鹿港鎮 台灣水龍頭故鄉變身 首座田園化生產聚落即將啟動
2019-12-12
文 / 營銷企劃部 人口逆勢成長 鹿港房市自成一格鹿港鹿東加盟店店長施隆雄表示,據內政部統計顯示,彰化縣近六年外移遷出人口高達15,883 人,人口流失程度居全台之首,多區人口長期呈現負成長趨勢,唯濱海偏鄉,包括伸港、和美、鹿港等區,人口分別逆勢成長1106 人、676 人、1250 人。中美貿易戰持續,台商回流,彰濱工業區工作機會增多,帶動涵蓋大半工業區的鹿港鎮人口成長。以往鹿港鎮房市自成一格,少有外地客移入,但隨著近年人口持續增加,加上在地傳統產業老闆多,強大購買力支撐房市發展,現在鹿港購屋族多是公司中階主管。素有「台灣水龍頭故鄉」的彰化鹿港頂番婆水五金產業聚落,當地未登記工廠林立,為解決農、工混雜亂象,全國首座田園化生產聚落示範區邁出第一步,已被視為解套良方。彰化縣政府於108 年8 月27 日公告「擬定彰化水五金田園生產聚落特定區計畫」案計畫範圍圖,本計畫緣於鹿港鎮頂番婆地區經40年之發展,群聚中小型水五金產業鏈,生產高品質水五金行銷全世界,年產值高達500 億。整體水五金產業鏈之廠家多數坐落於非都市土地農牧用地,為使土地合法利用並促進產業發展,經過多年討論研議後於頂番婆地區擬定特定區計畫,劃設約720 公頃土地作為水五金田園生產聚落。老街房市超搶手 想租店面看緣份鹿港鹿東加盟店店長施隆雄指出,鹿港是台灣最早期開發的城鎮,區內保留大量的歷史建築成為小鎮觀光資產,形成重要觀光資源。近30 年來公部門資源不斷挹注於古蹟維護及興建公共設施,大力行銷鹿港觀光,小鎮從逐漸凋零慢慢轉變成現今台灣的熱門旅遊景點。都市計畫內老街區觀光人潮帶來源源不絕的商機,促進飲食及零售業蓬勃發展,在一位難求情況下推升租金及房地價格不斷上漲,天后宮商圈中山路路段土地每坪已高達百萬以上。都市計畫內住宅及商業區用地已高度使用,可供開發之素地案源稀少,在購屋需求大於供給量及金融市場處於低利率環境下,鹿港鎮整體房地價格支撐強勁, 以都市計畫內主力產品四樓透天新屋為例,價格介於1000 萬~3000 多萬,都市計畫外零星甲乙種建築用地開發之透天建案價格亦逐年攀升,今年來價格已經達到800萬~1000 多萬。鹿港天后宮創建至今已400 多年,鹿港老街人潮眾多,形成觀光商圈,老街每月舉辦活動,也規劃徒步區與停車場等公共設施,近年持續吸引大批觀光客,目前區域店面的空置率很低,想等店面釋出還得看緣份。台灣好行鹿港線自推出起, 一直受到各地遊客的喜愛,每年搭乘人數均穩定成長,單是2018 年,總搭乘人次已突破12萬人次。為了充分傳達鹿港的意象,並且讓遊客可以更直接的了解到鹿港的特色,政府於今年自6月6日起正式更名為鹿港祈福線。古蹟林立 再造鹿港歷史鹿港天后宮位於鹿港鎮玉順里中山路,與鹿港龍山寺、鹿港文祠並列鹿港三大古蹟,每年的農曆3月23 日媽祖聖誕,總是吸引大批香客湧入參拜,廟前的香客大樓,是提供進香團或遊客住宿的所在。彰化縣政府於105 年至107 年皆辦理縣內歷史古蹟林立的老街補助計畫,107 年特為鹿港地區老屋打造專屬修繕活化補助方案,也獲文化部核定的「千帆入港- 再造鹿港歷史現場」計畫。再造鹿港歷史現場計畫,包括南門戶再造計畫、福興穀倉歷史場景再造、打造文開書院漢學中心、台鐵鐵道車站歷史環境景觀再現、和興派出所宿舍修繕再利用。此外,還包含老屋再生部分,涵蓋老屋修繕活化、國寶工務店計畫和產業進駐老屋媒合平台。補助項目主要包含「小型修繕類」和「文化經營類」,其中修繕補助每案最高達60 萬元,如同意修繕後無償提供給文化局使用五年者,最高可補助90 萬元;文化經營類每案則可補助老屋月租金最高5,000 元。期望透過補助老屋修繕經費及經營所需租金,帶動鹿港老屋保存活化的風潮,再現鹿港原味的街景風貌。

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租房子可以遷入戶籍嗎?
2019-12-12
文 / 鍾運凱 案例:小真是單親媽媽,育有一子剛滿月。小真向老王承租一間公寓,租賃契約書上訂有一條:「乙方(承租人)不得遷入戶籍。」小真當時不以為意,便簽下租賃契約。搬家後不久,小真才知道租屋所在的市政府有發放育兒津貼,但條件是必須設籍在該市滿一年以上。小真除了租屋處外,在本市並無其他可設籍的地址,於是向老王反應此事,老王卻堅決不同意改契約,試問,小真可否自行向戶政事務所辦理戶籍登記? 解析:一、 租賃契約適用何種法律規定?民國106 年12 月27 日通過的「租賃住宅市場發展及管理條例」第5 條第1 項規定:「租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之。」因此首先要判斷本案小真與老王之間的租賃契約是否屬於「消費關係」。消費者保護法第2 條規定:「本法所用名詞定義如下:一、消費者:指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。三、消費關係:指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。」本案小真確實為消費者,但須判斷老王是否以提供服務(出租房屋)為「營業」的企業經營者,如果是,則應適用「消費者保護法」;如果不是,則應適用「租賃住宅市場發展及管理條例」。二、房東可否禁止房客遷入戶籍?消費者保護法第17 條第1 項:「中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。」第4 項:「違反第1 項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。」租賃住宅市場發展及管理條例第5 條第4 項:「非具消費關係之租賃契約條款,違反第1 項應約定及不得約定事項者,無效;該應約定事項未記載於契約者,仍構成契約之內容;其為口頭約定者,亦同。」換言之,無論是否屬於消費關係,政府都有依法制訂「契約不得約定事項」,違反者,該條款無效。而不得約定事項有明文規定:「不得約定承租人不得遷入戶籍。」因此本案租約上的禁止遷入戶籍條款是無效的。三、房客可否自行遷入戶籍?由於禁止遷入戶籍條款無效,老王不得依照租約禁止小真遷入戶籍。但這並不等於老王「有義務」配合小真辦理遷入戶籍的手續,於是關鍵的問題在於,小真可否在老王不配合的情況下,自行辦理遷入戶籍之登記?依照內政部106 年3 月16 日台內戶字第1060404048 號函的解釋,向戶政事務所申請戶籍遷入租賃房屋,需提出經法院或民間公證人公證之租賃契約書;如果提出未經法院或民間公證人公證,除了租賃契約書外應同時檢附經房屋所有權人註記與正本相符並簽章之房屋所有權證明文件影本,以避免申請人持不實之租賃契約書辦理遷徙登記,影響房屋所有權人權益。但如果無法提出房屋所有權人註記的證明文件,也可以申請當地警察局或戶政事務所人員實際到租屋現場調查,確定實際上有居住的事實,也可以辦理遷入登記。四、結論依照上述內政部解釋函令,承租人只要確實有居住在租屋處的事實,經過警察或戶政人員的調查確認,即便沒有房東出具的同意書,也可以單獨向戶政事務所辦理遷入戶籍登記。然而戶政事務所為了避免糾紛,通常會建議租賃雙方充分協調,盡量取得房東的同意書再來辦理,但假如房東堅持不出具同意書,戶政事務所依法還是必須受理。從另一個角度來說,房客固然可以單獨辦理遷入戶籍,但在房東堅持反對下執意遷入,往往造成雙方關係惡化;又假如租約上有約定「得隨時終止」,房東也可能因此就提出終止租約收回房屋,雙方都蒙受不利。再從房東的角度來看,禁止房客遷入戶籍往往是為了逃避租賃收入被課徵所得稅,但這並不能完全讓國稅局查不到,例如實價登錄租賃資料或遭人檢舉,不但要補稅還有罰款,實在得不償失。不如配合房客遷入戶籍,稅金的負擔就在雙方議約時算入租金中,不但合法也較能維繫雙方的良好關係。
用年金險 打造源源不絕的退休金流
2019-11-12
文 / 可樂 現代人平均壽命越來越長,但人長壽錢也要長壽,拒絕當下流老人已成為現代人的共識。但根據調查,台灣每10個人就有7個人未做退休規劃,而國人平均壽命已來到80.4歲,以勞工平均退休年齡為61.1歲來看,退休後還有近20年的日子要過,如果沒有存夠退休金,退休後的生活恐怕是惡夢的開始。在台灣,一般勞工目前退休金的主要來源為「勞保老年給付(俗稱勞保)」與「勞工退休金(俗稱勞退)」,在現行退休制度下,國人並無太多自主選擇;再加上勞保破產年限不斷提前與年金改革議題的延燒下,多數民眾對於未來的退休收入感到不安,也逐漸喚起國人對於退休議題的重視。投資工具百百種,在用來準備退休金的理財工具中,年金險具有「活到老、領到老」的特性,民眾繳交保費給保險公司後,經過一段期間或繳交躉繳保險費後一年內,保險公司會依照契約一次或分期給付年金金額,直到保戶身故或是110 歲保單效期終止,提供被保險人在長期且穩定的經濟來源。而且,年金險設計的原意,就是用來抵禦長壽風險,因此不像其他壽險或健康險,可能需要體檢或是健康告知,年金險不注重被保險人的年紀、健康與否,即使體況不佳也能購買,投保年齡最高可達80 歲,是各類保險當中,最能抵禦長壽風險的工具之一。運用年金險打造穩定金流,提升老年生活品質年金險分為「即期年金」與「遞延年金」。即期年金險是民眾躉繳一大筆保費後,保險公司會依照投入的金額算出年金金額,保戶可選擇年給付或月給付領取,適合手邊有一筆資金可作投入的退休人士;遞延年金則是民眾分期交付保費直到一定的年齡,保險公司才開始給付年金。一般來說,大多數人無法一次躉繳一大筆保費,因此規劃退休養老金時會以遞延年金為主。在年金遞延的期間,保單的價值會依預定利率或宣告利率增值,到年金給付開始年齡時,保戶可選擇一次領回年金或年金化,若選擇年金化,保險公司會依照累積的金額,計算每年或每月可領取多少年金。 舉例來說,小明自保險年齡40歲時,投保利率變動型遞延年金,宣告利率2%,保證期間20 年,年繳保費11 萬4,160 元,並約定保險年齡60 歲時開始支領年金。當小明達60 歲,也就是年金給付開始日時,若選擇一次領取年金,在宣告利率維持2% 不變的情形下,共可領回277 萬2,684 元;若選擇分期領取年金,每月可領取1 萬元,直至小明110 歲止。若小明在保證期間過世,保險公司會繼續給付年金給受益人,直至保證期間屆滿,或將剩餘年金一次貼現給受益人。 對於年金給付方式,建議年金化會比較符合打造穩定退休金流的初衷,一次領回固然可以馬上得到一筆不小的金額,但要確定這筆錢會妥善作為退休用途,而不會被挪為他用。不過年金化的缺點是,每年或每月可領取的年金額無法更改,也無法辦理保單借款或解約。保證期間結束仍繼續給付完整年金,才是真正具有抵抗長壽風險的保單不過可能有人會想:「那如果我沒有活那麼久,買年金險不是很不划算?」其實,大多數保險公司都有提供「保證期間」或「保證金額」。「保證期間」是指,若被保險人在保證期間過世,保險公司會繼續給付年金給受益人,直至保證期間屆滿,或將剩餘年金一次貼現給受益人。一般來說,保證期間有5 年、10 年、15 年、20 年,保證期間的長短最主要的影響,是每年年金領取的多寡。舉例來說,如果手上價值500 萬元的年金險保單進入年金給付後,若選擇20 年保證期,每年最多領取25 萬元;但若選擇10 保證期,每年就能領到50 萬元。「保證金額」則是指,若被保險人死亡時,已領取的年金給付低於保證金額,保險公司會給付受益人至約定的總額。保證期間或保證金額主要是保障,無論要保人是生是死,要保人或受益人都可依約領取年金,且保證期內領回金額不得低於躉繳保費。值得注意的是,年金險在保證期間結束後,年金有兩種給付方式,一種是保證期間到終身都領同一金額;另一種是保證期間內領一種金額,保期期間結束後,年金給付會大幅減少。舉例來說,A 保單在20 年保證期間內,都是年領10 萬元,保證期滿後若仍生存,依然是繼續年領10萬元,直到身故或是110 歲保單效期終止;B 保單一樣是20 年保證期間內年領10 萬元,但保證期滿後,年給付卻大幅銳減成3000 元,要保人只能年領3000 元到身故,或是110 歲保單效期終止。年金險最主要的目的就是抵抗長壽風險,因此民眾在挑選年金險的時候,一定要注意年金給付在保證期間結束後是否會大幅縮水,以上述案例來說,在保證期滿後,年給付只剩3000 元,根本無法支撐生活所需,在保證期滿後仍繼續給付完整年金的,才是真正具有抵抗長壽風險的保單。  
善用ETF 配息,1 年加薪2 次! 除了避險,還能省稅
2019-10-14
文 / 吳鈺 每年的6~9月,就是台股的除權息旺季。不少股民趁機都在此時節,收穫股利滿滿。光是2019年,台灣股市的上市櫃股票就發放高達1.43兆元的現金股利。各位讀者也可以不必羨慕,現在就可以開始投資股票。但是股票這麼多,該怎麼挑一檔適合自己的股票呢?又有什麼股票是風險較低,又不用花太多時間盯盤?問題的解答,也許就藏在ETF 裡。ETF 是什麼? ETF 是縮寫,全名是Exchange TradedFund,中文稱作「指數股票型基金」,或「交易所買賣基金」,意指能夠在股票交易所買賣的指數型基金。俗話說的好:「雞蛋不要放在同一個籃子裡」。指數型基金,其實就是為了解決風險過於集中的困局。透過購入一籃子的標的(可能包括股票、債券、外幣…等等眾多種類的投資商品),以達到分散風險的目的。根據股市公開資訊觀測站的資料,截至2019 年7月為止,台灣現有發行的ETF 高達133 檔。其中包括了各種連結標的,例如追蹤台灣50 指數、中國大陸深証指數、香港恆生指數,以及美國NASDAQ 指數…等等的ETF。但不可諱言,投資一定有風險。投資ETF 最大的風險,在於流動性。當ETF 交易量小於一定規模,就會面臨下市。不過也不用太過擔心,只要不是挑選太小眾的ETF,實際上都是相對安全的。最大ETF台灣50談到ETF,肯定避不開台灣50(0050),它的全名其實是「元大寶來台灣卓越50 指數股票型基金」,顧名思義,連結的標的是台灣50 指數。簡單理解,就是基金公司募集投資人的資金,用以購買台灣市值前50大公司的股票。因為購買50 檔公司股票,台灣50 在穩定性及分散風險上,也會優於單一個股。可以說,如果台灣50 倒了,那基本上台股也岌岌可危。許多人會覺得投資股票,績效要達到5% 以上十分困難。但實際上,我們若回測台灣50 過去10 年績效(統計期間自2009 年1 月3 日~ 2019 年1 月3 日,採單筆投入100 萬元計算),年化報酬率竟高達12.49% !就連定期定額每月投入,年化報酬率也達到了6.96%。這數字其實已經贏過了非常多的投資商品,如果以年化報酬12.49 計算,資產翻倍只需要5.76 年。台灣50年領2次股利台灣50 每年會有兩次評價資產價值,分別是在每年的6 月,以及12 月,通常12 月份的配息較高。評價資產價值完成後,大約1 個月後就會除息,將收益分配予投資人。台灣50 的配息紀錄,一直都算穩定。今年7 月28 日剛剛除息,每股配息0.85 元。若以2018 年2 次配息加總來看,配息也達到2.9 元。相當於持有一檔0050,當年可以領2,900 元股利。截至2019 年7 月為止,台灣50 的平均現金股利為1.81元。即便計算2005 年上市至今,配息也僅有1 次低於1 元的紀錄。相較其他上市公司多數每年僅1 次配息,每年配息2 次又穩定的0050 更能讓資金靈活運用。善用ETF抵稅 證交稅僅為一般股票3成除了分散投資風險之外,由於台灣50 是ETF,在賣出時還能省一筆稅。ETF 證交稅為0.1%,僅為股票的3 分之1。如果以2019 年8 月5 日收盤價80.15 元計算,賣出1 張0050 只需要繳納80.15 元稅金。如果同樣以80.15 元賣出一檔個股,則需要繳納240.45 元的稅金。當資產龐大時,不免稀釋了利潤。台灣50 屬於ETF,所以與一般股票一樣,可以直接在證券交易所進行買賣。正因為如此,台灣50 比照其他股票,適用107 年度的稅改新制抵稅。較為特別的是,台灣50發放的股息,並非均來自於「台灣50 指數」所追蹤公司之股利所得。其中又包含了其他的所得類別,例如:租賃所得、海外財產交易所得…等等。「租賃所得」就是所謂的借券收入;而「海外財產交易所得」則不用納入課稅,要先扣掉才納入公司股利計算。如果以107 年度「合併」課稅方式計算(可抵税比率8.5%,扣抵上限8 萬元),換算下來,如果當年領的配息在約94 萬元以內,都可有機會免稅。如果全部持有台灣50,以2018 年的現金殖利率3.55%計算,約持有2,647 萬8,873 元以上的台灣50 股票,以「合併方式課稅」才有機會繳納稅金。 快速結論1. 若是投資新手又擔心風險,建議可以從ETF入門。2. 懶人投資法──台灣50,回測長期年化報酬率達12.49%,資產翻倍只需要5.76年。3. 善用ETF抵稅,證交稅僅為個股的3分之1。  
可以調整租金嗎?
2019-09-12
文 / 鍾運凱 案例:老王出租房屋一間給小陳,每月租金3 萬元,租期至107 年6 月31 日止,但租期屆滿後小陳卻沒搬家,還繼續繳房租,老王也繼續收租金。到了108 年8 月,小陳在網路上看到有關租賃法律的文章才知道,原來土地法第97 條有規定租金上限,經過計算,他發現租金3 萬過高,於是要求房東老王調降租金,老王卻不以為然。試問:小陳可否訴請法院降低租金?小陳為了減少房租的壓力,找同事來一起住,分攤房租壓力。老王發現後,主張小陳違反租約,多一個人要多繳1.5 萬元。小陳認為既然自己已經租下房屋,要找誰來住應該是他的自由,房東無權過問。試問:老王有權調漲房租嗎? 解析:一、租金有沒有上限?土地法97 條規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限。約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。」然而租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定:「租賃住宅之租金,由出租人與承租人約定,不適用土地法第97 條規定。」小陳向老王租屋居住,屬於「租賃住宅」,應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例,不適用土地法第97條,即使租金過高也不能要求降低。 二、民法的租金調整本題租約到期後,小陳繼續居住,老王繼續收租,依民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」而民法第442條:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」依前述法條,小陳的租約自107年6 月31 日後就變成不定期租約,如果小陳能證明該租屋自107 年6月31 日到現在,其價值有顯著降低的情形,就可以依民法第442 條聲請法院裁定降低租金。至於降低的標準,可參考最高法院81 年台上字第3062 號判決:「租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價,故法院於依民法第442 條之規定,調整不動產租賃之租金時,除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形,暨與鄰地租金為比較外,更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益,與應調整之租金數額是否平衡。」三、租屋的轉租或轉借首先要判斷,小陳將租屋提供他人居住是「有償」或「無償」,也就是該他人使用房屋是否有支付對價,如果是有償屬於「轉租」,若是無償則是「轉借」。法律沒有明文禁止房客轉借他人使用,只要沒有特約禁止,且在合理範圍內不違反建物用途,轉借是不違約的。但轉租就不同了。租賃住宅市場發展及管理條例第3 條定義轉租:「指承租租賃住宅,以其全部或一部租與他人居住使用,他人支付租金之租賃行為。」第9條:「轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人應於簽訂轉租契約後30 日內,以書面通知出租人。」承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人,依同條例第10 條,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償,但出租人必須在終止租約前30 日,檢附相關事證,以書面通知承租人。小陳找同事來居住,是有分攤租金的,等於是有償的轉租行為,在老王沒有書面同意的情況下,小陳已構成違約,老王有權終止租約。四、 結論本題租金雖然過高,但依照租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定,小陳不能主張土地法第97 條減少租金,但如果房價有明顯降低的情形,小陳可以依民法第442 條請求法院裁定降低租金。小陳找同事來住會構成違約,依前述租賃住宅市場發展及管理條例第10 條,老王有權提前終止租約,但除非雙方在租約上另有特別約定,例如多一人居住租金增加若干元,否則房東無權片面調漲租金。假若在租約變成不定期租約之後,有不動產價值上升的情形,房東老王始可依前述民法第442 條規定調漲租金。老王可以與小陳商議,如果不同意調漲租金則行使終止權,看小陳是否接受調漲,或雙方議定調漲的幅度。  
陸客自由行禁令發酵 觀光產業吹寒流 恐賣壓加劇?!
2019-09-12
文 / 王人群 自2008年起開放陸客來台後,陸客參訪數量逐年以爆炸式成長,國內旅館業、觀光業及名勝處無不受惠,除旅遊業者及投資者紛紛將資金挹注於不動產內,甚有養老村之投資案進行,休閒不動產一片看好,但就在2016年政黨輪替後,一切風向改變。2016 年後,雖外籍旅客來台旅遊人次逐年增加,但團體行陸客數量明顯減少,對於部分以團客為主要收入來源之旅館有相當大之衝擊,2017 年開始有旅館拋售潮之出現。另外一方面,即便團客減少,自由行陸客仍處於成長情形,但對於幾乎是所有外籍旅客都一定會造訪的台北市及在地旅館業者,卻未有明顯的影響。中國近年內部發生P2P 借貸風暴使內部金融風險加劇,對外又得面對美國之關稅貿易戰與一帶一路願景下之眾多錢坑,中國對於安內攘外之力道及態度更為強硬,在香港反送中持續發酵之際,中國於7 月尾聲突發公告,自8 月起暫停47 個城市中國居民赴台個人遊的簽證核發,該公告視為2016 年政黨輪替陸客團大減後,對於國內觀光業之另一波衝擊。禁令讓觀光業迎來下半年景氣寒冬並衝擊各行各業中國文化和旅遊部官網於2019 年7 月31 日無預警公告,鑑於當前兩岸關係,自8 月1 日起暫停申請及核發赴台灣自由行通行證,而47 個開放來台自由行的省市都將停發,為中國政府首度針對來台自由行祭出限縮手段。在祭出禁令前,根據交通部觀光局統計,2019 年上半年陸客來台人數達167 萬人次,較去年同期成長近3 成,而禁令生效後,預期自由行來台人次將明顯下降,而團客數量亦將持續限縮,衝擊國內觀光業者。不同於先前團客數量控制,造成部分陸客團一條龍旅遊服務之旅行社、遊覽車業者之營收衝擊,陸客自由行逐年成長,對於一般零售業、首都之平價旅館及計程車包車業者來說,並無明顯之影響,但在禁令生效後,可預見各行各業之影響,根據學者預估,全台將面臨百億元之觀光外匯損失。 全台旅館待售量暴增 下半年拋售潮恐加劇旅遊業在歷經國民黨執政8 年之榮景後,2016 年因陸客團限縮之因素,衝擊台北地區以外之觀光業者,2017 年來旅館拋售潮即湧現,自由行禁令祭出,使得業者及投資者紛紛看衰欲撤出市場。根據業者統計,目前全台於網路上待售之旅館高達200 餘間,較去年成長近1 倍,其中又以台中、高雄及花連地區為主,在住房率持續下探,營收無法持續負擔營運成本後,未來半年拋售潮恐加劇。金融機構趨向保守 難以融資影響買賣另外金融機構對於飯店業融資,及以旅館不動產作為擔保之貸款承作,更趨向保守。部分銀行在景氣轉向後,採飯店業之總額管制,壓低對飯店產業授信餘額,放款餘額占總授信比重越來越低,授信餘額只減不增。而部分銀行則視經營者之經營能力及其背後股東結構,如股東實力堅強、有集團背景,或是連鎖系統、品牌強,較有可能評估放款;如客源以陸客為主的,則盡量不評估考量,顯見金融機構業者對於旅館不動產及其相關放款之看法趨於保守。台政府:秋冬國民旅遊補助祭出因應中國旅客數銳減對於國內觀光業之衝擊,交通部祭出新台幣36 億元國旅補助,行政院長蘇貞昌宣布自9 月1 日上路。交通部預估將帶動768 萬人次出遊,直接及間接觀光效益約256 億元。根據交通部觀光局規劃,「國旅秋冬遊獎勵方案」有4 大方案,第一是團體旅遊優惠,方案二是自由行旅客住宿優惠,方案三是觀光遊樂業入園優惠,方案四則為公協會辦理觀光活動優惠,相關辦法將於8 月底核定確認。結論面臨市場帶來之衝擊,近期已有部分遊覽車業者,調整目標市場客群,轉型承接日韓團客,補足中客流失之業務,業者透過自我檢視並優化經營體質,或增加業務之多元性,以降低損失。旅館及休閒不動產價格也經歷了相當之資產價格膨脹階段,若出現市場供過於求之情形,相信市場價格必將做出修正。  
一次搞懂什麼是除權息
2019-08-13
文 / 可樂 受惠去年景氣熱絡,上市櫃整體獲利有機會超過2.2兆元,預估今年配息總金額上看1.5兆元,改寫歷史新高;而隨著6月股東會結束,台股正式迎來每年一度的除權息大戲,「要不要參與除權息」再度成為投資人關心的話題。可是,到底什麼是除權息?要怎麼參與?而股利股息跟除權息又有甚麼關係呢?除權息日前一天買股票,即可參加除權息投資股票有分短中長期,有些人習慣短期買賣賺價差,有些人則習慣長期持有。對長期持有的投資人來說,抱了一整年的股票,最在意的當然是股利了。每年上市櫃公司會根據去年的營運績效,將獲利以股利方式分享給股東,配發方式分為「股票股利」與「現金股利」兩種,而除權息就是發放股利的過程。「除權」是分配股票股利、「除息」是分配現金股利,民眾只要在除權息日前一天,買進或持有該張股票,都能參加除權息。舉例來說,假設A 公司除權息日為7月20 日,只要在7 月19 日前(含)買進或持有該公司的股票,才能享有配發股利的權利,即使是7 月19 日買進7 月20 日賣出,一樣享有配發股利的權利。而要如何查詢個股除權息的日期呢?很簡單,現在有很多網站都有提供免費查詢除權息資料的功能,或是利用券商提供的免費看盤軟體,就能查到何時發放股利。股票需成功填權息,才算真正的獲利不過有除權息經驗的投資人都知道,除權息時戶頭裡雖然多了股息,但股價也減少了,也就是說除權息日的當天投資人手中的價值並沒有多拿到。舉例來說,A 公司除權息日前一日收盤價為100 元,除權息當日配發1 元的現金股利以及1 元股票股利,則除息日開盤的股價會以90 元開出(99÷1.1 = 90)。除息前投資人手中的價值是10 萬(100x1000 股=10萬);除息後投資人手中的價值為9 萬(90x1000 股=9萬)+ 0.1 萬的現金股利+ 100 股的股票股利(90x100股=0.9 萬)合計仍為10 萬。投資人手中的部位價值沒有任何改變,除非有「填權息」,否則除權息等於是把左邊口袋裡的錢放到右邊口袋罷了,財富根本沒有增加。那什麼是填權息呢?當除權息後,股價漲回原來除權息前價格,稱為「填權息」;若股價除權息後,不但沒有回補除息差價,反而下跌,則稱為「貼權息」。 承上述例子,A 公司股價因配股配息受影響而減少,若股價能站回除權息前的100 元,便是成功填權息,投資人才算真正獲利;如果只是部份填權息甚至是貼權息,就變成「賺了股息賠了價差」。最慘的是,若單次股利總額超過20,000 元,還須繳交健保補充保費,陷入賠錢還要繳稅的窘境,這也是為什麼許多投資人煩腦要不要參與除權息的原因之一。高殖利率股吸睛,選對股才是獲利關鍵其實要不要參加除權息,跟買股票的道理一樣,最終回到選股策略上,想在除權息前想買進卡位、領息的投資人,在挑選股票時可把握以下三大原則:一、 超過五年完成填息:大多數公司派都對於除權息後的填權息速度,都擁有一定的掌握度,建議挑選歷年來填權息機率偏高的個股布局。二、 產業前景佳與公司營運成長:一家公司如果經營績效良好、產業前景佳,營收獲利才有機會再創新高,較有機會推升股價走揚,投資人比較有機會完成填息;反之,若是獲利營收衰退,恐不利股價表現,落入貼息窘境。三、 現金殖利率高於5%:因考量所得稅及二代建保補充保費,建議挑選現金殖利率高於5%的個股最佳,但千萬不要看到高殖利率就盲目進場,因為,並不是每一檔股票都能成功填息,而且殖利率越高的股票,要成功填息需要較高的上漲幅度,困難度當然也就越高。  
票據上的簽名
2019-08-13
文 / 鍾運凱 案例:一、 藝人「豌豆」透過房仲公司介紹,在看完待售物件後同意出價購屋,並支付斡旋金30 萬元(支票),但在斡旋金委託書上簽名「豌豆」,未簽署本名;該斡旋金支票上記載的發票人為「連連看股份有限公司」。不料,在賣方同意依豌豆的條件出售後,豌豆竟反悔不買,斡旋金支票也因發票人名稱錯誤遭到銀行退票。因此賣方向法院提起訴訟,要求豌豆及「連連看股份有限公司」支付30 萬元。賣方會不會勝訴? 二、 郭太太透過房仲介紹看中一棟豪宅,打算出價購買,但看屋當天沒帶現金又沒帶支票簿,又擔心不下斡旋會被別人搶先買走,於是簽下50 萬元本票充當斡旋金,但本票上簽的名字是「郭泰明」(郭太太的丈夫),並表示這是幫丈夫買的。不料,賣方同意出售後,郭泰明卻拒絕出面簽訂買賣契約,表示該斡旋及本票都不是他本人簽的,他也沒授權太太,對他來說是無效的。賣方可否持該本票向法院聲請裁定強制執行(一般俗稱本票裁定)? 解析:一、 自然人與他人簽訂契約,是否必須使用本名?案例一,豌豆簽署的「斡旋金委託書」實際上是「居間契約」,法律沒有規定居間契約必須以書面為之,所以居間契約是「不要式契約」。換句話說,只要一方願意委託他方代為媒介交易並交付斡旋金,他方同意受託,即便只有口頭約定也可以生效,委託書只是用來證明雙方確實有居間或委託關係,只要委託的確實是「豌豆」本人,無論他簽甚麼名字都不會影響契約效力,委託人不能以「這不是我的本名」來加以抗辯。 二、 法人簽名是否必須使用全名?豌豆違約不買,依照斡旋金委託書的約定,成交後買方反悔不買,賣方有權沒收斡旋金(或定金)。問題是,本題的斡旋金是面額30 萬元的支票,賣方只能「沒收」該支票,亦即向發票人行使票據權利,而不能向買方另行請求支付30 萬元。然而該支票的票載發票人「連連看股份有限公司」名稱錯誤,換言之,這家公司並不存在。票據法明文規定,支票必須由發票人簽名,而法人簽發支票,須由有權簽名之人記載公司完整名稱,否則不足以表徵其主體。案例一的支票上只寫「連連看股份有限公司」,由於無法確認發票人為誰,該支票不生效力,賣方無法請求票款。三、 何謂本票裁定?一般而言,當爭執發生時,要實現自己在法律上的權利,必須先通過訴訟加以確定,獲得勝訴判決後,才能以該確定判決對債務人的財產強制執行,滿足債權。然而訴訟過程繁瑣漫長,為了盡快且簡便的實現債權人的權利,法律創設一些例外的制度,可以不透過訴訟程序就能聲請強制執行,「本票裁定」就是其中之一。票據法第123 條規定:「執票人向本票發票人行使追索權時,得聲請法院裁定後強制執行。」案例二的賣方持有署名「郭泰明」的本票,即可向法院聲請裁定,對郭泰明的財產強制執行。四、 聲請本票裁定有哪些手續?首先要撰寫「聲請裁定本票強制執行狀」,可使用司法院所提供的通用表格,亦可使用各法院所提供的簡便格式,撰寫完畢附上本票正本遞交法院,同時繳交裁定費用。裁定合法送達當事人後,經過10 天無人提起抗告,法院會核發「裁定確定證明書」,執票人即可持本票裁定書籍確定證明書,向法院執行處聲請強制執行。如果強制執行無結果,或於聲請強制執行狀上請求直接核發債權憑證,則取得債權憑證。此外,本票裁定的時效為3 年,依本票裁定所取得之債權憑證也要每3 年聲請換發。五、 發票人簽名非本人所簽,是否會影響本票裁定?法院受理本票裁定的聲請,只審查該本票「形式上」有無具備法定要件或妨礙本票效力之情形(例如記載付款條件導致票據無效),不會主動調查實際上簽名的真偽。本題的本票上的簽名為「郭泰明」,如果票上其他必要記載事項都完備,法院就會裁定准許強制執行。郭泰明要擋住強制執行,唯一的辦法是依照非訟事件法第195 條之規定,在收到本票裁定後20 天內,另行向法院提起訴訟(以票據是偽造為理由),就可以聲請停止強制執行。但執票人(案例二的賣方)可以提存擔保金,聲請繼續執行;如果法院准許繼續執行,發票人(郭泰明)也可以再提存擔保金,聲請法院停止執行。然而郭泰明若以票據是偽造為由,提起訴訟,則審理的法官必須依職權向檢察署告發犯罪,郭太太有可能因此被依「偽造有價證券罪」起訴,可判處3 年以上10 年以下有期徒刑。六、 結論:自然人簽名只是「意思表示確實是本人所為」的一種證明方式,無論是否簽本名、藝名、綽號,只要能表彰其本人均不影響效力。但法人不具有實體,必須由有權代表或代理之自然人明確表示其主體,才能對該法人發生效力,因此必須簽署完整的公司或商號名稱,否則無法確定。而為他人簽名者,如果是以「代理」的名義卻無代理權,只是其代理的行為是否生效問題;但如果不是以代理的名義而直接簽署他人名稱,則有可能構成偽造文書或偽造有價證券等刑事責任,後果相當嚴重。  
二房東的責任
2019-05-13
文 / 鍾運凱 案例: 老王將其擁有的A 屋出租給大雄,租約明訂出租人「不同意」將房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。沒想到大雄未經老王的同意,擅自將A 屋轉租給小李使用。之後,小李居然因為感情問題在屋內燒炭自殺,搶救不及過世,此時老王才發現轉租的事。老王主張大雄未盡善良管理人維護租屋之義務,且違反租約不得轉租之約定致A 屋成為凶宅;又老王當初以220 萬元購入A 屋,購買後又花費35萬元裝潢,卻成為凶宅而價值貶損達100 萬元,於是向法院提起民事訴訟向大雄索賠100 萬元。 解析: 一、 小李在A屋自殺的行為,是否構成對老王的侵權行為?首先小李訂立租約的對象是二房東大雄,不是老王,老王與小李之間並無租賃契約關係,因此老王無法對小李的行為主張違約。雖然沒有契約關係,但因故意或過失不法侵害他人之權利,或者故意以背於善良風俗之方法加損害於他人,都會構成民法第184 條的侵權行為。小李自殺導致A 屋變成凶宅,價值減損,老王可否主張受有財產上的損害構成侵權行為?實務上對此問題曾有見解。最高法院73 年台上字第1173 號判例認為,物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。換言之,凶宅不是對房屋造成直接物理之損害或通常效用之減少,亦即非物本體所生之瑕疵,僅涉及經濟性價值之減損。此外,凶宅之價值減損因個人主觀認知及宗教民俗有所差異,亦得藉由時間、記憶等因素或宗教儀式,而淡化或祛除心理不安之主觀因素。又最高法院103 年度台上字第584 號判決,認為自殺雖然導致房屋成為凶宅,但「房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害」,似乎沒有侵害屋主的權利,不構成侵權行為。高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為,承租人雖於房間內燒炭自殺,惟並未導致房間有何損毀或滅失,自無賠償責任。二、 大雄對於小李自殺一事,是否應賠償老王的損失?關於承租人將租屋轉租或出借給第三人使用導致該房屋受損,民法第433 條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」第444 條第2 項:「因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」然而第三人或次承租人自殺導致租屋成為凶宅,是否符合法條規定的「第三人或次承租人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失或損害」?依前述司法實務見解,似乎認為自殺者不負侵權行為責任,且凶宅並非物理上之瑕疵,非「毀損、滅失」,因此承租人(大雄)似乎無須負責。前述高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為承租人之損害賠償責任,均以承租人違反善良管理人注意義務為前提,而所謂善良管理人之注意義務,係指交易上一般觀念,有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。承租人(二房東)對次承租人並無監督之義務,且並無未盡注意義務之處,自無損害賠償責任。三、 最新實務見解認為承租人應負責本案例出自高雄地方法院107年度訴字第894 號判決。該判決認為二房東應負賠償責任,應賠償出租人(屋主)100 萬元。理由摘錄如下:( 一) 台灣社會目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命,而不認同自殺行為,且自殺雖係個人自己結束生命之行為,但「選擇死亡」尚非憲法所保障之自由權範疇,從而,自殺行為依台灣社會目前之國民感情及風俗,應認屬違反善良風俗之行為。( 二) 在他人所有房屋內自殺死亡,易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理,及對於居住其內之住戶,產生心理之負面影響,礙及生活品質,且因一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺之房屋,亦將導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,故在他人所有之房屋內自殺死亡,當屬社會道德通念上不能接受之行為,而有背於善良風俗。( 三) 自殺者明知該房屋非其所有,當可預見倘其於該屋內自殺死亡,將使該屋成為俗稱之凶宅,日後有難以出租或出售,其仍執意為之,造成該房屋貶值,致房東受有房屋貶值之純粹經濟上損失,自難認無故意存在,應就其故意行為造成房東之損害負賠償責任。( 四) 承租人依民法第433 條規定所負之責任,係「代負責任」,即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由,代同居人或第三人負賠償責任而言,倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任,承租人即應依民法第433 條規定負賠償責任,與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。( 五) 凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房東之使用、收益,該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失,甚至更甚於物理性毀損、滅失,此種情形,非民法當初立法時所得預見,法院於處理此種事件時,自應類推適用其性質相似之法規加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定之漏洞。四、 結論根據上述最新實務見解,本題房東老王可類推適用民法第433 條之規定,請求二房東大雄賠償其100萬元損失。此外,如果租賃的房屋是「住宅」且二房東是「包租業者」,根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第3 條第5、6 款規定,包租業者也要「經營租賃住宅管理業務」,而「租賃住宅管理業務」又包含一切與租屋管理有關之事項,換言之,包租業者之義務即包含房客(次承租人)之篩選、房客日常生活之注意、異常情況之處理及預防。假如因為包租業者的失察,導致房客在租屋內自殺,包租業者對於出租人(屋主)可能要負損害賠償責任。畢竟相較於一般的轉租人(二房東),包租業者作為專業的租賃服務機構,應負擔較高的義務。  
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