低利環境下 房貸或房租的選擇題
2016-11-10
【文 / Acer.L】近期房價受政府房市調控政策的影響，自2003年SARS以來，長達十多年的多頭房市正式進入高檔盤整，目前是以自住客為主的買盤市場，究竟在這低利的環境之下，無殼族該不該進場買房？或是繼續租房比較划算呢?一、指標1：當租金高於房貸利息，買房較划算!由附表一可看出，在低利率2% 的環境下，貸款1,000 萬，每月需繳1 萬6,666 元的利息，若月租金高於利息，多繳的部分等於是在幫房東繳房貸，此時建議應自己買房較划算。舉例來說，若您所租的房子，房價約1,000 萬，假設月租金1 萬8,000 元，高於每月房貸利息1 萬6,666元，此時買房比租房划算！反之，若您的月租金低於1萬6,666 元，則租房較划算。再者，考量全台房價因區域不同而差異極大，但租金則多數是跟著薪資所得在波動，而台灣薪資所得長年凍漲，所以房屋租金是相對穩定、變化較小的；若購買市郊低總價產品，可能是買房比租方划算，而精華區高總價產品，雖然房價高，但租金不一定同比例調高，通常是租房比買划算。因此，如附表一所示，對年輕的首購族而言，若您選擇的產品總價是在1,000 萬以內，現在租金超過1萬6,666 元，應立即進場買房；以此類推，選擇1,500萬的產品，租金超過2 萬5,000 元、或選擇2,000 萬以內產品，租金超過3 萬3,333 元，都是買比租划算，建議及早買房，而非幫房東繳房貸！二、指標2：以收入來衡量，貸款1,000萬30年，家庭年收入至少需88萬才可買房從附表二可觀察到，當貸款利率2%，選擇貸款30 年，月付房貸為3 萬6,960 元，因此，當房貸佔家庭年收入的1/3 時，每年至少需賺133 萬才可買房；若負擔高一點，當房貸佔家庭年收入的1/2 時，每年至少需賺88 萬元，才可買房。換言之，一個家庭若省吃儉用，當房貸佔所得的一半時，必須至少年收入88 萬以上才可買1,000 萬以上的房子；若不想負擔那麼大，僅願意拿出所得的1/3繳房貸，年收入至少需133 萬才可以買1,000 萬以上的房子。所以，究竟租房還是買房划算，端看我們對房貸負擔的承受度來衡量，其實不外乎是解決住的民生需求；對預算較為有限的年輕人而言，初期以租代買當然是能讓財務更有彈性的方式，但等到工作、收入都穩定時，可能也必須開始考慮人生不同階段的規劃，因為未來有一天年紀大了，租屋會越來越不容易。三、結論：首購族應注意的貸款事項一般來說，實際房貸利率將視貸款人條件、物件等不同而有所差別，且貸款期間加上貸款人年齡不得超過75 年、屋齡加貸款年期不得超過60 年的限制。換句話說，若要申貸40 年，貸款人須35 歲以下，且屋齡不能超過20 年。因此，首購族若想將貸款期間由20 年拉長到30 年以上，以減輕房貸負擔的金額，必須先衡量自己的年齡是否超過申貸限制，以及物件本身的屋齡是否符合可承做的年限；若已擁有第一桶金、房貸有能力負擔的情況下，買房把錢存在自己的不動產上，免除租屋搬家之苦，而非一直幫房東繳房貸，才是最好的理財方式。
