【文 / 中信房屋商仲部王藝樺】 「風險」(Risk)指的是在某一特定環境下，在某一特定時間內，某種損失發生的可能性。其實每個人在生活中所做的每件事情、每個決定，都是含有風險，只不過端看事情或決定的輕重緩急，也就直接定義了風險的大小與個人的承受度，簡單來說，「風險」就是對未來不確定性的代稱！相較於風險的反面，就是「報酬」(Return)，報酬即是對於做了投資決策所產生的收益。而如何讓報酬收益極大化、風險極小化，就成為投資最重要的課題! 台灣走了十幾年多頭的房地產，在房價過高與政府持有稅改制下，遇到了一定的瓶頸和困境，使得許多房地產的投資客與置產客紛紛把資金流向海外，而人往往都有一定的慣性，在股票市場賺到錢就會把錢放在股票市場，在房地產賺到錢或是發跡，當然就會持續把錢放在房地產裡，雖然台灣現在前景不明，但是「聰明錢」自然會找到它自己有利的去處，「海外不動產」自然成為聰明錢最好parking 的標的，進而成為顯學。 魔鬼藏在細節裡，到底海外不動產要怎麼買? 該怎麼投資才是安全? 別只看到表面上光鮮亮麗報酬，忽略底層內洶湧而起的風險。由專家替你分析投資海外市場的必備成功4 金鑰以及目前熱門投資國家。中信房屋商仲部副理王藝樺指出，投資海外不動產首重是評估「該國政經情勢發展」，如果該國政權常常不穩定，或者房產政策朝令夕改、貨幣通膨嚴重，即便是首都房產都可能一夕間變泡沫成幻影，對此，王藝樺透露日本、英國和美國都是相對穩定、安全的國家。而除了政經情勢需最為注重外，另有四支成功的海外不動產投資必備金鑰。 金鑰一、 匯率匯率穩定與否影響投資成功關鍵。幾年前，許多投資客將資金投注在東南亞，到現在雖然許多房地產上漲幅度驚人，但是該國匯率卻慘不忍睹，恐怕整體算下來，不僅沒獲利還可能倒賠了本金。不過王藝樺說，日本匯率就相對穩定，美元兌日圓匯率長期維持在110 至115 左右，很少會出現大起大落的情況，風險相對在可控制之下，相當適合進場賺取合理的收租報酬。 金鑰二、永久產權所謂永久產權，是指買家對房屋以及土地擁有絕對永久性的所有權。千萬別輕忽這件事情的重要性，王藝樺強調，在買房前，一定要確認是否有永久產權，如果只有地上權，在使用期間內還需要支付所有權人地租，恐賠了夫人又折兵。即使在台灣，買入沒有永久產權的房地產，雖然購入時價金相對較低，但期間每年需付地租給所有權人，除了多了地租的成本外，房產隨著時間流逝、價值亦不斷流失，跟永久產權的房產相較，可說是成反比與天壤之別，所以產權亦決定投資成敗關鍵。 金鑰三、 長期投資的資金不同國家的稅制都不同，像是台灣先前的奢侈稅就是起碼要綁兩年，許多海外市場也或多或少有此管制，所以王藝樺強烈建議須有長線資金規劃的投資客才考慮海外不動產，若只想炒短線的「投機客」千萬別輕易嘗試，不然除了有匯率的風險外，極可能還要承受短線進出的稅務成本，這樣一來被扒兩層皮，得不償失。 金鑰四、 海外貸款融資外國人要向當地銀行貸款融資相當不易，因為當地銀行難以評斷非本國人其薪資、負債與信用等資料，進而影響銀行方面的貸款意願、成數及利率。王藝樺說，以日本來看，只有5 家在日本有分行的台灣銀行能貸給台灣人，分別是台灣銀行、第一金、兆豐金、彰化銀行、中國信託銀行等，否則其他銀行端是不進行放款的，有時候連開個帳戶都不容易。 所以欲投資海外不動產的民眾，可以尋找有從事海外市場的大型仲介公司專業諮詢，除了較有保障外，亦有機會透過其合作簽約的銀行端獲得貸款協助，讓民眾省去許多麻煩，這才是最主要優勢。投資市場不變的定律:「高風險高報酬，風險與報酬為一體兩面。」在海外投資更是如此，不能只看見海外投資無窮的獲利增值，而輕易忽視伴隨而來的風險，但也不用畫地自限，只要風險是在可以承受或控制下，仍然可膽大心細的進行投資，這樣一來才是讓自己立於不敗，進而能成功拿取金鑰，開啟海外市場掏金的不二法則! 中信房屋海外不動產推薦：http://global.cthouse.com.tw/

文 / Acer.L 時事1：松江1號院 出現神秘掃房客 13億買7戶 建商出清所有餘屋 近期某上市建商位於台北市中山區的豪宅建案「松江一號院」，最後7 戶餘屋以13 億元成交，買方以平均每坪約105 萬元價格買進，相較於實價登錄資訊每坪行情約落在136 萬～ 175 萬元，可說是打6 ～ 77 折，就順利入手，而建商也藉此次交易出清「松江1 號院」的所有餘屋。 由於地價稅及房屋稅飆漲，持有新屋成本大幅提升，其中以大坪數豪宅為例，除房屋稅較高外，高額的管理費亦是讓持有成本更形沉重的一個因素，因此投資買方對大坪數產品縮手，建商唯有降價才能吸引買盤。所以就目前市場觀察，仍以購買低總價中古屋的買盤為主力，中古屋因持有房屋稅低，並且免除高額管理費，供需較新屋市場穩定，價格就相對抗跌，2017年的房市發展趨勢，中古屋市場勝新屋；小坪數低總價勝大坪數豪宅產品。 <趨勢>未來新屋及豪宅產品溢價幅度減少，投資置產應以中古屋及中小坪數為主 因持有稅高，高單價新屋價格將修正，低單價及低總價中古屋價格相對穩定，適合長期投資，而過去新屋較中古屋享有1.2 倍至1.5 倍溢價優勢，未來兩者價差將逐步縮小，尤以豪宅產品價格修正幅度最大，投資置產的方向為低總價中古屋較保值。 時事2亞洲貨幣持續貶值 收益型不動產較保值 美國聯準會近期於2016 年12 月首度升息，而美元指數來到 2003 年 1 月以來的高點，未來亞洲貨幣會相對弱勢，現金存放銀行愈難保值，投資收益型不動產將成未來資產配置的主流。 <趨勢>豪宅出租收益低 小坪數中古屋投報率較佳 以投資1,000 萬中古屋為例，月租金2 萬元，年收租金為24 萬元，年投報率為2.4%；但若以投資1 億元以上豪宅，要找到能接受月租20 萬以上的高端客群可說是相對困難，除投報率低以外，房屋空置期也會跟著拉長，扣除豪宅的裝潢及家具折舊，算起來實無出租效益。因此投資族在貨幣貶值下，會投資換手相對容易、投報率較高的小坪數中古屋，所以2017 年不動產投資趨勢應以小坪數中古屋投報率較佳。 時事3基本薪資調漲 房屋租金將跟漲 基本工資審議委員會，決議基本工資2017 年元旦起漲5%。月薪從20,008 元調整至21,009 元，加薪1,001 元，時薪漲為133 元。國內162 萬名勞工（含移工）、39 萬名打工族、共201 萬人受惠，所得若增加，未來市區租金預料可能跟漲，市區低總價小坪數產品成投資首選，價格自然有機會補漲。 <趨勢>生活機能好的區域，因租金補漲，小坪數中古屋產品價格也會相對穩定。 綜合以上趨勢，2017 年購屋方向如下：1. 投資族應投資有收益性的低總價產品2. 自住客應購買持有成本低的中古屋3. 豪宅市場買方建議應保守看待

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房地產服務商戴德梁行2017年1月23日發布《2016四季度中國海外投資市場》報告，2016年中國海外商業地產投資總額再創新高，達到383億美元，比2015年增長了49％。 據該報告顯示，美國是中國投資者的首選目的地，投資總額達到183億美元，比2015年增長了四倍以上。中國內地對香港，韓國，英國，加拿大和德國的投資總額較去年也有所增加。就英國而言，中國投資者藉英鎊走低的優勢投資總額同比上升了32％。 戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑表示：「許多中國投資者認為，美元對人民幣的匯率仍有上升空間，而一些其他主要貨幣似乎有更大的貶值風險。目前看來，對於大型企業投資者而言，中國的立場以及美國總統在中國的投資將對中國在美國的房地產投資產生更大影響。」 對於私人住宅投資者來說，考慮到教育和生活方式等激勵因素，他們可能會對美國房地產市場感興趣，而不僅僅是對淨投資業績的期望。 據報告顯示，商辦大樓市場吸引了中國最大部分海外投資資金，佔了45％以上。令人驚訝的是，酒店市場同比飆升了13個百分點，佔據了27％的投資總額，達到103億美元。開髮用地的投資同比下降了18個百分點，僅佔15％，零售市場仍不受青睞，僅佔3％。養老及健康地產是首次出現的資產類別，佔總額的2.5％，這一比例預計會持續增長。 由於2016年外匯儲備大幅下降了691億美元，在2016年11月底，中央政府加強了海外投資監管，並增加了對個人每年換匯額度達50,000美元的審查。新措施包括：禁止超過100億美元的交易; 在與公司核心業務無關的部門，超過10億美元的交易將被限制; 超過10億美元的房地產投資將被限制等。 關於該政策的發布，林榮傑表示：真正決定境外房地產投資金額的是否被批准的關鍵因素是政府是否有能力控制貨幣貶值和境外資本流動。如果貶值或流出資本變小，那麼審查過程將不那麼嚴格。儘管政府正在監控匯率並設法對中國的資本外流進行嚴格控制，但中國政府仍致力於企業「走出去」，以及多元化發展。 戴德梁行大中華區研究部高級經理，資本市場研究負責人陳妍斐表示：「基於中國投資者對對內地核心資產的收益率將持續走低的預期，外加投資者對多元化全球化投資的不斷追求，我們預測海外投資的需求在2017年仍將保持強勁。當然，近期政府對資本外流的限制政策可能會使交易時間變長，投資規模變小而使得2017年的交易量呈小幅度降低。」

【文 / 中信房屋研展室】中信房屋連續第31季宅指數的調查報告，本次結果為大家描繪出一個呈現「希望之光」的房市面貌。一、仍以自用為主：中信房屋今年第三次的宅指數調查，房市基本格局仍以自用為主流：台北市67.0%、新北市61.6%、桃園68.3%、新竹61.7%、台中49.1%、台南58.8%、高雄49.8%，其它地區70.5%。二、短期市場有購屋動能：本次宅指數調查，在未來3 個月到半年內，有意願購屋的人較上一季微增1.1％。至於2 年內有購屋意願者，較上一季減少4.1%。不過其中兩個族群，在2年內有購屋計劃的意願飆升，第一個是50 歲以上有購屋計畫及較高所得者，購屋意願本季飆高達47.4%，是連續30 季調查以來的次高；第二個族群是從事製造業／電力及燃氣供應商／營造業，購屋意願連續30 季以來呈現一路飆升的走勢，佔比本次來到29.9%，比上一季增加4.6%，是30 季以來最高。三、房價未來走向，民眾比業者樂觀：本次調查，對於房價未來走向，民眾以「持平」看法居多（34%），看跌的比率32.7%，對比第一線的房仲加盟店頭53.5% 看跌更顯樂觀。四、以不動產做為理財方式的比率增加，增幅居冠：中信房屋宅指數調查，傾向以不動產做為理財方式的人，較上一季增加2.7%，而且增幅居冠；值得注意的是，民眾心目中最抗跌投資的標的，本季由「保留現金」奪冠（24.2%），較上季增加2.3%；不動產以23.2% 名列第二，且較上季減少3.5%。中信房屋副總經理劉天仁分析，以不動產做為理財方式的增幅居冠，但抗跌性在本季被現金追過去，顯示民眾對市場抱有濃厚的觀望心態。而民眾以不動產做為理財的方式從本次宅指數調查可發現，購屋目的為收取租金者，不論是購屋價位或自備款，增幅均排名第一，分別增加42 萬元與160 萬元；可見在目前房價修正與低利的環境下，能夠收取較高投報的產品，有望在此時殺出一條生路，值得持續觀察。五、賣方開價逐漸貼近實價登錄：屋主的開價由雲端更接近地面一些。根據中信房屋針對172 家加盟店調查，以實價登錄加價兩成以上的開價，在本季減少了8.6%，而以實價登錄加價一成為開價的屋主，不僅增加了8.3%，並且佔據全體屋主開價心態的52.3％。也就是說，超過一半的屋主是以實價登錄加價一成為開價，代表屋主的心態有往實際的成交行情修正的傾向，對買方和市場來說，都是好現象。消息樂觀，但成交量為何持續膠著？劉天仁副總分析，賣方對於開價有向下修正的鬆動態勢，但買方對成交價格的期待，也出現往實價登錄資訊9 折位移的跡象。也就是說，上一季的買方出價區間，落在實價資訊與實價資訊8 折之間，本季則位移至實價資訊9 折與8 折之間。這形成以下局面：賣方出價雖然有向下修正以實價資訊加一成為主的趨勢，但是買方對於成交價格的期待，也有由實價資訊往下降一成的傾向。劉天仁說，買方對於出價趨於保守的原因，除了收入沒有增加（根據主計處日前發布的資料，去年未滿30歲的平均所得倒退17 年，而30 至39 歲者「倒退嚕」更多，19 年來都沒有增加），房屋稅加重的程度，也讓有意購屋的人除了煩惱如何買房子，還要煩惱日後如何養房子；稅賦會不會成為壓垮房市的最後一根稻草，政府應重視。租屋市場版塊位移 2、3房住宅需求增加另一個值得關注的焦點是租屋市場版塊位移，受租屋族青睞的物件，由套房位移到3 房公寓、透天2-3房以上及一樓住家等。上一季排名第七的「一樓住家或透天2-3 房以上」，本次一舉躍升至第一名：16.1%，第二名「3 房的一般公寓（約30-40 坪）」：15.9%，套房被擠到第六（分租套房／雅房－ 10 坪以下）與第七（電梯獨立套房－約10-15 坪）的位置。同時，租金也產生位移現象，過去租屋價位集中在 5 仟 元至 1 萬 元，本季調查則上移至 1 萬 元至 1萬5 仟 元，符合前述坪數變大的現象，租金自然也跟著往上提了。中信房屋副總經理劉天仁指出，由於選項中有分租套房／雅房，因此可以合理推估，3 房公寓、透天2-3房以上及一樓住家受青睞的原因，有可能是以家庭為承租單位的需求變多，而一樓住家特別受到有老人或行動不便成員家庭的歡迎。「重稅」大魔怪吃掉民眾購屋及都更雙意願本次宅指數調查詢問民眾「什麼因素會提高您的購屋意願」，與前一季相較『希望稅賦降低』的增加幅度高達7.2%，遠高出其它增加項目。劉天仁副總指出，這顯示出重稅已經取代房價，變成房市大魔怪。此外，調查顯示，稅賦也成為民眾眼裡導致都更遲滯不前的主因。高達41.3% 的受訪民眾認為，都更後，新屋的房屋稅大增，負擔過重，造成擁有370 萬戶逾30 年老宅的台灣都更腳步遲滯不前。政府若有心想推動都更，除了重視民眾心聲，重新思考如何提高民眾收入，或是降低稅賦，房仲業者的看法則傾向都更同意門檻95% 比例過高，是拖慢都更速度的主因。研究方法︰網路調查(IX Survey 專業線上調查機制)調查期間︰ 2016/09/02-2016/09/06取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20 歲以上，居住台灣本島者總樣本數︰共回收1,000 份有效樣本，在95% 的信心水準下，抽樣誤差在正負3.1% 以內，重點地區（台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.61%，再依照行政院主計處公布2016 年07 月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權

【文 / Acer.L】近期房價受政府房市調控政策的影響，自2003年SARS以來，長達十多年的多頭房市正式進入高檔盤整，目前是以自住客為主的買盤市場，究竟在這低利的環境之下，無殼族該不該進場買房？或是繼續租房比較划算呢?一、指標1：當租金高於房貸利息，買房較划算!由附表一可看出，在低利率2% 的環境下，貸款1,000 萬，每月需繳1 萬6,666 元的利息，若月租金高於利息，多繳的部分等於是在幫房東繳房貸，此時建議應自己買房較划算。舉例來說，若您所租的房子，房價約1,000 萬，假設月租金1 萬8,000 元，高於每月房貸利息1 萬6,666元，此時買房比租房划算！反之，若您的月租金低於1萬6,666 元，則租房較划算。再者，考量全台房價因區域不同而差異極大，但租金則多數是跟著薪資所得在波動，而台灣薪資所得長年凍漲，所以房屋租金是相對穩定、變化較小的；若購買市郊低總價產品，可能是買房比租方划算，而精華區高總價產品，雖然房價高，但租金不一定同比例調高，通常是租房比買划算。因此，如附表一所示，對年輕的首購族而言，若您選擇的產品總價是在1,000 萬以內，現在租金超過1萬6,666 元，應立即進場買房；以此類推，選擇1,500萬的產品，租金超過2 萬5,000 元、或選擇2,000 萬以內產品，租金超過3 萬3,333 元，都是買比租划算，建議及早買房，而非幫房東繳房貸！二、指標2：以收入來衡量，貸款1,000萬30年，家庭年收入至少需88萬才可買房從附表二可觀察到，當貸款利率2%，選擇貸款30 年，月付房貸為3 萬6,960 元，因此，當房貸佔家庭年收入的1/3 時，每年至少需賺133 萬才可買房；若負擔高一點，當房貸佔家庭年收入的1/2 時，每年至少需賺88 萬元，才可買房。換言之，一個家庭若省吃儉用，當房貸佔所得的一半時，必須至少年收入88 萬以上才可買1,000 萬以上的房子；若不想負擔那麼大，僅願意拿出所得的1/3繳房貸，年收入至少需133 萬才可以買1,000 萬以上的房子。所以，究竟租房還是買房划算，端看我們對房貸負擔的承受度來衡量，其實不外乎是解決住的民生需求；對預算較為有限的年輕人而言，初期以租代買當然是能讓財務更有彈性的方式，但等到工作、收入都穩定時，可能也必須開始考慮人生不同階段的規劃，因為未來有一天年紀大了，租屋會越來越不容易。三、結論：首購族應注意的貸款事項一般來說，實際房貸利率將視貸款人條件、物件等不同而有所差別，且貸款期間加上貸款人年齡不得超過75 年、屋齡加貸款年期不得超過60 年的限制。換句話說，若要申貸40 年，貸款人須35 歲以下，且屋齡不能超過20 年。因此，首購族若想將貸款期間由20 年拉長到30 年以上，以減輕房貸負擔的金額，必須先衡量自己的年齡是否超過申貸限制，以及物件本身的屋齡是否符合可承做的年限；若已擁有第一桶金、房貸有能力負擔的情況下，買房把錢存在自己的不動產上，免除租屋搬家之苦，而非一直幫房東繳房貸，才是最好的理財方式。

【文 / 中信房屋臉書粉絲團-你的達令】每當畢業潮大學開學期，社會新鮮人和大學新鮮人紛紛出籠，因工作或就學而必須租屋的需求開始提高，其實不只新鮮人們可能因社會經驗尚淺，面對租屋此種具有金錢與法律條件的事務時，處理能力是容易處於弱勢的狀態，日前黑心房東的種種惡劣行徑新聞，讓許多在房價居高情況下，以租代買的民眾也聞之色變，可能連老江湖房客都不一定能避免中招，所以無論是不是新手，皆需格外謹慎小心。以新鮮人來說，租屋資訊應該最常使用網路租屋平台來尋找適合的物件，也可透過市面上的房屋代租代管公司來媒合，這類業者協助因故無法親自處理房子事宜的房東，而向屋主收取管理費用，包含刊登廣告、帶看、簽約、房屋修繕及整理，故代租代管公司的物件在屋況上通常是有較高的品質與保障，但仍有不合法的不肖業者，濫竽充數，以下要點，請新鮮人們或有租屋需求的民眾皆可參考。1.合法執業 公會保障為避免發生糾紛或遇到黑心業者，在諮詢階段就應先檢視公司登記證、商業登記證明、不動產經紀人證書、公會會員證書、營業保證金存繳等證明文件，因為很多代租代管業者實為資產管理公司，營業項目卻沒有代租代管，有加入公會的業者相對有保障，消費者也應主動上網查詢業者會員資格是否屬實。2.遠水救不了近火 在地ㄟ咖好租屋者通常都是有想租在哪個區域的設定後，才開始以自己的預算去尋找適合的房子，所以要先了解代租代管公司的服務範圍，如被委託出租物件是在台北，但公司是在桃園或其他縣市，因距離關係就容易影響管理品質，若物件臨時有狀況，處理反應也會慢了許多，所以建議要找在地且有相關經驗豐富之業者。實地看屋階段時盡可能要結伴別單獨自己前往，先通知其他親友看屋時間、地點及房東或房仲、業者的電話，年輕人也最好請長輩陪同看屋，協助提醒經驗不足未能注意到的眉角。3.三「審」定閱 簽約不要怕麻煩 文字列明當一切租屋事宜準備就緒，最後簽約階段也是不能疏漏的重要一環。租客簽約前，有權要求代租代管業者出示屋主「委託書」或「授權書」、房屋權狀影本、屋主身分證影本等文件，確認為屋主所委託，在合約書上有註明由代租代管公司處理房屋相關事宜，租客可藉由業者所提供之資訊，至內政部地政司全球資訊網，使用自然人憑證, 線上查詢欲租屋之相關資訊, 持有人之姓名，以檢視資料是否屬實正確，避免不肖業者從中做手腳欺瞞消費者。為了保障雙方的權益，最好把可能出現爭議的事項，不要怕麻煩白紙黑字明確的寫在契約裡，尤其是各項費用，如水、電、瓦斯、網路、電視、管理費等等如何計算給付，否則未來有爭議或糾紛時，口頭之約就有舉證上的困難度，而像是承租房屋內所附的設備項目、數量等也應載明於契約，並且拍照存證。契約若有另外加註、塗改處，雙方皆應簽名或蓋章，若整份契約書不只一頁，頁面接縫處雙方要記得蓋上騎縫章，避免有內頁被抽換，契約一式兩份雙方各持一份，務必妥善保管。最後在退租的部份，也要約定於契約上，如需提前多久的時間以簡訊或書面通知房客或房東，未租滿合約期間會否產生違約金等。4.保留付款記錄最好用匯款的方式來支付房租，或是雙方簽名的收據、表格留下金錢往來記錄，免除日後對房租付了沒各執一詞。一分錢一分貨，房客的理想是一切都好卻又租金低的房子，但，這就像魚與熊掌一般多半難以兼得，除了租屋前做功課不能少，租屋者還是要以自己的經濟狀況和符合需求為優先，如月租金以不超過月薪的三成為限；此外，明年元旦內政部將公告房屋租賃定型化契約「應記載及不得記載事項」〈可上”內政部不動產資訊平台-> 法規與知識-> 契約書範本”查詢〉，房東及房客雙方面都應及早了解相關權利義務，新鮮人不妨可以現在提早參考這些原則，讓自己快快樂樂享受租屋好生活。

【文 / Acer.L】    近來房屋稅議題引發各界爭議，傳言北市財政局正檢討豪宅稅、都更條例，修改房屋現值作業要點，預計今年9月中旬首都論壇提出，讓房屋評定現值合理化。未來計畫不再採用路段率加乘課豪宅稅，豪宅房屋稅有望降低；至於適用新房屋標準單價的商用不動產，則會取消加價項目。雖然此議題尚未定案，但針對新屋稅房屋稅的檢討勢在必行，倘若房屋稅修正對房價影響為何?新屋可否進場?◎對新豪宅房價之幫助仍有限    精華區豪宅路段率調整，擬由「1+ 路段率」改為「1+ 固定係數」計算，雖有利豪宅房屋稅調降，可使豪宅買方持有成本降低，但北市房屋稅在2014 年7 月調高新屋房屋標準單價1.6倍後，新屋房屋稅稅基仍高，未來仍以購買2014 年7 月以前拿使照的產品，房屋稅的持有成本較低，所以即便路段率微調，整體房屋基本造價已調升，整體新屋房屋稅持有成本仍高，對豪宅買氣及房價幫助有限。結論：屋齡兩年以上「新古屋」，屋屋稅持有成本較低，可進場；買新古豪宅勝新建案!!◎老公寓房價穩 投資自用兩相宜 應進場    目前老公寓最大問題在於都更變新屋後，會適用新的房屋稅課稅標準，持有稅將大增，都更後新屋將採用新的標準單價，房屋稅也會跟著增加，不少民眾因此降低都更的意願。但據北市財政局表示，研擬修訂「台北市都市更新條例」，預計修改目前都更後2 年房屋稅減半，第3 年即恢復全額的規定，採取漸進式概念，第3 年繳6 成、隔年7 成，逐年推進。因此，現階段老公寓房價低，持有稅亦低，加上都更後，新屋房屋稅有緩衝的減免期，所以此時若買老公寓投資，可避開高額房屋稅，未來還可享都更後房價的增值利益。結論：地點好近捷運公寓宅可置產，出租自用兩相宜。◎新建商用不動產房屋稅調降有限 精華區蓋新飯店或企業總部仍會被稅制打壓    為解決新舊單價造成的爭議，財政局預計擬修改「房屋標準價格及房屋現值作業要點」，針對適用房屋標準單價的飯店、商辦大樓及10 層以上房屋，將取消設置游泳池、中央空調、玻璃帷幕和電扶梯的加價規定，房屋稅最多可省兩成。    雖然上述加價規定研擬取消，但同豪宅稅問題一樣，北市2014 年7 月調高新屋房屋標準單價1.6 倍後，課稅稅基已全部提升，企業購置土地來自建總部及飯店等商業設施，未來仍會被房屋稅侵蝕獲利，如去年在大直開幕的宜華飯店，就遇上北市2014 年7 月房屋造價調升後影響，首年房屋稅將從6,000 萬增至1.2 億元，大幅侵蝕獲利，所以新建商用不動產未來繳納的房屋稅，即便符合規定取消設置游泳池、中央空調、玻璃帷幕和電扶梯等，省下的2 成房屋稅仍是杯水車薪，對房屋稅的減免有限。此外，一個規畫良善的商業地標，怎可能輕易降格取消中央空調、玻璃帷幕等設置，要取得房屋稅減免在實務上有其難度。結論：●精華區買地自建總部及飯店等商業設施房屋稅持有成本仍高，宜往市郊購地，以降低房屋稅成本。● 若要在精華區擁有商業不動產，購置中古舊商辦最划算，買中古大樓改裝勝過繳高額新屋房屋稅。    綜合以上，不論房屋稅制如何調降，現階段：買老屋裝修勝新屋！在新屋房屋稅未平反之際，仍應以地點好的二手屋為主要看屋標的!!

【文 / Acer.L】前幾年因房地產價格飆漲，地方政府陸續調高房屋標準單價，從2014年起，包括雙北、高雄、桃園等先後實施，台南市今年跟進，6月17日公布房屋標準單價調整案，將從下月1日實施，調幅各為54%、65%、80%，平均調幅67%，雖低於原先外傳的120%且採三年漸進式調整，但開全國首例，追溯至2001年7月1日後設籍的新舊房屋均適用，約11萬戶房屋稅將因此增加，而下一個關注焦點則是台中市政府動向。台中市地方稅務局副局長葉國居表示，中市不動產評議委員會預計2017 年3、4 月開會，檢討是否調整房屋標準單價。葉國居說，攸關房屋稅課稅多寡的房屋標準單價與地段率，每三年檢討一次，台中市已有20 多年未調整。六都房屋稅調漲的影響1.豪宅式微 小坪數產品崛起     房屋稅計算公式為：     房屋核定單價 × 面積 × (1 －折舊率 × 折舊年數)目前核定單價由政府決定，近年趨勢是逐步調漲，所以影響稅賦多寡在於面積大小及屋齡高低。而豪宅產品面積大，加上高額管理費，未來持有成本高，一般自住客置產仍應選擇小坪數產品，除總價負擔得起之外，持有成本也低。另外，對於金字塔頂端的客群而言，坪數大小及房屋稅高低不是主要考量，豪宅的自用市場仍有基本買盤，但是從投資的角度來看，有錢人未來只會買豪宅自住，當他們要購買第二屋及第三屋投資時，會考量轉手性高及持有成本較低的小坪數產品，因此日後不管小資族或是財力雄厚的多屋族，投資小坪數產品仍為主流，因為房價不易跌，交易量較穩定，對買方而言能進場就應趁早。2.預售屋及新成屋式微 中古屋當道影響房屋稅的另一因素為屋齡，中古屋折舊多，房屋稅較低，新屋折舊年數少，房屋稅相對高，對小資族而言，要投資置產就要選房屋稅低及管理費也低的中古屋。3.新屋市場 蛋黃區及蛋殼區跌 蛋白區漲就新屋及預售屋而言，以國泰房地產指數來看，2016 年第 1 季國泰全國房地產指數的數據中，比較雙北市及桃竹的房價表現，台北市( 蛋黃區) 跌3.26%，新北市( 蛋白區) 補漲3.32%， 桃竹( 蛋殼區) 跌4.36%( 如附表一)，這是什麼原因呢?→一切都是房屋稅惹的禍    台北市買中古屋勝新屋!!台北市新屋持有成本除了管理費高；房屋稅還要加乘”路段率”，買方吃不消，新屋補跌成趨勢。新北市 小坪數房價穩定新北市補漲主因是建商多改推小坪數不敢推豪宅了，所以不論是新屋或中古屋，小坪數產品的價格是相對穩定的。桃竹地區 重劃區新屋跌    中古屋價格低尚未補漲可進場由於桃園機場捷運尚未通車，青埔高鐵一帶重劃區短期間供給量大，需要時間去化，房價已從新屋開價每坪三字頭跌回二字頭，所以筆者認為中古屋除了房屋稅低以外，價格也較親民，是進場的好標的。而新竹一帶的重劃區同樣是短期供給較大的情況，五年以上的新古屋或十年以上中古屋是較好的選擇。綜合以上：→買中古屋勝新屋→買小坪數勝大坪數→買供需穩定的區域勝推案量大的區域最後，買方最在乎的就是房價會跌嗎?其實，因產品而異！因區域而異！絕非用道聽塗說的方式，只因媒體報導恐慌房價將大跌，而不敢進場，如此將錯失跟賣方談價格的機會，在負面消息多，似是而非的價跌新聞充斥時，就是買方最好的出價的時刻，勇於進場跟屋主談價吧！