透過光影與機能提升,賦予舊屋新生命
2025-06-30
矗立在台灣典型狹長形連棟街屋,整體設計以採光為核心,將自然光線引入深邃街屋,化暗為亮,重現家的溫暖靈魂。開放式格局與動線規劃創造符合使用需求的起居空間,改寫街屋的生命章程,成為傳統街屋現代化改造的佳例。Project Data地點:台灣.台中坪數:樓板面積約74坪樓層:地上3F格局:1F:臥房、客廳、餐廳、廚房、衛浴、前車庫、後庭院;2F:臥房X2、衛浴X2、開放多功能區;3F:臥房、洗曬衣間、神明廳、前陽台建材:乳膠漆、水泥漆、隔熱塗料、超耐磨木地板、實木地板、磁磚、烤漆、鐵件、不鏽鋼、烤玻、灰玻、系統板、美耐板、人造石、大理石、木百葉簾、烤漆浪板▲1. 光影交織的溫馨起居場域客廳以開放式設計為核心,引入自然光線營造明亮通透的氛圍。家具布局簡潔有序,搭配溫潤材質與柔和色調,突顯空間的溫馨與雅緻。2. 立面革新,狹長街屋的光影藝術採光高窗與簡約立面構成,打破傳統街屋封閉印象,呈現內外一致的現代簡約美感。一樓以開放式布局串聯客廳與廚房,中島設計促進互動,大面挑空引入自然光。二樓規劃為臥室、衛浴與未來作為兒童遊戲區的大平台,結合天井營造明亮居所。三樓以神明廳與洗曬衣場為主,設有天井採光罩整體。空間滿足多元需求。此住宅位於傳統街屋區,原屋齡約40年,屬於台灣典型狹長形街屋。原況舊屋存在多項問題,包括採光與通風不足、壁癌與結構老化,以及房間與衛浴配置不符合現代需求。屋主一家三口(夫妻與母親)對住宅翻新的首要需求為提升採光、增強收納機能及改善衛浴設備,並考量未來長者的行動便利性。採光與通風的突破性設計,優化格局與收納空間針對長型街屋普遍面臨的採光不足問題,禾良一設計在建築外觀立面及屋頂上進行了大幅度的改造。屋頂新增天井,牆面開高窗,讓自然光能夠照亮各樓層空間。內部結構更進一步在一、二樓間設置挑空設計,不僅提升採光效果,也促進樓層間的視覺互動。尤其是挑空處連接二樓的兒童遊戲區和一樓餐廚空間,讓家人之間在不同樓層仍能保持互動,營造出充滿活力的居家氛圍。住宅格局也重新做了規劃,既增設房間數至四間(分布於三層樓),並在一樓和二樓分別配置衛浴以滿足家庭需求。與傳統街屋「先客廳、後餐廳」的格局不同,此案將開放式客廳、餐廳及廚房設於室內空間後端,並利用中央設置的中島,結合餐桌與廚具,創造靈活的洄游動線。廚房中新增的大型收納櫃進一步解決了舊屋中收納不足的問題,讓空間更加整潔實用。此外,考量屋主母親年長後的生活需求,特別於一樓設置孝親房,並將衛浴地坪與室內地坪齊平以實現無障礙設計;同時整個一樓空間亦取消高低差,確保行動便利,體現對長者的周全考慮。▲以通透性作為公共空間的關鍵從暗淡到明亮,從擁擠到開闊,借助溫暖木紋與淺白色調,搭配光影設計,賦予老屋現代美學與家的全新溫馨質感。▲挑空與中島打造靈動詩意廚餐區廚房區特別設置中島與挑高的公共空間,串聯家庭互動,滿足功能需求,讓生活更有詩意與靈活性。材料與色彩的選擇符合溫馨極簡的調性本案最大的挑戰在於結構改造,尤其是一、二樓間的大挑空設計。設計團隊不僅成功克服結構跨距的技術難題,還精心調整挑空比例,確保一樓與二樓之間的光線引入及空間互動。同時,針對窄幅街屋的外立面,設計團隊以簡約造型與大面積開窗,打造出既具典雅美感又符合使用需求的立面效果。過去屋主在室內洗曬衣物,空間擁擠且不流暢。改造後,三樓頂部新增大型採光罩,並規劃出專門的洗曬衣區,解決了舊有的使用難題。此外,頂樓原本昏暗的空間也因採光罩的設置而煥然一新。為營造家居溫馨感,設計採用暖色調的木紋材質,結合淺白色塗料與水泥漆。地板選用超耐磨木地板,樓梯則以實木打造,整體風格簡約而不失溫暖。本案整體設計上透過合理的空間層次與動線規劃,使舊屋擺脫原有侷限,營造出輕盈、互動且靈活的生活場景,讓每個空間都能充分展現其獨特的使用價值與氛圍。▲虛實幾何融合,極致坪效的設計美學臥室以一體成型的虛實幾何量體,讓機能空間與設計語彙及材質完美融合,發揮空間坪效的最大效益。▲光影與材質譜寫出家的柔美變奏透過暖色木質與流動的光線,重新詮釋了主臥空間感與機能美,彰顯家的溫暖與典雅格調。
大台北近期趨勢
2013-12-04
郊區新北大增13.3%  土城、淡水、汐止新建案行情創新高近期大台北郊區屢傳創高價建案。華固建設在土城首次推案,開價突破6字頭;鄉林建設在淡水紅樹林新推案,也開出頂樓戶7字頭行情,潤泰建設在汐止開出6、7字頭的豪宅價,都創下區域行情新高。大台北郊區新建案持續創高價,主要都是具有知名度的上市建商前往推案,不僅帶動區域行情,也吸引原本台北市中心的老客戶前往購屋。市區北市課豪宅稅 鎖定北市約3200戶 近2年交易豪宅 一律實價課稅明年財政部 房地產查稅重點●豪宅:.訂定台北市為豪宅查稅示範區,列管158棟、3200餘戶.列管期間近2年交易一律按『實價』課徵售屋所得稅.每季申報成效.逃漏稅罰金為補稅金額的1倍,如漏繳300萬稅金,須補繳300萬加300萬罰金,共600萬元●預售屋:積極查核紅單交易課徵所得稅●頻繁買賣自用住宅:一年買賣超過6次以上※註:豪宅定義為每戶『總價8000萬以上』、『每坪100萬以上』或『每戶80坪以上』;若每棟房屋符合前述兩項條件的『戶數達70%,就整棟列入』結論1.市區精華區塊建商在無地可蓋的情況下,建商必定往外向郊區發展,並且挾帶品牌優勢,在當地創下新高價,所以郊區中古屋低總價、低單價的案件將逐漸絕跡,有便宜的物件先買先贏。2.市區的豪宅及大坪數電梯產品,未來受限於政府打房及查稅,買盤會較保守,但小坪數電梯產品,以及低總價近捷運老公寓將會是未來市場主力,所以同樣低總價產品在市區,也會是明年房價補漲的主流產品。明年房價六大支柱長虹建設董座李文造近期發言認為:低利、通膨、游資、供需、稅率以及經濟持續成長等六大支柱支撐下,房市將持平或微漲5%。結論1.美國失業率未改善,QE3不會那麼早退場,國際間仍是走寬鬆貨幣政策,國內央行明年有望持續維持低利。2. GDP經濟成長率今年預測將不保2,明年也不樂觀,所以預計央行不敢隨便升息,會戰戰兢兢地觀察國內景氣表現好壞才做決定,在景氣變動大的情況下,游資必然往最穩健的房地產跑,所以在低利環境及游資過多的情況下,明年房市仍相對穩定,現在就是房價最穩定最適合進場的時候。
QE3若退場,熱錢走了 台灣房地產會跌?
2013-11-21
先問台灣房地產到底是自己人買比較多,還是外國資金?首先-外國人買台灣房地產條件 需享有完全平等互惠之國籍人士,可無限制的購買台灣不動產;詳見「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表(連結 http://www.land.moi.gov.tw/filelink/797c-1.12.pdf 其實台灣房地產,外國人買得真的非常非常少(如下頁表格),每年約1000件(2013年全台買賣移轉件數估36.8萬件),所以熱錢影響股匯市較多,買房地產少,因此談論QE退場,房地產投資會變少,台灣房價會崩的理論其實不成立。那陸客買台灣容易嗎?陸客買房限制--大陸自然人買台灣房地,3年內不准出售,1年最多只能住4個月,限制頗多 ü   申請耗時 包括港澳人民的外籍人士在台買屋,只要符合「公平互惠」原則即可,不限買賣移轉時間,雖然2009年6月30日,政府也開放大陸地區人民可在台購買房地,但對於住宅卻有買進3年不能移轉的限制,加上購屋審核流程費時1至2個月,目前仍未能有效吸引陸客大舉來台買房。 利多:現在陸客在台停留的時間,從過去的1年最多不超過1個月,延長至4個月,且可以買進商辦、廠房與自用住宅等,且也取消申報資金來源的規定。但…ü   3年不得移轉ü   貸款限制外籍人士在台購屋申請貸款,銀行會要求須有另一位擁有中華民國國籍的人民擔任保證人,且多數屋主的申貸成數可達6~7成,但若是陸客身分,按目前法令規定,最高核貸成數不超過5成。 綜合以上1.台灣房屋自有率約85%~88%,受外來資金影響較少,這樣的情況下,國際熱錢退出亞洲市場時,對台房市反而影響不大,影響較多的是股匯市,房地產仍然穩健,可中長期持有。2.而陸客來台買房限制多,目前仍不是影響台灣近年房價上漲的主因,這樣封閉的買盤,其實房價反而相對穩健,不易受國際事件影響。 結論1.台灣房屋自有率高,受國際熱錢波動小,房價相對穩定,可中長期置產投資。2.海外不動產實際投報率在扣除隱含費用後須打折,建議買方先佈局台灣房地產,有多餘資金才考慮海外標的或股票基金。3.近期財政部宣布奢侈稅維持兩年不變,在GDP成長率不保2的狀態下,政府打擊房地產的力道會減少,畢竟房地產是經濟發展的火車頭,不會過度打擊。4.今年全台整體房市成交量已較去年同期成長11.8%(根據內政部買賣移轉棟數統計),顯見一般民眾買房需求仍在,近期房價仍可望維持然溫和成長,現在房價穩定,反而是最好的進場時機。
海外不動產 投資成本比較
2013-11-21
根據全球房地產指南(Global Property Guide)網站公布2013年第二季房價變動調查,亞太地區領漲全球,其中台灣以14.5%年增率衝上亞軍,單季成長更以漲幅7.33%高居全球第一,大演多頭行情。但北市租金投報率平均1.57%則是全球最低,反觀美、日、東南亞國家,因房市、匯率政策或經濟快速成長,投報率相對亮眼,民眾因而興起海外置產潮。 根據以上調查後,許多買方也開始認為投資海外比投資台灣好,因此不想在台灣買房,究竟這樣的問題如何破解呢?海外不動產的投報率真有如此驚人,可以到實收5%以上?以近期最夯的日本與馬來西亞來說明,投資這兩處是否還有其他的稅費成本呢?日本房地產投資的其他成本物業公司代租管理費用  每年租金的10%租賃所得稅每年20%中古屋可能每3~5年需定期提撥修繕基金屋主來回管理機票錢購屋時買方服務費3%可能有匯損:近兩年,日本政府實施日圓貶值救出口政策,日圓近期已大貶三成,在一年多前用台幣換日幣買日本不動產的台人,則現虧三成。 所以在扣除以上成本下,本來設定5%投報率物件,實際則至少須打七折或更多,若再加上日圓大幅貶值,又賠掉了三成房價。所以高投報率數字背後,其實仍有其風險存在。總評:日本經濟泡沫後,房價長期維持不變,適合保守的收租客,較難賺取房價增值的價差,而選擇投資台灣房地產的好處是,要找到三年內至少漲10%物件,認真挑,其實不難。 馬來西亞房地產投資的其他成本最大費用:每年租賃所得稅26%買方印花稅約1%~2%2年內出售房屋且有獲利,繳交資本利得的15%作為交易增值稅;若是2年至5年售屋,獲利部分則得繳交10%的資本利得稅,5年後賣屋就免繳馬國買賣合約律師費1%總評:馬來西亞物件,租賃所得稅高達26%,加上其他費用,實際投報率也同樣要再打七折,且因為五年內買賣要課資本利得稅,不適合極短線或想兩三年內就賣掉的投資買方。 綜合以上1.若北市能找到三年內可以漲10%以上的物件(認真挑,真的不難),應該買,不用考慮投報率低的問題,因為反觀日本房價20年沒什麼變化,身為外地台灣人,投資資訊相對當地日本人薄弱,要在日本找到會漲價的物件,比自己長年在台灣看房子挑有潛力的物件困難。2.若您在台灣外能找到投報率2~3%以上物件(相信還很多),其實不比投資海外不動產差,應該買台灣。
財政部近日擬對多屋族加課「囤房稅」怎麼看?
2013-10-30
前言:財政部近日擬對多屋族加課「囤房稅」,尤其是名下擁有三房以上的房產者。現行房屋稅機制中,已賦予地方政府調高房屋稅率的機制,除用做「自住」的住家用房屋,稅率固定為1.2%之外,其他如出租供做住家用房屋、營業用或非住家非營業用房屋(如醫院診所等),都有上、下限稅率,但各地方政府目前普遍都按下限稅率,從低徵收房屋稅,調漲空間極大。財政部舉例,出租供住家使用的房屋,法定稅率為1.2%至2%,但全台都以最低的1.2%稅率徵稅。持有超過一棟以上房屋的所有權人,非供自用的可能性較大,地方政府若能就多屋且非供自住使用的房屋,按其持有屋數加重課稅,即能達到「囤房稅」的目的。過去嘗試打壓房價的政策效果1. 奢侈稅實施兩年多來,2011~2012台灣房市量縮價卻不跌反升。奢侈稅後,卡兩年才能賣,造成市場供給減少,還在市場買房的買方,都是口袋極深的屋主,屋主會將等待2年的時間成本,轉嫁給買方,期望獲利更多才賣。好案件往往要加價才能成交,所以造成房市『量縮價漲』。2.實價登錄快一年,台北市房價怒漲10.74%。由於交易資訊件透明,成交價有依據後,造成好案惜售,價格逐步墊高的現象,所以除精華區台北怒漲一成外,未來低總價的郊區也會以同樣的模式複製,要買要快。分析:情況1:囤房者房屋稅若從房屋評定現值的1.2%調升為2%真正有錢囤房的,根本不怕,更何況房屋稅若從房屋評定現值的1.2%調升為2%,對有錢人是九牛一毛,對一般人也是不痛不癢。 情況2:囤房者房屋稅若調高為房屋評定現值的2%以上,或非常高(僅為假設,實際上財政部只是考慮由1.2%增加至2%而已)→囤房稅,最終會演變成是在幫助更有錢人進貨而已,首購族現在反而更應加快進場搶貨。     就算大幅調高擁有三房以上的房屋稅,打壓的是『中等有錢』的買方買給父母或子女的需求,對真正的『超級有錢人』影響不大。擁有3屋的中等有錢買方因房屋稅增加而選擇出脫房產,然後超有錢的人反趁機收購來囤房,口袋超級深的超級屋主擁有的房子變更多了,如此下去,打擊不了房價,超有錢人反而推升房價賣給賣給真正有需求的首購族。 所以囤房稅若調得更高,會讓財富轉向更有錢的人集中,房產壟斷在少數人,一般人資產會變更少,首購族會更買不起,除非你付出高額的代價,讓囤房者獲利飽飽,願意賣您。 結論:首購族或買第二屋的,第四季應大舉進場,先買先贏,囤房稅根本打擊不了有錢人,等到未來房地產落到金字打最頂端的客群之中後,房價已漲上來,再買就來不及了。
房市非常好 超乎預期
2013-10-23
2013年買賣移轉棟數  全台估較去年成長一成以上1.以今年1到8月累計表現,和去年累計8個月應有的交易量比較後,目前全台共成長11.90%,故2013全年移轉棟數,保守地以年成長10%來推估,今年買賣移轉棟數將至少來到36.3萬棟以上,而若按今年1-8月進度,累計成長11.9%來樂觀預估,今年買賣移轉棟數也會將來到36萬8964棟,所以今年比去年好,也有望超越2011年奢侈稅實施那年的36.1萬棟。2.以區域別來看,其中以都會區台北市,成長4.32%,符合3%~5%的預期,而其餘五大都會區,新北、桃園、台中、台南、高雄年成長分別為15.21%、11.59%、12.67%、13.04%、11.94%表現超過原先期待。3.今年買賣移轉棟數較去年增加1成,比原始市場期望好,就連高總價區台北市都有4.32%的成長率。所以市場上的買方仍在買,房市其實非常非常好,現在應趕快進場,尤其低總價產品,未來會買不到。4.2013年成長率增加的主因為:→平價宅策略奏效,建商推案策略全面轉向低總價平價宅的效果超出預期拜今年建商推案轉向郊區平價宅的激勵所賜,首購族大舉進場下,也帶動台北市外低總價郊區的中古屋銷售量,六大都會除北市以外,交易量皆成長一成以上。→媒體所預期的實價登錄向下比價的效應未發生,在交易價格透明下,出價有依據,反而加速買方進場出價的意願,增加交易速度結論:1.低總價產品應加快進場,實價登錄資訊透明後,反加強買方出價意願。2.未來郊區低單低總的好社區、好物件,在實價登錄基礎下,價格只會越疊越高。