【文 / 行銷企劃部】囤屋稅 自住戶數上限為何？財政部6 月9 日預告適用1.2％房屋稅的自住房屋定義，本人、配偶及未成年子女，全國合計3 戶以內，供本人、配偶或直系親屬居住，且無出租使用，才符合自住使用住家用房屋的定義。預告後，將於6 月中旬實施。而自住使用住家用房屋必須是無出租使用；供本人、配偶或直系親屬實際居住使用；本人、配偶及未成年子女全國合計3 戶以內。如果本人為單身，符合使用用途規定，自住房屋稅率以3 戶為限；本人為單身、無配偶，但有未成年子女，符合自住定義，適用自住房屋稅率以3 戶為限；本人有配偶、無子女，符合自住規範，上限3戶可適用自住房屋稅率。財政部解釋，考量個人所有住家用房屋，供直系親屬居住使用，屬於社會常態，這類房屋應該認屬自住使用房屋，但有防弊措施，為避免有心人規避稅負及影響地方財政，因此明定全國3 戶內才能算自住的規定，以符合社會現況、量能課稅及租稅公平。是否有獎勵房東做公益出租的措施？有，立法院三讀通過房屋稅條例第5 條修正條文，總統6 月4 日公布實施。針對自住使用的住家用房屋定義，財政部6 月9 日預告「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」草案。預告內容包括個人所有之住家用房屋定義，以及房屋供公益出租，都適用最低的1.2％房屋稅率。草案也規定，房屋屬公益出租人出租使用，是指持有直轄市、縣市主管機關核發公益出租人核定函之公益出租人，將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函，或資格證明書的中低所得家庭供住家使用者。根據房屋稅條例，住家用房屋供自住者或公益出租人出租使用者，房屋稅率為房屋現值的1.2％；其他供住家用者，房屋稅率不得少於1.5％，最高不得超過3.6％，各地方政府得視所有權人持有房屋數，訂定差別稅率。囤屋稅對屋主影響大嗎?1. 調查指出，民眾認囤屋稅相對房價而言是九牛一毛，影響不大國泰金控6 月16 日公布6 月國民經濟信心調查結果，其中時事題有關囤房稅的影響，有47% 的民眾認為，對其買賣房完全沒影響，同時，有38.4% 的民眾預期，未來半年居住地房價仍會偏升，持平的有30.2%。根據調查，民眾對囤房稅在買賣房的影響，認為完全沒影響的民眾比例為47%，為調查選項中最高，而認為會大幅減少買房意願的比例僅16.7%，會小幅減少買房意願的比例為23.5%。2. 囤屋的房屋稅是以房屋評定現值當稅基 衝擊有限目前台灣的房地產持有稅有二種，一是每年5 月課徵的房屋稅，一是每年11 月課徵的地價稅。房屋稅= 房屋現值× 稅率地價稅= 土地公告地價× 稅率一、自用住宅優惠稅率以目前台北市房屋稅計算方式為例，自用住宅稅率1.2%，非住家非營業用稅率2%，營業用稅率3%。二、稅率影響幅度小即使房屋稅從1.2% 變成2% 或3%，影響有多少呢？舉例來看：台北市一戶20 年以上的中古屋，市價達2500萬元以上，但房屋現值可能僅為45 萬元，自用住宅房屋稅1.2%，每年繳5400 元。若稅率調為2%，則房屋稅調高為9000 元，稅率調為3%，每年房屋稅調為13500 元。對一般上班族而言，可能會增加一些負擔，但對於高資產族或是投資客而言，房價上漲的價值，超過數十萬、數百萬元，遠遠超越稅負的增加，囤屋稅僅是九牛一毛而已，比豪宅每月管理費還便宜。三、房屋現值調整影響更大除了調整稅率之外，另一個影響房屋稅的關鍵是房屋現值，以前述市價2500 萬元的房屋，房屋現值僅45 萬元，若房屋現值調高至90 萬元，則即使稅率維持1.2%，房屋稅每年就要多一倍。但是若調高房屋現值，影響的就不僅是擁有二戶、三戶以上的大戶，而是所有民眾一體適用，每個人的負擔都大幅增加，因此政府幾乎不太願意往這個方向來變動。而究竟是否調高房屋現值，則由地方政府來決定。四、地價稅的情況與房屋稅差不多目前地價稅的稅率，自用住宅為千分之2，一般住宅稅率從千分之10 到千分之55，有六個不同級距。目前規定也是夫妻及未成年子女，名下僅能有一戶適用自用住宅稅率千分之2，第二戶稅率為千分之10。若按前述2500 萬元市價房屋，土地公告現值可能僅180 萬元，自用住宅每年地價稅僅3600 元，一般住宅地價稅18000 元，對高資產客群影響仍有限。提高土地公告地價可能影響更大，不過，這也將影響到所有房屋持有者的負擔，目前雖有逐年調高現象，但幅度仍然不敢過大。總結若未來實價課稅衝擊才大 政府不敢貿然實施目前政策朝未來實價課稅的方向規劃中，待實價登錄資訊更為完整後，是否可能朝房地稅制合一，採實價課稅的方向發展？若此真正落實，則房屋稅、地價稅整合為一，按實價來課稅，則所有民眾負擔將大幅增加。由於衝擊較大，目前實施的可能性較低。即使未採取房地合一稅，若在買賣交易時採取實價課徵增值稅，由於賣方勢必將成本加入售價中，房價反而因為成本推動而墊高，不僅無法打房，對想購屋的民眾更為不利。建議首購族看到好物件，倘若價格在行情區間的，仍應加速進場買房，因為不管政府怎樣打房，只要利率維持低檔、屋主口袋夠深，稅金成本未來仍是轉嫁給下一手買方，房價則形成繼續被推升。所以有好案子，在屋主沒有意願或動機降價賣的情況下，可提早佈局；另外，買方應趁政府打房之際，屋主行情觀較貼近市場行情時來看屋買房，更有機會找到合適的物件。

【中信房屋研展部】房價應會在正負3%徘徊 認為上漲5%~10%排名第二(如下圖)儘管政府打房，北市副市長張金鶚還發表了房價下跌三成的言論，但根據中信房屋宅指數最新的調查指出，多數民眾(22.9%)認為下半年房價會持平，並且在正負3%間徘徊，排名第一；再者，認為房價上漲5~10%比例為14.9%排名第二，而認為房價會下跌10%以上的，只有3.2%，排名第六。民眾進場置產買房意願仍相當濃厚，多數民眾仍認為房價難跌，只是在觀望房價何時會回檔，以進場撿便宜。所以若有好案件，屋主賣在行情附近的，應立即加速進場買房。2014年1-5月 新屋使用執照供給量變化北市新屋供給量超少 需求大於供給下 房價易漲難跌低總價案熱銷 新北桃園台中高雄宜蘭竹縣 推案量不減反增

「租不如買」、「以租代買」，到底誰比較好啊??【文◎中信房屋-你的達令粉絲團】     「吃喝玩樂小確幸，買房置產興缺缺」足以形容現代社會中微資男女生活態度。    「你想買房嗎？」，把這問題丟到現在七、八年級身上，大概不到兩成的人點頭。    「人家想每年都出國去玩嘛~~」、「幹嘛買！怎麼存也追不上頭期款，才不要當屋奴哩…」、「買房子好麻煩，還要裝修、繳稅什麼一大堆，租房子比較省事啦！」，這是小編在一群30歲以下的朋友聚會中，不時聽到的台詞，大家不是住家裡，就是在外租房子，買房似乎很遙遠，但買房本來就非一蹴可及，是需要時間與實力的累積，而買房的實力，除了財力之外，知識力也非常重要，「租屋」就是一個磨練看房實力的絕佳機會！ 租屋心法一：距離才是問題，30分鐘剛剛好！    上班族租房當然希望交通方便，離公司越近越好，生活機能佳，食衣住行樣樣都行，在一分錢一分貨的概念下，這樣的物件往往租金高昂，並不是所有的上班族都能負擔得起，租金支出比例不應該超出收入的三分之一。    建議租屋前，先了解距離公司路程30分鐘或車程10~20分鐘的生活圈機能，再選擇自己喜歡的區域物件詢問承租。而離公司太遠或太近，皆會降低工作效率，盡量在30分鐘內的到達公司，於上下班而言是比較剛剛好的範圍，以時間換取金錢。在此同時，就可以順便深入了解租屋處附近的生活機能與市場行情，藉以參考是否符合自己未來購屋的地段條件。租屋心法二：關係才是重點，房東變老師！    「不好的房東讓你住爛套房，好的房東帶你買個好房」，在租屋生活過程中，房東扮演著重要角色。平日乖乖按時繳租，遵守房東訂定的租屋規則，相信大多數的房東應該都還滿和善。    最好與房東打好關係----是因為房東之所以能成為房東，一定是有他厲害的地方，有個現成的老師可以問，當然要善加利用。例如：附近區域行情、鄰居素質、看屋選屋技巧、裝潢裝修的眉角…等，以及房東應該會認識哪些不錯的房仲、代書的人脈。這些可能需要投入時間或金錢才知道的知識，何不在聊天攀談過程中給它學過來，有了購屋前輩的指導與經驗分享，在未來處理購屋問題上，便可事半功倍。     在一片討論買房好還是租房好的聲音中，年輕的微資男女們或許依然懵懂。不過，絕不能放棄追求良好生活的企圖心，平時就要養成儲蓄或投資的理財習慣，創造自己財富的硬實力。 而現階段以租待買，多看多住多經驗，微資男女們最好先掌握上述的租屋兩大心法，培養自己未來購屋的軟實力。買房的基礎從租屋開始：http://www.cthouse.com.tw/RentingHouse/

文◎中信房屋-你的達令粉絲團    在一片房海浪濤中，買進賣出的過程是充滿起伏波動，甚至暗潮洶湧，並存在著許多你可能不知道的議價眉角、斡旋要領及種種法規稅務，難道每件事都必須親力親為嗎？    忙碌奔波為生活打拼的粉絲們，沒時間挑選物件，沒關係！專業房仲經紀人員幫你先篩選；不懂不動產稅務，沒關係！專業地政士(代書)替你打點好。因為做一個聰明的消費者，許多繁瑣的細節事項，其實你只需參與(了解情況與進度)，毋須處理(不用每件事都自己來)，有道是術業有專攻，分工合作才能事半功倍，抱得好屋歸！小編歸納了自行買賣售和委託仲介的優劣比較，請粉絲們自行斟酌選用！※房產買賣DIY與OEM的優劣分析 如果你不是都教授那種神奇又厲害，啥都知道的人，買屋賣屋的繁文縟節，還是交給專業人士來處理吧。    不論是想換屋或是首購族，粉絲們只消集中心力挑選自己的理想好屋，然後請有品質、有口碑的房仲與特約地政士代勞，畢竟DIY實在太耗時費力，粉絲們若是因為要省仲介服務費、代書費，就冒險的自己一手包辦，一個不注意就可能因小失大哩！    所以粉絲們可以考慮選擇OEM(代工)路線的買賣模式，安全又有效率，生活更簡單快樂！幫你抓住夢想的第三隻手：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/

【中信房屋研展部】政府打房，導致今年房價會跌的理論尚未確立，究竟使房價越打越高?還是房價崩盤?還是穩定溫和成長格局呢?從內政部實價登錄網的房價數據來看，走穩定成長的格局機會較大，買方不用擔心專家崩盤之說，買不動產仍然比投資其它高風險金融商品保值。最新五月份 五都買賣移轉棟數月增率雙北高雄 交易量回溫 台中台南 持平總結1.交易量仍穩定，房價崩盤不易!2.今年較去年同期量縮但價未跌，反而還上漲，怎麼解釋?口袋深的屋主不願意便宜賣!如此情況房價怎麼會崩盤!只要低利環境持續，市場資金過多，屋主沒有急售需求，即便房屋稅增加，或貸款利率由2%變成2.5%，對有能力囤屋者都是九牛一毛，房價要漲要跌還是看市場資金走向來決定，不是由專家名嘴或政府官員決定，有能力者買房者別誤判情勢，好案件仍應加速進場。

【文 / 行銷企劃部】司法院於102年4月26日公布釋字第709號解釋，宣告都市更新條例部分條文違憲，一年後定期失效，103年4月25日24時期限屆滿。立院確定來不及通過修法，而內政部已於今年4月22日敲定，審理中的1,042件都更案，尚未通過第一階段「事業概要」的90件都更案，將全面暫停審理。其餘952件則可續走。另外，內政部也將發函各地方政府，在都更條例修法通過前，所有新送案件都不審理。根據地方政府的統計，以每案10億元預估，約有1兆市值將因違憲條文失效而受到影響。(說明：都更條例第10條第2項規定都市更新事業概要，須經該更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過1/10，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意，始得申請，惟大法官認為本項同意比率過低，亦違反正當行政程序，所以裁定都更條例部分條文違憲)議題1：停擺的都更審議案甚多，未來該怎麼走，才能解套？因大法官認為事業概要的十分之一同意比例過低，有損民眾權益而判定違憲，因此現階段單元案除非提升同意比例至事業計劃階段的6 成門檻，否則現階段要辦理事業概要，且須等立院修法完成並公布後，才可依照新法辦理，以台北市來說，目前37 件概要案也因此全數停擺。筆者認為，立法機關應趁這次修法，一併檢討如何縮短都更審查時間，否則一個推動都更案，短則5~7 年，長則要10 年以上，光審查階段恐就耗時2~3 年，所以重新立法反而是個契機，若能在符合公平正義的原則下，加快更新時程，才是根本解決之道。議題2：台灣最牛的都更案--正義國宅動工了，它對目前的都更困境，有何意義可言？正義國宅都更案，原先由龍麟建設整合，但是涉及權利變換，土地所有人又分別有國產署及私有土地，住戶意見一直無法整合，最後由三圓建設接手才整合成功，顯見大型都更案，案件中途夭折的可能性很高，實施者必須本身實力雄厚，並做長期抗戰的打算，才有機會成功。而正義國宅歷經19 年整合成功，代表只要參與都更的建商與住戶，能彼此理性溝通，在促進整體環境提升及公平正義的基礎下，再困難的都更案都能整合完成。此外，未來台北市需要都更的老舊社區只會愈來愈多，如何加快更新時程，提升審議效率，例如透過容積獎勵等誘因，是現階段最重要的課題。議題3：從實價登錄可以看出，那些區域的老舊公寓依舊吃香？原因為何？根據實價登錄資料顯示，從台北市去年第一季及今年第一季老公寓房價漲幅資料可發現，在蛋黃區大安及中正公寓產品房價漲幅分別為19.58% 及15.86%，漲幅表現比北市平均8% 來得好。另外有明星學區題材的加持下，大安及中正兩區的公寓房價表現仍比南港萬華等區域較佳，原本舊社區較多萬華地區，在都更的新申請案件暫停受理下，買盤會先觀望，受惠於都更題材的溢價空間將會減少。但若如果未來立法機關能重新修法都更條例，目前屬於公寓房價三字頭的大同萬華，現階段仍可伺機進場佈局，未來補漲的機會及幅度相對較高。

【文◎中信房屋-你的達令臉書粉絲團】誰不想有個自己的房啊！！買不買得起是一回事，但幻想一下自己心中未來的夢幻之屋，也算是提早做了買房前的功課，而房子百百款，就看粉絲們喜歡的是優雅不費力的電梯大樓、渡假感濃厚的別墅，還是絕對燃燒脂肪的透天厝！另外像是公寓、套房、農舍…等其它選擇，就是青菜豆腐，各有喜好啦。現在小編就針對電梯大樓和透天厝這兩類，依便利性、安全性、增值性、自由度、運動量，五項基本面來做個超級比一比！經過上述表格大樓V.S.透天比拼的殊死戰(是有這麼慘烈??)，大樓透天各有優劣，喜好自在粉絲心中啊！無論選擇哪一種住宅類型，粉絲們購屋一定要先做好購買前的準備功課，並選擇有品質、有品格的仲介協助，才不會買個房子賠了夫人又折兵，願粉絲們目光雪亮、貴人相助，有朝一日買到心中的夢幻之屋！ 買房需要機運，更需要貴人幫幫忙：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/

【文 / 行銷企劃部】服貿與房市的關係—你怎麼看？多數民眾中立不選邊 認為房價不一定跟漲據中信房屋最新民意調查，假設服貿協議今年將通過，您手頭若有多餘資金，現在會如何佈局房市? 多數民眾持「中立」看待，認為房價不一定會漲，不會加碼，但也不會馬上售出持有的不動產，比例有37.1%，排名第一；排名第二有20.4%，認為應「加碼」房市，並提前卡位，佈局台灣不動產，等待房價上漲；最後有18.4% 選擇應「減碼」房市，認為現在應獲利了結，房價已在相對高點，服貿只是議題炒作( 如附表1 所示)。兩岸交流頻繁之下，若陸企來台設服務據點，商用不動產市場仍可期待，但在住宅市場上，政府對大陸來台買房有嚴格的法規限制，所以服貿通過與房市不一定有直接的連動關係，此外，台灣房市自有比例高達八成以上，未來房價漲跌仍要看首購族及自住客的進場意願是否持續，以第一季中信房屋的宅指數來看，首購及自住需求皆比去年第四季成長，預計今年房價仍會走向持平穩定的格局，低總價產品將續漲。今年房價 何去何從？有錢人並未看空房市 房價仍穩近期新聞指出，有錢人看空房市，舉國泰集團蔡鎮宇賣西門町商辦(TiT 廣場) 為例，媒體解讀為買方獲利了結，看空房市。其實投資者買低賣高是常有的事，此新聞應為媒體過度解讀。有錢人真的看空房市?※ 華固建設創辦以來規模最大的開發案- 內湖廠辦大案「華固V Park 園區」，2012 年9 月以90.96 億元的金額被神秘買家一次買走，神秘買家證實為霖園集團三公子蔡鎮宇的寶豐隆興業公司。 (2012 年9 月新聞)※ 國泰蔡家老三蔡鎮宇看好內科五期後市，轉投資寶豐隆購買「V Park」。負責招租的高力國際董事總經理劉學龍透露，年底前商辦部分將會有兩大客戶進駐。業者推估，若「V Park」全部招租，一年租金收益最少有2.4億元(2013 年10 月新聞)所以蔡鎮宇看空台灣房市了嗎? 沒有!! 手頭還一大堆不動產在管理，若有好標的仍會進場加碼! 台灣房市現階段還是相對穩定，不易大幅修正。地價一直調升 視為房價穩定的保證書隨著未來升息疑慮及房價所得比創新高，許多買家都認為今年房市將到達頂點，也有許多學者專家鼓勵買方用力「殺價」。但房價要降，關鍵就在於「地價」走勢，以及屋主是否急需用錢想要拋售。若政府願不願意讓土地跌價，想要擴大稅基，房價將很難修正；而屋主口袋若夠深，沒有意願降價，那買方想撿便宜，除非第二次SARS 及金融海嘯來臨才有機會。