【文 / 鍾運凱】 案例：張三將A 屋出租給李四，租期2 年。出租後不久，張三向X 銀行申辦貸款，並將A 屋設定抵押給X 銀行。數月後，張三由於財務吃緊，無法繼續償還銀行貸款，X 銀行經催討無效，向法院聲請拍賣A 屋抵債。試問：X 銀行拍賣A 屋，是否會影響李四的權益？A 屋遭法院查封後，張三與李四協議終止租約，張三又將A 屋出租給王五，並且到法院辦理租屋公證。試問：X 銀行拍賣A 屋，是否會影響王五的權益？ 解析：一、買賣不破租賃為保障承租人權益，民法第425 條第1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」換言之，只要符合民法第425 條的要件，縱然所有權人換人，承租人仍可以對新所有權人主張租賃契約，可以繼續使用收益租賃物。而同條第2 項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」由此可知，「買賣不破租賃」必須符合以下三要件： （一）必須在承租人占有中：在承租人占有中，才有租賃的「外觀」，第三人才有保障。假如在房屋買賣過程中，房客沒有居住的事實，縱使實際上有租賃契約的存在，也不能對買方主張「買賣不破租賃」。 （二）租約須經公證：過去實務上經常發生債務人為避免強制執行，與第三人第立假租約，降低應買意願。藉由公證制度，以減少假租約的情形。 （三）如未經公證，租賃期間須在5 年以內（包含5 年）。張三李四的租約期限2 年，雖然沒有辦理公證，仍有前述第1 項的適用。因此，即使A 屋遭法院拍賣，拍賣也是「買賣」的一種，仍有「買賣不破租賃」的適用，換言之，透過法拍買到A 屋的新屋主，不能要求李四搬遷。 二、抵押權人的除去權 雖然李四可以主張「買賣不破租賃」，但前提是租賃契約必須存在。如果聲請拍賣的是抵押權人，租賃契約有可能遭到法院的強制終止。民法第866 條第1、2 項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」 因此必須區分二種情形：「租賃關係成立在先」或「抵押權設定在先」；如果抵押權設定在先，即使租賃契約有「買賣不破租賃」的效力，仍有可能因為影響拍賣價格而遭到法院終止租賃契約。本題張三「先」出租A 屋給李四，「後」設定抵押權給X 銀行，不構成前述民法866 條的情形，法院不能終止張三李四的租約。 三、查封後的出租前述抵押權人聲請拍賣的情形，只要租賃成立在後且影響拍賣價格，無論該租賃成立的時間在「查封」前後，均會遭到法院終止租賃。但如果是一般債權人的拍賣，則限於「查封後」的租賃才可以排除。強制執行法第51 條第2、3 項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。 實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」（強制執行法第113 條準用）所謂「對於債權人不生效力」，是指該租賃關係本身雖然合法有效，卻不能以該租賃關係對抗債權人，法院可以排除該租賃關係，強制房客搬遷。但假如法院一直沒有發現出租的情事，直到拍賣完畢，要將房屋點交給買受人時，才發現有租賃的房客存在，法院也會依強制執行法第99 條第1 項：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」之規定，強制房客遷出。 四、結論本題張三李四之間的租賃契約，因為可以主張「買賣不破租賃」的效力，且成立在抵押權設定之前，因此X 銀行的拍賣不會影響李四的權益。張三李四協議終止租約後，張三又將A 屋出租給王五，由於此時A 屋已遭法院查封，即使張三王五的租約有辦理法院公證，也不能對抗債權人X 銀行；如果該租約會影響拍賣價格，法院可以強制排除該租約，要求王五遷出。惟民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」張三將A 屋出租給王五，有義務確保王五能繼續使用，如遭到法院強制終止租約或排除占有，王五可以對張三主張違約的損害賠償責任。  

【文 / 鍾運凱】案例：張三的房子位於公寓頂樓，屋頂平台一向由他單獨使用，其他住戶均無異議，於是張三在屋頂平台加建房屋並封住屋頂出入口，另打通頂樓與屋頂之間樓板，做成室內梯相通。施工完成後其他住戶也都沒有表示反對。20 年後，新搬來的住戶李四當選管理委員會主任委員，李四代表管委會要求張三拆除頂樓加蓋並將屋頂平台交還給全體住戶；張三表示，屋頂平台他已使用超過20 年，全體住戶均長期默許，他應該有權繼續使用。試問，雙方誰是誰非？解析：一、占用屋頂平台可否主張時效取得或消滅時效？依公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定可知，公寓大廈的屋頂平台應屬於「共用部分」，為全體區分所有權人所共有；獨占屋頂平台等於占有他人之物，依法應負返還之責。然而民法第125 條：「請求權，因15 年間不行使而消滅。」第769 條：「以所有之意思，20 年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」張三得否因此取得屋頂平台之所有權？台灣高等法院有一則判決（103 年度重上12 號）見解可供參考：「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125 條消滅時效規定之適用，司法院大法官著有釋字第107 號解釋足參。再按區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台既屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大樓之公用部分，依民法第799 條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質……登記範圍應係區分所有建物之完整結構及其所形成之空間，未列明在建物登記謄本及測量成果圖內之牆面、樑柱、樓地板、頂樓屋頂平台等，仍包含於建物第一次登記範圍內……頂樓屋頂平台，結構上與整棟建物並不可分，並非為一獨立或附屬之建物，無從以獨立之不動產視之，則自無所謂須經登記之問題，與其他樓層平台（如露臺、陽台）、突出物，或電梯間、發電機室、變電室等建物共用部分，均結構上獨立另有建物不同，頂樓之屋頂平台屬建物之一部分，已隨同建物辦理登記，本無所謂須另外辦理登記，不得因認屬未登記之不動產……屋頂平台之回復請求權並未罹時效期間而消滅。」依上述判決見解，屋頂平台因為屬於整體建物的一部分，也算「已登記」之建物，按大法官釋字第107 號解釋，已登記不動產不適用民法第125 條之規定；又第769 條取得時效之標的亦是「他人未登記之不動產」，因此也不能適用之。換言之，張三占用屋頂平台再久，也無法取得所有權。二、住戶長期默許，是否成立分管契約？所謂「分管契約」是指經共有人全體協議，由各共有人分別管理共有物之一部分，通常均以書面為之。屋頂平台既屬全體區分所有權人所共有，自得成立分管契約由頂樓住戶獨占使用。然而，如果沒有積極訂立分管契約書，只是所有住戶均長期默許屋頂平台占用之事實，是否成立分管契約？前述高等法院判決對此表示：「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而言……系爭屋頂平台違章建築20 餘年來住戶無異議等情，可證本件至少有默示之分管，確非無權占用，自不得因事後住戶變動再為否認之意思……應認區分所有權人已默示同意有分管契約。」依上述見解，應可認定張三與全體住戶之間已成立默示分管契約，張三有正當權利得繼續獨占使用頂樓平台，其他區分所有權人必須忍受。三、使用公寓大廈屋頂平台有無限制？公寓大廈管理條例第9 條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」換言之，區分所有權人雖然可以用分管契約訂定屋頂平台的使用權屬，但其使用仍不得違反相關法令。例如建築法第25 條規定，建築物非經申請主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除；張三在屋頂平台擅自加建房屋，屬於違反建築法之違章建築，不因有無分管契約而異。再依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定：「住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」因此，管委會的主委李四有權要求張三拆除違章建築，但不能要求他將屋頂平台返還全體住戶。

【文 / 鍾運凱】案例：張三因急需現金，向李四借款300 萬元，期限半年，並以書面約定張三將其名下一棟A 房屋，信託給李四，作為借款的擔保品。沒想到借款期限還沒到，李四就將A 屋以800 萬元的價格賣給王五。張三得知後，立即要求王五返還A 房屋，主張自己才是A 屋真正的所有權人，卻遭到王五拒絕。試問，張三應如何主張自己權利？解析：一、何謂讓與擔保？一般基於買賣或贈與的原因，才需要將產權辦理移轉登記給他人，如果只是提供擔保品，例如本題張三提供A 屋作為擔保品，擔保其借款債務，通常只需要設定抵押權給李四，不必移轉登記。然而抵押權的實行必須聲請法院執行拍賣，時程較為漫長，價格也偏低，對雙方都沒有好處，因此實務上有辦理移轉登記（過戶）作為擔保的方式，即所謂「讓與擔保」。讓與擔保又可分為「附條件的讓與擔保」及「信託的讓與擔保」兩種。前者是雙方約定在某種條件成就時應返還擔保品，例如：「如乙方於民國105 年7月1 日前返還借款，甲方應返還本不動產並移轉所有權登記予乙方。」至於後者（即本題的情形），同樣是債務人移轉擔保品的所有權給債權人，而以信託為登記原因。無論附條件的或信託的，目的都是擔保債務，卻以讓與所有權為方式或手段，這種目的與手段不一致的契約，是否有效？二、讓與擔保是否合法有效？民法第757 條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」這就是所謂「物權法定主義」。在讓與擔保的情形，債權人表面上雖然取得所有權，實際上卻是一種法律未規定的「擔保物權」，依法似乎不能成立。但通說認為讓與擔保雖然是法律未規定的物權，卻是民法第757 條所說的「習慣」，是可以成立的。最高法院98 年度台上字第544 號判決：「信託乃委託人為自己或第三人之利益，將信託財產移轉於受託人，由受託人管理或處分，以達成一定經濟上或社會上之目的之行為。而信託之擔保讓與，係指債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉於債權人，而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權，債權清償後，該擔保物即應返還於債務人；債務不履行時，債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償者而言，庶免其迴避96 年3 月28 日修法前民法第873 條第2 項禁止之規定。兩者保護主體不同，法律效果迥異。」另有70 年台上字第104 號判例也肯定此種契約的合法性。三、讓與擔保對第三人的效力？雖然最高法院以「信託」的法理承認讓與擔保是合法有效的，然而信託法只規範了「管理信託」，並沒有規範「擔保信託」。信託法第1 條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」而信託的讓與擔保，顯然並非「為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係」。因此，雖然在信託法第4條第1 項有規定：「以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人。」換言之，辦妥信託登記後，得以其登記事項對抗第三人。但假如是以信託的方式，實際上卻是讓與擔保，是否仍有上述信託法的適用，不無疑問。因此，實務上普遍認為，讓與擔保在債權人與債務人之間的「內部關係」是有效的，雙方都必須遵守其信託契約，登記名義人（受託人）不得超過擔保目的以外行使權利。然而對於第三人的「外部關係」，則認為讓與擔保缺乏「公示性」，外觀上債權人是登記上的「所有權人」，所以擔保權人行使權利之限制（信託約款）不能對抗第三人；擔保權人雖然違反約定，例如在清償期前將標的物讓與第三人時，不問第三人是善意或惡意，債務人不得主張擔保權人所為之處分係無權處分而請求返還標的物，只能基於內部關係對擔保權人請求損害賠償。四、結論本題張三和李四之間訂立信託契約並移轉登記A 屋的所有權，是為了擔保張三對李四的300 萬元債務，其讓與擔保是合法有效的，如果張三在半年的清償期之內沒有返還借款，李四有權出售A 房屋，以出售所得的價金抵償該借款債務。然而李四在清償期到期前就出售A屋，違反了雙方的約定，李四應負違約的賠償責任。王五向李四購買A 屋是否有效？民法第759 條之1 規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」李四是登記上的所有權人，王五自所有權人手中購買A 屋，是合法有效的，因此張三不能以李四違約為由，主張李四和王五的買賣無效，更不能請求王五將A 屋返還登記回自己名下。張三只能向李四請求賠償喪失A 屋所有權的損害，也就是A 屋的價值（例如800 萬元），扣除其借款債務300 萬元，張三得請求李四賠償500 萬元。

【文 / 鍾運凱】 案例：老王向中信銀行貸款3 千萬元，並以自己所有之A土地設定抵押權給該銀行。之後，老王在A 土地上建造B 房屋一棟，並將該房屋出租給小李。出租後，老王又向魏董借款5 千萬元，並以A 土地及B 房屋設定抵押權給魏董作為擔保品。然而，老王卻因經商失敗，無力償還中信銀行的貸款；中信銀行催款無效後決定實行抵押權，向法院聲請拍賣A 土地，卻因A 地上有B 房屋且有租賃權存在而無人應買。中信銀行將如何主張權利？上述四人之間的法律法律關係如何？ 解析：一、抵押物的使用收益民法第860 條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」可知抵押權的設定不需要將該不動產移轉給債權人，所有權人仍得保有該不動產之占有。又民法第866 條第1 項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。」所有權人不但可以自己占有該不動產，也可以出租給他人使用收益。老王雖然將A 土地設定抵押權給中信銀行，仍有權在A 土地上蓋房子並且出租給小李。二、抵押權人的權利然而老王建屋出租的行為，卻妨礙了中信銀行對A土地實行抵押權（無人應買）。民法第866 條第2 項規定：「前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」因此中信銀行為了順利拍賣A 土地，可以聲請法院終止老王與小李之間的租賃關係。然而縱使法院終止小李的租賃權，A土地上仍存在B 房屋，使得A 土地的使用價值降低許多；如果銀行只拍賣A 土地，B 房屋仍為老王所有（起造人原始取得所有權），依民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」換言之，拍得A 土地之人與B 房屋所有權人老王，推定有法定租賃關係，A 土地所有權人必須忍受土地被老王繼續使用，顯然價值低落。三、併付拍賣為了保障抵押權人之權利，民法第877 條第1 項規定：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第866 條第2 項及第3 項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。」又最高法院86 年台抗字第588 號判例：「抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。」因此，中信銀行雖然只有A 土地的抵押權，仍得聲請法院將A 土地及B 房屋一併拍賣，只是B 房屋所拍得之價金，中信銀行沒有優先受償權。四、其他法律關係（一）老王與小李之法律關係：中信銀行聲請法院除去小李對於B 房屋的租賃權後，小李得依民法第436條準用第435 條第2 項規定終止租約，再依第226 條第1 項之規定請求出租人老王負損害賠償責任。（二）中信銀行與魏董之法律關係：中信銀行是A土地的第一順位抵押權人，魏董是A 土地的第二順位抵押權人，同時也是B 房屋的抵押權人，因此中信銀行在實行抵押權時，聲請法院併付拍賣B 房屋，則於抵押物拍賣得受清償之範圍內，老王欠對魏董之5 千萬元債務視為到期，法院應該通知魏董參與分配（民法第873-2條第2 項）。但是拍賣A 土地所得之價金，第一順位的中信銀行可優先於第二順位的魏董受償，例如A 土地拍賣價金4 千萬元，則中信銀行的3 千萬元貸款可優先受償，之後再由魏董受償剩餘的1 千萬元；至於魏董尚有未獲清償的債權4 千萬元，則可由B 房屋賣得之價金優先受償。

【文 / 鍾運凱】案例：甲、乙、丙兄弟三人共同自父親繼承A 土地。遺產分割完畢後，三人對A 土地的持分分別是1/2、1/3、1/6。之後，三人決定將A 地全部出售予丁，成交總價3000 萬元。A 地順利移轉登記給丁，但是在丁即將支付價金時，丙卻主張自己應該得到1000 萬元，理由是自己長期照顧父親，且遺產稅和A 地的地價稅、增值稅等都是自己支付，如果照持分分配價金顯然不公平。乙主張自己應該分得1500 萬，因為甲、丙曾經共同向他借500 萬元，至今未還。三人爭執不下，試問，丁應該如何支付價金？解析：一、可分之債以同一給付為標的之債之關係，而有多數債權人或債務人者，稱為多數主體之債，可能是多數債權人或多數債務人，也可能雙方均為多數。首先應觀察其債權是否「可分」，換言之，其債權的標的是不是可以分割而為給付？例如本題甲、乙、丙共同出售A 地，三人對丁擁有同一價金債權（3000 萬元），由於這是金錢債權，是可以分割的，應依民法第271 條規定：「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。」如果甲、乙、丙、丁四人對於買賣價金之支付沒有特別約定，依法丁應該支付甲、乙、丙三人各1000 萬元。二、不可分之債相反的情形，例如甲單獨所有A 房屋，由乙、丙、丁三人共同購買，則乙、丙、丁三人對於「請求移轉登記A 房屋」的權利，則是「不可分」的債權，因為房屋無法分割成三份分別移轉給三人。民法第293 條第1 項規定：「數人有同一債權，而其給付不可分者，各債權人僅得請求向債權人全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體為給付。」此種情形，甲只能將房屋登記給乙、丙、丁三人共有，不能僅向其中一人或二人給付。三、應有部分與價金債權共有人出售共有物時，其價金如何分配？應分別從「買賣契約」與「共有關係」分別觀察。買賣契約是債權債務關係，出賣人不以具備標的物所有權為必要；出賣人的價金請求權是基於買賣契約所生，因此無論出賣人有無所有權或所有權應有部分若干，買受人都應依買賣契約之約定支付價金。本題甲、乙、丙三人的持分雖然分別為1/2、1/3、1/6，但三人的「價金債權」並非來自「所有權持分」，而是基於雙方訂立的買賣契約，如何支付價金亦應依買賣契約之約定，而非依照土地持分。四、結論共有人出售共有不動產，最好在買賣契約書上載明各共有人應受價金若干；倘未於買賣契約書上載明，依法價金應平均支付給各共有人，如果因此導致共有人收取價金之比例，與其持分比例不符合，受損之共有人自得基於所有權向其他共有人，請求不當得利之返還。

【文 / 鍾運凱】案例： 甲、乙、丙共有一筆土地，各有持分三分之一。 三人訂有分管協議並登記，甲分得該土地鄰接大馬路 部分的使用權，並在該部分土地經營攤商。甲希望進 一步分割共有土地，取得鄰接馬路部分的單獨所有權， 但遭到乙、丙反對，協議不成，於是甲訴請院裁判分 割。 不料，法院判決分割的結果，竟將臨路部分歸乙 所有。甲失望之餘，趁分割登記尚未完成，火速將其 「持分」賣給丁，並辦妥移轉登記。丁取得持分後， 欲接管臨路攤位，卻遭乙驅趕。 乙主張分割判決已確定，臨路土地為其單獨所有， 丁無權使用；丁則主張自己是善意信賴土地登記而買 受甲的持分，應為共有人，並依分管協議有使用臨路 土地的權利。試問，誰的主張有理由？解析：一、共有物的分割 民法第 824 條規定，共有物之分割依共有人協議 之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決 定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因 任何共有人之請求命為分配。本題甲、乙、丙對於分 割方法無法達成協議，甲自有權訴請法院分割。 又依民法第 824 條之 1 規定，共有人自共有物分 割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。換言之， 在裁判分割的情形，形成判決確定後，登記完成前， 分割的效力已經發生。此種情形即為民法第 759 條所 謂「因法院之判決於登記前已取得不動產物權者」， 不待登記，已取得單獨所有權。 除上述的協議分割與裁判分割外，土地法第 34 條 之 1 第 6 項亦規定：「依法得分割之共有土地或建築 改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機 關調處，不服調處者，應於接到調 處通知後 15 日內向司法機關訴請處 理，屆期不起訴者，依原調處結果 辦理之。」此即為調處分割。二、分割登記前處分應有部分的效力 土地登記規則第100條規定： 「依據法院判決申請共有物分割登 記者，部分共有人得提出法院確定 判決書及其他應附書件，單獨為全 體共有人申請分割登記，登記機關 於登記完畢後，應通知他共有人。 其所有權狀應俟登記規費繳納完畢 後再行繕發。」本題分割判決確定 後，甲、乙、丙任何一人均可隨時 向地政機關申請辦理分割登記。 雖然分割登記尚未完成，但實際上該筆土地已經不再是共有了， 甲對於鄰接大馬路的土地沒有任何「持分」可言，卻將登記簿上的應 有部分三分之一賣給丁，屬於「無 權處分」。依民法第118條規定： 「無權利人就權利標的物所為之處 分，經有權利人之承認始生效力。」 乙不同意，因此甲出售並移轉三分 之一應有部分的行為，對於乙分得 的臨路土地而言，是無效的。 然而，民法第 759 條之 1 規定：「因信賴不動產登記之善意第三人， 已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」本題尚未辦畢分 割登記前，該土地在登記上仍為三 人共有，丁善意信賴該項登記而買受甲的應有部分，雖然實際上甲的行為是無權處分，丁仍可取得共有權利。三、實務見解 內政部 85 年 12 月 11 日台內地 字第8511932號函對於上述情形也 有相同見解：「經分割形成判決確 定者，即生共有關係終止及各自取 得分得部分所有權之效力。共有人 對於他共有人分得之部分，既喪失 共有權利……部分共有人持法院該 項判決前往登記機關辦理分割登記， 惟因登記機關未依據法院之判決意 旨亦為其他未到場之共有人辦理登 記，以致其他未到場之共有人因分割 所取得之土地於土地登記簿上仍登記為原來全部共有人所共有，並於嗣後遭某一原共有人以買賣為原因， 將該部分土地之所有權應有部分六分之一移轉登記予第三人等情，為移轉登記之該原共有人實際並非上開土地之共有人，其所為之移轉行為，應屬無權處分。又按『依本法所為之登記，有絕對效力。』土地 法第 43 條定有明文；而『土地法第 36 條（按現行法第 43 條）所謂登記 有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力， 故第三人信賴登記，而取得土地權 利時，不因登記原因之無效或撤銷， 而被追奪……』本院亦著有院字第 1919 號解釋，故前開受移轉登記之 第三人如係善意，應受土地法第 43 條之保護。」四、分管協議對於應有部分繼受人的效力 最高法院48年台上字第1065 號判例：「共有人於與其他共有人 訂立共有物分割或分管之特約後， 縱將其應有部分讓與第三人，其分 割或分管契約，對於受讓人仍繼續 存在。」然而，應有部分之受讓人 若不知悉有分管契約，亦無可得而 知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，因此大法官會議 釋字第349號變更了前述判例：只 有在應有部分的受讓人「明知或可 得而知」的情形，分管契約才能存 在。 民國 98 年民法增訂第 826 條之 1，規定不動產共有人間關於共有物 使用管理之約定，於「登記後」對於應有部分之受讓人具有效力。本題丁因善意信賴取得應有部分，且 依題意該土地原有分管協議之登記，故丁亦可主張分管協議取得臨路部 分的使用權。 至於乙依分割判決分得臨路土 地，卻不能對抗丁，不但喪失三分 之一所有權，甚至失去全部的使用 權，其損失自得向無權處分的甲請 求賠償。民法第825條規定：「各 共有人，對於他共有人因分割而得 之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。」乙亦可向甲主張權利瑕疵擔保請求權。 

【文 / 鍾運凱】某甲透過房仲公司看屋，對某乙名下的房子有興趣，表示願意以1200萬元購買某乙的房屋。經房仲人員向屋主某乙議價後，某乙也同意以1200萬元出售。但某乙在「要約書」上簽名的同時，加註「點交後須將標的物出租予某乙，月租1萬元，租期至某乙另購得房屋為止」。經房仲人員傳達予某甲得知後，某甲不同意出租條件，並主張某乙既然已經在要約書上簽名，等於同意以1200萬元出售房屋，必須出面簽訂正式買賣契約書，否則視同違約。某乙得知某甲不同意出租條件後，拒絕出售房屋，某甲遂向法院提起訴訟。經承審法官從中調解，甲乙雙方同意繼續履行買賣契約，並以「月租12,000元，租期半年」為條件達成和解，雙方後於3月1日完成交屋。同年8月31日租期屆滿，某乙交付房屋予某甲後，某甲始發現因附近大樓施工，該房屋有地層下陷、傾斜的情形，某甲要求解除買賣契約，某乙不同意，某甲又向法院提起訴訟。然而，承審法官認定買賣標的物之點交已於3月1日完成，而某甲無法證明房屋地層下陷、傾斜情形係發生於3月1日前，因此判決某甲敗訴。民法第160 條第2 項：「將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」某乙在「要約書」上簽名的同時，加註其他條件，其實已經是「將要約擴張而承諾」，因此某乙這個行為應該視為「新要約」，在某甲沒有對這個新要約承諾前，買賣契約尚未成立。但雙方在調解後同意履行買賣契約，則有買賣之合意，契約成立。民法第373 條：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」買賣標的物既然已在3 月1 日交付予買方某甲，自3 月1 日起該房屋的危險自應由某甲承擔，除非某甲能證明該危險是來自於交屋前就已經存在的瑕疵。某甲向某乙購買房屋一棟，簽訂買賣契約書後尚未過戶前即發現該房屋有滲漏水情形，某甲遂發出存證信函表示解除買賣契約。某乙回函表示不同意解約，但願意負責修繕滲漏水。但某甲堅持解約，遂於2月1日向法院提起訴訟。承審法官認定該滲漏水並非重大瑕疵，且本件買賣尚未交屋，賣方又未拒絕修繕，故某甲並無解約權，遂判決某甲敗訴。某甲不服，於10月1日上訴高等法院，並追加主張減少價金。二審法官仍維持一審判決，認為該屋滲漏水情形並不嚴重，不得解約，且某甲減少價金之主張已逾6個月，其減價權亦已消滅。民法第359 條規定，買賣標的物有瑕疵，買方有權解除契約或請求減少買賣價金。然而所謂「有瑕疵」指的是「交屋時」有瑕疵存在。某甲購買的房子雖然有滲漏水，但當時尚未交屋，因此買方某甲還不能主張瑕疵擔保請求權。又民法第365 條規定，買方行使權利必須在「發現瑕疵且通知賣方」後6 個月內，或者在「交屋」後5 年內。某甲到上訴時才主張減少價金，已超過期間，因此他減少價金的權利就消滅了。

【文 / 鍾運凱】小美在網路上刊登廣告，要出售自己名下的房屋，並公開連絡電話。房仲的業務員小張看見這則廣告，於是打電話詢問小美，是否願意委託他的房仲公司賣房子，小美拒絕。沒想到，接下來幾乎每天都有房仲公司打電話來詢問，小美覺得很煩。試問，房仲人員打電話的行為，是否違反個人資料保護法？一、 何謂個人資料？所謂「個人資料」是指自然人之姓名、出生年月日、國民身分證統一編號、護照號碼、特徵、指紋、婚姻、家庭、教育、職業、病歷、醫療、基因、性生活、健康檢查、犯罪前科、聯絡方式、財務情況、社會活動及其他得以直接或間接方式識別該個人之資料。又所謂「以間接方式識別該個人之資料」，是指僅以該資料不能直接識別，須與其他資料對照、組合、連結等，始能識別該特定之個人。例如只有電話號碼（不知道是誰的）還不算個資，但如果知道這個電話的持有人姓名或地址，就是個資了。所謂「特種個人資料」，是指有關個人的醫療、基因、性生活、健康檢查及犯罪前科之個人資料，除非是當事人自行公開或其他已合法公開者，否則絕對不得蒐集、處理或利用。二、 當事人對於個人資料的權利為何？當事人對於他人持有自己的個人資料，得查詢或請求閱覽、請求製給複製本、請求補充或更正、請求停止蒐集、處理或利用、請求刪除等權利。三、 如何才能合法蒐集他人個資？首先必須有合法的特定目的，例如仲介為了銷售房屋而蒐集屋主的資料。此外，必須有下列情形之一：一、法律明文規定可以蒐集二、與當事人有契約或類似契約之關係三、當事人自行公開或其他已合法公開之個人資料四、學術研究機構基於公共利益為統計或學術研究而有必要，且資料經過提供者處理後或蒐集者依其揭露方式無從識別特定之當事人五、經當事人書面同意六、與公共利益有關如果是業者「直接」向當事人蒐集其個人資料，蒐集時須盡告知以下事項：蒐集者的名稱；蒐集之目的；個人資料之類別；個人資料利用之期間、地區、對象及方式；當事人得行使之權利及方式；當事人得自由選擇提供個人資料時，不提供將對其權益之影響。但如果不是直接由當事人提供之個人資料，蒐集時則不需要告知上述事項。此外，有下列情形之一者也無須告知：依法律規定得免告知；業者履行法定義務所必要；告知將妨害公務機關執行法定職務；告知將妨害第三人之重大利益；當事人明知應告知之內容。四、 如何才能合法利用他人個資？業者合法蒐集的個資，只要在合法的特定目的範圍內，都可以利用。但如果要在特定目的外去使用個資，則必須符合以下情形之一：一、法律明文規定；二、為增進公共利益；三、為免除當事人之生命、身體、自由或財產上之危險；四、為防止他人權益之重大危害；五、經當事人書面同意。業者在處理、利用他人個資時，如果該個資是業者直接向當事人蒐集而來的，不需要另行告知；但如果是間接蒐集的個資，必須告知以下事項：一、個人資料來源；二、公司名稱；三、蒐集之目的；四、個人資料之類別；五、個人資料利用之期間、地區、對象及方式；六、當事人得行使之權利及方式。此外，業者將他人個資作特定目的外的利用，則必須告知當事人其利用目的、利用之範圍及同意與否對其權益之影響。五、 業者對個人資料有甚麼義務？業者對於持有他人個資，應盡以下各項義務：一、應維護資料之正確，並應更正或補充之二、個人資料正確性有爭議者，應停止處理或利用三、個人資料蒐集之特定目的消失或期限屆滿時，應刪除、停止處理或利用該個人資料四、違法蒐集、處理或利用個人資料者，應刪除、停止蒐集、處理或利用該個人資料五、因可歸責於業者之事由未為更正或補充之個人資料，應於更正或補充後，通知曾提供利用之對象六、個人資料被竊取、洩漏、竄改或其他侵害者，應查明後通知當事人七、業者受理當事人以上各項請求，應於十五日內處理完畢此外，業者保有個人資料檔案者，應採行適當之安全措施，防止個人資料被竊取、竄改、毀損、滅失或洩漏，而且主管機關得指定業者訂定個人資料檔案安全維護計畫或業務終止後個人資料處理方法。所謂適當之安全措施，應包括下列事項：一、配置管理之人員及相當資源。二、界定個人資料之範圍。三、個人資料之風險評估及管理機制。四、事故之預防、通報及應變機制。五、個人資料蒐集、處理及利用之內部管理程序。六、資料安全管理及人員管理。七、認知宣導及教育訓練。八、設備安全管理。九、資料安全稽核機制。十、使用紀錄、軌跡資料及證據保存。十一、個人資料安全維護之整體持續改善。六、 結論由以上說明可知，現行的個資法對個人資料保護可以說是相當嚴密，對於合法蒐集、利用他人的個資，也有相當明確的規範。此外，如果是自然人為單純個人或家庭活動之目的，而蒐集、處理或利用個人資料，或者於公開場所或公開活動中所蒐集、處理或利用之未與其他個人資料結合之影音資料，例如網路上他人分享的影片，這些情形都可以不適用個資法，以免阻礙資訊的流通。案例中，小美的電話號碼是自行在網路上公布的，屬於上述「當事人自行公開的個人資料」，小張或其他的房仲公司只要在合法的特定目的範圍內，並且盡到告知義務，就可以合法地利用，且須有安全措施保護該項個人資料。如果小美表示拒絕接受行銷時，房仲人員就應該立即停止利用其個人資料，並且刪除之。