房子的Style很重要!!
2017-09-19
三大看房門道,讓你比投資客道行更高~~ 買房子無論跟誰買,只要買的經濟實惠、合乎理想的,就是好屋!因受到近兩~三年的經濟不景氣及政府打房的相關措施,以往投資客大舉購屋的「盛況」逐漸退熱,反倒是自住客紛紛出籠看房進場,此一現象慢慢讓房市調回較好的體質,買賣市場較為健康。也因房價緩跌,雖未到落底崩盤,但已有投資客快扛不住,抱著此時出場能小賺或不賠就要慶幸的心情,向市場倒貨,所以想買來自住的消費者,不管是看一般屋主出售的,還是投資客脫手的,只要符合自身預算與需求,有合意就可考慮入手,只是有些消費者對於投資客的物件仍存著一點點介意與留心,怕是這房子的價格與品質皆令人擔憂。 不過,在房市一片低迷的情況下,或許投資客的物件更有降價讓利的空間,下列三大看房門道,簡單教你從哪些特徵分辨可能是投資客的物件,讓你看房看個火眼金睛,真相在我們心! 1. 看家具裝潢,不是一般住家style         投資客在選購家具或裝潢室內空間時,最大原則就是「降低成本 拉抬房價」,若是在看房時發現全室的家具是系統家具或貼木家具;或看起來質感不佳的壁紙、噴漆,八九不離十可能是為了投資而購置的房子。        因系統家具施作安裝簡單快速,也有一定的美觀度,使用貼木家具,成本低廉,再加上一些奇怪的家飾品,如畫作、陶瓷品、假花假草…等,這種擺飾裝潢過多,不太像一般住家風格的,不能排除是投資客刻意營造的「家的感覺」,過度精美或過度粗糙,或許就是投資客的物件了。 2. 看大門,長的都一樣小心看房看到羅生門        大咖的投資客物件繁多,打鑰匙也不方便,所以較偏好使用不需鑰匙的密碼鎖,也便於房仲帶看。還有的投資客會直接跟工廠大量訂製同款式的大門,來降低成本, 若在較有屋齡的建物中看到很多大門長得一模一樣的,有可能投資客同時買了好幾戶。 3. 看權狀,登記持有時間會說話        依照上述2點觀察過房子一遍之後,最重要的就是看該物件的權狀謄本,即可判斷該物件的持有時間,多數投資客的持有時間都不會超過3年,甚至只有1到2年。原因在於房貸通常有2~3年只還利不用還本的寬限期,所以投資客會盡量在這段時間內把物件轉賣脫手,若登記持有時間過短的,通常都是投資客的房子。當知道持有時間後,就可以推算入手價格,便於議價,至於建物的權狀謄本,現在已可以線上查詢,直接申請電子謄本,非常便利。 買房是一件大事,當然首要還是以房子本身的條件適不適合自己為最大考量,至於屋主原來是自住或投資用途,就當做交易前知己知彼的參考!   #看房有道,中信房屋讓你知道 : http://www.cthouse.com.tw/   文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

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前進東京奧運包租奪金 你一定要知道的事
2017-09-18
【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 2020東京奧運即將到來,亞洲經濟強權的日本摩拳擦掌積極推動城市發展,要做好萬全準備,因為舉辦奧運是何等大事,除了爭取主辦有可能帶來的巨大商機外,另一個沒說出口的隱性目的即是「宣揚國威」;不過無論是商機、或者是國威,身為主辦國一定會投入大量的資源和金錢來推動與辦理,不管是看的見得硬實力 (硬體建設),還是看不見得軟實力(科技發展),同樣在訴說一個簡單卻重要的道理-有望成為帶動「國內經濟GDP成長」的觸發因子。同樣地,對於嗅覺敏銳的海外投資者來說,2020年將是東京光輝閃耀的一年。關於投入的硬實力方面,日本政府投入將近1500億台幣,加強在奧運村、擴建東京有名的國際會展中心及原本就發達的建設,更加強防災再開發事業,將建築改建為防震材質,在建築內設立防災室好預防天災;同時間亦規畫多項大型開發計畫,包括西新宿、六本木三丁目與涉谷站周邊等各再開發地區,這些再開發地區猶如都市更新一般,將原本老舊與不整齊的建物和區域重新賦予新生命,勢必能為東京增添不同的新風貌。至於軟實力方面,日本打算打造機械人選手村和無人駕駛的智慧車,在奧運舉辦期間提供全新的服務與感受,同時也再跟世界各國宣揚日本科技的發展與強大。中信房屋總公司商仲部副理王藝樺表示,首都圈除了基礎建設外,更計畫建設1 個小時內連接成田機場及羽田機場的「都心直達線」,讓世界各國到東京的交通更加便利。再者,2020 年東京奧運更可能為日本創造出近三十兆日元的經濟效益,並增加為數極可觀的就業人口,為此投資客戶著眼於東京人口持續攀升而勢必帶動的房地產需求,再加上漂亮的投資報酬率,包租公、包租婆遂應運而生。王藝樺提出,欲搭上東京奧運前投資列車的包租公( 婆) 們,想要收獲最佳利益,有下列四項準則必須注意: 1. 中長期投資的準備稅制的關係,投資者投入市場做包租公( 婆),要有心理準備,因為持有五年以上課徵的稅最優惠,再加上每年可觀的出租投報收入,所以起碼要持有五年才最有利,也最能顯現最大的效益。2. 物件產品的挑選為因應奧運的舉辦,欲入手的物件可選擇東京23 區內、距離奧運場館三站地鐵站內且步行至地鐵站十分鐘內為佳的物件;此外,屋齡的選擇盡量在15 年以內,以1-2LDK 的物件為主,因為日本人不喜歡屋齡太舊的房子,所以考慮到之後出場的流通性、保值性和變現性來說,這樣的產品是極具有競爭力的。3. 專業物業管理與仲介公司的選擇因為海外不動產不是自身所有權人能隨時管理與看顧,故選擇一個專業的物業管理與仲介公司是很重要的,原則上建議投資人應該選擇國內合法的知名仲介公司( 目前有從事海外不動產投資的項目),這樣一來能避免海外不動產成為孤兒,二來也能受到仲介公司的協助,避免不必要的損失與冤枉路;再者,專業的物業管理公司可以成為投資人的代理,代理投資人在日本一切房產的出租與管理,讓投資人成為名符其實的包租公( 婆),可見專業的物業管理與仲介公司之重要性!4. 匯率風險的判斷投資海外市場的投資人應首重「匯率風險」,所以欲進場的投資人應注意利率與匯率浮動,以目前時間點來說,日幣大幅漲跌的機率不高,匯率持續穩定落在106-120( 美元/ 日圓) 區間;現階段投資人若進場,因應全球金融市場的避險需求,日圓若許還有升值空間,有機會達到房價、匯率與租金投報三贏的局面。綜觀以上所述,從各種面向來看,投資人最晚最晚明年就一定得進場,再遲恐就誤了理想的投資時機,尤其從過往不動產投資的經驗可知,在重大建設或活動完工、舉辦前夕,不動產就可能有機會率先表態,以2020 年東京奧運的時間點來回推,現階段,就是黃金進場的切入點!中信房屋海外不動產推薦:http://global.cthouse.com.tw/  
善用長年期房貸 年輕人 首購成家、改裝出租大利多
2017-09-18
【文 / Acer.L】 由於銀行資金寬鬆,為了積極爭取房貸客戶、提升申貸意願,已有少數銀行開始推出40年期房貸的方案,搶占首購市場;比較20年及40年房貸資料發現(如附表1),40年期房貸每月的還款約為20年期的6折,每個月還款壓力相對輕鬆,有利希望兼顧買房與維持生活品質需求的首購族進場買房。幫房東付利息 不如自己買房繳房貸年輕一代首購族,手握資金及每月還款能力通常較中壯年一代薄弱,大多數首購族會先租房子,等到工作若干年後才有能力購買自己的不動產。但租房子這幾年,其實等於是在幫房東繳利息,可以說無形之中又多付了好幾年的利息,如今銀行推出40 年期房貸,每月還款降低,對年輕人而言租不如買,幫房東付利息,何不繳自己的房貸呢?其實首購族你可以  房東換人當 買房改裝出租大利多另外,以40 年房貸、年利率1.8%、貸款1000 萬來看,每月還款約為29,241 元,這樣總價的產品在台北市的北投、文山、大同、萬華、甚至內湖等區域為例,都有機會找到1,000 萬出頭的老公寓產品,若原本標準三房兩廳的老公寓格局每月只能出租18,000 元至25,000 元,但是若改裝成4 間大套房出租,每間套房租金10,000 元至15,000 元,每月合計可收租40,000 元至60,000 元這區間,遠超過每月房貸須繳的金額,這將是首購族翻身的一大機會點,從付房租的房客變收租的房東! 買房改裝出租 自有資金投報高以投入1,000 萬房貸,改裝成本120 萬(4 間套房)計算,每年出租投報率約為4.28%,扣除每月應繳房貸後,每年可實收約12 萬9,108 元,以投入120 萬裝修成本來看,自有資金年投報率高達10.75%( 附表2),對置產族更是一大利多。<結論> 小資首購族拼翻身 善用銀行貸款投資不動產為最快捷徑年輕人或許口袋還不夠深,但有一項最大的本錢—青春!「以時間換取資金空間」,若一輩子當房客,只有幫房東繳房貸的份,在銀行資金過多的情況下,若能善用利息較便宜的房貸,除了舒緩繳付的壓力,更可以進一步賺更多的租金收入,將自有資金投報率極大化,效益遠大於付給銀行的房貸利息,因為借貸成本越低對於借錢的民眾就越有利,這個概念說白話即是「用銀行房貸的錢來賺錢」;在房屋市場景氣反轉的階段,年輕人努力工作之餘不妨先多多看房,以尋找地點佳且價格被低估的老房子來改裝為目標,讓自己的首購成為拼翻身的最好機會!但在此提醒一定要特別注意的是,資金、經驗有限的情況下,40 年房貸適用之各項條件必須跟銀行確認清楚,對於房市功課更要做足,或最好尋求專業人士的協助。
房價親民機能優 擁抱房市潛力一哥 —新北市樹林區
2017-09-18
【文 / 行銷企劃部】 樹林站前加盟店店長鍾其璁表示,樹林區地形狹長,與板橋、新莊、土城、三峽為鄰。聯外交通可經由台65線到土城接北二高,或由城林橋到板橋、土城一帶,經環漢路可到中興橋,當地居民更常從樹林車站坐到台北車站進入台北市區,或在中山路搭乘公車接駁到捷運站,班次眾多。台鐵樹林站、南樹林站、山佳站貫穿全區,故市中心發展極早,主要商圈蛋黃區內建築較為老舊。以台鐵樹林站為中心,樹林可約略劃分四個主要商圈,鐵路劃分為前後站,後站發展最早,是主要商業及金融中心,也是主要住宅文教區;前站有大部分面積屬於南板橋(溪洲)行政區,屬中後期規劃發展,道路、學校、公園完善,近10年推案量大,外來移入人口眾多;中華區為民國80年規劃的「樹林副都心」,區內大樓林立、密度高,生活機能完整;其他區域大部分為工業區。   樹林車站商圈成熟多公園綠地 推案供不應求樹林站前加盟店鍾其璁補充,樹林屬於封閉型商圈,加上台鐵東部幹線調度站位於樹林,所以火車往台北的班次非常頻繁,便利性不輸捷運,到台北站僅20 分鐘,區域內在地世代長住的樹林人為數者眾;車站大多是區域發展的起始點,樹林車站也是樹林最熱鬧且發展最早的區塊,除了生活機能成熟、商店密集,區內有許多公園綠帶,包括溪北、崑崙、溪崑公園,公園內有籃球場、運動設施,及在中正路上有樹林運動中心,運動休閒空間充沛。市中心目前多數都是老舊公寓或透天,過去10 年推案量極少,明顯供不應求,精華區段內早已沒有基地500 坪以上面積建地,建商積極洽談合建、都更事宜,期盼為舊市區注入新活血;現僅有少數中小型新案推出,案量數百戶,若以3 房加車位、10 年屋齡內產品約需1,200~1,500 萬,20 年屋齡產品約900~1,200 萬,全新的4 房加車位產品約1,500~2,000 萬,若有好產品釋出,去化速度相當快,常常一屋難求;另有零星工業地興建工商事務所( 即俗稱工業住宅)、或是市郊山佳區尚有中型建案推出。 鍾其璁店長說明,樹林區有3個台鐵車站,山佳站位於最南邊,過去因礦業曾有一段繁榮歲月;雖屬小站,但區間車不少,房價平易近人,歷年少有新案推出,近期新案以大樓為主,這幾年建案基地多是舊房子打掉合建。百年古蹟的山佳站今年2 月經修築恢復舊貌並重新開放,懷舊氛圍大受歡迎,結合山佳鐵道園區、武器公園、在地美食等,還有大棟山、青龍嶺及大同山等沿線登山步道,山仔腳公園及大漢溪畔的萬坪柑園生態河濱公園,民眾可以來此享受一趟特色鐵道或親近山林的輕旅行。 交通、購物、休閒功能全方位滿足樹林中山加盟店店長黃廣成指出,新北市近年不斷積極建設軌道輕濟,除了「台鐵捷運化」的便利,把北北基桃等鄰近區域串聯為大型一日生活圈,屬三環三線中的捷運萬大中和樹林線的樹林區,未來捷運可預期,三年前台65 快速道路樹林匝道興建通車後,市中心上國道三號僅需5 分鐘車程,民國105 年國道三號增設樹林交流道,區域整體交通便利大幅提升;65 快速道路北接中山高、南接北二高,外地上班、旅遊,包括工業貨物運輸,節省許多時間,居住、商業經濟需求和價值相對提高。鄰近樹林火車站的「南山人壽影城」將於107 年正式開幕,是樹林第一座精品影城和購物中心;市中心還有家樂福旗艦大賣場、超大規模博愛傳統早市,和新開幕的「興仁花園夜市」,生活、購物機能完整;而沿著大漢溪興建的河岸自行車道,風景怡人的大同山風景區、百年歷史的山佳火車站、足以媲美大安森林公園的溪北公園、溪洲公園和中化公園,更為居民帶來休閒的滿足。 房價親民 補漲可期黃廣成店長說明,相較新北市其他行政區,樹林房價最為親民,價位只比八里和鶯歌略高,但生活機能、交通便利、休閒購物卻堪稱「房價潛力一哥」!再與鄰近的板橋、土城房價相比,樹林有不少大樓產品可選擇,吸引不少首購族移居,同樣價格在此區購屋的CP 值更高。因為交通軸線的改變,入住的外地人越來越多,在地樹林人因其他區域房價高不可攀而不願外移,形成即使在政府實施奢侈稅,實價登錄,甚至房地合一稅後,樹林區不論在移轉棟數和交易價格,均呈現相對穩定、甚至溫和成長的狀態。建議有購屋需求的民眾,尤其是首購族,趕緊到樹林置產購屋,在未來捷運的加持下,樹林不僅市中心將更加繁華,對外聯結方便度也大增,樹林房價的親和力和補漲空間值得期待,歡迎您全家來樹林當鄰居喔!  
漫談美國升息 對台灣房地產的影響
2017-08-14
文 / 中信房屋商仲部 王藝樺 一、FED介紹「美國聯邦儲備系統」(英語:Federal ReserveSystem,簡稱Fed 與聯準會)是美國的中央銀行體系,依據美國國會通過的1913 年《聯邦準備法案》而創設,主要精神為了避免再度發生類似1907 年的銀行危機,進而穩定金融市場;整個系統包涵聯邦準備系統理事會、聯邦公開市場委員會、聯邦準備銀行、約三千家會員銀行及3 個諮詢委員會(Advisory Councils)。聯準會(Fed) 的組織結構設計是全世界最複雜的,這是因為其制度設計的初衷是為了使聯準會能夠保持一定獨立性,不為個別利益集團和公司控制。 「聯邦基金利率」是聯準會執行其貨幣政策的重要手段,其它次要手段包括調整商業銀行存款準備金率、公開市場操作和調整貼現率等。聯邦基金利率是一個銀行互相支付過夜借款利息的利率,其交替影響著最低貸款利率,通常最低貸款利率高於聯邦基金利率大約3 個百分點,最低貸款利率是銀行向其最好客戶提供貸款的利率。低利率通過降低借貸成本來刺激經濟活力,使一般人和企業採購與國家建設更加輕鬆,通常出現在國內經濟成長較緩慢與停滯時;而高利率通過增加借貸成本來放緩經濟發展,通常出現在國內經濟已較火熱和過度時,故即須調升利率來防止出現泡沫經濟。 二、美國升息與資金走向美國聯準會(Fed) 一如市場預期宣布升息一碼至1% 到 1.25% (2015 年底升息1 碼,這是美國近10 年來的首度升息,宣告零利率時代應該結束,之後聯準會於去年底啟動第二度升息,迄今已連續3 個季度調升利率1 碼),並維持今年再升息一次的預期,同時也宣布縮減資產負債表計畫細節;縮減資產負債表的方面,如果經濟發展符合預期,預計將於今年開始縮表,最初縮減上限為每月 100 億美元,之後每 3 個月將上限提高 100 億美元,為期一年將達到 500 億美元。 聯準會這次態度較預期強硬,但整體升息步調及縮表速度還算和緩,基本上有助於全球經濟及風險性資產震盪但續強,預期美國在升息後,資金將先回流美國和美金的部位,預計股票市場與匯市將受益,不過也因為股票市場點數已高和升息加重企業舉債成本,所以「聰明錢」將有機會轉進基期較低且穩定的市場,例如新興市場具備低基期、經濟基本面有轉機與政治面穩定等優勢,將有機會扮演接棒的角色 ! 三、台灣目前房地產市場狀況與影響台灣的房地產市場,其實是非常非常迷人的,不過對於沒買房或者口袋不深的族群,相對來說也是非常非常殘酷的,為何如此說呢 ? 我們知道台灣的房地產市場至少經歷四到五次的波段漲幅 ( 次數端看時間與個人認知不同而異),不過可以確定的是,除了1989 年2 月28 日與3 月31 日政府分別以降低重貼現率與存款準備率以及緊縮貸款等金融措施打壓房價、1996 年「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件與2003 年全球面臨SARS 風暴影響外,總體來說,房價幾乎是以左下右上的趨勢往上發展,當然對比於經濟發展幾乎停滯不前的狀況而言,一般民眾的購屋壓力可想而知,但若有享受到房價增值的人來說,財富累積的速度和數量,是感到迷人的 ! 以近期的房地產市場來說,歷經奢侈稅、限貸令與房地合一稅,市場確實已經從多頭慢慢趨於平靜,從以投資客為買盤轉換成自住客為主的市場,加上市場氛圍的影響,房價的追價力道亦不復見,現在全球的超級強國「美國」又開啟了升息和縮減資產負債表一途,台灣的房地產市場會有何影響 ? 以下的討論可以窺見一二 : 1.預期台灣利率升息美國開始升息,並且連三個季度的調升,意味就是一個趨勢的形成,全世界的經濟體都多少會受影響,更別說以出口為導向的島國經濟體「台灣」,簡而言之來說,升息的方向和步驟是確定的,唯有端看國內的經濟和影響,才能確定國內升息的時間點,以目前來看,升息的時間應該在2018 年了,對房地產市場來說,升息多少會加重民眾貸款的負擔,即使一次升息不多,但只要是形成升息趨勢,長線仍然會對市場造成影響,不過國內的變數是在於經濟面,若經濟發展持續沒大幅轉好,相信央行在升息的力道與深度應當有所保留,這部分有待後續觀察。 2.寬鬆貨幣政策已慢慢走向終點除了升息之外,就是縮減資產負債表,這部分仍可繼續觀察美國的持續性,若真如預期發展,那全球寬鬆的資金派對已然結束,原本散在世界各地的熱錢,極有可能駛離停泊的港灣而去,以國內的房地產市場來看,前些日子的鮭魚返鄉或是海外資金流入而支撐的房價,勢必會受到嚴格的考驗,可說是海水退了才知道誰在裸泳。 3. 租金投率過低,影響聰明錢流向剛提到的考驗,最主要是不動產的「租金投報率」。為何近期房地產市場震盪時,許多資金會往海外的不動產流去,除了相對的基期比較低外,至關重要的就是租金投報率,以台灣目前平均毛租金投報率的1.57% 來看,若扣除掉稅費與支出後,淨投報的部分可能不到1%,以這樣的投報率,假使境外的熱錢撤出,國內僅自住的買盤支撐,真的能夠穩住房價,讓房地產市場回到常軌嗎 ? 這點值得深思。 四、結論「大國打噴嚏,小國無不膽寒」,美國升息循環已經確立,造成的磁吸效應,將使各個國家有著大小不一的影響。而對於台灣已經處於低潮的房市而言,就完全沒有可以入手的標的了嗎 ? 那倒也未必,建議較大型的資金挑選「高租金投報」與可改建收益的標的進場,也許市場上高租金投報的標的不多,但假使標的擁有可改建的條件和地理位置,亦可以進場抱局,因為即使短期價格不理想,這樣的標的依然有進可攻、退可守的優勢,比較不需害怕短線價格的波動。 另外,建議我們廣大的民眾,若是有買房需求,應當開始行動賞屋挑房,畢竟投資市場的金言玉律 :「人棄我取,人取我與」,贏家總是與眾不同,不過要進場的標的選擇非常重要,建議選擇不敗的二到三房標準品,這類的標的在市場上長時間流通迅速且保值,可說是自用、出售兩相宜,但挑選標的要留意幾個重點 : 首先,挑選地點可以往精華區更靠近,因為市場尚未穩定,一樣的資金應該可以選擇更精華區的標的。第二,選擇標的的戶數別太多,因為戶數過多的標的,容易出現人多嘴雜的狀況,比較不易保值。第三,二到三房的標準品盡量要有車位,而且盡量是坡道平面的車位,因為這樣的產品多數是家庭單位需要,所以有車位是未來好出售的重要因素之一。以上,為本次漫談美國升息對於不動產市場的影響和建議,我想不論所處的系統性風險多大,只要做好自身的風險管控,依然可以在變動的環境中成為笑著的贏家 !
商圈連結「新東區」機能足—台南市仁德區
2017-08-14
【文 / 行銷企劃部】 仁德保安加盟店店長曾世奇表示,仁德區位於台南市西南端,和歸仁區、東區、永康區相鄰,除西面有丘陵地之外,全境地勢低平,聯外交通發達,區內擁三處交流道、縱貫鐵路線的保安站、仁德站、中洲等三個火車站及台南機場,且距離高鐵台南站不遠;近年因縣市合併,與台南市東區相鄰的優勢浮現,是少數和台南市中心相連的大面積行政區,成為台南市商圈核心區,新興發展中心;都市化程度高,同時也是台南工業重鎮,早期有像是奇美實業、燦坤、南紡等不少大型廠商在此發跡,在大環境時空變化下,閒置的廠房、土地,現今紛紛轉型為商場、博物館,吸引觀光消費客群,帶來龐大經濟效益。 仁德生活圈 中低密度高質感仁德生活圈整合東區南紡購物中心商圈、中華東路商圈、文化中心商圈、裕農商圈與虎尾寮重劃區成為大生活圈,近年來發展相當迅速,因都市計畫劃分該區為中低密度住宅區,建商紛紛推出高質感透天別墅產品,都市景觀大幅轉變,吸引高收入人口大量進駐,連帶刺激區塊內的消費與休閒設施規劃增多,連結周圍仁德特力屋、家樂福量販賣場…等,也讓該區的居住機能提高,整體氣氛媲美國外高級別墅區般的環境特色,成為台南市重點發展的生活圈之一,也是高級別墅市場發展重鎮。 奇美博物館為鄰房產夯仁德保安加盟店店長曾世奇指出,原台南市土地、建案已是逐漸飽和,台南都會公園、奇美博物館與十鼓文創園區形成的「人文藝術博物園區」,因緊鄰機場、國道,房地產發展潛力無可限量。其中佔地9.5 公頃、座落於台南都會公園中,宛如歐洲宮廷的奇美博物館,在2015 年開幕後就是遊客心目中最夯的景點,也成為房產業者發展重點,週邊的房價隨著博物館開幕水漲船高,不少建案以跟博物館為鄰做銷售重點,附近新完工的透天別墅,每棟總價兩千萬元起,相當搶手。過去仁德在台南縣市未合併前發展較慢,現在,仁德區段預售屋價格目前也節節高升,有意購屋的民眾要把握時機快進場。 「新東區」延續東區市場熱度仁德區長興路,因鄰近三爺宮溪,曾經只要下雨即淹水的問題,台南市政府這幾年來治水有成,不少建商在解決該水患問題後選擇在此推案。而台南市換屋族群心中最愛的是有天有地的透天厝,今年以來,總價在1,000 至2,000 萬元間的透天別墅交易量較去年同期成長,其中又以屋齡較新的「虎尾寮重劃區」物件最受歡迎。「虎尾寮重劃區」位在中華東路、南紡購物中心、仁德間,農地重劃而成,區內以15 年內的透天別墅為成交主力,比較親民、地坪約20至25 坪的產品,總價約900 至1,200萬元就能買到。此外儘管環境單純、學區優良的台南市東區深受民眾喜愛,但土地取得不易與地價攀升,許多建商逐漸往與仁德區交界發展新建案,主要有四個區段:東區東門路3段與仁和路一帶的仁和段、東區德高國小一帶4 期重劃區、仁德區中華醫事學院附近的文華路一帶,與最南端靠近台南萬坪都會公園的虎山段一帶,以「新東區」為號召,擴大延續東區文教性質明顯的市場高熱度。 仁德區在地理位置上受惠於緊鄰東區商圈,早期便規畫了不少重劃區,市容較其他區域整齊,交通與建設成果完善,近期更有預計今年8 月中開工的「台南市仁德特27號道路東段工程」,延伸特27 號道路,往北與市道182 線銜接,可望於2019 年9 月通車後替代中正路與台1 線,服務仁德東西穿越需求旅次,健全仁德地區與國道1 號間的連絡道路。不但吸引首購族,透過中山高速公路與台86 線快速道路形成的路網,從仁德生活圈可迅速連通南科園區,更受南科電子新貴青睞,再加上擁有充裕的綠地環境與便利消費機能,商圈成熟等等多項優勢條件刺激下,購屋需求持續溫度上升,房市蓬勃發展。
交通、重大建設灌溉 茁壯的房市績優股 —桃園市楊梅區
2017-08-14
【文 / 行銷企劃部】 楊梅萬大加盟店店長李采婷表示,在民國103年12月升格的「楊梅區」近年產業變遷及都市發展快速,吸引了外來人口遷入比例逐年增加,現已達16萬5千多人。獨特的周邊環境丘陵地貌及田園景觀,造就了房產選擇多元化,需求量不減的情況下,支撐著房價的力道仍在,尚在親民階段的房價,受買方青睞。 楊梅區交通網絡非常發達,火車站計有埔心、楊梅、富岡三站;交流道有幼獅、楊梅、五楊匝道( 預計106 年8 月完工);台66 線、台31 線等。楊梅交流道以北統稱埔心,由愛買商圈、星巴克商圈、萬大黃昏市場周邊、四維商圈、文化商圈一路往北直至埔心站前( 中興路) 商圈,由這些小商圈串連著大埔心地區,尤以中興路、文化街、四維路最為熱鬧,金融機構、學校、市場、小吃林立、生活機能一應俱全,且上交流道只需10 分鐘。由於早期的幾個眷村及益新紡織廠拆遷使埔心地區擁有大片腹地供建商標售重新規劃,雖是舊商圈但新成屋及預售屋林立,帶動了周邊房價的提升,十年左右屋齡的透天產品,總價約在1,000萬-1,300 萬之間,大樓單坪價格也落在8-11 萬之間,預售屋除了埔心指標大樓宜誠建設的『宜誠DC』上看2 字頭,其餘落點皆在14-17 萬之間。 七大利多 充滿商機 優質生活品質和空間楊梅萬大加盟店店長李采婷說明,區域發展有七大利多:1. 五楊匝道( 預計106 年8 月完工)。2. 楊梅交流道旁的體育園區( 第一期開發區已辦理二次公聽會)。3. 富岡台鐵基地。4. 台31 線之通車。5. 星巴克、優衣庫、日本職人的店等商場進駐。6. 市府持續尋覓適合地點,將公共化幼兒園由目前占總量約20% 朝增設至35% 為目標,滿足市民的托育需求。7. 物流共和國( 楊梅園區),由永聯物流開發公司投資約40 億元興建,預計明年第二季完工啓用,位於楊梅和平路,建築物樓地板面積約3 萬坪,完工後將創造約1000 個工作機會,臨近台31 線、台66 線,往返桃園國際機場或台北港都相當便捷,更是充滿轉運的商機。綜合以上,交通發展及就業機會帶動住宅的展能,對於想在楊梅置產的新知舊雨,以往本區以透天產品為銷售重點,但由於近年來新商圈的大樓,買氣熱絡人口的進駐,帶動了商機。且楊梅的住宅密度不高,生活機能不差,可提供您優質的生活品質及空間,新商圈內案量多可供選擇,只要是格局、價位符合預算需求,多看多比,歡迎來楊梅當鄰居! 房價親民 交通網絡發達 時間換空間楊梅大模加盟店店長鄭紹政指出,以一個上班族家庭的經濟規劃來看,目前在雙北市或桃園中正藝文特區買一間房,到楊梅不但可買三間房還能外加一台進口名車。快速道路及台鐵捷運化帶來便捷的交通,通勤時間換取生活品質,這也是移入人口年年攀升的主因。除了依靠傳統的鐵路動線外,也能快速銜接中山高、北二高、機場聯絡道(國道二號)、西濱快速道路、台66線東西向快速道路這五大快速道路,此外也有台31線貫穿其中,北由楊梅民有路起,南至新竹縣湖口台1線,是高鐵下方重要快捷平面道路,帶動了桃園、竹縣兩地發展,也將形塑沿線房市的增值性。機場捷運線通車已帶來驚人的動能,目前規劃及施工還包括機場線的藍線路段、航空城捷運綠線、連結新莊線的捷運棕線,以及整合目前台鐵的鐵路網路,建置台鐵捷運紅線,將捷運路網延到楊梅,透過鐵路捷運化,楊梅站(捷運R10)聯繫中壢車站與捷運綠線銜接,並連結捷運藍線直趨桃園國際機場,未來悠遊大桃園與雙北相當便利。 楊明商圈年輕族群喜愛楊梅大模加盟店店長鄭紹政補充,楊梅區就屬台鐵楊梅站周邊最繁榮,五楊高架於楊梅校前路設置匝道,預計今年8 月完工,重大建設吸引購屋族目光。楊梅站周邊多透天產品,主要以大成路形成繁華商圈,這裡是行政中樞,郵局和區公所皆設在此處,武營街有早市楊梅第一市場,醫療機能有中山北路一段的天成醫院。而「楊明商圈」是楊梅站前值得一提的區塊,新農街及金山街一帶預售與新成屋如雨後春筍般竄起,由於區內腹地夠大,周邊交通網串連,道路、公園、學校規劃完善,有種別於傳統楊梅的老舊印象,受年輕族群喜愛。區內大樓以2-3 房為主流,單價13-15 萬之間,輕鬆入住,替楊梅市中心注入一股新氣象。 楊梅中山加盟店店長周貞貝表示,台鐵局積極推動臺鐵都會區捷運化桃園段高架化建設計畫,在楊梅地區的延伸線更設立埔心、楊梅、富岡等三站,除了五楊高架的公路體系外,增加了大眾捷運網路,讓此區對外交通更加便利,預計可吸引通勤族移民此處購置房產。楊梅主要由楊梅火車站商圈( 楊新路+ 大成路)、埔心火車站商圈( 中興路+永美路)、四維商圈( 縱貫路,永美路+ 四維路+ 瑞溪路)三個商圈組成。目前區域推案產品計有:站前京華( 每坪25 萬起)、鴻築新巴黎( 每坪16.8 萬起)、藏疆( 每坪17.5 萬起)、X 計劃( 每坪15 萬起)、藏富( 總價2000 萬起)、冠鼎山曦楓泉( 總價1400 萬起)、陽光經典( 總價2680 萬起)、楊梅帝堡( 總價2680萬起)…等。 除了區域七大利多發展,近期楊梅的基礎建設重點還有:和平森林公園落成,為楊梅區增添綠地、桃園市立圖書館紅梅分館暨紅梅里集會所,一樓為里集會所,二樓是以青少年為主體的圖書館及閱覽區,三樓則有多媒體區,預計今年12 月完工;原鄰近之80 坪集乳站也將改建為親子館,供民眾活動使用。楊梅區房市,在交通、各項重大建設活水持續灌溉下,穩穩茁壯為房產交易績優股。
台北的鑽石心 成為主人趁現在 —台北市大安區
2017-07-14
文 / 行銷企劃部 師大加盟店店長王國添表示,位於台北市中心偏南的大安區擁有多處捷運站,台大、師大、公館及永康等生活圈,交通便捷、人文薈萃、商業發達、明星學校林立,以及佔地25.894公頃的大型生態公園—大安森林公園,盡擁首都最優質的生活環境,房價抗跌性高,是換屋或置產、海外歸國人士的第一選擇區域,堪稱「台北市之最」。 著名社區素質高 知名人士居住大安區的著名社區,有和平東路一段「和平大苑」,青田街「上青田」、「青田吉田」,溫州街「大學十方」,金山南路巷弄「泰安連雲」,新生南路一段「方念拾山」,及信義路三段「勤美璞真」等,多位知名人士居住。在永康街後段、金華街和青田街居住環境單純,金華街、麗水街口處因設有行政院長官邸,也形同為該區的居住安全背書。中正區與大安區交界的古亭站,是捷運新店線與新莊線的共構車站,住家坐擁雙捷運線優勢,加上羅斯福路與南昌路有多線公車往返,交通條件佳。而東門站為淡水信義與新莊線共構車站,同樣坐擁雙捷運線優勢,在信義路線上公車路線眾多,交通也相當便捷。 優質明星學區抗跌保值師大加盟店店長王國添補充,許多家長都希望小孩能贏在起跑點,也讓「學區宅」成為父母親購屋的重要考量, 12 年國教上路,不少望子成龍的家長為送孩子入名校,積極買房遷戶口,幾乎全台從北到南的明星學區,周邊房市一直頗為熱門。大安區內的新生國小、金華國中小、龍安國小、龍門國中、中正國中等都屬於優質學區,為設籍而購屋的族群不在少數,無論自住或出租,這裡的學區宅都來得相對抗跌保值。 大選之後,社會氛圍趨向穩定,賣方普遍願意修正房價10~15%,近期交易量提升1~2 成,目前羅斯福路二段屋齡20~30 年電梯大樓,每坪房價約80 萬元;屋齡30 年以上公寓,每坪約75 萬元;為了區域內明星學校中正國中來此設籍的家庭所在多有,所以該區以2~3 房為主力產品,總價帶約落在1,700~3,000 萬元。 大安森林公園周邊 豪宅聚集大安新生加盟店店長戴龍祥指出,大安森林公園有「都市之肺」美稱,由信義路、新生南路、和平東路和建國南路所包圍,生活圈範圍可向外延伸至金山南路以東、仁愛路以南,復興南路以西及辛亥路以北。廣大的綠地環境是居民運動休閒的最佳去處,公園旁就是大安行政中心,大安新生加盟店就在行政中心對面、大安區偏西南,在地經營20 年,服務客戶不計其數。區域內文教氣息濃厚,包括台灣、師範、科技、教育大學等知名大學學府,及師大附中、大安高工、金華國中小、新生雙語國小等俱口碑的教育體系,完整的教育鏈及完善的機能環境,造就周邊房地產一直是熱門洽詢標的,除環繞公園極享無敵景觀的知名大樓外,巷弄內亦不乏深俱綠蔭環境、人文特色的成屋,大樓、華廈、公寓、套房,區域內房產類別齊全,無論是購、換屋自住、投資理財等皆有合適的標的物滿足需求。 大安森林公園優異的環境,周邊形成北市指標性的豪宅聚集地,社區素質高,頂級客層趨之若鶩,甚至一屋難求,房價維持在高水準。而其中精華地段中的精華,以「瑞安街」為核心的區域就是大安區的豪宅名人巷,前往大安森林公園只要十分鐘路程,鄰近安東市場,自成生活圈,文藝氣息濃厚,房價不受近年整體行情走跌影響。 近期最具市場話題性的當屬亞洲天王購買的「和平大苑」,此建案位於和平東路VS 金山南路口,正面臨台灣師範大學,據悉當初耗費逾6 億鉅資購買頂樓樓中樓的天王,除了看上頂樓無敵校園景觀外,也相當傾心於精心彫琢的特色;此區亦因有多所知名中小學座落其間,相較於東區熱鬧繁雜的商業機能外增添了些許單純寧靜,交錯的捷運路線提供了便利的交通動線,板南、淡水信義、松山新店、文湖、新蘆等線沿途捷運站周邊亦是熱門的購屋地點。公寓約在60~70 萬/ 坪,華廈約在65~75 萬/ 坪,10 年內成屋約85~95 萬/ 坪,雖然面森林公園的景觀大樓均價仍有120~180 萬/ 坪,與前幾年房價高點比起,此時相對親民的價格亦讓購屋之消費者更能接受,畢竟「千金買屋,萬金買鄰」優良的居家環境,難以用金錢衡量。 大安新生加盟店店長戴龍祥說明,根據地政局最新統計資料,台北市12 個行政區裡平均地價最高的是大安區,單價每平方公尺43 萬1,826元。「漲得快、跌得緩」一直是大安區不變寫照,主要原因除了位居台北市心臟精華區段之外,完整的生活機能、便捷的交通串連、明星學區的加持、醫療機能完善、大型公園、政府機構的集中,每一項優勢組合出本區如同閃耀著八心八箭光芒的鑽石,吸引許多國際盤、名流貴冑來置產,更是許多台北市購屋人心目中的渴望能進住的區域。
住老房子的痛點 你的窘一直提醒你換屋
2017-07-05
如果現在你住在老房子裡,或許房價、房租比較便宜,也或許你在等未來都更,不過屋齡老舊的房子所衍生的問題,可能會大大影響你的生活品質,以下列出幾點住老房子的心酸,看看是不是心有戚戚焉……   行動不便長輩難出門        如果家中有上了年紀的長輩,若身體健康倒也無妨,要是行動不甚方便,住在要上下樓梯的老房子裡對他們非常吃力,尤其老人家禁不起摔,一不小心跌倒就慘了,更何況是那些需要坐輪椅的長輩,根本就不容易常出門散心,可是換到有電梯的大樓,對長輩來說比較安全方便。   帶小孩出門 上下樓梯危險又麻煩身為一個媽媽,有些時候要獨自帶孩子出門,如果孩子還小,一定要用娃娃車,雖然為母則強,但帶著推車、媽媽包外加小朋友(還可能是一大一小),住老公寓上下樓梯會有多累多麻煩多危險…,如果住的比較新的大樓,輕鬆上下樓層,自然減輕媽媽們的負擔。   樓下大門無門禁管理,易衍生安全問題         常常遇到老房子的大門沒關好或是故障,容易讓不肖之徒有機可趁,對於落單晚歸的女生或小朋友就滿危險的,如果是換到有警衛與門禁管制的社區大樓就安全多了,還有監視器可監控住家環境。   公共問題 誰來處理?        住在老房子,樓梯間髒了,電鈴、電燈或大門門鎖壞了,抽水肥,洗水塔這些事要怎麼處理、誰來處理,遇到好鄰居們願意互相幫忙、不管出錢或出力都容易商量協調的,那簡直就像是抽到大吉上上籤,但往往世事難盡如人意,若換到有管理的社區,就會有管委會處理這些細瑣的事務,無需煩惱。   沒人抽菸 卻一直聞到菸味        如果家中沒人抽菸,卻一直聞到菸味,那就是因為老房子的排氣通風管是共同管道,所以鄰居的菸味、炒菜油煙味都會回流到自家中,如果是住在有獨立排氣管線的大樓,就不用一天到晚聞到討厭的味道。   不敢訂宅配 因為沒人簽收!!        雖然網路購物幾乎都可以超商取貨,但還是有些東西只能宅配到府,家人要是也都不在家,住老房子就沒有管理員可以幫忙簽收,根本就不敢訂,送到公司,再扛回家,更累!要是換到有管理的大樓,就不會訂了東西又怕沒人簽收。   永遠都來不及倒垃圾        現在上班常常都是朝九晚九的,又或是晚上要約會,回家時間根本趕不上垃圾車,只好累積到星期六再處理〈萬一週末也外出旅行……〉,若不想上演臭味滿屋,還必須將『倒垃圾』鄭重排入自己行程中。如果住比較新的大樓,地下室就有垃圾集中區,就再也不用擔心垃圾堆在家中的衛生問題。   中信房屋貼心提醒你 該換適合你需求的好房子囉~專業CP值找屋大數據:針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比,計算出CP值精算給分~http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/     文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令 圖片來源:pinterest.com (圖片連結 https://www.pinterest.com/pin/369858188137352529/)  
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