【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房地產服務商戴德梁行2017年1月23日發布《2016四季度中國海外投資市場》報告，2016年中國海外商業地產投資總額再創新高，達到383億美元，比2015年增長了49％。 據該報告顯示，美國是中國投資者的首選目的地，投資總額達到183億美元，比2015年增長了四倍以上。中國內地對香港，韓國，英國，加拿大和德國的投資總額較去年也有所增加。就英國而言，中國投資者藉英鎊走低的優勢投資總額同比上升了32％。 戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑表示：「許多中國投資者認為，美元對人民幣的匯率仍有上升空間，而一些其他主要貨幣似乎有更大的貶值風險。目前看來，對於大型企業投資者而言，中國的立場以及美國總統在中國的投資將對中國在美國的房地產投資產生更大影響。」 對於私人住宅投資者來說，考慮到教育和生活方式等激勵因素，他們可能會對美國房地產市場感興趣，而不僅僅是對淨投資業績的期望。 據報告顯示，商辦大樓市場吸引了中國最大部分海外投資資金，佔了45％以上。令人驚訝的是，酒店市場同比飆升了13個百分點，佔據了27％的投資總額，達到103億美元。開髮用地的投資同比下降了18個百分點，僅佔15％，零售市場仍不受青睞，僅佔3％。養老及健康地產是首次出現的資產類別，佔總額的2.5％，這一比例預計會持續增長。 由於2016年外匯儲備大幅下降了691億美元，在2016年11月底，中央政府加強了海外投資監管，並增加了對個人每年換匯額度達50,000美元的審查。新措施包括：禁止超過100億美元的交易; 在與公司核心業務無關的部門，超過10億美元的交易將被限制; 超過10億美元的房地產投資將被限制等。 關於該政策的發布，林榮傑表示：真正決定境外房地產投資金額的是否被批准的關鍵因素是政府是否有能力控制貨幣貶值和境外資本流動。如果貶值或流出資本變小，那麼審查過程將不那麼嚴格。儘管政府正在監控匯率並設法對中國的資本外流進行嚴格控制，但中國政府仍致力於企業「走出去」，以及多元化發展。 戴德梁行大中華區研究部高級經理，資本市場研究負責人陳妍斐表示：「基於中國投資者對對內地核心資產的收益率將持續走低的預期，外加投資者對多元化全球化投資的不斷追求，我們預測海外投資的需求在2017年仍將保持強勁。當然，近期政府對資本外流的限制政策可能會使交易時間變長，投資規模變小而使得2017年的交易量呈小幅度降低。」

【文 / 鍾運凱】 案例：張三將A 屋出租給李四，租期2 年。出租後不久，張三向X 銀行申辦貸款，並將A 屋設定抵押給X 銀行。數月後，張三由於財務吃緊，無法繼續償還銀行貸款，X 銀行經催討無效，向法院聲請拍賣A 屋抵債。試問：X 銀行拍賣A 屋，是否會影響李四的權益？A 屋遭法院查封後，張三與李四協議終止租約，張三又將A 屋出租給王五，並且到法院辦理租屋公證。試問：X 銀行拍賣A 屋，是否會影響王五的權益？ 解析：一、買賣不破租賃為保障承租人權益，民法第425 條第1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」換言之，只要符合民法第425 條的要件，縱然所有權人換人，承租人仍可以對新所有權人主張租賃契約，可以繼續使用收益租賃物。而同條第2 項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」由此可知，「買賣不破租賃」必須符合以下三要件： （一）必須在承租人占有中：在承租人占有中，才有租賃的「外觀」，第三人才有保障。假如在房屋買賣過程中，房客沒有居住的事實，縱使實際上有租賃契約的存在，也不能對買方主張「買賣不破租賃」。 （二）租約須經公證：過去實務上經常發生債務人為避免強制執行，與第三人第立假租約，降低應買意願。藉由公證制度，以減少假租約的情形。 （三）如未經公證，租賃期間須在5 年以內（包含5 年）。張三李四的租約期限2 年，雖然沒有辦理公證，仍有前述第1 項的適用。因此，即使A 屋遭法院拍賣，拍賣也是「買賣」的一種，仍有「買賣不破租賃」的適用，換言之，透過法拍買到A 屋的新屋主，不能要求李四搬遷。 二、抵押權人的除去權 雖然李四可以主張「買賣不破租賃」，但前提是租賃契約必須存在。如果聲請拍賣的是抵押權人，租賃契約有可能遭到法院的強制終止。民法第866 條第1、2 項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」 因此必須區分二種情形：「租賃關係成立在先」或「抵押權設定在先」；如果抵押權設定在先，即使租賃契約有「買賣不破租賃」的效力，仍有可能因為影響拍賣價格而遭到法院終止租賃契約。本題張三「先」出租A 屋給李四，「後」設定抵押權給X 銀行，不構成前述民法866 條的情形，法院不能終止張三李四的租約。 三、查封後的出租前述抵押權人聲請拍賣的情形，只要租賃成立在後且影響拍賣價格，無論該租賃成立的時間在「查封」前後，均會遭到法院終止租賃。但如果是一般債權人的拍賣，則限於「查封後」的租賃才可以排除。強制執行法第51 條第2、3 項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。 實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」（強制執行法第113 條準用）所謂「對於債權人不生效力」，是指該租賃關係本身雖然合法有效，卻不能以該租賃關係對抗債權人，法院可以排除該租賃關係，強制房客搬遷。但假如法院一直沒有發現出租的情事，直到拍賣完畢，要將房屋點交給買受人時，才發現有租賃的房客存在，法院也會依強制執行法第99 條第1 項：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」之規定，強制房客遷出。 四、結論本題張三李四之間的租賃契約，因為可以主張「買賣不破租賃」的效力，且成立在抵押權設定之前，因此X 銀行的拍賣不會影響李四的權益。張三李四協議終止租約後，張三又將A 屋出租給王五，由於此時A 屋已遭法院查封，即使張三王五的租約有辦理法院公證，也不能對抗債權人X 銀行；如果該租約會影響拍賣價格，法院可以強制排除該租約，要求王五遷出。惟民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」張三將A 屋出租給王五，有義務確保王五能繼續使用，如遭到法院強制終止租約或排除占有，王五可以對張三主張違約的損害賠償責任。  

【文 / 行銷企劃部】 台中高工加盟店店長林明富表示，南區主要商圈以：文心南路、復興路、忠明南路、高工路、美村南路等路段構成，商業區沿著復興路兩側往北，交通便捷，區域擁有兩所大學、兩所中學、三所小學，整體生活機能健全，綠覆比也是地區之最，目前區域中的國立圖書館、鐵路高架化、捷運綠線等大型建設話題性最高。 中興大學、國圖館、生態園區首購自住天堂中興大學50 公頃校園，林蔭綠海與多座公園環繞，原本即為自住客的天堂，目前康橋親水公園是以校園及水路南側的國光公園為核心，結合教學、運動與遊憩，並設置生態園區，透過自行車道與人行步道連結，優美的環境與濃厚人文氣息，加上康橋計畫的景觀優勢，未來更是好宅首選。而位在五權南路、建成路跟復興路附近國家數位圖書館，以充實數位館藏資訊、提昇智慧型管理系統為重點，電子書資源可與全國五百所公共圖書館流通共享；形似水流的建築外觀，本身就是一個大型公共藝術，已成為南區景點與地標。 南區首購族多以屋齡10 至20 年的華廈為主，總價區間帶以600 萬至1,000 萬最為熱門。購屋族在本區的選擇也是很多元，以生活機能為主的可鎖定工學商圈，樹德公園周邊住宅適合重視生活環境者，小資族預算有限者到中興大學周邊覓屋，是價格相對親民的區塊。 鐵路高架化+捷運交通提升 房價漸補漲台中復興加盟店店長林原吉指出，南區面積約6~7000 平方公里，氣候溫和、人才輩出，轄內有國立中興大學、私立中山醫學大學、台中高工、香火鼎盛的城隍廟，為人文薈萃居住的好地方。而專以美食聞名的南區忠孝夜市商圈，主要範圍由台中路至國光路之間的忠孝路，中間橫貫有民意街、正氣街、合作街、正義街及濟世街，是台中老字號的夜市，近年受惠鐵路高架、自由行人數增加等利多，許多舊大樓都改新裝成為商旅來經營。 區域交通動線發達，由文心南路為主要聯外道路，鐵路高架化10月份時第一階段正式通車，捷運綠線工程進度也達60%，預定2018 年試營運，雙軌交會處在台中市南區大慶站附近，擁有最大的翻轉契機。待2017 年高架化全數完工，南區和南屯、西區即可縫合，還多了紅線捷運站點，免去塞車之苦、交通便利性更提升。受鐵路阻隔，南區房價在台中市向來偏低，近年房價逐步補漲；現在多以自住客群為主，低總價產品倒也吸引不少市區客，區內有13 期重劃區及房仲自稱的新八期（中山醫學院旁的自辦重劃區）重劃區，生活便利、文教氣息濃厚，距高鐵台中站僅10 分鐘車程，是房市發展的重要區域。 交通利多 生活環境、機能優總價不高根本首購自住天堂商業氣息較淡的南區，是喜歡純住宅生活圈購屋族群的好選擇，不僅房價在台中市相對便宜，享台鐵高架化利多，文風鼎盛加高綠覆率的舒適生活環境、基本採買機能不缺，住宅多規劃中小坪數，以低單、低總價產品為主，更是非常適合自住客的優質地區。

【文 / 行銷企劃部】 鳳商加盟店店長劉坤杰表示，帶動高雄整體房地產的利多建設有鐵路地下化、高雄輕軌捷運、高雄圖書新總館、高雄海洋文化流行音樂廳、中都重劃區、亞洲新灣區、衛武都會藝術文化中心、旗津渡假旅館開發案、蓮潭湖畔觀光旅館開發案…等，目前高雄成交最熱絡的三個行政區之一即為鳳山區。 低總價 交通便利 綠色宜居鳳山是高雄市人口最多的行政區，自住及換屋需求族群有一定的支撐力，近年來，因為辦理多處土地開發，開闢公共設施，打造出綠色宜居環境，加上低總價，交通便利，讓房地產更有保值價漲空間，也是首購族青睞之因，尤其以：文山區、新文山特區、華鳳特區、鳳頂特區、衛武都會公園…等重劃區做為購屋地點之選項，這些區域不會因政府打房而落底，反有往上調漲空間。 其中，總佔地面積47 公頃的衛武營都會公園，為南台灣最大的自然生態都會公園，與壽山並稱高屋需求族群有一定的支撐力，近年來，因為辦理多處土地開發，開闢公共設施，打造出綠色宜居環境，加上低總價，交通便利，讓房地產更有保值價漲空間，也是首購族青睞之因，尤其以：文山區、新文山特區、華鳳特區、鳳頂特區、衛武都會公園…等重劃區做為購屋地點之選項，這些區域不會因政府打房而落底，反有往上調漲空間。 其中，總佔地面積47 公頃的衛武營都會公園，為南台灣最大的自然生態都會公園，與壽山並稱高雄的左右肺。而華鳳特區屬自辦重劃，在文龍東路橫向貫通之後，帶動房地產市場的東向發展，機能較一般新興重劃區佳，車程5 分鐘可達文山特區，價位則相對較文山特區親民，因而成為首購族的新寵，更吸引建商搶進推案。 鳳新學區生活機能便利瑞隆商圈衛武營藝文中心+環狀輕軌增值潛力大鳳山武慶加盟店店長謝惠雯說明，店址位於鳳山、苓雅、前鎮三區交界處，加上武慶二路是鳳山、三民區交通必經之路，人潮車潮多，附近還有中山高速公路交流道，南來北往交通便利。主要商圈有二： 『鳳新學區』(新富路、南京路一帶)----由新甲國小、鳳甲國中、鳳新高中三所學校形成一個特有商圈。因師資好、升學率高，家長為孩童就學方便選擇定居在此，附近補習班、餐飲業林立，大明路上有傳統市場、小吃店，走路可到，生活機能便利。此區大樓華廈的屋齡以15至20 年的物件居多，平均單價在12至13 萬/ 坪左右，若透天屋齡以30至40 年居多，總價600 至800 萬為主，少數新成屋大樓，單價落在18至20 萬/ 坪。 『瑞隆商圈』(瑞隆路沿線)----餐飲業、服飾、連鎖店、銀行、手機及週邊商品相關店家集結，店面從地坪10 多坪至20 多坪，總價從1,000 多萬至2,000 多萬為主。附近住家則是以40 至50 年透天居多，因商圈發展較早，故附近老舊社區多且街道巷弄狹隘，價位落差大，從2、300 多萬到700、800 萬，若10 年新社區透天則破千萬。本區附近有兩大重大公共建設，一是「衛武營藝術文化中心」，以都會公園、藝術中心、特定商業區三體共構開發，園區有66 公頃，藝術文化中心涵蓋其中的10 公頃，是南台灣第一座國家級表演藝術場館，預計年底啟用，特定商業區有10 公頃，其餘區域則建設為衛武營都會公園，周邊未來增值空間大。二是「環狀輕軌」，採用無架空線供電系統，不妨礙市中心景觀；第一階段C1 站即在瑞隆路、凱旋路、一心路口，已啟用，預計年底第一階段到西子灣可全線通車，增加觀光運輸；第二階段在109 年通車，輕軌連結紅橘線捷運以增強運輸，未來交通便利，四通八達。 鳳山武慶加盟店店長謝惠雯補充，早期政府長期發展北高雄，如美術館、農16、漢神巨蛋一帶，因而房價也節節高升，幾近千萬才買得起3 房車位大樓，同樣價位在本區域已可買透天物件，相較之下親民容易下；近年來政府的投資重心在前鎮區的亞洲新灣區、205 兵工廠遷移後，即將有許多建設投入，且南高有前鎮、小港加工區、軟體園區，就業機會多，目前有感發現許多客戶開始南移到本區置產。高雄市鳳山區、前鎮區真的是價格平易近人的區域，建議進場速度要快，待政府建設完成，房價預估也將有不小的漲幅。

太陽城的光與熱MIX屏東市的食與樂 !!    我們知道屏東有墾丁鵝鑾鼻、有萬巒豬腳、有東港鮪魚、有大鵬灣，如果會去屏東玩，大概也就差不多這些地點，對於屏東市區可能停留時間不多，甚至過區而不入，其實屏東市區內也有不少好玩好吃，很值得走走的點，而且冬天去南部最好了，不用帶厚重衣物，輕便行李出發就能享受陽光、享受風景。因屏東有大武山山脈與中央山脈的屏障，阻隔了冷冽的東北季風，且緯度偏低，日照充足，屏東像是沒有冬天這個季節。而屏東市位於屏東平原之上，屬熱帶季風氣候，年均溫約25℃，是全台灣日照時數最長的城市，故有「太陽城」的美稱。    就讓我們來看看這個「太陽城」裡有什麼有趣的景點與美食吧！屏東市特有的「腸腸搞轟趴」    標題可不是要置入電影喔，而是在屏東市信義路上，有間內行人才知道的在地美食－屏東大埔大腸香腸。這間店沒有正式的店名，每天下午一開店立馬人龍圍繞，店家手工自製的大腸(糯米腸)用炭火炙烤，那個香氣只要人經過店門口，就像被點穴一樣，都是空手進去，滿手滿嘴滿足地回家，香腸1份15元、糯米腸1份35元，各點1份才50元外加店家免費提供味噌湯，滿滿豆皮與蔥花隨便你喝到飽，南部的老闆真的好阿莎力喔!!!圖片來源詳細介紹連結：Ellie愛旅行 吃喝玩樂蹦蹦跳-https://goo.gl/0trLdY 幾串黑輪一碗湯 就是經典屏東式下午茶     在屏東市光復路附近有間「傘兵旗魚黑輪」，老闆在屏東已開業10年，老闆是傘兵退伍，又感念同袍在創業初期鼎力相助，所以將自己的店命名為「傘兵旗魚黑輪」，店裡人氣必點招牌是自製的【旗魚黑輪】、【關東煮】，免費供應的柴魚黑輪湯，喝來暖胃鮮甜。而老闆為堅持自己關東煮的獨特風味與品質，有些食材會先經過低溫油炸再過水的前置作業，這樣可以鎖住食材的原汁，再放進柴魚高湯內熬煮，吸附湯汁，口感才不會因久煮而變得軟爛。而且價格又很便宜，大部分都才10元而已，其他如苦瓜封、高麗菜捲也不超過20元，份量多、種類豐盛，一開店客人絡繹不絕，是屏東市區內道地的平價台式下午茶。 圖片來源詳細介紹連結：吃心絕對-高雄美食旅遊部落格-https://goo.gl/AelCz1亞細亞最南端的甘味處—鼎昌號    鼎昌號是一間結合在地的文化特色，使用了日式的抹茶與焙茶製作冰品、甜湯，還有多達九種口味的鯛魚燒的甜品小店，店內擺設走的是懷舊、復古風格，店門口還會掛上日本祭典常使用的燈籠與禪風紙傘，猛一看會以為自己突然來到日本，目前在屏東市區、潮州、萬丹都有分店，在四季如夏的屏東，吃冰是一定要的啦。 圖片來源詳細介紹連結：鼎昌號FB粉絲專頁-https://goo.gl/NBGnwW 吃鍋也可以很有氣質—春日佐光 人文藝文複合式餐廳    春日佐光位於屏東市青島街勝義巷內，店內格局是日式老眷村所改建的，但依然保有舊眷舍檜木木樑挑高空間，搭配古董櫃、復古風味桌椅，掛上幾張懷舊電影海報，整個空間舒適，富有文青氣息。店內提供鍋物、排餐、義大利麵、燉飯等主食，也有甜點、輕食、飲品可選擇，且不時與一些藝文展覽、活動合作，讓用餐環境不再單純，可以輕鬆欣賞藝術作品，連店內入口處還精心設計在地農產品展示，讓客人一上門就超有感覺的！ 圖片來源詳細介紹連結：吃心絕對-https://goo.gl/44Ar9A 難忘兒時記憶的老眷村味     走進屏東市的勝利新村，可以看見整齊劃一的棋盤式街道，花木扶疏的庭院中是一棟棟具有歷史價值的日式風格眷舍，建築物興建於日治時期約1937年，為了提供當時駐守屏東的日軍及眷屬，之後又轉為大陸來臺灣的軍人及軍眷處所。一甲子過去了，在舊眷戶陸續遷出後，為保存眷村文化，屏東縣政府於2011年開始辦理將舊眷舍建築用來經營可彰顯眷村文化相關的藝文展演、研習講座，還有多家特色餐廳、文創業者進駐，為這個屏東人腦中的久遠歷史記憶，重新注入活力，創造新的記憶點。到勝利新村走走，不僅發思古之幽情，還可到「將軍之屋」參觀過往居住於此的將軍們的生活點滴與國軍歷史，也算是重溫一下脫離已久的軍訓課。 圖片來源詳細介紹連結：歐兜邁輕旅行札記-https://goo.gl/jlp01A 台鐵捷運化 便利商圈加持 屏東市房產傾向長期持有    中信房屋屏東廣東加盟店店長蘇庭指出，台鐵捷運化對於屏東市的加分效果很大，對於須通勤到高雄上班的屏東民眾便利性大幅增加，留在家鄉的吸引力就更大，連帶車站周邊的購屋需求也增加。    而屏東市家樂福商圈周邊商店密集，採買便捷；大連路、廣東路口有千禧公園，為屏東市第2大公園，生活圈內公園綠地多；還有明星學校，讓商圈加分不少，詢問熱度始終居高不下。因家樂福商圈屬發展較早的聚落，生活機能成熟，住宅集中在公忠二街及公勤街一帶，屋齡多在20~30年之間，總價約600~700萬元。若消費者想找新屋，可往和平國小後方的重劃區加以選擇，這裡的住宅別墅地坪較大，約30~40坪，依位置及大小不同，總價在1100萬~1400萬區間可購得。想找屏東市好宅，點這就對了： http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/21/900 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

‍浪漫與熱情融化的地方－高雄鼓山‍    高雄天氣熱、人情更熱，是台灣南部最繁華的國際城市，而素有「港都」美稱的高雄，受海洋氣候調節，全年陽光普照，可說是避寒勝地，當北部又冷又濕的讓人抓狂，高雄的大太陽絕對讓你重新活過來！高雄最有名的觀夕聖地－西子灣，是許多到高雄遊玩的遊客必踩之點，且鄰近知名學府「中山大學」，還有珍藏100多種珍禽異獸的壽山動物園，這些頗具盛名的景點皆在高雄鼓山區內。 ‍圖片來源詳細介紹連結：muchruso - https://goo.gl/dbpjul ‍    鼓山區背山面海的特質，天然觀光資源相當豐富，漁業產業也蔚為興盛，但近年崛起的美食觀光更是帶動鼓山區域的商業快速發展，真的是要很謝謝那些有創意又用心經營的店家，讓當地居民和遊客，有得吃、有得玩又有得賺，快來看看那些創意、傳統、異國的美味店家還沒朝聖過的，就在此時一次Get！熱情南洋風味 港都發燒    位於濱海一路上「黑狗食堂」，一開始只是台橘色的小餐車賣著南洋風味料理，老闆以前是水手，曾經在很多地方跑船，將自己的所見所聞所食帶回高雄。現在已擁有一家店面，店內裝潢走的是復古風情混搭工業風，再加上一些海洋元素，就變成今日的「黑狗食堂」，標榜專賣新加坡美食，但不定時會出現其他東南亞國家美食，當作隱藏版菜單，口味地道且價格平實，非常受當地學生歡迎，要是喜愛東南亞美食的人，來鼓山區走走時，千萬別錯過啊! 圖片來源詳細介紹連結：黑狗食堂FB粉絲專頁-https://goo.gl/oLsnGR 傳承50年的美味炸棗    這間開在鼓山區已有五十年歷史的老饅頭店，位置靠近愛河與壽山之間的住宅區裡，平日裡除了賣包子、饅頭之外，一些限定時間會賣炸棗、芋頭丸、菜丸等油炸麵點，因為都是純手工製作，只要招牌商品一擺出，常常就是大排長龍、供不應求，是鼓山一帶耳熟能詳的古早味零食，現在店家已有FB粉絲專頁，會公佈什麼時間賣炸棗，要是沒先查一下，是很容易撲空扼腕的。 圖片來源詳細介紹連結：廟口50年饅頭店FB粉絲專頁- https://goo.gl/cFpAVm 沒喝到很有關係的 無敵海景果昔    高雄很熱這大家都知道，想一直喝飲料可是又怕喝太多甜的對身體太負擔，不如就來一杯健康清涼的天然果昔。在「Terroir 流浪吧」裡，可以選個面海的位置，點上一杯招牌果昔，如：「玫關係，是愛情啊！」、「美莓~可以蕉往嗎？」等熱門口味，名字取的有梗，飲品更是獨具匠心，流浪吧的天然果昔是使用各種天然水果，並添加讓人有些許飽足感的優格，經過巧妙用心的擺飾，一杯果昔猶如一個藝術作品，果香誘人又怕破壞美感，真是讓人感到掙扎…。原本流浪吧一開始就像它的名字般，是個四處流浪的行動吧台，慢慢找到鼓山這一塊面海的絕佳位置，成立工作室，不僅販賣手工原味的咖啡和飲品，店內也保留空間，讓想要傳達概念與宣傳自身作品的藝術家、音樂工作者，有個舒適合宜的展演空間，來到這裡可以看海、喝果昔、欣賞表演，一舉數得，很超值！ 圖片來源詳細介紹連結：Terrior流浪吧FB粉絲專頁-https://goo.gl/Qdbuwc 正統武士道精神殿堂    「武德殿」是日本人為提倡武士道的尚武精神所建設的劍道館，而高雄的武德殿為日治時期所建稱為「振武館」現列為三級古蹟。高雄的武德殿採磚造，外觀宏偉，牆上有一支箭和一支靶合體圖形，館內外都瀰漫著莊嚴肅穆、井然有序的氛圍，更凸顯武士道的嚴謹精神，是台灣少見具有歷史底蘊之習得劍道所在，遊客們也可感受一下正氣凜然的磁場。圖片來源詳細介紹連結：MiNe- https://goo.gl/fTffnM美術館熱區 小宅當道 圖片來源詳細介紹連結：Chi-Hung Lin- https://goo.gl/U85lKp     高雄鼓山區目前以南美術館生活圈為房市熱區，北臨美術公園、南有中都濕地公園，周邊有輕軌與台鐵地下化工程，分別將在2017、2019年完工，有重大建設支撐買盤，近年買賣交易熱絡。生活圈範圍自美術館路以南至河西一路，擁有絕佳的休憩機能，公園佔地廣大、美術館及新學校一應俱全，消費機能以青海路為核心，沿線還有許多異國餐廳，生活機能充足。中信房屋高雄博愛加盟店區經理蔡卓翰指出，依中信房屋宅指數分析，過去5年港都購屋預算多在500~700萬元，低總價宅支撐港都房市買氣，「2014年第2季起，當時政府為抑制高房價，針對豪宅限貸，大坪數產品買氣急凍，反倒是經濟實惠小宅拉抬買氣。」 而南美術館生活圈以屋齡10年內大樓最多，每坪17萬元起。‍想找高雄鼓山好宅，點這就對了： http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/18/804‍文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / 行銷企劃部】陸運、鐵路、捷運匯集的交通優勢汐止大同加盟店店長陳玉玲表示，汐止地形多山，居民沿著基隆河發展而居，區域匯聚陸運、鐵路、捷運3 大優勢。陸運包括四高一快：國道一號、國道三號、國道五號、汐五高，南來北往相當便利；環東快速道路，可連結環東大道、堤頂大道、市民大道、基隆路高架道路、信義快速道路，進入大直或信義計畫區皆快速且便利。台鐵汐止站、汐科站、樟樹灣站及捷運民生汐止線，有助於提升汐止的運輸品質，成為進入新北市的重要門戶。其中台鐵汐止站位大同路二段，是當地居民重要的大眾運輸工具，生活圈大約範圍西至新興路，北至中正路，東至茄苳路，南至仁愛路，區域內有秀峰國中小，汐止國中小、崇德國小等多所學校。房價合理吸引首購族的心汐止與南港、內湖之間僅一橋之格，房價卻是兩樣情，汐止生活機能並不遜於台北市區，回到合理價位的汐止，吸引不少北市購屋客目光，漸漸動搖台北首購族的心，紛紛轉往汐止尋找適合置產的優質物件。當地醫療機能建成路有國泰綜合醫院汐止分院，採買可至中正路傳統市場，或者大同路一段有大型商場Costco，行政中心則多位於新興路一帶，另外汐止國民運動中心已於今年9 月完工啟用，當地居民想運動健身就多了一個全新的場所。汐止大同加盟店店長陳玉玲補充，汐止區交通便利、四通八達，因此成為大台北地區民眾假日旅遊休閒的好去處；大尖山風景區經區公所整頓後，築起了登山階梯並且廣植花木，從國外引進的草皮讓山坡上有成片平整的草毯，加上風味特殊的休憩亭和石桌椅，大尖山風景區猶如汐止的後花園，民眾在登山途中可順道遊覽秀峰瀑布。擁台北盆地最大湖的社后生活圈汐止福德加盟店店長林懷寧指出，社后生活圈以明峰街，湖前街，康寧街，福德一、二、三路，中興路等路段為主，商業活動集中在中興路大汐止百貨商圈周邊，公寓成交單價在2 字頭，電梯大樓成交單價在3 字頭。以國道1 號分為兩大塊，上半部明峰街、民族街物件屋齡多為20 年大樓，住宅區為主較為靜謐，下半部以中興路及福德二路這一帶為主，擁麥當勞商圈較為繁榮，屋齡多在10 年內中古大樓。區域擁台北盆地三大湖之中最大的金龍湖，面積約13.4 公頃，湖寬約200 公尺周邊有環湖步道，湖畔景觀佳。金龍湖周邊以住宅區為主，水岸景觀對房市有加分效果，而該區地理位置與北市內湖相鄰，房價卻相對親民，且生活機能佳，吸引不少內湖、南港等地換屋族群。汐止房市近年來已經否極泰來，最大的功臣就數員山子分洪道居首功，水患問題已經算是解決了。汐止與台北市僅一線之隔，吸引首購族群的青睞，預算有限的首購族買屋不僅要買得好，更要買得巧。另外，首購族最重視增值潛力，希望未來轉手時能順利以小換大。公共建設是助長房價最有利的因素，若期望房價攀升，首選興建中的捷運沿線，而三環三線「三線」之一的汐止民生線已正式動工，更對未來注入一劑強心針。汐止區與內湖、南港的高科技產業鏈結，並且本身生活圈成熟，商業機能豐富，和大東區形成臍帶效應的發展態勢，總結現在的汐止可說是『不淹不久』--不淹水、到台北市交通不久，本身條件機能佳又不貴，未來發有購屋需求的民眾應趁市場現階段議價空間較充足的時間點，及早進場挑選好物件。

【文 / 中信房屋研展室】中信房屋連續第31季宅指數的調查報告，本次結果為大家描繪出一個呈現「希望之光」的房市面貌。一、仍以自用為主：中信房屋今年第三次的宅指數調查，房市基本格局仍以自用為主流：台北市67.0%、新北市61.6%、桃園68.3%、新竹61.7%、台中49.1%、台南58.8%、高雄49.8%，其它地區70.5%。二、短期市場有購屋動能：本次宅指數調查，在未來3 個月到半年內，有意願購屋的人較上一季微增1.1％。至於2 年內有購屋意願者，較上一季減少4.1%。不過其中兩個族群，在2年內有購屋計劃的意願飆升，第一個是50 歲以上有購屋計畫及較高所得者，購屋意願本季飆高達47.4%，是連續30 季調查以來的次高；第二個族群是從事製造業／電力及燃氣供應商／營造業，購屋意願連續30 季以來呈現一路飆升的走勢，佔比本次來到29.9%，比上一季增加4.6%，是30 季以來最高。三、房價未來走向，民眾比業者樂觀：本次調查，對於房價未來走向，民眾以「持平」看法居多（34%），看跌的比率32.7%，對比第一線的房仲加盟店頭53.5% 看跌更顯樂觀。四、以不動產做為理財方式的比率增加，增幅居冠：中信房屋宅指數調查，傾向以不動產做為理財方式的人，較上一季增加2.7%，而且增幅居冠；值得注意的是，民眾心目中最抗跌投資的標的，本季由「保留現金」奪冠（24.2%），較上季增加2.3%；不動產以23.2% 名列第二，且較上季減少3.5%。中信房屋副總經理劉天仁分析，以不動產做為理財方式的增幅居冠，但抗跌性在本季被現金追過去，顯示民眾對市場抱有濃厚的觀望心態。而民眾以不動產做為理財的方式從本次宅指數調查可發現，購屋目的為收取租金者，不論是購屋價位或自備款，增幅均排名第一，分別增加42 萬元與160 萬元；可見在目前房價修正與低利的環境下，能夠收取較高投報的產品，有望在此時殺出一條生路，值得持續觀察。五、賣方開價逐漸貼近實價登錄：屋主的開價由雲端更接近地面一些。根據中信房屋針對172 家加盟店調查，以實價登錄加價兩成以上的開價，在本季減少了8.6%，而以實價登錄加價一成為開價的屋主，不僅增加了8.3%，並且佔據全體屋主開價心態的52.3％。也就是說，超過一半的屋主是以實價登錄加價一成為開價，代表屋主的心態有往實際的成交行情修正的傾向，對買方和市場來說，都是好現象。消息樂觀，但成交量為何持續膠著？劉天仁副總分析，賣方對於開價有向下修正的鬆動態勢，但買方對成交價格的期待，也出現往實價登錄資訊9 折位移的跡象。也就是說，上一季的買方出價區間，落在實價資訊與實價資訊8 折之間，本季則位移至實價資訊9 折與8 折之間。這形成以下局面：賣方出價雖然有向下修正以實價資訊加一成為主的趨勢，但是買方對於成交價格的期待，也有由實價資訊往下降一成的傾向。劉天仁說，買方對於出價趨於保守的原因，除了收入沒有增加（根據主計處日前發布的資料，去年未滿30歲的平均所得倒退17 年，而30 至39 歲者「倒退嚕」更多，19 年來都沒有增加），房屋稅加重的程度，也讓有意購屋的人除了煩惱如何買房子，還要煩惱日後如何養房子；稅賦會不會成為壓垮房市的最後一根稻草，政府應重視。租屋市場版塊位移 2、3房住宅需求增加另一個值得關注的焦點是租屋市場版塊位移，受租屋族青睞的物件，由套房位移到3 房公寓、透天2-3房以上及一樓住家等。上一季排名第七的「一樓住家或透天2-3 房以上」，本次一舉躍升至第一名：16.1%，第二名「3 房的一般公寓（約30-40 坪）」：15.9%，套房被擠到第六（分租套房／雅房－ 10 坪以下）與第七（電梯獨立套房－約10-15 坪）的位置。同時，租金也產生位移現象，過去租屋價位集中在 5 仟 元至 1 萬 元，本季調查則上移至 1 萬 元至 1萬5 仟 元，符合前述坪數變大的現象，租金自然也跟著往上提了。中信房屋副總經理劉天仁指出，由於選項中有分租套房／雅房，因此可以合理推估，3 房公寓、透天2-3房以上及一樓住家受青睞的原因，有可能是以家庭為承租單位的需求變多，而一樓住家特別受到有老人或行動不便成員家庭的歡迎。「重稅」大魔怪吃掉民眾購屋及都更雙意願本次宅指數調查詢問民眾「什麼因素會提高您的購屋意願」，與前一季相較『希望稅賦降低』的增加幅度高達7.2%，遠高出其它增加項目。劉天仁副總指出，這顯示出重稅已經取代房價，變成房市大魔怪。此外，調查顯示，稅賦也成為民眾眼裡導致都更遲滯不前的主因。高達41.3% 的受訪民眾認為，都更後，新屋的房屋稅大增，負擔過重，造成擁有370 萬戶逾30 年老宅的台灣都更腳步遲滯不前。政府若有心想推動都更，除了重視民眾心聲，重新思考如何提高民眾收入，或是降低稅賦，房仲業者的看法則傾向都更同意門檻95% 比例過高，是拖慢都更速度的主因。研究方法︰網路調查(IX Survey 專業線上調查機制)調查期間︰ 2016/09/02-2016/09/06取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20 歲以上，居住台灣本島者總樣本數︰共回收1,000 份有效樣本，在95% 的信心水準下，抽樣誤差在正負3.1% 以內，重點地區（台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.61%，再依照行政院主計處公布2016 年07 月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權