商圈注入新活力 高質感房市新重鎮 —高雄市三民區
2019-08-13
文 / 營銷企劃部 首購與投資的第一首選陽明國中加盟店店長曾裕祐表示,高雄市目前除了集中在亞洲新灣區的建設,市政府推動中的6大建設有一半在三民區,跟著都市計劃發展,高雄鐵路地下化的綠廊道,讓三民周遭區段增值潛力備受關注。地下化的土地創造16公里的綠色創意走廊,也將原來隔閡三民區東西發展的鐵道,隨著自立、九如、大順、民族、自強、維新等配合鐵道陸續拆除,促使周遭商圈合成一氣。十全寶珠溝、親水公園整建,將覺民路與十全路貫穿,帶動科工館商圈與高醫十全商圈的繁榮,提供市民更多遊憩時的生活空間,連帶提高附近房地產的價格。三民區發展較早,擁有十全中都溼地公園,金獅湖等景點,呈現多樣自然生態的公園景觀。緊臨仁武區位在覆鼎金的雙湖森林公園,歷時2年投資6億元經費,首期遷葬已完成,並將打造成配合澄清湖、金獅湖雙湖的花海公園,將少人親近的墓園,打造綠色森林園區,帶動三民、鳥松、仁武,三區的發展。原少有建商推覆鼎金段,房價始終處於低檔,未來勢必拉抬房價,從遠期角度來看,至少上看2成以上,值得首購和投資人注意。三民區2018年房產,從下半年逐漸加溫,雖然各行政區價格漲跌互見,但至目前為止,三民區表現依舊亮麗,也是高雄首購的熱區,成交景象依舊佔全市第一名,房市供需市場熱絡,甚至無案可賣。三民區的產品多樣性,獲首購族的青睞,透天、大樓為主流產品,迎合市場需求,新建案產品房價從原本2字頭水準,上漲超過25萬( 坪),漲幅高達36%,甚而影響中古屋房價的推升。從文化的角度來評估,知名的明星學區─陽明國中緊臨文山特區,周遭需求,買盤強勢。三民區交通便利,商圈繁榮,生活密集水準高,人文公設完善,是首購族跟投資人的第一首選。 北高雄發展亮點 鼎山家樂福商圈高雄自由加盟店店長曾士賢指出,三民區包括三塊厝、大港、灣子內、寶珠溝、獅頭、本館、覆鼎金等七大聚落。區內以電梯住宅為大宗,成交價格平均在15.33 萬/ 坪;再者為透天厝,成交價格平均在22.17 萬/ 坪;接著第三多的為公寓,成交價格平均在10.76 萬/坪。當中以透天厝及公寓平均價格較以往相比皆有漲幅7%~11%。輕軌、捷運、鐵路地下化等利多在三民區都持續發酵,土地交易也十分熱絡,各建商購地主要圍繞高醫商圈、中都重劃區、和鼎山家樂福商圈。三民區內主要重大公共建設包括高雄車站、國立科學工藝博物館、文化傳承的客家文物館,加上環狀輕軌捷運預定路線等,因為房屋價位不似市中心及近年開發的鼓山、左營等區飆漲得高,而成為首購族及換屋族的最愛。大順路除「悅誠廣場」將開幕,短短1500 公尺內還有另3 家新商場將進駐,若延伸至鼎山街,則等於2 公里內共有4 家商場、2 家大型量販店。不論頂級百貨、社區百貨、量販店、飯店、影城等皆備,購物機能的密集度堪稱高雄之冠,是北高雄近年發展的亮點。 北高雄鼎山家樂福生活圈的發展,除了坐擁量販賣場充裕消費機能,對外交通迅速便利,同時串連大片公園綠意環境,並與明誠、大順、博愛商圈緊密結合,成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈之一,也是高質感住宅大樓推案新重鎮。鼎山生活圈鄰近中山高,鼎金系統交流道使得交通十分便捷,同時與明誠、鼎力商圈緊鄰,成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈之一,甚至帶動地上權住宅大樓市場的發展。該生活圈的重大建設,除了鄰近巨蛋體育館與漢神百貨巨蛋店之外,西緊鄰瑞豐商圈與農16 附近明誠富國商圈,東連結好市多大順店、家樂福大順店鼎山街商圈,與總投資額370 億元的義聯集團義享天地購物中心,已逐漸呈現北高雄核心商圈的發展態勢。 匯聚消費力的高雄天母—文山特區澄清加盟店店長葉東和表示,稱號「高雄天母」的高雄文山特區,在生活機能及總人口數增加的條件下,所之匯聚的消費力,讓建商持續進案。以城揚建設為首,先前推出『帝匯』及『文山帝寶』、『帝凡妮』,接著又推出『帝之匯』、『文山方城市』及『文山ID』,房價每坪都站上25 萬。政府的前瞻計畫中,黃線捷運連接橘線,經澄清路到澄清湖與棒球場,讓原本已是高雄第一大區的鳳山區,更是成為一級商的最後一塊拼圖,也在捷運交通涵蓋下,這幾年鳳山區房屋交易量常常站上高雄的榜首。加上現今已經完工的衛武營國家藝術文化中心,寬廣的腹地(佔地66.6 公頃),除了國際級的展演,又有藝文生態鏈的戶外園區,每天匯集人潮已融入當地生活圈中。對應澄清湖優美湖岸園區,知名商家及創意店頭如雨後春筍般出現,無論是商圈機能或是生活品質,文山商圈已是周邊區域置產生活的首選。三民與鳳山區是高雄人口最多2 大行政區,文山特區除位於交界,也是目前高雄市區中少見仍有空地可推案的重劃區。文山特區生活圈的交通脈絡,主要以建國路、澄清路、青年路、本館路與文衡路,為生活圈對外重要通聯道路,加上鐵路地下化建設與中山高九如交流道鄰近生活圈,捷運黃線也將經過澄清路,交通便捷性頗高。目前該生活圈的自辦41 期重劃區,設置大片公園綠地,可望吸引更多高消費人口進駐,讓商圈發展加入新活力,這種強勁購屋需求,也帶動高質感大樓市場迅速成長。文山特區內的寶業滯洪公園,占地4.46 公頃,不僅是假日休憩的好去處,更是居民下班運動的地方,對外交通方面,從澄清路轉至中山高速公路九如交流道,不到10 分鐘,前往漢神巨蛋百貨商圈與高速公路鼎金系統交流道,車程也不到15 分鐘車程。正因如此,聚集各項優點,使得這個區域的房價保值性很強,如果民眾想選擇寧靜且兼具增值性的區塊,此一區域是值得考慮的地段之一。文山特區多項興利建設持續進行,像是未來即將坐落於特區內澄清路與文龍路,由三地開發和秀泰影城合作的百貨開發案,預計規劃地上11 樓地下5 樓的複合式商城,是特區內的第一間大型百貨中心,再配合公共交通建設,如捷運黃線的規劃及鐵路地下化完工,都讓文山特區在市場中持續嶄露頭角。

選擇情報類型

一次搞懂什麼是除權息
2019-08-13
文 / 可樂 受惠去年景氣熱絡,上市櫃整體獲利有機會超過2.2兆元,預估今年配息總金額上看1.5兆元,改寫歷史新高;而隨著6月股東會結束,台股正式迎來每年一度的除權息大戲,「要不要參與除權息」再度成為投資人關心的話題。可是,到底什麼是除權息?要怎麼參與?而股利股息跟除權息又有甚麼關係呢?除權息日前一天買股票,即可參加除權息投資股票有分短中長期,有些人習慣短期買賣賺價差,有些人則習慣長期持有。對長期持有的投資人來說,抱了一整年的股票,最在意的當然是股利了。每年上市櫃公司會根據去年的營運績效,將獲利以股利方式分享給股東,配發方式分為「股票股利」與「現金股利」兩種,而除權息就是發放股利的過程。「除權」是分配股票股利、「除息」是分配現金股利,民眾只要在除權息日前一天,買進或持有該張股票,都能參加除權息。舉例來說,假設A 公司除權息日為7月20 日,只要在7 月19 日前(含)買進或持有該公司的股票,才能享有配發股利的權利,即使是7 月19 日買進7 月20 日賣出,一樣享有配發股利的權利。而要如何查詢個股除權息的日期呢?很簡單,現在有很多網站都有提供免費查詢除權息資料的功能,或是利用券商提供的免費看盤軟體,就能查到何時發放股利。股票需成功填權息,才算真正的獲利不過有除權息經驗的投資人都知道,除權息時戶頭裡雖然多了股息,但股價也減少了,也就是說除權息日的當天投資人手中的價值並沒有多拿到。舉例來說,A 公司除權息日前一日收盤價為100 元,除權息當日配發1 元的現金股利以及1 元股票股利,則除息日開盤的股價會以90 元開出(99÷1.1 = 90)。除息前投資人手中的價值是10 萬(100x1000 股=10萬);除息後投資人手中的價值為9 萬(90x1000 股=9萬)+ 0.1 萬的現金股利+ 100 股的股票股利(90x100股=0.9 萬)合計仍為10 萬。投資人手中的部位價值沒有任何改變,除非有「填權息」,否則除權息等於是把左邊口袋裡的錢放到右邊口袋罷了,財富根本沒有增加。那什麼是填權息呢?當除權息後,股價漲回原來除權息前價格,稱為「填權息」;若股價除權息後,不但沒有回補除息差價,反而下跌,則稱為「貼權息」。 承上述例子,A 公司股價因配股配息受影響而減少,若股價能站回除權息前的100 元,便是成功填權息,投資人才算真正獲利;如果只是部份填權息甚至是貼權息,就變成「賺了股息賠了價差」。最慘的是,若單次股利總額超過20,000 元,還須繳交健保補充保費,陷入賠錢還要繳稅的窘境,這也是為什麼許多投資人煩腦要不要參與除權息的原因之一。高殖利率股吸睛,選對股才是獲利關鍵其實要不要參加除權息,跟買股票的道理一樣,最終回到選股策略上,想在除權息前想買進卡位、領息的投資人,在挑選股票時可把握以下三大原則:一、 超過五年完成填息:大多數公司派都對於除權息後的填權息速度,都擁有一定的掌握度,建議挑選歷年來填權息機率偏高的個股布局。二、 產業前景佳與公司營運成長:一家公司如果經營績效良好、產業前景佳,營收獲利才有機會再創新高,較有機會推升股價走揚,投資人比較有機會完成填息;反之,若是獲利營收衰退,恐不利股價表現,落入貼息窘境。三、 現金殖利率高於5%:因考量所得稅及二代建保補充保費,建議挑選現金殖利率高於5%的個股最佳,但千萬不要看到高殖利率就盲目進場,因為,並不是每一檔股票都能成功填息,而且殖利率越高的股票,要成功填息需要較高的上漲幅度,困難度當然也就越高。  
票據上的簽名
2019-08-13
文 / 鍾運凱 案例:一、 藝人「豌豆」透過房仲公司介紹,在看完待售物件後同意出價購屋,並支付斡旋金30 萬元(支票),但在斡旋金委託書上簽名「豌豆」,未簽署本名;該斡旋金支票上記載的發票人為「連連看股份有限公司」。不料,在賣方同意依豌豆的條件出售後,豌豆竟反悔不買,斡旋金支票也因發票人名稱錯誤遭到銀行退票。因此賣方向法院提起訴訟,要求豌豆及「連連看股份有限公司」支付30 萬元。賣方會不會勝訴? 二、 郭太太透過房仲介紹看中一棟豪宅,打算出價購買,但看屋當天沒帶現金又沒帶支票簿,又擔心不下斡旋會被別人搶先買走,於是簽下50 萬元本票充當斡旋金,但本票上簽的名字是「郭泰明」(郭太太的丈夫),並表示這是幫丈夫買的。不料,賣方同意出售後,郭泰明卻拒絕出面簽訂買賣契約,表示該斡旋及本票都不是他本人簽的,他也沒授權太太,對他來說是無效的。賣方可否持該本票向法院聲請裁定強制執行(一般俗稱本票裁定)? 解析:一、 自然人與他人簽訂契約,是否必須使用本名?案例一,豌豆簽署的「斡旋金委託書」實際上是「居間契約」,法律沒有規定居間契約必須以書面為之,所以居間契約是「不要式契約」。換句話說,只要一方願意委託他方代為媒介交易並交付斡旋金,他方同意受託,即便只有口頭約定也可以生效,委託書只是用來證明雙方確實有居間或委託關係,只要委託的確實是「豌豆」本人,無論他簽甚麼名字都不會影響契約效力,委託人不能以「這不是我的本名」來加以抗辯。 二、 法人簽名是否必須使用全名?豌豆違約不買,依照斡旋金委託書的約定,成交後買方反悔不買,賣方有權沒收斡旋金(或定金)。問題是,本題的斡旋金是面額30 萬元的支票,賣方只能「沒收」該支票,亦即向發票人行使票據權利,而不能向買方另行請求支付30 萬元。然而該支票的票載發票人「連連看股份有限公司」名稱錯誤,換言之,這家公司並不存在。票據法明文規定,支票必須由發票人簽名,而法人簽發支票,須由有權簽名之人記載公司完整名稱,否則不足以表徵其主體。案例一的支票上只寫「連連看股份有限公司」,由於無法確認發票人為誰,該支票不生效力,賣方無法請求票款。三、 何謂本票裁定?一般而言,當爭執發生時,要實現自己在法律上的權利,必須先通過訴訟加以確定,獲得勝訴判決後,才能以該確定判決對債務人的財產強制執行,滿足債權。然而訴訟過程繁瑣漫長,為了盡快且簡便的實現債權人的權利,法律創設一些例外的制度,可以不透過訴訟程序就能聲請強制執行,「本票裁定」就是其中之一。票據法第123 條規定:「執票人向本票發票人行使追索權時,得聲請法院裁定後強制執行。」案例二的賣方持有署名「郭泰明」的本票,即可向法院聲請裁定,對郭泰明的財產強制執行。四、 聲請本票裁定有哪些手續?首先要撰寫「聲請裁定本票強制執行狀」,可使用司法院所提供的通用表格,亦可使用各法院所提供的簡便格式,撰寫完畢附上本票正本遞交法院,同時繳交裁定費用。裁定合法送達當事人後,經過10 天無人提起抗告,法院會核發「裁定確定證明書」,執票人即可持本票裁定書籍確定證明書,向法院執行處聲請強制執行。如果強制執行無結果,或於聲請強制執行狀上請求直接核發債權憑證,則取得債權憑證。此外,本票裁定的時效為3 年,依本票裁定所取得之債權憑證也要每3 年聲請換發。五、 發票人簽名非本人所簽,是否會影響本票裁定?法院受理本票裁定的聲請,只審查該本票「形式上」有無具備法定要件或妨礙本票效力之情形(例如記載付款條件導致票據無效),不會主動調查實際上簽名的真偽。本題的本票上的簽名為「郭泰明」,如果票上其他必要記載事項都完備,法院就會裁定准許強制執行。郭泰明要擋住強制執行,唯一的辦法是依照非訟事件法第195 條之規定,在收到本票裁定後20 天內,另行向法院提起訴訟(以票據是偽造為理由),就可以聲請停止強制執行。但執票人(案例二的賣方)可以提存擔保金,聲請繼續執行;如果法院准許繼續執行,發票人(郭泰明)也可以再提存擔保金,聲請法院停止執行。然而郭泰明若以票據是偽造為由,提起訴訟,則審理的法官必須依職權向檢察署告發犯罪,郭太太有可能因此被依「偽造有價證券罪」起訴,可判處3 年以上10 年以下有期徒刑。六、 結論:自然人簽名只是「意思表示確實是本人所為」的一種證明方式,無論是否簽本名、藝名、綽號,只要能表彰其本人均不影響效力。但法人不具有實體,必須由有權代表或代理之自然人明確表示其主體,才能對該法人發生效力,因此必須簽署完整的公司或商號名稱,否則無法確定。而為他人簽名者,如果是以「代理」的名義卻無代理權,只是其代理的行為是否生效問題;但如果不是以代理的名義而直接簽署他人名稱,則有可能構成偽造文書或偽造有價證券等刑事責任,後果相當嚴重。  
二房東的責任
2019-05-13
文 / 鍾運凱 案例: 老王將其擁有的A 屋出租給大雄,租約明訂出租人「不同意」將房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。沒想到大雄未經老王的同意,擅自將A 屋轉租給小李使用。之後,小李居然因為感情問題在屋內燒炭自殺,搶救不及過世,此時老王才發現轉租的事。老王主張大雄未盡善良管理人維護租屋之義務,且違反租約不得轉租之約定致A 屋成為凶宅;又老王當初以220 萬元購入A 屋,購買後又花費35萬元裝潢,卻成為凶宅而價值貶損達100 萬元,於是向法院提起民事訴訟向大雄索賠100 萬元。 解析: 一、 小李在A屋自殺的行為,是否構成對老王的侵權行為?首先小李訂立租約的對象是二房東大雄,不是老王,老王與小李之間並無租賃契約關係,因此老王無法對小李的行為主張違約。雖然沒有契約關係,但因故意或過失不法侵害他人之權利,或者故意以背於善良風俗之方法加損害於他人,都會構成民法第184 條的侵權行為。小李自殺導致A 屋變成凶宅,價值減損,老王可否主張受有財產上的損害構成侵權行為?實務上對此問題曾有見解。最高法院73 年台上字第1173 號判例認為,物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。換言之,凶宅不是對房屋造成直接物理之損害或通常效用之減少,亦即非物本體所生之瑕疵,僅涉及經濟性價值之減損。此外,凶宅之價值減損因個人主觀認知及宗教民俗有所差異,亦得藉由時間、記憶等因素或宗教儀式,而淡化或祛除心理不安之主觀因素。又最高法院103 年度台上字第584 號判決,認為自殺雖然導致房屋成為凶宅,但「房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害」,似乎沒有侵害屋主的權利,不構成侵權行為。高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為,承租人雖於房間內燒炭自殺,惟並未導致房間有何損毀或滅失,自無賠償責任。二、 大雄對於小李自殺一事,是否應賠償老王的損失?關於承租人將租屋轉租或出借給第三人使用導致該房屋受損,民法第433 條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」第444 條第2 項:「因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」然而第三人或次承租人自殺導致租屋成為凶宅,是否符合法條規定的「第三人或次承租人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失或損害」?依前述司法實務見解,似乎認為自殺者不負侵權行為責任,且凶宅並非物理上之瑕疵,非「毀損、滅失」,因此承租人(大雄)似乎無須負責。前述高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為承租人之損害賠償責任,均以承租人違反善良管理人注意義務為前提,而所謂善良管理人之注意義務,係指交易上一般觀念,有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。承租人(二房東)對次承租人並無監督之義務,且並無未盡注意義務之處,自無損害賠償責任。三、 最新實務見解認為承租人應負責本案例出自高雄地方法院107年度訴字第894 號判決。該判決認為二房東應負賠償責任,應賠償出租人(屋主)100 萬元。理由摘錄如下:( 一) 台灣社會目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命,而不認同自殺行為,且自殺雖係個人自己結束生命之行為,但「選擇死亡」尚非憲法所保障之自由權範疇,從而,自殺行為依台灣社會目前之國民感情及風俗,應認屬違反善良風俗之行為。( 二) 在他人所有房屋內自殺死亡,易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理,及對於居住其內之住戶,產生心理之負面影響,礙及生活品質,且因一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺之房屋,亦將導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,故在他人所有之房屋內自殺死亡,當屬社會道德通念上不能接受之行為,而有背於善良風俗。( 三) 自殺者明知該房屋非其所有,當可預見倘其於該屋內自殺死亡,將使該屋成為俗稱之凶宅,日後有難以出租或出售,其仍執意為之,造成該房屋貶值,致房東受有房屋貶值之純粹經濟上損失,自難認無故意存在,應就其故意行為造成房東之損害負賠償責任。( 四) 承租人依民法第433 條規定所負之責任,係「代負責任」,即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由,代同居人或第三人負賠償責任而言,倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任,承租人即應依民法第433 條規定負賠償責任,與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。( 五) 凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房東之使用、收益,該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失,甚至更甚於物理性毀損、滅失,此種情形,非民法當初立法時所得預見,法院於處理此種事件時,自應類推適用其性質相似之法規加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定之漏洞。四、 結論根據上述最新實務見解,本題房東老王可類推適用民法第433 條之規定,請求二房東大雄賠償其100萬元損失。此外,如果租賃的房屋是「住宅」且二房東是「包租業者」,根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第3 條第5、6 款規定,包租業者也要「經營租賃住宅管理業務」,而「租賃住宅管理業務」又包含一切與租屋管理有關之事項,換言之,包租業者之義務即包含房客(次承租人)之篩選、房客日常生活之注意、異常情況之處理及預防。假如因為包租業者的失察,導致房客在租屋內自殺,包租業者對於出租人(屋主)可能要負損害賠償責任。畢竟相較於一般的轉租人(二房東),包租業者作為專業的租賃服務機構,應負擔較高的義務。  
全民大減稅 今年報稅4重點
2019-04-30
文 / 可樂 5月報稅季開跑,你準備好了嗎?去(2018)年所得稅修法後,今年是第一次適用新規定報稅,不管你是首報族還是報稅老手,趕快來看有哪些新制上路。一、 調高綜合所得稅4項扣除額今年五月報稅每個人的免稅額8.8 萬並沒有改變,但去年所得稅法修正案調高了「標準扣除額、薪資特別扣除額、身心障礙特別扣除額、幼兒學前特別扣除額」等扣除額,讓不用繳稅的額度大幅提高。其中,「標準扣除額與薪資特別扣除額」的調高,使大部分的受薪階級都能受惠,以一個單身的小資族而言,最少可以省超過5,100 元之所得稅;而「幼兒學前特別扣除額」調高,則讓有5 歲以下子女之家庭相當有感。舉例來說,父母都是上班族且扶養2 個五歲以下子女,一年最少可以省近2 萬元的所得稅。(表1)需注意的是,幼兒學前特別扣除額有「排富條款」,經減除幼兒學前特別扣除額後,納稅義務人全年綜合所得稅適用稅率在20% 以上(即所得淨額超過1,210,000元)或基本所得額超過扣除額(107 年為6,700,000 元)者,不得扣除幼兒學前特別扣除額。二、 股利所得二擇一去年所得稅法修正案,廢除實施近20 年的「兩稅合一制度」。以往營利事業所繳納之營利事業所得稅,透過「盈餘分配」一併分配給股東計入所得總額並抵稅之機制將不復存在。取而代之的,是讓納稅義務人自行選擇:(1) 28%分開計稅:以往股利所得大戶獲配股利須計入綜合所得總額適用最高累進稅率者,修法後,可選擇適用28% 分開計稅,以獲得較大的節稅效益,不過還是要看所得的類別及計算結構,並不見得股利採分開計稅就最有利,建議可使用國稅局提供軟體試算。須特別注意,當選擇採用28% 分開計稅者,股利所得就不計入所得總額,則有可能影響對教育文化慈善機關團體的捐贈限額計算。因此,過去習慣透過捐贈來達到節稅效果的族群,要特別注意可能有因為選擇股利所得分開計算,而讓捐贈節稅效果大打折扣之情形發生。 (2) 維持計入所得總額:股利維持計入綜合所得總額課稅,但可按股利8.5%計算可抵減稅額,不過一申報戶以8 萬元為限。也就是說,如果全年股利所得不超過94 萬1,176 元(8 萬÷8.5%),每一塊錢股利都有8.5% 可抵稅,最高可以有8 萬元的抵稅額。此方式適合綜所稅稅率較低者,原稅率級距已低於20%,再納入8.5% 可抵減稅額後,實質稅率將更低。三、基本生活費上調至17.1萬去年報稅時,因應《納稅者權利保護法》(簡稱《納保法》)生效,國家不可對民眾「基本生活費」課稅。而「基本生活費」的計算基礎,是採行政院主計總處公布「最近一年全國每人可支配所得」的中位數60%定之,去年每人不得課稅的基本生活費為16.6 萬元。若16.6 萬x 乘以納稅義務人本人、配偶及申報受扶養親屬人數計算之基本生活所需費用總額,超過納稅義務人申報的全部免稅額、一般扣除額(標準扣除額或列舉扣除額二者擇一)及薪資所得特別扣除額合計金額部分,得自納稅義務人申報的綜合所得總額中減除。不過由於其中已有薪資特別扣除額20 萬,已高於基本生活費16.6 萬元,絕大多數人都不可能符合。今年報稅時,除每人基本生活所需費用上調至17.1萬外,今年基本生活所需費用總額的比較基礎,除原有的免稅額與標準或列舉扣除額外,在特別扣除額部分,納入身心障礙、教育學費、幼兒學前以及儲蓄投資等4項特別扣除額,並將薪資所得特別扣除額排除在外。也就是說,一般薪資所得家庭在107 年度有比較大的機會可以申報減除基本生活費差額。四、 健保費列舉扣除不限同一申報戶除了前述三項主要差異外,財政部也放寬規定,未來健保費不受「被保險人與要保人應在同一申報戶內」的約束。過去在申報綜合所得稅時,通常會選擇讓所得較高者申報扶養父母,可享較多的節稅利益,而由投保薪資較低者繳父母的健保費,繳出的健保費才會較少,不過由於被保險人和要保人不在同一申報戶,去年以前,所得較高者無法列報父母的健保費,今年開始就可以列報。
共有土地的特殊問題
2019-04-12
文 / 鍾運凱 案例一:甲、乙二人共有A、B 二筆土地,應有部分(持分)各為二分之一;乙另與丙共有C 土地,應有部分各二分之一。乙將其擁有的A、B、C 土地之應有部分「合併出售」予丁,買賣價金各為30 萬、40 萬、50 萬元。甲被乙通知後,僅表示願以價金70 萬元購買A、B 二筆土地應有部分各二分之一,並明確表示拒絕購買C 土地應有部分,試問甲是否已合法行使其優先承購權?案例二:甲與其他共有人共有一筆土地,並未約定分管契約。之後,其他共有人在沒有通知甲之情況下,依民法第820 條第1 項規定,以多數決方式,決議該土地之使用範圍區分為A、B、C 三區,依該多數決內容,甲使用範圍為C 區土地。此時,甲可否依據民法第820 條第2 項之規定,請求法院裁定變更決議內容為甲使用A 區土地? 解析:一、共有人優先承購權的行使條件土地法第34 條之1 第4 項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購,此乃共有人之法定優先承購權,為法律所明定,不得任意創設。共有人得優先承購之買賣內容,其價金應為「同一價格」,而非「同一條件」,對照土地法第104 條第1項、第107 條第1 項及耕地三七五減租條例都是規定以「同樣條件」、「賣典條件」為優先承買要件,法條文字顯然不同。因此,共有人依土地法第34 條之1 第4 項主張優先承購權,只須以同一價格應買即可。二、共有人優先承購權的目的物權法的基本原則為「一物一權主義」,共有人的優先承購權是分別存在於個別共有物上,而土地法第34 條之1 優先承購權之目的在減化共有人數、關係,促進共有物之效用等。案例一,如果要求甲必須一併購買C 地應有部分才能行使優先承購權,就C 地而言,共有關係並不會達到簡化、效能利用等目的(C 地仍是共有狀態),反而剝奪丙就C 地之優先承購權,並對甲優先承購權之行使增加限制,造成賣方得以併賣其他非共有標的之方式,阻礙優先承購權人之行使自由。因此,優先承購權之行使要件仍應回歸法條,以「同一價格」定之。三、共有物管理依多數決的方式不得顯失公平按共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算;依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之,民法第820條第1 項、第2 項分別定有明文。因此,民法第820 條第1 項所稱之管理,應包含共有人間約定分管契約之管理方式,故共有人間如以多數決依本條第2 項規定聲請為變更共有物管理,如其共有物之管理是經過同條第1 項規定而定之管理,且聲請人為不同意之共有人,並且其多數決所定之管理有顯失公平之情事,自得為之。四、結論案例一中,甲為A、B 土地之共有人,既然表示願以同一價格70 萬元承購A、B 土地之應有部分,已符合土地法第34 條之1 第4 項之行使要件,也就是說,甲已合法行使優先承購權。案例二,如果依照多數決的結果,甲分配到的C 地價值與其應有部分相差懸殊,或有其他顯失公平的情形,甲自得依據民法第820 條第2 項之規定,請求法院裁定變更決議內容。  
年終獎金增肥計畫: 妥適配置‧ 多元組合‧ 定期定額
2019-04-12
文 / 于良 農曆春節假期結束,年終獎金在犒賞自己及家人之餘,透過妥適配置剩餘資金,以定期定額有紀律地進行理財,即便在利率低、波動高的2019年,亦有望持續放大財富,為自己準備來年的紅包。資金配置:償債、生活保障優先,投資理財無後憂辛苦一年收穫年終獎金,是整理自己財務狀況的好時機。若有債務應先清償,再規劃年度重大花費如繳稅、保險費等,行有餘力進一步考量自身資金調度需求,提撥一份生活緊急準備金。扣除上述支出之後,剩餘資金才是年度可靈活運用於投資資金。準備金的金額,應檢視自身的責任狀態( 已婚或單身、是否扶養子女或長輩等),及年終獎金金額而定,通常約10 萬至20 萬不等,或以此為目標,每年提撥約年終獎金五分之一至三分之一來累積準備金。這份準備金可透過不同年期的定存進行管理,彈性配置長期及短期預備資金。一般而言消費、投資及儲蓄( 長期規劃或緊急預備金) 的比重約1:3:1 或各三分之一;若已累積相當儲蓄,建議拉高投資占比,將資金作最有效應用。每年亦應重新檢視比重,依財務目標、收入情況、支出現況、生活型態而調整,年初確定當年度可用額度,好規劃投資配置 啟動投資:以投資風險承受屬性,選擇投資標的,多元佈局◎檢視風險屬性投資工具多元,選擇時須考量面向多,例如最低投資金額、風險、報酬率、流通性、預期獲利期限、金融商品知識具備程度、預期投入時間精力等。常見選擇投資工具的方法,可依金融商品風險程度,及判斷自身可承受風險屬性,找出適合自己的投資工具。由高至低,投資工具略可分為較高風險商品,如衍生性商品包含期貨、選擇權、原物料等;再為不動產、外匯、股票、基金;風險較低有保險、債券、定存等。高風險伴隨高報酬,較高風險金融商品,適合責任負擔低、時間優勢高且具備相關知識的積極型投資人;反之,保守型投資人則適合較穩健的金融工具。◎選擇投資工具基金及股票為多數個別投資人的主流投資工具。基金依投資標的分類,主要分為股票型、債券型及平衡型基金,風險及報酬各異。風險較高者為股票型基金,以上市櫃公司發行股票或權證為主要投資標的,投資目標為追求資本利得,適合積極型投資人;風險較低者為債券型基金,著眼穩定利息收益,適合保守型投資人;平衡型基金則為風險折衷者,投資標的包含股票及債券,同享資本利得及利息收益,具分散風險功能,適合穩健型投資人。 其實基金分類方式多元,也有依投資範圍分類( 風險高至低:單一國家型、區域型、全球型)、操作程度分類( 主動型、被動型如ETF) 等,亦可作為選擇的判斷參考。另一主流工具為股票。不論以賺取差額利得為目標,或追求穩定配息收益,都建議以長線投資進行操作,避免投資不熟悉的產業或企業。投資股票是為分享企業經營的獲利,對投資標的應具備相當程度了解,可從下列三步驟著手。 1、 產業:對市場不熟悉時,可從熟悉產業下手。每個市場於每段期間,都存在具爆發力的新興產業,及已過高峰期的成熟產業。例如美國股市50 至70 年代應運工業化發展,汽車類股、工業類股等掛帥;至今20 年來數據時代飛速普及,當紅炸子雞變成科技類股。是以,了解經濟發展及產業趨勢,為判斷企業成長性及續航力的重要基礎。但須注意,投資風口浪尖具成長性的產業,錢滾錢的力量及速度較大,其伴隨的風險亦較高。2、 企業:接下來從產業縮小範圍,以市佔率、企業週期( 引入期、成長期、成熟期或衰退期)、對上下游供應鏈議價能力、對既有及潛在同類產品或公司的競爭力等多面向觀察,找出體質健康或有成長性的數家企業。上述資訊多可從公開資訊觀測站獲取。3、 指標:既然投資股票是為了分享企業經營成果,反映公司營運狀況相關指標包含營收、淨收入、獲利率、營收成長、EPS、股東權益報酬率等。此外,現金股利發放率亦為投資配息股的關注指標。若無餘裕作功課,ETF 指數型基金是較輕鬆入門股票市場的投資工具,例如台灣50 選定台灣權值較高的企業股票為投資標的,提供穩定配息。惟此類投資報酬率僅貼近市場報酬率,較適合保守或穩健型投資人。◎多元配置今年金融市場預期波動較大,建議選擇較安全穩健的投資標的,例如債券型基金或投資配息股。投資方式則建議採「定期定額」如存股,均攤掉價格波動時投入的成本,並透過多元佈局,每個投資部位不超過10%~20% 為原則,來分散波動較大及變數較多所帶來的風險。  
支付命令的時效問題
2019-02-12
文 / 鍾運凱 案例:柯一為了向丁二購買房屋一棟,簽發面額50 萬元支票一張作為購屋定金,發票日為民國106 年1 月1 日,沒想到數日後,柯一居然反悔不買。於是丁二沒收這張支票並向銀行兌現,卻遭到退票。丁二立即以這張支票向法院聲請發支付命令,支付命令於106 年3 月1 日確定,丁二進而於106 年4 月1 日聲請強制執行,但由於柯一名下沒有財產可供執行,法院於106 年5 月1 日發給丁二債權憑證。一年後,丁二發現柯一另購置房屋一棟,於是在107 年6 月1 日再次向法院聲請強制執行,要拍賣柯一名下的房屋;不料柯一提起異議之訴,主張丁二的債權已經超過時效。試問,柯一的異議有理由嗎?   解析:一、支付命令的修法支付命令是民事訴訟法為了讓債權人較快取得執行名義,迅速實現權利的制度,債權人不需上法院打官司,即可取得與確定判決相同效力的執行名義。然而原本立意良善的制度卻成為詐騙集團的工具,許多被害人不知要針對不實債權的支付命令提出異議,導致其財產遭到強制執行,為解決此一詐騙問題,立法院乃在104 年7月修正民事訴訟法,刪除支付命令具有與確定判決相同之效力之規定。刪除支付命令具有與確定判決效力,雖然讓被詐騙的民眾能有機會在遭詐騙後提起救濟,但其所帶來之影響確非僅止於此,例如支付命令原本與確定判決有相同之效力,故具有延長時效之功能,在修法後已經無此功能,尤其是針對一些時較短的債權,例如支票債權。二、支票的消滅時效有關支票之時效規定,依票據法第22 條第1 項規定:「票據上之權利,對匯票承兌人及本票發票人,自到期日起算;見票即付之本票,自發票日起算;三年間不行使,因時效而消滅。對支票發票人自發票日起算,一年間不行使,因時效而消滅。」亦即支票之時效為一年。在支付命令修法以前,一般持有支票之債權人會在跳票後以支票聲請支付命令,而由於修正前民事訴訟法規定支付命令「與確定判決有同一效力」,再加上民法137 條規定:「經確定判決或其他與確定判決有同一效力之執行名義所確定之請求權,其原有消滅時效期間不滿五年者,因中斷而重行起算之時效期間為五年。」故當支票持票人對發票人取得確定支付命令後,原本之1年之時效即可重行起算5 年,讓債權人有較充裕之時間來聲請強制執行。然而104 年7 月支付命令修法後,因支付命令已不再具有確定判決之效力,故支票持票人在取得確定支付命令後,原本之1 年之支票債權時效,重行起算也是1 年,換句話說,債權人必須在支付命令確定後1 年內聲請強制執行,否則即會超出可請求之期限。三、強制執行後重新起算本案例丁二對柯一聲請的支付命令於106 年3 月1 日確定,因此丁二必須在107 年4 月1 日前聲請強制執行,否則將會造成時效消滅;而丁二確實在106 年4 月1 日聲請強制執行,使得時效發生中斷。民法第137 條第1 項:「時效中斷者,自中斷之事由終止時,重行起算。」而聲請強制執行,在執行程序終結,也就是法院核發債權憑證時,時效將重新起算。實務上常發生債權人第一次執行時,債務人沒有足夠財產,故先由法院核發債權憑證,讓債權人之後再視情況重新聲請強制執行。修法前,由於支付命令與確定判決具有相同效力,故支票債權人在第一次執行無結果而取得債權憑證後,只需要每隔5 年再次聲請強制執行,便可以讓支票債權的時效重新起算,而不會超過時效期間。但修法後,支付命令既然已經不具有確定判決效力,則原本之1 年之支票債權時效,重行起算也只有1 年,亦即債權人必須在每次取得債權憑證後1年內,再次聲請強制執行,否則即會超出可請求之期限。本案例法院在106 年5 月1 日核發債權憑證,丁二卻於107 年6月1 日才再次聲請強制執行柯一的財產,距離債權憑證核發日已經超過1 年,時效已經完成,柯一可以抗辯丁二之支票債權已因消滅時效完成而不得再為請求。四、結論支付命令雖然可以迅速實現權利,但修法後失去延長債權時效的功能,如果不能在第一次執行就滿足債權,嗣後每年都要聲請執行以延續時效,相當麻煩。以本案例而言,對丁二比較有利的方式是以「買賣價金」為理由聲請支付命令,而不要以支票為理由,因為買賣價金請求權是一般15 年時效;如果有必要以支票來主張權利(例如丁二已經解除買賣契約,無法再主張價金請求權),那就以訴訟的方式主張支票權利,得到確定判決後,至少可以將時效延長到5 年,不用為了中斷時效每年聲請執行。
2019 經濟展望 大波動時代 投資從現金管理開始
2019-02-12
文 / 于良 不論歲月靜好或現世動盪,理財是每個追求財務自由者都需面對的課題。展望來年經濟情勢,持續觀察指標性影響因素,有助於理財的選擇和判斷。且不論理財老手或新手,身邊都須維持一定水位的現金存量,以備不時之需、儲備投資銀彈、或保守理財,定存都是不可或缺的理財工具。在波動大、變數多的2019年,就從管理培養自己的現金儲量開始,同時追蹤重點指標及重大事件發展,以把握投資機會、管理投資風險。展望2019經濟2018 年在全球經濟動盪中畫下句點,中美貿易摩擦、法國黃背心示威運動、美國聯準會持續升息、英國將脫歐、新興國家金融及債務風險等諸般不確定因素,將延續至2019 年使經濟成長放緩。眾多指標性國際組織均調降全球及主要經濟體的經濟成長率。其中國際貨幣基金組織預估,全球經濟成長率將由2018 上半年暫估值3.9%,下降至3.7%;美國則由2.7%降至2.5%、中國自6.4 % 調降為6.2 %、歐元區及日本分別調為1.9%、0.9%;整體而言,各國經濟成長率均較2018 年下降0.1~0.4 個百分點。在諸多影響市場及經濟成長的因素中,以下二大因素最具指標性。◎中美貿易戰美國為縮小貿易逆差、保護智慧財產權、杜絕前沿技術外流,2018 年展開一連串貿易進口相關措施,例如鋼鋁相關產業加徵進口稅、對汽車產業展開調查、對中國外銷至美國產品加徵關稅等,連帶影響日本及德國的汽車外銷產業,使全球貿易及經濟備感壓力。國際貨幣基金組織表示,貿易是經濟成長的主要動力,如此關稅報復將導致2019 年全球經濟成長下滑0.8 個百分點。另知名經濟預測及商業諮詢機構IHS Markit 亦預估,2019年全球商品出口年增率將不到2018 的三分之一,僅有約3.1%。這對外貿依存度高的中小型或成長中國家,如台灣、韓國等,都將造成威脅。其中,台灣在中美貿易摩擦下,雖近期受惠轉單效益,及部分台商重新布局選擇回台設廠投資,有利於台灣的經濟成長;惟長遠觀之,台灣主要進行貿易國家的經濟成長下修,全球經濟放緩,削弱購買能力,使外需動能不足,將衝擊台灣外貿表現及經濟成長。中華經濟研究預估,台灣2019 年的經濟成長將倚重內需,2019 年經濟成長率為2.18%,相較於2018 年的2.62% 及2017 年的3.08%,均呈減少趨勢。◎美國聯準會升息步調美國身為經濟領頭羊,利率及貨幣政策對全球經濟具高度影響力。2018 年美國聯準會依表訂進度升息四次,使基準利率區間達2.25%~2.5%,十分接近所謂長期均衡利率的估計區間2.5%~3.5%。2018 年利率及匯率雙升的態勢,確立2019 年美元上行、資金位移及墊高資金成本的基調,對於全球經濟成長造成壓力,增加各國貨幣金融政策操作難度,尤其影響新興市場。惟因美國的外需下降、擴張財務政策效果減退、歷次升息對經濟滯後效應浮現,預期2019 年升息步調將稍放緩。相對於美國升息,面對全球金融前景不確定性升高,台灣中央銀行至2018 年底利率維持連十凍,因升息可能對國內需求產生不利影響,例如不動產市場資金壓力增大、投資減少等,故預期維持貨幣寬鬆政策,整體仍處低利環境。 新年新希望,理財從管理現金做起在低利環境中,雖然存錢不若其他投資選項的報酬率具吸引力,但不論在動盪環境中好好儲備銀彈,或是想存一桶金,均須透過定存進行現金管理,才能增進投資效率。◎定存有兩種定存主要有二種:定期存款及定期儲蓄存款,主要差異在於年期、利率及利息計算方式。若要存一年以上,建議採用定期儲蓄存款,以同樣一年期利率進行比較,定期儲蓄存款利率優於定期存款,且定期儲蓄存款採複利計算利息,將利息滾入本金計算,充分發揮時間與複利的力量。在定期儲蓄存款中,繳付方式有零存整付、整存整付及存本取息三種。Ø 零存整付:是每個月固定存入一筆錢,到期後一次把本金和利息領出,以分月存入小筆金額,存付壓力較小,類似強迫儲蓄部份薪資的概念。Ø 整存整付:則是所有本金一次存入,到期後一次提取本金和利息,當為未來某計畫準備好一整筆存款時,為防胡亂花掉又可賺取利息,則適合整存整付。Ø 存本取息:是將本金一次存入,存款戶每個月都可領出利息使用,並在期滿時取回本金,例如將退休金一筆存入,每月提領利息作為生活費。此外,在利率的選擇上,不論定期存款或定期儲蓄存款都有固定利率及機動利率兩種。機動利率多高於固定利率,銀行利率會隨中央銀行最調動,若是預期利率走升,可選擇機動利率。
1 2 3 4 5 ...24
TOP