打造成一艘「海上文藝復興」的宮殿，完美的將義大利文藝復興三傑凝聚於一堂，並同時展現航海史的輝煌，台灣旅客不必大老遠跑到歐洲，就可以享受一場海上義大利的華麗盛宴！ 漫步在幸運號郵輪上，文藝復興三傑齊集一堂讓人大為驚豔！米開朗基羅、達文西、拉斐爾的藝術就在眼前，挑高兩層樓的米開朗基羅餐廳裡，抬頭仰望是西斯汀教堂頂部壁畫，還有達文西蒙娜麗莎微笑也在船上現身；拉斐爾餐廳頂部則有梵蒂岡教堂中的西斯汀聖母，天才巨作栩栩動人，大量的畫作、雕塑，建構出義式的華麗浪漫世界。 此外，幸運號還向大航海時代致敬，例如發現美洲新大陸的航海家哥倫布，在幸運號的哥倫布自助餐廳裡，裝飾有巨幅哥倫布畫像、航海圖、地球儀，還有國王大劇院，則以義大利史上著名的國王號郵輪命名，它曾經營大西洋航線及義大利所有著名的航線。 今年幸運號特別安排了6、7 月的暑假熱門航次，由基隆港出發，前往沖繩、長崎、釜山及鹿兒島等航點，四到六天不等的航程，感受海上旅遊的精彩！ 郵輪的歡樂無上限  一場場美食派對放縱你的舌尖來到幸運號郵輪，任何人都可以輕鬆找到適合自己口味的美食。兩間免費主餐廳，最多容納可上千人，以及一間容納6 百人的免費自助餐廳，還有特設的付費餐廳~ 海上撈火鍋，滿足吃貨們的味蕾。歐籍郵輪相較於其他郵輪，更重視情趣，幸運號上有多達8 間的酒吧，提供酒吧裡小酌天南地北，而跨越三層甲板的雷克斯大劇院，每晚都有視覺盛宴輪番登場，此次亞洲航程更打造專屬劇碼《羅密歐與茱麗葉》雜技秀及搖滾秀。幸運號更是讓你充飽活力的地方，包含了大洋洲泳池等三座泳池及滑水道，在船上體驗碧海藍天中疾速衝刺的快感！ 一年一度為妳瘋狂「藍寶石公主號」　體驗公主般的海上禮遇 另一艘獲獎無數的公主遊輪，旗下藍寶石公主號也與大家相約在基隆港！噸位達116,000 噸的藍寶石公主號，在日本建造完成，船上包括8 間餐廳、5 座游泳池、劇院、酒吧及24 小時美食料理，更首創「星空露天電影院」，採用LED 巨型螢幕及杜比環繞音響，享受海上看電影的樂趣，還有高雅的聖殿成人休憩區、蓮花水療SPA、健身中心等，是一艘兼具豪華與細緻的豪華愛之船。 公主遊輪已連續三年蒞臨台灣，今年5 ～ 9 月間，推出亞洲專屬航次，日本沖繩、石垣、廣島、高知、九州等地，歡迎台灣旅客登船吃喝玩樂，一圓遊輪公主夢，是目前台灣最夯的遊輪指標船隊！

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2016年6月英國跌破眼鏡地通過脫歐公投，但英國房產市場似乎不受脫歐議題干擾，加上英磅大貶，創造海外買家絕佳進場時機，市場走勢樂觀。根據KnightFrank(萊坊)統計，2016年雖然歷經脫歐風暴後，全球海外投資者布局商辦的前十名城市中，倫敦以93億英鎊，約合新台幣3,525億元(以2017年3月6日匯率37.9：1計算)英鎊雄踞首位，其次為曼哈頓的80億英鎊，而亞洲第一名為香港的27億英鎊，總排名第四，新加坡則以24億英鎊緊接其後，首爾也以19億英鎊躋身第十名。 瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，對比台灣2016年開始實施房地合一稅，對外資採用35％、45％高稅率，以致2016年外資投資從2015年的新台幣214億驟降為零投資，是很強烈的對比。中長期而言，倫敦房地產仍供不應求，再加上外資持續加碼，預期2017年倫敦仍是全球房地產的領頭羊。 其中，倫敦商辦高達73％的買方來自海外投資者，除了英國本地買家，近三年美國、中國購置規模都超過50億英鎊，而台灣也不落人後，在前十名中排到第七名，交易金額超過10億英鎊。近一步分析，中國及香港的海外投資者佔海外投資總額逾3成，金額高達29億英鎊，近期市場傳出最大的交易案，當屬上周在香港交易所上市、專營中國西部房產開發的中渝置地以英鎊11.35億元，折合新台幣破430億元，收購倫敦地標的利德賀大樓(TheLeadenhallBuilding)。 除了商辦市場租金收益相對高而穩定，且現在又受惠於英鎊貶值之利外，海外投資人對於住宅購買也一樣熱衷。蘇銳強解釋，英國政府發布的《2017英國住房白皮書》中指出，長期以來英國住房市場供不應求，每年住宅市場平均需求量約25萬套住房，每年平均缺口約9萬套，而2015年至2016年需求更勝以往，缺口高達11萬套，供需明顯失調，租金、價格上漲的支撐很穩定。且部分中港台買方因子女留學，採先自住而後出租的投資方式，看準倫敦金融重鎮租屋市場的強烈需求。    另外，根據萊坊及國際調查機構Markit合作調查指出，英國2017年2月房價信心指數(HPSI)及未來預期指數雙雙上升，房價信心指數(HPSI)由1月的55.8上升1.7個百分點至57.5，都高於50的擴張標準值，而家庭對未來一年房價預期指數67.5更創下脫歐公投以來最高，可見英國本地市場對房價走升的共識很高。 蘇銳強表示，導致市場供給短缺的原因之一為政府建屋審核程序緩慢，新成屋增加速度抵不過過龐大的需求量體，因此倫敦本地市場供不應求，加上近期海外投資者看準英鎊貶值，匯差加上未來房市預期，使英國房市擺脫脫歐風暴後，迅速佔穩強勢回歸市場，預計2017年的倫敦房市需求仍大於供給。近期受投資者喜愛的建案『WardianLondon』，即是倫敦一區及二區相當罕見的大型住宅案，而建案所在地區金絲雀碼頭(CanaryWharf)未來潛力更是可期，固有的基礎建設加上持續開發計畫，如於2019年完工的倫敦橫貫鐵路(Crossrail)，未來增值性或是租金收益性都相當可期。

【文 / 中信房屋商仲部王藝樺】 「風險」(Risk)指的是在某一特定環境下，在某一特定時間內，某種損失發生的可能性。其實每個人在生活中所做的每件事情、每個決定，都是含有風險，只不過端看事情或決定的輕重緩急，也就直接定義了風險的大小與個人的承受度，簡單來說，「風險」就是對未來不確定性的代稱！相較於風險的反面，就是「報酬」(Return)，報酬即是對於做了投資決策所產生的收益。而如何讓報酬收益極大化、風險極小化，就成為投資最重要的課題! 台灣走了十幾年多頭的房地產，在房價過高與政府持有稅改制下，遇到了一定的瓶頸和困境，使得許多房地產的投資客與置產客紛紛把資金流向海外，而人往往都有一定的慣性，在股票市場賺到錢就會把錢放在股票市場，在房地產賺到錢或是發跡，當然就會持續把錢放在房地產裡，雖然台灣現在前景不明，但是「聰明錢」自然會找到它自己有利的去處，「海外不動產」自然成為聰明錢最好parking 的標的，進而成為顯學。 魔鬼藏在細節裡，到底海外不動產要怎麼買? 該怎麼投資才是安全? 別只看到表面上光鮮亮麗報酬，忽略底層內洶湧而起的風險。由專家替你分析投資海外市場的必備成功4 金鑰以及目前熱門投資國家。中信房屋商仲部副理王藝樺指出，投資海外不動產首重是評估「該國政經情勢發展」，如果該國政權常常不穩定，或者房產政策朝令夕改、貨幣通膨嚴重，即便是首都房產都可能一夕間變泡沫成幻影，對此，王藝樺透露日本、英國和美國都是相對穩定、安全的國家。而除了政經情勢需最為注重外，另有四支成功的海外不動產投資必備金鑰。 金鑰一、 匯率匯率穩定與否影響投資成功關鍵。幾年前，許多投資客將資金投注在東南亞，到現在雖然許多房地產上漲幅度驚人，但是該國匯率卻慘不忍睹，恐怕整體算下來，不僅沒獲利還可能倒賠了本金。不過王藝樺說，日本匯率就相對穩定，美元兌日圓匯率長期維持在110 至115 左右，很少會出現大起大落的情況，風險相對在可控制之下，相當適合進場賺取合理的收租報酬。 金鑰二、永久產權所謂永久產權，是指買家對房屋以及土地擁有絕對永久性的所有權。千萬別輕忽這件事情的重要性，王藝樺強調，在買房前，一定要確認是否有永久產權，如果只有地上權，在使用期間內還需要支付所有權人地租，恐賠了夫人又折兵。即使在台灣，買入沒有永久產權的房地產，雖然購入時價金相對較低，但期間每年需付地租給所有權人，除了多了地租的成本外，房產隨著時間流逝、價值亦不斷流失，跟永久產權的房產相較，可說是成反比與天壤之別，所以產權亦決定投資成敗關鍵。 金鑰三、 長期投資的資金不同國家的稅制都不同，像是台灣先前的奢侈稅就是起碼要綁兩年，許多海外市場也或多或少有此管制，所以王藝樺強烈建議須有長線資金規劃的投資客才考慮海外不動產，若只想炒短線的「投機客」千萬別輕易嘗試，不然除了有匯率的風險外，極可能還要承受短線進出的稅務成本，這樣一來被扒兩層皮，得不償失。 金鑰四、 海外貸款融資外國人要向當地銀行貸款融資相當不易，因為當地銀行難以評斷非本國人其薪資、負債與信用等資料，進而影響銀行方面的貸款意願、成數及利率。王藝樺說，以日本來看，只有5 家在日本有分行的台灣銀行能貸給台灣人，分別是台灣銀行、第一金、兆豐金、彰化銀行、中國信託銀行等，否則其他銀行端是不進行放款的，有時候連開個帳戶都不容易。 所以欲投資海外不動產的民眾，可以尋找有從事海外市場的大型仲介公司專業諮詢，除了較有保障外，亦有機會透過其合作簽約的銀行端獲得貸款協助，讓民眾省去許多麻煩，這才是最主要優勢。投資市場不變的定律:「高風險高報酬，風險與報酬為一體兩面。」在海外投資更是如此，不能只看見海外投資無窮的獲利增值，而輕易忽視伴隨而來的風險，但也不用畫地自限，只要風險是在可以承受或控制下，仍然可膽大心細的進行投資，這樣一來才是讓自己立於不敗，進而能成功拿取金鑰，開啟海外市場掏金的不二法則! 中信房屋海外不動產推薦：http://global.cthouse.com.tw/