耀眼的黃金題材之城 —台中市北屯區
2018-06-13
【文 / 行銷企劃部】 北屯崇德加盟店店長王曉婷表示,位於台中市市中心的北屯區人口約27.5萬人,是台中市佔地面積最大,人口最多的地區,隨著近幾年市府對北屯交通及建設的開發注重,帶動此區域蓬勃發展。即將於2018年底通車的捷運綠線,北屯區就囊括7座車站,足見地段重要性!連知名的好市多台中二店也看好北屯商機,選址在捷運機場旁的特定商業區佔地6,000坪,將會為北屯及附近的10期重劃區帶來更多人潮及繁榮。 東有經貿園區 北有洲際棒球場區 重大建設不斷北屯區內有許多重要建設,東邊包含緊鄰西屯區的水湳經貿園區,其中會展中心佔地約10.9 公頃,政府斥資一百億,主展會館可容納8,000 人以上,總攤位5,000個,將帶動就業人口;北邊的洲際棒球場,中信金控集團投資160 億,興建複合式購物商場結合影城及樓高20層的星級飯店,將於今年中動工,後續還有在球場旁、崇德路與環中路口興建商辦大樓的計畫,投資金額至少50 億元,而明年台灣將首度舉辦奧運體系的國際賽事--東亞青年運動會,開閉幕式也預定在洲際棒球場;西南邊位於景賢和太祥路口有中部規模最大、設備最完善的網球中心;原來將北屯區直切為二,造成交通隔閡感的鐵路,現在已改為鐵路高架捷運紅線,目前已有五座高架車站通車,其中太原車站附近有北屯生活商圈、兒童公園、北屯國小、中台技術學院、大坑風景區等,每日運輸頻繁,且隨著鐵路高架工程,東山路地下道已於今年2 月填平通車,緊接即將填平太原路地下道,為當地民眾提供更便捷的生活。選擇多元 價格親民北屯崇德加盟店店長王曉婷說明,北屯區還有鄰74號道路、11 期及水湳經貿的14 期重劃區,地段優越,佔地340 公頃,兩年後重劃區即將釋出,推案勢必受到矚目,而位於崇德和松竹路的巨蛋園區,佔地6.7 公頃,容納12,000 人,採BOT 即將招商,結合台中花博與東亞青奧,規劃打造台中成為運動休閒城市。至台中陽明山之稱的大坑風景區,12 條登山步道讓假日登山客絡驛不絕,也造就東山路沿線店家商機。北屯民風純樸且兼具休閒、都市及運動風,很多隱富族不選擇七期會選擇居住北屯,在10 期、11 期有許多豪宅建築物,在整齊的重劃區街廓中呈現出多樣貌的藝術建築,讓人感到賞心悅目。另一方面,北屯的房價相較其他區域,也呈現多元化的選擇,華廈中古屋成交價一坪約在15-16 萬上下,華廈新屋一坪約26-28 萬左右,別墅則1,500-2,000萬左右產品接受度很高,價格相對親民,在生活及交通均便利,環境及建設又好的條件下,真的是居住置產的最佳選擇。廍子重劃區居住環境CP值好 受首購與家庭客青睞北屯太原加盟店店長羅敏時指出,北屯區廍子段屬於較新興重劃區,位於大坑區邊緣,重劃完成後至今5年了,有方正寬敞的街道與棟距,低密度住宅規劃吸引重視生活品質的居民來購屋,也成為台中市最熱門的新興區段之一,市府積極打造河岸自行車道以及該區內有1.5 萬坪的廍子公園、7,500 坪的新都生態公園等公園綠地,且有大坑知名情人橋、新桃花源橋、蝴蝶橋、藍天白雲橋、清新橋以及台中國際網球中心等休憩景點,附近還有知名大坑紙箱王創意園區、坪林森林生態公園、大坑風景區、新社風景區等,是全台中綠覆率最高、休閒資源相當豐富的區域,居住環境CP 值相對良好。這幾年房地價與建商推案量皆大幅度提升,目前廍子重劃區內待售的幾乎都是5年內新成屋,完全沒有舊房子,單價相對也比其他區域親民,約17 萬~ 21 萬左右,目前總價約700 萬~ 800 萬元上下的產品較符合首購族群青睞,而且近年8成以上都是首購與一般家庭客戶族群,幾乎沒有投資客。廍子重劃區一帶由74 號環市道路銜接國道1 號、3號、6 號都相當快速,若要通往舊市區,則可由太原路直通台中市區一中、中友商圈,另外沿著廍子路可往北進入大坑風景區,樹孝路往南可進入太平,路網完善。若到北屯一帶實地走訪會發現風格大器、高質感的豪墅不少,近期較具指標性的別墅新案包括惠國建設、漢宇建設、日灃建設的作品都相當吸睛,台中地產商預估,廍子區段未來每坪房價,上看26 至28 萬元。因台74線落成,廍子里近10 年發展異常迅速,尤其2013 年底至2017 年底,人口從3,904 成長至1 萬1,120 人,人口成長量、社會增加量都居台中之冠。  

選擇情報類型

共有物變價分割時, 誰有優先購買權?
2018-06-13
【文 / 鍾運凱】 案例:老王與大雄共有一筆土地,各有應有部分二分之一。老王過世後,其應有部分由王一、王二、王三等人共同繼承。由於共有人之間協議分割不成,於是王一訴請法院判決變價分割。變價分割之判決確定後,王一聲請執行法院拍賣公同共有之部分,試問:何人得行使優先承買權?   一、繼承登記與分割遺產王一、王二、王三因繼承取得土地應有部分,屬於「遺產」。民法第1151 條規定:「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。」所謂公同共有,是指數人基於同一特定之法律關係而共有一物,民法第829 條規定:「公同關係存續中,各公同共有人,不得請求分割其公同共有物。」因此,王一、王二、王三要「分割共有土地」之前,必須先「分割遺產」。任一繼承人均得隨時請求分割遺產,假如被繼承人之遺囑,定有分割遺產之方法,或託他人代定者,或禁止分割遺產,則必須依照遺囑所定。以遺囑禁止分割遺產,其禁止之效力以10 年為限。不過遺產如果是不動產,分割前必須先辦理繼承登記。如逾1 年未辦理登記,依土地法第73 條之1 規定,地政機關應公告3 個月,逾期仍未辦理,地政機關將造冊列管,列管15 年均未辦理繼承登記者,將公開標售;標售時,繼承人、合法使用人或其他共有人有優先購買權。標售所得之價款存於國庫專戶,繼承人可在10 年內申請提領,逾期未領該價款歸屬國庫。二、分割遺產與分割共有物繼承登記不需要全體繼承人偕同辦理,任一繼承人均可單獨為之。但分割遺產必須全體繼承人達成協議;協議不成,任一繼承人得訴請法院判決分割。遺產分割的目的在於消滅繼承人之間的公同關係,將「公同共有」變為「分別共有」;而分割共有物則是將「分別共有」變成「單獨所有」,例如按其應有部分,將一筆土地分割為數筆土地。本題王一、王二、王三如果對於遺產分割協議不成,王一自得訴請法院分割,但王一可否在分割遺產的訴訟中,合併提出分割共有物之訴?實務上認為不可,例如最高法院30 年上字第202 號判例:「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有,民法第1151 條定有明文。被上訴人自不得在分割遺產前,主張遺產中之特定部分,由其個人承受。」最高法院88 年度台上字第2837 號判決:「民法第1164 條所定之遺產分割,係以遺產為一體,整個的為分割,而非以遺產中各個財產之分割為對象,亦即遺產分割之目的在遺產公同共有關係全部之廢止,而非各個財產公同共有關係之消滅。上訴人既依民法第1164 條規定訴請分割遺產,除非依民法第828 條、第829 條規定,經全體公同共有人同意,僅就特定財產為分割,否則依法自應以全部遺產為分割對象。」換言之,「分割共有物」必須按照各共有人之「應有部分」,然而王一、王二、王三在遺產分割之判決確定前,只有對全體遺產的「應繼分」,並無該筆土地的「應有部分」,因此必須等分割遺產判決確定後,才能依分割遺產的結果(變成分別共有),依其應有部分請求分割共有物。 三、變賣共有物時,誰有優先購買權?依民法第824 條第2 項第2 款規定:「原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。」又依同法條第7 項規定:「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」此項優先購買權之規定,其立法目的在於變賣共有物分配價金時,為使共有人仍能繼續其投資規劃,維持共有物之經濟效益,並兼顧共有人對共有物之特殊感情。因此實務上認為,民法第824 條第7 款之優先購買權,應優先適用於土地法第34 條之1 第4 項之優先購買權。本題王一、王二、王三聲請變賣其土地應有部分(二分之一)時,王一、王二、王三得先依民法第824條第7 款主張優先購買權;如果王一、王二、王三均不行使優先購買權,共有人大雄才能依土地法第34條之1 第4 項主張其優先購買權。  
美中貿易戰對全球經濟影響
2018-05-11
文 / 莉思 美國2017年8月宣佈正式對中國發起「301調查」,2018年3月川普政府宣佈對中國商品加徵關稅,而中國隨即提出反制措施,決心和美國打一場「同等規模、同等程度和同等力度」的貿易戰。隨著美中貿易衝突升温,對全球經濟影響之程度將是如何?美中貿易戰背景美國在1990 年老布希宣布延長對中最惠國待遇( 與人權議題掛鈎),1995 年柯林頓延長對中國最惠國待遇( 與人權議題脫鈎),並進一步擴大美中經貿合作,而中國在1990 年加入世界貿易組織(World Trade Organization,簡稱WTO),自此中國獲得永久正常貿易關係。美國自1985 年對中國幾乎沒有貿易逆差,逐年增加到2012 年開始連續6 年突破3,000 億美元的貿易逆差,2017 年貿易逆差更上升至3,752 億美元,達2001 年中國加入WTO 的4 倍,而川普當選美國總統後,認為整個世界經貿環境對美國有許多不公平,造成美國巨額貿易赤字,間接使美國製造業工作流失、競爭力下滑及經濟表現不佳,因而重新評估美國的自由貿易協定(Free Trade Agreement,簡稱FTA) 政策,並抑制貿易夥伴不公平的貿易措施( 如:市場不開放、制度不透明、不當政府補貼及侵犯智慧財產權等),而中國為美國最主要貿易逆差國,自然成為美國首要目標。中國認為雙方貿易失衡固然存在,但美國在中國有龐大的投資企業並營運良好,此收益並未反應在貿易帳上,且多數產品回銷美國卻仍視為中國對美國的出口並不公平;此外,中國生產成本雖遠低於美國,但主要是出口勞力密集產品,這些產品在美國國內並未有生產利基,即使中國不出口至美國,也是由其他開發中國家出口至美國,美國的貿易逆差仍存在,只不過由中國移轉到其他國家,是以中國主張其貿易逆差係互補性逆差而非競爭性逆差,是經濟全球化下產業結構調整及國際分工的必然結果。何謂「301條款」根據美國1974 年綜合貿易與競爭法第301 條款,美國貿易代表與總統可申訴或自主決定對外國政府「不合理或不公正」的貿易措施發起「301 調查」,並採取單邊制裁措施( 如:撤銷貿易優惠、徵收與受損規模相當的報復性關稅等),並於1988 年在1974 年貿易法基礎上設置針對智慧財產權的「特別301 條款」與針對重大貿易障礙( 市場開放) 的「超級301 條款」,然WTO在1995 年成立後,會員國間如果有貿易爭端,都須透過WTO 下的爭端解決機制處理,許多國家將美國以單邊行使貿易措施的案子告上WTO,WTO 裁定美國違法,應回復正常關稅稅率,扭轉過去單邊行使貿易措施情勢。美中貿易衝突演變由於川普政府「美國優先」的政策取向及美中在雙邊經濟安全會議中討論的智慧財產權議題,遲遲沒具體進展,加上美國對大陸貿易逆差持續擴大,川普在2017年上任後,對WTO 的不信任,陸續在2018 年3 月進行一連串貿易措施,尤其301 懲罰性關稅清單,是針對「中國2025」十大領域的各項產業,因而各方臆測美國貿易戰打的是未來,打的是工業4.0 智慧製造的爭霸戰,主要目的是不讓中國崛起,不讓中國從「量產製造」變「智慧製造」,要讓製造業加速回流美國,是以美日貿易衝突逐漸擴大。 對全球經濟影響經IMF 評估,美中不斷的升温的貿易保護主義將傷害全球經濟成長,而美國若無視WTO 協商機制,擅自進行貿易報復,恐破壞全球貿易秩序,對全球貿易動能帶來負面影響,亦將加劇全球金融巿場波動,且隨著美中貿易戰針峰相對,若雙方報復切中要害,亦將對對美國經濟造成深遠影響,並可能使中國大陸整體經濟遭受重大衝擊。對台灣經濟影響及因應之道依據中經院研究指出,台灣為小型高度開放經濟體,美中若爆發貿易戰,將影響台灣出口,由於美國《301 條款》對中國可能進行制裁的產業是「中國製造2025」重點發展產業,其中資通訊電子產品在兩岸已形成明顯的供應鏈體系,美國若最終決定針對資通訊電子產業進行進口關稅或服務貿易限制,對臺灣的間接出口影響最大,惟仍須觀察後續公布詳細受限制的產品清單,方能釐清台商可能衝擊;此外,以往「臺灣接單、中國生產出貨、第三地美國消費」的三角貿易模式,隨著美中貿易摩擦增溫,恐影響廠商全球投資生產布局及三角貿易運作,為配合客戶需求及降低貿易障礙,未來赴美投資計畫可行性增加。針對美中貿易衝突不斷升温,台灣應持續提高研發及生產的比重,強化台灣作為生產與技術提升的貿易基地,並擴大台灣在地的內需投資商機,讓內需擴大成為支撐經濟成長的主要動力,另推動科技發展和智財權的保護,提升貿易競爭力的決勝關鍵,以及推動貿易市場與生產基地多元布局,使台灣在美中貿易戰中受到之影響降到最低。  
買賣契約的危險負擔
2018-04-18
【文 / 鍾運凱】 案例:乙是A 屋所有權人,將A 屋出租予丙,租賃期限內,乙又將A 屋出售予甲,甲亦同意承受該租約。不料,辦理過戶完畢後,尚未點交前,承租人丙竟遭人謀害,地點在A 屋室內。試問:甲可否解除買賣契約?   解析:一、買賣不破租賃民法第425 條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5 年或未定期限者,不適用之。」首先應視甲、丙間的租賃契約是否曾經辦理公證;若有,買賣點交後,甲須承受出租人地位,在該租約期限內不得收回自用;若未經公證,再視該租約的期限,若未超過5 年,甲仍承受出租人地位;若超過5 年,甲不受該租約的拘束,得請求丙搬遷交還A 屋。二、契約承受與債權讓與上述買賣不破租賃,是在買賣雙方未約定的情況下,法律規定的效果;如果當事人之間有約定,應優先適用其約定。本題甲、乙買賣契約有約定買方甲應承受租約,則無論該租約有無經公證,或其期限長短,甲都有承受租約的義務。然而承受租約在性質上是「變更出租人」,形同租賃契約之變換,須經承租人同意才能生效,實務上往往以三方(買方、賣方、承租人)換約,亦即買方與承租人另訂新約,並廢止原租約。倘若未經承租人同意,買賣雙方只是讓與「出租人的權利」,則租賃當事人並沒有變動,構成出租人權利義務分離的情形。例如乙僅將出租「債權」讓與給甲,甲於租賃物交付後有收取租金的權利,但甲並未承受出租人的「義務」(債務承擔須經債權人之承認),例如修繕租賃物的義務,丙仍得請求原出租人乙履行,如此結果極為不妥,因此換約是有必要的。 三、危險負擔民法第373 條規定:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」買賣標的物在交付前,其利益(例如收取租金)及危險(例如標的物毀損)均由賣方負擔,換言之,如果標的物在交付前毀損或發生瑕疵,買方得主張賣方給付不能,或基於瑕疵擔保解除契約或減少價金;反之,如果交付後毀損或發生瑕疵,買方仍應支付全額價金。買賣動產,其所有權移轉以「交付」為準,而不動產以「登記」為準,所有權移轉登記完畢時,買方即取得標的物所有權。然而前述危險負擔以「交付」為準,無論買賣標的是動產還是不動產皆同,因此,在不動產之買賣,「產權移轉」與「危險負擔」的時點不同,產權移轉登記(過戶)後,點交前,所有權人為買方,而危險負擔仍是賣方。 四、點交的意義所謂「交付」(一般在不動產稱為點交)是指移轉標的物之占有;所謂占有,是指當事人能以其實力支配標的物。民法第940 條:「對於物有事實上管領之力者,為占有人。」第941 條:「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人,或基於其他類似之法律關係,對於他人之物為占有者,該他人為間接占有人。」就本案例而言,A 屋之「直接占有人」是承租人丙,「間接占有人」是乙;乙將A 屋出售予甲,除了必須將A 屋過戶登記給甲,也有將其「間接占有」移轉給甲的義務。那麼「間接占有」應如何移轉?依前述民法第941 條之規定,丙的直接占有是基於租賃契約,「出租人」是間接占有人,因此「出租人變更」就等於「移轉間接占有」;出租人由乙變成甲之同時,甲即為間接占有人,亦同時點交完畢。 五、結論綜上所述,丙在A 屋室內遭人謀殺,A 屋成為「凶宅」,甲可否主張乙應負瑕疵擔保責任,解除買賣契約或減少價金?關鍵在該瑕疵發生時,A 屋是否已完成點交?然而A屋當時是在租賃中,由承租人丙占有,因此無法做直接占有的交付(例如賣方騰空房屋,並將房屋置於買方的實際管領下),只能移轉其間接占有。依上述,間接占有的移轉以變更出租人為準,而出租人何時變更?視其有無前述「買賣不破租賃」之適用,若有,則依民法第425條,於「所有權移轉」(過戶)時,出租人從乙變成甲,即過戶完成之同時亦完成點交(移轉其間接占有),A 屋之危險由甲負擔,甲自不得主張瑕疵擔保解約或減價。反之,倘若本題沒有「買賣不破租賃」之適用,則出租人的變換須經「三方換約」的手續;在換約未完成前,出租人仍是乙,亦即乙尚未將「間接占有」移轉給甲。雖然已辦畢所有權移轉登記,但因為尚未完成點交,A 屋之危險仍由乙負擔,此時發生凶宅事件,乙仍應負瑕疵擔保責任,甲有權解約或減價。  
美國「縮表」對你的資產影響?
2018-03-12
【文 / 莉思】 「縮表」之緣由及背景美國聯邦準備理事會(Fed,即美國央行) 於2008年金融危機爆發後,為刺激經濟成長與維持金融市場穩定,推出3 輪被稱為印鈔票的量化寬鬆(Quantitative Easing,QE) 政策,也就是透過買進公債及抵押擔保證券(MBS) 等資產對金融體系注入資金,使資產負債表規模從金融危機前約9,000 億美元,快速膨脹五倍至約4.5兆美元,而之後Fed 為避免經濟與市場過熱及因應日後金融市場危機,需保留貨幣政策的操作空間,擬將資產負債表規模回歸至正常水準,因此,Fed 採QE 反向政策,不再大買美國公債及抵押擔保證券(MBS),而從市場收回QE 政策釋出的大量資金。 「縮表」時程Fed 從2014 年1 月逐步削減QE 政策之購債規模,並於同年11 月完全停止購債,但Fed 仍持續將到期證券本金再投入市場,是以,Fed 在2017 年9 月宣布自10 月起採漸近式作法,在舊債到期後減少投資金額及停止購買新債,象徵著寬鬆資金時代即將宣告終結。由於Fed 並未提到縮表金額,但據紐約聯準銀行的預估,Fed最終縮減金額將介於1 兆至2 兆美元,遠低於之前「擴表額」的3.7 兆美元,代表對金融市場的收縮效果可能「相當溫和」。 「縮表」對金融市場之影響1.2018年下半年到2019年金融市場將趨緊,並開始出現較明顯的動盪根據全球主要投資機構預測,2018 年經濟榮景持續,但全球經濟與資產市場的最大風險之一,是落實「貨幣政策正常化」之進程及規模,也就是各主要央行縮減寬鬆政策的規模。其中Fed 已正式啟動縮表;歐洲央行雖將「停止擴表」,但決策委員會對「貨幣正常化」的速度仍立場分歧;日銀「擴表」的速度可能減緩;英國因面對經濟成長下修,通膨率居高不下,英格蘭銀行去年11 月已經升息1 碼,但以英國的經濟規模,對全球經濟及金融市場的影響相對有限;中國人民銀行不會隨Fed 而調高基準利率,貨幣政策仍持續偏重「宏觀審慎(Macro Prudential)」措施;是以,由各主要央行的「貨幣正常化」步調觀之,升息的國家只有美國及英國,而各國QE 的淨效將仍維持「擴表」階段,理論上,2018年全球金融情勢尚不致吃緊,而金融趨緊的真正時點,應該落在2019 年,但基於市場預期通常會提前反應,因此市場最早在2018 年下半年,便可能針對金融趨緊的預期,開始出現較明顯的動盪。2.資金行情暫告段落由於美國、歐洲及日本等主要國家央行連袂實施寬鬆政策多年,推高全球資產價格,並營造多年的大多頭行情,而Fed 啟動縮表後,資產與負債同時、同額縮小,貨幣供給量將減少,在實施初期影響不顯著,但在持續實施後將使流動性緊縮,可能引發股票拋售潮,資金行情恐暫告一段落。3.美債殖利率攀升,資金湧入一般而言,債券利率高於通貨膨脹率和股票紅利,投資人會選擇債券,而長期債券利率低,投資人願意冒更大的風險,轉向投資股票,因此,債券市場利率愈高,投入股票市場的資金愈少;反之,債券市場利率愈低,投入股票市場的資金愈多,是以,隨著Fed 購買美國公債及MBS 的金額減少,將使兩者價格下跌,殖利率上升,資金將湧入債券市場。4.美元相對其他貨幣可能走強,減弱金價上漲動能Fed 正式啟動縮表,但歐洲及日本央行在未來一年將採「停表」及「擴表」政策,殖利率相對較低,導致資金流入美國,將使美元對日圓、歐元等貨幣升值,連帶將影響美國企業出口競爭力及海外獲利。此外,美元相對其他貨幣走強,將不利於以美元計價的黃金,金價可能走跌。 「縮表」對台灣之影響1.央行升息機率低台灣是否跟隨美國啟動升息及貨幣緊縮政策,目前仍未出現明顯跡象,將視2 月央行總裁彭淮南退休後,新任總裁的態度而定。而據台灣經濟研究院景氣預測中心表示,歐洲央行應會跟進美國升息腳步,亞洲( 如:中國與日本) 經濟表現沒那麼好,不太會跟進,而台灣的經濟成長率與物價比美國低,應該不會馬上跟進。2.熱錢回流美國,台股壓力大影響台幣未來動向還是要放眼國際金融情勢而定,地緣政治上雖有北韓演習問題,不過目前看來影響不大。但據財金部會預估隨著Fed縮表,美元會更為強勁,台幣貶值機率大增,將有利出口,但不利進口內需。而據台灣經濟研究院景氣預測中心表示,隨著美國聯準會去年第4 季縮表及台幣升值,自去年10 月起台灣的資金行情不再,外資已慢慢流向美國,沒有加碼台股,操作轉為賣台股、台幣,買美元與原油,預期今年台股與台幣表現更難有起色。 個人資產配置之調整1.加碼貨幣持續寬鬆政策市場當Fed 縮表,貨幣政策的刺激效應恐將退場之際,聰明的投資人開始轉向其他仍在灌注「景氣特效藥」的市場,如:日本的貨幣政策至少需再維持一段寬鬆時間。2.新興市場股市可望持續有優於成熟市場股市表現市場法人認為新興市場的貨幣寬鬆政策可說「方興未艾」,全球經濟未來3 ~ 5 年間,即使仍然維持低成長、低通膨及低利率下,新興市場的投資前景仍然正面,其中,中國穩定的政治局勢,為亞洲經濟及股市表現提供強而有力的支撐,是以,以中國股市為首的新興亞洲,是整體新興市場配置重點。  
從北高兩市住宅貸款看房市 把握低利環境好成家
2018-03-01
【文◎Acer.L】 根據財團法人金融聯合徵信中心統計2008年Q2至2017年Q3北高兩市住宅貸款資訊分析,若以電梯大樓產品為例,目前台北市的房貸利率為1.76%,房屋平均鑑估總值為2745.4萬元,每坪單價為57.1萬元;而高雄市的房貸利率為1.73%,房屋平均鑑估總值為746.1萬元,每坪單價為16.4萬元,北高兩市房屋總價皆較十年前增加,但利率整體而言處於趨勢下降的狀態。   台北市 首購族建議低總價公寓或小坪數電梯產品   以台北市2008年Q2至2017年Q3的電梯大樓住宅貸款統計資訊分析,房貸利率由2.81%降至1.76%,房屋單價則由每坪36萬元上揚至57.1萬元,每戶平均鑑估總價由1501.2萬元增加至2745.4萬元,對置產族而言整體利率趨勢雖走低,適合買盤進場,但電梯產品每戶入場總價門檻為2745.4萬,總價較十年前增加82%;而行政院主計總處的統計資料指出,2006年到2017年的受僱人員薪資平均年增率僅1.3%,若再扣除平均通膨率1.2,實質購買力幾乎沒有成長;可見在台北市買房對一般受薪上班族來說,十年後的難度真的不可同日而語。     台北市電梯產品總價每戶達2745.4萬元,平均每戶建物坪數48坪(2017Q3統計每戶為159平方公尺),顯見電梯產品的購屋主力為高資產族,對年輕首購而言,建議可從低總價公寓或小坪數電梯產品先著手,擁有自己的家。   高雄市 首購族應進場買電梯大樓   以高雄市2008年Q2至2017年Q3的電梯大樓住宅貸款統計資訊分析,房貸利率由2.91%降至1.73%,房屋單價則由每坪10.8萬元上揚至16.4萬元,每戶平均鑑估總價由492萬元增加至746.1萬元,和北市一樣整體利率趨勢走低,雖總價較十年前亦增加了51%,但相對入場門檻較低;平均每戶建物坪數約45.3坪(2017Q3統計每戶為150平方公尺),顯見主力產品仍為電梯三房,購買總價不到台北市的三成,年輕首購族可進場這類產品。   大環境貸款利率持續下降 首購”從小”入手     從近十年住宅貸款統計資訊來看,大環境利率下降,對買方而言貸款成本跟著降低,此時對進場買房有利,建議先從小坪數產品入手,再逐步換屋增加購買坪數,把握房貸利率低檔讓自己晉升有產一族。
「租賃住宅市場發展 及管理條例」簡介
2018-02-12
文 / 鍾運凱 居住條件是國民的幸福指數評量標準之一,依據行政院主計處的統計資料,我國的「居住條件」居於中段。由於國人通常傾向於以購買房屋的方式滿足居住需求,「房價所得比」相較於國際認定的合宜房價所得比,明顯偏高,購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重。因此,發展住宅租賃市場,作為長期居住需求的替代選擇,成為重要課題。此外,我國的人口結構已呈現高齡化及少子化的情形,未來的高齡住宅所有權人將會愈來愈多,導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場,造成資源閒置。為了強化出租人租賃管理智能、建立專業服務協助處理租賃住宅相關管理事務及租稅減徵措施,以鼓勵住宅所有權人釋出空閒住宅,立法院於民國106 年11 月28 日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」( 以下簡稱本條例),使未來的住宅租賃市場發展更為穩健。以下就本條例重點說明:一、「租賃契約法」及「租賃服務業法」本條例的內容包括第一章總則、第二章健全住宅租賃關係、第三章租賃住宅服務業、第四章罰則及第五章附則。其中第二章各條是關於租賃契約雙方權利義務之規範。租賃契約於民法第421 條至第463 條之1 及土地法第94 條至第105 條均有規範,而本條例是針對「住宅租賃」所做的特別規定,其效力優先於民法及土地法。換言之,本條例第二章之規定,已改變現行法對住宅租賃契約之實體規範。第三章性質上屬於「行政法規」,針對「租賃住宅服務業」應如何設立登記、租賃住宅管理人員的資格及其業務責任等事項加以規範。其中又包括「代管業」及「包租業」。「代管業」與一般所謂的「物業管理公司」不同, 是專指受出租人委託,代為經營租賃住宅的管理業務,例如基本水電維修、房屋設備維護、代收租金管理費、協調租賃爭議等。「包租業」即所謂的「職業二房東」,即業者先向屋主承租房屋,再將房屋轉租給次承租人。這兩種租賃住宅服務業,均須辦理公司登記,加入同業公會、繳存營業保證金,並雇用「租賃住宅管理人員」才能執行業務。而取得「租賃住宅管理人員」資格,則必須參加公會舉辦的訓練並測驗合格、領得證書。二、不適用本條例之類型原則上,只要是供人居住的住宅,其租賃均適用本條例,但以下4 種情形例外不適用本條例:一、供休閒或旅遊為目的。二、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。三、由合作社經營管理。四、租賃期間未達30 日。三、租賃契約的新規範以下列舉本條例關於租賃契約的規範重點:(一) 租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,例如租賃雙方均非業者的情形,未來主管機關將制定「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,違反者,該租約條款無效;「應約定事項」就算未記載於租約,仍構成租約內容。(二) 土地法第97 條規定城市地方房屋之租金上限,不得超過土地及其建築物申報總價年息10%。為了促進屋主出租房屋的意願,本條例特別規定租賃住宅之租金不受土地法第97條之限制。(三) 出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。(四) 轉租人( 即二房東) 在轉租前,必須取得屋主的書面同意,並且要在簽訂轉租契約時,向次承租人提供屋主同意的書面文件。轉租契約須載明轉租人與屋主之間的租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租契約簽訂後30 天內,轉租人須以書面通知屋主。(五) 承租人有以下情形之一,有權提前終止租約,出租人不得要求任何賠償:一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。二、租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。三、因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。四、因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。(六) 租約到期或提前終止時,應由租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。點交後如果有遺留物,除租賃當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,其所需處理費用,得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付。四、本條例的實施本條例自總統公布後6 個月施行。此外,經本條例授權主管機關得另訂輔導獎勵機關( 構) 及相關團體辦法;輔導成立以出租人或承租人為會員基礎之非營利團體;減徵地價稅及房屋稅之自治條例;租賃住宅服務業營業保證金繳存辦法及基金管理委員會組織辦法;租賃住宅管理人員之訓練、測驗及換證辦法;代管業的委託管理租賃住宅契約書及包租業的轉租契約書,其定型化契約應記載及不得記載事項...... 等,均有待主管機關訂出相關配套措施,才能讓本條例順利上路。    
2018 年經濟展望
2018-01-12
文 / 莉思 全球經濟可望持續穩定成長,但疲軟因素仍待追蹤觀察揮手2017 年,回顧2017 年全球經濟表現,原先所擔心的美國總統川普之政策引發經貿易大戰,歐洲選舉結果影響歐元體系等導致利空的黑天鵝事件均未發生,而中國供給側改革成效顯現、各國央行維持寬鬆貨幣政策及原油價格回穩,促使各國企業及消費者信心增強,全球景氣穩健復甦,整體貿易量上升,利多持續推升,帶動全球股市去年的表現相當亮眼。展望2018 年,各主要經濟體是否能延續去年以來景氣復甦的動能,將牽動著全球整體經濟的發展狀況,據國際貨幣基金(IMF) 於去年十月的預測,2018年全球經濟成長率可達3.7%,較去年的3.6% 略高,各國際預測單位普遍對於全球今年國際經濟景氣穩健樂觀,但今年全球經濟仍存有隱憂之處,需要謹慎視之,其中美國川普政府之稅改方案通過進程、Fed 新任主席的貨幣政策及縮減資產負債表的進程與幅度,將會牽動全球整體經濟的發展狀況及金融市場的走向;歐洲去年經濟已在穩定復甦軌道上,但歐洲央行(ECB)貨幣政策調整、英國脫歐時程的不確定性及西班牙加泰隆尼亞的獨立事件風險,再加上近來德國的政局的不確定性已引起全歐擔憂( 德國總理梅克爾是否能順利組成大聯合政府,將是能否解決德國近年來最嚴重政治危機的關鍵,若陷入癱瘓,恐將造成難以估計的經濟損失),將會影響經濟持續向前的動力;中國十九大會議後,新領導班底確立,在一帶一路、供給側改革及人民幣國際化等政策推動下,基礎建設、金融改革成效已漸漸顯現,預期中國可望成為亞洲經濟領頭羊;中東( 中東為全球原油重要產區) 及北韓( 東亞為重要製造供應鏈所在) 之地緣政治衝突升高,將衝擊區域性或甚至全球經濟及金融市場表現。整體而言,2018 年全球經濟可望持續穩定成長,但對於美國川普政府經貿政策及升息步調、中國政府政策推動、歐洲問題及地緣政治衝突等衝擊全球經濟成長的因素,仍有待追蹤觀察。台灣經濟持續擴張,但成長減緩台灣經濟表現在2017 年優於預期,主要是受惠全球景氣穩健復甦及國際原物料價格走高,因而帶動外需;長期而言,國內經濟除高度受到全球經貿大環境變動之影響外,內需表現的若干不確定因素亦可能影響實際結果。1. 主計處預估2018年經濟成長率2.29%,但政府政策規劃與執行之周全性為關鍵影響因素依據主計處資料顯示,2017 年前三季經濟成長率分別為2.66%、2.13% 及3.11%,鑑於第三季經濟成長率達3.10% 以上,主計處上修2017 年全年經濟成長率到2.58%,但預估此後五季經濟成長率下跌至3%以下,預測今年經濟成長率僅2.29%,低於去年。另據主計長朱澤民指出,去年經濟成長動力主要來自外需強勁,今年景氣雖均衡復甦,持續擴張,但因成長基期墊高,使得經濟成長增速不如去年,而今年經濟成長的貢獻主要來自「內需大於外需」,其中內需將因政府加薪、前瞻基礎建設等政策效果將帶動民間消費增溫及民間投資均衡復甦,出口則因全球經濟持續成長,加上車用電子、物聯網、人工智慧等新興應用趨勢熱絡,延續出口動能。然而2018 年經濟成長是否如主計處樂觀展望,實則存在隱憂,主要是政府政策多頭,缺乏細部規劃,當經濟發展與環保、勞工權益互相衝突,政府內部並無共識,成為經濟發展之隱憂,就如同政府之前推出之勞基法修正及非核家園等重要政策,均增加企業營運負擔,其中勞基法修正案因政策擬定不周全,造成企業主經營成本驟增;此外,製造業面臨產業轉型的交叉路口,政府在法規鬆綁的進度趕不上產業所需,能源穩定亦被「非核家園」政策所綁架,成為企業投資的隱憂,是以2018 年經濟成長仍待觀察。 2.預期央行利率維持穩定據匯銀人士指出,2017 年美國聯準會(Fed)之升息頻率加速,並在10 月起開始縮減資產負債表,但歐洲央行(ECB) 會議強調QE 不會突然結束,若要結束會有一個「減碼」的過程,日本繼續實施超寬鬆貨幣政策;是以歐、日央行並未跟進收縮資金,且新興市場國家仍有寬鬆貨幣空間,使得台灣在內部物價溫和,外部資金仍然寬鬆的前提下,利率不致有太大變動,預期台灣央行貨幣政策預期將持續維持動態穩定,以有效應對國際金融市場的可能變化與衝擊。3. 地緣政治衝突加劇,衝擊台灣2017 年中東及北韓發生多起地緣政治衝突,美國與該兩區域關係也日漸緊張,由於中東為全球原油重要產區,東亞為重要製造供應鏈所在,前者牽動台灣出口的原物料相關產品價格,後者則直接衝擊亞洲供應鏈的穩定,倘若2018 年對立升高,不僅對全球經濟及金融產生重大影響,更進而衝擊2018 年台灣表現。4. 市場信心逐步恢復,為自住型買方出手時機據央行總裁彭淮南指出,台灣房市已「soft landing(軟著陸)」,由銀行房貸、建築融資貸款餘額超過去年同期水準觀之,房市買氣與景氣已較2016 年回溫。另官方最新統計數據推估,2017 年全台房屋交易量普遍都有所增長,全國房屋買賣移轉件數可望落在26.5~27 萬件間,較2016 年史上最低紀錄24.5 萬件呈現8.2~10.2% 的年增率,除比較基期低,主要是房地合一稅效應淡化、遞延性買盤出籠及建商降價讓利等因素催化。展望2018 年房市,雖然彭總裁認證房市軟著陸,但也不會V形反轉,故仍需注意影響房市之黑天鵝,包括政策面新制施行( 如:屋簷雨遮不登記坪數,掀起去年底前搶照潮而在今年房市中陸續釋出,對空餘屋市場增添變數)、選舉年政治干擾及央行利率走勢等。
凶宅的認定標準
2017-12-12
文 / 鍾運凱 案例:據新聞報導,某工人甲安裝冷氣時,不慎從2 米高處墜落到防火巷內,當場失去生命跡象。警消到場救援欲將甲從前面店家抬出送醫,卻遭屋主乙以擔心變成凶宅為由拒絕,隨即將鐵門拉下。警消無奈只得多花15 分鐘將甲從氣窗送出救援,最後緊急送醫搶救後仍不治身亡。新聞曝光後,有網友將拒絕借道的這間民宅,登錄在「台灣凶宅網」上。試問,乙的房屋會因此成為凶宅嗎? 解析:一、何謂凶宅?一般所謂的「凶宅」,法律上並無明文的定義,依照一般不動產買賣交易慣例,通常指「曾發生他殺或自殺致死之情事」的房屋。然而凶宅問題屬於個人主觀及心理層面的想法,會因個人感受、時間經歷或宗教信仰不同而有差異,可藉由時間淡化、記憶淡忘或宗教儀式去除不安的心理,因此並非曾發生過自殺或他殺情事的房屋一律作為凶宅處理。二、司法實務見解(一)高等法院民事判決99年度上字第1316號依我國社會民情,就一般社會大眾言,對於發生此類非自然身故事件之房屋,仍多存有嫌惡畏懼之心理,對居住其內之住戶,易造成心理之負面影響,礙及生活品質。因此,依諸房地產交易市場實務經驗,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,會嚴重影響購買意願及價格,而造成該房屋或不動產之市場接受程度。易言之,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,不論於心理層面或市場接受度,皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論,與週遭環境相較,凶宅之買賣價格有顯著低落情事,依估價學理適合性原則言,非自然身故之情事,將對房屋或不動產之個別條件,產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵。(二)高等法院民事判決94年上易字第249號現今大眾媒體蓬勃發展,「凶宅」訊息如經媒體披露,一般人即得以輕易知悉,而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營,對於區域內之不動產概況均有深入之掌握,故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息,至於買賣之標的物是否屬凶宅,如委賣方未誠實告知,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據,作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準,亦經桃園縣不動產經紀人公會以93 年7 月11 日桃經紀字第930714 號函覆原審明確。(三)台北地方法院民事判決95年度訴字第5767號本件被告XX 房屋及其僱用人員均是專業之不動產仲介、經銷人,自應用專業上誠實、勤勉而有相當經驗方法,調查系爭房地有無非自然身故之事實,以憑向原告報告仲介。本件系爭房地附近之人均知悉系爭房地於91 年間發生非自然死亡之事故,而以房屋仲介為營業項目之被告竟於簽立上開契約後,不予詢問查證,核未盡善良管理人之注意義務。被告XX 房屋及其營業員、經紀人以居間為營業,於與原告間上開契約成立後,未積極查證,自顯然違反善良管理人之注意義務。三、凶宅的效果(一)凶宅可能構成物之瑕疵所謂「物之瑕疵」是指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以「物質上」應具備者為限。「凶宅」對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負責。依民法第359 條、第365 條,買方可在合約簽定內6 個月或是交屋5年內主張解除契約或減少價金。(二)隱瞞凶宅可能構成詐欺罪如果賣方明知買賣標的物為凶宅,卻故意隱瞞不告知買方,屬於消極施行詐術使他人陷於錯誤而交付財物或得利,構成刑法上的詐欺罪。如果仲介明知凶宅而隱瞞,也是詐欺罪的共犯。(三)使他人房屋成為凶宅的責任在他人房屋自殺,使該房屋成為凶宅,繼承人是否應負損害賠償責任?對此,實務上見解分歧,有判決認為自殺者並非「故意」侵害屋主的權益,不構成侵權行為;也有認為在他人房屋自殺,有使他人房價下跌的「間接故意」,仍構成侵權行為。至於因過失使他人在第三人的房屋內自殺或意外死亡,例如房客容許他人使用租賃房屋,卻因監督不週導致該他人在屋內死亡,房客仍應對房東負賠償責任。(四)出租凶宅的責任民法第424 條:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」可見租賃物之瑕疵,必須限於危及「安全」或「健康」之事由;而凶宅造成心理上的不安或房價的下跌,是否構成終止租約的理由,恐有爭議。視具體個案情形,如造成房客精神方面的損害,仍屬於廣義的「危及健康」,應可主張終止租約。四、結論本題甲發生意外事故的地點在防火巷,並非在乙的房屋室內,是否使乙的房屋成為凶宅?依前述實務見解,如果依交易市場之接受度而論,該事故會造成房價明顯低於相同地段、環境之標的,嚴重影響購買意願及價格,造成經濟性之價值減損,應認為有「物之瑕疵」。至於事故是否發生在屋內,並不是重點。  
1 2 3 4 5 ...22
TOP