【文 / 莉思】 全球經濟邁向復甦，但步調緩慢2015 年底以來國際貨幣基金(IMF) 連續五次下修全球經濟成長率預測，全球貿易市場交易走緩，其中美國表現較好，但經濟復甦力道始終未如預期強勁；而中國正處於結構改革時期，成長力道明顯低於過往，要推進全球經濟成長力有未逮；歐盟內部政治風險提升，「英國脫歐」後，民粹主義抬頭，英國與歐盟之間關係的不確定性，將直接影響到歐元區、歐盟的經濟成長；日本通貨緊縮疑慮再起，日本央行在採用了不同於傳統的新型態貨幣政策後，並未如日本政府預期帶來經濟新局，經濟表現仍持續疲軟。 展望2017 年，美國新任總統川普之政見側重基礎建設及財政政策的擴張，預料對全球經濟及總體政策走向將有重要影響；中國經濟持續走緩，透過引導人民幣走貶及結構改革政策( 包括供給側改革、擴點自貿區等)，積極進行結構改革工程；而繼「英國脫歐」之後，義大利「修憲公投」執政黨慘敗，加上2017 年法、德兩國都將舉行大選，政治風險不容小覷；但亞洲新興市場成長動能依舊強勁，這些開發中國家雖然同樣受到國際經濟情勢的波動衝擊，然結構性的改革政策落實( 包括基礎建設的興建、區域內貿易准入障礙的減少、勞動市場制度的改善等)，為其經濟持續成長的關鍵。 是以市場預估2017 年先進國家經濟雖未見顯著起色，但新興市場與發展中國家成長的改善，全球經濟成長應能微幅提升；惟美國新任川普總統經濟政策走向、國際保護主義未來發展、各國財政刺激政策效果、歐洲國家大選年及中國大陸經濟發展與兩岸關係走向，均將影響2017 年國內、外經濟的後續表現，仍有待追蹤觀察。 台灣經濟由谷底回升，緩步復甦台灣經濟情勢在2016 年上半年並無明顯好轉，然下半年受到智慧型產品的需求刺激下，出口有所回升並逐漸帶動國內製造業的投資計畫，惟長期而言國內經濟仍高度受到全球經貿大環境的變動之影響。 1.各機構預估2017年經濟成長率介於1.7%~1.9%台灣為小而開放的經濟體，經濟發展與全球景氣週期息息相關。行政院主計總處11 月提出今年經濟成長率由1.22% 上調至1.35%，台灣經濟在最近已經走到谷底，開始慢慢復甦，各機構預估2017 年經濟成長率介於1.7%~1.9%。台灣的經濟強項依然以產品的出口為主，尤其電子業出口對於台灣而言非常關鍵，然其出口表現受到全球智慧型手機市場的產品生命週期所影響，市場期待蘋果在2017 年推出之創新設計產品iPhone8 新機型可帶動換機潮，將對台灣半導體產業及蘋果供應鏈有所助益。此外，台灣對中國的出口也很重要，2015 年中國經濟成長率降低至6% 左右，且商品價格崩跌，台灣對中國的出口開始衰退。 2016 年中國需求趨於穩定，並於第3 季開始呈現反彈，而這股反彈的力道主要來自於電子業，2017 年中國的經濟將進一步減緩（IMF 預測：2016 年6.6% vs. 2017 年6.2%），中國大陸成長趨緩與經濟重整，將持續影響台灣的出口業者。 2.預期央行將維持低利率2017 年台灣經濟温和復甦，將減少央行降低利率的需求，但力道仍不足以支持立即提升利率。央行自2008 年全球金融風暴後，便維持寬鬆貨幣政策。 在過去數年，台灣央行與美國聯準會的緊密連動關係已不再，即使美國聯準會升息推升美元走強，預估台灣央行仍不會調高利率。2017 年央行可望持續關注國內基本面，並且將短期利率維持在低水平( 基準利率為1.375%)。 3.預期房價可望築底完成今年度房價下跌速度減緩，銀行承作房貸餘額小幅回升，均有賴於低利率。展望2017 年，台灣經濟緩步復甦，勞動市場穩定以及低利率政策，將對房地產市場提供一些幫助。此外，蔡英文政府宣示不再推出新打房政策，再加上政府為了增加投資以去化國內過多的游資，以及為了提昇全民住宅安全，將大力推動都更，預估2017 年房價可望築底完成。 4.推動南向與全球市場相比，台灣成長較緩慢，將導致台灣企業增加海外直接投資。儘管台灣對中國的直接投資已經降溫，但在其他開發中市場的投資仍具有高成長潛力。政府目前正在推動新南向政策，協助台灣企業到東南亞/ 南亞投資。

圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】 這是一間21坪的新成屋，比較多時間都是一對姊妹居住，而雙親則偶有來到這裡度假享受親子團聚時光。然而，儘管坪數空間不大，但因為是複合式夾層的屋況，因此視覺空間的層次感相對重要。設計師為了讓空間看起來較為清爽寬敞，首先移動了樓梯位置，在樓梯位居於空間的中間，上樓左右兩側為姊姊與妹妹的房間，而一樓夾層則是擁有兼具儲藏的客房。儘管為單面採光，設計師為了保留這單向採光的美好，引光入室，盡可能挑選簡單白淨的溫潤材質提升空間溫度，創造非常清新的空間。 木質調空間與隱藏收納，讓空間寬敞兩倍耀昀設計強調，由於屋主喜歡清爽的北歐風格，因此選擇淺色的超耐磨木地板，電視牆以貼木皮的方式平衡以白色為主的空間溫度。收納空間上，進門右手邊的設計櫃體，不僅創造出小小的設計感，實用上也同時能擺放鑰匙和鞋子，讓玄關無形中成型。儘管是兩姊妹居住時間多，但收納空間也不能馬虎，在樓梯旁有間可以充當儲藏與客房的小臥室，讓兩姊妹的雜物收得乾乾淨淨。從一字型的開放式公領域，以灰色系或大地色系的傢具，搭配文化石沙發背牆，讓整個空間充滿了小確幸，可以說是一間溫暖又清新的小住宅。 Solution 4 --------------------------------------------------------------- 01 收納 美型設計櫃體，讓收納不再是困擾要滿足屋主的收納量，也要花點設計巧思。設計師為屋主專屬量身訂製美型櫃體，不僅打破眾人對系統櫃的刻板印象，同時也豐富了空間線條。 02 格局 以樓梯為中心，劃分公私領域儘管只有小小的21 坪，但也要容得下4 位大人的居住空間，設計師以樓梯為主要動線，將二樓完全打造成私領域空間，一樓則為公領域與客房。 03 材質 溫暖材質打造清新北歐喜歡北歐風的屋主，設計師以白色為主要色調，搭配木皮、文化石和超耐磨木地板，自然的醞釀出空間的溫暖氛圍。 04 格局 引光入室，讓臥房一樣清亮舒適由於此案為單面採光，設計師也盡可能保留採光條件，並設法引光入室，讓睡眠空間也保有一定的明亮度。

【文 / 行銷企劃部】 忠孝加盟店店長陳俊琦表示，信義計畫區是台北市唯一有超大完整街廓設計，且具備完善都市規畫的商業發展區，發達的金融商業及企業總部林立，使得區域擁有「台北曼哈頓」的別稱。從五分埔商圈的古今承傳到台北101的現代優雅，這個區塊結合了傳統與時尚，而永春捷運站，則是本區域生活便利性最佳，住宅CP值極高的生活圈。 指標性時髦都會區 任何產品均有一定行情水準信義區範圍西至光復南路東至中坡南路，南至市民大道北至和平東路三段，商圈內有三個捷運沿線( 板南線，淡水信義線，松山新店線)，18 個公園，數個由知名百貨公司、購物中心、影城、飯店、時尚餐廳等組成的商圈，及數不清的名宅聚合處，讓這裡成為最具指標性的時髦都會區。信義區發展飽和，素地稀有，蓋一塊少一塊，區內房市相對保值，不論豪宅、中古屋行情都能維持一定水準，目前房產價位從1,000 萬左右至數億元的產品都有。受到大環境整體影響，房價修正的當下成為買方主導的市場，購屋人有機會買到一些平常看不到、屋主惜售的好房子，也因為正是買方市場，入手價格或甚還有機會低於銀行估價，這個時機點，對於自住型的消費者，正是以好價錢獲得好屋的絕佳機會！ 五分埔商圈多老宅忠孝加盟店店長陳俊琦補充，五分埔商圈從早期的成衣加工區轉型為成衣批發重鎮，成為台北市著名的景點，周邊住宅多為40、50 年以上的老宅，巷弄內大小店舖緊緊相連，往南鄰近捷運板南線的後山埤站，往北可至捷運松山線松山站。近年來，五分埔出現很多招租廣告，除了景氣影響人潮減少外，因為裡面賣的陸貨、韓貨，批貨成本墊高，獲利減少，加上店租居高不下，不少店家因此被汰換掉，市府近兩年都固定與攤販、店家開會，研議如何協助商圈轉型。周圍的知名特色景點有「四四南村」，為國民政府遷台後所興建的眷村之一，現今為將其中的四棟建築予以保存，規劃成為信義公民會館暨文化公園，讓現代的民眾能體會往日眷村的純樸風情，氛圍感覺跟華山很像，並且從此處突起的綠色小山丘遠眺眷村或是欣賞台北101，都視野極佳。 捷運、綠地、明星學區加持指名度高捷運市府加盟店店長游博堯指出，因國父紀念館週邊與松山文創園區、四獸山的象山，環境充滿著許多大大小小的公園綠地和休閒活動空間，成為許多人指名居住的地方；捷運市府站到永春站周邊也是因捷運週邊生活機能相當完善，還有博愛國小明星學區的加持，吸引不少人青睞。忠孝東路市政府捷運站至信義路五段，為信義區的主要商業區，其中耳熟能詳的信義威秀、台北101、新光三越A4、A8、A9、A11，還有現在的統一時代廣場與微風忠孝、信義微風，還有信義誠品，W Hotel、寒舍艾美等五星級酒店都在其中。 在區域發展性，還有學區、交通、生活機能的超強光環中，越來越多人或家庭優先選擇進來，首購族大多鎖定1,000~1,800 萬之間的新大樓，而換屋族、家庭式的則以1,800~3,000 萬之間的電梯華廈或公寓為大宗。頂級豪宅方面現階段有三個正推案當中，其中全台最厲害綠建築旋轉大樓”陶朱隱園”、興雅國中南側冠德建設的”BCF案”、引進國際建築大師理查的55TIMELESS”琢白”，都是每坪單價有上3 百萬以上的實力。 辦公室、商場空間陸續完工將創造人口紅利本區這幾年陸續完工的辦公室有A1 遠雄32 層大樓、A3 國泰置地46 層大樓、A10 富邦大樓、B6 華南金控總部完工，目前還有A13 規劃大遠百、世貿二館，A15、A18、A20 規劃興建南山廣場，將匯聚商場、購物中心與文化博物館；A25富邦人壽、中信銀行總部改建案未來規劃超五星級飯店等。這些大樓完工後將提供超過十萬坪辦公室與商場空間，頂級辦公及大型企業總部、國際外商進駐，將創造至少五萬個工作機會，就如同內湖、汐止、南港等因為科學園區、軟體園區，吸引許多公司進駐，同時也將帶動附近住宅、店面的租金行情與價格，畢竟在房屋市場上，”供給與需求”是價格的影響因素，後續就業市場產生的人口紅利，一定能讓信義區的住宅與店面需求衝高。 捷運市府加盟店店長游博堯說明，信義區向來是公認蛋黃區中的蛋黃，獨特的定位、繁榮的商業活動、便利的交通，以及辦公空間陸續完工，大型企業入住將帶進的人潮，房價後勢推動之力道必然銳不可擋。有需求的民眾一定要把握現階段房市較有議價空間的時間點，擁有燙金門牌，享受最優質的環境和房地產增值的效益！

圖 . 文 / 鳳凰旅行社 春天最讚的旅遊就是賞花賞花搶鮮報！這些賞花的好地方，千萬不能錯過哦 不論是直飛阿姆斯特丹、或是享受頂級河輪春天就是要去荷蘭庫肯霍夫花園※2017 年花園開放時間：3/23~5/21沒到過庫肯霍夫，別說你喜歡逛花園……事實上，用花園兩字不足以形容庫肯霍夫，它根本就是一片花的海洋，是全世界最大的鬱金香公園，春天時超過七百萬株花朵齊放，還有各式園林、潺潺溪流等造景。遊覽庫肯霍夫最愜意的方式，就是騎單車漫遊花田間，可同時體驗到荷蘭的「花卉」與「單車」兩大魅力。此外，電動船環遊花園則是另一種不費腳力的選擇哦。現在，華航有直飛阿姆斯特丹不中停的班機，節省約四小時飛行時間，可以保留更多時間徜徉花海！ 阿姆斯特丹也是全球知名的港口城巿，是五星級歐洲河輪UNIWORLD 的重點港口，「河輪」是目前玩家們公認最頂級的遊歐方式，河輪由阿姆斯特丹出發，沿著萊茵河直探歐洲唯美浪漫，兩岸風光如詩如畫，河輪窗外的美景，就像電影畫面在眼前流動一般，加上舒適的住房、美食、服務、親切交流的氣氛，絕對是一種充滿魅力的賞花及旅行方式。 走過、路過，千萬不要錯過的賞花場景 歐洲在地人的私房景點比利時紫色森林歐洲當然不只荷蘭才有花可以賞，許多當地人才知道的私房景點，更是超級漂亮！比利時南邊、布魯塞爾附近的哈勒布森林，一到春天，野生的風信子花，就把整個森林舖上了藍紫色的地毯，散步在紫色的花海與參天的櫸木林間，加上陽光或霧氣形成的迷濛感，飄渺的林間深處彷彿躲藏著小精靈，真的是魔幻世界才有的場景。此外，冰島夏季的魯冰花，更是讓人出乎意料，公路旁、山海間，出期不意的大片紫色就出現在眼前，串串的藍紫色在水色天光中，令人驚喜！ 　等不及要賞櫻了嗎？ 粉愛粉愛你！花見搶頭香的伊豆河津櫻　※ 河津櫻祭每年約2/10~3/10　※ 熱海梅園約1 月中~3 月上旬 ※ 修善寺梅林約2/1-3/10　過完年走春，那就一定要去日本伊豆河津櫻，相較於日本其他地方的吉野櫻，偏粉紅色的河津櫻，格外討喜，沿著河津川兩岸綻放，不但花形大，而且花期較長，更厲害的是，配上金黃色的油菜花，好看極了，一面賞櫻一面吃著燒烤、蜜柑、櫻團子，感覺一整年都會幸福滿點。早春除了賞櫻，還可以賞梅，修善寺梅林、熱海梅園都有樹齡超過百年以上的老梅，修善寺梅林更擁有一千棵以上的紅白梅樹。這個時節，也正好是女兒節，精緻好看的階梯式人偶擺飾，相當有日本節慶氣氛！ 除了賞櫻賞梅，靜岡縣更是日劇最愛拍攝地，像是最近很紅的日劇《月薪嬌妻》，男女主角偽蜜月旅行時去的修善寺竹林步道以及桂橋，還有鎌倉古街、鶴岡八幡宮、小町通等，都是順道遊訪的重點。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房地產服務商戴德梁行2017年1月23日發布《2016四季度中國海外投資市場》報告，2016年中國海外商業地產投資總額再創新高，達到383億美元，比2015年增長了49％。 據該報告顯示，美國是中國投資者的首選目的地，投資總額達到183億美元，比2015年增長了四倍以上。中國內地對香港，韓國，英國，加拿大和德國的投資總額較去年也有所增加。就英國而言，中國投資者藉英鎊走低的優勢投資總額同比上升了32％。 戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑表示：「許多中國投資者認為，美元對人民幣的匯率仍有上升空間，而一些其他主要貨幣似乎有更大的貶值風險。目前看來，對於大型企業投資者而言，中國的立場以及美國總統在中國的投資將對中國在美國的房地產投資產生更大影響。」 對於私人住宅投資者來說，考慮到教育和生活方式等激勵因素，他們可能會對美國房地產市場感興趣，而不僅僅是對淨投資業績的期望。 據報告顯示，商辦大樓市場吸引了中國最大部分海外投資資金，佔了45％以上。令人驚訝的是，酒店市場同比飆升了13個百分點，佔據了27％的投資總額，達到103億美元。開髮用地的投資同比下降了18個百分點，僅佔15％，零售市場仍不受青睞，僅佔3％。養老及健康地產是首次出現的資產類別，佔總額的2.5％，這一比例預計會持續增長。 由於2016年外匯儲備大幅下降了691億美元，在2016年11月底，中央政府加強了海外投資監管，並增加了對個人每年換匯額度達50,000美元的審查。新措施包括：禁止超過100億美元的交易; 在與公司核心業務無關的部門，超過10億美元的交易將被限制; 超過10億美元的房地產投資將被限制等。 關於該政策的發布，林榮傑表示：真正決定境外房地產投資金額的是否被批准的關鍵因素是政府是否有能力控制貨幣貶值和境外資本流動。如果貶值或流出資本變小，那麼審查過程將不那麼嚴格。儘管政府正在監控匯率並設法對中國的資本外流進行嚴格控制，但中國政府仍致力於企業「走出去」，以及多元化發展。 戴德梁行大中華區研究部高級經理，資本市場研究負責人陳妍斐表示：「基於中國投資者對對內地核心資產的收益率將持續走低的預期，外加投資者對多元化全球化投資的不斷追求，我們預測海外投資的需求在2017年仍將保持強勁。當然，近期政府對資本外流的限制政策可能會使交易時間變長，投資規模變小而使得2017年的交易量呈小幅度降低。」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市4家天然瓦斯公司依規定為家庭用戶提供每2年1次免費瓦斯管線檢查，2016年截至11月底大台北區瓦斯、陽明山瓦斯、欣欣天然氣及欣湖天然氣公司定檢比率分別為90.98％、89.99％、90.80％及91.67％，整體平均定檢比率為90.90％，針對定檢率較低之瓦斯公司，產業局已督促其加強辦理定期檢查，以策安全。      台北市產業局表示，為提高市民天然瓦斯使用安全，已要求台北市4家天然瓦斯公司主動配合用戶作息，增派定期檢查人員，平日延長至夜間9時30分，另增加週六及週日上午9時至下午6時定期檢查時段，並設置定期檢查專線服務電話，提供用戶預約排定定期檢查時間，請用戶多加利用。 另日前有用戶收到假冒定期檢查通知，不肖業者企圖魚目混珠，假借大台北區瓦斯公司定期檢查名義進入用戶家中強制推銷瓦斯開關，產業局提醒用戶分辨真假定期檢查謹防受騙，請市民謹記防騙口訣：「二要、二不要」，「一要」：電話查證、「二要」：確認公司名稱；「二不要」：現場不接受推銷、不付錢(如有更換器材，現場不會收費，也不會推銷器材或零件)。    針對家中僅有年長者、婦孺、單身獨居女子在家、拒檢或對定期檢查有疑慮之個案用戶，天然瓦斯公司將請里長會同協助辦理管線檢查作業，以免被不肖廠商假藉瓦斯定期檢查名義詐騙。 台北市為加強市民用氣安全，將大力推廣具有自動切斷瓦斯功能的微電腦瓦斯表，微電腦瓦斯表具有「大量漏氣自動遮斷」、「5級以上地震自動遮斷」、「超過正常時間自動遮斷」及「管線微漏發出警訊」等功能，除了在災難發生時具有緊急遮斷天然氣外，也具備用戶異常使用天然氣時的自動遮斷功能。 我國的鄰國日本同為地震頻發的國家，為了防止管線破損導致瓦斯外洩，自1995年起強制立法用戶需裝設具自動遮斷功能的微電腦瓦斯表後，安裝率將近100％，而相對事故發生率也大幅下降。 一般家庭用戶換裝微電腦瓦斯表無須換表費用，每月基本費僅增加40元，平均一天1.3元即可以保障住家的用氣安全，台北市府為達宣示目的，台北市各機關學校計畫於2017年底將全面換裝微電腦瓦斯表，並推動台北市府新建公共住宅全面安裝微電腦瓦斯表，為了您的住家安全，請將家中的傳統瓦斯表換裝微電腦瓦斯表，鞏固住家用氣安全0死角。 年關將近，北市府產業局呼籲市民在過節圍爐團圓享受闔家溫馨幸福的同時，務必要記得「三點不漏」:「瓦斯不洩漏」、「檢查不缺漏」、「通風不遺漏」等三原則，避免一氧化碳中毒並確保瓦斯使用安全。 天然瓦斯公司服務專線如下：大台北區瓦斯股份有限公司連絡電話2332-1070下班時間 2767-6552 陽明山瓦斯股份有限公司連絡電話2894-8686分機812、320下班時間2898-8111 欣欣天然氣股份有限公司連絡電話2922-0606下班時間2921-7811分機235、277、276 欣湖天然氣股份有限公司連絡電話 2791-3491分機485、486、202下班時間 2794-3218

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】一年一度「再生家具歲末年終回饋大拍賣」，計上千件物品將於2017年1月8日上午9時至下午5時在內湖再生家具展示場正式登場。台北市環保局2016年12月27日表示，本次大拍賣物件中最受矚目的是一張國防部衡山指揮所(國軍聯合作戰指揮中心)已報廢的將軍級使用過的檜木書桌，製造時間為40-50年代，深具收藏價值。該局指出，2016年活動特別推出限量早鳥優惠專區，將提供原標價200元至2,500元的電視櫃、斗櫃、沙發、腳踏車、床組等50樣物件，民眾均可直接以定價100元購買，無需競價。另外，當天首度開放100個名額(1人限帶1件)，民眾可攜帶家具到現場，由該局木工師傅免費進行簡易修復，服務市民朋友。 環保局表示，本次大拍賣的物件中，衡山指揮所報廢的該張書桌為40-50年代製作完成的檜木書桌，書桌曾經是軍中高階將官使用過的將軍級書桌，經歷了兩蔣時代，也見證了兩岸關係由軍事對峙到開放交流的轉變，深具歷史意義和收藏價值。該局指出，基於資源循環利用，衡山指揮所幾年前報廢一批財產，該張書桌是其中一項。書桌報廢後經環保局資收隊木工師傅巧手重新修復，因為物以稀為貴，原本僅供典藏展示，並供民眾參觀拍照留念。但因抵不過民眾持續詢問欲購買，為回饋市民及鼓勵使用再生家具，該局這次特忍痛割愛，提供拍賣，預料拍賣當天一定會掀起競標熱潮。 環保局指出，這次開放讓民眾攜帶家具進行現場修復，是再生家具拍賣活動舉辦以來的創舉，以回饋及鼓勵民眾響應使用再生家具。民眾可於活動當日將家中尚可修復的簡易家具，攜帶至內湖再生家具展示場，以環保局再生家具修復工廠現有的五金材料及當天可立即修復之木製小型家具為主。例如：木製櫃子之抽屜抽軌、抽屜搖晃、螺絲鬆脫、把手損毀(更換櫸木取手)、腳釘缺件損毀(更換椅釘、調整腳)、銅架缺件損毀(更換銅止架)及活頁損毀(更換丁雙)等，現場進行簡易修復完成及教學活動，分上、下午場次共計受理100件。環保局並提醒，家具主體有缺陷、特殊材質或未能於當天修復完成之家具者，不在修復的對象中。 環保局指出，當天計上千件物品進行拍賣。現場並有1元起標物(吉他、古箏、拼接時鐘、五星級大飯店床頭燈及五星級大飯店單人沙發)，還設有50元起至200元的折價專區，最低折扣以低於底價之1折拍賣，物超所值，保證讓民眾有買到賺到的感覺。凡當日購買再生家具等物件購物滿1萬元、3萬元、5萬元及10萬元者，購物滿額禮分別贈送杯墊或手機架、檜木面紙盒、檜木糖果盒及檜木提籃等，買愈多送愈多。 現場也設置各項資源回收宣導攤位及回收再利用現場教學課程，包括限量早鳥優惠禮、限量來店禮、限量發送再生土及土壤改良劑等。另外，本次DIY工藝教學新增回收實木改造書架及鍵盤架等2種工藝教學，讓喜愛自己動手做的民眾有更多不同的選擇。其中回收匾額改造板凳工藝教學課程(A組，費用500元/組)計1場次，提供10個網路報名名額，實木改造書架(B組，費用500元/組)及鍵盤架(C組，費用200元/組)工藝教學提供各5個網路報名名額。預約報名網址如下:(A組https://goo.gl/forms/LOqwj7Aa3NUwx2cG3、B組https://goo.gl/forms/lPKbrRB9I4mkr5zd2、C組https://goo.gl/forms/3cawpYL7sFEq1px43)，歡迎有興趣的民眾趕快上網報名，千萬別錯失良機!除此之外，8日活動當天板凳教學開放10個名額、書架及鍵盤架教學各開放5個名額給現場民眾當場報名參加。 此外，響應「2017台北世界大學運動會」運動賽事，現場設有經由環保局資源回收隊專業木工師傅巧手回收修復的撞球桌，可供民眾一同體驗世大運所舉辦的撞球項目，如民眾贏得勝利，該局將提供創意小作品或檜木聞香包等物品贈送，讓大家在挑選各項家具之餘，一同快樂活動筋骨。 環保局特別提醒市民朋友，內湖再生家具展示場二樓原訂當週週五(1月6日)之例行拍賣活動取消，改與8日「再生家具歲末年終回饋大拍賣」合併辦理，該局也將於1月14日假萬華再生家具展示場辦理第2場「再生家具歲末年終回饋大拍賣」，歡迎民眾踴躍前往參觀選購。

【文 / 鍾運凱】 案例：張三將A 屋出租給李四，租期2 年。出租後不久，張三向X 銀行申辦貸款，並將A 屋設定抵押給X 銀行。數月後，張三由於財務吃緊，無法繼續償還銀行貸款，X 銀行經催討無效，向法院聲請拍賣A 屋抵債。試問：X 銀行拍賣A 屋，是否會影響李四的權益？A 屋遭法院查封後，張三與李四協議終止租約，張三又將A 屋出租給王五，並且到法院辦理租屋公證。試問：X 銀行拍賣A 屋，是否會影響王五的權益？ 解析：一、買賣不破租賃為保障承租人權益，民法第425 條第1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」換言之，只要符合民法第425 條的要件，縱然所有權人換人，承租人仍可以對新所有權人主張租賃契約，可以繼續使用收益租賃物。而同條第2 項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」由此可知，「買賣不破租賃」必須符合以下三要件： （一）必須在承租人占有中：在承租人占有中，才有租賃的「外觀」，第三人才有保障。假如在房屋買賣過程中，房客沒有居住的事實，縱使實際上有租賃契約的存在，也不能對買方主張「買賣不破租賃」。 （二）租約須經公證：過去實務上經常發生債務人為避免強制執行，與第三人第立假租約，降低應買意願。藉由公證制度，以減少假租約的情形。 （三）如未經公證，租賃期間須在5 年以內（包含5 年）。張三李四的租約期限2 年，雖然沒有辦理公證，仍有前述第1 項的適用。因此，即使A 屋遭法院拍賣，拍賣也是「買賣」的一種，仍有「買賣不破租賃」的適用，換言之，透過法拍買到A 屋的新屋主，不能要求李四搬遷。 二、抵押權人的除去權 雖然李四可以主張「買賣不破租賃」，但前提是租賃契約必須存在。如果聲請拍賣的是抵押權人，租賃契約有可能遭到法院的強制終止。民法第866 條第1、2 項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」 因此必須區分二種情形：「租賃關係成立在先」或「抵押權設定在先」；如果抵押權設定在先，即使租賃契約有「買賣不破租賃」的效力，仍有可能因為影響拍賣價格而遭到法院終止租賃契約。本題張三「先」出租A 屋給李四，「後」設定抵押權給X 銀行，不構成前述民法866 條的情形，法院不能終止張三李四的租約。 三、查封後的出租前述抵押權人聲請拍賣的情形，只要租賃成立在後且影響拍賣價格，無論該租賃成立的時間在「查封」前後，均會遭到法院終止租賃。但如果是一般債權人的拍賣，則限於「查封後」的租賃才可以排除。強制執行法第51 條第2、3 項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。 實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」（強制執行法第113 條準用）所謂「對於債權人不生效力」，是指該租賃關係本身雖然合法有效，卻不能以該租賃關係對抗債權人，法院可以排除該租賃關係，強制房客搬遷。但假如法院一直沒有發現出租的情事，直到拍賣完畢，要將房屋點交給買受人時，才發現有租賃的房客存在，法院也會依強制執行法第99 條第1 項：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」之規定，強制房客遷出。 四、結論本題張三李四之間的租賃契約，因為可以主張「買賣不破租賃」的效力，且成立在抵押權設定之前，因此X 銀行的拍賣不會影響李四的權益。張三李四協議終止租約後，張三又將A 屋出租給王五，由於此時A 屋已遭法院查封，即使張三王五的租約有辦理法院公證，也不能對抗債權人X 銀行；如果該租約會影響拍賣價格，法院可以強制排除該租約，要求王五遷出。惟民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」張三將A 屋出租給王五，有義務確保王五能繼續使用，如遭到法院強制終止租約或排除占有，王五可以對張三主張違約的損害賠償責任。