本日房市「覷」聞點點名   沒有最重要，只有讓你看了不禁莞爾一笑的房市新聞，本日精選讓你看了覺得有夠尷尬！ 【悶爆了！不買房的代價　讓年輕媽媽告訴你】     沒買房的代價，一名年輕媽媽用血淚史告訴你！根據3/31日有網友在PTT(批踢踢)發文表示，原為了小孩上學方便，在附近租屋長達三年，但收到入學通知單才發現，居住證明自己一項都沒有，房東也不願意陪同到法院申請，若以特殊狀況入學，排隊候補人數更讓該名媽媽看不到入學機會。淚勸同是租屋的小家庭，光是能設籍還不夠，水電收據一定要是自己的名字，否則房東若擔心被課稅，不願上法院替你公證居住事實，校門就進不去了。 年輕媽媽以租代買，「居住證明」卻成為小孩入學的卡關關鍵（出處:翻攝自PTT）   【小編內心話】：    雖然小編從小到大住的地方都是租屋，也沒遇到什麼入學卡關的問題。但這位媽媽房租付了三年，小孩可能還是要到別的區就讀，重點已不是買不買房的問題，而是有沒有先打聽清楚該校或該區入學資格與條件，是以為「租房住在那邊」就算卡位成功嗎？! 不是只有小孩才需要做功課，當父母親的，要做、該做的功課更多！   想買可靠房子，中信房屋讓你靠！http://buy.cthouse.com.tw/area/%E8%87%BA%E5%8C%97%E5%B8%82-city/   文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近來民眾投資海外不動產的情形越來越普遍，考量國外不動產的交易風險較高，為保障消費者權益，內政部已經在2016年12月5日訂頒「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」，要求國內不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務時，無論在(1)行銷廣告、(2)不動產資訊說明、(3)定金和服務報酬等相關費用收取、(4)契約書簽訂、(5)交易糾紛處理等，都應遵守相關規定，提供民眾正確且充分的資訊，減少不動產交易糾紛，加強維護民眾購置海外不動產的權益。 提醒民眾如透過經紀業購置海外不動產發生交易糾紛時，可檢附具體個案資料送請縣府地政處地籍科辦理，並得向消費者服務中心、消費者保護官申訴，或向直轄市、縣(市)消費者調解委員會申請調解。若涉及跨國消費糾紛，則可至行政院消費者保護會網站進行線上申訴(https://appeal.cpc.ey.gov.tw/WWW/Default.aspx)；也可至外交部領事事務局的網站，查詢各國(地區)消費者保護機構的申訴管道(http://www.boca.gov.tw/lp.asp?ctNode=753&CtUnit=14&BaseDSD=13&mp=1)，並自行檢具申訴資料或透過經紀業協助，向國外企業經營者所在地的國家申訴，或另依不動產當地的相關法令規定處理。

文 / 中信房屋商仲部王藝樺 1.漫談CRS隨著科技的不斷演進，除了大大拉近國與國、人與人的距離外，也把各個經濟體聯合起來，串成一個同心圓，使得「全球化」不斷在你我的生活中出現，而各個領域傑出的天之驕子們，累積出富可敵國的巨額財富，順理成章也全球化的分散在世界各地，目的除了精準投資（即看好特定國家區域或是特定標的投資、設廠）、分散風險以外，最為重要的就是表演稅賦魔術，簡單來說就是資金工程的藝術－「避稅」，也因為要符合各個國家稅賦的標準來達成節稅的目的，藏富於海外（即非原生國家）就蔚為風潮、成為趨勢。 「CRS」－ 所謂的「共同申報及應行注意標準」，正式名稱是《金融帳戶資訊主動交換標準》（Standard for Automatic Exchange of Financial Account Information）是自動資訊交換（AEoI）中的資訊標準，由OECD（經濟合作與發展組織）於2014 年提出，即可視為國家與國家間追逃漏稅的共同防護網，如同全球版的肥咖條款，台商如果在兩個已參加CRS 的國家都有資產，那麼兩國之間可透過CRS 這個共同防護網掌握資產的實際擁有者，愈多國家參與，當然海外資產就越難遁形，目前全球已超過101 個國家參與，防護網正在擴大當中。 2.資金流入流出的影響不論是哪個市場、哪種投資商品，只要資金不斷的投入、造勢，該市場與商品就會變得很火，交投也會越來越熱絡，逐漸演變成規模經濟，就像是台灣的股匯市和房市一樣，股市在熱的時候，一天成交量達兩千多億，而房地產市場在火熱的時候，移轉棟數達到50 萬棟，除了是國家經濟與政策配合發展外，最主要是聰明錢的流入所造成，而投資不變的定律-「量先價行」，當有源源不絕的量，才會有亮麗的價格出現，量當然就是由錢所堆積出來的；不過一旦資金流出，就像前些日子股票市場出現當日只有三百多億的成交量，房地產市場也出現不到25 萬棟的移轉棟數，會發生這樣的情況自有其時空背景與其他因素，但聰明錢流出還是主因，原本parking 的資金出走所致，與資金流入時的火熱盛況猶如對照組一般，可見資金行情的魔力。 3.曾經的亞太中心 對比現今可能成避稅天堂亞太營運中心（英語譯名：Asia-Pacific Regional Operations Center）是台灣於1990 年代推動的經濟政策，以發展台灣成為亞太地區的經濟樞紐為目標。所謂的「營運中心」是指製造、海運轉運、航空轉運、金融、電信和媒體六項專業中心，不過歷經了三任總統，都無法順利推動完成，不去探討過多的政治和複雜因素，單單要做成這六項專業中心，所需投入的資金少說幾百億銀彈，甚至可能上千億或者幾千億都跑不掉。 「要怎麼收穫，先要怎麼栽」這道理說明了一切，資金和聰明錢( 熱錢) 才是關鍵中的關鍵；最近炒得沸沸揚揚的肥咖條款或者CRS( 金融帳戶資訊主動交換標準)，很多會計師都提出警示，認為如果台灣不趕緊加入，恐怕會淪為新一代全球「避稅天堂」，這說法聽起頗為聳動，但真的會變成這樣的結果嗎? 筆者在此提出另一個觀點，目前的台灣距離當年亞洲四小龍的台灣已經落了一大段，國人的平均薪資倒退、通貨膨脹、物價只漲不跌…等等，在在都顯示出台灣正處在空轉、不進則退的困境中，曾幾何時台灣竟然與落後要劃上等號嗎? 因此何不如趁全球在用CRS 防堵逃稅和熱錢湧進時，政府方面好好思考、規劃、規範，讓其他國家認為洪水猛獸的熱錢進來台灣建設和投資，也許會有負面的投機、炒作與其他國家給予的壓力( 要求加入CRS 防堵行列) 產生影響，不過仔細想想，假使沒有全球流竄的資金進來，台灣就沒有投機炒作嗎? 就沒有從地下金融進來台灣的逃稅資金嗎? 與其這樣，不如反向思考讓「避稅天堂」成為「全球營運中心」，端看如何去做為、如何去引導。 結論不管時空背景如何物換星移，聰明錢都會往其最有利的地方去，國家利益如何與聰明錢保持在同一個天平裡，讓「富者能樂居，貧者能安居」每個人能適得其所，是各個國家與政府需要提供的環境和深思的課題，而民眾打拼累積的資金如何形成財富，也當做足功課，除了看投資報酬率，更要衡量個人的風險承受度；選擇值得信任的專業業者、良好投資標的都是讓自己的錢能聰明累積的法門。 中信房屋海外不動產推薦：http://global.cthouse.com.tw/

文 / Acer.L 預售屋價格首度止跌 房價底部成形 買方進場時機已到根據國泰房地產指數2016Q4 的調查發現，預售屋可能成交價指數由120 底部向上突破來到126.39，是近五季以來的新高( 如附表1 所示)，顯見在新屋房價表現上，已出現止跌回穩的跡象，預售屋房價底部已經成形，而中古屋市場價格勢必在新屋的帶動下緩步回穩，預計2017 年將是買方進場的好時機。 營建股指數 盤整多時 已無下跌趨勢而從近幾年營建類股的指數來看，近期指數皆在250 上下盤整，而營建股指數是象徵建商的股價表現好壞指標，若指數不斷衝高表示市場過熱，未來有房價下修風險；若指數連續崩跌，表示市場信心不足，房子不好賣，建商營收連續衰退，而近幾月營建股指數皆在250 上下平穩徘徊( 如附表2 所示)，顯示不動產市場由暴起暴跌的走勢，回歸至健康良性的市場，未來房價不易暴跌，也不易暴漲，若現在進場買房，所購買的房價會相對穩健合理，不用擔心房價會大跌造成資產損失，所以選擇現在進場最安全。 台幣升值 外資看好台灣市場持續匯入資金  未來房地產將增值近期美國新任總統川普就任，在經濟及貿易政策上拋出美國優先的議題，預料許多製造業將從亞洲回歸到美國設廠，因此美元可能會持續升值成為強勢貨幣，亞洲貨幣將相對貶值。但近期台幣的走勢卻持續升值，由32 塊台幣兌1 美元升值至31 塊兌1 美元附近，顯見外資持續匯入資金到台灣市場，一方面看好台灣股票市場，另一方面伺機購買台灣不動產，若資金行情持續作多台灣市場，加上房價已止跌回穩，未來房市買盤將隨外資資金移入，穩步成長，台幣儼然成為亞洲最強貨幣，未來台灣房地產將隨台幣升值後跟著增值。 綜合結論2017 年1 月全台六都建物買賣移轉棟數1.56 萬棟，年增率大增37.5%，且延續到春節6 天假期，在剛性需求回籠、陸版肥咖條款推動返鄉置產需求激勵下，建商新案成交量開出紅盤，房市紛紛傳出春燕報到；此外，農曆春節後由房產業者所進行的一項最新民調顯示，屋主對房價看跌激增至55％過半的比例，可說買賣雙方在「價跌」方面的共識逐漸形成，加上前文提及台幣升值的利多，還有房價到底的訊號浮現，此時買方進場最安全，房價止跌回穩的進場時機已經來臨！

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2016年6月英國跌破眼鏡地通過脫歐公投，但英國房產市場似乎不受脫歐議題干擾，加上英磅大貶，創造海外買家絕佳進場時機，市場走勢樂觀。根據KnightFrank(萊坊)統計，2016年雖然歷經脫歐風暴後，全球海外投資者布局商辦的前十名城市中，倫敦以93億英鎊，約合新台幣3,525億元(以2017年3月6日匯率37.9：1計算)英鎊雄踞首位，其次為曼哈頓的80億英鎊，而亞洲第一名為香港的27億英鎊，總排名第四，新加坡則以24億英鎊緊接其後，首爾也以19億英鎊躋身第十名。 瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，對比台灣2016年開始實施房地合一稅，對外資採用35％、45％高稅率，以致2016年外資投資從2015年的新台幣214億驟降為零投資，是很強烈的對比。中長期而言，倫敦房地產仍供不應求，再加上外資持續加碼，預期2017年倫敦仍是全球房地產的領頭羊。 其中，倫敦商辦高達73％的買方來自海外投資者，除了英國本地買家，近三年美國、中國購置規模都超過50億英鎊，而台灣也不落人後，在前十名中排到第七名，交易金額超過10億英鎊。近一步分析，中國及香港的海外投資者佔海外投資總額逾3成，金額高達29億英鎊，近期市場傳出最大的交易案，當屬上周在香港交易所上市、專營中國西部房產開發的中渝置地以英鎊11.35億元，折合新台幣破430億元，收購倫敦地標的利德賀大樓(TheLeadenhallBuilding)。 除了商辦市場租金收益相對高而穩定，且現在又受惠於英鎊貶值之利外，海外投資人對於住宅購買也一樣熱衷。蘇銳強解釋，英國政府發布的《2017英國住房白皮書》中指出，長期以來英國住房市場供不應求，每年住宅市場平均需求量約25萬套住房，每年平均缺口約9萬套，而2015年至2016年需求更勝以往，缺口高達11萬套，供需明顯失調，租金、價格上漲的支撐很穩定。且部分中港台買方因子女留學，採先自住而後出租的投資方式，看準倫敦金融重鎮租屋市場的強烈需求。    另外，根據萊坊及國際調查機構Markit合作調查指出，英國2017年2月房價信心指數(HPSI)及未來預期指數雙雙上升，房價信心指數(HPSI)由1月的55.8上升1.7個百分點至57.5，都高於50的擴張標準值，而家庭對未來一年房價預期指數67.5更創下脫歐公投以來最高，可見英國本地市場對房價走升的共識很高。 蘇銳強表示，導致市場供給短缺的原因之一為政府建屋審核程序緩慢，新成屋增加速度抵不過過龐大的需求量體，因此倫敦本地市場供不應求，加上近期海外投資者看準英鎊貶值，匯差加上未來房市預期，使英國房市擺脫脫歐風暴後，迅速佔穩強勢回歸市場，預計2017年的倫敦房市需求仍大於供給。近期受投資者喜愛的建案『WardianLondon』，即是倫敦一區及二區相當罕見的大型住宅案，而建案所在地區金絲雀碼頭(CanaryWharf)未來潛力更是可期，固有的基礎建設加上持續開發計畫，如於2019年完工的倫敦橫貫鐵路(Crossrail)，未來增值性或是租金收益性都相當可期。

【文 / 中信房屋商仲部王藝樺】 「風險」(Risk)指的是在某一特定環境下，在某一特定時間內，某種損失發生的可能性。其實每個人在生活中所做的每件事情、每個決定，都是含有風險，只不過端看事情或決定的輕重緩急，也就直接定義了風險的大小與個人的承受度，簡單來說，「風險」就是對未來不確定性的代稱！相較於風險的反面，就是「報酬」(Return)，報酬即是對於做了投資決策所產生的收益。而如何讓報酬收益極大化、風險極小化，就成為投資最重要的課題! 台灣走了十幾年多頭的房地產，在房價過高與政府持有稅改制下，遇到了一定的瓶頸和困境，使得許多房地產的投資客與置產客紛紛把資金流向海外，而人往往都有一定的慣性，在股票市場賺到錢就會把錢放在股票市場，在房地產賺到錢或是發跡，當然就會持續把錢放在房地產裡，雖然台灣現在前景不明，但是「聰明錢」自然會找到它自己有利的去處，「海外不動產」自然成為聰明錢最好parking 的標的，進而成為顯學。 魔鬼藏在細節裡，到底海外不動產要怎麼買? 該怎麼投資才是安全? 別只看到表面上光鮮亮麗報酬，忽略底層內洶湧而起的風險。由專家替你分析投資海外市場的必備成功4 金鑰以及目前熱門投資國家。中信房屋商仲部副理王藝樺指出，投資海外不動產首重是評估「該國政經情勢發展」，如果該國政權常常不穩定，或者房產政策朝令夕改、貨幣通膨嚴重，即便是首都房產都可能一夕間變泡沫成幻影，對此，王藝樺透露日本、英國和美國都是相對穩定、安全的國家。而除了政經情勢需最為注重外，另有四支成功的海外不動產投資必備金鑰。 金鑰一、 匯率匯率穩定與否影響投資成功關鍵。幾年前，許多投資客將資金投注在東南亞，到現在雖然許多房地產上漲幅度驚人，但是該國匯率卻慘不忍睹，恐怕整體算下來，不僅沒獲利還可能倒賠了本金。不過王藝樺說，日本匯率就相對穩定，美元兌日圓匯率長期維持在110 至115 左右，很少會出現大起大落的情況，風險相對在可控制之下，相當適合進場賺取合理的收租報酬。 金鑰二、永久產權所謂永久產權，是指買家對房屋以及土地擁有絕對永久性的所有權。千萬別輕忽這件事情的重要性，王藝樺強調，在買房前，一定要確認是否有永久產權，如果只有地上權，在使用期間內還需要支付所有權人地租，恐賠了夫人又折兵。即使在台灣，買入沒有永久產權的房地產，雖然購入時價金相對較低，但期間每年需付地租給所有權人，除了多了地租的成本外，房產隨著時間流逝、價值亦不斷流失，跟永久產權的房產相較，可說是成反比與天壤之別，所以產權亦決定投資成敗關鍵。 金鑰三、 長期投資的資金不同國家的稅制都不同，像是台灣先前的奢侈稅就是起碼要綁兩年，許多海外市場也或多或少有此管制，所以王藝樺強烈建議須有長線資金規劃的投資客才考慮海外不動產，若只想炒短線的「投機客」千萬別輕易嘗試，不然除了有匯率的風險外，極可能還要承受短線進出的稅務成本，這樣一來被扒兩層皮，得不償失。 金鑰四、 海外貸款融資外國人要向當地銀行貸款融資相當不易，因為當地銀行難以評斷非本國人其薪資、負債與信用等資料，進而影響銀行方面的貸款意願、成數及利率。王藝樺說，以日本來看，只有5 家在日本有分行的台灣銀行能貸給台灣人，分別是台灣銀行、第一金、兆豐金、彰化銀行、中國信託銀行等，否則其他銀行端是不進行放款的，有時候連開個帳戶都不容易。 所以欲投資海外不動產的民眾，可以尋找有從事海外市場的大型仲介公司專業諮詢，除了較有保障外，亦有機會透過其合作簽約的銀行端獲得貸款協助，讓民眾省去許多麻煩，這才是最主要優勢。投資市場不變的定律:「高風險高報酬，風險與報酬為一體兩面。」在海外投資更是如此，不能只看見海外投資無窮的獲利增值，而輕易忽視伴隨而來的風險，但也不用畫地自限，只要風險是在可以承受或控制下，仍然可膽大心細的進行投資，這樣一來才是讓自己立於不敗，進而能成功拿取金鑰，開啟海外市場掏金的不二法則! 中信房屋海外不動產推薦：http://global.cthouse.com.tw/

文 / Acer.L 時事1：松江1號院 出現神秘掃房客 13億買7戶 建商出清所有餘屋 近期某上市建商位於台北市中山區的豪宅建案「松江一號院」，最後7 戶餘屋以13 億元成交，買方以平均每坪約105 萬元價格買進，相較於實價登錄資訊每坪行情約落在136 萬～ 175 萬元，可說是打6 ～ 77 折，就順利入手，而建商也藉此次交易出清「松江1 號院」的所有餘屋。 由於地價稅及房屋稅飆漲，持有新屋成本大幅提升，其中以大坪數豪宅為例，除房屋稅較高外，高額的管理費亦是讓持有成本更形沉重的一個因素，因此投資買方對大坪數產品縮手，建商唯有降價才能吸引買盤。所以就目前市場觀察，仍以購買低總價中古屋的買盤為主力，中古屋因持有房屋稅低，並且免除高額管理費，供需較新屋市場穩定，價格就相對抗跌，2017年的房市發展趨勢，中古屋市場勝新屋；小坪數低總價勝大坪數豪宅產品。 <趨勢>未來新屋及豪宅產品溢價幅度減少，投資置產應以中古屋及中小坪數為主 因持有稅高，高單價新屋價格將修正，低單價及低總價中古屋價格相對穩定，適合長期投資，而過去新屋較中古屋享有1.2 倍至1.5 倍溢價優勢，未來兩者價差將逐步縮小，尤以豪宅產品價格修正幅度最大，投資置產的方向為低總價中古屋較保值。 時事2亞洲貨幣持續貶值 收益型不動產較保值 美國聯準會近期於2016 年12 月首度升息，而美元指數來到 2003 年 1 月以來的高點，未來亞洲貨幣會相對弱勢，現金存放銀行愈難保值，投資收益型不動產將成未來資產配置的主流。 <趨勢>豪宅出租收益低 小坪數中古屋投報率較佳 以投資1,000 萬中古屋為例，月租金2 萬元，年收租金為24 萬元，年投報率為2.4%；但若以投資1 億元以上豪宅，要找到能接受月租20 萬以上的高端客群可說是相對困難，除投報率低以外，房屋空置期也會跟著拉長，扣除豪宅的裝潢及家具折舊，算起來實無出租效益。因此投資族在貨幣貶值下，會投資換手相對容易、投報率較高的小坪數中古屋，所以2017 年不動產投資趨勢應以小坪數中古屋投報率較佳。 時事3基本薪資調漲 房屋租金將跟漲 基本工資審議委員會，決議基本工資2017 年元旦起漲5%。月薪從20,008 元調整至21,009 元，加薪1,001 元，時薪漲為133 元。國內162 萬名勞工（含移工）、39 萬名打工族、共201 萬人受惠，所得若增加，未來市區租金預料可能跟漲，市區低總價小坪數產品成投資首選，價格自然有機會補漲。 <趨勢>生活機能好的區域，因租金補漲，小坪數中古屋產品價格也會相對穩定。 綜合以上趨勢，2017 年購屋方向如下：1. 投資族應投資有收益性的低總價產品2. 自住客應購買持有成本低的中古屋3. 豪宅市場買方建議應保守看待

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房地產服務商戴德梁行2017年1月23日發布《2016四季度中國海外投資市場》報告，2016年中國海外商業地產投資總額再創新高，達到383億美元，比2015年增長了49％。 據該報告顯示，美國是中國投資者的首選目的地，投資總額達到183億美元，比2015年增長了四倍以上。中國內地對香港，韓國，英國，加拿大和德國的投資總額較去年也有所增加。就英國而言，中國投資者藉英鎊走低的優勢投資總額同比上升了32％。 戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑表示：「許多中國投資者認為，美元對人民幣的匯率仍有上升空間，而一些其他主要貨幣似乎有更大的貶值風險。目前看來，對於大型企業投資者而言，中國的立場以及美國總統在中國的投資將對中國在美國的房地產投資產生更大影響。」 對於私人住宅投資者來說，考慮到教育和生活方式等激勵因素，他們可能會對美國房地產市場感興趣，而不僅僅是對淨投資業績的期望。 據報告顯示，商辦大樓市場吸引了中國最大部分海外投資資金，佔了45％以上。令人驚訝的是，酒店市場同比飆升了13個百分點，佔據了27％的投資總額，達到103億美元。開髮用地的投資同比下降了18個百分點，僅佔15％，零售市場仍不受青睞，僅佔3％。養老及健康地產是首次出現的資產類別，佔總額的2.5％，這一比例預計會持續增長。 由於2016年外匯儲備大幅下降了691億美元，在2016年11月底，中央政府加強了海外投資監管，並增加了對個人每年換匯額度達50,000美元的審查。新措施包括：禁止超過100億美元的交易; 在與公司核心業務無關的部門，超過10億美元的交易將被限制; 超過10億美元的房地產投資將被限制等。 關於該政策的發布，林榮傑表示：真正決定境外房地產投資金額的是否被批准的關鍵因素是政府是否有能力控制貨幣貶值和境外資本流動。如果貶值或流出資本變小，那麼審查過程將不那麼嚴格。儘管政府正在監控匯率並設法對中國的資本外流進行嚴格控制，但中國政府仍致力於企業「走出去」，以及多元化發展。 戴德梁行大中華區研究部高級經理，資本市場研究負責人陳妍斐表示：「基於中國投資者對對內地核心資產的收益率將持續走低的預期，外加投資者對多元化全球化投資的不斷追求，我們預測海外投資的需求在2017年仍將保持強勁。當然，近期政府對資本外流的限制政策可能會使交易時間變長，投資規模變小而使得2017年的交易量呈小幅度降低。」