央行降息房貸跟降 短期資金不致大舉入房市
2020-03-20
【圖.文/中信房屋研展室】 新冠疫情導致全球央行採取降息的寬鬆政策,我國央行也在19日下午宣布降息1碼(0.25%),此舉是否會進一步為房市注入薪柴,甚至有利於房貸族的購屋成本下降?中信房屋研展室副理張漢超表示,降息對房貸族減壓效果有限,短期內應不至於導致資金大幅流向房市。 本次降息是央行繼利率14連凍後的首次調降,2015年以來的降息記錄都僅有半碼(0.125%),央行此次大幅降息1 碼就是希望刺激市場資金流動,但箇中含意卻也透露央行對經濟後勢保守的看法。 而民眾所關心的房貸利率調幅,張漢超表示,金融機構房貸利率是依據定存利率或參考郵政儲金定存利率而因應調整,但各行庫畢竟是營利事業,因此據金融界的說法,會考量營收與獲利並評估市場市況後再調整房貸利率,降幅將視各行庫的評估而有所不同。 不過從五大銀行新承做放款利率來觀察,2015年來每次降息半碼,房貸利率約會調降0.01至0.03之間。因此以貸款額度1000萬元,還款年限20年,年利率1.617%本息均攤為例,每月還款金額約為48,795元,倘若這次降息1碼房貸利率也調降0.06個百分點到1.557%,每月還款金額為48,517元,每月僅減少278元,省息效果有限。 至於資金是否會大舉進入房市,張漢超認為目前房貸利率已是2003年SARS期間的相對低檔(當時房貸利率約為2.5~3.5%間),且這幾年政府也祭出房地產政策限制防範游資流入房市,降息對於資金大幅投入房市的誘因已不如SARS當年,因此應不致促使資金大舉流入房市而造成過熱的現象。 張漢超指出,央行的利率決策實際上並非是隨著國際間政策而跟風,除了考量經濟的活絡,也要顧及金融的穩定性。央行總裁楊金龍曾表示,面對短期波動,採取貨幣政策及財政政策組合的效果會更好,因此推估央行將會視疫情對經濟金融的影響而採取其他必要的策略,而房市是否會因整體政策而延續去年微揚的走勢,仍有待時間來觀察。

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疫情攪局,2020年經濟變數多
2020-03-01
文 / 吳鈺 隨著時間迎來2020年,回首2019年全球經濟情勢,以及台股表現。2019年的國際局勢,可謂風起雲湧。百般波折的美中貿易戰,甫因美中雙方簽訂第一階段協議落幕。開年緊接著接踵而至的2019新型冠狀病毒(COVID-19,台灣稱武漢肺炎),旋即引起舉世關注。在疫情升溫影響下,全球稍見起色的經濟表現,又蒙上一層陰影。同在亞洲,鄰近的香港也因為接連在中美貿易摩擦、反送中風波,加上疫情影響下,出現港府15年以來的首次財政赤字。地球彼端的南美國家,經濟、社會也普遍出現動蕩。在海地,甚至因為警察薪資凍漲等因素,爆發大規模反政府遊行,甚至演變成軍警衝突…  視角拉回台灣,根據台灣經濟研究院公布的1月營業氣候測驗點調查。製造業、服務業和營建業3個產業同步下滑。台灣整體產業,對於未來半年景氣看法亦趨向保守。   回首2019年國際局勢 在進出口貿易方面,自2018年下半由於美中貿易戰擴大,廠商愈趨觀望。而全球經濟需求由此轉疲弱,使各主要國家出口表現多呈頹勢,台灣經濟當然也未能免於其害。不過,貿易戰也是把雙面刃,由於美國限制中國進出口關稅影響,造成轉單效應及生產地轉移。   展望2020年  肺炎攪局,國際、國內變因多 數次協商及破局後,美中貿易戰展露和解曙光。原先於2019年底,美中雙方預計達成初步協議,使冰凍許久的貿易情勢獲得緩解。然因各種不確定因素,中美雙方最終在2020年1月,才正式簽署第1階段貿易協議。此舉降低了國際間,因拉鋸許久產生的不穩定因素。   2020年國際情勢,依然受多方不確定因素影響。最主要的原因,莫過於越演越烈的肺炎疫情。目前主要各國家,均採取較保守策略,包括封閉交通、停工,以因應疫情。   在國內方面,未來產業方向同樣也受到疫情左右。製造業、服務業,因經濟活動減少產生不利影響,將受到較大衝擊。而旅遊業,則因旅行取消和旅遊需求大幅下降,會受到短期內不小打擊。   原先台灣出口表現前景看俏,除了一樣受到美中貿易戰、生產線回台等因素外,5G基礎建設同樣也是拉抬製造業動能。有助於帶動內需,就業環境愈發穩定。   受疫情影響,除因設廠於中國境內的廠商停工,國內製造生產活動亦降低。惟半導體高階製程產能依然維持高檔,2020年1月份電子零組件業生產指數成長17.73%,為近34個月來,最大增幅。再者,受惠於全球晶圓代工龍頭台積電持續投資設廠、改善工藝,以及貿易戰衝擊的台商回流投資,預期2020年台灣經濟成長,拋開疫情影響後,幅度將為之提高。   製造業、服務業短期衝擊加劇 首先,因農曆春節工作日數減少的影響,使得製造業不僅看壞1月景氣,對於未來半年景氣看法亦偏向保守。製造業終結連2月上揚,轉為下滑。   而長期方面,對未來半年景氣趨勢,除了鋼鐵基本工業看好比例較高外,對未來景氣看好的廠商比例月減6.7%,跌至26.0%。而看壞的廠商比例,則至26.4%。可謂,整體製造業短期看衰,長期則仍需觀察。   在貿易部分,隨著5G基礎建設持續發力,加上雲端運算、物聯網…等因素發酵,2020年全球半導體銷售,可機會回歸平穩。但由於台灣出口與全球半導體銷售,呈密切相關。長期來看,未來景氣若走出疫情影響,仍然有機會向上發展。   國內整體房市呈現短期觀望,與預售相較,中古屋衝擊較低 根據台灣經濟研究院資料,製造業、服務業和營建業3個主要下跌行業中,前景最悲觀的莫過於營建業。其營業氣候測驗點,創下去年5月以來新低。除此之外,40%以上的營造業者看壞未來半年景氣。其中最大的原因,仍然是武漢肺炎疫情。   而聚焦房地產,不動產業受到疫情干擾,民眾外出看屋意願下降….等等因素。台經院表示,目前房市抗壓力仍優於SARS期間。超過40%以上的業者,仍看好未來房市。目前預估待疫情結束後,成交量有望回到正常水位。且因房貸利率水準低,國內資金充裕,土地及商用不動產仍有需求,房市價格難急跌,未來住宅市場交易仍可維持一定的規模。   結論 2019年全球經濟,可謂受到諸多因素牽引。而2020年,全球經濟趨勢受到疫情影響仍然未明,金融資產價值面臨重新評估。台、美股市短期仍處於盤整階段,而全球市場也位於高點,仍有機會爆發風險事件。值此局勢混沌之際,建議增加投資布局中的避險部位,以保守操作為宜。當更大風險來臨時,才能及時出場,以靈活操作,達保本避險目標。
論法定租賃
2020-03-01
文 / 鍾運凱 案例: 張三自行籌資建造一棟透天厝,後來因為週轉資金的需求,將該房屋座落的「基地」出售給李四,仍保留房屋所有權。李四後來又將該筆土地轉賣給王五,王五又將該土地設定抵押權給銀行,再後來因為銀行實行了抵押權,該筆土地經拍賣後被趙六拍定買下。試問:趙六取得土地所有權後,可否要求張三拆屋還地? 解析: 一、何謂買賣不破租賃? 所謂「買賣不破租賃」的原意,是指出租人交付租賃物後,在承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。但在不動產租賃,僅適用於經公證的租約或租賃期限未超過5年者(民法第425條)。換句話說,只要構成買賣不破租賃,即使買受人與承租人之間從來沒有訂立過租約,甚至也沒有「換約」,依法買受人與承租人之間仍有租約存在,這屬於一種法定租賃關係。 二、何謂法定租賃? 此外,如果土地及土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人(如案例中,張三僅將土地賣給李四,自己保留房屋),或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,相關的當事人之間,推定在房屋得使用期限內,對於該土地有租賃關係。由於這種「推定租賃關係」不是當事人間合意訂立的契約,只是因為有某些事實存在,而基於法律規定就直接發生租賃關係,因此稱為「法定租賃」(相對於意定租賃)。案例中張三的房屋座落在李四的土地上,推定張三與李四間有土地租賃關係。 三、法定租賃與買賣不破租賃 由於當事人之間實際上並沒有訂立租約,因此雙方對於租金數額從未約定,因此法律規定,如果租金的數額雙方當事人無法協議,可訴請法院決定。除租金外,由於法定租賃並非當事人雙方約定成立,因此也沒有約定租賃期限,就本案例而言,只能以房屋得使用的年限認定為土地租賃期限。假如本案例張三的房屋得使用年限超過5年(即租賃期間過5年)且沒有經法院公證,似乎沒有「買賣不破租賃」的適用,當李四再將土地賣給王五的時候,張三能否依民法第425條主張自己與王五依然有租賃關係存在呢? 四、實務見解 最高法院73年度第5次民事庭會議決議認為,土地與房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣時,應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地,其再因轉讓而承受土地所有權之人,應有民法第425條之適用,繼續其原來之法律關係。最高法院48年台上字第1457號判例也認為,房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,故土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 五、結論 由於法定租賃關係也可以適用買賣不破租賃,因此本案例王五或趙六在房屋得使用期限內,均不能對張三請求拆屋還地,僅得請求支付租金。
占用他人不動產是犯罪嗎?
2020-02-12
文 / 鍾運凱案例:阿強在自己的土地上有一棟房屋,明知相鄰的空地為大牛所有,竟然在大牛的土地上蓋車庫。嗣後,阿強將房屋及車庫一併賣給小明。小明不知土地界線,誤以為房屋及車庫均坐落在同一筆土地上,因此繼續使用。某日大牛發現土地被人佔用,要求小明拆屋還地,但小明拒絕。試問:阿強與小明是否觸犯刑法的竊佔罪?郭董在四層樓公寓的四樓開設公司,將直立式營業招牌懸掛於三、四樓外牆,並且在屋頂平台加蓋一層當作倉庫使用。試問:郭董的行為是否構成竊佔罪? 解析:一、刑法之相關規定刑法第320 條規定:「意圖為自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者,為竊盜罪,處5 年以下有期徒刑、拘役或5 百元以下罰金。意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。前2 項之未遂犯罰之。」要件如下:(一) 客體為不動產本條第1 項為竊盜罪,第2 項為竊佔罪,差別在於前者的行為客體為動產,後者為不動產。不動產包括土地及其定著物,所謂「竊佔」行為,即指乘人不覺,擅自佔據他人之土地或其定著物,而侵害他人對該土地或其定著物之支配權。所謂支配權,為實際上使用或處分的狀態,不必然為所有權人占有中,例如趁土地承租人不查,佔據該土地,仍構成竊佔行為。(二 )須為他人之不動產所謂「他人之不動產」的他人,包括自然人與法人,也包括私有及國有。國有土地依土地法第10 條規定,指在中華民國領域內,凡未經私人取得所有權,或私人所有權消滅(例如拋棄)的土地,皆屬於國有。非法佔用國有土地,仍構成竊佔罪。(三) 須無權占有竊佔罪的行為人,必須在法律上屬於無權占有人,如果行為人依民法或其他法律對該不動產有權利,則不能構成竊佔罪。例如張三出售空屋予李四,雙方已簽訂買賣契約,但尚未過戶。李四為裝潢整修,未經張三同意逕自入屋,是否構成竊佔罪?依上所述,李四雖未取得該屋所有權,但基於買賣契約,李四仍有移轉登記及交付請求權(債權),並非無權占有,不能構成刑法竊佔罪。(四) 犯罪故意與意圖竊佔罪的構成,除了必須有竊佔行為外,行為人主觀上也必須有竊佔故意與意圖,即「意圖為自己或第三人不法之利益」。然而行為人的主觀故意或意圖很難直接認定,通常以客觀的事實來推測。例如與他人相鄰的土地間已有圍籬,竟私自移動圍籬而擴張自己的使用面積,則可以推測行為人具有不法的意圖。(五) 非告訴乃論竊佔罪原則上為非告訴乃論,也就是不以告訴為訴訟要件,只要查有實據,雖然被害人不提出告訴,檢察官仍可逕行偵查、起訴。例外的情形為直系血親、5 親等內血親、3 親等內姻親、配偶或同財共居親屬之間,須告訴乃論(刑法第324 條)。 是否有上述之特定親屬關係,應以竊佔行為「發生時」為準。例如張三竊佔李四的不動產,且持續占有中,嗣後李四將該不動產所有權移轉予張五,張五為張三之子,此時檢察官才開始偵查本案,則張三之犯罪是否須告訴乃論?實務上認為非告訴乃論,因為張三犯竊佔罪時與當時的被害人李四並無親屬關係。 二、阿強是否犯竊佔罪?阿強明知相鄰土地的所有權人為大牛,又無租賃或其他法律關係作為使用權源,卻擅自建造車庫,主觀的犯意相當明顯,應構成刑法第320 條第2 項之竊佔罪。 三、小明是否犯竊佔罪?竊佔罪在學理上屬於「即成犯」,也就是在竊佔行為完成時,犯罪即為成立,以後繼續占有不動產只是「狀態的繼續」,並非「行為的繼續」。犯罪的「故意」應與「行為」同時存在,如果行為時並無故意,行為完成後才知其情事,則不構成犯罪的故意。本題小明於點交房屋及車庫時(行為時),不知道有越界之情形,直到地主大牛通知後才知情。即使小明知情後拒絕還地,也只是「狀態的繼續」,僅屬民事上侵權行為的問題,不會構成刑法竊佔罪。四、郭董是否犯竊佔罪?郭董將直立式營業招牌懸掛於三、四樓外牆,不成立竊佔罪;但在屋頂平台建造違章建築使用,依上述最高法院的見解,很可能成立竊佔罪。目前國內各大都市,公寓頂樓違建的情形嚴重,許多民眾抱持僥倖心理,以為頂多拆除了事,卻不知道可能構成犯罪行為,切勿等閒視之。  
租房子可以遷入戶籍嗎?
2019-12-12
文 / 鍾運凱 案例:小真是單親媽媽,育有一子剛滿月。小真向老王承租一間公寓,租賃契約書上訂有一條:「乙方(承租人)不得遷入戶籍。」小真當時不以為意,便簽下租賃契約。搬家後不久,小真才知道租屋所在的市政府有發放育兒津貼,但條件是必須設籍在該市滿一年以上。小真除了租屋處外,在本市並無其他可設籍的地址,於是向老王反應此事,老王卻堅決不同意改契約,試問,小真可否自行向戶政事務所辦理戶籍登記? 解析:一、 租賃契約適用何種法律規定?民國106 年12 月27 日通過的「租賃住宅市場發展及管理條例」第5 條第1 項規定:「租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之。」因此首先要判斷本案小真與老王之間的租賃契約是否屬於「消費關係」。消費者保護法第2 條規定:「本法所用名詞定義如下:一、消費者:指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。三、消費關係:指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。」本案小真確實為消費者,但須判斷老王是否以提供服務(出租房屋)為「營業」的企業經營者,如果是,則應適用「消費者保護法」;如果不是,則應適用「租賃住宅市場發展及管理條例」。二、房東可否禁止房客遷入戶籍?消費者保護法第17 條第1 項:「中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。」第4 項:「違反第1 項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。」租賃住宅市場發展及管理條例第5 條第4 項:「非具消費關係之租賃契約條款,違反第1 項應約定及不得約定事項者,無效;該應約定事項未記載於契約者,仍構成契約之內容;其為口頭約定者,亦同。」換言之,無論是否屬於消費關係,政府都有依法制訂「契約不得約定事項」,違反者,該條款無效。而不得約定事項有明文規定:「不得約定承租人不得遷入戶籍。」因此本案租約上的禁止遷入戶籍條款是無效的。三、房客可否自行遷入戶籍?由於禁止遷入戶籍條款無效,老王不得依照租約禁止小真遷入戶籍。但這並不等於老王「有義務」配合小真辦理遷入戶籍的手續,於是關鍵的問題在於,小真可否在老王不配合的情況下,自行辦理遷入戶籍之登記?依照內政部106 年3 月16 日台內戶字第1060404048 號函的解釋,向戶政事務所申請戶籍遷入租賃房屋,需提出經法院或民間公證人公證之租賃契約書;如果提出未經法院或民間公證人公證,除了租賃契約書外應同時檢附經房屋所有權人註記與正本相符並簽章之房屋所有權證明文件影本,以避免申請人持不實之租賃契約書辦理遷徙登記,影響房屋所有權人權益。但如果無法提出房屋所有權人註記的證明文件,也可以申請當地警察局或戶政事務所人員實際到租屋現場調查,確定實際上有居住的事實,也可以辦理遷入登記。四、結論依照上述內政部解釋函令,承租人只要確實有居住在租屋處的事實,經過警察或戶政人員的調查確認,即便沒有房東出具的同意書,也可以單獨向戶政事務所辦理遷入戶籍登記。然而戶政事務所為了避免糾紛,通常會建議租賃雙方充分協調,盡量取得房東的同意書再來辦理,但假如房東堅持不出具同意書,戶政事務所依法還是必須受理。從另一個角度來說,房客固然可以單獨辦理遷入戶籍,但在房東堅持反對下執意遷入,往往造成雙方關係惡化;又假如租約上有約定「得隨時終止」,房東也可能因此就提出終止租約收回房屋,雙方都蒙受不利。再從房東的角度來看,禁止房客遷入戶籍往往是為了逃避租賃收入被課徵所得稅,但這並不能完全讓國稅局查不到,例如實價登錄租賃資料或遭人檢舉,不但要補稅還有罰款,實在得不償失。不如配合房客遷入戶籍,稅金的負擔就在雙方議約時算入租金中,不但合法也較能維繫雙方的良好關係。
用年金險 打造源源不絕的退休金流
2019-11-12
文 / 可樂 現代人平均壽命越來越長,但人長壽錢也要長壽,拒絕當下流老人已成為現代人的共識。但根據調查,台灣每10個人就有7個人未做退休規劃,而國人平均壽命已來到80.4歲,以勞工平均退休年齡為61.1歲來看,退休後還有近20年的日子要過,如果沒有存夠退休金,退休後的生活恐怕是惡夢的開始。在台灣,一般勞工目前退休金的主要來源為「勞保老年給付(俗稱勞保)」與「勞工退休金(俗稱勞退)」,在現行退休制度下,國人並無太多自主選擇;再加上勞保破產年限不斷提前與年金改革議題的延燒下,多數民眾對於未來的退休收入感到不安,也逐漸喚起國人對於退休議題的重視。投資工具百百種,在用來準備退休金的理財工具中,年金險具有「活到老、領到老」的特性,民眾繳交保費給保險公司後,經過一段期間或繳交躉繳保險費後一年內,保險公司會依照契約一次或分期給付年金金額,直到保戶身故或是110 歲保單效期終止,提供被保險人在長期且穩定的經濟來源。而且,年金險設計的原意,就是用來抵禦長壽風險,因此不像其他壽險或健康險,可能需要體檢或是健康告知,年金險不注重被保險人的年紀、健康與否,即使體況不佳也能購買,投保年齡最高可達80 歲,是各類保險當中,最能抵禦長壽風險的工具之一。運用年金險打造穩定金流,提升老年生活品質年金險分為「即期年金」與「遞延年金」。即期年金險是民眾躉繳一大筆保費後,保險公司會依照投入的金額算出年金金額,保戶可選擇年給付或月給付領取,適合手邊有一筆資金可作投入的退休人士;遞延年金則是民眾分期交付保費直到一定的年齡,保險公司才開始給付年金。一般來說,大多數人無法一次躉繳一大筆保費,因此規劃退休養老金時會以遞延年金為主。在年金遞延的期間,保單的價值會依預定利率或宣告利率增值,到年金給付開始年齡時,保戶可選擇一次領回年金或年金化,若選擇年金化,保險公司會依照累積的金額,計算每年或每月可領取多少年金。 舉例來說,小明自保險年齡40歲時,投保利率變動型遞延年金,宣告利率2%,保證期間20 年,年繳保費11 萬4,160 元,並約定保險年齡60 歲時開始支領年金。當小明達60 歲,也就是年金給付開始日時,若選擇一次領取年金,在宣告利率維持2% 不變的情形下,共可領回277 萬2,684 元;若選擇分期領取年金,每月可領取1 萬元,直至小明110 歲止。若小明在保證期間過世,保險公司會繼續給付年金給受益人,直至保證期間屆滿,或將剩餘年金一次貼現給受益人。 對於年金給付方式,建議年金化會比較符合打造穩定退休金流的初衷,一次領回固然可以馬上得到一筆不小的金額,但要確定這筆錢會妥善作為退休用途,而不會被挪為他用。不過年金化的缺點是,每年或每月可領取的年金額無法更改,也無法辦理保單借款或解約。保證期間結束仍繼續給付完整年金,才是真正具有抵抗長壽風險的保單不過可能有人會想:「那如果我沒有活那麼久,買年金險不是很不划算?」其實,大多數保險公司都有提供「保證期間」或「保證金額」。「保證期間」是指,若被保險人在保證期間過世,保險公司會繼續給付年金給受益人,直至保證期間屆滿,或將剩餘年金一次貼現給受益人。一般來說,保證期間有5 年、10 年、15 年、20 年,保證期間的長短最主要的影響,是每年年金領取的多寡。舉例來說,如果手上價值500 萬元的年金險保單進入年金給付後,若選擇20 年保證期,每年最多領取25 萬元;但若選擇10 保證期,每年就能領到50 萬元。「保證金額」則是指,若被保險人死亡時,已領取的年金給付低於保證金額,保險公司會給付受益人至約定的總額。保證期間或保證金額主要是保障,無論要保人是生是死,要保人或受益人都可依約領取年金,且保證期內領回金額不得低於躉繳保費。值得注意的是,年金險在保證期間結束後,年金有兩種給付方式,一種是保證期間到終身都領同一金額;另一種是保證期間內領一種金額,保期期間結束後,年金給付會大幅減少。舉例來說,A 保單在20 年保證期間內,都是年領10 萬元,保證期滿後若仍生存,依然是繼續年領10萬元,直到身故或是110 歲保單效期終止;B 保單一樣是20 年保證期間內年領10 萬元,但保證期滿後,年給付卻大幅銳減成3000 元,要保人只能年領3000 元到身故,或是110 歲保單效期終止。年金險最主要的目的就是抵抗長壽風險,因此民眾在挑選年金險的時候,一定要注意年金給付在保證期間結束後是否會大幅縮水,以上述案例來說,在保證期滿後,年給付只剩3000 元,根本無法支撐生活所需,在保證期滿後仍繼續給付完整年金的,才是真正具有抵抗長壽風險的保單。  
善用ETF 配息,1 年加薪2 次! 除了避險,還能省稅
2019-10-14
文 / 吳鈺 每年的6~9月,就是台股的除權息旺季。不少股民趁機都在此時節,收穫股利滿滿。光是2019年,台灣股市的上市櫃股票就發放高達1.43兆元的現金股利。各位讀者也可以不必羨慕,現在就可以開始投資股票。但是股票這麼多,該怎麼挑一檔適合自己的股票呢?又有什麼股票是風險較低,又不用花太多時間盯盤?問題的解答,也許就藏在ETF 裡。ETF 是什麼? ETF 是縮寫,全名是Exchange TradedFund,中文稱作「指數股票型基金」,或「交易所買賣基金」,意指能夠在股票交易所買賣的指數型基金。俗話說的好:「雞蛋不要放在同一個籃子裡」。指數型基金,其實就是為了解決風險過於集中的困局。透過購入一籃子的標的(可能包括股票、債券、外幣…等等眾多種類的投資商品),以達到分散風險的目的。根據股市公開資訊觀測站的資料,截至2019 年7月為止,台灣現有發行的ETF 高達133 檔。其中包括了各種連結標的,例如追蹤台灣50 指數、中國大陸深証指數、香港恆生指數,以及美國NASDAQ 指數…等等的ETF。但不可諱言,投資一定有風險。投資ETF 最大的風險,在於流動性。當ETF 交易量小於一定規模,就會面臨下市。不過也不用太過擔心,只要不是挑選太小眾的ETF,實際上都是相對安全的。最大ETF台灣50談到ETF,肯定避不開台灣50(0050),它的全名其實是「元大寶來台灣卓越50 指數股票型基金」,顧名思義,連結的標的是台灣50 指數。簡單理解,就是基金公司募集投資人的資金,用以購買台灣市值前50大公司的股票。因為購買50 檔公司股票,台灣50 在穩定性及分散風險上,也會優於單一個股。可以說,如果台灣50 倒了,那基本上台股也岌岌可危。許多人會覺得投資股票,績效要達到5% 以上十分困難。但實際上,我們若回測台灣50 過去10 年績效(統計期間自2009 年1 月3 日~ 2019 年1 月3 日,採單筆投入100 萬元計算),年化報酬率竟高達12.49% !就連定期定額每月投入,年化報酬率也達到了6.96%。這數字其實已經贏過了非常多的投資商品,如果以年化報酬12.49 計算,資產翻倍只需要5.76 年。台灣50年領2次股利台灣50 每年會有兩次評價資產價值,分別是在每年的6 月,以及12 月,通常12 月份的配息較高。評價資產價值完成後,大約1 個月後就會除息,將收益分配予投資人。台灣50 的配息紀錄,一直都算穩定。今年7 月28 日剛剛除息,每股配息0.85 元。若以2018 年2 次配息加總來看,配息也達到2.9 元。相當於持有一檔0050,當年可以領2,900 元股利。截至2019 年7 月為止,台灣50 的平均現金股利為1.81元。即便計算2005 年上市至今,配息也僅有1 次低於1 元的紀錄。相較其他上市公司多數每年僅1 次配息,每年配息2 次又穩定的0050 更能讓資金靈活運用。善用ETF抵稅 證交稅僅為一般股票3成除了分散投資風險之外,由於台灣50 是ETF,在賣出時還能省一筆稅。ETF 證交稅為0.1%,僅為股票的3 分之1。如果以2019 年8 月5 日收盤價80.15 元計算,賣出1 張0050 只需要繳納80.15 元稅金。如果同樣以80.15 元賣出一檔個股,則需要繳納240.45 元的稅金。當資產龐大時,不免稀釋了利潤。台灣50 屬於ETF,所以與一般股票一樣,可以直接在證券交易所進行買賣。正因為如此,台灣50 比照其他股票,適用107 年度的稅改新制抵稅。較為特別的是,台灣50發放的股息,並非均來自於「台灣50 指數」所追蹤公司之股利所得。其中又包含了其他的所得類別,例如:租賃所得、海外財產交易所得…等等。「租賃所得」就是所謂的借券收入;而「海外財產交易所得」則不用納入課稅,要先扣掉才納入公司股利計算。如果以107 年度「合併」課稅方式計算(可抵税比率8.5%,扣抵上限8 萬元),換算下來,如果當年領的配息在約94 萬元以內,都可有機會免稅。如果全部持有台灣50,以2018 年的現金殖利率3.55%計算,約持有2,647 萬8,873 元以上的台灣50 股票,以「合併方式課稅」才有機會繳納稅金。 快速結論1. 若是投資新手又擔心風險,建議可以從ETF入門。2. 懶人投資法──台灣50,回測長期年化報酬率達12.49%,資產翻倍只需要5.76年。3. 善用ETF抵稅,證交稅僅為個股的3分之1。  
可以調整租金嗎?
2019-09-12
文 / 鍾運凱 案例:老王出租房屋一間給小陳,每月租金3 萬元,租期至107 年6 月31 日止,但租期屆滿後小陳卻沒搬家,還繼續繳房租,老王也繼續收租金。到了108 年8 月,小陳在網路上看到有關租賃法律的文章才知道,原來土地法第97 條有規定租金上限,經過計算,他發現租金3 萬過高,於是要求房東老王調降租金,老王卻不以為然。試問:小陳可否訴請法院降低租金?小陳為了減少房租的壓力,找同事來一起住,分攤房租壓力。老王發現後,主張小陳違反租約,多一個人要多繳1.5 萬元。小陳認為既然自己已經租下房屋,要找誰來住應該是他的自由,房東無權過問。試問:老王有權調漲房租嗎? 解析:一、租金有沒有上限?土地法97 條規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限。約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。」然而租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定:「租賃住宅之租金,由出租人與承租人約定,不適用土地法第97 條規定。」小陳向老王租屋居住,屬於「租賃住宅」,應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例,不適用土地法第97條,即使租金過高也不能要求降低。 二、民法的租金調整本題租約到期後,小陳繼續居住,老王繼續收租,依民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」而民法第442條:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」依前述法條,小陳的租約自107年6 月31 日後就變成不定期租約,如果小陳能證明該租屋自107 年6月31 日到現在,其價值有顯著降低的情形,就可以依民法第442 條聲請法院裁定降低租金。至於降低的標準,可參考最高法院81 年台上字第3062 號判決:「租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價,故法院於依民法第442 條之規定,調整不動產租賃之租金時,除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形,暨與鄰地租金為比較外,更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益,與應調整之租金數額是否平衡。」三、租屋的轉租或轉借首先要判斷,小陳將租屋提供他人居住是「有償」或「無償」,也就是該他人使用房屋是否有支付對價,如果是有償屬於「轉租」,若是無償則是「轉借」。法律沒有明文禁止房客轉借他人使用,只要沒有特約禁止,且在合理範圍內不違反建物用途,轉借是不違約的。但轉租就不同了。租賃住宅市場發展及管理條例第3 條定義轉租:「指承租租賃住宅,以其全部或一部租與他人居住使用,他人支付租金之租賃行為。」第9條:「轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人應於簽訂轉租契約後30 日內,以書面通知出租人。」承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人,依同條例第10 條,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償,但出租人必須在終止租約前30 日,檢附相關事證,以書面通知承租人。小陳找同事來居住,是有分攤租金的,等於是有償的轉租行為,在老王沒有書面同意的情況下,小陳已構成違約,老王有權終止租約。四、 結論本題租金雖然過高,但依照租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定,小陳不能主張土地法第97 條減少租金,但如果房價有明顯降低的情形,小陳可以依民法第442 條請求法院裁定降低租金。小陳找同事來住會構成違約,依前述租賃住宅市場發展及管理條例第10 條,老王有權提前終止租約,但除非雙方在租約上另有特別約定,例如多一人居住租金增加若干元,否則房東無權片面調漲租金。假若在租約變成不定期租約之後,有不動產價值上升的情形,房東老王始可依前述民法第442 條規定調漲租金。老王可以與小陳商議,如果不同意調漲租金則行使終止權,看小陳是否接受調漲,或雙方議定調漲的幅度。  
陸客自由行禁令發酵 觀光產業吹寒流 恐賣壓加劇?!
2019-09-12
文 / 王人群 自2008年起開放陸客來台後,陸客參訪數量逐年以爆炸式成長,國內旅館業、觀光業及名勝處無不受惠,除旅遊業者及投資者紛紛將資金挹注於不動產內,甚有養老村之投資案進行,休閒不動產一片看好,但就在2016年政黨輪替後,一切風向改變。2016 年後,雖外籍旅客來台旅遊人次逐年增加,但團體行陸客數量明顯減少,對於部分以團客為主要收入來源之旅館有相當大之衝擊,2017 年開始有旅館拋售潮之出現。另外一方面,即便團客減少,自由行陸客仍處於成長情形,但對於幾乎是所有外籍旅客都一定會造訪的台北市及在地旅館業者,卻未有明顯的影響。中國近年內部發生P2P 借貸風暴使內部金融風險加劇,對外又得面對美國之關稅貿易戰與一帶一路願景下之眾多錢坑,中國對於安內攘外之力道及態度更為強硬,在香港反送中持續發酵之際,中國於7 月尾聲突發公告,自8 月起暫停47 個城市中國居民赴台個人遊的簽證核發,該公告視為2016 年政黨輪替陸客團大減後,對於國內觀光業之另一波衝擊。禁令讓觀光業迎來下半年景氣寒冬並衝擊各行各業中國文化和旅遊部官網於2019 年7 月31 日無預警公告,鑑於當前兩岸關係,自8 月1 日起暫停申請及核發赴台灣自由行通行證,而47 個開放來台自由行的省市都將停發,為中國政府首度針對來台自由行祭出限縮手段。在祭出禁令前,根據交通部觀光局統計,2019 年上半年陸客來台人數達167 萬人次,較去年同期成長近3 成,而禁令生效後,預期自由行來台人次將明顯下降,而團客數量亦將持續限縮,衝擊國內觀光業者。不同於先前團客數量控制,造成部分陸客團一條龍旅遊服務之旅行社、遊覽車業者之營收衝擊,陸客自由行逐年成長,對於一般零售業、首都之平價旅館及計程車包車業者來說,並無明顯之影響,但在禁令生效後,可預見各行各業之影響,根據學者預估,全台將面臨百億元之觀光外匯損失。 全台旅館待售量暴增 下半年拋售潮恐加劇旅遊業在歷經國民黨執政8 年之榮景後,2016 年因陸客團限縮之因素,衝擊台北地區以外之觀光業者,2017 年來旅館拋售潮即湧現,自由行禁令祭出,使得業者及投資者紛紛看衰欲撤出市場。根據業者統計,目前全台於網路上待售之旅館高達200 餘間,較去年成長近1 倍,其中又以台中、高雄及花連地區為主,在住房率持續下探,營收無法持續負擔營運成本後,未來半年拋售潮恐加劇。金融機構趨向保守 難以融資影響買賣另外金融機構對於飯店業融資,及以旅館不動產作為擔保之貸款承作,更趨向保守。部分銀行在景氣轉向後,採飯店業之總額管制,壓低對飯店產業授信餘額,放款餘額占總授信比重越來越低,授信餘額只減不增。而部分銀行則視經營者之經營能力及其背後股東結構,如股東實力堅強、有集團背景,或是連鎖系統、品牌強,較有可能評估放款;如客源以陸客為主的,則盡量不評估考量,顯見金融機構業者對於旅館不動產及其相關放款之看法趨於保守。台政府:秋冬國民旅遊補助祭出因應中國旅客數銳減對於國內觀光業之衝擊,交通部祭出新台幣36 億元國旅補助,行政院長蘇貞昌宣布自9 月1 日上路。交通部預估將帶動768 萬人次出遊,直接及間接觀光效益約256 億元。根據交通部觀光局規劃,「國旅秋冬遊獎勵方案」有4 大方案,第一是團體旅遊優惠,方案二是自由行旅客住宿優惠,方案三是觀光遊樂業入園優惠,方案四則為公協會辦理觀光活動優惠,相關辦法將於8 月底核定確認。結論面臨市場帶來之衝擊,近期已有部分遊覽車業者,調整目標市場客群,轉型承接日韓團客,補足中客流失之業務,業者透過自我檢視並優化經營體質,或增加業務之多元性,以降低損失。旅館及休閒不動產價格也經歷了相當之資產價格膨脹階段,若出現市場供過於求之情形,相信市場價格必將做出修正。  
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