房子的Style很重要!!
2017-09-19
三大看房門道,讓你比投資客道行更高~~ 買房子無論跟誰買,只要買的經濟實惠、合乎理想的,就是好屋!因受到近兩~三年的經濟不景氣及政府打房的相關措施,以往投資客大舉購屋的「盛況」逐漸退熱,反倒是自住客紛紛出籠看房進場,此一現象慢慢讓房市調回較好的體質,買賣市場較為健康。也因房價緩跌,雖未到落底崩盤,但已有投資客快扛不住,抱著此時出場能小賺或不賠就要慶幸的心情,向市場倒貨,所以想買來自住的消費者,不管是看一般屋主出售的,還是投資客脫手的,只要符合自身預算與需求,有合意就可考慮入手,只是有些消費者對於投資客的物件仍存著一點點介意與留心,怕是這房子的價格與品質皆令人擔憂。 不過,在房市一片低迷的情況下,或許投資客的物件更有降價讓利的空間,下列三大看房門道,簡單教你從哪些特徵分辨可能是投資客的物件,讓你看房看個火眼金睛,真相在我們心! 1. 看家具裝潢,不是一般住家style         投資客在選購家具或裝潢室內空間時,最大原則就是「降低成本 拉抬房價」,若是在看房時發現全室的家具是系統家具或貼木家具;或看起來質感不佳的壁紙、噴漆,八九不離十可能是為了投資而購置的房子。        因系統家具施作安裝簡單快速,也有一定的美觀度,使用貼木家具,成本低廉,再加上一些奇怪的家飾品,如畫作、陶瓷品、假花假草…等,這種擺飾裝潢過多,不太像一般住家風格的,不能排除是投資客刻意營造的「家的感覺」,過度精美或過度粗糙,或許就是投資客的物件了。 2. 看大門,長的都一樣小心看房看到羅生門        大咖的投資客物件繁多,打鑰匙也不方便,所以較偏好使用不需鑰匙的密碼鎖,也便於房仲帶看。還有的投資客會直接跟工廠大量訂製同款式的大門,來降低成本, 若在較有屋齡的建物中看到很多大門長得一模一樣的,有可能投資客同時買了好幾戶。 3. 看權狀,登記持有時間會說話        依照上述2點觀察過房子一遍之後,最重要的就是看該物件的權狀謄本,即可判斷該物件的持有時間,多數投資客的持有時間都不會超過3年,甚至只有1到2年。原因在於房貸通常有2~3年只還利不用還本的寬限期,所以投資客會盡量在這段時間內把物件轉賣脫手,若登記持有時間過短的,通常都是投資客的房子。當知道持有時間後,就可以推算入手價格,便於議價,至於建物的權狀謄本,現在已可以線上查詢,直接申請電子謄本,非常便利。 買房是一件大事,當然首要還是以房子本身的條件適不適合自己為最大考量,至於屋主原來是自住或投資用途,就當做交易前知己知彼的參考!   #看房有道,中信房屋讓你知道 : http://www.cthouse.com.tw/   文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

選擇情報類型

買賣解約後,還要支付仲介費嗎?
2017-09-18
【文 / 鍾運凱】 案例:買賣雙方透過仲介公司成交,總價3000 萬元。簽約時,仲介人員曾詢問買方是否要做海砂屋檢測,買方說不用,但未拋棄瑕疵擔保請求權。買賣順利交屋結案,總佣收150 萬元亦已收訖。交屋後買方自行委託檢測,氯離子含量0.32kg/m3,經協調買賣雙方合意解除契約,但雙方均要求仲介公司應返還仲介費。試問,這個要求「在法律上」有理嗎? 解析:一、 民法第568 條第1 項規定:「居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。」因此仲介公司請求服務費的前提,是雙方成立買賣(或租賃)契約,如果買賣不成立,無論仲介公司付出多少人力、時間、資源,都不能請求居間報酬(服務費)。二、 問題是,如果買賣契約已經成立,事後又被解除的情形,是否符合上述「買賣契約成立」呢?依民法第114 條第1 項:「法律行為經撤銷者,視為自始無效。」所謂自始無效,就是視同買賣契約「從來沒有」成立生效過。因此買賣經撤銷或解除,似乎不符合「買賣契約成立」的要件,不能請求服務費;已經收到的服務費也應該退還。三、 然而,最高法院49 年台上字第1646 號判例認為:「居間人於契約因其媒介而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所得報酬並無影響。」最高法院似乎認為,只要買賣契約成立,仲介公司就可以收服務費,雖然之後買賣解約也不需退還。 四、 這個問題最新的實務見解,是司法院(83) 廳民一字第22562 號研究意見:「民法第568 條立法理由謂:居間之報酬,俟居間人報告或媒介契約成立後支付,此當然之理,亦最符當事人之意思。故契約無效,或契約已成立而撤銷者,居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之,居間人所媒介之契約須有效成立,始可請求報酬,如因契約成立時已附隨之情事,例如有撤銷之原因而消滅時,居間人應返還已受領之報酬;然如因契約成立後發生之情事,例如給付遲延之解除等原因而消滅時,則不負返還居間報酬之義務。」簡言之,司法院意見認為,如果解約的原因是買賣成立時已經存在的,解約後應該返還居間報酬;如果是買賣成立後才發生的原因,就不需要返還。 五、 本案例的情況是氯離子偏高,有可能構成買方的「瑕疵擔保解約權」, 如果買方因此合法解除買賣契約,依上述實務見解,仲介公司應返還服務費。但本案卻是雙方合意解除契約,買方並未行使其「解約權」;換言之,契約解除的「原因」,並非買賣成立時即存在的瑕疵(氯離子偏高),而是買賣成立後,基於雙方之合意解約,氯離子偏高只是雙方合意解約之「動機」。依照上述實務見解,仲介公司自無返還服務費的義務。 六、 此外,本案服務費150 萬元,是否過高?法院有無「酌減」的裁量權?對此,民法第572條規定:「約定之報酬, 較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其公平者,法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者,不得請求返還。」本案仲介公司既已收訖服務費,則無需返還,法院亦不得裁量酌減之。又最高法院86 年度台上字第2522 號判例見解:「約定之報酬,較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平者,法院得因委託人之請求酌減之,民法第572 條前段固定有明文。惟上開規定於當事人間未約定報酬額,而係按照價目表所定或習慣給付報酬者,並無適用之餘地。」因此,如果仲介公司是依公開的「收費標準」收取服務費,依前述判例見解,也不能請求法院酌減之。  
私有道路之通行問題( 下)
2017-07-19
【文 / 鍾運凱】案例:老王以其名下土地,與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後,其中聯外道路(A 地)仍登記於老王名下。數年後,當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地,但未為徵收。又過了三十幾年,老王過世了,其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧,要求附近居民支付通行費。居民皆反對,於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後,附近居民共同委請律師向法院起訴,要求小王除去障礙物並賠償損害。試問,居民的要求是否合法? 解析:五、既成道路之公用地役關係所謂「公用地役關係」,是一種「公法」上的義務,亦即所有權人須容忍不特定、多數公眾使用其私有土地之義務,與「袋地通行權」、「時效取得不動產役權」不同,後者是容許特定之鄰地所有權人通行之義務,為「民法」上的義務。大法官會議釋字第400 號解釋:「既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。」而既成道路成立公用地役關係,須具備以下三要件:1. 供不特定之公眾通行所必要,而非僅為通行之便利或省時。2. 於公眾通行之初,土地所有權人並無阻止之情事。3. 經歷之年代久遠而未曾中斷。所謂年代久遠雖不必限定其期間,但應以時日長久,一般人無復記憶其確實之起始,僅能知其梗概。 六、公用地役關係不得以民事訴訟主張由於既成道路之公用地役關係是一種公法上的權利義務關係,當事人不得以民事訴訟請求履行義務。最高法院89 年台上字第2500 號判決:「既成巷道之通行僅屬公用地役關係之反射利益,本屬公法上之一種事實,其本質乃係一公法關係,與私法上地役權之性質不同。而民事訴訟法則係當事人得向法院訴請以判決保護其私法之權利,故當事人不得本於公用地役關係,於民事訴訟請求土地所有人不得有妨害其通行之行為,而僅得請求地方政府以公權力加以排除;同樣,土地所有人不得以主張對土地有公用地役關係者請求地方政府以公權力排除障礙係屬不當,而於民事訴訟請求消極確認其本於公用地役關係之通行;此等爭議應循行政爭訟等公法程序謀求救濟。」本題提起民事訴訟之「居民」,如果是鄰地所有權人(例如附近房屋及基地持分之所有權人),得主張前述民法第787 條規定之袋地通行權遭到侵害,訴請排除侵害及損害賠償;或者向地政機關申請時效取得通行不動產役權之登記。但如果該等經常通行使用A 地之人包括非鄰地所有權人,要主張「公用地役關係」,則不得提起民事訴訟,而是要向當地政府機關請求拆除路障,恢復公眾通行;如果該項請求遭政府機關駁回,則可循行政救濟管道(訴願及行政訴訟)以維護利益。 七、既成道路所有權人之義務與權利如果成立「公用地役關係」,則該既成巷道即為廣義之公路,土地所有權人如果擅自封閉或堵塞,可能構成刑法上的公共危險罪。刑法第185 條規定:「損壞或壅塞陸路、水路、橋樑或其他公眾往來之設備或以他法致生往來之危險者,處5年以下有期徒刑,拘役或500 元以下罰金。因而致人於死者,處無期徒刑或7 年以上有期徒刑。致重傷者,處3 年以上10 年以下有期徒刑。第1 項之未遂犯罰之。」本題A 地若為既成道路,小王以水泥塊封閉堵塞之行為,即可能觸犯刑法,面臨牢獄之災。此外,依建築法規之規定提供土地作為公眾通行之道路,不同於前述「公用地役關係」,非屬釋字第400 號解釋所指私人土地特別犧牲其財產上之利益,國家應徵收給予補償之範疇。蓋私有土地依建築法規之規定,提供予公眾使用者,私有土地所有人常因而使他基地得為建築之用或因而提高建築基地之利用價值,與因時效而形成之既成道路有別。因此,私有土地依建築法規之規定,提供作為公眾通行之道路,未經徵收者仍應持續作為公眾使用。市區道路主管機關依其情形,得依市區道路條例之規定為改善、養護及重修,該私有土地所有權人不得反對(最高法院102 年台上字第1315號)。又公用地役關係為公法關係,私有土地具有供公眾通行使用之公用地役關係者,土地所有權人之權利行使,固不得違反供公眾通行使用之目的,惟特定之人倘違背公用地役關係,無權占用有上開關係之私有土地,受有不當利得時,例如有人在A地路邊設置收費停車格,藉此牟利,小王仍得依法請求該他人返還不當得利(最高法院102 年台上字第701號判決);但如果是政府在路旁劃設收費停車位,小王則不得依公法上不當得利關係,請求返還政府收取之停車費(97 年高等行政法院法律座談會提案法律問題九)。
新版遺贈稅來了! 不動產贈與應如何節稅?
2017-07-19
文 / Acer.L 新版遺增稅改採累進稅率立法院於今年4 月25 日三讀通過攸關長照財源的「遺產及贈與稅法部分條文修正案」,遺贈稅從單一稅率10% 改為10%、15%、20% 的三級累進稅率。其中遺產稅部分,遺產總額減掉扣除額、免稅額後的遺產淨額,在5,000 萬元以下者,課徵10%;超過5,000萬元至1 億元者,課徵10%(500 萬元),並加徵超過5000 萬元部分的15%;超過1 億元者,課徵1,250 萬元,並加徵超過1 億元部分的20%。而贈與稅部分,按贈與人每年贈與總額,減掉扣除額、免稅額後的贈與淨額,在2,500 萬元以下者,課徵10%;超過2,500 萬元至5,000 萬元者,課徵250萬元,加超過2,500 萬元部分的15%;超過5,000 萬元者,課徵625 萬元,加超過5,000 萬元部分的20%,未來不動產贈與稅率恐大幅增加,應如何節稅? 父或母名下不動產 應於生前分次贈與子女方可節稅< 方案一> 父或母名下之不動產 應分年贈與土地及建物持分給子女一般而言贈與不動產是以「土地公告現值」和「房屋評定現值」計算贈與總額,現值通常都低於市價,以贈與稅而言,具有節稅效果。假設父親名下有一間不動產,其「土地公告現值」為880 萬,「房屋評定現值」440 萬,合計總值為1320 萬,依稅法規定,父或母每人每年可有220 萬的免稅額可贈與子女,因此父親名下不動產總值為1320 萬,可分六年贈與子女,每年贈與土地及建物持分六分之一,每年贈與現值220 萬內,皆可免稅。 < 方案二> 夫妻先彼此贈與二分之一,再每年同時贈與子女,可增加增與額度因夫妻贈與免稅,假設原本在父親( 夫) 名下不動產,可先由父親( 夫) 贈與母親( 妻) 二分之一持分,形成夫妻共同持有不動產後,再每年同時贈與子女220 萬價值的不動產持分,合計父母( 夫妻) 每年可贈與440 萬的不動產價值給子女,仍在免稅額範圍內,可縮短分年贈與所需年限,適用於高總價的豪宅產品贈與。 < 方案三> 父母分年贈與現金與子女 再由子女向父母購買不動產父母每年贈與440 萬現金給子女,待子女累積一定現金後,再由子女透過買賣方式向父母購買不動產。 延伸議題:贈與子女不動產後,子女日後出售不動產如何節稅?由於父母贈與子女不動產後,子女在日後出售不動產時,仍會依房地合一稅再課徵交易所得稅,如何將交易所得稅降至最低呢?依房地合一稅新制,自住滿6 年,出售時享有免稅額400 萬者,超過免稅額部分課徵稅率10%,所以建議父母在贈與子女不動產後,子女需自住持有六年後再出售,方能節稅。財政部提醒,一般遺產稅與贈與稅是以死亡發生日與贈與行為日為認定時點,贈與不動產就是契約訂約日。 <快速結論>父母在贈與不動產給與子女時,應符合每年免稅贈與額度,建議以分年分次贈與土地及建物持分,方可低於每人每年220 萬免稅額;另外,若屬於高總價豪宅產品,由於不動產現值高,建議先透過夫妻彼此贈與,變為夫妻各持有二分之一後,再由夫妻每年共同贈與子女,合併每年贈與額度可增加為440 萬,適用豪宅產品的贈與。此外,受贈人在出售不動產時,應符合房地合一稅規範,建議須自住持有六年以上,才能享有400 萬的交易所得免稅額。其實節稅規劃還是需要時間的配合,建議應檢視個人及家族目前的資產清單,及早進行全面性的傳承與安排,節稅效果也越大。
職場新鮮人 如何創造財富自由
2017-07-14
【文 / 莉思】 你不理財,財不理你」是理財的一句箴言,即使是職場新鮮人,也應該具有積極的理財心態,不能因目前收入較低、資產儲備較少,而不花時間精力在“小財”的打理上。根據勞動部近期發布最新薪資調查,大學畢業社會新鮮人,平均起薪約2.8萬元,在薪資有限的情況下,社會新鮮人可採用下列步驟進行理財創造財富自由: 一、了解自己的財務狀況職場新鮮人的理財規劃首先要替自己進行財務健檢( 如:收入穩定性、生活開銷、進修計劃、保險需求、投資…等),了解自己的財務狀況,做好收支管理,透過記帳了解自己的消費習慣與模式,改變錯誤的消費習慣( 如:減少娛樂費、治裝費等享樂開銷),進一步做好薪水分配,有效地運用每一分資金。 二、養成儲蓄習慣大多數的職場新鮮人起薪都不高,但是一開始都會有些大額支出( 如:工作所需之服裝預算、資訊產品-筆記型電腦或智慧型手機、租屋的訂金等),是以社會新鮮人開頭的前半年,會發生「月光族」的情形,但只要當時的支出,是為了工作所需,確定自己真的把每一分錢都花在最需要花的地方就好。職場新鮮人在了解自己的財務狀況及基本支出後,應該積極開始儲蓄,除作為緊急備用金( 可以半年的薪資作為目標) 應付生活上財務風險( 如:失業或生病),也是未來要進行投資的本金來源,故社會新鮮人要強迫自己儲蓄,將每月收入先扣除儲蓄額度( 一般儲蓄占薪資所得至少2 成),剩餘的收入才作為當月可動用的支出。 三、適當之保險規劃保險是轉嫁人生中不想發生的風險,而職場新鮮人累積財富的速度較慢,承擔風險的能力也相對較低,需要透過保險來加強人生的保障,但職場新鮮人資金並不充裕,若購買保費較貴的終身險或儲蓄險,不但難以取得足夠的保障,也會造成資金排擠,減少儲蓄或投資的可用資金,是以職場新鮮人應該先從保費較便宜的意外險著手,等到收入增加,再慢慢增加壽險、醫療險、癌症險等保險範圍,而保費一般亦建議低於年收入之10%。 四、先投資自己的專業能力,進而投資理財產品職場新鮮人初入社會應專注於工作學習,初期應先加強自己在工作上的專業能力( 如:第二或第三外語能力、專業證照取得、溝通技巧及人際關係的開展等),提升自我附加價值,追求更好的職涯發展;其次,再增加本業外的收入( 如:股票、基金、外匯、債券、期貨及房地產…等),然而要避免投資理財不慎造成的損失,可採下列幾個步驟: ※定時、定量的持續充實理財知識職場新鮮人在進行投資理財前,要先存有「第一桶金」,並趁這段時間充實理財知識,而理財知識需定時、定量的持續吸收,是以職場新鮮人可以規劃固定時間來整理自己的理財知識,定時檢查自己的財務狀況,養成定時吸收理財資訊的習慣性行為;同時,為了維持自己的持續力,不要逼自己短期內吸收大量的資訊、看大量的書及雜誌,要先定量再漸漸增量,否則短期大量的吸收閱讀雖可能有很高的效率,但長期反而會讓自己失去持續吸收理財資訊的動力;此外,透過長期持續性吸收有價值的理財資訊,將可培養自己將理財資訊從量變轉成質變之能力,歸納出適合自己理財知識。 ※了解自己的投資屬性,選擇適當的投資標的理財規劃的重要的步驟就是了解自己的投資屬性,而投資屬性是根據投資人可以承受的風險程度分為保守型、穩健型及積極型三種,其中保守型投資人可承受的風險最低、積極型最高,故風險承受較低的人可選擇殖利率概念股、公營事業、ETF 股票等,適合長期穩定投資,股市低迷時,有穩健的股息報酬,股市多頭時,可順勢賺取價差。由於多數人並不了解自己承受風險的能力,必須靠時間與經驗在資產配置上做不同嘗試,再逐步調整到位。 ※理財目標要明確,嚴格遵守出場時機設定理財不要害怕風險, 但也不可以讓自己暴露在過高的風險下,理財要自律、也要有原則,要設定明確之短期、中期、長期理財目標,在執行過程中不斷檢視與調整,並選擇適當的投資工具,在做決定之前,對自己的投資組合詳細地了解,不要隨他人起舞;同時亦需定期檢視投資組合之報酬率,適時搭配調整理財工具增加投資報酬率或是延長實現目標的年限。 理財的出場時機很重要,距離預定目標的時間越近,越要注意市場狀況,最好提早1 年前就開始觀察,若知道某時間點可能會有支出,應在到期前3~6 個月將投資工具贖回。 職場新鮮人第一份薪水有限,要存錢理財,就必須掌握前述4 大原則,趁著年輕時學習理財知識,掌握理財方向,就會積沙成塔,累積財富,加速達到財務自由階段。
私有道路之通行問題(上)
2017-05-19
【文 / 鍾運凱】 案例:老王以其名下土地,與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後,其中聯外道路(A 地)仍登記於老王名下。數年後,當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地,但未為徵收。又過了三十幾年,老王過世了,其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧,要求附近居民支付通行費。居民皆反對,於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後,附近居民共同委請律師向法院起訴,要求小王除去障礙物並賠償損害。試問,居民的要求是否合法? 解析:一、鄰地所有權人之袋地通行權由於附近居民的建物基地,與小王的A 地屬於民法規定的土地相鄰關係,首先應考慮有無「袋地通行權」。民法第787 條第1 項規定:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路。」如果A 地是附近居民唯一的聯外道路,小王就有容忍他人通行之義務,不得阻擋。所謂唯一聯外道路,並非除此之外完全沒有其他聯外方式,如有其他方式但通行困難以致不能為通常之使用,例如巷弄狹窄或有危險性等情形,居民仍有A 地通行權。二、可否請求袋地通行費(償金)?小王所有的A 地須供他人通行,自己無法獨占使用,受有損失,小王可否請求通行之人賠償其損失?依民法第787 條第2、3 項規定:「前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所受之損害,並應支付償金。第779 條第4 項規定,於前項情形準用之。」小王似乎可以要求附近居民支付償金。然而,民法第789 條另有規定:「因土地一部之讓與或分割,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人因至公路,僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有,讓與其一部或同時分別讓與數人,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,亦同。前項情形,有通行權人,無須支付償金。」本題之A 地原為老王與建商合建之部分土地,與該建案買受人(附近居民)取得之建築基地持分,均原屬老王所有,其後分割或讓與他人致他人土地成為袋地。此種情形,袋地通行權人無須支付償金。三、時效取得不動產役權所謂「不動產役權」,舊稱「地役權」,即民法第851 條規定「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權」,屬於用益物權的一種,原則上須由權利人(不動產役權人)及義務人(所有權人)雙方協同辦理登記才有效力。但如果長期通行鄰地,也可能基於「時效完成」單方申請不動產役權之登記。 要成立「時效取得通行不動產役權」,須符合以下要件:1. 具有通行他人土地之意思。2. 其通行須和平、公然、繼續。3. 其通行之始為善意並無過失者,已持續10 年。4. 其通行之始為惡意或善意但有過失者,已持續20 年。四、 不動產役權須完成登記始生效力即使符合上述要件,也不是當然取得「不動產役權」。最高法院60 年台上字第1677 號判例:「上訴人主張因時效而取得地役權,既未依法請求登記為地役權人,自不能本於地役權之法律關係,而向被上訴人有所請求。」68 年台上字第2994 號判例:「依占有事實完成時效而取得通行地役權者,固非不可請求地政機關登記為通行地役權人,但不動產所有人尚無協同請求登記之義務,其未登記為地役權人,尤不能本於地役權之法律關係對土地所有人有所請求。」可見,必須完成登記後才能取得權利;在登記前,土地所有權人即可隨時排除他人通行或占有。 因此,通行人於時效完成後,應依土地登記規則第118 條規定之程序:1. 提出「以行使不動產役權意思而占有之證明文件」及「占有土地四鄰證明」或「其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件」。2. 經登記機關審查證明無誤後公告,並同時通知土地所有權人。3. 公告期滿30 日,且土地所有權人在公告期間內無異議,即可登記為不動產役權人。4. 倘土地所有權人在公告期間內向地政機關以書面提出異議,則由地政機關予以調處;不服調處者,應於接到調處通知後15 日內,向司法機關訴請處理;逾期不起訴者,依原調處結果辦理之。換言之,雖然通行人已時效完成,但尚未向地政機關申請登記不動產役權,土地所有權人即先提起「返還所有物」或「除去妨害所有權」之訴訟,則通行權人將敗訴,亦即不得請求登記不動產役權;倘若通行人先行申請登記不動產役權,並經登記機關受理後,土地所有權人才提起訴訟,雖然起訴時尚未完成時效取得不動產役權之登記,通行人也會勝訴,地政機關將依判決結果辦理通行不動產役權之登記。此為最高法院83 年台上字第3252 號判例見解。  
簡單理財方式—ETF
2017-04-20
【文 / 莉思】 一般投資人都有「雞蛋不放在同一個籃子」的觀念,但往往受限於口袋不夠深,無法建立一個風險分散的投資組合,但投資其實可以很簡單,只要買進長期趨勢往上的指數股票型基金或ETF,長期持有就可以有不錯的獲利。但並不是每一檔指數型基金長期都會往上飆,重點是該如何來選擇,而要知道當中的訣竅,就得從甚麼是指數股票型基金瞭解起。 什麼是「ETF」?ETF 簡稱為「指數股票型基金」,該基金一次裝了許多成分股在一籃子裡,好比傳統買了好幾張股票達到避險的道理相同,其成份及比例都跟追蹤的指數一樣,當然投資績效就會跟追蹤的指數是一致的,那麼指數型基金的績效不就等於是指數的績效。 適合投資ETF之族群投資ETF 具有成本低廉、分散風險、交易便利、資訊透明……等多種優勢,而且ETF 涵蓋各資產、各市場產業及各種投資風格,從一般散戶到專業投資者,應該都可以找到合適投資的ETF,投資人可搭配不同類型的ETF 進行資產配置,設計符合自己需求的投資組合策略。 ETF之投資策略1.作為定期定額長期核心資產配置之一ETF 具有長期複製指數表現、風險分散的報酬穩健等特性,作為長期核心資產佈局十分適合。對於行情沒有概念的投資人或具有長期資產配置需求的機構投資人而言,可選擇經濟成長之全市場型或區域型ETF 以長期定期定額方式進行核心資產配置,除了輕鬆參與整個市場外,長期下來,可攤平投資風險並享受複利增值的好處。 2.運用市場波段趨勢加碼ETF(1) 景氣逐漸復甦,大盤空頭氣氛仍濃,買進ETF在經濟景氣逐漸復甦,預料股市將由空轉多時,但對於個股的挑選又沒把握,則可透過買進全市場型或區域型的ETF 逢低佈局。 (2) 外資大買台股時,買進ETF外資為保全獲利及降低風險,大量買進的個股一定是獲利穩健、績優的大型股,而這些優質大型股也正是ETF 所對應指數的成分股,因此,當外資大買大型股大漲之際,相對應的指數的ETF 一定會跟著大漲,投資人可以買進相對應指數的ETF,追蹤外資操作動向。 (3) 類股輪動快速時,買進ETF各類股輪動快速時,意謂著股市裡的人氣不弱,大部分各類股的績優公司一樣都是各種ETF 指數的成分股,類股再怎麼輪動,這些ETF的成分股股價都會漲到,所以ETF和其對應的指數一樣可以緩步上漲,正是波段買進ETF 的時點,投資人可根據市場趨勢,分別買進各類股ETF,既可分散風險又不錯失類股輪動行情;相反地,當各類股出現快速輪流補跌時,投資人就要趕快考慮賣出ETF。 (4) 股市多空前景未明,行情續漲時,買進ETF在股市多頭時,可透過共同基金或股票進行主動式操作,但隨著股市漲多且個股履創新高的同時,在多頭前景不明之際,選股的困難度以高。此時加碼ETF 可以降低追高的風險,是投資人居高思危,鎖住短線獲利的權宜之計。 善用經濟基本面判定市場趨勢1. 利率:利率趨勢向上,整體經濟其實在繁榮及復甦,對大盤採正面看法。2. 採購經理人指數:為測量景氣之溫度計, 該指數介於0%~100%間,若高於50% 表示景氣處於擴張期,若低於50% 表示處於緊縮期。3. 景氣信號燈:該指標是衡量台灣經濟景氣的主要指標,景氣對策信號分數最低為9 分,最高為45分,通常32 分以上代表景氣熱絡,17 分以下代表景氣趨冷。當景氣出現最熱絡的紅燈時,投資人應該要開始分批賣出股票或股票型基金,而當景氣出現最冷的藍燈時,要開始注意脫離谷底的訊號何時出現,在藍燈區或藍燈轉黃藍燈時,可以買在股市相對低檔。4. 匯率:匯率走向會影響資金流向,和股市通常是同步表現,匯率維持升值,股市也會較樂觀。 整體而言,投資ETF 可以分散風散、資訊透明、成本低廉、交易便利、趨勢投資等多重優點,適合族群非常廣,從散戶到專業投資者都可以運用ETF 為自己的財富加分,可說是個相當大眾化的投資選擇,可作為個人理財的投資組合之一。
買到或租到「凶宅」, 可以主張甚麼權利?
2017-03-16
文 / 鍾運凱 案例:張三委託X 仲介公司出售其名下房屋,經X 公司媒介後李四購買該房屋,並交屋完畢。之後,李四將該房屋出租給王五,王五在租賃期間聽鄰居說,該房屋在張三持有期間曾有房客燒炭自殺死亡事件。經查,張三和李四簽訂買賣契約時,李四並不知情,但在交屋後到出租給王五之前,李四已經發現該事件。此外,李四與X 仲介公司簽立的契約書上有一定型化條款:「X公司就本買賣標的房屋不負瑕疵擔保責任,買方所購房屋如有權利瑕疵或物之瑕疵,與X 公司無涉;買方僅得向賣方主張權利,不得對X 公司解除仲介契約或請求賠償。」試問:一、王五得否對李四主張終止租賃契約?二、王五主張,自從發現租到凶宅後,精神崩潰,得否請求張三或李四請求精神賠償?三、李四對張三和X 仲介公司各得主張何種權利? 解析:一、王五可否依民法第424條規定,向李四主張終止租賃契約?民法第424 條:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」本題房屋曾有房客燒炭自殺事件,即俗稱「凶宅」。而「凶宅」是否構成瑕疵,司法實務上有正反兩種見解: ( 一) 肯定說:按就房屋交易市場之通常交易觀念而言,屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事,乃屬房屋交易之重要資訊,若購買者知有上情,多因心生畏怖而無購買意願,並影響系爭房地之交易價值甚鉅,應認係屬交易上之重大瑕疵。上訴人丁○○與上訴人甲○○於93 年5 月12 日簽訂系爭買賣契約,距離87 年2 月間發生兇殺案僅6 年餘,不能認為發生時間久遠,縱使該屋曾數次易主,上訴人甲○○仍應依約及依法負物之瑕疵擔保責任。( 台灣高等法院96年度上字第40 號判決) ( 二) 否定說:建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵。( 台灣高等法院99 年度上易字第229 號判決) 此外,內政部於民國104 年10 月1 日起修正施行的「不動產說明書應記載及不得記載事項」,明文增列「凶宅」為應記載事項,然而其規定為:「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,若有,應敘明。」僅限於「賣方產權持有期間」之事件。而理論上,買賣標的物之瑕疵只需「交屋前」存在,賣方即須負責,不區分是否賣方持有期間內發生;且該項「凶宅」之應記載事項放在「其他重要事項」而非「建物瑕疵情形」項下,因此,難以判斷內政部是否認定凶宅構成買賣標的物之瑕疵。 二、王五可否主張精神賠償?李四與王五之間存在租賃契約關係,依民法第423 條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」又最高法院77 年度台上字第2369 號判決指出:「租賃物在租賃關係存續中,受有妨害,致無法為圓滿之使用收益者,不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生,出租人均負有除去之義務,以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務,致承租人受有損害,自應負債務不履行之損害賠償責任。」本題李四在出租房屋與王五之前,已經知悉凶宅事件,卻仍出租給不知情的王五,自應負債務不履行之損害賠償責任。 民法第227 條之1 規定:「債務人因債務不履行,致債權人之人格權受侵害者,準用第192 條至第195 條及第197 條之規定,負損害賠償責任。」其中第195 條第1 項規定:「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。」王五因租賃房屋是凶宅,導致精神上受到巨大壓力,應屬「侵害人格法益而情節重大者」,依法可請求李四賠償其精神上損害,亦即「慰撫金」。 至於張三與王五之間並無任何契約關係,無法依前述對張三主張「債務不履行」;且張三「隱瞞凶宅出售房屋」,與王五「租到凶宅受有損害」,二者之間並無相當因果關係,因此王五亦無法對李四侵權行為之損害賠償。 三、李四對張三和X仲介公司各得主張何種權利?如前所述,司法實務上對於「凶宅」是否構成瑕疵仍有爭議。如果在個案上法院判斷構成買賣標的物之瑕疵,李四可對張三主張以下各種權利:( 一) 依民法第354 條、第359 條及第360 條等規定,主張瑕疵擔保請求權,請求減少價金、解除買賣契約或損害賠償。( 二) 依民法第92 條第1 項及第88條第2 項( 準用第1 項) 等規定,主張其意思表示被詐欺或有錯誤,撤銷買受該房屋之意思表示。( 三) 依民法第184 條規定,主張侵權行為之損害賠償請求權。   此外,李四與X 仲介之間成立「居間」或「委任」契約關係。依民法第567 條第2 項,X 仲介公司對於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務。惟此項調查義務應以仲介公司之「調查能力」為範圍,視其有無「應注意、能注意、而不注意」之情形,判斷是否未盡善良管理人之注意義務。倘若X 公司對於「凶宅」之調查未盡善良管理人之注意義務,李四得對X 仲介公司主張以下權利:( 一) 依民法第571 條規定,請求返還居間報酬( 即仲介服務費)。( 二) 依債務不履行及侵權行為之規定,請求損害賠償。 至於李四與X 公司之契約書上有一定型化條款,約定李四拋棄對於X 公司就瑕疵所生之權利,該條款是否有效?按消費者保護法第12條規定:「定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。」 本題之定型化契約條款,排除前述民法規定居間人或受託人應負之調查義務( 善良管理人之注意義務),應「推定」該條款顯失公平而無效。惟法律上之「推定」可經當事人舉證推翻,如X 仲介公司可證明雙方簽訂該條款時已向李四充分說明其利害關係,且該等瑕疵確有調查上之困難等情形,該條款仍可能被認定為有效。
可否單獨解除停車位買賣
2017-01-25
【文 / 鍾運凱】 案例: 小美向富豪建設公司購買房屋及地下停車位,價格分別為1000 萬元及200萬元。不料,交屋後小美發現原建築設計及竣工圖只有10 個合法停車位,富豪建設公司卻二次施工增加為20 個車位,小美買到的是增設部分,屬於違建及違法使用,具有重大瑕疵。但小美對房屋本身相當滿意,只想解除停車位部分的買賣,要求建商退還車位價金200 萬元,但遭到富豪公司拒絕。試問,小美的主張是否合法?   解析: 一、「從物」或「成分」?(一)民法第345 條第1 項規定:「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。」可知買賣的標的是「財產權」,包括「物」與「權利」;如果是「物」的買賣,第348 條第1 項:「物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。」因此物的買賣,其標的乃是「所有權」。 (二)法律上有所謂「一物一權主義」,即原則上一物之上只能存在一個所有權(共有是數人分享一個所有權),換言之,無法移轉「部分所有權」,也不能以「部分所有權」作為買賣標的。例如不能從一筆土地上畫出某特定位置,以該位置訂立買賣契約;移轉所有權登記也只能以「地號」為單位,除非將該特定位置分割登記為另一地號。 (三)如果是「一物」的構成部分(如上述土地分割前的特定位置),稱為「成分」,並無獨立性。「從物」則是獨立之物,民法第68 條規定:「非主物之成分,常助主物之效用,而同屬於一人者,為從物。但交易上有特別習慣者,依其習慣。主物之處分,及於從物。」從物只是在「主物」所有權移轉時會隨同移轉,也可以單獨移轉從物。因此,本案的關鍵在於,主建物與停車位之間的關係,究竟是物與成分的關係,或是主物與從物的關係? 二、共用部分必須隨同移轉(一)公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定:「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」小美購買的停車位,不是使用執照竣工平面圖所核准的10 個合法停車空間之一,而屬於全體住戶共同使用的空間,性質上是公寓大廈管理條例規定的「共用部分」,必須隨同專有部分共同移轉。 ( 二) 依照內政部80 年9 月18 日台內營字第8071337 號函示:「(一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離,應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有……(三)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間,其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」可知此種法定停車位只能單獨移轉與同建物內之其他區分所有權人,不能移轉予外人。 (三)然而富豪公司於房屋全部出售完畢後,已不再有該大樓的區分所有權人之身分,如果小美只單獨解除停車位部分的買賣,依民法第259 條第1 款規定:「契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:一、由他方所受領之給付物,應返還之。」依前述公寓大廈管理條例第4 條第2 項及內政部函示,小美無法將該車位的共用部分應有部分,單獨移轉給富豪公司。 三、結論(一)小美主張該停車位是「從物」,為「可分之給付」,依民法第362 條規定:「因主物有瑕疵而解除契約者,其效力及於從物。從物有瑕疵者,買受人僅得就從物之部分為解除。」然而依上所述,本案富豪公司違法增設的地下室停車位,屬於「不得與專有部分分離」的「共用部分」,而非「得與主物分離」的「從物」,因此小美不得依民法第362 條解除停車位部分的買賣。 (二)由於停車位的確有違法增設的瑕疵,而車位是建物的一部分(成分),可以視為買賣標的物具有瑕疵,小美有權解除包括主建物在內的全部買賣契約。惟解除權之行使有期間限制,須於知悉瑕疵並通知賣方後6 個月內,如果小美只解除停車位的買賣,直到法院判決她敗訴後才表示要解除全部買賣契約,有可能已經超過6 個月而無法解約了,應特別注意。
1 2 3 4 5 ...21
TOP