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缺電羅生門 漲價惹民怨
2024-04-30
產業發展需要更多綠電，發電成本飆高不該由全民買單，民生用電維持什麼水平才能穩住物價與降低民眾的痛苦指數，是政府必須面對的課題。雖然國發會主委龔明鑫提出數據表示2030年之前不會缺電，但是沒看到關於AI升級推動資料中心用電預估的數據，相信缺電議題在2025非核家園實現之前，仍是輿論的焦點。缺不缺綠電是一回事 而AI算力世界永遠需要更多電客觀來說，龔明鑫說的是關鍵：「在ESG或RE100的要求下，大家關心的已不是缺不缺電的問題，而是買不買得到綠電的問題。」但是政策有沒有低估AI大語言模型(LLM)迭代升級後，對於資料中心(IDC)的用電量，這可能是個變數，畢竟生成式AI的發展之快，已經將摩爾定律送入歷史洪流，在AI所需的算力世界裡，看不到盡頭的升級才是答案，因此廣義上的缺電，的確是有可能在2030年之前再次發生。根據國發會最新盤點，包括半導體投資全部估算進去，2023至2030年可能要額外增加用電需求7GW，但單單現在天然氣機組淨增加已經達9.1GW，更不用講還有其他再生能源。所以理論上，只要天然氣的運送沒問題，廣義上的缺電就不會發生。但是阿姆斯特丹自由大學(Vrije Universiteit Amsterdam)數據科學家及研究員Alex de Vries計算顯示，運用AI進行線上研究需要的能源比標準研究多至少十倍。在資料呈指數級成長的後摩爾定律時代，生成式AI技術蓬勃發展的同時，對算力的要求也與日俱增，隨著AI訓練和推理成本持續上升，GPT-3的參數數量達1750億，而GPT-4的參數數量將超過一兆，訓練一個AI模型所需的算力將每兩年漲275倍。產業發展用電與民生用電  該漲多少才符合民意？根據國際能源署(IEA)預測，資料中心耗電量基本每年年增15%，預測2023~2026年期間，AI對能源的需求至少會膨脹十倍。從這個角度來看，AI就算不是吃電怪獸，很有機會成為推升電價上漲的變數之一，經濟部決議四月起電價平均漲幅11%，平均電價從每度3.1154元，調高到3.4518元，其中用電最多的IDC將調漲25%為最多。富邦蔡明忠說：「電價一漲，相信一定是萬物齊漲，因為所有東西要生產、要服務都需要用到電。」沒錯，電費還沒漲，市場的雞蛋一斤漲三元，央行雖然升息半碼抗通膨，同時間房貸族甚或是卡債族的負擔更重。當生成式AI遇到複雜問題需要大量高速運算時，電網的瞬間用電穩定才是大家需要關注的焦點。此前，ChatGPT每天耗電超50萬千瓦時，就登上了新聞，最近核融合(Nuclear fusion)成為新焦點，和碩童子賢說：「電力即國力，得核融合得天下。」原因是微軟的工程師在社交媒體上爆料：「訓練ChatGPT-6的十萬個H100 GPU基建正在積極建設中，但一旦我們在同一個州部署超過十萬個H100，電網就會因無法負荷而崩潰，團隊在部署跨區域GPU間的infiniband級別連結時遇到了困難。」一般大型電廠的輸出功率達到2000兆瓦，100兆瓦的負載其實並不大，但是突然在電網中增加100兆瓦的負載可能會讓電網系統出問題，更別說十萬個H100同時運作，功耗將達到70兆瓦，不知道台灣的電網撐不撐得住。根據經濟部111年度全國電力資源供需報告P7，評估電力系統供需是否穩定的另一指標是備轉容量率，主要是檢視每日瞬時尖峰負載當下的供電情況，可由台電網站中「近期電力資訊」(https://www.taipower.com.tw/tc/page.aspx?mid=209)，獲得每日備轉資訊。所以政府清楚了解到在每年七月大暑節氣前後的「瞬時尖峰負載當下的供電情況」是評估缺電的另一個重要觀察指標，筆者相信台灣政府機關與企業應該還沒達到訓練GPT-6的地步，所以缺電議題可能還要長時間觀察。電力短缺才是AI發展的桎梏 核能也許是滿足需求唯一辦法AI是能源的無底洞，能夠限制AI發展的只有能源，不是人才。去年二月時代雜誌報導：「AI的運算能力每六至十個月成長一倍。」但馬斯克說：「現在AI對算力的需求差不多每半年就會增加十倍。」根據波士頓諮詢集團的分析，到2030年，資料中心的用電量預計將增加兩倍，相當於大約四千萬美國家庭供電所需的電力，核能也許是唯一的辦法了，電力短缺將直接限制未來GPU的發展。包括OpenAI的奧特曼在內，越來越多的AI產業巨頭認為滿足AI巨大能源需求的最有效方法，就是核融合，可惜的是，英國曼徹斯特大學核融合研究員Aneeqa Khan表示：「在地球上重建太陽中心的條件是一個巨大的挑戰，可能要到本世紀下半葉才能準備就緒。」所以在未來，能源將會是困擾AI發展的一個大問題，反過來說，進入生成式AI時代，電價只有更高，沒有最高。精彩全文，詳見《理財周刊》1232期，2024.04.05出刊。

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台灣最具人口吸力的都會區 —桃園市
2020-02-12
文 / 營銷企劃部 桃園房市指標區域 中正藝文特區大興藝文加盟店店長李易遠表示，桃園區大致上可分為經國重劃區、中正藝文特區、中路重劃區、縣府區、龍安、龍壽區、站前區、後站區、大業大有區、小檜溪重劃區等9 個區域。桃園的房市長期以來成交的價量都相對穩定，人口數也逐年增加。房市買盤以自住客為主，桃園市交易熱區分別是桃園區、中壢區、楊梅區，中正藝文特區、中路地區以及青埔高鐵特區一帶交易量維持穩定，主因民眾觀望心態逐漸散去，自住型買家撐場不但在看屋意願有增加，出價比例亦增加不少，以首購與小資族居多。中正藝文特區向來是桃園房市指標，又有桃園信義計劃區之稱，位於南平路、大興西路、中正路，是桃園知名豪宅區，台北客群看中這裡完整的街廓、以及周邊腹地少要再開發有限，讓此地段無可取代。桃園市立圖書館新總館落成後，將補足目前藝文特區所缺乏的娛樂機能，成為桃園市的新地標，帶動區域發展，加上房價與雙北價差一半以上，因此，吸引不少北客前來置產。該區仍以大坪數產品較搶手，房價依建商品牌、規劃等級不同，目前3 房含車位的住宅交易最熱絡。儘管有許多年輕首購族，喜歡藝文特區的成熟商圈與便利機能，但要在藝文特區的核心地段找到小宅並不容易，小宅交易多位於特區周邊的大興西路二段一帶，有不少1+1 房、2 房型住宅，讓預算較低的買方也有機會買進。 純住宅規劃找中路特區異國餐廳在桃園小天母大興藝文加盟店店長李易遠說明，中路特區緊鄰桃園核心市區，以文中路、廈門街、國際路及永安路所圍地區，開發面積約104 公頃，近國道2 號南桃園交流道，全區為純住宅規劃，又稱為桃園副都心、第2 個藝文特區。隨著藝文特區的發展讓周邊建案沾光，加上鄰桃園市政府、多綠地、純住宅區的優勢，以及學校與司法園區設置，成為許多桃園人的首選，特別是預算有限卻又著重發展性的自用小資族。中路重劃區中央的風禾公園占地14000 坪，幅員廣闊，政府近期計畫將滯洪池打造為滑梯主題樂園，利用2 層樓、約6 公尺的高低差，設置大人小孩都可以玩的長距離溜滑梯，活化利用滯洪池。而大有大業商圈有小天母之稱，商圈位於桃園區東側，大有路、三元街、大業路及健行路所圍成的區塊，以新光三越百貨為中心，區內包含大有商圈、大業商圈以及春日路一帶商圈，周邊則有虎頭山公園、榮民醫院、國民運動中心等大型設施。由於桃園市府積極打造大有大業商圈為桃園新東區，除了新光三越百貨進駐外，鄰近的小檜溪重畫區也啟動開發，區內規畫有五座親水公園，綠意環繞的生活環境吸引不少台北客戶來此購屋。 施工進度超前桃捷G10、G11站自住客最愛桃園捷運綠線全長27.8 公里，橫跨八德、桃園、蘆竹和大園等行政區，部分在八德和蘆竹的高架工程進度超前，桃園市區7 個站點也架設圍欄開始施工。桃園市規劃中的捷運路線還有3 條，其中捷運棕線可行性研究已核定，正啟動綜合規劃作業；而捷運三鶯線延伸八德段由桃園負責路廊取得，新北負責工程執行及營運，2019 年5 月由交通部審議通過可行性報告，正轉由行政院核定中，核定後將進行綜合規劃；另外，捷運綠線延伸中壢段的可行性研究也正由交通部審查中。未來桃園軌道路網可連結桃園、中壢、航空城等「3 大都心」，並藉由機場捷運、捷運棕線與捷運三鶯線延伸八德段，與大台北都會區捷運系統串聯，打造北北桃1 小時軌道生活圈。桃園捷運施工進度超前，已出現一批購買捷運沿線房屋的買方，帶動交易量與房價，根據桃園區地政事務所統計報告指出，2019 年第三季桃園市區7 個站點以G10 和G11 周邊房價最高，中正路上房價整體被拉抬，加上位於中正藝文特區，生活環境優異，造就房價持續上漲。購屋族看見桃捷開始動工，對桃捷通車頗具有信心，部分有買房需求的自住客，都會先問捷運沿線的房屋，更有資金充足的客戶認定捷運周邊房市具備升值和保值效益，搶在此時先行購買，不僅未來有增值空間，也同時能有節稅功能。
媲美天龍國 新北板橋是一個絕佳的選項
2020-02-12
文 / 營銷企劃部 房產多元 進入北市第一站的最佳選擇板橋江翠加盟店店長張有林表示，板橋生活機能強大，享有鐵路及捷運優勢，環狀線通車在即，房市支撐更加有力。江子翠、新埔、新板、府中社后等商圈都頗具規模，其中新板商圈更是年營業額達200 億元的大型百貨商圈。運動設施則有2 間板橋國民運動中心，其他民營健身房也散置在府中、新埔等地。藝文設施則有新北市藝文中心、435 藝文特區，誠品新板店、誠品亞東和府中店等。江子翠商圈發展甚早，雙十路、文化路沿線商業機能相當成熟，傳統市場、黃昏市場、全聯、頂好、24 小時的家樂福便利店超市，從早到晚都可滿足各種需求。捷運江子翠站是進入台北市的第一站，周邊套房出租率高，訴求室內挑高的社區有「悠遊市」、「文化奇蹟」、「文化大人國」。聯外動線相當便利，開車可經華江橋到萬華、西門町，經環河可到士林北投一帶，往新埔方向接台64 線可到中永和，另外也可上華翠大橋到三重地區；文化路、雙十路上的公車，班次路線眾多，可通往大台北各區，對於通勤族來說相當便利。新埔也是新北早期發展的商圈之一，文化路、民生路商家密集，生活機能強大，除了既有板南線新埔站外，捷運環狀線也在此站交會。捷運4 號出口則靠近莒光路商圈，捷運共構大樓「新巨蛋」也進駐多間商家，有全聯、星巴克等， 5 號出口則有指名度極高的「昇陽文化廳」。萬板路、雙十路附近，有音樂綠帶公園，此區有知名的「海德公園」社區，因具備公園景觀而得名。 江翠北側重劃區成明日之星  吸引雙北購屋市民青睞板橋江翠加盟店店長張有林指出，江翠北側重劃區從2016 年首案開始就打出破盤價，與鄰近板橋精華區做區隔，規劃2~3 房以低價搶市，不僅影響當地房價，也造成附近中、永和、土城區的賣壓，威力強大，磁吸新北市周邊客群。江翠北側重劃區呈L 型分布，區分AB~G，各區特色不同，單元AB 區擁435 藝文特區，周邊還有國光公園、玫瑰公園等，休閒活動去處多，交通方面，開車民眾主要靠環河西路銜接台64、65 快速道路。單元C 區靠近四維商圈，採買機能仰賴四維商圈及早市朝陽市場，新案主打水岸景觀。單元DE 區就貼近捷運機能，為整個重劃區腹地最大，開發面積約26 公頃，近捷運板南線江子翠站及新埔站，步行10 分鐘就能搭捷運，學區有江翠國中與江翠國小，步行5 分鐘就能到達綠地石雕公園、農村公園等。單元FG區目前區內多空地，現階段生活機能較缺乏。板橋江翠北側重劃區目前房價均價約每坪45~46 萬元，而具有好口碑的建商像是國美、國泰、村泉建設等，房價上看5 字頭，也造成此區有每坪成交在40~60 萬元的房價落差，買方多為板橋在地年輕首購族，也有不少以買待租的買方，購買板橋相對好入手的區域。 五鐵共構優勢　新板特區磁吸人潮進駐板橋區內的學校有海山、板橋、華僑、光復4 所公立高中，算是就學方便的區域，不少家長選擇在附近置產。公托和托老資源加起來約有71 處，雖然與台北仍有差距，但機能已經相當健全。新板特區是包含高鐵、台鐵、客運、捷運板南線及環狀線等5 鐵共構為中心的大都會型商圈，範圍以文化路、民權路、民族路、區運路、漢生東路之間的街廓為主。商圈集合了行政中心、購物中心、交通樞紐等各項機能。新板特區占地面積約46 公頃，總共18 棟大樓，目前已無多餘土地，所以沒有新的建案投入，不少屋主惜售，致使釋出量也有受到壓抑。今年以來國內房市景況逐步回穩，加上台商回流，新板特區成交量緩步上揚，部分個案成交單價站上7 字頭。緊鄰新板特區的海山生活圈，食、衣、住、行、育、樂都能滿足民眾需求，但房價卻相較新板特區更平易近人，總價900~1200 萬元可入手公寓3 房、1200~1500 萬元可入手中古大樓2 房，吸引不少預算有限的首購族在此購屋。
通車後的蘇花改 東部與西部將產生變化
2020-01-13
文 / 營銷企劃部 台東成功 風情萬種成功帝寶加盟店店長王清榮表示， 蘇花改在2020.01.05 通車，南迴公路拓寬工程也在2019 年底通車，大大縮短了到台東的開車時間。坐火車從台北到台東約3 個小時，南迴鐵路高雄到台東約1 個半小時。醫療方面，在地方與政府的努力下，醫院以及醫療設備，跟大都會區域的差距幾乎不大。成功鎮是旗魚重鎮，每當冬天來臨時，海上的南北黑潮對衝，帶來豐沛的旗魚，成群旗魚會浮出海面，蔚為奇觀，成功鎮的討海人，學會了日本人的標旗魚技術，自此打響成功旗魚名聲。值得一提的是，成功漁民以魚叉鏢魚，手到擒來的捕捉旗角技藝，展現討海人的力與美，可稱上是成功漁港的特色之一。台灣東部有著與西部完全不同的風貌，也許生活機能不夠方便，但仍有許多「就是喜歡這樣的東部」的人，願意捨棄都市來此生活。謎樣台東 退休養老族群最愛王清榮店長說明，一般人在都會區找房子，通常都會關注一個案件的生活機能好不好? 商圈近嗎? 交通是否方便? 捷運離多遠? 交流道在哪? 增值性如何…等等。然而在台東，上述的這些因素所占分量似乎不再是那麼明顯，約95% 的客戶幾乎都是來自北部、西部及南部。受到近幾年觀光產業的影響，台東縣太平洋沿岸的鄉鎮，土地價量齊揚，看得到海的土地值錢，摸得到海的土地更值錢，買地蓋民宿成為台東熱門行業。來台東買地的族群，投資客、退休客各占一半，有很多經濟能力強的社會菁英不再滿足於大都會區的豪宅，轉而選擇親近大自然與大自然共處的生活方式，便宜廣大的土地有人選擇海邊，有人選擇居高臨下的山腰，有人選擇花東縱谷開闊原野，在千變萬化的雲彩之間，蓋起了形形色色的夢想屋。 不少退休人士或屆臨退休的人士，生涯規畫當中總是不忘台東，來過台東的朋友都有個相同的經驗就是-- 台東的土地會粘人，讓人不忍離去。還有很多來自歐美，日本的外國人置產定居台東，之所以會來台東置產主要原因是喜歡台東的天然美景，渴望呼吸這裡無汙染的芬芳好空氣，享受台東慢活的安逸，浸淫在湛藍海洋與原野風光之間的悠閒，還有豐富多彩的原住民地方文化特色等等。王清榮店長提醒，買海景房要注意三大問題；1. 靠海太近，海風的鹽分比較重，對家具、電器等具有很強的腐蝕性。2. 海景房的濕度比較大，特別是下雨天或者浪大的時候，會有一種潮濕的感覺。3. 靠海太近的房子，房屋外表容易風化（褪色），鐵藝物件容易生鏽，對後續物業維護要求較嚴。很多以養老為目的購屋者並不是很了解渡假房和養老房的區別，當看到海景房時都覺得很漂亮，於是一時衝動就把錢交了，當住進去之後才發現周邊的配套設施跟不上自己的需求，比如醫院、商場等。所以海景房雖然漂亮，購買時仍需謹慎。東海岸小鎮風情 等你來親身體驗成功小鎮風情萬種，只有親身體驗才能了解。這裡的海洋環境教室空間再活化，除了原有賞鯨船遊客服務中心功能外，同時增設有「東鯨學堂」，讓遊客充分認識鯨魚旗魚的海洋生態，更加珍惜保護自然資源。成功漁港又稱新港漁港，是東海岸最重要也是最大的漁港，以新鮮海產、柴魚聞名，下午3 點漁市場熱鬧公開喊價拍賣方式獨特有趣，當天返港的漁獲就是「新鮮」的保證，行銷全國各地。 「基翬潮間帶」全長1.5 公里寬約3 公尺沿途皆為海岸林與珊瑚礁，是一條海岸生物的生態廊道。有人用「海岸生物的樂園」來形容基翬潮間帶，純淨零污染透明的海水與美麗珊瑚礁岩，宛如人間仙境。三仙台風景區是典型離岸小島和珊瑚礁海岸構成的特殊景觀，在百萬年前都蘭火山群爆發噴出火山集塊岩堆積而成，不用出國就可欣賞世界級天然美景。三仙台八拱跨海步橋76 年完成，因應八仙過海傳奇故事而設置，長320 公尺宛如一條巨龍伏臥海上，而階梯也巧妙設計為320階。[ 找尋幾米] 透過小漁村的巡禮、同時可找尋繪本畫家散佈各角落11副表現「內心喜與美」的作品，從感人的故事中找到我們心靈的寄託。
鹿港鎮水龍頭故鄉變身 田園化生產聚落即將啟動
2019-12-12
文 / 營銷企劃部 人口逆勢成長 鹿港房市自成一格鹿港鹿東加盟店店長施隆雄表示，據內政部統計顯示，彰化縣近六年外移遷出人口高達15,883 人，人口流失程度居全台之首，多區人口長期呈現負成長趨勢，唯濱海偏鄉，包括伸港、和美、鹿港等區，人口分別逆勢成長1106 人、676 人、1250 人。中美貿易戰持續，台商回流，彰濱工業區工作機會增多，帶動涵蓋大半工業區的鹿港鎮人口成長。以往鹿港鎮房市自成一格，少有外地客移入，但隨著近年人口持續增加，加上在地傳統產業老闆多，強大購買力支撐房市發展，現在鹿港購屋族多是公司中階主管。素有「台灣水龍頭故鄉」的彰化鹿港頂番婆水五金產業聚落，當地未登記工廠林立，為解決農、工混雜亂象，全國首座田園化生產聚落示範區邁出第一步，已被視為解套良方。彰化縣政府於108 年8 月27 日公告「擬定彰化水五金田園生產聚落特定區計畫」案計畫範圍圖，本計畫緣於鹿港鎮頂番婆地區經40年之發展，群聚中小型水五金產業鏈，生產高品質水五金行銷全世界，年產值高達500 億。整體水五金產業鏈之廠家多數坐落於非都市土地農牧用地，為使土地合法利用並促進產業發展，經過多年討論研議後於頂番婆地區擬定特定區計畫，劃設約720 公頃土地作為水五金田園生產聚落。老街房市超搶手 想租店面看緣份鹿港鹿東加盟店店長施隆雄指出，鹿港是台灣最早期開發的城鎮，區內保留大量的歷史建築成為小鎮觀光資產，形成重要觀光資源。近30 年來公部門資源不斷挹注於古蹟維護及興建公共設施，大力行銷鹿港觀光，小鎮從逐漸凋零慢慢轉變成現今台灣的熱門旅遊景點。都市計畫內老街區觀光人潮帶來源源不絕的商機，促進飲食及零售業蓬勃發展，在一位難求情況下推升租金及房地價格不斷上漲，天后宮商圈中山路路段土地每坪已高達百萬以上。都市計畫內住宅及商業區用地已高度使用，可供開發之素地案源稀少，在購屋需求大於供給量及金融市場處於低利率環境下，鹿港鎮整體房地價格支撐強勁， 以都市計畫內主力產品四樓透天新屋為例，價格介於1000 萬~3000 多萬，都市計畫外零星甲乙種建築用地開發之透天建案價格亦逐年攀升，今年來價格已經達到800萬~1000 多萬。鹿港天后宮創建至今已400 多年，鹿港老街人潮眾多，形成觀光商圈，老街每月舉辦活動，也規劃徒步區與停車場等公共設施，近年持續吸引大批觀光客，目前區域店面的空置率很低，想等店面釋出還得看緣份。台灣好行鹿港線自推出起， 一直受到各地遊客的喜愛，每年搭乘人數均穩定成長，單是2018 年，總搭乘人次已突破12萬人次。為了充分傳達鹿港的意象，並且讓遊客可以更直接的了解到鹿港的特色，政府於今年自6月6日起正式更名為鹿港祈福線。古蹟林立 再造鹿港歷史鹿港天后宮位於鹿港鎮玉順里中山路，與鹿港龍山寺、鹿港文祠並列鹿港三大古蹟，每年的農曆3月23 日媽祖聖誕，總是吸引大批香客湧入參拜，廟前的香客大樓，是提供進香團或遊客住宿的所在。彰化縣政府於105 年至107 年皆辦理縣內歷史古蹟林立的老街補助計畫，107 年特為鹿港地區老屋打造專屬修繕活化補助方案，也獲文化部核定的「千帆入港- 再造鹿港歷史現場」計畫。再造鹿港歷史現場計畫，包括南門戶再造計畫、福興穀倉歷史場景再造、打造文開書院漢學中心、台鐵鐵道車站歷史環境景觀再現、和興派出所宿舍修繕再利用。此外，還包含老屋再生部分，涵蓋老屋修繕活化、國寶工務店計畫和產業進駐老屋媒合平台。補助項目主要包含「小型修繕類」和「文化經營類」，其中修繕補助每案最高達60 萬元，如同意修繕後無償提供給文化局使用五年者，最高可補助90 萬元；文化經營類每案則可補助老屋月租金最高5,000 元。期望透過補助老屋修繕經費及經營所需租金，帶動鹿港老屋保存活化的風潮，再現鹿港原味的街景風貌。
機能+ 學區+ 交通 台南永康成為購屋熱門選項
2019-12-12
文 / 營銷企劃部 匯聚六大機能於一身大橋重劃區深受台南人關注新永康加盟店店長蔣貹賢表示，台南市永康大橋重劃區位在中山南路以北、中華路以東、東橋七路以西、縱貫鐵路以南的區域裡，總面積約49.5 公頃，他的發展之所以深受台南人關注，主要是市政府規劃的「大台南新都心計畫」，其中的住宅新興區域就設在大橋重劃區裡。大橋重劃區位於永康正核心位置，匯聚行政、捷運、人文、文創、綠園、休閒六大機能於一身，世界級的身價，超越台南重劃區規格。大台南鐵路地下化及捷運藍線，全面啟動規劃施工，捷運機能大大加分。未來砲校創意設計園區進駐，台南市圖書總館109 年落成，都心生活也有文青風。小橋公園、15 公頃中央公園、45 米康橋林蔭大道，大面積綠化，整齊街廓享無遮蔽視野。大橋都心幅員近中華商圈、夢時代百貨商圈、小東路商圈、成大商圈，銜接南紡夢時代二期、平實轉運站，未來捷運藍線啟動，價值無限。 新永康加盟店店長蔣貹賢說明，當各行各業都在等待春燕來臨之際，台南市人口居冠的永康區房市表現一枝獨秀，其中早期持有東橋重劃區物件者，幾乎買到賺到，2 年房價漲幅逾18％，大樓每坪單價從17 萬元漲至19~20 萬元，2 房總價從400 ～ 500 萬元漲至800 ～900 萬元依舊搶手，房價2 字頭有撐。市政府更於今年標售此區康橋段三塊土地，由建商成交單價於46~49 萬之間，更顯現建商對於此區土地的厚愛。因大橋重劃區素地漸少，地價每坪上看50 萬元，土地成本高漲也是推案動輒破2 字頭的關鍵原因，目前尚有聯上康橋、上揚國寶( 地上權) 準備推案，勢必產生一波銷售熱潮。永康區擁地利之便，不僅區內有永康工業區，距離善化南科，走高速公路也只需10 餘分鐘車程，考量南科周邊生活機能尚未成形，不少科技新貴選擇當通勤族，未來此區還有中山南路砲校遷移、台南市立圖書館總館明年完工啟用等利多，後勢看漲。外來重量級建商或上市、上櫃建商紛紛前來台南高價搶地，帶動房價上漲的力道加強，有意願且能力可購屋的消費者，可趁當前房價相對低檔，進場多看屋比較，看中意適合物件即可出手，應是有利策略。 高投報率學生宅南台科大表現最亮眼崑科大加盟店店長陳偉傑指出，永康區因交通位置優越、工商業蓬勃發展，包括永康工業區、亞太工業區及大橋科技創意園區，使區內就業機會眾多，加上公共建設有市立美術館、小巨蛋、市圖總館，在兩個主要因素帶動下，人口數和家戶數均讓永康區快速成長，成為台南人口最多的行政區。根據統計，投資報酬率前3 名的大學為高雄三民的高雄科大、台南永康的南台科大以及台南東區的成功大學，報酬率分別為4.8%、4.54%、4.15%，表現亮眼，但能有如此高的投報率，主因還是在中南部房價相對比北台灣便宜。少子化衝擊下，還是要提醒有意投資大學城的民眾，一定要注意周邊租客是否多元，實地走訪了解當地租屋市場的供需狀況，從學生人數、校外租屋人數等做觀察，搭配網路待租量做比較，避免陷入超額供給、租金報酬不如預期的行列。崑科大加盟店店長陳偉傑補充，中華路為貫穿區內主要幹道，沿線商辦大樓林立，商業活動頻繁，東側鄰接北區開元商圈，南側臨接東區夢時代商圈及平實重劃區，南側復興路延續東區小東路，經中山高速公路銜接大灣路通往新化區，使得本道路成為與市區聯通之主要道路，也持續帶動住宅人口進駐。大灣交流道開通後，不但紓解仁德交流道車流，也成為市區對外主要聯通道。旁邊的復國商圈，商業活動集中在復國一路沿線，為一發展成熟的商圈。商圈內有大型永康公園及新完成的忠孝運動公園，商圈內住宅大樓集中，中古屋成交行情約11~13 萬/ 坪，近幾年已完工交屋的建案有H 會館，漾煙波，及興建中的山見晴，春上春福，房價均在一字頭，略低於相鄰的東區，一直以來皆為首購族首選區域。南與平實重劃區相鄰，北與砲校東橋重劃區相鄰，在南北兩處最具發展前景區塊帶動下，復國商圈仍是購屋聚焦之處。
擁醫療資源與百貨優勢 松山區多元的生活圈
2019-11-12
文 / 營銷企劃部 公園林立的軍(國)宅　特殊新移民文化，退休、銀髮族最愛松山區北濱基隆河，南臨市民大道為界。原來的國泰民生新城，婦聯公寓已有40 多年屋齡，更舊的眷舍也已全面改建成一棟棟整齊的新大樓，如：健安新城、平安新城，加上已有28 年的早期國宅( 健康新城、延壽國宅)，形成了有趣又特殊的移民文化。區內的公園裡有許多安靜而優雅的外省老伴侶，大樹底下有本省籍媽媽高談闊論，老將軍們卸甲歸田依舊非凡，加上社區中庭有著大棟距的舒暢感，整齊巷道綠蔭盎然，軍眷色彩已經非常淡薄，這裡成了資深社區人的換屋首選。延壽街上咖啡飄香，客家小炒搭著麵疙瘩，小北平麵食旁有泰式小館。巷弄裡的運動健身中心，老人社會大學，小巨蛋關懷據點，加上健康工宅的日照及托兒，新移民形成的新店面，文化互相交融並和平共處，新的商業型態正在產生，大大小小，或新或舊的店面都在轉型中。延壽健安加盟店店長蘇鈺珺說明，民生社區近捷運南京三民站，比起民生東路，富錦街，健康路，更接近捷運。目前商圈正在轉移，比起民生東路的位置，三民路跟健康路上的店面幾乎滿租。市場採買有武昌市場，南京市場和全聯都在附近，生活機能相當便利。健康國小，介壽國中，西松完全中學等學風鼎盛，是現代孟母優先選擇的學區。店長蘇鈺珺強調：我們不僅僅只是房屋仲介，我們一直用心凝聚鄰里，敦睦關係，因為我們相信，良好的鄰里關係與文化活動氛圍，都是打造幸福居所的配方。「越幸福越保值」將成為房市主流，我們提供「健康快樂站」供鄰居閱讀，聊天及公廁使用，我們還提供「社區工具牆」修好人情味，我們帶社區孩子認識自己鄰里公園文化，我們為社區的老人辦共餐，這一切的種種，就是希望和鄰里住戶們一起打造「幸福平安好居所」。交通網絡發達 台北華爾街就在這裡南京加盟店店長邱福泉指出，松山區主要商辦路段以南京東路三、四段、民生東路三段、敦化北路、復興北路為核心；南京東路為傳統商業金融大道，發展較早且商業活動熱絡。民生東路三段是早期外商集中商圈，雖然信義計畫區崛起，但整齊劃一的帷幕大樓仍獲得許多跨國企業青睞而進駐於此。本店位於捷運松山線南京三民站4 號出口旁，為南京商圈中人文薈萃之地段，往北與優質民生社區為鄰。本區有健安新城( 格局以3-4 房為主，房屋面積以56~75 坪為主) 、松山新城( 格局以2~4 房為主，房屋面積以32~60坪為主) 、平安新城( 格局以3~4 房為主，房屋面積以52~65 坪為主) 、健康新城( 格局以2~3 房為主，房屋面積以25~42 坪為主) 、延壽國宅( 格局以2~4 房為主，房屋面積以28~45坪為主) 、捷運共構宅有南京三民站1 號出口興富發藏富( 格局以4~4 房為主，房屋面積以65~120 坪為主)、4 號出口台北摩根( 格局以1~2 房為主，房屋面積以14~33 坪為主) 、及健康路上國美建設新美館( 格局以4~4 房為主，房屋面積以65~80 坪為主) 。南京加盟店店長邱福泉補充，松山區擁有文湖和松山新店雙捷運線，公車網絡四通發達，松山機場和台北小巨蛋也座落於此區。而敦化北路和南京東路一帶，更是台北重要的金融商圈，有「台北華爾街」之稱。此區除了醫療資源豐富，還享有雙百貨優勢、公園林立，成為台北市區傳統的優質住宅區之一。松江南京生活圈範圍大致為長春路以南、長安東路以北、建國北路以西、吉林路以東為界，區內主幹道有南京東路二、三段與松江路，沿線多辦公大樓、銀行金融機構，商業氣息濃，巷弄內有松江、吉林、四平以及伊通公園等綠意規劃，以及長春國小、長安國小、長安國中、大同國中，學區完整。飲食採買有四平街商圈，長春路還有國賓影城，為機能齊備的成熟生活圈。生活圈內多辦公大樓，商業氣息較重，住辦產品占比達7 成，對自住客來說出入較為複雜。由於商圈發展起源早，因此屋齡多偏舊，購屋應多注意屋況。
建設穩健帶動區域發展 鳳山將成為都市核心
2019-10-14
文 / 營銷企劃部 捷運+人口紅利優勢　 區域房市一片看好鳳山武慶加盟店店長謝惠雯表示，鳳山是高雄人口最多的行政區，地方發展歷史超過三百年，聚落形成特有的住商機能街巷，更隨處可見近代軍事文史痕跡，具有發展軍事觀光的潛力，高雄都發局將以軍地、文資、軌道等三元素題材，擘劃大鳳山地區的發展。本公司位置在武慶二路上，界於前鎮、鳳山、苓雅區交接處，可藉由二聖路、三多路快速到達三多商圈，且附近有三多、瑞隆高速公路交流道，南來北往交通便利。區域內人口主要集中在鳳新高中對面( 新富路至瑞隆東路之間)、以及二聖路到瑞隆路之間，未來武慶二路上的台灣鐵路管理局高雄機廠即將搬遷，31 公頃的土地即將重劃變更為住商用地，成為「凱旋新境」，且臨C35、C36 輕軌站，相信成為未來發展區域。鳳新明星學區，新甲國小、鳳甲國中、鳳新高中，升學率高，學習環境氛圍佳，附近大明路有傳統市場採買方便，生活機能佳，故許多家長皆優先以這學區考量；加上有占地47 公頃大的衛武營生態都會公園及去年10月完工的國際級藝術表演中心，提供良好休閒環境，讓附近民眾使用，致周遭房屋供不應求。目前大眾捷運系統有橘線衛武營站，可直達表演中心門口，未來加上捷運黃線，可轉乘橘線或繼續北上至長庚醫院、澄清湖棒球場，以及第二階段環狀輕軌，興建完成後，方便連結捷運系統，大眾交通更便利，相信會聚集更多人口及需求。小宅當道 衛武營公園好選擇高雄房市交易熱區，仍以三民區與鳳山區，為交易熱區冠亞軍，其中位於熱鬧商圈或捷運站區周圍，買方進場態度積極，許多民眾買房會考量捷運站周邊，也讓捷運站周邊住宅詢問度大幅提高、捷運概念宅交易熱絡且房價持穩。目前中古屋市場熱賣的產品及價位：公寓約150 萬~400 萬、大樓( 需有車位) 約400 萬~700 萬、透天( 須能停車) 約600 萬~1200 萬，新建案部分，若正面衛武營公園，如園丰景、永信鼎席等豪宅案，價位在24-30 萬/ 坪，其他建案價位大致19-23 萬/ 坪，目前市場以首購客戶為主力買盤，2-3 房加車位，600-800 萬的價位最好賣。鳳山國中站過去房價偏低，這幾年因為捷運通車而拉抬房價，屬於落後補漲的情況，且鳳山國中站跟大東站周邊有許多新建案，雖然這些新建案價格高出中古屋許多，但有捷運站，因此吸引許多來自大寮、林園的買方進駐。 鳳山捷運宅確實吸引不少公教客層上門，但總價千萬元以上的換屋大樓新成屋產品，因供給量體稀有，拜交通便利所賜，最近吸引不少大發工業區的企業主、自營商進場，捷運站區便利交通與產品稀有價值性，也帶動這波鳳山國中捷運宅強勁買氣。未來趨勢因人口少子化及老年化，所以小宅當道，房子建議要找有無障礙空間規劃、單層戶數不要太多、管理良善的社區及環境，以及大眾交通便利，如捷運、公車、輕軌站附近，生活機能好的物件，現代人重視休閒生活品質，若鄰近公園綠地，未來出售時速度更快。地區翻轉  鳳山將成為新東區門戶鳳山武慶加盟店店長謝惠雯說明，鳳山區未來三大推動面向，第一就是「軍地釋出翻轉再生」，規劃推動衛武營特定休閒商業區開發，將過去籠罩神秘面紗的軍事基地，翻轉為發展「文創產業」的舞台，打造複合性文創及商業空間，提供藝文兼具觀光吸引力，打造鳳山成為文創休閒產業的新聚落。第二面向作法是「文化資源保存活化」，將運用都市計畫容積，調配至工協新村重劃後土地，市府將海軍明德訓練班( 原日本海軍無線電信所) 古蹟活化再利用，轉型為軍事觀光亮點。此外，也將導入校園師生與在地居民的創意與動能，透過都發局「大學生根」方案，媒合創意團隊與社區，從在地視角出發，發掘地方文化特色與價值，引入青年創意，轉化為社區營造新動能。第三項作法「軌道經濟加值開發」，表示鳳山地區未來的發展，不僅要將捷運黃線、鐵路地下化沿線加以都市縫合，也要推動「增額容積」與「輔導都市更新」。隨著高雄捷運橘線及縱貫鐵路地下化完工營運，帶來鳳山地區翻轉發展的大好機會，大鳳山及其周邊地區，將發展成為高雄都會核心的新東區門戶。  
軌道建設加持 房市熱點瞄準林口龜山
2019-10-14
文 / 營銷企劃部 緊鄰雙北 台商回流最大受惠城市龜山萬壽加盟店店長李政德表示，龜山區有長庚醫院等豐沛醫療資源，及首屈一指的台塑長庚養生村，也奠定了本區發展「白色工業」的深厚基礎，讓本區成為名符其實的「長壽龜」。科技產業發達得龜山媲美竹科，擁有包含龜山工業區、林口工三、工四工業區及工五( 華亞科技園區) 廣達電腦、華亞科技、穩懋半導體等知名大企業總部落腳於本區等從傳統到現代科技產業，每年創造之產值佔全國總產值的8%。桃園市為台商回流最大受惠的城市之一，加上交通網絡完善，吸引就業人口及大台北地區民眾購屋。其中龜山長庚生活圈緊鄰雙北市，區內多醫護人員、華亞科工程師，購屋需求高，加上機場捷運等建設，使得價格持穩，房市熱度維持。龜山區總人口數162042 人，交通便利有中山高林口交流道，南崁交流道也鄰近北二高鶯歌交流道，離中正國際機場20 分鐘即可到達，未來更有捷運棕線。由於交通便利，加上龜山區住宅包含透天、公寓、電梯大樓、出租套房，滿足投資收租自住客戶需求。本區有陸光新城、千禧新城、明駝新城、貿商新城四大國宅，每坪平均單價介於15-17 萬，吸引很多自住需求的新北客戶前來洽詢選購。區內傳統公寓價格介於13-14 萬是首購族的首選，傳統透天大約1500-2000 萬為大宗產品。六都淨遷入人口，桃園市6 年連續稱霸，同時根據勞動部統計，近6 年以來桃園就業人口數增幅為6.7％，是六都之冠，跟著帶動居住需求。林口龜山生活圈 3大捷運站帶動商機林口龜山生活圈中的捷運A8 長庚醫院站，可說是機場捷運沿線最具機能性的一站，站體內有環球購物中心共構商場、福容飯店等利多，半小時內可直達台北車站，並近國道1 號、長庚醫院、華亞科技園區，就業人口多、自住剛性需求穩健，雖然現在價格來到3 字頭，還是頗受購屋人青睞。捷運A8 長庚醫院站是林口龜山生活圈3 大站中唯一擁有直達車的捷運站點，坐直達車往返台北車站、至雙北市區最快，且生活機能成熟、發展度高，但因A7 站與A9 站可供大型開發素地，吸引許多大型建商規模推案，擁有相當高的話題性，大台北輕移民大多到A7、A9 站買房，而到A8 站買房的比例相對低，其實若在意生活機能與採買便利性、通勤時間的輕移民，可多加考慮A8 站生活圈。 機場捷運A9 林口站傳統被認為是林口新市鎮所在，多年發展下來，生活機能已經漸趨成熟，加上與長庚醫院不遠，又是低密度開發，市容新穎、重劃區聚落完成，現階段已經有不少自用客戶轉進，長期來說頗具有發展性。機捷A7、A8、A9站各有特色，A7 站適合小資首購族，700~1100 萬元可買到含車位2~3 房，但生活機能發展可能需要10 年等待期；A8 站生活機能最完整，適合華亞、長庚醫院上班族群，大樓行情單價約25~32 萬元， 含車位2~3 房總價1000~1500 萬；A9 站生活環境最舒適宜人，適合退休族群或換屋族，一般中古大樓每坪20~30 萬元，新推建案約25~30 萬元，近捷運站有30~40 萬元行情。建商推案不斷  交通利多帶動另一波漲勢龜山萬壽加盟店店長李政德說明，日前桃園市長鄭文燦與新北市長侯友宜舉行第一次的「雙首長論壇」，會中計畫包括捷運三鶯線延伸到桃園市八德區、捷運萬大線與桃園市龜山區的捷運棕線串連、以及桃園鐵路地下化與新北段接軌等事項，這些重大交通建設及規劃將增加兩大城市居民的交流以及城鄉發展，新莊、八德、廻龍、龜山等區域的房地產市場可望跟著受惠。龜山區緊臨桃園區生活消費交通娛樂息息相關，鄭文燦市長硬體不餘遺力，小檜溪重劃區、中路重劃區、經國重劃區，建商建案不斷推出吸引許多的台北市、新北市的客戶到桃園市選購投資自住，龜山區又是與新北市交界的第一站，房價也較桃園鄰近的區域低吸引不少自住客遷入。目前桃園市的人口每年持續穩定增加，這證明大家看好桃園的發展潛力，等未來捷運交通建設完工後勢將帶動另一波漲勢。
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