耀眼的黃金題材之城 —台中市北屯區
2018-06-13
【文 / 行銷企劃部】 北屯崇德加盟店店長王曉婷表示,位於台中市市中心的北屯區人口約27.5萬人,是台中市佔地面積最大,人口最多的地區,隨著近幾年市府對北屯交通及建設的開發注重,帶動此區域蓬勃發展。即將於2018年底通車的捷運綠線,北屯區就囊括7座車站,足見地段重要性!連知名的好市多台中二店也看好北屯商機,選址在捷運機場旁的特定商業區佔地6,000坪,將會為北屯及附近的10期重劃區帶來更多人潮及繁榮。 東有經貿園區 北有洲際棒球場區 重大建設不斷北屯區內有許多重要建設,東邊包含緊鄰西屯區的水湳經貿園區,其中會展中心佔地約10.9 公頃,政府斥資一百億,主展會館可容納8,000 人以上,總攤位5,000個,將帶動就業人口;北邊的洲際棒球場,中信金控集團投資160 億,興建複合式購物商場結合影城及樓高20層的星級飯店,將於今年中動工,後續還有在球場旁、崇德路與環中路口興建商辦大樓的計畫,投資金額至少50 億元,而明年台灣將首度舉辦奧運體系的國際賽事--東亞青年運動會,開閉幕式也預定在洲際棒球場;西南邊位於景賢和太祥路口有中部規模最大、設備最完善的網球中心;原來將北屯區直切為二,造成交通隔閡感的鐵路,現在已改為鐵路高架捷運紅線,目前已有五座高架車站通車,其中太原車站附近有北屯生活商圈、兒童公園、北屯國小、中台技術學院、大坑風景區等,每日運輸頻繁,且隨著鐵路高架工程,東山路地下道已於今年2 月填平通車,緊接即將填平太原路地下道,為當地民眾提供更便捷的生活。選擇多元 價格親民北屯崇德加盟店店長王曉婷說明,北屯區還有鄰74號道路、11 期及水湳經貿的14 期重劃區,地段優越,佔地340 公頃,兩年後重劃區即將釋出,推案勢必受到矚目,而位於崇德和松竹路的巨蛋園區,佔地6.7 公頃,容納12,000 人,採BOT 即將招商,結合台中花博與東亞青奧,規劃打造台中成為運動休閒城市。至台中陽明山之稱的大坑風景區,12 條登山步道讓假日登山客絡驛不絕,也造就東山路沿線店家商機。北屯民風純樸且兼具休閒、都市及運動風,很多隱富族不選擇七期會選擇居住北屯,在10 期、11 期有許多豪宅建築物,在整齊的重劃區街廓中呈現出多樣貌的藝術建築,讓人感到賞心悅目。另一方面,北屯的房價相較其他區域,也呈現多元化的選擇,華廈中古屋成交價一坪約在15-16 萬上下,華廈新屋一坪約26-28 萬左右,別墅則1,500-2,000萬左右產品接受度很高,價格相對親民,在生活及交通均便利,環境及建設又好的條件下,真的是居住置產的最佳選擇。廍子重劃區居住環境CP值好 受首購與家庭客青睞北屯太原加盟店店長羅敏時指出,北屯區廍子段屬於較新興重劃區,位於大坑區邊緣,重劃完成後至今5年了,有方正寬敞的街道與棟距,低密度住宅規劃吸引重視生活品質的居民來購屋,也成為台中市最熱門的新興區段之一,市府積極打造河岸自行車道以及該區內有1.5 萬坪的廍子公園、7,500 坪的新都生態公園等公園綠地,且有大坑知名情人橋、新桃花源橋、蝴蝶橋、藍天白雲橋、清新橋以及台中國際網球中心等休憩景點,附近還有知名大坑紙箱王創意園區、坪林森林生態公園、大坑風景區、新社風景區等,是全台中綠覆率最高、休閒資源相當豐富的區域,居住環境CP 值相對良好。這幾年房地價與建商推案量皆大幅度提升,目前廍子重劃區內待售的幾乎都是5年內新成屋,完全沒有舊房子,單價相對也比其他區域親民,約17 萬~ 21 萬左右,目前總價約700 萬~ 800 萬元上下的產品較符合首購族群青睞,而且近年8成以上都是首購與一般家庭客戶族群,幾乎沒有投資客。廍子重劃區一帶由74 號環市道路銜接國道1 號、3號、6 號都相當快速,若要通往舊市區,則可由太原路直通台中市區一中、中友商圈,另外沿著廍子路可往北進入大坑風景區,樹孝路往南可進入太平,路網完善。若到北屯一帶實地走訪會發現風格大器、高質感的豪墅不少,近期較具指標性的別墅新案包括惠國建設、漢宇建設、日灃建設的作品都相當吸睛,台中地產商預估,廍子區段未來每坪房價,上看26 至28 萬元。因台74線落成,廍子里近10 年發展異常迅速,尤其2013 年底至2017 年底,人口從3,904 成長至1 萬1,120 人,人口成長量、社會增加量都居台中之冠。  

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三低、三好 年輕活力城 —高雄市楠梓區
2018-06-13
文 / 行銷企劃部 右昌加盟店店長張志忠表示,楠梓區位於高雄市內西南部,西濱台灣海峽,近年得市政府輔助,使原加工區產業轉型為科技發展且規劃楠梓第二園區,重新帶回廠商進駐與就業機會,在整個大高雄人口流失的情況之中反而逆勢,目前為高雄市人口快速成長區之一。交通上有中山高速公路及省道台1線通過,配合捷運站及楠梓火車站,南北連結完整。重劃區規劃完整 加工區提升居住人口需求楠梓區有四個主要重劃區,分別是:一、高雄大學區段徵收特定區;二、土庫台糖重劃區;三、都會公園捷運站東側的82 期重劃區(2015 年5 月完工,佔地10.68 公頃,建築用地7.15 公頃);四、最新的高雄都會公園前72 期重劃區(2017 年10 月25 完工,佔地4.12 公頃,建築用地3.48 公頃)。建商看中重劃區規劃完整,紛紛來此開發。本區的生活圈東側以國立高雄科技大學及火車站商圈為主,西側則以楠梓加工區及國立高雄大學為主,因為高雄大學重劃區腹地完整,加上楠梓加工出口區高科技化,陸續引進數千名工程師客層,經台17 線串連又可直接與左營及鼓山區段連通,家樂福量販店、星巴克、燦坤... 等等各大知名賣場進駐,公園綠地及學校規劃,整體商圈機能已經完善,區域內近幾年大樓推案量體龐大,人口進駐增多也刺激周邊商家繁榮發展,是目前高雄市最熱門的區段之一。物件從低總價小坪數輕豪宅至四房家庭式住宅一應俱全,價格帶300~800 萬,不論是成交量及價格皆穩定成長,相對高雄市區動輒2 字頭房價,吸引首購及小資族等剛性需求往此區發展,人口日趨年輕化,房屋需求轉而走向小巧精緻,大樓產品逐漸取代透天別墅,二房物件取代三~四房成為主流。新大樓產品單價約13萬~17萬,10年內的中古大樓約10萬~15萬 ,10 年以上中古屋也有10 萬左右。車庫別墅新屋約1500萬~1900萬, 20年以下中古透天別墅約900萬~1300萬。公園、綠地、大學右昌加盟店店長張志忠說明,楠梓區本身擁有廣大的公園綠地,從東起有高雄最大占地95 公頃的高雄都會公園,一路往西沿後勁溪河堤帶狀公園,到西海岸佔地約30 公頃的援中港濕地公園,以及楠梓加工區西側佔地17 公頃的右昌森林公園,其他包含大學校園綠地及社區公園,而中油後勁煉油廠於2015 年停工之後區段內居品質整體提升。區域內原有國立高雄大學、高雄海洋科技大學以及高雄第一科技大學共三所國立大學,今年2 月1 日,高雄第一科技、高雄海洋科技及高雄應用科技大學三校合併成高雄科技大學,成為全台人數最多的科技大學,也是全台僅次於台灣大學人數第二多的大學。各項建設到位 房型、環境選擇多張志忠店長補充,楠梓區各項建設皆已到位,區內從R17 世運站至R21 都會公園站共有5 座捷運站橫跨其中,往北延伸路竹線也將會在今年動工, 預計2020 年完工;高雄市濱海聯外道路(新台17 線)也在歷經十多年的努力,終於與軍方達成開闢北段工程共識,2017 年11 月10 日動工,工程北起橋頭區典昌路,南至楠梓區德民路,路寬50 公尺,全長2.1 公里,包括路堤填築、道路工程、景觀工程、廣昌排水護岸工程及跨後勁溪橋梁,預計於2019 年底完工通車。這條截彎取直的南北向快速道路開闢工程完工後可轉移原台17 線交通車流,縮短距離及行車時間,預期能帶動高雄沿海地區的產業發展與升級。楠梓區有兩座大型商場-- 台糖量販店及家樂福量販店分駐東西側,各大明星商場賣場也都紛紛開設分店駐點,更有UA 流行服飾品牌及保時捷車商等知名精品進駐,由於重劃區近十年的建設發展,商圈逐漸擴大,在購屋房型跟環境也有非常多的選擇,可以評估自己的需求是要上班通勤省時,或是近孩子的上學學區,還是想要寧靜的河堤公園邊、方便的賣場量販店,不需要因為價格屈就自己的生活,因為在楠梓區房價相對親民,供給量相對穩定,無論是想買公園河堤景觀的低總價大樓,或是獨立車庫寬敞路段的豪宅別墅,在楠梓區都可以找到。 三低、三好的年輕活力城大高雄市隨著高鐵、巨蛋、美術館的帶動,使得高雄人口陸續北移,房價持續走穩,加上楠梓區內有大型森林公園,楠梓加工區,兩座國立大學,五座捷運站,火車站,高速公路等等,不論是定居、讀書、就業,都有完整的社區結構及交通脈絡,楠梓區已經轉型為年輕活力的城鎮。對想置產的年輕人來說,楠梓更擁有三低( 低總價、低頭款、低月付金),三好( 公園美景環境好、高中大學讀書好、生活就業工作好)的優勢條件,是適合定居一輩子的地方。  
落底訊號持續 購屋意願上升 房市現暖意
2018-05-11
文 / 研究發展室 根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在2月12日至2月22日,針對七都(六都加上新竹)受訪者,以 IX Survey 專業網路調查機制,回收1,187份有效樣本顯示,無論就景氣、物價、家中經濟狀況、理財現況、房價等條件,2018年第1季的購屋意願均較上季增加,仍以自用的剛性需求為主。本次有購屋計畫的受訪者中,預計購屋價位平均落在1,078萬,較上次調查購屋價位1,090萬元減少,但與去年同期的933萬元相比,大幅成長15.5%。 民眾購屋意願綜合指數較上季增加1.96中信房屋副總劉天仁指出,今年第1 季宅指數調查,受訪民眾感受到房價持平上漲、購屋意願提升、預期購屋價位增加,這些訊號都指向民眾對於房市的發展持正向看法,再加上去年第2 季已觸底明確,有購屋計畫的民眾,不宜再觀望。整體感受方面,第1 季的經濟感受指標,除了「家中經濟」及房價較去年第4 季微幅增加外,其餘經濟感受指數均下降,其中更以「景氣」與「物價」為減少略多的指標。劉天仁說,年底和第1 季,因為有年終獎金的發放,因此「家中經濟」的感受度較佳,而物價則因民眾感受到物價上漲的趨勢,因此經濟感受度較差。 一年內有意購屋比例增 今年交易將更熱絡針對未來購屋時間點的調查,「2 年內有購屋計畫」的受訪者占48.0%, 較去年第4 季(43.7%) 微幅增加4.3%,其中有22.5% 的受訪民眾表示,在未來一年內有意願購屋,比例較去年第4 季的16.1% 增加了6.4%,劉天仁說明,預計在今年購屋的民眾增加,2018 年的不動產買賣交易情況,會比2017 年來的更加熱絡。分析其所考慮的房屋物件,以新成屋比例最高(67.5%),其次為屋齡不到15 年的中古屋(60.0%),顯見屋齡較年輕的房子,較受到市場青睞,屋齡老舊的房子,原本以地段佳、公設低取勝,但在都更緩慢及地震頻繁的情況下,逐漸失去光環。而2 年內有購屋計畫的受訪者中,有92.9% 的受訪者表示需要貸款,可以說現在購屋,幾乎人人都需要貸款,銀行的低利率、高成數房屋貸款,是民眾購屋圓夢的重要元素。而在需要貸款的受訪者之中,有47.6% 的受訪者表示,每月繳納的房屋貸款金額比例占家庭總月收入的3 成以上。其中在4 成以上不到5 成的民眾有14.2%,較上一季的10.4%,增加3.8%;5 成以上不到6 成的比例為5.4%,較上一季的1.5%,增加3.9%,由此可知民眾的房屋貸款負擔率較上季提升。 雙北居首購族購屋地點之末另外,2 次以上購屋的民眾在今年第1 季占55.7%,較去年第4 季增加了5.7%。以購屋目的來分析,其中有66.9% 為自用,33.1% 為投資;至於首購族,第1 季占44.3%,較上一季減少了5.7%,購屋目的更大都以自用為主,占94.3%,而首購族想購買的區域又以台北市及新北市的比例最低。劉天仁副總指出,台北市的房價較高,年輕人買不起首都圈的房子,因而往外圍移動。這是個警訊,值得政府重視,應加速社會住宅政策的完整性及執行力,讓年輕人有機會住首都圈。 房價趨穩 好房子不等人劉天仁指出,現在的房市結構仍以自用的剛性需求為主,在正常的情況下,房價不會暴起暴落,以過去幾季走勢看來,房價已趨於穩定,無其他變數的話,要再大幅降價、讓利的可能性很低。房市由價和量的變化來觀察,已呈現落底緩升趨勢。時值春暖花開,正是看屋好時機。好房子,不等人。  
家長最愛 文青風優質蛋白區 —台北市文山區
2018-05-11
文 / 行銷企劃部 文山區位於台北市南郊,全區三面環山,區域有景美溪流貫,與新店溪匯合。文山區是由景美與木柵合併,地域上木柵指的是文山區東半部,景美指的是文山區西半部。興隆加盟店店長劉金祥表示,文山區內目前有兩條不同捷運線,景美地區為松山新店線,設有萬隆與景美站;木柵地區則是文湖線通過,設有辛亥、萬芳醫院、萬芳社區、木柵、動物園站。區內主要的生活圈如下:景美生活圈以羅斯福路六段為主要幹道,連結公館商圈與新店大坪林生活圈。景美區發展較早,以景美捷運站周邊生活機能較佳,區域內有景美夜市、愛買、各式連鎖商店,商業氣息發達,且綠化面積高,有河濱公園、景華公園、景行公園還有15 萬坪的仙跡岩。學區有景美、景興、溪口國小及景美國中,文教氣息濃厚。生活圈內公園綠地、學區、市場、捷運一應俱全,房價在文山區來說較高,但相對也保值。抗跌性強,與鄰近中正、大安、新店區房價相對便宜,吸引許多自住客移入。景美生活圈住宅行情:公寓43~48 萬/ 坪,中古大樓55~60 萬/ 坪、新大樓60~70 萬/ 坪。萬隆生活圈以羅斯福路五段為主要幹道,捷運萬隆站為發展核心,介於公館與景美兩大商圈之間,商業氣息較淡,純屬住宅生活圈,居民多為軍公教人員。學區有武功、萬福、志清國小,民族、景興國中和師大分部。公園有萬和1~3 號公園、河濱公園,此區域文教氣息濃厚,公園綠地多,住宅行情:公寓40~50 萬/ 坪,中古大樓50~60 萬/ 坪,新大樓60~70 萬/ 坪。萬芳生活圈以捷運萬芳醫院與萬芳社區兩大區域為主。萬芳醫院生活圈以商家林立的興隆路三段萬芳醫院為中心,往外擴張到興隆路二、三段及辛亥路四、五段,生活圈內有面積廣達1.461 公頃的興隆公園,學校有興華國小、萬芳國高中、中國科技大學、警察專科學校,文風鼎盛,文山運動中心亦在此區。萬芳醫院生活圈生活機能完整,房價在台北市各區域中亦相對平實,此生活圈住宅行情:公寓35~42 萬/ 坪,中古大樓50~55萬/ 坪,新大樓60~65 萬/ 坪,吸引不少市區首購族進住。萬芳醫院生活圈距萬芳醫院捷運站約10 分鐘路程,興隆路三段海巡署對面有興隆社區、寶來社區、家家社區等公寓住宅,合宜價格,生活圈每坪27~32萬適合預算型的購屋族。文山木新加盟店店長李東垣指出,木新商圈是木柵精華地段之一,主要區塊以木新路三段、忠順街二段及力行國小交織而成的範圍,是文山木新加盟店的主力服務商圈。 木新商圈木新商圈計有2 所國小、1 所國中及1 所明星學校景美女中,這區塊都是以住宅為主沒有商業辦公大樓。木新路三段上麥當勞左右兩側延伸商家林立,多為餐食業,舉凡像是麥當勞、摩斯、星巴克、各種手搖店、燦坤3c、大同3c、屈臣氏、三大電信直營店等等知名連鎖品牌,都可以在木新商圈看到,是文山區最密集的區塊之一。木新路三段短短1公里的距離,在房地產最景氣的時候曾高達8 間房仲進駐,由此可知道木新商圈房子在木柵的搶手程度。商圈的公寓大多都是30~40 年以上的老舊公寓,目前成交行情平均落在34 ~ 39 萬/ 坪之間,電梯大樓15 年內目前成交行情每坪約在50 ~55 萬之間,20 多年以上的電梯華夏成交行情每坪約在46 ~ 52 萬之間,如果有河堤邊景觀好的物件則行情每坪可以增加個2~5 萬,像是國泰建設在力行國小旁面河堤所蓋的御園,平均成交約在60 萬以上。目前木新商圈已無新的建案推出,主要也是前些年房地產景氣時能蓋的地都蓋的差不多了,若有也是些蓋好卻還未完銷的建案。區域中的三期重劃區面積13.5633 公頃,主要範圍在景美女中對面的樟新街跟一壽街,再從樟新街與一壽街往西順河堤延伸經力行國小,再過恆光街一直到木新路二段靠河堤的新榮公園;重劃後大幅改善居住環境品質,成為優良建築用地。美國現任總統川普在房產界有一句名言:「Location ! Location !Location !」。淺顯易懂,也是買房子的人都知道的圭臬,生活機能便利與萬坪河堤運動公園兩者兼具,木新商圈就是木柵最好的Location之一,亦是買房者最佳的選擇。  
台灣房地產市場復甦 要轉動這三把金鑰匙
2018-05-11
文 / 王藝樺 房地產新的定位與方向「房地產」是指覆蓋在土地並永久附著於土地的一類實物,比如建築物,大致上也就是一般人們口中的房子。房地產一般也被稱為不動產(real property,也寫作realty)。如果用傳統的觀念來看,房地產幾乎都是被當成食衣住行中的「住」來使用,漸漸地,滿足自身住的需求仍有餘力者,就發展出買了房子來出租收益,比如說一般住宅、店面、辦公室、廠辦土地…等等產品,到了這時期,房子的定位與作用不再僅止於住而已,房地產進入第二階段;目前,房地產已經邁入第三階段,房地產跳脫以往住與出租收益的需求,慢慢轉型成為「投資商品」或稱為「投資標的」,而更有甚者,「虛擬的房地產」即房地產的不動產證券化(Real Estate Investment Trust,縮寫 REIT) ,就是一般人講的股票,也行之多年,到了此階段,以往對房地產的看法和判斷都有所改變了,例如常有人提到房地產市場已沒有人口紅利,未來房地產只有一路悲觀下去,實際上十幾年前就有人講出這樣的想法,但是房地產還是又漲了十多個年頭,到了這一兩年又有人提起沒有人口紅利這話,即使房地產市場最近有所回檔,不過真正是沒有人口紅利作祟嗎?還是房地產這個「金融商品」漲多了在做回檔修正?值得大家思考。復甦的金鑰一:政府政策(態度)台灣的房地產市場,在經過幾波多頭漲勢之後,最近幾年稍見回檔的狀態,雖然影響市場的因素多而複雜,但是最重要的金鑰還是只有這一個「政府政策」,也可以說是政府對房地產市場的態度,簡而言之,有點像是台幣匯率走勢一樣,假設全球總經局勢沒有大變動的情形下,政府為了刺激出口,而讓台幣進行有目的性的貶值雷同;現今台灣的房地產市場,交易量不到三十萬棟,相對交投熱絡的時候差了許多,最主要的還是因政府的態度轉趨保守,進而訂定較嚴謹的政策來管制,故一旦市場的交易者嗅到這種氛圍,紛紛退場觀望與保守看待,想當然,整個市場就會漸趨清淡,然而只要政府重新偏向開放做多的態度,房地產市場離綻放光彩的時間則不遠矣! 復甦的金鑰二:利率政策「利率政策」是第二把金鑰。基本上,房地產市場在過去一直呈現多頭走勢,利率政策扮演相當關鍵的角色,有人一定會說也有過10% 的利率,為何那時候房地產市場還是往上漲,不過別忘了那時候的時空背景,那時候利率高沒錯,可是正逢台灣經濟起飛的年代,非常高比例的民眾都有賺到錢,所以口袋豐厚足以買房支撐利息,再加上後來房價節節高升,資金成本的憂慮就被稀釋,而近些年,經濟成長的力道大不如前,利率政策已經轉變,房地產市場就在現今低利的環境中維持;但是,美國今年已經啟動升息樞紐,按照往常的慣例與目前美國官員的態度表現,正式變成升息循環的機率相當的高,一旦美國變成升息循環,各國為了因應也難避免升息,若台灣一樣跟進並且成為循環,房貸族的資金成本壓力就會增加,再加上預期心理,對於房地產市場將會有一定的衝擊和影響,所以未來升息的頻率與幅度就相當關鍵,頻率較緩和、幅度別太深才能將衝擊降到最低。復甦的金鑰三:資金流向第三把金鑰為「資金的流向」。原則上,只要商品買賣想要成行成市,就需要交投活絡的市場,市場要活絡,當然就需要資金的流入,以台灣目前較小的市場規模與經濟體來看,境外流入的資金不是停留在股票市場,就是投入在房地產市場,常常上演一套資金接力兩邊跑的戲碼,端看哪個市場目前有利可圖( 通常是多頭市) 就往哪裡跑,現在的情況是資金相對都在股市,再加上大環境和種種因素影響,短期而言,資金要大規模重新回到房地產市場,需要有相當多的利多刺激和改變才有可能,不過對於房地產市場也無需太過悲觀,因為股票市場雖然目前為多頭市,但是基期已經相對很高,反觀房地產市場相較於股市與本身的房價修正,可說是相對的低基期,就風險的觀念而言,若有資金從高基期的股市移入低基期的房市,對於房地產市場將注入一劑強心針。綜觀台灣的房地產市場,最為重要與關鍵的還是在於「政府的政策與態度」,讓房地產市場健全發展與人民買得起房子間取得平衡,將是接下來房地產市場再度欣欣向榮的金鑰;2018 年為縣市長大選年,政府應會以振興經濟考量釋出利多,強化公共工程,前瞻建設逐漸發酵,對房市的穩定發展也將能有所助益!  
雲嘉南中心點、文教宜居生活好區 —台南市新營區
2018-04-16
【文 / 行銷企劃部】 新營昱欣加盟店店長林忠信表示,新營區位於台南市北方,縣市合併前的原台南縣政府所在地,是台南市傳統的市政中心,區內行政機關和商店林立,教育、文化、醫療、鐵公路發達,又鄰近嘉義高鐵站,交通相當便利。。新營火車站目前有九成的火車在此停靠站,高速公路也在此設立交流道及轉運站;學校則計有6所國小、4所國中、5所高中,吸引了許多鄰近地區的學子來上課。由於區域腹地不大,且人口較集中,在新營走路散步10分鐘就能和綠地、公園或學校相遇,生活氛圍優閒,曾榮獲「國際宜居社區大獎」銅牌獎,所以說新營是(談情說愛、休閒、養生)最好的所在!文化中心精華舒適純住好區眾多政治、文化、綠地等公共資源群聚的文化中心一帶,是當地人心中最舒適生活圈的純住宅好區,主要範圍約是北至新建國小,南達中山路圓環,東側以新營火車站為界,西邊則至民權路,雖然附近是屬於早期發展的舊部落,但因為當初即以市政中心、文教區來規畫,全區大部分的街廓整齊、寬敞,還有腹地廣大的南瀛綠都心公園,商業設施相對較少,不過民權路與復興路交會沿線就有各式店家,中華路、民生路的十字路口沿線,周末變身為知名夜市,基本生活飲食不成問題。大新營、雲嘉南中心點 房市穩定新營昱欣加盟店店長林忠信補充,在新營的房地產以“透天厝”為主力,且在學區附近的房子較搶手,新東重劃區漸漸飽和,房價也漸漸升高,居住人口大都是公教人員和來此讀書的外地人,換屋式售屋的機會很少,不會有空屋的產生,所以房價居高不下。在地的建商:自地、自建、自售,案量不會超過20 戶,標榜是在地的建商信用、可靠、實地、服務好,打遍天下無敵手,案案出清。外來的建商:大面積的開發,都是20 戶以上,強調是團隊各負其責、各展所長,銷售時間會拉長。由於縣市合併升級,大新營區變成新營、柳營、鹽水、六甲、後壁、白河六區域合併再成一個大生活圈,新營區即位於大新營地區中心點,亦為雲嘉南中心點,與嘉義共構生活圈,雖然近期房市反轉,但對該區房價卻幾乎沒有影響,除了有公教人員、醫師等穩定、高收入族群支撐,相對親民的價格更讓房市表現穩定。
南科大引擎 強力帶動新市容 —台南市新市區
2018-04-16
【文 / 行銷企劃部】 新市南科加盟店店長呂一文指出,新市區位於台南市的中部,鐵公路交通便捷。境內地形平垣,屬嘉南平原的一部份,昔日為農業城鎮,隨著台灣經濟發展,工商業起飛,許多知名的紡織、食品廠等傳統產業紛紛設立於本區,深具都市發展潛力,1995年在自然條件、產銷環境、研發機構、 生活環境、行政配合細分等18條項目的整體評比雀屏中選為台南科學園區所在地。 南科園區持續開發生活圈不斷成長 房市看好南科園區1038 公頃的基地,新市區佔有568 公頃,園區周邊3283公頃(70% 在本區) 已獲准為特定開發區,帶給新市區的發展無可限量。並且園區持續開發建設,台積電與聯電晶圓雙雄,陸續投入數千億元資金擴廠,就業人口超過8 萬人,在大量就業與消費人口增加的效應影響下,讓南科周圍包括新市、善化、永康、安定等生活圈不斷成長,區域房市前景看好。同時交通建設形成四通八達的路網,可迅速串連南科與台南市區,也將不少南科人購屋置產觀念轉變,以能夠負擔的相同總價帶範圍,增加約十分鐘通勤時間,換取享有充裕的居住空間與樂活環境,不再只選擇南科周圍或東區虎尾寮重劃區,帶動了市郊各主要生活圈的購屋需求。南市交通網中心 占盡地利新市南科加盟店店長呂一文說明,由於中山高速公路、第二高速公路、東西向快速公路、台一省道皆彙集於新市區,從新市區至台南市的各個區域行車時間平均不超過1個小時,是台南市整體交通網的中心;占盡地利的新市不只有高科技產業,位於南科園區管理局旁的國立台灣史前文化博物館南科分館去年底完工,800 多萬件文物正陸續遷入館內,預計今年正式開館;還有連續舉辦14 年的新市白蓮霧節活動,在在見證本區的文化發展與地方產業活力。整體而言受惠於台南科學園區這顆引擎帶動,人口日增,建商不也斷的開發建設,房價上漲幅度大,以目前消費者的選擇性來看:一是來南科工作的人多;二來則是以政府對地方的照顧編設下,造就新市未來多方發展,2016 年選出台南新市政中心包括新市看西農場周邊等3個優先設置地點,都在南科旁;三來在地有多種房屋類型符合各式需求,以上皆是來新市置產自住或投資的最有利因素。脫胎換骨的新市區,就是台南市明日之星!
機能完熟雙子星大生活圈 —苗栗縣頭份市
2018-04-13
文 / 行銷企劃部 頭份建國加盟店店長蔡議鋒表示,頭份、竹南位於苗栗縣內最北端,素有北苗及苗栗雙子星之稱。憑藉地理位置優勢,交通上不僅有中山高、中二高、西濱快速公路、後龍高鐵站、台一線、台三線等觀光景點之串連,且台鐵竹南站為山線與海線之交會樞紐,所以交通便利、四通八達。 科學園區支撐 人口增加 商圈蓬勃發展頭份、竹南設籍人口超過18 萬人,竹南科學園區現在已有超過50 家廠商進駐,從業員工1 萬2,800 人以上。由於人口持續增加,食衣住行育樂的需求也不斷提升,頭份市中正路、中華路間之舊有商圈飽和不敷使用而向外擴張,尚順商圈儼然成形,知名品牌、精品、大型賣場、餐飲陸續進駐完成。竹南鎮由於台鐵竹南東站的完工,更將萬坪運動公園、苗北藝文中心及周邊商業區與竹南光復路、立達街商圈連成一線,帶動了頭份、竹南近年來的蓬勃發展,也因土地取得不易且成本增加,使得建商推案價格上揚。新推案量的增加,讓購屋族群從地點、每坪單價、建材、用料、建築外觀、社區營造等等都有更多的選擇,例如:昌隆廣場- 好漾( 佳昂建設) 每坪單價15~16 萬、中央都會( 正群建設) 每坪單價18~20 萬、誠品2( 理德建設) 每坪單價17~18 萬、樹上景( 東陞建設) 每坪20~22 萬( 取自:591 房屋交易網站/ 新建案 )。建案的開價會視地點、周邊環境、學區、商圈及推案戶數的多寡而有所增減,中古屋情況亦相同,再加上屋齡及屋況,更是成交價格增減的一大要素。區域人口、就業機會→影響住屋、租屋需求→影響區域房價,以頭份、竹南未來的發展相信會更趨於穩定成長,所以房價起伏不至於落差太大,只要住屋需求確定就是進場談價的好時機。 頭份建國商圈交通、生活、休閒機能完備頭份建國加盟店店長蔡議鋒說明,頭份建國商圈發展早,建國路及中央路是其主要幹道,有各式的商家聚集,號稱全台最大唯一全室內5D、VR 體感樂園的尚順育樂世界、購物中心就位於中央路,生活與休閒機能皆完備。學區有建國路上的建國國中小,是頭份明星學校。交通方面,商圈的右側就是頭份交流道,距離約5 分鐘,開車南北往返很便捷,通勤族可選擇到竹南車站搭乘台鐵,住宅產品早期以透天為主,近年有不少大樓推案。竹南鎮傳統購屋區段受青睞蔡議鋒店長補充,竹南大多都是低矮的透天厝,即使新建案也以透天為主,新大樓集中在竹南車站周邊及新興重劃區較能見到,地理位置鄰近竹科、坐擁竹南科學園區,但卻仍保有輕鬆愜意的小鎮氛圍。以竹南車站為竹南鎮的發展重心,站前商圈的博愛街、延平路、民族街等路段從生活百貨、傳統市場,藥局、電器行、餐飲店到金融機構一應俱全、最為熱鬧,竹南國小、國中一路到高中,也都集中於此。包括竹南車站前後站商圈、立德重劃區,與竹南運動公園周邊的竹南鎮傳統購屋區段,仍受青睞,在地的自住客族群多選擇透天或別墅,科學園區及工業區的外來就業人口對大樓產品較有偏好。根據實價登錄資料,竹南、頭份在2017 年的成交總價都較2016 年增加,其中竹南增加近1 成,而交易量方面則頭份增加約2.6%,竹南較2016 年是減少的狀況。觀察2015~2017 年數據,可說自從2016 年房地合一上路後,房市反轉,雖然大型企業進駐園區設廠利多,但投資客退場,買方觀望心態強,對價格起伏更加敏感,還是期待下修,讓利才有機會成交。頭份鄰近竹科、頭份、竹南、廣源四大工業區,有大量就業人口的需求支撐,生活機能亦不遜色於新竹,在建案讓利、中古屋屋主心態軟化下,目前只要有價格修正後的物件釋出,就能吸引買方進場,建議民眾可多看多比較。秀麗山水與生態景觀是苗栗縣的特色,頭份除了本身立地條件就極具磁吸效果,區域內的頭份市綜合運動公園與毗鄰的竹南運動公園,加總17 公頃以上,想欣賞各項展演活動可就近到苗北藝文中心,人文休閒軟實力更加分,苗栗雙子星值得您選擇!  
日本不動產 「潘朵拉盒子的開啟」
2018-03-12
【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 共享經濟的崛起共享經濟(Sharing economy),又稱「租賃經濟」- 這個術語最早由美國德克薩斯州立大學社會學教授馬科斯· 費爾遜(Marcus Felson)和伊利諾伊大學社會學教授瓊·斯潘思(JoeL.Spaeth) 於1978 年發表的論文(Community Structureand Collaborative Consumption:ARoutine Activity Approach)中提出;但此現象卻是在近幾年開始流行的,其主要特點是,包括一個由第三方創建的、以信息技術為基礎的市場平台,這個第三方可以是商業機構法人、組織或者政府,個體或個人藉由這些平台,交換閒置或多餘物品、空間、知識、經驗,來籌集或賺取分享的利益。常見的型式有公共自行車、汽車以及不動產住宿空間共享等,在此同時,共享經濟又具有弱化擁有權、強化使用權的作用;在共享經濟的體系下,人們可將所擁有的資源有償租借給他人,使未被充分利用的資源獲得更有效的利用,進而使資源的整體利用效率變得增加許多。 日本不動產與住宅住宿事業法將自己空置的房間或住處作為「民宿」,有償出租給遊客的法案「住宅住宿事業法」,又稱民泊新法,已經於2017 年6 月9 日在日本參議院通過;換言之,民泊新法具備法律效力,新法規定普通住宅可作為有償住宿設施的營業標準,房東只要向地方政府登記後,就可在規定的區域內,以全年180 天作為上限提供有償的民宿服務,法案最快2018 年開始實行。由於法案的正式通過,遊走在灰色地帶的民宿( 分享經濟的概念)合法化,屋主只要在合乎規範的前提下,就可將自己的房屋、房間出租作為民宿使用,估計可望創造出兩千億日圓的產值,日本電商企業樂天(Rakuten)非常看好這波民泊前景,設立繁體中文網站和平台,寄望吸引亞洲遊客預約住宿,預料將與美國的Airbnb 平台形成競合。此外,這對以收取租金、創造高投報率為主的海外置產族群( 聰明錢)更是一大商機,在出租民宿合法化後,置產客就能放心地、合法地賺取租金! 民宿物件的挑選與商機中信房屋商仲部副理王藝樺表示,隨著2020 年東京奧運即將來臨,尋找民宿物件更應選擇東京為優,若置產客預算充足的話可找尋距離場館近 3 個地鐵站以內的地點,或者是步行 10 分鐘內可達的距離;若預算相對有限,則可放寬標準,選擇離地鐵站步行 10 分鐘以內可到達的地點。另外,礙於日本人不喜歡較舊的房子,物件的挑選以屋齡15 年左右的中古屋為主,除了收租投報率有機會比新成屋高出兩倍以上外,日後出售時又可兼顧保值性,可說是進可攻、退可守的好選擇。王藝樺認為,日本當地雖有專業的「物業管理公司」代為房東管理,但尚缺乏「日租代管」的公司,物業管理公司若可趁勢開辦「日租代管」服務,可促進許多非日本籍的投資客、置產客前往投資,讓整個市場更為活絡,是一個極新穎的商機;還有,「日租」民宿相較於「月租」,投報率可能高出更多,雖然日租客源較不穩定,但單日租金高,若以一間月租15,000 元的套房為例,日租一日租金設定為 2000 元,一個月僅需出租不到 8 天就可以和月租金額打平,假設與合法的分享經濟平台配合好,入住率拉高,投報率將相當驚人和可觀。 結論日本政府通過住宅住宿事業法,猶如打開「潘朵拉的盒子」一般,好處是可以更促進經濟的發展,讓海外的置產客和聰明錢更加順勢流入( 原意是為了胃納2020年東京奧運所到訪的觀光客,以彌補目前不足的飯店與旅店量),若單純以這樣來看,立意是很正向的,不過值得注意的是,現在日租民宿的開放合法,對飯店產業的衝擊、日租民宿的公共安全和檢查與後續競爭下可能產生的各種混亂…等等,在在都將考驗著當局者的智慧與解決的能力,需要配套措施相對跟上,但可以想見的是,隨著日租民宿的合法與上路後,就海外的置產客與聰明錢而言,無疑更加相得益彰;日本不動產較低的基期、較高的投報率,再搭配做多的政府法律,2018 年依然是投資日本不動產的黃金時機! 中信房屋海外不動產推薦  https://global.cthouse.com.tw/  
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