【內容由『經理人月刊』提供   採訪‧撰文 / 馬安奇　編輯 / 邵蓓宣　攝影 / 賀大新】 服務過的顧客愈多，對專業的要求就更高 曾幫前前任總統、前多明尼加總統製作西裝，被媒體暱稱為「總統裁縫師」的李萬進，正幫客人穿上西裝，他的目光來回審視，猶如在鑑賞藝術品：肩線、胸部、後頸、背部完全服貼，沒有皺褶；即使扣上扣子，腰部衣料依然平整，而且看得出腰線，襯得客人挺拔有型；接著，他請客人稍微轉身，對方發現惱人的大肚腩消失不見，不禁點了點頭，表情很是滿意。「能夠修飾身形缺點、凸顯優點，這就是量身訂製西服的魅力！」李萬進說，從學習拿針開始，他已經在這個領域鑽研將近50 年。 李萬進曾經從西服製作歷史更為悠久的歐洲人手上，四度奪下世界西服聯盟金針金線獎。至今，還沒有同業能夠突破他創下的紀錄。連不喜歡穿西裝的台北市長柯文哲、刑事鑑識專家李昌鈺，都折服於他的手藝，一連做了好幾套。 想讓自己有能耐吃這行飯，技術愈扎實愈好想做出讓每個人一穿就驚艷的西裝，需要靠長年累積的經驗，「磨利」美學眼光。這番心得說來雲淡風輕，卻得花上一生來體悟。李萬進回憶，自己從學徒好不容易熬出師的時候，才16 歲。當時正值西服業黃金時代，每家店都缺人，他很快就找到工作，當上正式的西裝師傅。有一天，李萬進碰巧看到店裡學徒製作的衣服「比我做得還好看」，才驚覺，「三年多所學的功夫，不過是基本技巧而已，就像懂得寫字，跟能夠寫出一手好字，還是有程度之差。」 於是，他放棄穩定工作，找到一位以技藝精湛聞名的柯師傅，重新拜入門下，一切從頭學起。高人指點彷彿打通了李萬進的任督二脈。柯師傅提點他，把握男性西裝三大重點：「領」「肩」「袖」，靈活運用各種技巧，克服這三處可能暴露的身形缺點。李萬進說，這一年多的指導，是他職業生涯的轉捩點，不但技術更好，也對自己更有信心。後來，李萬進進入一間知名西服公司工作，雖然應徵的是負責製作的「西裝師傅」，但是，當店內負責裁衣、修改的「裁剪師傅」出缺時，他主動爭取遞補；當店內負責前場銷售與後場製作團隊協調溝通的「廠長」位置空出來，李萬進又毛遂自薦。「雖然很多能力我從來沒有學過，但是，想讓自己有能耐吃這行飯，技術愈扎實愈好。」 量身、剪裁、試樣3階段，考驗功力卻也獲得成就李萬進表示，訂製西裝大致可以分為量身、裁剪與試樣三個階段，量得準、裁剪有型，都是訂製服的基本要求。進到讓客人實際試穿的「試樣」階段，才是真正考驗西裝師傅功力的關鍵，甚至可以彌補前兩個階段的不足，讓衣服「起死回生」。他解釋，試樣需要擁有銳利的眼光，並且投入百分之百的精神。由於每個人的身材都不一樣，有人肩膀高、有的肩膀斜，有人身體一邊略大、一邊略小，因此，從美學角度判斷哪裡該長一點、窄一點、又該長多少、窄多少，腰線與身形應該怎麼搭配，才能讓穿著的人呈現出均衡的美感，就是功力的展現。 訂製西裝剪裁的3 個階段，就如同他工作生涯進程的寫照。當他還是西裝師傅時，對自我要求的標準是做出工法精良的衣服。開始學習裁剪技術之後，他開始想像「這件衣服如果穿在顧客身上，可能會呈現什麼樣感覺？有哪些細節可能需要調整？」當上廠長以後，他有更多機會實際接觸顧客，不斷思考如何修改到符合他們的需求，這才是另一種考驗功力的開始。而每累積一種經驗，他對於自己的專業要求就更高，「好西裝可以呈現每個人最完美的樣子！」李萬進說，無論客人的身材與長相如何，如果他能用西裝凸顯、雕塑客人最帥氣的一面，他會非常有成就感。 眼裡看到的不只是西裝，而是傳統與時尚的藝術品有人認為，一百多年來，西裝的樣貌變化不大，所以設計師需要的技巧也差不多。但是，李萬進卻指出，如果客人需求沒有改變，西裝確實很好做。然而實際上，客人的眼光會隨時代改變，就像以前的人認為，西裝最好能像「舖上鐵板」一樣又平又挺，現在則是希望衣料輕軟好活動，但是還是要挺而有型。 又例如，近來流行略為緊身的韓風西裝，必須要懂得根據顧客身形，拿捏腰線與舒適度。除此之外，製作西裝的布料也比以前的軟，因此，剪裁方式也必須跟著改變。每隔一、二年，李萬進就會參加各種國際級比賽，吸收流行資訊，嘗試從別人的作品汲取靈感。他認為，西裝固然是一種傳統，卻也是一種講究時尚感的藝術品，「如果沒辦法時時創新技術，就真的會留在過去那個年代。」

【文 / 中信房屋商仲部王藝樺】 「風險」(Risk)指的是在某一特定環境下，在某一特定時間內，某種損失發生的可能性。其實每個人在生活中所做的每件事情、每個決定，都是含有風險，只不過端看事情或決定的輕重緩急，也就直接定義了風險的大小與個人的承受度，簡單來說，「風險」就是對未來不確定性的代稱！相較於風險的反面，就是「報酬」(Return)，報酬即是對於做了投資決策所產生的收益。而如何讓報酬收益極大化、風險極小化，就成為投資最重要的課題! 台灣走了十幾年多頭的房地產，在房價過高與政府持有稅改制下，遇到了一定的瓶頸和困境，使得許多房地產的投資客與置產客紛紛把資金流向海外，而人往往都有一定的慣性，在股票市場賺到錢就會把錢放在股票市場，在房地產賺到錢或是發跡，當然就會持續把錢放在房地產裡，雖然台灣現在前景不明，但是「聰明錢」自然會找到它自己有利的去處，「海外不動產」自然成為聰明錢最好parking 的標的，進而成為顯學。 魔鬼藏在細節裡，到底海外不動產要怎麼買? 該怎麼投資才是安全? 別只看到表面上光鮮亮麗報酬，忽略底層內洶湧而起的風險。由專家替你分析投資海外市場的必備成功4 金鑰以及目前熱門投資國家。中信房屋商仲部副理王藝樺指出，投資海外不動產首重是評估「該國政經情勢發展」，如果該國政權常常不穩定，或者房產政策朝令夕改、貨幣通膨嚴重，即便是首都房產都可能一夕間變泡沫成幻影，對此，王藝樺透露日本、英國和美國都是相對穩定、安全的國家。而除了政經情勢需最為注重外，另有四支成功的海外不動產投資必備金鑰。 金鑰一、 匯率匯率穩定與否影響投資成功關鍵。幾年前，許多投資客將資金投注在東南亞，到現在雖然許多房地產上漲幅度驚人，但是該國匯率卻慘不忍睹，恐怕整體算下來，不僅沒獲利還可能倒賠了本金。不過王藝樺說，日本匯率就相對穩定，美元兌日圓匯率長期維持在110 至115 左右，很少會出現大起大落的情況，風險相對在可控制之下，相當適合進場賺取合理的收租報酬。 金鑰二、永久產權所謂永久產權，是指買家對房屋以及土地擁有絕對永久性的所有權。千萬別輕忽這件事情的重要性，王藝樺強調，在買房前，一定要確認是否有永久產權，如果只有地上權，在使用期間內還需要支付所有權人地租，恐賠了夫人又折兵。即使在台灣，買入沒有永久產權的房地產，雖然購入時價金相對較低，但期間每年需付地租給所有權人，除了多了地租的成本外，房產隨著時間流逝、價值亦不斷流失，跟永久產權的房產相較，可說是成反比與天壤之別，所以產權亦決定投資成敗關鍵。 金鑰三、 長期投資的資金不同國家的稅制都不同，像是台灣先前的奢侈稅就是起碼要綁兩年，許多海外市場也或多或少有此管制，所以王藝樺強烈建議須有長線資金規劃的投資客才考慮海外不動產，若只想炒短線的「投機客」千萬別輕易嘗試，不然除了有匯率的風險外，極可能還要承受短線進出的稅務成本，這樣一來被扒兩層皮，得不償失。 金鑰四、 海外貸款融資外國人要向當地銀行貸款融資相當不易，因為當地銀行難以評斷非本國人其薪資、負債與信用等資料，進而影響銀行方面的貸款意願、成數及利率。王藝樺說，以日本來看，只有5 家在日本有分行的台灣銀行能貸給台灣人，分別是台灣銀行、第一金、兆豐金、彰化銀行、中國信託銀行等，否則其他銀行端是不進行放款的，有時候連開個帳戶都不容易。 所以欲投資海外不動產的民眾，可以尋找有從事海外市場的大型仲介公司專業諮詢，除了較有保障外，亦有機會透過其合作簽約的銀行端獲得貸款協助，讓民眾省去許多麻煩，這才是最主要優勢。投資市場不變的定律:「高風險高報酬，風險與報酬為一體兩面。」在海外投資更是如此，不能只看見海外投資無窮的獲利增值，而輕易忽視伴隨而來的風險，但也不用畫地自限，只要風險是在可以承受或控制下，仍然可膽大心細的進行投資，這樣一來才是讓自己立於不敗，進而能成功拿取金鑰，開啟海外市場掏金的不二法則! 中信房屋海外不動產推薦：http://global.cthouse.com.tw/

【文 / 行銷企劃部】 羅東交流道加盟店店長俞俊男表示，羅東鎮雖然是宜蘭面積最小的行政區，但人口僅次於宜蘭市，全鎮地勢平坦，與鄰近之五結、冬山、三星等鄉鎮間均有公路幹線連接，是區域性交通、商業、公共服務的發展中心。因人口密集，商業活動熱絡，都市化程度高，生活機能完善，也是以蘭陽溪為界的溪南地區各鄉鎮市主要生活購物中心，近年來，受到雪隧通車優勢牽動，地方著實成長不少。 知名的羅東夜市位處羅東鎮中心地帶，主要範圍由興東路、民生路、公園路、民權路所圍繞而成，綠意盎然的中山公園坐擁其中，形成迥異於台灣其他夜市的特殊景象。佔地約20 公頃的羅東林業文化園區，是體驗這小鎮的過去歷史，感受昔日檜木交易盛況的最好起點，目前規劃有自然生態池、水生植物池、水生植物展示區( 培育荷花、穗花棋盤腳、睡蓮等數十種水生植物)、運材蒸汽火車頭展示區、森林鐵路、臨水木棧道等設施，結合了休閒、教育、文化等多項功能，已成為休閒生態的好去處。羅東運動公園則以水、綠、健康為園區三大主題，占地47 公頃，將地形景觀、植物景觀、水流景觀及運動設施結合，結合台灣本土特色及蘭陽風情的整體設計理念，運動還可領略自然之美，值得親自去感受這一大片綠色藝術結晶，距羅東火車站約2 公里，交通十分方便。 後站市地重劃 多元轉運將成羅東新都心羅東交流道加盟店店長俞俊男說明，羅東鎮房地產市場近年表現穩健，房市主力產品以透天別墅為主，目前以北成地區最被看好，不僅學校、市場近在咫尺，且面臨五十米環鎮道路，及全國最大的羅東運動公園，加上緊臨北成圳公園，四通八達的交通，堪稱鎮內最優質的住宅區，但市區建地漸漸減少，建商推案逐漸往周邊鄰近地區擴展，也都有相當不錯的銷售量！羅東火車站後站區域因辦理市地重劃，提供14.8 公頃的商業區及產業專區，連結國道五號及明年以BOT 方式招商建構宜蘭最大、最高13 樓層，涵蓋百貨商場、旅館的多元轉運站，行情日漸看漲，並將成為未來羅東新都心的發展地帶。唯讓羅東鎮脫胎換骨的工保區—區段徵收案尚未通過，否則102 公頃低密度開發的景觀住宅區，勢必讓整個大羅東地區住宅走向另一個『宜居蘭陽』的最佳代名詞！ 近幾年因雪隧通車，讓宜蘭到台北交通時間縮短為40 分鐘，幾乎和雙北捷運通勤時間相差無幾，交通路網帶來便利性，北客東移，一日生活圈形成，飯店式管理的大廈亦逐漸受到外來消費者青睞，整體而言，配合市地重劃與第二行政中心建置、四橫六縱聯外路網開闢，鐵路高架化等重大利多建設開發，羅東鎮的生活機能將更趨先進，鎮內除新建案不斷推案外，多家知名大型飯店也進駐羅東，未來蘇花改通車後，羅東鎮將成為最重要的商業轉運中心，未來發展潛力相當值得期待。

【文 / 行銷企劃部】 嘉義福德加盟店店長陳尚萌表示，嘉義市區大面積具開發議題的土地稀少，湖子內重劃區總面積約一百八十七‧五二公頃，規劃有住宅區、商業區、休閒專用區及乙種工業區，橫跨嘉義市西區以及東區，緊鄰嘉義市中心蛋黃區，佔地廣大、交通方便、生活機能良好。全區一標、二標、三標土地同時辦理抵價地分配，一標由於地理位置靠近興安國小、輔仁中學學區，連接舊社區，可說是私地主首選區，二標最搶手為靠近湖子內路、南京東街、環保公園等區都已完成配地，剩餘靠近焚化爐休閒專用區，三標靠近永欽橋、民生社區附近的休閒專用區仍有剩餘。雖然私地主還沒有拿到土地權狀，已有建商看好此區未來前景，向私地主優先購買土地權利。 目前湖子內重劃區第一標已經有非常多的建商進駐，但是該區土地的價格仍屬於萌芽期，距離成熟期( 市面上的價位) 仍然有一段的差距，所以消費者要購買土地可依這個區塊列為第一首選。嘉義福德加盟店位於湖子內重劃區的出入路口，專營湖子內重劃區土地，店內所有人員深耕商圈，對於各個階段權狀發放、交地及未來發展，皆能滿足消費者需求。市府加盟店店長李宥萱指出，嘉義市的新推案以透天別墅為主力，隨著市區可用土地漸少，推案類型也轉變為配備電梯的高總價別墅。 腹地不大的嘉義市區除了公園之外，近年來隨著觀光業蓬勃發展，帶動生活機能漸趨完善，坐落嘉北火車站附近的美商量販店COSTCO 在2013 年8 月開幕，賣場總佔地逾6200 坪。休閒娛樂方面，位於文化路與林業文化園區軸帶的「秀泰廣場‧ 影城」也於2016 年1月盛大開幕，周邊生活圈結合全新購物，成為休閒新亮點。本區塊不僅與「森林之歌」比鄰，更與文化局、博物館、阿里山森林鐵路車庫園區、忠孝路交趾陶藝術大道、檜意森活村形成愜意的假日好去處。供應嘉義地區民生用水的主要集水區的蘭潭，除了提供在地人慢跑、騎單車運動場所，市府在蘭潭風景區打造「音樂噴泉水舞」，號稱全台常設型最大水舞，是嘉市夜間最火紅景點。 市府加盟店店長李宥萱補充，強調資源就近性的嘉義市府，六年來已闢建13 座社區公園，讓公園處處可見，密度很高，吸引越來越多人成為”嘉人”；這座城市未來更令人期待的發展還有已於2016 年9 月開工動土、映集團旗下的「in89 豪華嘉義影城」，基地位在嘉市民族路與成仁街口，將為雲嘉地區帶來「五項第一」，包括第一座IMAX 影院、MX4D 影廳、DOLBY ATMOS 杜比全景聲影廳、全雷射放映影城以及擁有雙大廳2 千席位，預計2018 年完工。未來IMAX 影院也將放映具教育意義的IMAX 科教影片，讓在地學子們不再需要到台北天文館或是台中科博館才能觀賞。 目前房市建案越來越熱鬧的嘉義市東區，受到附近文化園區的影響，且以首購、換屋為主的自住型客層，當地建商也跟著推出走向「品味風」的高級產品；除了文化、綠地，還有國立嘉義大學林森校區、附設小學等學區，往南、往東一小段路為嘉義市政府、地方法院；生活機能完善，優質的居住地段、再加上市區腹地不大，也讓房價形成堅強的支撐力道。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】中央氣象局預報寒流於2017年2月9日來襲，將發布低溫特報。內政部營建署已於2016年1月立即責成各直轄市、縣(市)政府建立巡查通報機制，要求被列管有磁磚掉落之虞的大樓限期改善；同時在其大樓外牆設置張貼警示設施，並予適當圈圍，提醒用路人注意安全，儘量行走在騎樓內，避免發生不幸事件。 營建署強調，建築物所有權人應善盡建物管理之責，磁磚如有發生剝落危險，建築物所有權人必須自行修復改善。若有因此造成任何事故，建管單位可以違反建築法第77條第1項規定，處建築物所有權人、使用人新台幣6萬元以上30萬元以下之罰鍰，並得連續處罰；如造成傷亡者，更將負有相關民刑事責任。 該署已於2017年2月8日再次函請各地方政府於本次寒流期間應建立巡查、聯繫通報窗口。如發現建築物外牆磁磚有剝落危險之虞者，立即以各項警示設施圈圍警示，並令建築物所有權人、公寓大廈管理委員會提出限期改善等措施，以維護民眾身家安全。

【文 / 郭騰尹】     在大陸上青少年的課程時，一位母親很擔心中國大陸的學習環境，決定讓孩子在小學畢業後到國外去就讀，她問我去美國、加拿大還是澳洲，其實我並不是很了解這些國家基礎教育的情形，但是與這位母親談到2015年一個談中西教育方式差異的紀錄片。       這是英國BBC 的紀錄片，名為「我們的孩子夠堅強嗎」？會有這創作，是因為近年來中國中學生在PISAC（國際學生評估項目）測試中，數學與科學成績表現優異，這讓歐美國家感到有興趣，英國教育大臣於是率團到中國考察，想要借鏡中國教育的成功模式來培育未來的人才，然而此舉讓英國的教育團體、老師及家長有了強烈的質疑，於是透過具體的實驗對照，看看中國style 會不會讓英國的孩子脫胎換骨。     BBC 邀請了5 位優秀的中國教師前往英國的博航特中學，在為期四週的時間中，全部用中國的教育方法來實施，50 名英國的中學生要歷經中國中學生的學習歷程，要學習漢語、數學、自然科學與體育，然後四週後要與其他英國老師授課的學生來做學習成績上的PK。這些英國中學生穿上了土土的寬鬆體育服，一大早要升旗做早操，統一不允許個人化的文化差異，讓這些個性鮮明、外型標新立異的孩子有了第一場震撼教育。       接下來就是老師課堂內的教學風格了，英國老師依程度給予不同的指導，而5 位中國老師都強調上課時的紀律，從上下課要向老師敬禮問候開始，中國老師賣力的在黑板教學，希望學生專心的記筆記，然而教室裡的情形就像周星馳所主演的香港電影「逃學威龍」一樣，各自玩耍聊天，完全不把台上的老師當回事，晚上要留下來晚自習更是夢靨，這些英國學生很難適應這種學習的強度，師生的衝突一波波的產生，有些孩子被罰站，甚至請出課室。       在實驗的最後幾天，因為考試的日期將屆，這些英國的中學生開始收起了玩性，開始認真的準備考試，實驗最終結果出爐了，中國戰隊擊敗了英國日不落戰隊，各科皆領先對手。這樣的成績在宣佈時令博航特的校長頗為尷尬，但我們很清楚的看到中國的教育完成以拿高分為目的，拿高分是因為可以進好的學校、能有好的工作與圈子，能夠在社會嚴酷的競爭中存活下來。所以中國學生很難學到課本知識以外的東西，更難領悟到學習過程中所帶來的樂趣。       紀錄片中的一位中國老師認為，這樣的差別是因為英國有非常好的社會福利制度，他們長大後不用擔心生活，即使不工作，政府也會有津貼，所以因為國情不同，就很難去比較出何種才是最好的教育方法。更何況分數並不代表成功，只有一個月的實驗也太短了，但是會讓英國學生進步的關鍵，我覺得是有了「動機」，一旦有學習動機時，才能真正的吸收轉化知識，快樂與高分都是動機，而前者是長跑，後者是短跑。       最後我和這位母親說，「動機比成績重要」，只要有學習的動機，不論是留中國或去海外就沒有差別，動機就像是槓桿原理的支點，可以撐起改變世界的力量，若沒有動機，找再好的老師、念最好的學校，都是徒勞無功的！新的學年又即將開始，希望你能找到學習真正的動機。

文 / Acer.L 時事1：松江1號院 出現神秘掃房客 13億買7戶 建商出清所有餘屋 近期某上市建商位於台北市中山區的豪宅建案「松江一號院」，最後7 戶餘屋以13 億元成交，買方以平均每坪約105 萬元價格買進，相較於實價登錄資訊每坪行情約落在136 萬～ 175 萬元，可說是打6 ～ 77 折，就順利入手，而建商也藉此次交易出清「松江1 號院」的所有餘屋。 由於地價稅及房屋稅飆漲，持有新屋成本大幅提升，其中以大坪數豪宅為例，除房屋稅較高外，高額的管理費亦是讓持有成本更形沉重的一個因素，因此投資買方對大坪數產品縮手，建商唯有降價才能吸引買盤。所以就目前市場觀察，仍以購買低總價中古屋的買盤為主力，中古屋因持有房屋稅低，並且免除高額管理費，供需較新屋市場穩定，價格就相對抗跌，2017年的房市發展趨勢，中古屋市場勝新屋；小坪數低總價勝大坪數豪宅產品。 <趨勢>未來新屋及豪宅產品溢價幅度減少，投資置產應以中古屋及中小坪數為主 因持有稅高，高單價新屋價格將修正，低單價及低總價中古屋價格相對穩定，適合長期投資，而過去新屋較中古屋享有1.2 倍至1.5 倍溢價優勢，未來兩者價差將逐步縮小，尤以豪宅產品價格修正幅度最大，投資置產的方向為低總價中古屋較保值。 時事2亞洲貨幣持續貶值 收益型不動產較保值 美國聯準會近期於2016 年12 月首度升息，而美元指數來到 2003 年 1 月以來的高點，未來亞洲貨幣會相對弱勢，現金存放銀行愈難保值，投資收益型不動產將成未來資產配置的主流。 <趨勢>豪宅出租收益低 小坪數中古屋投報率較佳 以投資1,000 萬中古屋為例，月租金2 萬元，年收租金為24 萬元，年投報率為2.4%；但若以投資1 億元以上豪宅，要找到能接受月租20 萬以上的高端客群可說是相對困難，除投報率低以外，房屋空置期也會跟著拉長，扣除豪宅的裝潢及家具折舊，算起來實無出租效益。因此投資族在貨幣貶值下，會投資換手相對容易、投報率較高的小坪數中古屋，所以2017 年不動產投資趨勢應以小坪數中古屋投報率較佳。 時事3基本薪資調漲 房屋租金將跟漲 基本工資審議委員會，決議基本工資2017 年元旦起漲5%。月薪從20,008 元調整至21,009 元，加薪1,001 元，時薪漲為133 元。國內162 萬名勞工（含移工）、39 萬名打工族、共201 萬人受惠，所得若增加，未來市區租金預料可能跟漲，市區低總價小坪數產品成投資首選，價格自然有機會補漲。 <趨勢>生活機能好的區域，因租金補漲，小坪數中古屋產品價格也會相對穩定。 綜合以上趨勢，2017 年購屋方向如下：1. 投資族應投資有收益性的低總價產品2. 自住客應購買持有成本低的中古屋3. 豪宅市場買方建議應保守看待

【文 / 鍾運凱】 案例： 小美向富豪建設公司購買房屋及地下停車位，價格分別為1000 萬元及200萬元。不料，交屋後小美發現原建築設計及竣工圖只有10 個合法停車位，富豪建設公司卻二次施工增加為20 個車位，小美買到的是增設部分，屬於違建及違法使用，具有重大瑕疵。但小美對房屋本身相當滿意，只想解除停車位部分的買賣，要求建商退還車位價金200 萬元，但遭到富豪公司拒絕。試問，小美的主張是否合法？   解析： 一、「從物」或「成分」？（一）民法第345 條第1 項規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」可知買賣的標的是「財產權」，包括「物」與「權利」；如果是「物」的買賣，第348 條第1 項：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」因此物的買賣，其標的乃是「所有權」。 （二）法律上有所謂「一物一權主義」，即原則上一物之上只能存在一個所有權（共有是數人分享一個所有權），換言之，無法移轉「部分所有權」，也不能以「部分所有權」作為買賣標的。例如不能從一筆土地上畫出某特定位置，以該位置訂立買賣契約；移轉所有權登記也只能以「地號」為單位，除非將該特定位置分割登記為另一地號。 （三）如果是「一物」的構成部分（如上述土地分割前的特定位置），稱為「成分」，並無獨立性。「從物」則是獨立之物，民法第68 條規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。」從物只是在「主物」所有權移轉時會隨同移轉，也可以單獨移轉從物。因此，本案的關鍵在於，主建物與停車位之間的關係，究竟是物與成分的關係，或是主物與從物的關係？ 二、共用部分必須隨同移轉（一）公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」小美購買的停車位，不是使用執照竣工平面圖所核准的10 個合法停車空間之一，而屬於全體住戶共同使用的空間，性質上是公寓大廈管理條例規定的「共用部分」，必須隨同專有部分共同移轉。 （ 二） 依照內政部80 年9 月18 日台內營字第8071337 號函示：「（一）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有……（三）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」可知此種法定停車位只能單獨移轉與同建物內之其他區分所有權人，不能移轉予外人。 （三）然而富豪公司於房屋全部出售完畢後，已不再有該大樓的區分所有權人之身分，如果小美只單獨解除停車位部分的買賣，依民法第259 條第1 款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。」依前述公寓大廈管理條例第4 條第2 項及內政部函示，小美無法將該車位的共用部分應有部分，單獨移轉給富豪公司。 三、結論（一）小美主張該停車位是「從物」，為「可分之給付」，依民法第362 條規定：「因主物有瑕疵而解除契約者，其效力及於從物。從物有瑕疵者，買受人僅得就從物之部分為解除。」然而依上所述，本案富豪公司違法增設的地下室停車位，屬於「不得與專有部分分離」的「共用部分」，而非「得與主物分離」的「從物」，因此小美不得依民法第362 條解除停車位部分的買賣。 （二）由於停車位的確有違法增設的瑕疵，而車位是建物的一部分（成分），可以視為買賣標的物具有瑕疵，小美有權解除包括主建物在內的全部買賣契約。惟解除權之行使有期間限制，須於知悉瑕疵並通知賣方後6 個月內，如果小美只解除停車位的買賣，直到法院判決她敗訴後才表示要解除全部買賣契約，有可能已經超過6 個月而無法解約了，應特別注意。