廣義投資需求者 本季達53.3% 創新高從購屋目的來看，本季『自用』比例為46.8%，較上季下跌的3%；而『投資』目的則上升至本季的35%；『買給父母或子女用』的，則由本季17.7%上升至18.3%。其中，買給父母或子女用的，通常屬於第二屋以上的中長期置產投資者，為廣義的投資客群的一部分，調查發現本季的廣義投資客群(投資：46.8%+買父母子女用：18.3%)高達53.1%，創下宅指數調查以來的新高 (如附圖1所示)。Q4房市 量增價穩1.奢侈稅不影響民眾投資意願，投資或買第二屋給父母或子女用的比例逐季創新高，廣義投資置產需求者高達53.3%(如附圖1)。2.Q4為房市傳統旺季，交易量將回穩，五都2013年1-9月累積買賣移轉棟數年增率，皆較去年(1-9月累積)成長，2013整體房市仍比2012好。

在美國QE3未來若將退場的情況下，央行總裁彭淮南預警(9月26日)，長期利率恐怕會升息。現象1 100年07月01日後，央行已兩年利率未變。2 景氣越差時，為刺激經濟，利率會降，如2009年~2010年，為全球金融海嘯復甦期間，央行重貼現率維持在2以下(1.5~1.625)。1 台灣近期經濟表現平淡，央行不敢大幅升息主計處預估全年GDP成長率2.31%(8月16日公布)，國內電子品牌宏達電(hTC)、宏碁(acer)，在智慧型手機及平板電腦的銷售上，短期間都無法突破國際大廠Apple及Samsung的夾擊，難以帶動台灣電子業的出口表現，所以近期GDP表現要靠出口成長帶動有其難度，央行考量台灣經濟未好轉情況下，不敢有大幅升息動作。 2 房貸利率要升破4%~5%買方才有感，歷史經驗，近十年沒發生過，買方擔心什麼?  是要相信專家亂放話，還是看真實的表格數據比較實際?(如表1所示)從台灣銀行房貸利率(表格A欄)及基準利率來看(表格B欄)，近幾年房貸放款利率介於1%多~3%多附近，要升破4~5%，機率頗低，加上全球景氣已完全復甦了嗎?沒有，那有什麼條件可以大幅升息呢?美國QE3近期未減碼，全球寬鬆貨幣短期將持續，央行利率近期按兵不動，買方免驚!即使明年美國QE3明年會逐步退場，央行也不會急升國內利率，會考量整體經濟情勢，並維持金融穩定，房貸利率從2%變4%~5%無稽之談，僅會微調。央行放消息的動機：純粹打預防針，美國若升息，台灣當然跟著走，但9A總裁要在退休前拿到第10個A，為維持市場穩定，先放話給大家打預防針是必要。3 財政部  也怕錯殺經濟成長率，買方課奢侈稅，傾向不實施財政部10月1日最新消息：奢侈稅修法可能「從寬處理」中央銀行日前示警「利率不會永遠維持低檔」，加上經濟成長率只能勉強保2，財政部長張盛和昨在立院財委會說：「國內經濟動能不夠強」、時空環境在變化，暗示奢侈稅修法方向已朝向限縮範圍，買方課稅不會實施4 立法院  青安房貸2年不升息立法院財委會9月30日：財委會將為房貸戶撐起「升息保護傘」。財委會與財長張盛和討論後，9月30日通過 提案，「倘若未來央行升息在1碼（0.25個百分點）內，目前青年安心成家專案的利率將維持兩年不變」，預計現行近11萬貸款戶受惠。目前青年安心成家專案的前兩年利率為 1.72％，第三年前為2.02％。結論1 經濟表現越差，打房會力道會減少，升息也會從長計議。2 2008年金融海嘯，台股指數自當年五月高點九○三九點，至十一月份低點三九五五點，幾近腰斬走勢。房地產卻沒有，變動的環境，資產最佳的避風港仍為房地產。

（七月資料為9.16公布  單位：每坪/萬元） 從七月份實價登錄資料來看，雙北桃園仍是漲多於跌，台中持平者多，台南高雄短線陷入盤整，所以買方購屋時，仍應以該區最抗跌保值標的為主，其中雙北桃園以捷運宅為首選，中南部以快速道路、公園綠地、未來捷運為主要挑選方向，只要符合雙低(低總價低單價)，皆可建議買方進場布局。第四季房價趨勢1. 奢侈稅修正案暫時按兵不動  Q4自住買盤有望回籠財政部長張盛和9月12日表示，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）並非立法院新會期的優先法案，但仍將遵守立院決議，送出修正草案，財政部將綜合考量國內外經濟情勢，包括QE退場、日本加徵消費稅等，擬定修法方向，目前尚無定論。2. 房價M型化發展，好物件的房價仍會溫和上漲房市價格真的會下跌的嗎？ 房市恐會呈現M型化的價格發展：好地段或稀有產品價格仍持續上漲，地段或生活機能差的物件則會有房價下跌空間。而位於精華區優質地段的物件，除非屋主有急迫性的資金周轉壓力，一般開價跟議價姿態都頗高。此外，市區精華土地已一地難求。因此倘若建商們有機會取得地對絕佳的土地，建商們無不費盡心思，尋找最好的國外建築師、最優的營造廠、最佳的物業管理，甚至找名人為鄰，打造獨一無二特色豪宅。價格呢？當然只有越開越高。要主動降價？絕無可能。3. 實價登錄後，買賣方出價皆有依據，買方想利用資訊不對稱撿便宜的機率變低了，若有好案件，加價5%~10%以內若能買到的話，買方皆應進場搶貨。

北市六月北市豪宅王出爐，皇翔御琚單坪高達270萬，豪宅市場依舊維持高檔台北市的實價登錄今天出現豪宅新紀錄！根據地政局的6月實價登錄，「皇翔御琚」躍居成交單價最高的豪宅，每坪高達270萬元，其次則為「元大栢悅」的202.6萬元以及第3的「尚華仁愛」每坪為181.1萬元。實價登錄以來，北市房價反漲1成去年8月實價登錄正式實施以來，台北市房價已上漲9.29％，土地行情更將進入上看每坪「千萬元時代」。顯然實價登錄、與消費者原本期待房價因此下跌的預期，是兩碼子事。自去年8月起至今年截至5月份實價登錄並揭露完成的物件顯示，台北市住宅價格指數達109.29，比基期的101年8月份100，上漲9.29％；較4月則攀升1.99％，呈現連續3個月上漲的多頭格局。新北1.新莊工業用地可望變更！住宅用地「有譜」位於新莊區、三重區交界，範圍東起重新橋，西至思源路北起重新路、光復路一段，南至環河路，總面積約80公頃。市府規劃，變更計畫將以大漢溪水岸為重點；捷運新莊線橫貫計畫區，因此地區發展會以捷運車站為核心，強化開放空間與捷運站串連，此外，將納入淡水河曼哈頓計畫強化水岸發展，並透過公共設施及開放空間規劃留設，打造大漢溪水岸周邊住宅區。2.新北環快工程永和段預計在今年12月31日完工市府強調，台65線快速道路與新北環快完工通車後，即可完成新北市「三橫、三縱」高快速路網，包括現有的台64線快速道路，和中山高、北二高及台一線高架快速道路都能銜接在一起，減輕區域的交通負荷。指距離完工通車還有一個半月的時間。3.地上權開進樹林 三千坪國有地將建商場國產署挑中樹林區國有商業用地，規劃50年地上權招商興建購物商場。此開發基地面積約3093.5坪，位於樹新路、保順街口，鄰近樹林火車站，周邊有樹林工業區、產業科技園區及大同科技園區，預估民間投資總額6.4億元。桃竹苗桃園新亮點　經國重劃區素地要價百萬一坪，建案上看每坪50萬由桃園縣政府開發施工的經國市地重劃區，因鄰接桃園市精華地區，且交通方便，成了桃園縣的重要入口門戶。目前，經國重劃區已經完成配地，預估下個月發放權狀，但日前就已有土地以每坪125萬元，創下桃園都計土地甫推出就有每坪百萬元行情的首例。建商表示，因當地距離桃園藝文特區近、地理條件優良、總開發面積不大，屬於市場上搶手的標的。未來若有推案，預估每坪將從45萬元起跳，甚至有機會上看50萬元。竹北增溫 豪宅喊到5字頭台北建商今年加入戰局，以國泰建設打先鋒，率先在高鐵特區推出「TWINPARK」，這是國建在竹北的第1個建案。興富發則先由集團成員潤隆斥資17億元買下近2000坪土地，接著自己也出手以約7億元，買下1千多坪土地，另外遠雄日前也公告以6.46億元買下高鐵特區內1100坪土地，這也是遠雄首度插旗新竹高鐵站區。竹科景氣持穩向上，人口持續加速進駐，目前竹北共有60多個建案銷售中，炒作情況雖然比桃園青埔收斂很多，但過去一年，房價推升速度仍偏快，目前一般推案1坪多要30~43萬元，豪宅則已上喊到5字頭，而去年區域才剛站上4字頭。苗縣後龍高鐵特定區 第一所雙語學校明年完工苗栗縣府配合十二年國教推動「縣立新港國中小」旗艦計畫，將新港、富田、豐湖等3所國小整併，納入新的雙語學校，日前在後龍高鐵特定區舉行新校舍開工典禮，校區將在明年11月完工，國小部師生明年底即可進駐、國中部預計後年招生，縣府表示將打造優質的雙語環境，成為國際教育新亮點。台中移入人口增加近3萬2013年1至7月，全台建物買賣移轉量中，台中市占比14%，且從外縣市遷入台中的人口數達2萬8,359人，僅落後雙北市台中市已成為雙北客買房團看中的潛力區塊，有意購屋者，可多加留意台南南科特定區陽光電城3萬坪土地25億標售成交，建商樂觀看待房市前景臺南科學園區旁的南科特定區陽光電城3萬坪土地今年上半年標售成交，由臺南在地建商以超出25億元的總價拿下，創下近年來臺南市最高額的土地交易紀綠南科特區發展逐漸成熟，不少新建案陸續推出，由外資主導開發的美式社區氛圍及低密度空間，特別受到南科園區的白領階層喜愛，目前住宅區土地行情每坪約10萬元，近三年漲幅超過五成。這次當地建商以符合區域行情的價格買下土地儲備，主要是著眼於往後開發利益，同時看出國內房價雖然面臨QE3退場疑慮與奢侈稅修法的雙重壓力，建商仍樂觀看待房市前景。高雄高雄也吹小宅風，單價上看三字頭許多知名建商因大台北地區房價過高、素地難尋，而紛紛出走雙北，向南發展，到台南、高雄等地獵地推案，也因此炒熱高雄的房市。日前有建商在左營的巨蛋商圈推出「首購型」物件，每坪單價喊到31~35萬元，為高雄首購小宅首度站上3字頭的物件。基隆7大建商忙搶進基隆設點，預計今明2年推案量將達至少300億目前房市由自住客撐盤，建商推案也無法推出太高價的產品，而本來身為交易熱區的桃園、淡海新市鎮，都分別站上了5字頭和3字頭，建商只好往目前只有1字頭的基隆地區發展。包括遠雄、國揚、興富發旗下的潤隆建設、達麗建設、甲山林建設、麗寶機構和綠意建設等七組建商，均插旗基隆，使基隆地區今明2年推案量逾300億。宜蘭大羅東計畫明年啟動大羅東都市發展架構包含羅東擴大都市計畫、竹林細部計畫、鐵路以東細部計畫與羅東水網計畫，羅東竹林地區將打造第二行政中心，集合鎮內分散的各機關單位，更請到曾獲得「遠東建築設計獎」的建築師姚仁喜團隊設計，將成新地標，預計明年10月動工，民國106年底完工。第二行政中心南邊將與羅東林業文化園區連結，更南端的工商綜合專區，則期待藉由觀光人潮，為當地注入工商業契機，包括飯店等都可能進駐，一旁的鐵路也希望能如願配合高架化，讓交通更順暢。總體市場利多1實價登錄後，全台房價溫和成長，顯示交易價格透明，好案仍須加價才有機會成交。2 建商近期往郊區推案，在市區土地有限的情況下，房價將易漲難跌。3 奢侈稅若延長，屋主若口袋深的，恐將成本轉嫁買方，房價將往上疊，買方現階段可逐步進場看屋，有好案子應立即進場，未來奢侈稅若趨嚴，房屋供給將減少，大家搶貨下，房價會繼續漲。

今年以來房價上漲的理由：1.實價登錄後，交易價格件透明，好物件反而需要加價購買。2.精華區土地用盡，建商往郊區推案，平價區房價起漲，導致整體房價上揚。3.政府打房效果有限，都會區需求仍大於供給，房價溫和成長。4.經濟情勢不穩，股票投資風險高，買千元的宏達電長期投資沒幾年，一不注意股價變150元，所以不動產仍是現階段資金最佳的避風港。親愛的買方，若你有能力買房，現階段應該果斷進場，不要猶豫!

●北市：外環的內湖文山北投持續看漲，精華區中正、松山陷入盤整，M型化購屋，未來首購仍會往郊區低總價物件置產，而信義區(看漲)豪宅仍會續創新高。●新北：第一環的三重、雙和看漲，中古屋三字頭與北市僅一橋之隔、捷運線通過，房價溫漲。郊區有機場捷運通過的林口，推案火熱的淡水房價持續創新高，首購族可考慮。●桃園：八德中壢站穩18萬，挑戰20萬，蘆竹地區21.37萬創新高，如果雙北首購族持續外移到桃園低總價物件，未來三~五年桃園中古屋房價將站穩二字頭。●台中：東區、大雅站上16，北屯、西屯、西區、南屯站穩20萬，台中一字頭區逐漸絕跡，中長期可逢低布局。●台南：精華區東區、中西區、北區漲，郊區持平，地段仍是買盤首要考量，郊區低價區仍可逢低布局。●高雄：左營25.32萬創新高，楠梓、鼓山也創新高，未來通車的輕軌捷運沿線以及地段好、有景觀的好宅買方都可逢低布局。

奢侈稅實施成效座談各方建議及各界看法─(中信房屋整理)-------------------------------------------------------------------------------------------------------代銷全聯會理事長黃炯輝1否認代銷同意延長，主張廢止!2奢侈稅造成房市畸形，量縮價增（價格扭曲，供給不足）應廢止-------------------------------------------------------------------------------------------------------仲介全聯會代表蔣美龍奢侈稅應訂兩年落日，並建立新制接軌實價課稅。-------------------------------------------------------------------------------------------------------建商吳寶田奢侈稅是不健康稅制應廢除，若只修不廢，愈修愈糟，不如維持現狀；若實價課稅應有配套。-------------------------------------------------------------------------------------------------------台北商業技術學院教授黃耀輝奢侈稅確有成效，若無房價將再漲10%；應仿效新加坡、香港將持有年限延長至4年。-------------------------------------------------------------------------------------------------------玄奘大學花敬群奢侈稅應常態化，不應廢除，應接軌實價課稅。-------------------------------------------------------------------------------------------------------立委曾巨威買賣獲利應回歸資本利得稅，奢侈稅只是退燒藥，若不適時退場將傷及無辜。-------------------------------------------------------------------------------------------------------財政部公聽會意見分歧，月底擬定修法恐怕很困難，加上奢侈稅未列入立院下會期優先法案，要修法還得再等等。-------------------------------------------------------------------------------------------------------1透過奢侈稅的延長來抑制房價的策略，恐不樂觀。ü   因為2年變4年，物件流通量變少，當需求大於供給時，房價有可能繼續溫漲。ü   時間成本增加，屋主期望值反增高，本來只想賺一成，既然等四年，怎麼會只想賺一成便宜賣呢?當然要買更貴啊!獲利期望值恐變更高，屋主口袋深的不怕。2學者主張透過奢侈稅抑制房價，讓年輕人買得起房的論點，太天真!ü   應改善的是所得，而非限制交易自由。ü   若所得無法改善，應在郊區廣建合宜宅讓年輕人去住，有能力的可買精華區，交易自由化，皆大歡喜。財政部也不敢貿然做主，現在只是拋風向球觀察民意階段，目前有走向『實價課稅』的聲音，但如何做，沒有明確配套，各方仍在角力，若能『有賺再課』，將奢侈稅落日，而非賺賠都課稅，對仲介業者反而是個契機，一起支持奢侈稅落日，有獲利才課稅，而非以學者的意見為主流，應考量整體經濟發展。

中信房屋研展部    根據中信房屋的統計今年八月份第一波實價登錄所公布的數據顯示，以台北市老公寓各樓層的平均單價來看，『公寓二樓』的平均成交單價最高，每坪單價為53.6萬元，較北市全體公寓平均單價的48.93萬還溢價高出9.52%，而『公寓五樓』平均單價最低，每坪單價為45.41萬元，較北市全體公寓平均單價便宜了7.21%(如附表1所示)。    就中信房屋統計研究的數據指出，北市公寓一到五樓平均單價依序為一樓的50.35萬元，二樓53.6萬元，三樓48.02萬元，四樓48.3萬元以及五樓45.41萬元，其中一樓及二樓成交價皆較平均值高，溢價幅度分別為2.89%及9.52%，而三樓及四樓成交價約在48萬元附近，和平均價落差不大，差距在2%以內，而最高的五樓，平均單價為45.41萬最便宜，價差達7.21%。    中信房屋副總劉天仁表示，若以『投資需求』的角度來評定公寓產品各樓層的價格，樓層因素影響較少，反而是所在『地點』及權狀上的『土地持分』才是考量要點。舉例來說，若是在地點絕佳的精華區或捷運站附近，一般來說物件要釋出都很難，所以有好案要賣，只要價格合理，就會有買盤進駐，樓層的考量因素就變得次要。    劉天仁進一步補充，若還考量未來『都更價值』，一般在權利變換過程中是看該戶土地持分總價及建物殘值來評估，樓層影響的因素不大，除非是一樓有店面效益的住戶才會另行評估其價值，否則還是回歸到土地持分多寡來評估其未來的都更價值。    劉天仁接著說，若以『自住需求』為考量的話，則要評估家中是否有年老體衰成員，或是本身是否願意爬樓梯來考量，一般來說，四、五樓以上爬樓梯較為辛苦，低樓層反而較受到買方的青睞，所以在中信房屋統計的數據中可發現，公寓二樓比整體成交價還多出9.52%的溢價空間。    整體而言，『自住』應將樓層數納為考量，評估是否願意爬樓梯；『投資』的話，則可將樓層因素的條件放寬，評估是否有都更的機會，以地段好壞及權狀的土地持分為主要考量。    中信房屋研展室副理廖鴻箕進一步表示，老公寓各樓層的價格認知一直以來各有不同的派別看法及爭論，有人認為二樓是管線交會處，會有排水阻塞的問題，所以價格應低於其他樓層；而也有買方則認為四、五樓以上要爬樓梯太累，價格應比低樓層便宜，所以針對各樓層的房價一直存在不同看法，但實務上若回歸到市場供需來看，近期間在物件的委售上，由於公寓二樓物件的釋出量確實較少，地點好的物件若有屋主要賣的訊息，甚至會被快速秒殺，所以公寓二樓產品現階段在實價登錄上的成交均價也略高於其他樓層，完全是市場供需所造成的結果。不過買方仍應自身的需求去選擇合適的物件，不同樓層仍各有其優缺點，可依個人需求來評估選擇。    舉例來說，就公寓各樓層優點來評估，若選擇一樓的話，年長者進出方便，有的物件門口還可停車，而二樓的物件，樓梯少，好到達，三、四樓則是通風採光較佳，而五樓可能還有頂加的空間可使用，所以各樓層價格的高低是見仁見智。此外，不同的物件依『本身屋況』、『周遭環境』等因素的優劣，也會造成房價上的差異，各樓層的價值仍應看買方本身的需求及心理的所能接受的價格為主要考量。<<>附表1>實價登錄 北市住宅類公寓各樓層平均單價(2013.8.1公布6月上旬申報資料)註：實價登錄自7月1日起，雙週(1日及16日)揭露一次最新資料，本次統計數據為8月1日最新公布的資料，登記期間為2013.6.1~6.15。<<>附表2>一般對不同公寓樓層所認知的優缺點整理