文 / 鍾運凱 案例：柯一為了向丁二購買房屋一棟，簽發面額50 萬元支票一張作為購屋定金，發票日為民國106 年1 月1 日，沒想到數日後，柯一居然反悔不買。於是丁二沒收這張支票並向銀行兌現，卻遭到退票。丁二立即以這張支票向法院聲請發支付命令，支付命令於106 年3 月1 日確定，丁二進而於106 年4 月1 日聲請強制執行，但由於柯一名下沒有財產可供執行，法院於106 年5 月1 日發給丁二債權憑證。一年後，丁二發現柯一另購置房屋一棟，於是在107 年6 月1 日再次向法院聲請強制執行，要拍賣柯一名下的房屋；不料柯一提起異議之訴，主張丁二的債權已經超過時效。試問，柯一的異議有理由嗎？   解析：一、支付命令的修法支付命令是民事訴訟法為了讓債權人較快取得執行名義，迅速實現權利的制度，債權人不需上法院打官司，即可取得與確定判決相同效力的執行名義。然而原本立意良善的制度卻成為詐騙集團的工具，許多被害人不知要針對不實債權的支付命令提出異議，導致其財產遭到強制執行，為解決此一詐騙問題，立法院乃在104 年7月修正民事訴訟法，刪除支付命令具有與確定判決相同之效力之規定。刪除支付命令具有與確定判決效力，雖然讓被詐騙的民眾能有機會在遭詐騙後提起救濟，但其所帶來之影響確非僅止於此，例如支付命令原本與確定判決有相同之效力，故具有延長時效之功能，在修法後已經無此功能，尤其是針對一些時較短的債權，例如支票債權。二、支票的消滅時效有關支票之時效規定，依票據法第22 條第1 項規定：「票據上之權利，對匯票承兌人及本票發票人，自到期日起算；見票即付之本票，自發票日起算；三年間不行使，因時效而消滅。對支票發票人自發票日起算，一年間不行使，因時效而消滅。」亦即支票之時效為一年。在支付命令修法以前，一般持有支票之債權人會在跳票後以支票聲請支付命令，而由於修正前民事訴訟法規定支付命令「與確定判決有同一效力」，再加上民法137 條規定：「經確定判決或其他與確定判決有同一效力之執行名義所確定之請求權，其原有消滅時效期間不滿五年者，因中斷而重行起算之時效期間為五年。」故當支票持票人對發票人取得確定支付命令後，原本之1年之時效即可重行起算5 年，讓債權人有較充裕之時間來聲請強制執行。然而104 年7 月支付命令修法後，因支付命令已不再具有確定判決之效力，故支票持票人在取得確定支付命令後，原本之1 年之支票債權時效，重行起算也是1 年，換句話說，債權人必須在支付命令確定後1 年內聲請強制執行，否則即會超出可請求之期限。三、強制執行後重新起算本案例丁二對柯一聲請的支付命令於106 年3 月1 日確定，因此丁二必須在107 年4 月1 日前聲請強制執行，否則將會造成時效消滅；而丁二確實在106 年4 月1 日聲請強制執行，使得時效發生中斷。民法第137 條第1 項：「時效中斷者，自中斷之事由終止時，重行起算。」而聲請強制執行，在執行程序終結，也就是法院核發債權憑證時，時效將重新起算。實務上常發生債權人第一次執行時，債務人沒有足夠財產，故先由法院核發債權憑證，讓債權人之後再視情況重新聲請強制執行。修法前，由於支付命令與確定判決具有相同效力，故支票債權人在第一次執行無結果而取得債權憑證後，只需要每隔5 年再次聲請強制執行，便可以讓支票債權的時效重新起算，而不會超過時效期間。但修法後，支付命令既然已經不具有確定判決效力，則原本之1 年之支票債權時效，重行起算也只有1 年，亦即債權人必須在每次取得債權憑證後1年內，再次聲請強制執行，否則即會超出可請求之期限。本案例法院在106 年5 月1 日核發債權憑證，丁二卻於107 年6月1 日才再次聲請強制執行柯一的財產，距離債權憑證核發日已經超過1 年，時效已經完成，柯一可以抗辯丁二之支票債權已因消滅時效完成而不得再為請求。四、結論支付命令雖然可以迅速實現權利，但修法後失去延長債權時效的功能，如果不能在第一次執行就滿足債權，嗣後每年都要聲請執行以延續時效，相當麻煩。以本案例而言，對丁二比較有利的方式是以「買賣價金」為理由聲請支付命令，而不要以支票為理由，因為買賣價金請求權是一般15 年時效；如果有必要以支票來主張權利（例如丁二已經解除買賣契約，無法再主張價金請求權），那就以訴訟的方式主張支票權利，得到確定判決後，至少可以將時效延長到5 年，不用為了中斷時效每年聲請執行。

文 / 鍾運凱 案例：一、 林一、陳二共有耕地一筆，所有權應有部分（持分）各為二分之一，並定有分管契約，各自占有分得之「特定部分」而為使用收益。之後，林一依耕地三七五減租條例將其占有之該耕地「特定部分」出租給張三從事耕作。其後陳二之債權人李四聲請強制執行，拍賣陳二所有之該耕地所有權應有部分二分之一，由王五投標拍定，試問承租人張三有無優先承受權？執行法院應否通知承租人張三優先承買？二、 甲將房屋出租給乙，經甲同意，乙又將房屋轉租給丙。甲、乙的租約和乙、丙的租約，租期都不超過5 年。租期中，甲將房屋出售給丁並辦理過戶交屋完畢，丁打算將房屋收回自用。試問丁有權這麼做嗎？解析：一、耕地承租人的優先承買權（一） 耕地三七五減租條例第15 條規定：「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15 日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」此為耕地承租人的優先承買權。承租人此項優先承買權，既建立在耕地租賃關係上，則除非該耕地租賃關係消滅時，承租人此項優先承買權亦隨同消滅外，不容任意加以剝奪（最高法院79 年度台上字第992 號判決）。（二） 又依耕地三七五減租條例第15 條第1 項條文規定之內容，耕地出賣或出典時，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，若承租人未於15 日內以書面表示承受者，視為放棄，可見三七五租約之承租人有優先承受的權利，是建立在耕地租賃關係上，換句話說，是以出售耕地之人與承租人間有三七五租賃契約關係存在為前提，如果出售耕地之人不是出租人，自然無法依上開條文規定將出賣條件以書面通知承租人。（三） 案例一，被拍賣的耕地所有權「應有部分」是陳二，而陳二與張三之間並沒有「耕地三七五租約關係」，張三對於陳二之應有部分無權主張優先承買權。此外，執行法院依形式審查，例如鄉鎮市公所關於三七五租約回覆函、耕地租約等，可認出租人並非執行債務人者，即無庸為優先承買之通知。二、買賣不破租賃的適用條件（一） 民法第425 條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」本條就是俗稱「買賣不破租賃」，出租人（所有權人）出售租賃物並過戶後，租賃契約自動移轉到買方和承租人之間。例外是，「不定期租賃」或「租期超過5 年且無公證的租約」不適用本條，也就是說，沒有買賣不破租賃的適用。（二） 案例二的租約不超過5 年，似乎有買賣不破租賃的適用。但問題是，民法第425 條的構成要件有兩個，一是出租人必須是所有權人，二是租賃物被承租人占有中。就乙、丙的轉租契約而言，乙是出租人，但不是所有權人；就甲、乙的租約而言，承租人乙似乎並未「占有中」（轉租給丙，是丙占有中）。然而，民法第941 條規定：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、『承租人』、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」乙雖然沒有直接占有該租賃房屋，但丙是基於「承租人」的關係占有，依照民法第941 條規定，乙是間接占有人，仍可認為乙「占有中」。（三） 此外乙雖然只是轉租人，不是所有權人，實務見解認為仍可類推適用民法第425 條買賣不破租賃。最高法院78年度第12 次民事庭會議決議：「查民法第425 條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人須出租人為其要件，然第三人如受所有人之委任或得其同意而為出租時，應有上述規定之類推適用，且於所有人與第三人共同出租之情形，並可避免法律關係之複雜化，進而保障租賃物受讓人與承租人雙方之利益，本件乙與甲將房屋出租與丙，既得甲之同意而與甲為共同出租人，則嗣後丁由甲受讓該房屋而取得所有權，依上開說明，應解為丁已取得甲與乙之出租人地位，此時丁單獨對丙為支付租金之催告及終止契約之意思表示，應已生合法催告及終止契約之效力。」 三、結論案例一，張三向林一承租其依分管協議所占有的「特定部分」，而李四拍賣的卻是陳二的「二分之一持分」，就陳二的持分而言，由於張三與陳二之間沒有耕地三七五租約，因此也沒有優先承買權可以主張。案例二，買賣不破租賃的前提，必須出租人是所有權人，且承租人占有租賃物，在轉租的情形下，承租人乙對房屋「間接占有」中，且乙雖然不是所有權人，仍可類推適用民法第425 條，因此丁買到該房屋後，該租賃契約及轉租契約，都可繼續對丁維持其效力，丁不能任意收回房屋。  

文 / 鍾運凱 案例：老張於民國107 年7 月1 日出租房屋給小李作為住宅使用，租期2 年，每月租金1 萬元，押金2 萬元。到了109 年6 月30 日租期屆滿，雙方沒有續約，但小李繼續居住，並且按時繳房租，老張也沒有表示反對，就這樣持續了半年。然而小李因為失業，110 年1 月及2月沒繳房租。試問，此時房東老張可以要求小李搬家嗎？ 解析：一、民法的不定期租約民法第451 條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」本題的租約期滿後，小李沒有搬遷繼續居住，老張也沒有即時表示反對，因此該租約已變成「不定期租約」。民法第450 條：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」因此，如果按照民法的規定，老張可以隨時終止該「不定期租約」，要求小李搬家。 二、土地法的不定期租約雖然依照民法規定，不定期租約雙方都有權隨時終止，但土地法第100 條特別規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」由於土地法關於「房屋租用」的相關規定，屬於民法租賃的特別法，應優先適用土地法，因此房東不能依前述民法的規定隨時終止不定期租約，只能在土地法第100 條各款情形才能終止。而前述第3 款規定，必須房客所欠租金「扣除押金後」仍欠2 個月租金額以上，才可以終止，小李只積欠租金2 萬元，扣掉押金後等於沒欠租金。因此房東老張還是不能終止租約收回房屋。三、租賃專法的提前終止租約「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃專法）已於民國107年6 月27 日正式施行，本題租約簽訂於107 年7 月1 日，且為住宅租賃，應優先適用租賃專法，優先於前述的民法及土地法。租賃專法第10 條第1 項規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達2 個月之租額，經催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。」雖然本條規定的是「提前」終止租約，似乎針對租期屆滿前的提前終止，但在租約期滿後轉為不定期租賃的情形亦可適用。依第2 款規定，只要欠租達2 個月，經催告仍拒繳，房東不需要先以押金抵償就可以終止租約。四、結論在租賃專法尚未實施前，依土地法的規定，必須在「扣除押金後」再欠租達2 個月，房東才可以終止租約。但本題的租約簽訂時，租賃專法已經實施，只要房客欠繳租金達2 個月，房東無須扣除押金就可以終止租約。但要注意，終止租約前房東還是必須先行催告，訂一個相當期間向房客催繳租金；房客逾期仍未繳租，房東才可以終止租約，要求房客搬遷。此外，上述租賃專法只是針對「住宅租賃」的特別規定，如果是住宅以外的房屋租賃，例如辦公室、店面、廠房等，仍應適用土地法，須扣除押金後還欠2 個月，房東才可以終止租約。  

文 / 鍾運凱 案例：張三向李四購買一棟房屋，雙方在簽訂真正的買賣契約書後，為了使買方張三取得高額貸款，雙方又簽訂第二份價格較高的「假合約」，然後由知情的代書王五持以向銀行申辦貸款，並以假合約的價格申報實價登錄。試問：張三、李四、王五有何犯罪行為？   解析：一、假合約無效由於銀行審核貸款額度，須考慮作為抵押品的不動產價值，因此該不動產買賣契約書是銀行審核貸款時的一項重要參考。當事人為了申請到較高的貸款額度，訂立一份價格較高的買賣契約書，坊間有俗稱「技術合約」，實際上就是假合約。由於該假合約的價格並非當事人約定實際要履行的義務，在民事上屬於「通謀虛偽意思表示」，依民法第87 條第1 項規定，該假合約是無效的。二、不成立刑法第210條之偽造文書罪「偽造私文書罪」成立的要件，必須是「無制作權人，冒用他人名義製作文書」，否則不會構成本罪。最高法院28 年上字第3689 號判例：「偽造私文書罪，除從事業務之人，明知為不實之事項而登載於其業務上作成之文書外，以偽造他人名義之私文書為構成要件，若與作成文書名義人，雙方通謀而制作虛偽之普通文書，此項文書所載之意思表示，雖在民法上以無效為原則，究不構成偽造文書之罪。」47 年台上字第365 號判例：「刑法第210 條之偽造文書罪，指無制作權不法制作者而言，若自己之文書，縱有不實之記載，要難構成本條之罪。」換句話說，必須是「甲」冒用「乙」的名義製作文書（並且沒有乙的授權），甲才會構成偽造文書罪。如果甲以自己的名義製作文書，就算內容不實，也不會構成本罪。本題張三和李四另行簽訂的買賣契約雖然是「假合約」，其契約當事人仍是張三和李四，並沒有冒用其他人的名義，因此不會成立偽造文書罪，代書王五也不會成為偽造文書的共犯。假如本題是張三與代書王五共謀，瞞著賣方李四製作另一份買賣契約書，並且冒簽李四的姓名，這樣就會構成偽造文書罪了。三、可能成立刑法第339條的「詐欺取財罪」張三與李四共同製作內容不實（價格較高）的假合約，誤導銀行對於貸款擔保品的估價，等於以詐術陷被害人（銀行）於錯誤，再基於其錯誤判斷而交付財物（貸款），因此構成詐欺取財罪，最高可處5 年以下有期徒刑。代書王五明知該契約書內容不實，卻持以向銀行申辦貸款，雖然他沒有直接製作契約書，但其行為已經構成「詐術」的一部分，因此也是詐欺罪的共同正犯。四、王五可能構成刑法第214條的「使公務員登載不實罪」依地政士法第26 條之1，地政士應於過戶辦竣後30 日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊，也就是「實價登錄」。如果申報的內容不實，除了依同法第51 條之1將遭罰3 萬至15 萬元以外，是否也會構成刑法第214 條的「使公務員登載不實罪」？經人民提出申請，由公務機關登載於職務上所掌管的公文書，有二種情形：一、只要提出申請或申報，公務機關就依照申報的內容予以登載，不會在登載前對內容加以審查，例如公司登記或不動產實價登錄。二、申報後，公務機關須經審查，認為內容真實才加以登載，例如訴訟時向法院提出證據。只有前者內容不實才會構成犯罪，後者不會。代書王五如果以假合約的不實價格申報實價登錄，即成立「使公務員登載不實罪」，最高可處3年以下有期徒刑。五、王五可能構成刑法第215條的「業務上登載不實罪」依地政士法第25 條第1 項：「地政士應置業務紀錄簿，記載受託案件辦理情形。」如果代書王五在其業務紀錄簿上記載的是假合約內容，即構成刑法第215 條規定「從事業務之人，明知為不實之事項，而登載於其業務上作成之文書，足以生損害於公眾或他人」的業務上登載不實罪，最高可處3 年以下有期徒刑。六、結論買賣雙方以自己名義簽訂一份價格不實的契約書，雖然不構成偽造文書罪，但以不實的契約書向銀行申辦貸款，等於以詐術誤導銀行，對該抵押之不動產價值產生誤判，因此可能構成詐欺取財或得利罪；如果代書知情而參與，也會構成共犯。此外，代書如果以不實的價格申報實價登錄，或將假合約內容登載於業務紀錄簿，將另構成使公務員登載不實罪及業務上登載不實罪。總之，為圖小利親身試法，實屬得不償失。  

【文 / 鍾運凱】 案例：老王與大雄共有一筆土地，各有應有部分二分之一。老王過世後，其應有部分由王一、王二、王三等人共同繼承。由於共有人之間協議分割不成，於是王一訴請法院判決變價分割。變價分割之判決確定後，王一聲請執行法院拍賣公同共有之部分，試問：何人得行使優先承買權？   一、繼承登記與分割遺產王一、王二、王三因繼承取得土地應有部分，屬於「遺產」。民法第1151 條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」所謂公同共有，是指數人基於同一特定之法律關係而共有一物，民法第829 條規定：「公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。」因此，王一、王二、王三要「分割共有土地」之前，必須先「分割遺產」。任一繼承人均得隨時請求分割遺產，假如被繼承人之遺囑，定有分割遺產之方法，或託他人代定者，或禁止分割遺產，則必須依照遺囑所定。以遺囑禁止分割遺產，其禁止之效力以10 年為限。不過遺產如果是不動產，分割前必須先辦理繼承登記。如逾1 年未辦理登記，依土地法第73 條之1 規定，地政機關應公告3 個月，逾期仍未辦理，地政機關將造冊列管，列管15 年均未辦理繼承登記者，將公開標售；標售時，繼承人、合法使用人或其他共有人有優先購買權。標售所得之價款存於國庫專戶，繼承人可在10 年內申請提領，逾期未領該價款歸屬國庫。二、分割遺產與分割共有物繼承登記不需要全體繼承人偕同辦理，任一繼承人均可單獨為之。但分割遺產必須全體繼承人達成協議；協議不成，任一繼承人得訴請法院判決分割。遺產分割的目的在於消滅繼承人之間的公同關係，將「公同共有」變為「分別共有」；而分割共有物則是將「分別共有」變成「單獨所有」，例如按其應有部分，將一筆土地分割為數筆土地。本題王一、王二、王三如果對於遺產分割協議不成，王一自得訴請法院分割，但王一可否在分割遺產的訴訟中，合併提出分割共有物之訴？實務上認為不可，例如最高法院30 年上字第202 號判例：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151 條定有明文。被上訴人自不得在分割遺產前，主張遺產中之特定部分，由其個人承受。」最高法院88 年度台上字第2837 號判決：「民法第1164 條所定之遺產分割，係以遺產為一體，整個的為分割，而非以遺產中各個財產之分割為對象，亦即遺產分割之目的在遺產公同共有關係全部之廢止，而非各個財產公同共有關係之消滅。上訴人既依民法第1164 條規定訴請分割遺產，除非依民法第828 條、第829 條規定，經全體公同共有人同意，僅就特定財產為分割，否則依法自應以全部遺產為分割對象。」換言之，「分割共有物」必須按照各共有人之「應有部分」，然而王一、王二、王三在遺產分割之判決確定前，只有對全體遺產的「應繼分」，並無該筆土地的「應有部分」，因此必須等分割遺產判決確定後，才能依分割遺產的結果（變成分別共有），依其應有部分請求分割共有物。 三、變賣共有物時，誰有優先購買權？依民法第824 條第2 項第2 款規定：「原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」又依同法條第7 項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」此項優先購買權之規定，其立法目的在於變賣共有物分配價金時，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情。因此實務上認為，民法第824 條第7 款之優先購買權，應優先適用於土地法第34 條之1 第4 項之優先購買權。本題王一、王二、王三聲請變賣其土地應有部分（二分之一）時，王一、王二、王三得先依民法第824條第7 款主張優先購買權；如果王一、王二、王三均不行使優先購買權，共有人大雄才能依土地法第34條之1 第4 項主張其優先購買權。  

【文 / 鍾運凱】 案例：乙是A 屋所有權人，將A 屋出租予丙，租賃期限內，乙又將A 屋出售予甲，甲亦同意承受該租約。不料，辦理過戶完畢後，尚未點交前，承租人丙竟遭人謀害，地點在A 屋室內。試問：甲可否解除買賣契約？   解析：一、買賣不破租賃民法第425 條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」首先應視甲、丙間的租賃契約是否曾經辦理公證；若有，買賣點交後，甲須承受出租人地位，在該租約期限內不得收回自用；若未經公證，再視該租約的期限，若未超過5 年，甲仍承受出租人地位；若超過5 年，甲不受該租約的拘束，得請求丙搬遷交還A 屋。二、契約承受與債權讓與上述買賣不破租賃，是在買賣雙方未約定的情況下，法律規定的效果；如果當事人之間有約定，應優先適用其約定。本題甲、乙買賣契約有約定買方甲應承受租約，則無論該租約有無經公證，或其期限長短，甲都有承受租約的義務。然而承受租約在性質上是「變更出租人」，形同租賃契約之變換，須經承租人同意才能生效，實務上往往以三方（買方、賣方、承租人）換約，亦即買方與承租人另訂新約，並廢止原租約。倘若未經承租人同意，買賣雙方只是讓與「出租人的權利」，則租賃當事人並沒有變動，構成出租人權利義務分離的情形。例如乙僅將出租「債權」讓與給甲，甲於租賃物交付後有收取租金的權利，但甲並未承受出租人的「義務」（債務承擔須經債權人之承認），例如修繕租賃物的義務，丙仍得請求原出租人乙履行，如此結果極為不妥，因此換約是有必要的。 三、危險負擔民法第373 條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」買賣標的物在交付前，其利益（例如收取租金）及危險（例如標的物毀損）均由賣方負擔，換言之，如果標的物在交付前毀損或發生瑕疵，買方得主張賣方給付不能，或基於瑕疵擔保解除契約或減少價金；反之，如果交付後毀損或發生瑕疵，買方仍應支付全額價金。買賣動產，其所有權移轉以「交付」為準，而不動產以「登記」為準，所有權移轉登記完畢時，買方即取得標的物所有權。然而前述危險負擔以「交付」為準，無論買賣標的是動產還是不動產皆同，因此，在不動產之買賣，「產權移轉」與「危險負擔」的時點不同，產權移轉登記（過戶）後，點交前，所有權人為買方，而危險負擔仍是賣方。 四、點交的意義所謂「交付」（一般在不動產稱為點交）是指移轉標的物之占有；所謂占有，是指當事人能以其實力支配標的物。民法第940 條：「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」第941 條：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」就本案例而言，A 屋之「直接占有人」是承租人丙，「間接占有人」是乙；乙將A 屋出售予甲，除了必須將A 屋過戶登記給甲，也有將其「間接占有」移轉給甲的義務。那麼「間接占有」應如何移轉？依前述民法第941 條之規定，丙的直接占有是基於租賃契約，「出租人」是間接占有人，因此「出租人變更」就等於「移轉間接占有」；出租人由乙變成甲之同時，甲即為間接占有人，亦同時點交完畢。 五、結論綜上所述，丙在A 屋室內遭人謀殺，A 屋成為「凶宅」，甲可否主張乙應負瑕疵擔保責任，解除買賣契約或減少價金？關鍵在該瑕疵發生時，A 屋是否已完成點交？然而A屋當時是在租賃中，由承租人丙占有，因此無法做直接占有的交付（例如賣方騰空房屋，並將房屋置於買方的實際管領下），只能移轉其間接占有。依上述，間接占有的移轉以變更出租人為準，而出租人何時變更？視其有無前述「買賣不破租賃」之適用，若有，則依民法第425條，於「所有權移轉」（過戶）時，出租人從乙變成甲，即過戶完成之同時亦完成點交（移轉其間接占有），A 屋之危險由甲負擔，甲自不得主張瑕疵擔保解約或減價。反之，倘若本題沒有「買賣不破租賃」之適用，則出租人的變換須經「三方換約」的手續；在換約未完成前，出租人仍是乙，亦即乙尚未將「間接占有」移轉給甲。雖然已辦畢所有權移轉登記，但因為尚未完成點交，A 屋之危險仍由乙負擔，此時發生凶宅事件，乙仍應負瑕疵擔保責任，甲有權解約或減價。  

文 / 鍾運凱 居住條件是國民的幸福指數評量標準之一，依據行政院主計處的統計資料，我國的「居住條件」居於中段。由於國人通常傾向於以購買房屋的方式滿足居住需求，「房價所得比」相較於國際認定的合宜房價所得比，明顯偏高，購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重。因此，發展住宅租賃市場，作為長期居住需求的替代選擇，成為重要課題。此外，我國的人口結構已呈現高齡化及少子化的情形，未來的高齡住宅所有權人將會愈來愈多，導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場，造成資源閒置。為了強化出租人租賃管理智能、建立專業服務協助處理租賃住宅相關管理事務及租稅減徵措施，以鼓勵住宅所有權人釋出空閒住宅，立法院於民國106 年11 月28 日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」( 以下簡稱本條例)，使未來的住宅租賃市場發展更為穩健。以下就本條例重點說明：一、「租賃契約法」及「租賃服務業法」本條例的內容包括第一章總則、第二章健全住宅租賃關係、第三章租賃住宅服務業、第四章罰則及第五章附則。其中第二章各條是關於租賃契約雙方權利義務之規範。租賃契約於民法第421 條至第463 條之1 及土地法第94 條至第105 條均有規範，而本條例是針對「住宅租賃」所做的特別規定，其效力優先於民法及土地法。換言之，本條例第二章之規定，已改變現行法對住宅租賃契約之實體規範。第三章性質上屬於「行政法規」，針對「租賃住宅服務業」應如何設立登記、租賃住宅管理人員的資格及其業務責任等事項加以規範。其中又包括「代管業」及「包租業」。「代管業」與一般所謂的「物業管理公司」不同， 是專指受出租人委託，代為經營租賃住宅的管理業務，例如基本水電維修、房屋設備維護、代收租金管理費、協調租賃爭議等。「包租業」即所謂的「職業二房東」，即業者先向屋主承租房屋，再將房屋轉租給次承租人。這兩種租賃住宅服務業，均須辦理公司登記，加入同業公會、繳存營業保證金，並雇用「租賃住宅管理人員」才能執行業務。而取得「租賃住宅管理人員」資格，則必須參加公會舉辦的訓練並測驗合格、領得證書。二、不適用本條例之類型原則上，只要是供人居住的住宅，其租賃均適用本條例，但以下4 種情形例外不適用本條例：一、供休閒或旅遊為目的。二、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。三、由合作社經營管理。四、租賃期間未達30 日。三、租賃契約的新規範以下列舉本條例關於租賃契約的規範重點：(一) 租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，例如租賃雙方均非業者的情形，未來主管機關將制定「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，違反者，該租約條款無效；「應約定事項」就算未記載於租約，仍構成租約內容。(二) 土地法第97 條規定城市地方房屋之租金上限，不得超過土地及其建築物申報總價年息10%。為了促進屋主出租房屋的意願，本條例特別規定租賃住宅之租金不受土地法第97條之限制。(三) 出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。(四) 轉租人( 即二房東) 在轉租前，必須取得屋主的書面同意，並且要在簽訂轉租契約時，向次承租人提供屋主同意的書面文件。轉租契約須載明轉租人與屋主之間的租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租契約簽訂後30 天內，轉租人須以書面通知屋主。(五) 承租人有以下情形之一，有權提前終止租約，出租人不得要求任何賠償：一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。(六) 租約到期或提前終止時，應由租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。點交後如果有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。四、本條例的實施本條例自總統公布後6 個月施行。此外，經本條例授權主管機關得另訂輔導獎勵機關( 構) 及相關團體辦法；輔導成立以出租人或承租人為會員基礎之非營利團體；減徵地價稅及房屋稅之自治條例；租賃住宅服務業營業保證金繳存辦法及基金管理委員會組織辦法；租賃住宅管理人員之訓練、測驗及換證辦法；代管業的委託管理租賃住宅契約書及包租業的轉租契約書，其定型化契約應記載及不得記載事項...... 等，均有待主管機關訂出相關配套措施，才能讓本條例順利上路。    

【文 / 鍾運凱】 案例：老王以其名下土地，與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後，其中聯外道路（A 地）仍登記於老王名下。數年後，當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地，但未為徵收。又過了三十幾年，老王過世了，其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧，要求附近居民支付通行費。居民皆反對，於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後，附近居民共同委請律師向法院起訴，要求小王除去障礙物並賠償損害。試問，居民的要求是否合法？ 解析：一、鄰地所有權人之袋地通行權由於附近居民的建物基地，與小王的A 地屬於民法規定的土地相鄰關係，首先應考慮有無「袋地通行權」。民法第787 條第1 項規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。」如果A 地是附近居民唯一的聯外道路，小王就有容忍他人通行之義務，不得阻擋。所謂唯一聯外道路，並非除此之外完全沒有其他聯外方式，如有其他方式但通行困難以致不能為通常之使用，例如巷弄狹窄或有危險性等情形，居民仍有A 地通行權。二、可否請求袋地通行費（償金）？小王所有的A 地須供他人通行，自己無法獨占使用，受有損失，小王可否請求通行之人賠償其損失？依民法第787 條第2、3 項規定：「前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。第779 條第4 項規定，於前項情形準用之。」小王似乎可以要求附近居民支付償金。然而，民法第789 條另有規定：「因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。前項情形，有通行權人，無須支付償金。」本題之A 地原為老王與建商合建之部分土地，與該建案買受人（附近居民）取得之建築基地持分，均原屬老王所有，其後分割或讓與他人致他人土地成為袋地。此種情形，袋地通行權人無須支付償金。三、時效取得不動產役權所謂「不動產役權」，舊稱「地役權」，即民法第851 條規定「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權」，屬於用益物權的一種，原則上須由權利人（不動產役權人）及義務人（所有權人）雙方協同辦理登記才有效力。但如果長期通行鄰地，也可能基於「時效完成」單方申請不動產役權之登記。 要成立「時效取得通行不動產役權」，須符合以下要件：1. 具有通行他人土地之意思。2. 其通行須和平、公然、繼續。3. 其通行之始為善意並無過失者，已持續10 年。4. 其通行之始為惡意或善意但有過失者，已持續20 年。四、 不動產役權須完成登記始生效力即使符合上述要件，也不是當然取得「不動產役權」。最高法院60 年台上字第1677 號判例：「上訴人主張因時效而取得地役權，既未依法請求登記為地役權人，自不能本於地役權之法律關係，而向被上訴人有所請求。」68 年台上字第2994 號判例：「依占有事實完成時效而取得通行地役權者，固非不可請求地政機關登記為通行地役權人，但不動產所有人尚無協同請求登記之義務，其未登記為地役權人，尤不能本於地役權之法律關係對土地所有人有所請求。」可見，必須完成登記後才能取得權利；在登記前，土地所有權人即可隨時排除他人通行或占有。 因此，通行人於時效完成後，應依土地登記規則第118 條規定之程序：1. 提出「以行使不動產役權意思而占有之證明文件」及「占有土地四鄰證明」或「其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件」。2. 經登記機關審查證明無誤後公告，並同時通知土地所有權人。3. 公告期滿30 日，且土地所有權人在公告期間內無異議，即可登記為不動產役權人。4. 倘土地所有權人在公告期間內向地政機關以書面提出異議，則由地政機關予以調處；不服調處者，應於接到調處通知後15 日內，向司法機關訴請處理；逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。換言之，雖然通行人已時效完成，但尚未向地政機關申請登記不動產役權，土地所有權人即先提起「返還所有物」或「除去妨害所有權」之訴訟，則通行權人將敗訴，亦即不得請求登記不動產役權；倘若通行人先行申請登記不動產役權，並經登記機關受理後，土地所有權人才提起訴訟，雖然起訴時尚未完成時效取得不動產役權之登記，通行人也會勝訴，地政機關將依判決結果辦理通行不動產役權之登記。此為最高法院83 年台上字第3252 號判例見解。