案例： 楊小姐向A建設公司購買「加州海灘」預售屋一戶，買賣契約書上約定總價1200萬元，面積分別為主建物30坪、附屬建物5坪、公設部分6坪。然而嗣後辦理建物所有權第一次登記時，主建物登記面積僅29坪，附屬建物僅4坪。試問楊小姐得主張何種權利？   解析：一、 預售屋買賣定型化契約的修正      預售屋買賣經常因「契約坪數」與「登記坪數」不符而發生糾紛，消費者權益也往往無法獲得應有的保障。因此，內政部於民國98年10月30日公告修正預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（內授中辦地字第0980725788號，自99年5月1日起正式施行），其中第六條「房屋面積誤差及其價款找補」規定：「（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。（二）主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。（三）主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三者，買方得解除契約。」消費者在購買預售屋時，應特別注意預售屋買賣契約書上的記載是否符合法令，如果建商提出的定型化契約書不符合法令，可以要求修改。二、 面積有誤差應全部找補及解約權      修正前的預售屋買賣契約有「誤差在百分之一內，不互為找補」及「主建物、附屬建物、共有部分未分別計價」等規定，主管機關認為有誤差卻不找補並不合理，而且就一般交易觀念而言，建物的各部份價值亦不會完全相同，因此修改了相關部分。此外，賦予買方在面積不足部分超過百分之三時有權解除契約，值得贊同。三、 政府機關之見解      此次修正雖然規定了建物的各部分應分別計價，卻未規定「各部分不得均價」，或「單價訂定應符合誠信原則」等明文，導致建商以「總價不變，主建物、附屬建物、共有部分均價」的因應措施，仍未達到此次修正的目的。對此，內政部認為，由於各種建築態樣、區段以及建材不同，行政部門不宜訂定參考標準，建議由業者針對建築成本計算後分別標價。公平交易委員會表示：「房價應交由市場機制決定，因此供需因素造成價格上漲或下跌，公平會並不會介入調查，惟將注意房價漲跌背後有無聯合壟斷的因素。」至於消基會則認為得依消保法第33條：「直轄市或縣 (市) 政府認為企業經營者提供之商品或服務有損害消費者生命、身體、健康或財產之虞者，應即進行調查。於調查完成後，得公開其經過及結果。前項人員為調查時，應出示有關證件，其調查得依下列方式進行：一、向企業經營者或關係人查詢。二、通知企業經營者或關係人到場陳述意見。三、通知企業經營者提出資料證明該商品或服務對於消費者生命、身體、健康或財產無損害之虞。四、派員前往企業經營者之事務所、營業所或其他有關場所進行調查。五、必要時，得就地抽樣商品，加以檢驗。」、第36條：「直轄市或縣 (市) 政府對於企業經營者提供之商品或服務，經第33條之調查，認為確有損害消費者生命、身體、健康或財產，或確有損害之虞者，應命其限期改善、回收或銷燬，必要時並得命企業經營者立即停止該商品之設計、生產、製造、加工、輸入、經銷或服務之提供，或採取其他必要措施。」及第58條：「企業經營者違反主管機關依第36條或第38條規定所為之命令者，處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，並得連續處罰。」等處理。四、 結論      本案例楊小姐購買房屋，買賣契約書未將主件物、附屬建物、共用部分分別標價，違反新修正的預售屋買賣契約書應記載事項，楊小姐可向主管機關檢舉，主管機關得命A建設公司限期改善，如不改善得課處罰鍰。其次，本案例契約總坪數為41坪，實際登記面積卻只有39坪，短少了2坪，即誤差為4%。依前述新修正的契約應記載事項規定，不足部分超過3%者買方得解除契約，因此，楊小姐有權選擇解除買賣契約或者不解除契約而要求A建設公司對於不足部分全部找補。      此外，本次修正係針對直接與建商簽定的預售屋買賣契約書，並不包括買方購買後再轉賣予第三人、交屋後轉賣或透過仲介公司出讓購買權利等情形。換言之，其他情形所簽訂的買賣契約仍不受前述的應記載事項所規範，併此指明。 crack car loan new online