【文 / 行銷企劃部】1.桃園捷運綠線環評通過， 預計2021年完工，桃園八德將受惠桃園八德桃園縣將於今年12 月25 日正式升格成為第六都，桃園八德地區因區內規劃有航空城綠線捷運，以及現有國道二號機場聯絡道銜接中山高、北二高交通建設等利多，在近期也吸引許多台北客買房置產，加上區內房價相對桃園市區便宜，2013 年中古屋均價每坪為13.81 萬元，2014 年1-6 月小幅成長4.34% 來到每坪14.41 萬元，而今年七月份最新消息是，原本環評因徵收範圍過大及恐危及古蹟景福宮等因素，引發部分居民反對航空城綠線捷運，在桃園縣政府自願將爭議最大的Ｇ９、Ｇ 10 及Ｇ 11 車站，縮減徵收九成五民地，全案環評通過，評估明年可動工，2021 年完工。這一重大利多，將使八德中古屋房價由近期的一字頭逐步向二字頭邁進，首購族可加速佈局有捷運設站區域，未來增值可期。2.機場捷運2015年將通車，新北五股成房市黑馬新北五股在五楊高架通車後，五股往來桃園機場只要25 分鐘車程，往台北內湖科學園區也只要15 分鐘，是目前新北郊區第一環房價最有潛力的區域。此外，機場捷運預計2015 年底通車，五股與相鄰的泰山及新莊地區，共有新北產業園區、新莊副都心、泰山等三個車站可供週邊居民通勤北車及桃園機場，在交通上可以說是連結北市及桃園的重大樞紐，而五股在房價上也相對新莊副都心一帶新建案便宜，車行約5 分鐘就到新莊副都心，房價卻僅新莊的1/2。本區中古屋房價在2013 年為每坪22.97 萬元，2014年則成長14.45% 來到每坪26.29 萬元，在區內洲子洋重劃區新建案逐步邁向四字頭後，未來中古屋有機會補漲至三字頭，對於想在新北置產的民眾，五股將是未來房市成長的大黑馬。3.台北基隆未來擬規劃BRT或捷運延伸線，一字頭七堵區小資可進場基隆七堵基隆地區整體環境因為多山及多雨，房市發展長期受到限制，尤以緊鄰汐止的七堵區，區內環可發展用地又多工業區為主，房價是台北近郊最便宜的區域之一，中古屋均價在2013 年每坪僅13.82 萬元。但近期由於北市信義、南港、內湖一代中古房價皆已站上五字頭，使首購族開始外移郊區購屋，因此七堵地區一字頭的中古屋也開始受到年輕族群的青睞，在通勤優勢上，除緊鄰汐科外，往來南軟及內科也只要15 分鐘車程，在三大科學區的就業人口加持下，2014 年房價較去年成長6.95%，來到每坪14.78 萬，未來房市成長可期。目前七堵已被規劃為基隆副都心，而車站旁就是七期重劃區，是基隆市未來開發重點，附近又有長興國小、明德國中、基隆商工等學校，預計七堵火車站周邊仍是未來房市的重點發展區域，首購族可以往車站附近進場佈局。4.台灣大道BRT開始營運，台中捷運業已啟動，北屯區相對市區便宜，為年輕族群進場首選台中北屯北屯區鄰近洲際棒球場、大坑風景區及大坪林森林園區，生活機能堪稱完善，加上「水湳經貿生態園區」即將開發完成，現又有台74 線加持，通往市中心的交通時間大幅縮短，吸引不少外圍舊台中縣的自住客移入，目前是台中人口最多的區域。人口象徵房價買盤的穩定，加上台中捷運綠線已經開始動工，未來本區與七期新市政中心、新光百貨商圈及烏日高鐵站區連結，往來南北非常便利，2013 年本區中古房價每坪13.66 萬元，2014年則成長9.81% 來到每坪15 萬元，預計台中捷運啟動後，房價有望繼續推升，適合中長期置產的買方進場布局。

【文/行銷企劃部】近期雙北地區的地上權新建案，打著市價七折的口號吸引許多買盤進駐，究竟合理的地上權案應為市價的幾折呢?買地上權案有哪些應注意的地方？地上權住宅，就是買來“只有房屋使用權，卻沒有土地所有權〞，買方未來須每年繳納地租、房屋稅，但不必繳地價稅。而地租多為公告地價百分之3.5 至5 之間，使用年限一般約定為五十年至七十年之間，一旦使用期限到，土地所有權人（通常是政府或國營事業）便依合約取回土地並擁有房屋，或者雙方續約繼續使用。隱性成本—地租恐逐年上漲公告地價每三年調整 使用近七十年時 每年地租恐將膨脹十倍公告地價每三年調漲一次，為地上權案最大的「隱性成本」，以近27 年北市的公告地價來看，平均每3 年調升幅度為10.63%( 見附表一)，以10.63% 每3 年複利一次的概念計算，一個七十年的地上權物件，預計在持有第21 年時，每年地租會是原始地租的2.03 倍；預計在第48 年時，每年地租會是原始地租的5.03 倍；最後在第69 年地上權快到期時，每年地租為原始地租的10.21 倍( 見附表二)，膨脹超過十倍，這隱性成本是建案現場代銷不會告訴你的。中長期置產 有投資價值嗎?若以一個台北市七十年的地上權案，標的物為30 坪兩房的物件( 售價每坪45 萬元) 除了要負擔總價1350 萬元，從第1 年到第69 年總共還需付出651 萬的地租。除了買總價外 還多了個七十年期的額外房貸—甩不掉的地租假設地上權物件的買方貸款1350 萬20 年期，利率2.5%~3.5%( 以3% 計)，本利攤還每月需繳7 萬4871 元，而地租以每年4 萬1800 元的來算( 以近期北市南區某建案30 坪，目前所公告出來的地租為例)，月繳為3483元，在第69 年時，每年地租會恐變成41.8 萬，月繳3萬4833 元，這額外的地租成本，是房貸繳完後還要持續負擔的，感覺很像是房貸永遠沒有繳完的一天，等於是揹一個七十年期的額外房貸，而且越繳越高，壓力真大，沒有解套的一天。30 坪兩房物件在北市南區，用租的每月2 萬~3 萬預算非常好找，而買地上權，七十年後財產也是歸零，好處可能就是不必擔心房東趕人了。房地產增值及保值重點在持有土地持分建物只會折舊近十年台灣房地產大漲，多半漲幅是來自土地價格的上漲，而建物價值只會逐年折舊而已，所以沒有持分土地所有權的物件，要靠建物價值上漲，除非整體房地產價格處於上升階段，或物件地點絕佳，例如未來三鐵共構之類，才有價格上漲的機會。合理的地上權案 應為市價的幾折？若為自住客，沒有要留財產給子孫，市價六折至七折附近，規劃良好的新建案可以考慮，但如果考慮中長期置產的客群，未來有換屋需求，或不想長期住在同一地點，在考量轉手性不佳及殘值逐漸下降的情況下，地上權案應比市價七折再便宜非常非常多，才考慮進場，不然租就好了，或是跟買地上權案的投資客租房子，保證您每月付得比他少。地上權難估價 成為貸款時的一大問題買房子 永遠要先想好你的下一手買方在哪才進場目前地上權物貸款成數及利率都比一般物件差，轉售時房屋剩下多少市場價值也難以估算，將成為銀行評估貸款時的絆腳石。假設買一個1350 萬元的地上權物件，使用十年房屋還剩多少價值，而二十年或三十年後又剩多少?由於一般中古屋有完整明確的成交行情資訊可做為鑑價基礎，地上權物件則沒有，於不同使用年限來出售時，每筆交易都是一個新的特殊案件，加上未來地租逐年調整的不可控性，銀行房貸審核難度增加，下一手買方若難貸款，勢必影響轉手性，買一個難轉手的奢侈品卡自己資金幹嘛 ! 尤其是多年後，房屋使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快。快速結論1 買地上權置產需考量地租不斷上漲，及未來轉手性的問題 投資或中長期置產皆不宜。2 若膝下無子嗣，或不打算留點財產給子孫，可以買但其實用租的方式取代，就無須背負一個70 年期的額外房貸( 不可控的地租) 。3 建議仍以買可長期擁有所有權的物件為主，轉手性較佳。

因為住家安全很重要，所以要講三遍也不嫌多~~~    高雄發生的嚴重氣爆事件，讓美麗港都瞬間蒙上灰暗，高雄市民餘悸猶存，家家戶戶人人自危，也引發台灣的住宅環境背後是否隱藏更可怕的危機，大家都在擔心：「我家地下會不會突然爆炸啊？走在路上會不會突然被炸飛？」，擔憂的你該如何預防與自救？目前雙北地區已有建置地下管線分布的相關資訊，提供民眾查詢，例如台北市從民國85年開始就已建置地下管線電子化，像是「台北市道路挖掘管理系統」提供電力、電信、自來水、汙水、雨水、有線電視、固網8大管線位置，且施工單位在施工前，都必須要上網更新管線狀況。    而新北市的「公共管線資料庫」，則在民國90年起開始建置，此系統原本目的是提供各管線機構查詢其他管線之資訊平台，在規劃埋設新管、汰換舊管或緊急搶修時，可藉此資料庫事先了解欲施工之位置的管線資料，以避免意外事件發生，現在也成為一般民眾查詢自家地區地下管線資訊的重要平台。    不僅是地下管線危機四伏，地上的一些設施建構，也因可能會影響到住家安全，而成為民眾眼中的「嫌惡設施」，小編在此整理出三大類最被嫌惡的嫌惡設施，要是住到這些設施附近，長久下來，可能有傷身之虞外，還傷你一個精神耗弱、心靈脆弱，建議民眾購屋挑地點時，能力所及，可要多看多思量呀~~~一、健康好傷：    這類傷身型嫌惡設施，受傷步驟由外而內、由身至心的全面式進攻，影響範圍最廣，深度最深！如高壓電塔、變電所的強力電磁波，垃圾場、焚化爐的臭摸摸，高架橋、飛機場、夜市、菜市場則是噪音穿腦附帶空氣差、環境易髒亂！只要你的住家附近有中了上述任何一項設施，小編要大聲的告訴你—該~~找~~房~~仲~~了！！（此地不宜久留，快找新房子搬搬去卡好）二、感情好傷：    俗話說千金買房，萬金買鄰，有個好鄰居生活起來和樂融融，要是遇到素質良莠不齊的鄰居就等著每天滿肚子火吧！像是開設神壇會持續誦經燒香，或是家庭代工廠的生產線運轉啊轉的，都難免影響住家環境，遇到像這樣的鄰居，又不可能逼迫他搬走，只能規勸，若是屢勸不改，難免大動肝火，氣憤與尷尬的氛圍傷了鄰里間的感情，又是何必呢……（買房前多打聽，這種「鄰居型」的嫌惡設施最好避開）三、風水好傷：    台灣人購屋不僅在意地段，風水更是極重要的買房參考，加上傳統有人鬼殊途的觀念，所以像殯儀館、墳墓、靈骨塔這一類忌諱設施，大多數人都敬而遠之。不過也有信仰不同或大膽的民眾抱著井水不犯河水，只要心存正念的心態，只要我喜歡住有什麼不可以，所以像這類設施的好壞評斷，見仁見智！(是哪來的大膽哥、大膽姐，敢跟好兄弟們當鄰居呀……)    與嫌惡設施為鄰，房價與區域行情的落差會差至10~20%左右，大多數人都不希望自己家旁邊有這些嫌惡設施，未來的轉手性也會比較差，銀行在風險考量下，貸款成數會比較少，所以提醒民眾購屋的不二法門就是「多看、多聽、多問」，最好在白天、晚上、平日及假日等各個時段都去附近繞繞觀察，向附近的居民或里長探聽一些資訊。等到購屋入住後也要記得為住家購買全額保險，因為在無法預知未來的狀況下，多一份保障、多一份安心！達令是你和樂生活中的好鄰居：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文◎中信房屋臉書粉絲團--你的達令

不動產 續坐抗跌保值標的寶座【文 / 行銷企劃部】2014上半年部分資金轉向股市但最抗跌保值標的為不動產 蟬聯22季冠軍根據中信房屋第二季『宅指數』的調查顯示，「不動產」已連續蟬聯22 季最抗跌保值標的冠軍，比例達37.3%，但比第一季的39.7% 下滑了2.4%；而排名第二的為「保留現金」項目，比例有17.0%，排名第三的則是「保險」項目，比例有13.4%，兩項皆較第一季的比例微增；再者，排名第四的是「黃金及貴金屬」，比例有9.6%，和第一季持平；而第二季受股市表現熱絡的影響，「股票」項目在第二季排名竄升第五，比例達9.1%，比第一季6.6% 增加了2.5%，而第一季表現較佳的「投資外幣」選項，則因人民投資熱潮轉涼，第二季調查排名滑落至第七位，比例9.4% 下跌至4.7%( 附圖1)。未來房市看政府臉色不動產雖已連續22 季蟬聯最抗跌保值標的第一位，但整體數據表現卻連續四季下滑，也比去年第二季同期的44.2% 下滑了6.9%，顯見因政府打房不斷，加上財政部近期擴大查稅措施，以及立法院三讀通過囤房稅等政附圖1--最抗跌保值標的，不動產37.3%奪冠附圖3--民眾購屋意願策的影響下，多數民眾開始將資產由不動產轉移到其他理財項目上。此外，今年為選舉年，政府振興股市不遺餘力，台股日前也超越了9400 點大關，部分市場資金恐轉往股票市場投資；在政策的干擾下，未來房市表現好壞，恐要看政府臉色。下半年首購仍為主力奢侈稅 實價登錄 囤房稅 連續進逼 換屋及投資族轉趨保守 首購族則積極進場第二季有購屋計畫者「首購族」佔53.6%，較去年同期(2013Q2) 增加了5.1%；而屬第2 次購屋「投資及換屋族」的比例佔26.2%，則較去年同期(2013Q2) 的31.1% 減少了4.9%( 附圖3)。從第二季宅指數的『購屋次數』調查可發現，首購族佔兩年內有買房計畫的比例高達53.6%，為近兩年調查次高，而屬於二次購屋的換屋及投資族佔26.2%，為近兩年調查次低。顯見年輕人渴望有房，儘管這幾年所得未明顯增長，精華區房價節節高升，加上政府擴大查稅等因素干擾，年輕人還是希望能夠有一個屬於自己的家，所以第二季進場意願仍比去年同期大幅增加5.1%，顯見下半年房市，首購仍為主力。附圖4--全台與各縣市首購及二次購屋預算比較附圖5--您覺得政府近年頻頻打房，但房價仍打不下來的原因為何？而相對地，屬於二次購屋的換屋族及投資客群，在近年奢侈稅、實價登錄等政策連續進逼下，再加上今年五月囤房稅三讀通過，第二季購屋意願轉趨保守，選擇暫不進場。北市首購族預算下跌未來低總價跟小坪數產品是交易主流根據第二季宅指數的購屋預算調查發現，全台首購族的平均購屋預算由2013Q1 的627 萬元上升至2014Q2的696 萬元；而二次購屋族的預算則由2013Q1 的784萬元上升至994 萬元，不論從首購或二次購屋者來看，第二季全台平均購屋預算，皆創下宅指數調查以來新高，顯示近年整體房價表現緩步上揚，民眾的購屋預算除了較去年來得高外，也逐漸認清高房價的事實( 附圖4)。雖然全台平均購屋預算創新高，但若從各縣市的資料來看，屬於精華區的台北市，首購族購屋預算從第一季的1091 萬元，下滑到第二季的1000 萬元，北市首購族第二季面臨預算千萬保衛戰，顯見年輕人在北市買房大不易，有能力買房的，不願追價，只願意往坪數較小及總價較低的產品進場。同樣地，北市二次購屋的換屋族及投資買盤，購屋預算也從第一季的1827 萬元下降到第二季的1455 萬元，所以口袋較深二次購屋族群，對於中高價位的產品也轉趨保守，下半年1500 萬元以內的低總價產品才是市場主力，老公寓或小坪數產品還有補漲空間。而精華區的中高總價產品，在政府打房措施不鬆懈的情況下，將面臨買方預算下修的風險，以宅指數調查的資料可發現，北市首購族預算下跌，未來低總價跟小坪數產品是交易主流。政府政策影響力 已超越市場供需及景氣變化根據宅指數調查，政府近年頻頻打房，但房價仍打不下來的原因究竟為何? 調查發現，排名第一的有39.8%民眾認為「持有稅太輕，口袋深的買盤仍拼命進場」才是主因；再者，認為「政府房地產政策失靈，公告現值及地價調升反助漲土地價格飆漲」有37.9% 民眾，排名第二；而排名第三的是23.9% 的民眾認為「華人有土斯有財的觀念太深」；排名第四和最末的五則分別是「市場資金過多，在景氣不振下，資金轉而投資最穩健的房地產」和「台灣土地有限，精華區供給不足所造成」。民眾認為持有稅制太輕，及土地稅增加轉嫁房價皆是政策面問題，顯見政府房地產政策失靈，才是近年頻頻打房，但房價卻還遲遲打不下來的原因。而屬市場供需及景氣變化等問題則不如政策面的影響有殺傷力，整體而言，民眾認為未來房價漲跌要看政府態度，現階段政府政策影響力已超越市場供需及景氣變化。多數民眾認為下半年房價漲幅會在正負3%徘徊房價是否下跌 仍屬未定論根據宅指數調查下半年的房價表現為何? 結果顯示，全體受訪者有22.9% 的民眾認為「下半年房價會持平，並且在正負3% 徘徊」，排名在第一位；而排名第二到第四位的，皆是看好房價會上漲，分別是有14.9% 的民眾認為會上漲5%~10%；14.8% 的民眾認為會上漲10% 以上；14.5% 的民眾認為會為漲3%~5%。而排名第五到第七位的，皆認為房價會下跌。 ( 附圖6)附圖6--下半年房價表現為何附圖7--各縣市購屋預算下半年房市 低總價產品為主力郊區追價意願勝市區調查顯示下半年房價不會大幅修正，也不會大幅上漲，持平的機率仍高，至於房價未來趨勢是否因政策打房及七合一選舉，或美國QE 退場等因素的干擾而走跌，目前仍屬未定論，從宅指數第二季調查可發現，多數民眾認為下半年房價會在正負3% 間震盪，整體而言是看漲比例較多，而看跌的比例較少，市場短期購屋意願雖轉趨觀望，但對房價看法仍偏中性樂觀，預計下半年房市仍會走「量縮價平」的格局。此外，從各縣市的整體購屋預算來看，北市購屋預算終結連三漲的格局，第二季由1485 萬元下跌至1239萬元。而相較之下，郊區新北及桃園的購屋預算則屢創新高，分別來到1051 萬元及809 萬元，所以下半年房市，郊區追價意願勝市區，低總價及有重大建設利多的地方，仍可逢低進場布局( 附圖7)。宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2014/05/29-2014/06/05取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,347份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.67%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2014年5月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

誰說鬼月一定很恐怖，來個溫馨好屋，陰森退散！     每當農曆七月到來，家中長輩的叮嚀碎唸次數就會以倍數向上成長，說詞每年都大同小異，不是叫你太晚不要出門，就是別去海邊山間遊玩，因為鬼月鬼門大開，小心被好兄弟盯上……雖然民俗傳統相信與否，選擇都自在人心，但是自然而然，大家到了鬼月好像神經都會繃緊一點，特別是下列的傳統鬼月十大禁忌。既然厝裡有關心、交代，小輩們就抱持敬天地鬼神之心，可以的話就乖乖遵守吧！  鬼月禁忌１: 不要吹口哨，不然好兄弟會以為你在召喚他。鬼月禁忌2：不掛風鈴，因風鈴會招陰。鬼月禁忌3 : 不要去海邊，免得不慎失足成了水鬼的替身。鬼月禁忌4 : 不要買車，容易發生交通事故。鬼月禁忌5 : 不要購屋，以免好兄弟住進來（當然也不要裝潢）。鬼月禁忌6 : 不要開刀動手術，以免好兄弟搗亂。鬼月禁忌7 : 不要結婚，免得遭好兄弟眼紅。鬼月禁忌8 : 不要隨意撿地上的零錢或紅包袋，小心多了個鬼新娘或鬼丈夫。鬼月禁忌9 : 晚上不要出門，這是好兄弟們的活動時間。鬼月禁忌10 : 晚上不曬衣服，小心好兄弟會附在衣服上。      雖然鬼月禁忌百百款，有人避之唯恐不及，也還是有人百無禁忌，逆向操作，偏偏選鬼月看屋選屋買屋，難道不怕不吉利嗎？！對一些不信邪的年輕族群來說，高房價比鬼還嚇人！    鬼月在一年之中是景氣較為低落的第3季，加上仍有觀念較傳統的民眾礙於鬼月禁忌沒有進場下手，出價競爭者大幅減少，想購屋的民眾正好可以趁這個時間點好好挑選物件、爭取議價空間。另一方面，一般房屋買賣從簽約到交屋平均需要30~45個工作天，即使在鬼月看屋挑選並下訂簽約，等到交屋要實際入住時，早就過了鬼月的冒險期，而且還要把家具入厝，清潔整理的時間也一併算進去，所以對於在鬼月購屋這件事，消費者毋須過於緊張恐懼，好兄弟也不是只特定在農曆七月出現，民眾只要存好心、做好事，平常心的過生活，把重點放在購屋前的準備功課，比較實在！    此外，農曆七月也是颱風生成的旺季，在颱風過後，民眾其實更能檢查並看清屋況，所以，鬼月看房著實有雙重好處。不過，特別需要提醒消費者看屋時，也要留意此物件是否落在易淹水的區域，以下的三撇步教你如何防範買到泡水屋！ ＜三招透視淹水屋＞    雖然淹水不會對房屋產生立即性、結構性的破壞，但只要颱風豪雨一來，對居住安全的影響不容忽視，如一般社區大樓的電梯機房、機械式停車位多位於地下室，萬一淹水必大受影響，民眾看屋時需稍加留心，並把握以下三原則： 一、 探訪鄰居：許多在地鄰居生活了一、二十年，對於區域的大小情況瞭若指掌，建議多問問鄰居， 就能了解區域更真實的面貌。 二、 查詢相關網站：如「經濟部水利署易淹水地區水患治理計畫專屬網站)」或各縣市地方政府官網等公部門網站，就能查詢易淹水地區。經濟部水利署易淹水地區：http://fcp.wra.gov.tw/ 三、 地毯式看屋：有些屋主為了掩飾淹水痕跡，會重新粉刷或是裝潢來掩人耳目，故看屋時要多看房屋角落，是否有油漆色差，還有地下室或停車場仔細檢查是否有泥沙淤積痕或是水痕，以免一不注意買到泡水屋。所有最好料的厝攏底加啦！：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文◎中信房屋臉書粉絲團--你的達令 

近期精華區房價高漲，媒體報導主打低價入住雙北市蛋黃區的地上權住宅案逆勢翻紅，如北市文山區「華固新天地」，新北板橋「昇陽寓見」都打著市價七折打名號吸引買盤近駐，究竟買地上權案是否真的比較划算呢?案例 「華固新天地」位於羅斯福路6段142巷，周邊鄰近5年內新大樓，實價登錄均價單坪約53.45萬元，該案開價每坪45~49萬元，兩區皆有平面車位，每車位單價約150~180萬元，貸款七成，每年地租費約2.5~6萬元。地上權建案別碰 買有所有權價格差不多的中古屋最好地上權住宅，就是買來只有房屋使用權，卻沒有土地所有權，買方未來須每年繳納地租、房屋稅，但不必繳地價稅。而地租多為公告地價百分之3.5至5之間，使用年限一般約定為五十年至七十年之間，一旦使用期限到，土地所有權人（通常是政府或國營事業）便依合約取回土地並擁有房屋，或者雙方續約繼續使用。買中古屋比買地上權好的原因1.隱性成本 地租恐逐年上漲公告地價每三年調整  使用近七十年時 每年地租恐將膨脹十倍      公告地價每三年調漲一次，為地上權案最大的「隱性成本」，以近27年北市的公告地價來看，平均每3年調升幅度為10.63%(見附表一)，以10.63%每3年複利一次的概念計算，一個七十年的地上權物件，預計在持有第21年時，每年地租會是原始地租的2.03倍；預計在第48年時，每年地租會是原始地租的5.03倍；最後在第69年地上權快到期時，每年地租為原始地租的10.21倍，膨脹超過十倍，這隱性成本是建案現場代銷不會告訴你的。<附表一>近期北市公告地價調整幅度％2.中長期置產 土地持分增值才是房價飆漲的理由 建物只會折舊     近十年台灣房地產大漲，多半漲幅是來自土地價格的上漲，而建物價值只會逐年折舊而已，所以沒有持分土地所有權的物件，要靠建物價值上漲，除非整體房地產價格處於上升階段，或物件地點絕佳，才有價格上漲的機會。 3.物件轉手是否容易 才是重點  地上權難估價 成貸款時的一大問題買房子 永遠要先想好你的下一手買方在哪才進場    目前地上權物貸款成數及利率都比一般物件差，轉售時房屋剩下多少市場價值也難以估算，將成為銀行評估貸款時的絆腳石。    假設買一個1350萬元的地上權物件(華固新天地30坪)，使用十年房屋還剩多少價值，而二十年或三十年後又剩多少?難以估算!    由於一般中古屋有完整明確的成交行情資訊可做為鑑價基礎，地上權物件則沒有，於不同使用年限來出售時，每筆交易都是一個新的特殊案件，加上未來地租逐年調整的不可控性，銀行房貸審核難度增加，下一手買方若難貸款，勢必影響轉手性，買一個難轉手的奢侈品卡自己資金幹嘛 !尤其是多年後，「房屋使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快」。‍‍結論‍‍1買地上權置產需考量地租不斷上漲及未來轉手性的問題投資或中長期置產皆不宜2若膝下無子嗣 覺得沒必要留點財產給子孫，當然可以買，但用租的就好，何苦背一個70年期的額外房貸(不可控的地租) 【中信房屋研展部】

參透五句基本放大片話術，奧步立即素顏現形        現在只要在網路打上「正妹」兩字搜尋，一堆美眉照片就像在爆米花一樣，啵~啵~啵的跑出來，美貌幾可媲美明星、名模！有趣的是這些網路正妹好像長的都差不多，都有個共通點就是一雙楚楚可憐，清澈空靈的大眼睛，其功勞來自於大眼神器—「角膜放大片」，有了放大片的加持，再加上化妝，人人都可能成為女神！放大片的神奇效果，讓每個想變美的女孩趨之若鶩，這究竟是魔法還是騙術，見仁見智。    而投射在房產交易上，許多銷售案場、建商為了讓買賣更加順利，也會運用猶如放大片效果的話術，來投消費者所好，甚至把物件缺點、嫌惡設施都說成獨到優點，民眾要是沒好好做功課，多方觀察，很容易被這些包裹糖衣的話術給矇蔽呢。下列為買賣過程中最常出現的放大片話術基本句型，在此提供粉絲們好好來提防一下！ 放大片話術1 ─超級豪華百萬裝潢？ （小心只是障眼法）       為了吸引買方第一印象，很多屋主會把房子設計的富麗堂皇，用漂亮裝潢擋住屋內大量的樑柱，重新粉刷牆壁、貼上壁紙、鋪上地板，加上部分家具，賣相立馬升等A++。同樣地，建商打造美輪美奐的樣品屋，也非常容易誤導消費者，以為自己日後入住時，也可享有同等規格配備，故建議下訂前，一定要詢問清楚家電配備的品項，以免交屋後產生樣品與實品落差誤會，造成買賣糾紛。所以裝潢太過華麗的屋子，民眾特別需要張大眼仔細觀察室內動線設計、空間實際大小、使用現況、屋內管線等，才不會買到虛有其表的房子。 放大片話術2 ─賣得比同社區便宜？  (小心給你報假的)      雖然現在有了實價登錄，有心人士還是可以想辦法操作，例如有投資客擁有同一社區的5戶物件，只要先假成交1間，將原本1坪大概60萬元的社區，哄抬到1坪70萬元，其他幾戶再以每坪65萬元開價，沒買房經驗的一看到價格低於最新成交行情，就很有氣魄的買單下訂。建議民眾在談價之前，最好先走訪社區一趟，向其它住戶探聽近期的成交價格，才不會被當成肥肥的羊咩咩...... 放大片話術3 ─喜歡嗎？主動開價先打8折要你下訂（小心賣價先墊高了）      買屋幾乎不可能不殺價，況且現今資訊發達，許多達人、名嘴都在各媒體上會傳授所謂從開價的幾成開始砍價等等心法技巧，因此這些銷售人員如果在現場觀察到客戶對建案的喜愛度，為了爭取信任也會透過以主動先折扣的方式，展現誠意，加快客戶下訂；但做為聰明的消費者，當然是一定要注意這麼阿沙力的舉動，或許是因為房屋賣價已經先墊高了，也或許是還有車位價可以守等等因素，所以除了同社區建案都要去逛逛之外，更要了解該建案的銷售情況〈剛開始賣有可能價格較堅持，賣了好一段時間則可能較有議價空間〉、區域行情，附近房仲店家也是好幫手要多利用喔。 放大片話術4 ─ 等等還有其他組客戶也要來看呢?／恭喜陳先生成交××棟一戶？（小心是臨演）       有些銷售人員會利用消費者想先占先贏或是「大家都在買，我不跟是否就可惜了」的心態，刻意安排自己好幾組樁腳，假裝來看屋、簽約，製造緊張感或是炒熱買氣，感覺這個物件或是建案很搶手的假象，像是「你要是不先下手為強，待會其它客戶來看先下訂，我就沒辦法囉~~」，說諸如此類的話來嚇唬一些新手買家。其實只要沉的住氣，過一兩天再追蹤看看，說不定還有機會，不要操之過急，而失了自己的買房原則，要是沒買到也不要氣餒，總有好房子在等你。 放大片話術5 ─  來想像一下「你住在這裡……」？ （小心被情境催眠~~~已暈）       銷售人員會觀察買方的年齡、樣貌氣質、喜好，並詢問職業類別和工作內容，進而調整房屋介紹內容，有的銷售人員還會要你幻想一下住在這間房子的感覺如何，順便幫你空間規畫，例如太太喜歡做菜，就強調廚房的優點，先生喜歡閱讀，就告訴你這面牆拿來當書牆再好也不過了…等，看起來這些介紹沒什麼要脅性，殺傷力其實很強大，讓你感覺買了這間房，人生就圓滿了一半之類的想像，這種情感式的牽引，最容易讓買家一頭栽進去。     其實買賣房屋的話術豈止上述的五種，為了贏得成交機會，銷售人員利用不同攻勢突破看屋者心防，而消費者又要如何在真假交錯的話術中抓住真正的重點呢？建議購屋者事前多上網找資料，參考已買屋的親友的經驗值，常走訪社區附近實地觀察，並找當地各家仲介業者幫忙，多問多聽多比較，快樂的達成自己買房夢想不是夢！ 達令和您一起認真逐夢：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/  文◎中信房屋臉書粉絲團--你的達令 

每個人心中都有個大衛男孩……             大衛，29歲，目前在加拿大從事金融風險管理的工作，是個在加拿大讀書工作、生活十年的台灣人。因緣際會下，小編在一群朋友的聚會中認識大衛，他每隔三、四年就會回台灣一趟看看家人朋友，順便渡假。               有著陽光燦爛笑容的大衛，卻在交談過程中透露了些許心酸和無奈，他說：「加拿大的社會中，只要你是華人，不管再努力再有能力，都很難晉升上位，好像永遠都比那些白人矮一階！」，大衛每天工作十幾個小時，精神壓力龐大，早就沒有自己的時間，只有在回到台灣的時候，他才能夠完全的放鬆休息。        以他長期旅居在外的眼光看來，台灣變滿多的，但不變的是那份善良與親切，讓他想起小時候在台灣生活的快樂時光，他打算再過一、二年回來工作，並考慮置產。        小編疑惑的問大衛說：「你怎麼不去新加坡、香港、上海這些金融環境更好的地方？」，大衛回說：「那些地方雖然比較好，但台灣才是我的根啊！我不想再漂來漂去的生活了……」這句話深深感動了小編…        他說的一點也沒錯，國外的環境再好也比不上自己的家好，台灣就是我們的家！大衛的心聲其實也是我們的心聲，我們跟大衛一樣，都想在台灣，在自己的家鄉買個房子，有個屬於自己的家！        但現今台灣各地區的房價普遍處於高檔，大多數年輕人都只能望洋興嘆，覺得房子是看的到，住不到。       即使如此，不代表永遠沒機會買房子，買房找對方法，做好功課，任何時間都可以是進場時機，小編整理出2014下半年購屋三大方向，請粉絲們繼續懷抱買房的夢想，努力的、用力的多多看屋吧！    【2014下半年購屋三大趨勢】： 1. 選戰愈火熱 看屋愈活絡‍‍      今年以來房市交易沉悶，供給量卻大增，呈現供過於求的現象，又適逢年底七合一選舉，政府不斷祭出打房政策，如房地合一實價課稅議題，未來可能影響擁有多筆房產民眾持有的意願，預估將掀起一波獲利了結潮。而打房政策主要是抑制投資客不當炒作，對首購或換屋族的影響不大，而此時的屋主心態也較彈性，價格軟化機會大，建議自住族群可詢問房仲地區行情，勤看物件，大膽進場議價。 2.中小坪數 新興主流‍‍‍‍      過去追求大坪數、大空間的訴求已趨式微，主因為坪數越大，總價越高，超出一般民眾的負擔範圍，反倒是中小坪數物件異軍突起！從台北市地政局公布的今年4月成交物件統計資料發現，40坪以下的中小坪數成交物件數量占總件數的68.7%，而總價落在500~2000萬的物件則最受民眾青睞，為市場交易主流。 3. 交通利多 重劃區崛起       市中心精華區房價高昂，對於預算有限的民眾來說太過沉重。此時都市外圍一些新興重劃區，因離市中心距離較遠，故房價相對親民，如新北市鳳鳴重劃區、桃園縣八德重劃區，以及台中太平新光重劃區，而這些重劃區的商圈、學區、交通等機能也發展成熟。又或者可以挑選交通建設正在興建或確定施工的區域，來作為置產的選擇，因為等到完工開通，周邊房價自然水漲船高，如新北市環狀線、台北捷運松山線、萬大線等交通發展看俏的地區，建議想購屋的民眾可納入考量。         或許我和你並不像大衛那樣過著異鄉生活，但面對工作上、生活上的挫折卻也和大衛一樣，有時感到無力。但我們應該要像大衛一樣，多多欣賞台灣的美好之處，懷抱希望，尋找屬於自己人生的歸屬感，我們都需要在台灣擁有一個家，因為台灣是我們的根啊！！ 快和大衛一樣，為自己找個家吧！：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文◎中信房屋臉書粉絲團-你的達令