黑心餿房，不可不防！揭開八大類危險恐佈屋的真面目    又見黑心油！！台灣近兩個月來連環爆發食用油安全問題，所影響的民生範圍更加擴大，難以計數的店家商譽受損或備受質疑，最慘的還是無辜的消費者，早已不知吃了多少用黑心油所製的產品下肚，健康出問題也求償無門。政府若無嚴格監督，廠商若無良心把關，食安問題將層出不窮，一般民眾沒有專業檢驗食品成分的能力，為求自保，買東西也只能盯睛再盯睛，勿貪便宜，勿隨意購買來路不明或有異狀的產品。    同樣地，生活安全除了吃喝育樂方面要注意，你所住的地方，你即將要買的房子，眼睛更是要睜個一萬倍大，並發揮找碴精神，在看房買房時，有問題就要挑出來、說出來，以免自己辛辛苦苦存的買房基金卻栽在中看不中用的黑心餿房上，豈不可惜！下列提供市面上最容易魚目混珠的八大類黑心餿房，想買到好屋，不可不知道！！※ 八大黑心餿房徵兆：徵兆一：漏水    漏水問題長年獨占房屋買賣消費糾紛排行榜冠軍，更是許多住戶揮之不去的夢魘！漏水常發生於外牆、屋頂、窗戶、冷氣孔、浴室等處，所以看屋最好也找個下雨天或雨天之後，更易發現是否有漏水問題。此外，看屋時要檢查窗邊、天花板或牆壁是否有水漬的痕跡，牆壁表面的油漆是否有剝落或出現粉末，以及浴室隔間、陽台外推處、窗戶外牆是否有滲水的痕跡，這些都可評估房子是否有漏水的嫌疑。徵兆二：壁癌    台灣氣候偏潮濕，若是看見房屋外牆變黑，就要特別留意壁癌問題，因潮濕水氣會囤滯在牆面中，長期下來會讓牆壁滲水、管線漏水，進而產生壁癌，導致牆面結構受損，房屋變的又醜又危險。但由於壁癌不易根治，因此有些黑心賣家刻意利用夾板或壁紙直接掩蓋，讓看屋民眾難以了解屋況。因此建議看屋時要留意樓梯間或地下室等公共空間，或詢問其他住戶或管委會，其他住戶是否也有出現壁癌情況，若有，買家就必須重新審慎評估。徵兆三：海砂屋    海砂屋正確名稱「高氯離子含量之混凝土建築物」，使用海砂蓋的房子容易產生壁癌、加速鋼筋腐蝕，甚至會嚴重損害房屋的結構體，要避免海砂屋，可先觀察大樓的公設、樓梯間或地下室有無鋼筋外露或是牆壁剝落的情形，也可要求屋主提供海砂屋的檢測報告，而臺北市建築管理工程處網站上，也有海砂屋列管名冊等資訊提供查詢。徵兆四：輻射屋    若房屋興建時所使用的建材或鋼筋受到輻射汙染，會產生對人體有害的放射物質，影響健康，特別是在西元1981~1986年興建的房屋較有遭受輻射汙染的疑慮，如果購屋時發現自己看的房子是在期間興建的，一定要特別提高警覺。另外，行政院原子委員會的網站上也可查詢已被發現的輻射屋。徵兆五：凶宅    受傳統觀念影響，出過事的房子通常不太有人想住，在恐懼、怕鬼的心理作用下，大部分的人對凶宅是避之唯恐不及，怕住一住就看見靈界好兄弟現身，跟自己一起生活在同一個屋簷下，應該是沒幾個人能受得了這種精神壓力。要是不想買到凶宅，先注意屋主低價出售的原因，並向鄰居街坊、大樓管理員、當地派出所及鄰里長多方探聽，或是上網查詢凶宅網站等相關資訊。但怕者恆怕，不怕者恆不怕，凶宅價格通常比市價來的便宜，大膽的人說不定可以考慮看看！徵兆六：華而不實裝潢屋    所謂人要衣裝、佛要金裝，很多房子也都來個改頭換面大變身，裝潢完成又是一個美輪美奐的新房子，讓人心動的想快點下訂。如果曾有過看見漂亮新房，一眼鍾情的人，其實你已經掉入投資客的美麗陷阱裡，許多賣相極佳的房子，事實上可能連用了30年以上的管線都沒換！有些投資客利用低成本的外部裝潢，騙取購屋者的雙眼，來獲得轉賣的高利潤。想拆穿投資客的華麗謊言，可要手眼並用，進到裝潢屋後，要特別仔細查看每個角落，例如屋角是否有滲漏水情況或水痕，若牆面貼壁紙有可能是為了要遮掩瑕疵，可用手摸摸看牆面的溫度，若溫度不同就必須注意是否有滲漏水的問題，而天花板的維修孔、總開關也要打開檢查，帶著手電筒照看是否有異狀。徵兆七：結構危機    台灣算是多地震地帶，所以居住安全上，首重結構品質，若樑柱規則且對稱的話，較不易在地震來襲時受損，而柱子越多則代表結構越安全，反之，那種1樓店面看起來寬敞明亮，實際上可能打掉好幾根柱子，在建物結構上來說是非常危險的。另外，看屋時也要留意大樓產品的1樓公設樑柱及牆面，及樓梯間的樑柱與牆面是否有裂縫，樓板的混凝土是否有剝落或是受損的痕跡，若是受損越嚴重，倒塌風險就越高。徵兆八：不能說的鄰居    最後一種情況是最難處理的，你買的房子景觀好、學區好、採光佳、生活機能便利，什麼都好，自己也非常謹慎小心，來來回回看了好幾次房子，以為美夢即將成真，等到實際入住後，卻發現隔壁鄰居動不動有爭吵聲，樓上的總是有敲打、蹦蹦跳跳的聲響，要不就是哪一戶養的狗經常亂吠，片刻不得安寧。屋主賣為了你房子，即使有這種「奇怪」的鄰居，當然不會說，所以除了注意房子本身的細節，周邊住的鄰居素質如何更重要，所以買屋前別忘了先跟其它樓層住戶或管委會，打探你家周圍是否有怪鄰居，以免入住後要長期忍受噪音或精神上的壓力，得不償失。「良心、放心、信心」，簡單擁有「三心」級保障：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋-你的達令臉書粉絲團

擺脫買房魯蛇，七個訣竅讓你脫胎換骨~~    前些日子出現兩則新聞，讓小編甚有感慨，一則是某月薪36K的年輕工程師，為討女友歡心，不僅刷卡分期買禮物送女友，並貸款120萬買進口車接送女友，重點是這名已負債累累的癡情工程師，還興起買房念頭，想娶女友回家，小編對於這個被愛矇蔽，毫無數字概念的苦情工程師，只能寄予同情。另一則是29歲年薪百萬的工程師，想成家立業的他，在網路上認識一位正妹，兩人交往期間，正妹假借工作需求，鼓吹工程師花78萬買下結婚包套，事後就斷絕聯繫、人間蒸發，3個月的戀情無疾而終，後來發現是場騙局，可憐的工程師人財兩失。    其實，兩則新聞有個共同點，就是這兩個年輕人都想有個「家」！不僅僅是這兩個人，有太多的年輕人，不分男女、職業、薪資高低，終其追求成家立業的夢想，即使現在大家都在講房價高，買不如租，乾脆追求一些小確幸，愜意生活來的愉快！可是租房的變數太多，且在自身財產上也不太有保障，所以還是有很多人認真工作存錢，就是要拼個頭期款，努力讓自己在買房路上，魯蛇(loser)變溫拿(winner)，但成為溫拿前，有七個不得不知的買房觀念要建立起來，這樣速度會快一些，也不會白走冤枉路！＊七大買房溫拿秘訣：一、認清需求：買房不是只有買自己喜歡，更重要的是實用與好用！購屋者可以先挑出自己最重視的3~5種需求， 依照需求來篩選物件，才不會盲目的看一大堆房子。例如：坪數、樓層、房屋類型(大樓、公寓、透天)、交通、商圈、學區……等，將需求排列優先順序，才能省時有效率的看屋挑屋。二、切忌貪心：買房前要想清楚自己能力所及範圍，房貸千萬不要超過收入的一半，以免過於沉重，失去生活品質。也別好高鶩遠，一下子就想擠進蛋黃區，其實蛋白區也是有好貨的，不如把精華地段設為目標，以房滾房，何嘗不好！三、必要條件：通風好、採光佳是絕對必要條件！只要居家環境好，無論是工作或身體都會跟著好。要是沒有這兩項必要條件，就算是黃金地段也寧可拋棄！四、識貨能力：要買房，最好先看過50間房子後再出手，不要害怕眼花撩亂，要懂得做筆記。因為看的越多，比較越多，才能更清楚自己真正所需、了解市場行情，增加自己識貨買貨的能力，才能夠挑到真正的好貨！五、車位尤佳：若是買大樓產品的房子最好附有車位，否則未來想換屋，脫手就有點難度了，除非是在黃金地段要不就是你確定這輩子都不會買到車。另外，不要想說車位進去再買就好，像台北市一個車位可能就要六、七十萬甚至上百萬，對首購族來說，付完頭期款哪還有現金再買個車位啊！六、薪轉銀行：一般來說，薪轉銀行應該最了解民眾財務狀況，也因為薪轉銀行與企業的合作，假使民眾在沒有往來銀行申請貸款，通常審核期都滿長的，說不定無法達到期待金額。但要是跟個人薪水入帳銀行談貸款，也許有機會拉高貸款成數。七、養好房仲：跟房仲打好關係，這樣有好物件時才會介紹給你 。換個想法，把房仲當作朋友、合作夥伴，而不是把房仲看成來削你錢的惡魔，因為人和人之間是互相的，你對他好個五分，說不定他會回你十分，畢竟大家都是為了買到好房，可以順利達成交易，一起努力的！開啟溫拿人生的起點：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋-你的達令臉書粉絲團 

今年十一月底將有七合一選舉，為贏得廣大無產階級的支持，政府近期頻頻利用打房措施來抑制房價，以博取年輕族群的選票，很多人也開始擔心房價是否會因政策干擾，在未來半年內產生泡沫，所以台灣的房地產會泡沫嗎? 【文 / Acer.L】台灣房地產絶對不會泡沫1. 房地產是目前最安全的財富儲存工具不夠了解房地產功能才會有房地產泡沫之說，事實就是房地產不會泡沫，有錢人會把財富儲存在什麼地方最安全呢？股票、基金、貨幣投資都無法如房地產一樣，能長期保值。近幾年，各個主要貨幣發行國家都在不斷地印鈔票，貨幣將愈來愈貶值，而通膨將不斷增加，造成萬物齊漲的狀態，所以若有錢，把錢放在銀行定存，錢將愈放愈薄，只有將錢投資到最安全的地方，才能保值。因此，聰明的有錢人拼命在買房地產，因為有錢人知道貨幣並不是最安全的財富儲存工具，有些發行貨幣的國家甚至出現國家要倒閉破產的風險。再者，過去大家認為永遠不會破產的政府勞保，現在都有可能面臨破產危機，連政府都會倒。所以您若是有錢人，應該相信擁有一張房地產權狀還是一疊容易貶值的貨幣呢？2 .房地產不會泡沫化 但為何還是有人賠錢有的人聽到房地產不會泡沫，就隨便去買房，但房地產「保值」與「賠錢」，不能混為一談，例如購買房地產保證持有三十年後一定比現在值錢，並不保證今年買，明年賣一定不會賠錢，太多人將房地產投資戰線看得太短，且融資槓桿太大，在資金成本有時間壓力的情況下，常常賣錯時間點，例如SARS、金融海嘯房價大跌時賣房的人，現在同樣的錢再也買不回來了，同時間滷肉飯跟茶葉蛋又比十年前漲了多少？把錢放在貨幣可靠嗎？相反地，當時勇敢買地現在不知道賺了多少？所以，會賠錢的都是因為賣錯時間點，或有資金成本的時間壓力，而被迫做出錯誤決策，而沒買房賺到錢的都是因為不了解房地產保值性的功能，受錯誤市場的訊息影響，以為不買房，資產放在銀行就不會縮水。從長線來看，房地產很難泡沫，會賠錢都是因為「賣錯」而非「買錯」。3. 台灣在華人社會擁有最具優勢的土地私有制度以中國大陸為例，房地產只有土地使用權沒有私有權，而在新加坡大部分土地是公有的，雖有部分土地有私有權，但擁有這些私有權的房價不但高，且持續上漲，這就證明為什麼房地產具有儲存財富的功能，有私有權的房地產，價值為持續上漲。所以，台灣是目前華人地區，唯一真正允許土地可以私有的地方，以投資角度，能夠買到私有權的東西，就是房地產保值性的最佳保證，從以下台商鮭魚返鄉買帝寶豪宅新聞就可驗證這個道理：新聞實例：1 坪298 萬　河南王買帝寶5 分鐘成交全台最知名的豪宅「仁愛帝寶」，2013 年12 月25日首度揭露實價行情，共4 戶，單價最高的，一坪298.2萬元，創國內豪宅新高；4 戶中，3 戶是由有「聖誕燈大王」、「河南王」之稱的台商王任生向建商購買，1 戶則由蔡姓旅美華僑向住戶所購。東裕集團、河南丹尼斯百貨集團董事長王任生原本就是帝寶住戶，並持有三戶，媒體報導，他是日前在帝寶大廳喝咖啡碰到帝寶建商、宏泰集團董事長林堉璘，問林手上還有沒有帝寶可買，林說「有」，短短5 分鐘雙方就搞定這筆交易。( 聯合新聞網 記者游智文/ 台北報導2013.12.25)而近年來，有錢的中國人不斷地到日本、歐美國家甚至馬來西亞大量購買房地產，最主要原因就是因為擁有私有權，就有儲存財富的功能。可惜我們很多學者、專家、政客搞錯問題方向，忽略了台灣房地產擁有儲存財富的優勢，反將房地產高漲認定為是短期買賣及投資炒作所造成的，為了討好一般選民因而推出一些打擊房市的政策，但政府打房房價就會跌嗎？這些買得起房的有錢人都是放中長線的，沒有資金成本的壓力，房價怎可能說跌就跌。古時大禹治水首重策略在於疏導而非防堵，同樣道理，錢會往最安全的地方竄流，政府打房，防堵房價上漲，到最後只是將在台灣的錢逼出台灣，去購買他國房地產而已，對於身為經濟火車頭的房地產產業，打房最終是打擊整體民間財富及經濟發展。所以台灣房地產的私有制度，在華人社會中是相對具優勢的，房價中長期持續成長趨勢不變，了解這點才能機會從房地產賺到錢。因此，您若是聰明的買方，應該趁選舉年政府打房之際，房價漲幅穩定時，進場好好物色一個合適的標的，進行中長線投資，因為房地產代表著國家經濟發展和競爭力的箭頭，所以長期維持打壓是有困難度的，若聽信房價會崩盤口號，最終將錯過從房地產致富的機會。

房地合一實價課稅公式:è (售價-成本)*稅率-土增稅目前立法方向:         時間：最快105年實施，且奢侈稅將會同步停徵。稅率：房地資本利得確定分開計稅，稅率最高可能45%，但僅有一戶自用住宅且持有5年以上者享有免稅優惠。原則: 房產交易利得將採雙軌課稅制，即所得稅與土地增值稅並行課徵。溯及既往：不論取得年度為何新法施行後出售房產者，即需按實價課稅。

【文 / 行銷企劃部】最抗跌保值標的不動產蟬聯23季冠軍但較去年同期下滑4%根據中信房屋第三季『宅指數』的調查顯示，「不動產」已連續蟬聯23 季最抗跌保值標的冠軍，比例達39%，比上季回升1.7%；而此次排名上升為第二的是「保險」，比例14.9%，比上季增加了1.5%；排名第三的則是「保留現金」項目，比例14.3%，較上季成長0.9%；而上季表現不佳的「投資外幣」選項，比例由4.7% 回升至6.0%，顯示民眾較衷心於抗跌保值標的，風險性資產投資減少( 附圖1)。 中信房屋副總劉天仁表示，不動產雖已連續23 季蟬聯最抗跌保值標的第一位，整體數據表現也稍見回升，但比去年第三季同期的43% 下滑了4%，顯見政府打房不斷，加上房地合一稅的研議，以及QE 可能退場的的影響下，不動產的投資項目仍未顯著回升，觀望氣氛轉濃。此外，今年為選舉年，政府為回應民眾心目中的居住正義，而研議出各項打房政策與限貸令，雖說調查指出不動產的保值性雖仍大幅領先其他理財工具，但表現卻不如之前亮麗，在政策的干擾下，未來房市表現好壞，恐要看政府臉色。 民眾購屋意願再創新低…買氣瀕潰散邊緣打房應適可而止根據第三季宅指數調查指出，「2 年內有購屋計畫」的受訪者佔44.4%，較上季的48.6% 下降了4.2%，顯見政府抑制房價的措施不斷，民眾進場意願轉趨保守，導致購屋意願創下自2009 年Q1 宅指數調查以來的新低( 附圖2)。 劉天仁副總指出，調查中可發現，短線「三個月到半年內」想要進場的買方減少最多，由上季的4.2% 下跌至本季的2%，除了近期房地合一稅的政策干擾外，下半年的「七合一選舉」也是重要變數之一，部分民眾選擇先待選舉結果後才要進場。此外，極短線「三個月內」想要買房的只剩1%，顯示在打房政策與限貸令壓力下，資金都選擇在場外觀望。整體而言，儘管打房政策已嚇跑短線資金，但政府政策對於經濟火車頭的房地產業仍未見鬆手之意，現實的買氣已在瀕臨潰散邊緣，打房應該適可而止，否則恐有硬著陸的風險。 政策偏空首購觀望第三季有購屋計畫者「首購族」佔45.8%，較去年同期(2013Q3) 減少0.7%；而屬第2 次購屋「投資及換屋族」的比例佔32.3%，則較去年同期(2013Q3) 的34.1%減少了1.8%( 附圖3)。中信房屋董事長鄭余正全認為，政策偏空導致首購觀望不前，奢侈稅、實價登錄、囤房稅與房地合一稅接連出招，市場瀰漫觀望氣氛，買賣移轉持續下滑，所以讓從來沒買過房的首購族更加擔憂不敢出手，第三季首購進場意願創下調查以來的次低點。 北北桃地區購屋預算往下修根據第三季宅指數的購屋預算調查發現，台北市購屋預算為1102 萬，相對於今年Q1 的1485 萬減少了383 萬，減少的幅度達到25.79%，而與去年同期比較，本季的1102萬還比2013 年Q3 的1181 減少79 萬，創下兩年以來的新低；另外，新北市的購屋預算也從Q2 的1051 萬下降到Q3 的959 萬，總計減少92 萬，而桃園縣市更是一口氣下修161 萬，為本次調查預算下修最大地區。 劉副總補充，首都台北市購屋預算下修，可見在政府打房政策與實質平均薪資下滑，北市購屋族面臨的壓力越大下，選擇下降購屋預算來因應，也是希望降低壓力和風險，而短期買盤退縮也反應在今年雙北的買賣移轉件數上，持續的下滑，統計今年1-8 月台北市買賣移轉件數相較去年同期下跌了19.09%，新北市更是下滑了21.91%，未來房地產走向政府政策還是最大的關鍵。 多數民眾認為第四季量縮價平偏漲根據第三季宅指數調查指出，「2 年內有購屋計畫」的受訪者有26.8%的民眾，認為第四季房地產將呈現價量持平的情況，其次有20.8% 民眾認為量縮價漲，再有15.1% 民眾則認為價量齊漲，綜觀以上民眾看法第四季應為量縮價平偏漲。 多數民眾認為不動產交易稅應採分離課稅劉天仁副總認為，目前在討論的房地合一議題，在此次調查中發現2 年內有購屋意願的民眾，有45.5% 認為不動產交易稅應採分離課稅，也與現在財政部立場一致。 結論:1. Q4預測量縮價疲面臨反轉關鍵中信房屋副總劉天仁表示，Q4 適逢大選，政府在需回應民眾居住正義的壓力下，打房政策接續不斷，再加上國際情勢不明，央行亦有可能升息的考量，總體Q4 應會量縮，成交單價亦會呈現疲軟的趨勢，即將面臨反轉的關鍵。2. 不動產市場是否硬著陸端看政府政策從奢侈稅、實價登錄、囤房稅到房地合一稅，政府一連串的打房措施不斷，影響了買方資金的停留，又從中抑制到交易的發展，後市如何走，政府的政策最為關鍵！3. 不動產投資看好高雄都市更新之後的後勢發展最後，劉副總點出氣爆後的高雄，都市更新計畫更形重要，短期來說或許有些買方不敢切入買進，但只要復原進度順利與配套措施完整，好的地段與交通樞紐點大家可以好好把握！宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2014/08/25-2014/09/04取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,269份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2014年8月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

【文 / 行銷企劃部】1.桃園捷運綠線環評通過， 預計2021年完工，桃園八德將受惠桃園八德桃園縣將於今年12 月25 日正式升格成為第六都，桃園八德地區因區內規劃有航空城綠線捷運，以及現有國道二號機場聯絡道銜接中山高、北二高交通建設等利多，在近期也吸引許多台北客買房置產，加上區內房價相對桃園市區便宜，2013 年中古屋均價每坪為13.81 萬元，2014 年1-6 月小幅成長4.34% 來到每坪14.41 萬元，而今年七月份最新消息是，原本環評因徵收範圍過大及恐危及古蹟景福宮等因素，引發部分居民反對航空城綠線捷運，在桃園縣政府自願將爭議最大的Ｇ９、Ｇ 10 及Ｇ 11 車站，縮減徵收九成五民地，全案環評通過，評估明年可動工，2021 年完工。這一重大利多，將使八德中古屋房價由近期的一字頭逐步向二字頭邁進，首購族可加速佈局有捷運設站區域，未來增值可期。2.機場捷運2015年將通車，新北五股成房市黑馬新北五股在五楊高架通車後，五股往來桃園機場只要25 分鐘車程，往台北內湖科學園區也只要15 分鐘，是目前新北郊區第一環房價最有潛力的區域。此外，機場捷運預計2015 年底通車，五股與相鄰的泰山及新莊地區，共有新北產業園區、新莊副都心、泰山等三個車站可供週邊居民通勤北車及桃園機場，在交通上可以說是連結北市及桃園的重大樞紐，而五股在房價上也相對新莊副都心一帶新建案便宜，車行約5 分鐘就到新莊副都心，房價卻僅新莊的1/2。本區中古屋房價在2013 年為每坪22.97 萬元，2014年則成長14.45% 來到每坪26.29 萬元，在區內洲子洋重劃區新建案逐步邁向四字頭後，未來中古屋有機會補漲至三字頭，對於想在新北置產的民眾，五股將是未來房市成長的大黑馬。3.台北基隆未來擬規劃BRT或捷運延伸線，一字頭七堵區小資可進場基隆七堵基隆地區整體環境因為多山及多雨，房市發展長期受到限制，尤以緊鄰汐止的七堵區，區內環可發展用地又多工業區為主，房價是台北近郊最便宜的區域之一，中古屋均價在2013 年每坪僅13.82 萬元。但近期由於北市信義、南港、內湖一代中古房價皆已站上五字頭，使首購族開始外移郊區購屋，因此七堵地區一字頭的中古屋也開始受到年輕族群的青睞，在通勤優勢上，除緊鄰汐科外，往來南軟及內科也只要15 分鐘車程，在三大科學區的就業人口加持下，2014 年房價較去年成長6.95%，來到每坪14.78 萬，未來房市成長可期。目前七堵已被規劃為基隆副都心，而車站旁就是七期重劃區，是基隆市未來開發重點，附近又有長興國小、明德國中、基隆商工等學校，預計七堵火車站周邊仍是未來房市的重點發展區域，首購族可以往車站附近進場佈局。4.台灣大道BRT開始營運，台中捷運業已啟動，北屯區相對市區便宜，為年輕族群進場首選台中北屯北屯區鄰近洲際棒球場、大坑風景區及大坪林森林園區，生活機能堪稱完善，加上「水湳經貿生態園區」即將開發完成，現又有台74 線加持，通往市中心的交通時間大幅縮短，吸引不少外圍舊台中縣的自住客移入，目前是台中人口最多的區域。人口象徵房價買盤的穩定，加上台中捷運綠線已經開始動工，未來本區與七期新市政中心、新光百貨商圈及烏日高鐵站區連結，往來南北非常便利，2013 年本區中古房價每坪13.66 萬元，2014年則成長9.81% 來到每坪15 萬元，預計台中捷運啟動後，房價有望繼續推升，適合中長期置產的買方進場布局。

【文/行銷企劃部】近期雙北地區的地上權新建案，打著市價七折的口號吸引許多買盤進駐，究竟合理的地上權案應為市價的幾折呢?買地上權案有哪些應注意的地方？地上權住宅，就是買來“只有房屋使用權，卻沒有土地所有權〞，買方未來須每年繳納地租、房屋稅，但不必繳地價稅。而地租多為公告地價百分之3.5 至5 之間，使用年限一般約定為五十年至七十年之間，一旦使用期限到，土地所有權人（通常是政府或國營事業）便依合約取回土地並擁有房屋，或者雙方續約繼續使用。隱性成本—地租恐逐年上漲公告地價每三年調整 使用近七十年時 每年地租恐將膨脹十倍公告地價每三年調漲一次，為地上權案最大的「隱性成本」，以近27 年北市的公告地價來看，平均每3 年調升幅度為10.63%( 見附表一)，以10.63% 每3 年複利一次的概念計算，一個七十年的地上權物件，預計在持有第21 年時，每年地租會是原始地租的2.03 倍；預計在第48 年時，每年地租會是原始地租的5.03 倍；最後在第69 年地上權快到期時，每年地租為原始地租的10.21 倍( 見附表二)，膨脹超過十倍，這隱性成本是建案現場代銷不會告訴你的。中長期置產 有投資價值嗎?若以一個台北市七十年的地上權案，標的物為30 坪兩房的物件( 售價每坪45 萬元) 除了要負擔總價1350 萬元，從第1 年到第69 年總共還需付出651 萬的地租。除了買總價外 還多了個七十年期的額外房貸—甩不掉的地租假設地上權物件的買方貸款1350 萬20 年期，利率2.5%~3.5%( 以3% 計)，本利攤還每月需繳7 萬4871 元，而地租以每年4 萬1800 元的來算( 以近期北市南區某建案30 坪，目前所公告出來的地租為例)，月繳為3483元，在第69 年時，每年地租會恐變成41.8 萬，月繳3萬4833 元，這額外的地租成本，是房貸繳完後還要持續負擔的，感覺很像是房貸永遠沒有繳完的一天，等於是揹一個七十年期的額外房貸，而且越繳越高，壓力真大，沒有解套的一天。30 坪兩房物件在北市南區，用租的每月2 萬~3 萬預算非常好找，而買地上權，七十年後財產也是歸零，好處可能就是不必擔心房東趕人了。房地產增值及保值重點在持有土地持分建物只會折舊近十年台灣房地產大漲，多半漲幅是來自土地價格的上漲，而建物價值只會逐年折舊而已，所以沒有持分土地所有權的物件，要靠建物價值上漲，除非整體房地產價格處於上升階段，或物件地點絕佳，例如未來三鐵共構之類，才有價格上漲的機會。合理的地上權案 應為市價的幾折？若為自住客，沒有要留財產給子孫，市價六折至七折附近，規劃良好的新建案可以考慮，但如果考慮中長期置產的客群，未來有換屋需求，或不想長期住在同一地點，在考量轉手性不佳及殘值逐漸下降的情況下，地上權案應比市價七折再便宜非常非常多，才考慮進場，不然租就好了，或是跟買地上權案的投資客租房子，保證您每月付得比他少。地上權難估價 成為貸款時的一大問題買房子 永遠要先想好你的下一手買方在哪才進場目前地上權物貸款成數及利率都比一般物件差，轉售時房屋剩下多少市場價值也難以估算，將成為銀行評估貸款時的絆腳石。假設買一個1350 萬元的地上權物件，使用十年房屋還剩多少價值，而二十年或三十年後又剩多少?由於一般中古屋有完整明確的成交行情資訊可做為鑑價基礎，地上權物件則沒有，於不同使用年限來出售時，每筆交易都是一個新的特殊案件，加上未來地租逐年調整的不可控性，銀行房貸審核難度增加，下一手買方若難貸款，勢必影響轉手性，買一個難轉手的奢侈品卡自己資金幹嘛 ! 尤其是多年後，房屋使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快。快速結論1 買地上權置產需考量地租不斷上漲，及未來轉手性的問題 投資或中長期置產皆不宜。2 若膝下無子嗣，或不打算留點財產給子孫，可以買但其實用租的方式取代，就無須背負一個70 年期的額外房貸( 不可控的地租) 。3 建議仍以買可長期擁有所有權的物件為主，轉手性較佳。

因為住家安全很重要，所以要講三遍也不嫌多~~~    高雄發生的嚴重氣爆事件，讓美麗港都瞬間蒙上灰暗，高雄市民餘悸猶存，家家戶戶人人自危，也引發台灣的住宅環境背後是否隱藏更可怕的危機，大家都在擔心：「我家地下會不會突然爆炸啊？走在路上會不會突然被炸飛？」，擔憂的你該如何預防與自救？目前雙北地區已有建置地下管線分布的相關資訊，提供民眾查詢，例如台北市從民國85年開始就已建置地下管線電子化，像是「台北市道路挖掘管理系統」提供電力、電信、自來水、汙水、雨水、有線電視、固網8大管線位置，且施工單位在施工前，都必須要上網更新管線狀況。    而新北市的「公共管線資料庫」，則在民國90年起開始建置，此系統原本目的是提供各管線機構查詢其他管線之資訊平台，在規劃埋設新管、汰換舊管或緊急搶修時，可藉此資料庫事先了解欲施工之位置的管線資料，以避免意外事件發生，現在也成為一般民眾查詢自家地區地下管線資訊的重要平台。    不僅是地下管線危機四伏，地上的一些設施建構，也因可能會影響到住家安全，而成為民眾眼中的「嫌惡設施」，小編在此整理出三大類最被嫌惡的嫌惡設施，要是住到這些設施附近，長久下來，可能有傷身之虞外，還傷你一個精神耗弱、心靈脆弱，建議民眾購屋挑地點時，能力所及，可要多看多思量呀~~~一、健康好傷：    這類傷身型嫌惡設施，受傷步驟由外而內、由身至心的全面式進攻，影響範圍最廣，深度最深！如高壓電塔、變電所的強力電磁波，垃圾場、焚化爐的臭摸摸，高架橋、飛機場、夜市、菜市場則是噪音穿腦附帶空氣差、環境易髒亂！只要你的住家附近有中了上述任何一項設施，小編要大聲的告訴你—該~~找~~房~~仲~~了！！（此地不宜久留，快找新房子搬搬去卡好）二、感情好傷：    俗話說千金買房，萬金買鄰，有個好鄰居生活起來和樂融融，要是遇到素質良莠不齊的鄰居就等著每天滿肚子火吧！像是開設神壇會持續誦經燒香，或是家庭代工廠的生產線運轉啊轉的，都難免影響住家環境，遇到像這樣的鄰居，又不可能逼迫他搬走，只能規勸，若是屢勸不改，難免大動肝火，氣憤與尷尬的氛圍傷了鄰里間的感情，又是何必呢……（買房前多打聽，這種「鄰居型」的嫌惡設施最好避開）三、風水好傷：    台灣人購屋不僅在意地段，風水更是極重要的買房參考，加上傳統有人鬼殊途的觀念，所以像殯儀館、墳墓、靈骨塔這一類忌諱設施，大多數人都敬而遠之。不過也有信仰不同或大膽的民眾抱著井水不犯河水，只要心存正念的心態，只要我喜歡住有什麼不可以，所以像這類設施的好壞評斷，見仁見智！(是哪來的大膽哥、大膽姐，敢跟好兄弟們當鄰居呀……)    與嫌惡設施為鄰，房價與區域行情的落差會差至10~20%左右，大多數人都不希望自己家旁邊有這些嫌惡設施，未來的轉手性也會比較差，銀行在風險考量下，貸款成數會比較少，所以提醒民眾購屋的不二法門就是「多看、多聽、多問」，最好在白天、晚上、平日及假日等各個時段都去附近繞繞觀察，向附近的居民或里長探聽一些資訊。等到購屋入住後也要記得為住家購買全額保險，因為在無法預知未來的狀況下，多一份保障、多一份安心！達令是你和樂生活中的好鄰居：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文◎中信房屋臉書粉絲團--你的達令