「租不如買」、「以租代買」，到底誰比較好啊??【文◎中信房屋-你的達令粉絲團】     「吃喝玩樂小確幸，買房置產興缺缺」足以形容現代社會中微資男女生活態度。    「你想買房嗎？」，把這問題丟到現在七、八年級身上，大概不到兩成的人點頭。    「人家想每年都出國去玩嘛~~」、「幹嘛買！怎麼存也追不上頭期款，才不要當屋奴哩…」、「買房子好麻煩，還要裝修、繳稅什麼一大堆，租房子比較省事啦！」，這是小編在一群30歲以下的朋友聚會中，不時聽到的台詞，大家不是住家裡，就是在外租房子，買房似乎很遙遠，但買房本來就非一蹴可及，是需要時間與實力的累積，而買房的實力，除了財力之外，知識力也非常重要，「租屋」就是一個磨練看房實力的絕佳機會！ 租屋心法一：距離才是問題，30分鐘剛剛好！    上班族租房當然希望交通方便，離公司越近越好，生活機能佳，食衣住行樣樣都行，在一分錢一分貨的概念下，這樣的物件往往租金高昂，並不是所有的上班族都能負擔得起，租金支出比例不應該超出收入的三分之一。    建議租屋前，先了解距離公司路程30分鐘或車程10~20分鐘的生活圈機能，再選擇自己喜歡的區域物件詢問承租。而離公司太遠或太近，皆會降低工作效率，盡量在30分鐘內的到達公司，於上下班而言是比較剛剛好的範圍，以時間換取金錢。在此同時，就可以順便深入了解租屋處附近的生活機能與市場行情，藉以參考是否符合自己未來購屋的地段條件。租屋心法二：關係才是重點，房東變老師！    「不好的房東讓你住爛套房，好的房東帶你買個好房」，在租屋生活過程中，房東扮演著重要角色。平日乖乖按時繳租，遵守房東訂定的租屋規則，相信大多數的房東應該都還滿和善。    最好與房東打好關係----是因為房東之所以能成為房東，一定是有他厲害的地方，有個現成的老師可以問，當然要善加利用。例如：附近區域行情、鄰居素質、看屋選屋技巧、裝潢裝修的眉角…等，以及房東應該會認識哪些不錯的房仲、代書的人脈。這些可能需要投入時間或金錢才知道的知識，何不在聊天攀談過程中給它學過來，有了購屋前輩的指導與經驗分享，在未來處理購屋問題上，便可事半功倍。     在一片討論買房好還是租房好的聲音中，年輕的微資男女們或許依然懵懂。不過，絕不能放棄追求良好生活的企圖心，平時就要養成儲蓄或投資的理財習慣，創造自己財富的硬實力。 而現階段以租待買，多看多住多經驗，微資男女們最好先掌握上述的租屋兩大心法，培養自己未來購屋的軟實力。買房的基礎從租屋開始：http://www.cthouse.com.tw/RentingHouse/

文◎中信房屋-你的達令粉絲團    在一片房海浪濤中，買進賣出的過程是充滿起伏波動，甚至暗潮洶湧，並存在著許多你可能不知道的議價眉角、斡旋要領及種種法規稅務，難道每件事都必須親力親為嗎？    忙碌奔波為生活打拼的粉絲們，沒時間挑選物件，沒關係！專業房仲經紀人員幫你先篩選；不懂不動產稅務，沒關係！專業地政士(代書)替你打點好。因為做一個聰明的消費者，許多繁瑣的細節事項，其實你只需參與(了解情況與進度)，毋須處理(不用每件事都自己來)，有道是術業有專攻，分工合作才能事半功倍，抱得好屋歸！小編歸納了自行買賣售和委託仲介的優劣比較，請粉絲們自行斟酌選用！※房產買賣DIY與OEM的優劣分析 如果你不是都教授那種神奇又厲害，啥都知道的人，買屋賣屋的繁文縟節，還是交給專業人士來處理吧。    不論是想換屋或是首購族，粉絲們只消集中心力挑選自己的理想好屋，然後請有品質、有口碑的房仲與特約地政士代勞，畢竟DIY實在太耗時費力，粉絲們若是因為要省仲介服務費、代書費，就冒險的自己一手包辦，一個不注意就可能因小失大哩！    所以粉絲們可以考慮選擇OEM(代工)路線的買賣模式，安全又有效率，生活更簡單快樂！幫你抓住夢想的第三隻手：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/

【中信房屋研展部】政府打房，導致今年房價會跌的理論尚未確立，究竟使房價越打越高?還是房價崩盤?還是穩定溫和成長格局呢?從內政部實價登錄網的房價數據來看，走穩定成長的格局機會較大，買方不用擔心專家崩盤之說，買不動產仍然比投資其它高風險金融商品保值。最新五月份 五都買賣移轉棟數月增率雙北高雄 交易量回溫 台中台南 持平總結1.交易量仍穩定，房價崩盤不易!2.今年較去年同期量縮但價未跌，反而還上漲，怎麼解釋?口袋深的屋主不願意便宜賣!如此情況房價怎麼會崩盤!只要低利環境持續，市場資金過多，屋主沒有急售需求，即便房屋稅增加，或貸款利率由2%變成2.5%，對有能力囤屋者都是九牛一毛，房價要漲要跌還是看市場資金走向來決定，不是由專家名嘴或政府官員決定，有能力者買房者別誤判情勢，好案件仍應加速進場。

【文 / 行銷企劃部】司法院於102年4月26日公布釋字第709號解釋，宣告都市更新條例部分條文違憲，一年後定期失效，103年4月25日24時期限屆滿。立院確定來不及通過修法，而內政部已於今年4月22日敲定，審理中的1,042件都更案，尚未通過第一階段「事業概要」的90件都更案，將全面暫停審理。其餘952件則可續走。另外，內政部也將發函各地方政府，在都更條例修法通過前，所有新送案件都不審理。根據地方政府的統計，以每案10億元預估，約有1兆市值將因違憲條文失效而受到影響。(說明：都更條例第10條第2項規定都市更新事業概要，須經該更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過1/10，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意，始得申請，惟大法官認為本項同意比率過低，亦違反正當行政程序，所以裁定都更條例部分條文違憲)議題1：停擺的都更審議案甚多，未來該怎麼走，才能解套？因大法官認為事業概要的十分之一同意比例過低，有損民眾權益而判定違憲，因此現階段單元案除非提升同意比例至事業計劃階段的6 成門檻，否則現階段要辦理事業概要，且須等立院修法完成並公布後，才可依照新法辦理，以台北市來說，目前37 件概要案也因此全數停擺。筆者認為，立法機關應趁這次修法，一併檢討如何縮短都更審查時間，否則一個推動都更案，短則5~7 年，長則要10 年以上，光審查階段恐就耗時2~3 年，所以重新立法反而是個契機，若能在符合公平正義的原則下，加快更新時程，才是根本解決之道。議題2：台灣最牛的都更案--正義國宅動工了，它對目前的都更困境，有何意義可言？正義國宅都更案，原先由龍麟建設整合，但是涉及權利變換，土地所有人又分別有國產署及私有土地，住戶意見一直無法整合，最後由三圓建設接手才整合成功，顯見大型都更案，案件中途夭折的可能性很高，實施者必須本身實力雄厚，並做長期抗戰的打算，才有機會成功。而正義國宅歷經19 年整合成功，代表只要參與都更的建商與住戶，能彼此理性溝通，在促進整體環境提升及公平正義的基礎下，再困難的都更案都能整合完成。此外，未來台北市需要都更的老舊社區只會愈來愈多，如何加快更新時程，提升審議效率，例如透過容積獎勵等誘因，是現階段最重要的課題。議題3：從實價登錄可以看出，那些區域的老舊公寓依舊吃香？原因為何？根據實價登錄資料顯示，從台北市去年第一季及今年第一季老公寓房價漲幅資料可發現，在蛋黃區大安及中正公寓產品房價漲幅分別為19.58% 及15.86%，漲幅表現比北市平均8% 來得好。另外有明星學區題材的加持下，大安及中正兩區的公寓房價表現仍比南港萬華等區域較佳，原本舊社區較多萬華地區，在都更的新申請案件暫停受理下，買盤會先觀望，受惠於都更題材的溢價空間將會減少。但若如果未來立法機關能重新修法都更條例，目前屬於公寓房價三字頭的大同萬華，現階段仍可伺機進場佈局，未來補漲的機會及幅度相對較高。

【文◎中信房屋-你的達令臉書粉絲團】誰不想有個自己的房啊！！買不買得起是一回事，但幻想一下自己心中未來的夢幻之屋，也算是提早做了買房前的功課，而房子百百款，就看粉絲們喜歡的是優雅不費力的電梯大樓、渡假感濃厚的別墅，還是絕對燃燒脂肪的透天厝！另外像是公寓、套房、農舍…等其它選擇，就是青菜豆腐，各有喜好啦。現在小編就針對電梯大樓和透天厝這兩類，依便利性、安全性、增值性、自由度、運動量，五項基本面來做個超級比一比！經過上述表格大樓V.S.透天比拼的殊死戰(是有這麼慘烈??)，大樓透天各有優劣，喜好自在粉絲心中啊！無論選擇哪一種住宅類型，粉絲們購屋一定要先做好購買前的準備功課，並選擇有品質、有品格的仲介協助，才不會買個房子賠了夫人又折兵，願粉絲們目光雪亮、貴人相助，有朝一日買到心中的夢幻之屋！ 買房需要機運，更需要貴人幫幫忙：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/

【文 / 行銷企劃部】服貿與房市的關係—你怎麼看？多數民眾中立不選邊 認為房價不一定跟漲據中信房屋最新民意調查，假設服貿協議今年將通過，您手頭若有多餘資金，現在會如何佈局房市? 多數民眾持「中立」看待，認為房價不一定會漲，不會加碼，但也不會馬上售出持有的不動產，比例有37.1%，排名第一；排名第二有20.4%，認為應「加碼」房市，並提前卡位，佈局台灣不動產，等待房價上漲；最後有18.4% 選擇應「減碼」房市，認為現在應獲利了結，房價已在相對高點，服貿只是議題炒作( 如附表1 所示)。兩岸交流頻繁之下，若陸企來台設服務據點，商用不動產市場仍可期待，但在住宅市場上，政府對大陸來台買房有嚴格的法規限制，所以服貿通過與房市不一定有直接的連動關係，此外，台灣房市自有比例高達八成以上，未來房價漲跌仍要看首購族及自住客的進場意願是否持續，以第一季中信房屋的宅指數來看，首購及自住需求皆比去年第四季成長，預計今年房價仍會走向持平穩定的格局，低總價產品將續漲。今年房價 何去何從？有錢人並未看空房市 房價仍穩近期新聞指出，有錢人看空房市，舉國泰集團蔡鎮宇賣西門町商辦(TiT 廣場) 為例，媒體解讀為買方獲利了結，看空房市。其實投資者買低賣高是常有的事，此新聞應為媒體過度解讀。有錢人真的看空房市?※ 華固建設創辦以來規模最大的開發案- 內湖廠辦大案「華固V Park 園區」，2012 年9 月以90.96 億元的金額被神秘買家一次買走，神秘買家證實為霖園集團三公子蔡鎮宇的寶豐隆興業公司。 (2012 年9 月新聞)※ 國泰蔡家老三蔡鎮宇看好內科五期後市，轉投資寶豐隆購買「V Park」。負責招租的高力國際董事總經理劉學龍透露，年底前商辦部分將會有兩大客戶進駐。業者推估，若「V Park」全部招租，一年租金收益最少有2.4億元(2013 年10 月新聞)所以蔡鎮宇看空台灣房市了嗎? 沒有!! 手頭還一大堆不動產在管理，若有好標的仍會進場加碼! 台灣房市現階段還是相對穩定，不易大幅修正。地價一直調升 視為房價穩定的保證書隨著未來升息疑慮及房價所得比創新高，許多買家都認為今年房市將到達頂點，也有許多學者專家鼓勵買方用力「殺價」。但房價要降，關鍵就在於「地價」走勢，以及屋主是否急需用錢想要拋售。若政府願不願意讓土地跌價，想要擴大稅基，房價將很難修正；而屋主口袋若夠深，沒有意願降價，那買方想撿便宜，除非第二次SARS 及金融海嘯來臨才有機會。

年輕人渴望有房 進場意願創三年新高【文 / 行銷企劃部】人民幣夯 資產配置大洗牌 投資不動產影響最輕根據中信房屋第一季『宅指數』的調查顯示，「不動產」連續蟬聯21 季最抗跌保值標的冠軍，比例達39.7%；而排名第二的為「保留現金」項目，比例有15.4%；排名第三的為「保險」項目，比例有10.8%；排名第四的為「黃金及貴金屬」，比例有9.6%；排名第五的為「投資外幣」，比例有9.4%，其中在外幣選項中，人民幣佔了6.9%。整體而言，由於投資人民幣需求正熱，資金排擠下，選擇「保留現金」及「保險」的項目，分別比去年第四季減少2.6% 及4%，而投資外幣( 含人民幣)比重，則由4.8% 大幅上升至9.4%( 如附圖1)。自從去年人民幣存款業務開放後，在高利的誘因驅使下，民眾的資產配置出現大洗牌，在資金排擠下，「保險」項目則影響最鉅，比例由去年第四季的14.8% 下跌至今年第一季的10.8%，多數民眾仍看好不動產的抗跌保值性，不動產項目僅由41.2% 小幅修正至39.7%，受影響幅度最輕，不動產仍是民眾心目中的最佳理財工具。年輕人渴望有房 首購族進場意願 創三年新高此外，從第一宅指數的『購屋次數』調查發現，首購族佔兩年內有買房計畫的比例高達55.8%，比去年第四季的51.5% 增加了4.3%，創下三年新高；而第二次購屋的換屋族及投資客群，則由27.5% 下跌至24.1%( 如附圖2 所示)。儘管近幾年所得未明顯增長，精華區房價節節高升，加上政府擴大查稅等因素干擾，年輕人還是希望能夠有一個屬於自己的家，進場意願仍比去年第四季大幅增加4.4%，更比去年2013 年Q1 同期增加了8.1%，來到今年第一季的55.8%，進場意願相當濃厚。而相對地，屬於二次購屋的換屋族及投資客群則相對保守，在擔憂政府實價課稅將悄悄上路的影響下，第一季購屋意願則下跌至24.1%。購屋目的 自用需求大增 投資需求下降根據第一季宅指數的購屋目的調查，屬於「自用」需求的買方由去年第四季的52.9% 上升至今年第一季的59.2%；而屬於「投資」目的的買方，比例則由28.1% 下降至26.9%；另外屬於廣義投資族「買給父母及子女」用的客群，進場比例也從19% 下跌至13.9%( 如附圖3 所示)。由於自用客群擔心未來物價持續上漲，所得恐追不上房價，所以若有能力購屋者仍希望買房來自用。而屬投資客群的，包括純「投資」及「廣義投資者( 買給父母或子女用)」，在擔心政府恐逐步落實「實價課稅」的衝擊下，短期投資及中長期置產的投資族群在第一季皆呈現下跌的情況。人民幣存款業務開放後，資金排擠效應也在第一季發生，不動產投資雖然仍是民眾心中最抗跌保值的標的物，但在近期政府針對不動產擴大查稅的措施下，本次調查購屋目的時，投資族群也選擇暫避風頭，相對地自用及首購族群則連創新高，預計今年的房地產仍將是以自住客及首購族為市場的買盤主力。年增349萬 北市購屋預算 創新高據宅指數的數據顯示，第一季北市購屋預算為1485萬元，新北為974 萬元，台中市為779 萬元，高雄為533 萬元( 如附圖4 所示)，其中北市1485 萬元，還創下宅指數歷次調查以來的新高，更比去年Q1 同期1136萬元大增了349 萬。過去北市民眾心目中的理想購屋預算皆維持在1100萬元至1200 萬元之間，而近兩季則有了大幅增加的趨勢，購屋預算已從去年Q1 的1136 萬元大增至今年Q1的1485 萬元，顯見民眾逐漸接受市區高房價的事實，而在去年八月實價登錄屆滿周年後，北市房價看回不回，所以民眾也將購屋預算逐漸拉高，預計未來電梯1 到2房的小坪數產品，或3 房的老公寓將是台北市自住客及首購族的主要置產標的。家庭月收入8萬以下 購屋信心下滑而從「家庭月收入」分析中可發現，家庭月收入8萬以上的買方，第一季進場意願全面上揚，其中家庭月收入8-12 萬的，購屋意願由去年第四季的33.8% 上升至第一季的37.8%；而家庭月收入12-16 萬的，購屋意願由13.6% 上升至14.1%；另外，家庭月收入16 萬以上的，購屋意願由7.9% 上升至11%。反之，在家庭月收入8 萬以下的族群，則呈現全面下跌，其中以家庭月收入4-8 萬的購屋主力族群來看，進場比例由去年第四季的30.1%下跌至今年第一季的25.5%。以北市購屋預算需約1500 萬元，家庭月收入8 萬以下族群，若貸款1000 萬元，二十年期房貸本利攤還每月需繳款約5.5 萬元，若是家庭月收入8 萬以下，恐難進場買房，目前只有雙薪家庭較有機會來進場購屋，在所得長期不漲的情況下，家庭月收入8 萬以下的族群，購屋信心呈現崩跌的狀態。民眾對房價多空看法不確定 持平者比例增加最多第一季民眾對房價的看法，有27.4% 民眾看漲今年房價；31.7% 的民眾認為今年房價將持平；18.4% 的民眾則看跌，22.5% 表示沒意見( 如附圖5 所示)。若對照去年第四季宅指數調查，房價看漲的比例由47.3% 下跌至27.4%；此外，房價看跌的比例也從36.1%下降至今年第一季的18.4%，顯見現今民眾對房市多空看法不確定，究竟今年房價會漲還是會跌，沒人敢說得準，似乎房價要漲不容易，房價要跌也有困難，反而是認為房價會持平者，由16.6% 上升至31.7%，所以預計今年房價將在高檔徘徊，大跌不易，大漲也難，建議自住客及首購族可以進場耐心選屋，低總價及重大題材的郊區仍可進場卡位。

根據內政部統計資料， 2013年法拍屋交易量8,093棟，較2012年再度減少15.57％，寫下拍賣移轉新低量(如表一所示)←市區房價崩盤不易，買盤向市區外延伸，郊區低總價區域將繼續補漲←法拍屋減少，顯見貸款戶穩定，房價崩跌不易對房市的影響1．多數人仍負得起貸款，自住客需求仍旺—雖然市場對精華區房價的看法是，未來成長幅度恐將逐漸趨緩，但2013 年法拍屋量並未減少，多數人仍負得起貸款，所以在自住客需求仍旺的前提下，預計房價要下修仍有難度，現階段房價溫和成長或持平的機率最高。2．房價穩定時，買方進場選貨好時機房價穩定時，是買方進場選貨的好時機，房價投機氣息高時，泡沫反而容易形成，當大家都覺得部分區域房價應當走和緩格局時，就不容易泡沫。現在就是精華高價區人人想喊跌，房價卻未跌的狀況，這些喊跌的人通常是想進場掃貨的人，自住客現在應果決進場買房。3．法拍屋接近市價，法拍量下滑的另一層意義：A．市區法拍屋接近市價，顯示地段好的精華區，物件仍是供不應求，房價 要跌很難。B．此外，國內金融機構對房貸放款非常謹慎，例如名下擁有第二房或套房產品的貸款成數都會減少，顯示未來台灣房價要崩盤很難，因為還在市場的屋主，都是口袋深付得起房貸的客群，只要大部分屋主仍負得起房貸，就沒有急售的需求，房價就不容易下跌，買方現在就應該進場。五月報稅季 不動產交易所得稅申報須知根據財政部爰訂定「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，其重點如下：●個人若出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第14 條第1 項第7 類相關規定，核實認定。‍●未能提供證明文件者個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額：‍（一）稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15% 計算其出售房屋之所得額：１、臺北市或新北市，房地總成交金額新臺幣（以下同）捌千萬元以上。２、臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額伍千萬元以上。（二）除前款規定情形外，按房屋評定現值之一定比例計算其所得額。至於非屬上開高價房屋者，102 年度之房屋交易所得標準係維持往年按房屋評定現值之一定百分比核定。經各地區國稅局調查後，臺北市都市化程度較為平均，且整體房地價格與上年度比較尚稱平穩，爰不予分區並維持上年度標準[ 按房屋評定現值（以下同）42％計算]，僅就價格漲幅較大之高級住宅，按較高所得額標準（48％）核定；新北市由4級改為5 級、臺中市由9 級改為10 級、臺南市由3 級改為5 級及高雄市由4 級改為9 級，其他地區亦均適度分級並反映市場行情，均將使該標準更趨於細緻化，以適度反映地區差異性，俾趨近實情。「102 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」詳http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/384/8162746724810879188?tagCode= ( 資料來源：財政部網站)