圖／文◎麥浩斯出版《漂亮家居》       隨著台北市的土地價格一再飆高，都市更新的議題只有越來越發燒。但是「都市更新」這四個字所代表的並不只與投資相關，就純粹的政策面而言，都市更新是政府為了活化公共空間與效能，促進都市土地再開發利用，並藉此改善居住環境而提出的政策。      由於期望能透過都市更新政策達成都市再生，因此從都市再生的角度而言，需要都市更新的地區會由老舊市中心一路延續到市郊的窳陋社區。陳銘宏建築師表示，由於市中心老化，再加上郊區社區一般較為落後殘破，在考量這些地區出現無法負荷人口成長以及生活機能逐漸退化的情況，加上舊有建築物不符合現代防災、安全、休憩等需求，因此需要透過政策的推行讓更新能夠加速來進行。      都市更新的涉及層面廣泛，從舊商圈改建如早期台北西門町的中華商場到車站、眷村等涉及交通、商業與文化設施的改造提升都被納入更新的一環。而對一般民眾而言，可以將老舊社區重新規劃，不但可以提升生活品質，同時其房價提升的附加價值更高。且由於有政府對整體環境作督導，因此也能降低民眾與建商合作時可能發生的風險，在這一層意義下，都市更新也與一般的房屋改建有所不同。      總的來說，都市更新最主要的目的與效益在於能夠帶動經濟成長，同時也期望透過政策的推行，以達成改善都市機能、提振產業發展、增進環境品質的目標。不過，陳銘宏建築師也提醒，都市更新雖然是熱門議題，也被視為房地產的投資指標之一，不過「更新並非暴利，不論是所有權人或建商都應該要有獲得合理代價的權利，且每個區位的價格與投資效益都有一定的市場行情，若價格行情太不合理，基本上是不太可能有合作更新的空間。」 關於都市更新的10個Q&A      Q1：誰可以申請都市更新？      A1：更新單元（地區）之相關所有權人（屋主、地主）得成立更新團體自行辦理或委託專業機構辦理都市更新。      Q2：都市更新與一般的舊屋改建有何不同？      A2：都市更新的面積通常較大，需整合的戶數較多（逾七人），但都市更新在取得大多數權利關係人的同意後，即可排除大多數人的反對，並可改善社區環境，增加更新後的房屋坪數。      Q3：舊屋改建是地主與建商合作，那麼權利該如何分配？       A3：地主與建商的合作模式是由建商出資金，地主出土地，依貢獻的比例來分配房地。至於權利變換則是以折價抵付的概念，將地主本來應該負擔的更新成本，由實施者先行支付，地主則以更新後的房地抵付給實施者。而更新相關的成本在權利變換中則屬於「共同負擔」的部分。 ◢ 共同負擔包含項目 1.工程費用：包含拆除工程、新建工程、公益設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費、空污費及其他（公寓大廈公共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等）。2.權利變換費用：更新規劃、估價、測量費、拆遷安置費、地籍整理費。3.工程費用及權利變換費用之利息。4.稅捐：印花稅。5.管理費用：人事行政、銷售管理、風險管理費等。      Q4：何謂權利變換？      A4：權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。至於更新前後權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構估價，做為評定價格參考，並充分與相關權利關係人溝通達成共識後評定之。      Q5：如何可以知道我所住的區域或土地所在的區域是否可以申請都市更新？      A5：都市更新需依都市更新條例規定申請辦理，首先可以向各縣市政府主管都市更新機關查詢你家是否屬於劃定都市更新地區，若是屬於劃定都市更新地區，則可邀集更新地區內地主、熱心人士，按縣（市）政府規定之更新單元基準啟動都市更新。      Q6：我家不在都市更新地區內，也可以申請都更嗎？      A6：若不屬於劃定地區，建議委請專業團體依都市更新條例調查評估未經劃定應實施都市更新之地區，協助土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元方式辦理。      Q7：我如何知道我所購買的老屋具有都市更新的潛力？      A7：可以從以下幾點判斷：      1.高容積地區：一般而言，總樓地板面積越大，分配回來的房屋面積越高。以商業區與住宅區相比較，由於容積率不同，因此在不同區域的老屋會獲得的容積獎勵後的房屋面積也不相同。      2.土地持份：低矮房舍的土地一般較四樓以上公寓的土地持份面積來得大。由於土地面積是參與更新後分配的最主要條件，因此購屋前可多注意房子的土地持份比例為何。再者，更新單元中既有房舍的住戶越少，申請更新的困難度也會較低，因此在購屋前也可將住戶數列入考慮。      3.地段：若老屋所在的位置是屬於好地段且價值高的地區時，如位於台北市的大安區或中正區，那麼屋主更新後所分配到的房子價值自然會更高。      Q8：老屋的價格太高，還有投資潛力嗎？      A8：由於都市更新議題相當熱門，位於都更區域的老屋也都被視為熱門的房地產投資產品，因此若碰到已被炒高價格的老屋，投資者必須評估其價值是否值得投資。因為可能原屋主已先將更新後的價值灌入房價中，更新之後投資者未必會獲利。      Q9：在實際的都市更新申請案中，一般而言申請過程約多久？      A9：由於整合過程冗長，且須經過都市更新委員大會審議才可通過。因此目前更新案從申請到核定，一個案子整合完成的時間大約需要7.7年。            Q10：什麼樣的條件下去申請都市更新較有利？      A10：專業人士建議，若土地面積大、基地完整，而所有權人在五十人以內通常協調較容易成功。一來是人多意見也多，在協調過程中很容易因溝通或意見不合而使得談判破裂。再者是基地完整或是規模較大者，提供較完備的都市與建築規劃設計條件，能有效提升整體環境品質，若土地過於畸零，都市更新後的價值將相當有限。crack car loan new online

 文◎樂豐旅行社        禁賭多年的新加坡，在政府決策下決定引進賭場，並且規劃為海灣渡假村的消息，引起國際媒體高度的關心，並且帶動新加坡旅遊市場。亞洲賭業競爭愈趨白熱化，新加坡首個大型綜合娛樂城“聖淘沙名勝世界”（Resorts World Sentosa）揭幕，率先開業的有4間酒店，與環球影城。      聖淘沙名勝世界耗資65.9億新加坡元發展興建，堪稱為全球投資額最高、設備最完善的家庭旅遊目的地。而置身其中的新加坡環球影城呈獻以電影為主題的七大區域，當中包括「好萊塢」、「遙遠王國」、「科幻城市」及「迷失世界」等。      聖淘沙名勝世界佔地49公頃（是香港迪士尼22.4公頃面積的兩倍多） ，4間酒店分別是節慶酒店（Festive Hotel）、新加坡Hard Rock酒店（Hard Rock Hotel Singapore）、康樂福豪華酒店（Crockfords Tower）及邁克爾酒店（Hotel Michael），以及10間餐廳及部份商店。城內名店林立，包括水晶名店Swarovski、加拿大珠寶品牌Damian i等?。娛樂城的第2階段工程，包括號稱全球最大的海洋生物公園、海事博物館及兩間酒店等，則將在未來兩年完工。亞洲第一的環球影城      環球影城落戶新加坡，早被旅遊業界視為2010年的盛事，位於獅城全新綜合渡假區聖淘沙名勝世界的矚目主題樂園，園內各項設施均已準備就緒，包括雙軌過山車在內的十八項機動遊戲，更是全球獨家，大家在此盡情激玩！這個位於新加坡的環球影城，是繼美國加州、佛羅里達州及日本大阪後的全球第四個環球影城，更是首度現身於東南亞，佔地約二十公頃的園地，除科幻城市內的嶄新遊戲「變型金剛」要到明年才落成，其他如古埃及、紐約、迷失世界、荷里活、遙遠王國及荒失失奇兵等主題區的各項遊戲，已即時可以玩得到。熱愛機動遊戲的朋友，相信已將新加坡環球影城列為今年的必遊目的地。嶄新景點 現在就出發      “聖淘沙名勝世界”由大馬雲頂集團旗下的雲頂新加坡公司（Genting Singapore）承建，主攻歐美及鄰近亞洲各地區旅客，希望娛樂城每年能吸引1300萬旅客，振興新加坡旅遊業。除了聖淘沙名勝世界，另一由拉斯維加斯金沙集團興建的大型綜合娛樂城“濱海灣金沙”（Marina Bay Sands），也將於今年在新加坡開幕。新加坡旅遊局希望，在兩座綜合娛樂城開幕後，為新加坡2015年時可達成每年吸引1700萬旅客的目標。      新加坡得天獨厚的地理位置，完善的設施，引人入勝的文化背景，以及各大旅遊景點，使她成功定位於商業和休閒的理想之地，這座活力四射的都市充滿了對比和色彩，您可以在這裡找到不同文化、飲食、娛樂、藝術和建築的完美之旅。無論是短短的一天行程或者是輕鬆愜意的一週之旅，您將會體驗從過去到未來、從異域情調的民族地域到繁忙高效的商業中心、從恬靜的花園到高聳的大樓等各種風情。位於聖淘沙名勝世界、新加坡環球影城的開幕，歐美與亞洲各地的旅客將爭相前來新加坡暢遊玩樂，體驗綜合娛樂城內一系列娛樂與表演節目、名廚餐廳、精品名店和一系列的不同文化餐飲設施。還有新加坡環球影城主題公園蜚聲全球的驚險和刺激，它不但是新加坡的嶄新旅遊熱點，亦勢必在亞洲旅遊業大放異彩。 樂豐旅行社-蕃茄假期 TEL:02-2501-9123crack car loan new online

文◎郭騰尹       在台北車站附近買了一個快30坪的小房子，許多人都覺得當時買的價錢很好，一方面那是政府的BOT案，實際的房子是沒有產權的，另一方面是有一些特殊關係在，才拿到這種好價錢。可是當近期交屋後，我也開始有些煩惱，因為各房地產專家的講法都不同，有人說立即賣，有人說等附近的雙子星蓋好後再賣，而當時的代銷業者卻建議當包租公，他們甚至希望交由他們來代租，當然你必須要投資一筆裝潢的費用，這種統一管理比較能維持品牌形象，尤其是針對長期來台的商務旅客，這裡的交通便利性，實在是一大賣點。      可是要整合眾多住戶不同的期待，卻是一件不容易的事，光是台北市忠孝東路三段的那片國宅說要改建，恐怕20年了都還沒搞定部分一樓的房東，前陣子還為了這事弄出人命。不過談到了住戶的整合，我在大陸卻有著完全不同的經驗！這種感受分別是發生在湖南湘西的鳳凰古鎮以及浙江桐鄉的烏鎮。      2009年春天，我到了鳳凰，這是一個在沱江邊的古鎮，河邊最著名的吊腳樓，吊腳樓大多數都是民宿，推開窗就能看到苗家風情，或是遊船載著遊客穿梭在如畫的江山中。當天到達鳳凰時已是夜裡，天空還下著雨，我們一家一家的找適合的民宿，雖然價位不高，但是房間卻過於狹小，各家的民宿都在街上拉客，對你的提問都是一應俱全，但真的到達之後，卻完全不是那麼回事，而我最不喜歡的就是浴室馬桶上就是沖浴的蓮蓬頭，一切都是為了節省空間，後來我們還是選擇住在古城裡唯一的四星級酒店，雖然看不到江景，但是空間舒服多了，這些良莠不齊的民宿，在各自為政的經營作風下，是唯一讓鳳凰失色的地方。      同年的冬天，我又去了浙江的烏鎮，在江南的古鎮我大概都造訪過，最喜歡的算是烏鎮，這是我第二次來，除了原先的東柵景區之外，我主要是要看新規劃出來的西柵景區，我在網路上找到了烏鎮的網站，並且在電話中訂了一個民宿的單人間。西柵比東柵大了許多，緊臨著京杭大運河，兩地有接駁車往返，黃昏時我到了西柵，從入口處要搭一小段渡船上岸，不久就看到「烏鎮民宿」的總台，原來在景區中有60多幢民宿都由一家旅遊公司承包下來，統一對外，裡面的床被、設施、備品甚至上網都一應俱全。當辦好入住手續後，民宿房東就會來帶我回去，每一幢民宿的房間數量不等，我被安排的是在二樓的臨水房，古老的窗戶打開後，就可以看到河邊粉牆黛瓦的徽派建築民居，這樣的住宿條件讓我這個酷愛旅行的人驚艷不已。這裡沒有酒店式的自助早餐，而是房東親自做的早餐，你可以在前一天勾選你想要吃的東西，在吃飯時，他們也會與你愉快的聊天，告訴你西柵要怎麼走最好看。      這裡沒有到處攬客的嘈嘈，晚上燈光打開後，屋子的光影浮在水面上，這裡的夜色不輸麗江，聽完書場裡評彈的演出後，我愛上了這裡的寂靜與人情，回來後我成了烏鎮西柵最有力的推銷員，我還告訴一個旅行社的老總要把江南的團安排在這住一晚，絕對會讓客戶有著難忘的回憶！      這裡體現的價值是統一包裝的優勢，一旦整合成功之後，客戶會有較高的服務品質，同時也不會因為惡性競爭而無利可圖。烏鎮我下次還會再去，而台北車站的房子，我更希望能在整合下穩定租金行情，要不然彼此砍價的結果會讓整個地段的行情都被破壞掉了。crack car loan new online

【網路地產王/綜合】　　換季要收納的，不只是厚重衣物與棉被，包括冬天才穿的靴子和鞋子，一定要特別小心的收納，以免下一個冬季再拿出來穿，可能會因為收納不當，造成鞋子變形，動輒上千元的鞋子，萬一因為沒好好收納報銷了，實在很得不償失！ ■　先清潔、再吹乾 依鞋形不同收納　　通常用鞋盒把鞋子裝起來，比較不會受損害，因為鞋盒的形狀大多一致，排列起來也比較整齊，即使隨意堆放在房間角落也不會太難看，若在鞋盒外部貼上標籤，將會更容易分辨；此外，鞋子在收入櫥櫃之前，必先作好乾燥及清潔的處理，把灰塵撢乾淨、將受潮溼的鞋子晾乾或吹乾後，等鞋子內部降溫後，再行放入櫥櫃才不會影響其他的鞋子。　　如果是上一季或較不時興的鞋子，用鞋盒或是放在較不常開啟的櫥櫃裡，加入乾燥劑，才比較容易完整保存；形狀的分類鞋子的形狀也是分類的重點之一，涼鞋、高跟鞋、長靴、短靴各需要不同的收納空間，在收納之前依形狀作一些空間配置也很重要。■　除濕除臭最重要 放入鞋盒先標記　　而防霉及除臭，也十分重要，收納空間不管是否密閉，在櫥櫃中放除溼劑、芳香劑等用品，可以去除布類及漆皮類鞋子臭味；最好能想辦法增加收納空間，若沒法子增加收納的空間，就想法子把鞋子所佔的空間減少，利用小道具把鞋子重疊，可以省下50％的空間。　　至於清楚標示，也能方便取用，可以利用箱盒收藏鞋子時，可以在盒上挖洞，便能一眼辨認盒內的鞋子形式或顏色，或者是在盒外貼上標籤作標示也能達到相同的作用。 【網路居家王design.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

中時電子報|理財|報稅專區| 中國時報 2010.05.09【A09版+記者馬婉珍／台北報導】 　自5月1日個人綜所稅申報至今已達1周的時間，而身為房貸族，今年繳稅可善用便民措施，且不論是自住客或包租公等房貸族，皆可掌握報稅撇步，專家認為，報稅報得對、報得巧，更要達到節稅之效、不讓權益縮水，並提供以下3大撇步，讓房貸族精明繳稅： 　一、列舉扣除額可上網搜尋資料（包括購屋貸款利息、保險費、大專院校以上學費等3大類），可免檢附繳費單據證明：財政部今年有新的便民措施，使用列舉扣除額的納稅人，今年在網站上新增「保險費」、「購屋借款利息」、「大專以上院校教育學費」等3種列舉扣除額資料，可上網直接查詢，讓民眾省去蒐集繳費證明的麻煩。 　以北市國稅局為例，民眾可在網站首頁的「所得稅報稅專區」中，點選「扣除額資料查詢服務」查詢。不過，台北富邦銀行信託暨租稅規劃科協理陳秋蘭提醒，3大列舉扣除額的網站資料，因是政府首度試辦，所以相關列舉扣除的資料可能不夠充足，如教育學費資料目前未納入軍警學校，小型診所憑單也未電子化、購屋借款利息以32家本國銀行為限，不包括外商銀行等。 　因此民眾最好還是自行蒐集相關單據舉證，並妥善保管較安心，而房貸族申報購屋借款利息者，除了利息單據正本之外，其他證明文件（如戶口名簿影本等）仍應依規定檢附。 　二、「購屋借款利息」必須先扣除「儲蓄投資特別扣除額」後，剩下的金額才申報扣除額：永慶房屋契約部經理王乃佳表示，多數人買了房子會向銀行貸款，而房貸族正可採用「自用住宅購屋借款利息扣除額」達到節稅效果，每年每一申報戶以一屋為限，扣除額最高為30萬元，並以當年實際支付的該項利息支出，減去「儲蓄投資特別扣除額」之後，得出的餘額才可申報扣除。 　王乃佳舉例，劉先生在去年度支出的「購屋借款利息」共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報「購屋借款利息」時，必須以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元來做評估基準，但餘額40萬元已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元申報。 　陳秋蘭進一步提醒，若納稅義務人本身和受扶養人都有繳納「購屋借款利息」時，也只能列報一戶，就算是一次買下兩戶打通使用，以民眾立場來看是居住於同一間房子，但銀行在計算核貸及貸款利息時，都是將兩間房子分開計算，因此這類民眾申報扣除「自用住宅購屋借款利息」時，也只能申報一間、不能申報全數的「購屋借款利息」，這也是不少民眾報稅時常疏忽之處。 　三、貸款買屋再出租的房東，也可列舉扣除：王乃佳說，包租公仍可善用節稅撇步，只要備妥憑證就可提高扣除額，也就是採取「列舉扣除」方式，依照因租賃而發生的合理或必要的損耗費用，逐項提出證明，包括房屋修理費、地價稅、貸款購屋而出租所支付的利息等，都可先行核算，從租金收入中扣除後，再以餘額做為「租金所得」報稅。 http://money.chinatimes.com/newmoney/Tax/index.htmlcrack car loan new online