【文 / 鍾運凱】 案例：乙是A 屋所有權人，將A 屋出租予丙，租賃期限內，乙又將A 屋出售予甲，甲亦同意承受該租約。不料，辦理過戶完畢後，尚未點交前，承租人丙竟遭人謀害，地點在A 屋室內。試問：甲可否解除買賣契約？   解析：一、買賣不破租賃民法第425 條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」首先應視甲、丙間的租賃契約是否曾經辦理公證；若有，買賣點交後，甲須承受出租人地位，在該租約期限內不得收回自用；若未經公證，再視該租約的期限，若未超過5 年，甲仍承受出租人地位；若超過5 年，甲不受該租約的拘束，得請求丙搬遷交還A 屋。二、契約承受與債權讓與上述買賣不破租賃，是在買賣雙方未約定的情況下，法律規定的效果；如果當事人之間有約定，應優先適用其約定。本題甲、乙買賣契約有約定買方甲應承受租約，則無論該租約有無經公證，或其期限長短，甲都有承受租約的義務。然而承受租約在性質上是「變更出租人」，形同租賃契約之變換，須經承租人同意才能生效，實務上往往以三方（買方、賣方、承租人）換約，亦即買方與承租人另訂新約，並廢止原租約。倘若未經承租人同意，買賣雙方只是讓與「出租人的權利」，則租賃當事人並沒有變動，構成出租人權利義務分離的情形。例如乙僅將出租「債權」讓與給甲，甲於租賃物交付後有收取租金的權利，但甲並未承受出租人的「義務」（債務承擔須經債權人之承認），例如修繕租賃物的義務，丙仍得請求原出租人乙履行，如此結果極為不妥，因此換約是有必要的。 三、危險負擔民法第373 條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」買賣標的物在交付前，其利益（例如收取租金）及危險（例如標的物毀損）均由賣方負擔，換言之，如果標的物在交付前毀損或發生瑕疵，買方得主張賣方給付不能，或基於瑕疵擔保解除契約或減少價金；反之，如果交付後毀損或發生瑕疵，買方仍應支付全額價金。買賣動產，其所有權移轉以「交付」為準，而不動產以「登記」為準，所有權移轉登記完畢時，買方即取得標的物所有權。然而前述危險負擔以「交付」為準，無論買賣標的是動產還是不動產皆同，因此，在不動產之買賣，「產權移轉」與「危險負擔」的時點不同，產權移轉登記（過戶）後，點交前，所有權人為買方，而危險負擔仍是賣方。 四、點交的意義所謂「交付」（一般在不動產稱為點交）是指移轉標的物之占有；所謂占有，是指當事人能以其實力支配標的物。民法第940 條：「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」第941 條：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」就本案例而言，A 屋之「直接占有人」是承租人丙，「間接占有人」是乙；乙將A 屋出售予甲，除了必須將A 屋過戶登記給甲，也有將其「間接占有」移轉給甲的義務。那麼「間接占有」應如何移轉？依前述民法第941 條之規定，丙的直接占有是基於租賃契約，「出租人」是間接占有人，因此「出租人變更」就等於「移轉間接占有」；出租人由乙變成甲之同時，甲即為間接占有人，亦同時點交完畢。 五、結論綜上所述，丙在A 屋室內遭人謀殺，A 屋成為「凶宅」，甲可否主張乙應負瑕疵擔保責任，解除買賣契約或減少價金？關鍵在該瑕疵發生時，A 屋是否已完成點交？然而A屋當時是在租賃中，由承租人丙占有，因此無法做直接占有的交付（例如賣方騰空房屋，並將房屋置於買方的實際管領下），只能移轉其間接占有。依上述，間接占有的移轉以變更出租人為準，而出租人何時變更？視其有無前述「買賣不破租賃」之適用，若有，則依民法第425條，於「所有權移轉」（過戶）時，出租人從乙變成甲，即過戶完成之同時亦完成點交（移轉其間接占有），A 屋之危險由甲負擔，甲自不得主張瑕疵擔保解約或減價。反之，倘若本題沒有「買賣不破租賃」之適用，則出租人的變換須經「三方換約」的手續；在換約未完成前，出租人仍是乙，亦即乙尚未將「間接占有」移轉給甲。雖然已辦畢所有權移轉登記，但因為尚未完成點交，A 屋之危險仍由乙負擔，此時發生凶宅事件，乙仍應負瑕疵擔保責任，甲有權解約或減價。  

【文 / 莉思】 「縮表」之緣由及背景美國聯邦準備理事會(Fed，即美國央行) 於2008年金融危機爆發後，為刺激經濟成長與維持金融市場穩定，推出3 輪被稱為印鈔票的量化寬鬆(Quantitative Easing，QE) 政策，也就是透過買進公債及抵押擔保證券(MBS) 等資產對金融體系注入資金，使資產負債表規模從金融危機前約9,000 億美元，快速膨脹五倍至約4.5兆美元，而之後Fed 為避免經濟與市場過熱及因應日後金融市場危機，需保留貨幣政策的操作空間，擬將資產負債表規模回歸至正常水準，因此，Fed 採QE 反向政策，不再大買美國公債及抵押擔保證券(MBS)，而從市場收回QE 政策釋出的大量資金。 「縮表」時程Fed 從2014 年1 月逐步削減QE 政策之購債規模，並於同年11 月完全停止購債，但Fed 仍持續將到期證券本金再投入市場，是以，Fed 在2017 年9 月宣布自10 月起採漸近式作法，在舊債到期後減少投資金額及停止購買新債，象徵著寬鬆資金時代即將宣告終結。由於Fed 並未提到縮表金額，但據紐約聯準銀行的預估，Fed最終縮減金額將介於1 兆至2 兆美元，遠低於之前「擴表額」的3.7 兆美元，代表對金融市場的收縮效果可能「相當溫和」。 「縮表」對金融市場之影響1.2018年下半年到2019年金融市場將趨緊，並開始出現較明顯的動盪根據全球主要投資機構預測，2018 年經濟榮景持續，但全球經濟與資產市場的最大風險之一，是落實「貨幣政策正常化」之進程及規模，也就是各主要央行縮減寬鬆政策的規模。其中Fed 已正式啟動縮表；歐洲央行雖將「停止擴表」，但決策委員會對「貨幣正常化」的速度仍立場分歧；日銀「擴表」的速度可能減緩；英國因面對經濟成長下修，通膨率居高不下，英格蘭銀行去年11 月已經升息1 碼，但以英國的經濟規模，對全球經濟及金融市場的影響相對有限；中國人民銀行不會隨Fed 而調高基準利率，貨幣政策仍持續偏重「宏觀審慎（Macro Prudential）」措施；是以，由各主要央行的「貨幣正常化」步調觀之，升息的國家只有美國及英國，而各國QE 的淨效將仍維持「擴表」階段，理論上，2018年全球金融情勢尚不致吃緊，而金融趨緊的真正時點，應該落在2019 年，但基於市場預期通常會提前反應，因此市場最早在2018 年下半年，便可能針對金融趨緊的預期，開始出現較明顯的動盪。2.資金行情暫告段落由於美國、歐洲及日本等主要國家央行連袂實施寬鬆政策多年，推高全球資產價格，並營造多年的大多頭行情，而Fed 啟動縮表後，資產與負債同時、同額縮小，貨幣供給量將減少，在實施初期影響不顯著，但在持續實施後將使流動性緊縮，可能引發股票拋售潮，資金行情恐暫告一段落。3.美債殖利率攀升，資金湧入一般而言，債券利率高於通貨膨脹率和股票紅利，投資人會選擇債券，而長期債券利率低，投資人願意冒更大的風險，轉向投資股票，因此，債券市場利率愈高，投入股票市場的資金愈少；反之，債券市場利率愈低，投入股票市場的資金愈多，是以，隨著Fed 購買美國公債及MBS 的金額減少，將使兩者價格下跌，殖利率上升，資金將湧入債券市場。4.美元相對其他貨幣可能走強，減弱金價上漲動能Fed 正式啟動縮表，但歐洲及日本央行在未來一年將採「停表」及「擴表」政策，殖利率相對較低，導致資金流入美國，將使美元對日圓、歐元等貨幣升值，連帶將影響美國企業出口競爭力及海外獲利。此外，美元相對其他貨幣走強，將不利於以美元計價的黃金，金價可能走跌。 「縮表」對台灣之影響1.央行升息機率低台灣是否跟隨美國啟動升息及貨幣緊縮政策，目前仍未出現明顯跡象，將視2 月央行總裁彭淮南退休後，新任總裁的態度而定。而據台灣經濟研究院景氣預測中心表示，歐洲央行應會跟進美國升息腳步，亞洲( 如：中國與日本) 經濟表現沒那麼好，不太會跟進，而台灣的經濟成長率與物價比美國低，應該不會馬上跟進。2.熱錢回流美國，台股壓力大影響台幣未來動向還是要放眼國際金融情勢而定，地緣政治上雖有北韓演習問題，不過目前看來影響不大。但據財金部會預估隨著Fed縮表，美元會更為強勁，台幣貶值機率大增，將有利出口，但不利進口內需。而據台灣經濟研究院景氣預測中心表示，隨著美國聯準會去年第4 季縮表及台幣升值，自去年10 月起台灣的資金行情不再，外資已慢慢流向美國，沒有加碼台股，操作轉為賣台股、台幣，買美元與原油，預期今年台股與台幣表現更難有起色。 個人資產配置之調整1.加碼貨幣持續寬鬆政策市場當Fed 縮表，貨幣政策的刺激效應恐將退場之際，聰明的投資人開始轉向其他仍在灌注「景氣特效藥」的市場，如：日本的貨幣政策至少需再維持一段寬鬆時間。2.新興市場股市可望持續有優於成熟市場股市表現市場法人認為新興市場的貨幣寬鬆政策可說「方興未艾」，全球經濟未來3 ～ 5 年間，即使仍然維持低成長、低通膨及低利率下，新興市場的投資前景仍然正面，其中，中國穩定的政治局勢，為亞洲經濟及股市表現提供強而有力的支撐，是以，以中國股市為首的新興亞洲，是整體新興市場配置重點。  

【文◎Acer.L】 根據財團法人金融聯合徵信中心統計2008年Q2至2017年Q3北高兩市住宅貸款資訊分析，若以電梯大樓產品為例，目前台北市的房貸利率為1.76%，房屋平均鑑估總值為2745.4萬元，每坪單價為57.1萬元；而高雄市的房貸利率為1.73%，房屋平均鑑估總值為746.1萬元，每坪單價為16.4萬元，北高兩市房屋總價皆較十年前增加，但利率整體而言處於趨勢下降的狀態。   台北市 首購族建議低總價公寓或小坪數電梯產品   以台北市2008年Q2至2017年Q3的電梯大樓住宅貸款統計資訊分析，房貸利率由2.81%降至1.76%，房屋單價則由每坪36萬元上揚至57.1萬元，每戶平均鑑估總價由1501.2萬元增加至2745.4萬元，對置產族而言整體利率趨勢雖走低，適合買盤進場，但電梯產品每戶入場總價門檻為2745.4萬，總價較十年前增加82%；而行政院主計總處的統計資料指出，2006年到2017年的受僱人員薪資平均年增率僅1.3％，若再扣除平均通膨率1.2，實質購買力幾乎沒有成長；可見在台北市買房對一般受薪上班族來說，十年後的難度真的不可同日而語。     台北市電梯產品總價每戶達2745.4萬元，平均每戶建物坪數48坪(2017Q3統計每戶為159平方公尺)，顯見電梯產品的購屋主力為高資產族，對年輕首購而言，建議可從低總價公寓或小坪數電梯產品先著手，擁有自己的家。   高雄市 首購族應進場買電梯大樓   以高雄市2008年Q2至2017年Q3的電梯大樓住宅貸款統計資訊分析，房貸利率由2.91%降至1.73%，房屋單價則由每坪10.8萬元上揚至16.4萬元，每戶平均鑑估總價由492萬元增加至746.1萬元，和北市一樣整體利率趨勢走低，雖總價較十年前亦增加了51%，但相對入場門檻較低；平均每戶建物坪數約45.3坪(2017Q3統計每戶為150平方公尺)，顯見主力產品仍為電梯三房，購買總價不到台北市的三成，年輕首購族可進場這類產品。   大環境貸款利率持續下降 首購”從小”入手     從近十年住宅貸款統計資訊來看，大環境利率下降，對買方而言貸款成本跟著降低，此時對進場買房有利，建議先從小坪數產品入手，再逐步換屋增加購買坪數，把握房貸利率低檔讓自己晉升有產一族。

文 / 鍾運凱 居住條件是國民的幸福指數評量標準之一，依據行政院主計處的統計資料，我國的「居住條件」居於中段。由於國人通常傾向於以購買房屋的方式滿足居住需求，「房價所得比」相較於國際認定的合宜房價所得比，明顯偏高，購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重。因此，發展住宅租賃市場，作為長期居住需求的替代選擇，成為重要課題。此外，我國的人口結構已呈現高齡化及少子化的情形，未來的高齡住宅所有權人將會愈來愈多，導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場，造成資源閒置。為了強化出租人租賃管理智能、建立專業服務協助處理租賃住宅相關管理事務及租稅減徵措施，以鼓勵住宅所有權人釋出空閒住宅，立法院於民國106 年11 月28 日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」( 以下簡稱本條例)，使未來的住宅租賃市場發展更為穩健。以下就本條例重點說明：一、「租賃契約法」及「租賃服務業法」本條例的內容包括第一章總則、第二章健全住宅租賃關係、第三章租賃住宅服務業、第四章罰則及第五章附則。其中第二章各條是關於租賃契約雙方權利義務之規範。租賃契約於民法第421 條至第463 條之1 及土地法第94 條至第105 條均有規範，而本條例是針對「住宅租賃」所做的特別規定，其效力優先於民法及土地法。換言之，本條例第二章之規定，已改變現行法對住宅租賃契約之實體規範。第三章性質上屬於「行政法規」，針對「租賃住宅服務業」應如何設立登記、租賃住宅管理人員的資格及其業務責任等事項加以規範。其中又包括「代管業」及「包租業」。「代管業」與一般所謂的「物業管理公司」不同， 是專指受出租人委託，代為經營租賃住宅的管理業務，例如基本水電維修、房屋設備維護、代收租金管理費、協調租賃爭議等。「包租業」即所謂的「職業二房東」，即業者先向屋主承租房屋，再將房屋轉租給次承租人。這兩種租賃住宅服務業，均須辦理公司登記，加入同業公會、繳存營業保證金，並雇用「租賃住宅管理人員」才能執行業務。而取得「租賃住宅管理人員」資格，則必須參加公會舉辦的訓練並測驗合格、領得證書。二、不適用本條例之類型原則上，只要是供人居住的住宅，其租賃均適用本條例，但以下4 種情形例外不適用本條例：一、供休閒或旅遊為目的。二、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。三、由合作社經營管理。四、租賃期間未達30 日。三、租賃契約的新規範以下列舉本條例關於租賃契約的規範重點：(一) 租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，例如租賃雙方均非業者的情形，未來主管機關將制定「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，違反者，該租約條款無效；「應約定事項」就算未記載於租約，仍構成租約內容。(二) 土地法第97 條規定城市地方房屋之租金上限，不得超過土地及其建築物申報總價年息10%。為了促進屋主出租房屋的意願，本條例特別規定租賃住宅之租金不受土地法第97條之限制。(三) 出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。(四) 轉租人( 即二房東) 在轉租前，必須取得屋主的書面同意，並且要在簽訂轉租契約時，向次承租人提供屋主同意的書面文件。轉租契約須載明轉租人與屋主之間的租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租契約簽訂後30 天內，轉租人須以書面通知屋主。(五) 承租人有以下情形之一，有權提前終止租約，出租人不得要求任何賠償：一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。(六) 租約到期或提前終止時，應由租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。點交後如果有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。四、本條例的實施本條例自總統公布後6 個月施行。此外，經本條例授權主管機關得另訂輔導獎勵機關( 構) 及相關團體辦法；輔導成立以出租人或承租人為會員基礎之非營利團體；減徵地價稅及房屋稅之自治條例；租賃住宅服務業營業保證金繳存辦法及基金管理委員會組織辦法；租賃住宅管理人員之訓練、測驗及換證辦法；代管業的委託管理租賃住宅契約書及包租業的轉租契約書，其定型化契約應記載及不得記載事項...... 等，均有待主管機關訂出相關配套措施，才能讓本條例順利上路。    

【文 / 鍾運凱】 案例：老王以其名下土地，與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後，其中聯外道路（A 地）仍登記於老王名下。數年後，當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地，但未為徵收。又過了三十幾年，老王過世了，其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧，要求附近居民支付通行費。居民皆反對，於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後，附近居民共同委請律師向法院起訴，要求小王除去障礙物並賠償損害。試問，居民的要求是否合法？ 解析：一、鄰地所有權人之袋地通行權由於附近居民的建物基地，與小王的A 地屬於民法規定的土地相鄰關係，首先應考慮有無「袋地通行權」。民法第787 條第1 項規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。」如果A 地是附近居民唯一的聯外道路，小王就有容忍他人通行之義務，不得阻擋。所謂唯一聯外道路，並非除此之外完全沒有其他聯外方式，如有其他方式但通行困難以致不能為通常之使用，例如巷弄狹窄或有危險性等情形，居民仍有A 地通行權。二、可否請求袋地通行費（償金）？小王所有的A 地須供他人通行，自己無法獨占使用，受有損失，小王可否請求通行之人賠償其損失？依民法第787 條第2、3 項規定：「前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。第779 條第4 項規定，於前項情形準用之。」小王似乎可以要求附近居民支付償金。然而，民法第789 條另有規定：「因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。前項情形，有通行權人，無須支付償金。」本題之A 地原為老王與建商合建之部分土地，與該建案買受人（附近居民）取得之建築基地持分，均原屬老王所有，其後分割或讓與他人致他人土地成為袋地。此種情形，袋地通行權人無須支付償金。三、時效取得不動產役權所謂「不動產役權」，舊稱「地役權」，即民法第851 條規定「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權」，屬於用益物權的一種，原則上須由權利人（不動產役權人）及義務人（所有權人）雙方協同辦理登記才有效力。但如果長期通行鄰地，也可能基於「時效完成」單方申請不動產役權之登記。 要成立「時效取得通行不動產役權」，須符合以下要件：1. 具有通行他人土地之意思。2. 其通行須和平、公然、繼續。3. 其通行之始為善意並無過失者，已持續10 年。4. 其通行之始為惡意或善意但有過失者，已持續20 年。四、 不動產役權須完成登記始生效力即使符合上述要件，也不是當然取得「不動產役權」。最高法院60 年台上字第1677 號判例：「上訴人主張因時效而取得地役權，既未依法請求登記為地役權人，自不能本於地役權之法律關係，而向被上訴人有所請求。」68 年台上字第2994 號判例：「依占有事實完成時效而取得通行地役權者，固非不可請求地政機關登記為通行地役權人，但不動產所有人尚無協同請求登記之義務，其未登記為地役權人，尤不能本於地役權之法律關係對土地所有人有所請求。」可見，必須完成登記後才能取得權利；在登記前，土地所有權人即可隨時排除他人通行或占有。 因此，通行人於時效完成後，應依土地登記規則第118 條規定之程序：1. 提出「以行使不動產役權意思而占有之證明文件」及「占有土地四鄰證明」或「其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件」。2. 經登記機關審查證明無誤後公告，並同時通知土地所有權人。3. 公告期滿30 日，且土地所有權人在公告期間內無異議，即可登記為不動產役權人。4. 倘土地所有權人在公告期間內向地政機關以書面提出異議，則由地政機關予以調處；不服調處者，應於接到調處通知後15 日內，向司法機關訴請處理；逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。換言之，雖然通行人已時效完成，但尚未向地政機關申請登記不動產役權，土地所有權人即先提起「返還所有物」或「除去妨害所有權」之訴訟，則通行權人將敗訴，亦即不得請求登記不動產役權；倘若通行人先行申請登記不動產役權，並經登記機關受理後，土地所有權人才提起訴訟，雖然起訴時尚未完成時效取得不動產役權之登記，通行人也會勝訴，地政機關將依判決結果辦理通行不動產役權之登記。此為最高法院83 年台上字第3252 號判例見解。  

文 / 鍾運凱 案例：張三委託X 仲介公司出售其名下房屋，經X 公司媒介後李四購買該房屋，並交屋完畢。之後，李四將該房屋出租給王五，王五在租賃期間聽鄰居說，該房屋在張三持有期間曾有房客燒炭自殺死亡事件。經查，張三和李四簽訂買賣契約時，李四並不知情，但在交屋後到出租給王五之前，李四已經發現該事件。此外，李四與X 仲介公司簽立的契約書上有一定型化條款：「X公司就本買賣標的房屋不負瑕疵擔保責任，買方所購房屋如有權利瑕疵或物之瑕疵，與X 公司無涉；買方僅得向賣方主張權利，不得對X 公司解除仲介契約或請求賠償。」試問：一、王五得否對李四主張終止租賃契約？二、王五主張，自從發現租到凶宅後，精神崩潰，得否請求張三或李四請求精神賠償？三、李四對張三和X 仲介公司各得主張何種權利？ 解析：一、王五可否依民法第424條規定，向李四主張終止租賃契約？民法第424 條：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」本題房屋曾有房客燒炭自殺事件，即俗稱「凶宅」。而「凶宅」是否構成瑕疵，司法實務上有正反兩種見解： ( 一) 肯定說：按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。上訴人丁○○與上訴人甲○○於93 年5 月12 日簽訂系爭買賣契約，距離87 年2 月間發生兇殺案僅6 年餘，不能認為發生時間久遠，縱使該屋曾數次易主，上訴人甲○○仍應依約及依法負物之瑕疵擔保責任。( 台灣高等法院96年度上字第40 號判決) ( 二) 否定說：建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。( 台灣高等法院99 年度上易字第229 號判決) 此外，內政部於民國104 年10 月1 日起修正施行的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，明文增列「凶宅」為應記載事項，然而其規定為：「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」僅限於「賣方產權持有期間」之事件。而理論上，買賣標的物之瑕疵只需「交屋前」存在，賣方即須負責，不區分是否賣方持有期間內發生；且該項「凶宅」之應記載事項放在「其他重要事項」而非「建物瑕疵情形」項下，因此，難以判斷內政部是否認定凶宅構成買賣標的物之瑕疵。 二、王五可否主張精神賠償？李四與王五之間存在租賃契約關係，依民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」又最高法院77 年度台上字第2369 號判決指出：「租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。」本題李四在出租房屋與王五之前，已經知悉凶宅事件，卻仍出租給不知情的王五，自應負債務不履行之損害賠償責任。 民法第227 條之1 規定：「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任。」其中第195 條第1 項規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。」王五因租賃房屋是凶宅，導致精神上受到巨大壓力，應屬「侵害人格法益而情節重大者」，依法可請求李四賠償其精神上損害，亦即「慰撫金」。 至於張三與王五之間並無任何契約關係，無法依前述對張三主張「債務不履行」；且張三「隱瞞凶宅出售房屋」，與王五「租到凶宅受有損害」，二者之間並無相當因果關係，因此王五亦無法對李四侵權行為之損害賠償。 三、李四對張三和X仲介公司各得主張何種權利？如前所述，司法實務上對於「凶宅」是否構成瑕疵仍有爭議。如果在個案上法院判斷構成買賣標的物之瑕疵，李四可對張三主張以下各種權利：( 一) 依民法第354 條、第359 條及第360 條等規定，主張瑕疵擔保請求權，請求減少價金、解除買賣契約或損害賠償。( 二) 依民法第92 條第1 項及第88條第2 項( 準用第1 項) 等規定，主張其意思表示被詐欺或有錯誤，撤銷買受該房屋之意思表示。( 三) 依民法第184 條規定，主張侵權行為之損害賠償請求權。   此外，李四與X 仲介之間成立「居間」或「委任」契約關係。依民法第567 條第2 項，X 仲介公司對於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。惟此項調查義務應以仲介公司之「調查能力」為範圍，視其有無「應注意、能注意、而不注意」之情形，判斷是否未盡善良管理人之注意義務。倘若X 公司對於「凶宅」之調查未盡善良管理人之注意義務，李四得對X 仲介公司主張以下權利：( 一) 依民法第571 條規定，請求返還居間報酬( 即仲介服務費)。( 二) 依債務不履行及侵權行為之規定，請求損害賠償。 至於李四與X 公司之契約書上有一定型化條款，約定李四拋棄對於X 公司就瑕疵所生之權利，該條款是否有效？按消費者保護法第12條規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」 本題之定型化契約條款，排除前述民法規定居間人或受託人應負之調查義務( 善良管理人之注意義務)，應「推定」該條款顯失公平而無效。惟法律上之「推定」可經當事人舉證推翻，如X 仲介公司可證明雙方簽訂該條款時已向李四充分說明其利害關係，且該等瑕疵確有調查上之困難等情形，該條款仍可能被認定為有效。

【文 / 鍾運凱】 案例： 小美向富豪建設公司購買房屋及地下停車位，價格分別為1000 萬元及200萬元。不料，交屋後小美發現原建築設計及竣工圖只有10 個合法停車位，富豪建設公司卻二次施工增加為20 個車位，小美買到的是增設部分，屬於違建及違法使用，具有重大瑕疵。但小美對房屋本身相當滿意，只想解除停車位部分的買賣，要求建商退還車位價金200 萬元，但遭到富豪公司拒絕。試問，小美的主張是否合法？   解析： 一、「從物」或「成分」？（一）民法第345 條第1 項規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」可知買賣的標的是「財產權」，包括「物」與「權利」；如果是「物」的買賣，第348 條第1 項：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」因此物的買賣，其標的乃是「所有權」。 （二）法律上有所謂「一物一權主義」，即原則上一物之上只能存在一個所有權（共有是數人分享一個所有權），換言之，無法移轉「部分所有權」，也不能以「部分所有權」作為買賣標的。例如不能從一筆土地上畫出某特定位置，以該位置訂立買賣契約；移轉所有權登記也只能以「地號」為單位，除非將該特定位置分割登記為另一地號。 （三）如果是「一物」的構成部分（如上述土地分割前的特定位置），稱為「成分」，並無獨立性。「從物」則是獨立之物，民法第68 條規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。」從物只是在「主物」所有權移轉時會隨同移轉，也可以單獨移轉從物。因此，本案的關鍵在於，主建物與停車位之間的關係，究竟是物與成分的關係，或是主物與從物的關係？ 二、共用部分必須隨同移轉（一）公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」小美購買的停車位，不是使用執照竣工平面圖所核准的10 個合法停車空間之一，而屬於全體住戶共同使用的空間，性質上是公寓大廈管理條例規定的「共用部分」，必須隨同專有部分共同移轉。 （ 二） 依照內政部80 年9 月18 日台內營字第8071337 號函示：「（一）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有……（三）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」可知此種法定停車位只能單獨移轉與同建物內之其他區分所有權人，不能移轉予外人。 （三）然而富豪公司於房屋全部出售完畢後，已不再有該大樓的區分所有權人之身分，如果小美只單獨解除停車位部分的買賣，依民法第259 條第1 款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。」依前述公寓大廈管理條例第4 條第2 項及內政部函示，小美無法將該車位的共用部分應有部分，單獨移轉給富豪公司。 三、結論（一）小美主張該停車位是「從物」，為「可分之給付」，依民法第362 條規定：「因主物有瑕疵而解除契約者，其效力及於從物。從物有瑕疵者，買受人僅得就從物之部分為解除。」然而依上所述，本案富豪公司違法增設的地下室停車位，屬於「不得與專有部分分離」的「共用部分」，而非「得與主物分離」的「從物」，因此小美不得依民法第362 條解除停車位部分的買賣。 （二）由於停車位的確有違法增設的瑕疵，而車位是建物的一部分（成分），可以視為買賣標的物具有瑕疵，小美有權解除包括主建物在內的全部買賣契約。惟解除權之行使有期間限制，須於知悉瑕疵並通知賣方後6 個月內，如果小美只解除停車位的買賣，直到法院判決她敗訴後才表示要解除全部買賣契約，有可能已經超過6 個月而無法解約了，應特別注意。

【文 / 鍾運凱】 案例：張三將A 屋出租給李四，租期2 年。出租後不久，張三向X 銀行申辦貸款，並將A 屋設定抵押給X 銀行。數月後，張三由於財務吃緊，無法繼續償還銀行貸款，X 銀行經催討無效，向法院聲請拍賣A 屋抵債。試問：X 銀行拍賣A 屋，是否會影響李四的權益？A 屋遭法院查封後，張三與李四協議終止租約，張三又將A 屋出租給王五，並且到法院辦理租屋公證。試問：X 銀行拍賣A 屋，是否會影響王五的權益？ 解析：一、買賣不破租賃為保障承租人權益，民法第425 條第1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」換言之，只要符合民法第425 條的要件，縱然所有權人換人，承租人仍可以對新所有權人主張租賃契約，可以繼續使用收益租賃物。而同條第2 項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」由此可知，「買賣不破租賃」必須符合以下三要件： （一）必須在承租人占有中：在承租人占有中，才有租賃的「外觀」，第三人才有保障。假如在房屋買賣過程中，房客沒有居住的事實，縱使實際上有租賃契約的存在，也不能對買方主張「買賣不破租賃」。 （二）租約須經公證：過去實務上經常發生債務人為避免強制執行，與第三人第立假租約，降低應買意願。藉由公證制度，以減少假租約的情形。 （三）如未經公證，租賃期間須在5 年以內（包含5 年）。張三李四的租約期限2 年，雖然沒有辦理公證，仍有前述第1 項的適用。因此，即使A 屋遭法院拍賣，拍賣也是「買賣」的一種，仍有「買賣不破租賃」的適用，換言之，透過法拍買到A 屋的新屋主，不能要求李四搬遷。 二、抵押權人的除去權 雖然李四可以主張「買賣不破租賃」，但前提是租賃契約必須存在。如果聲請拍賣的是抵押權人，租賃契約有可能遭到法院的強制終止。民法第866 條第1、2 項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」 因此必須區分二種情形：「租賃關係成立在先」或「抵押權設定在先」；如果抵押權設定在先，即使租賃契約有「買賣不破租賃」的效力，仍有可能因為影響拍賣價格而遭到法院終止租賃契約。本題張三「先」出租A 屋給李四，「後」設定抵押權給X 銀行，不構成前述民法866 條的情形，法院不能終止張三李四的租約。 三、查封後的出租前述抵押權人聲請拍賣的情形，只要租賃成立在後且影響拍賣價格，無論該租賃成立的時間在「查封」前後，均會遭到法院終止租賃。但如果是一般債權人的拍賣，則限於「查封後」的租賃才可以排除。強制執行法第51 條第2、3 項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。 實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」（強制執行法第113 條準用）所謂「對於債權人不生效力」，是指該租賃關係本身雖然合法有效，卻不能以該租賃關係對抗債權人，法院可以排除該租賃關係，強制房客搬遷。但假如法院一直沒有發現出租的情事，直到拍賣完畢，要將房屋點交給買受人時，才發現有租賃的房客存在，法院也會依強制執行法第99 條第1 項：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」之規定，強制房客遷出。 四、結論本題張三李四之間的租賃契約，因為可以主張「買賣不破租賃」的效力，且成立在抵押權設定之前，因此X 銀行的拍賣不會影響李四的權益。張三李四協議終止租約後，張三又將A 屋出租給王五，由於此時A 屋已遭法院查封，即使張三王五的租約有辦理法院公證，也不能對抗債權人X 銀行；如果該租約會影響拍賣價格，法院可以強制排除該租約，要求王五遷出。惟民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」張三將A 屋出租給王五，有義務確保王五能繼續使用，如遭到法院強制終止租約或排除占有，王五可以對張三主張違約的損害賠償責任。