文 / 鍾運凱 案例：老張於民國107 年7 月1 日出租房屋給小李作為住宅使用，租期2 年，每月租金1 萬元，押金2 萬元。到了109 年6 月30 日租期屆滿，雙方沒有續約，但小李繼續居住，並且按時繳房租，老張也沒有表示反對，就這樣持續了半年。然而小李因為失業，110 年1 月及2月沒繳房租。試問，此時房東老張可以要求小李搬家嗎？ 解析：一、民法的不定期租約民法第451 條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」本題的租約期滿後，小李沒有搬遷繼續居住，老張也沒有即時表示反對，因此該租約已變成「不定期租約」。民法第450 條：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」因此，如果按照民法的規定，老張可以隨時終止該「不定期租約」，要求小李搬家。 二、土地法的不定期租約雖然依照民法規定，不定期租約雙方都有權隨時終止，但土地法第100 條特別規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」由於土地法關於「房屋租用」的相關規定，屬於民法租賃的特別法，應優先適用土地法，因此房東不能依前述民法的規定隨時終止不定期租約，只能在土地法第100 條各款情形才能終止。而前述第3 款規定，必須房客所欠租金「扣除押金後」仍欠2 個月租金額以上，才可以終止，小李只積欠租金2 萬元，扣掉押金後等於沒欠租金。因此房東老張還是不能終止租約收回房屋。三、租賃專法的提前終止租約「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃專法）已於民國107年6 月27 日正式施行，本題租約簽訂於107 年7 月1 日，且為住宅租賃，應優先適用租賃專法，優先於前述的民法及土地法。租賃專法第10 條第1 項規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達2 個月之租額，經催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。」雖然本條規定的是「提前」終止租約，似乎針對租期屆滿前的提前終止，但在租約期滿後轉為不定期租賃的情形亦可適用。依第2 款規定，只要欠租達2 個月，經催告仍拒繳，房東不需要先以押金抵償就可以終止租約。四、結論在租賃專法尚未實施前，依土地法的規定，必須在「扣除押金後」再欠租達2 個月，房東才可以終止租約。但本題的租約簽訂時，租賃專法已經實施，只要房客欠繳租金達2 個月，房東無須扣除押金就可以終止租約。但要注意，終止租約前房東還是必須先行催告，訂一個相當期間向房客催繳租金；房客逾期仍未繳租，房東才可以終止租約，要求房客搬遷。此外，上述租賃專法只是針對「住宅租賃」的特別規定，如果是住宅以外的房屋租賃，例如辦公室、店面、廠房等，仍應適用土地法，須扣除押金後還欠2 個月，房東才可以終止租約。  

文 / 鍾運凱 案例：張三向李四購買一棟房屋，雙方在簽訂真正的買賣契約書後，為了使買方張三取得高額貸款，雙方又簽訂第二份價格較高的「假合約」，然後由知情的代書王五持以向銀行申辦貸款，並以假合約的價格申報實價登錄。試問：張三、李四、王五有何犯罪行為？   解析：一、假合約無效由於銀行審核貸款額度，須考慮作為抵押品的不動產價值，因此該不動產買賣契約書是銀行審核貸款時的一項重要參考。當事人為了申請到較高的貸款額度，訂立一份價格較高的買賣契約書，坊間有俗稱「技術合約」，實際上就是假合約。由於該假合約的價格並非當事人約定實際要履行的義務，在民事上屬於「通謀虛偽意思表示」，依民法第87 條第1 項規定，該假合約是無效的。二、不成立刑法第210條之偽造文書罪「偽造私文書罪」成立的要件，必須是「無制作權人，冒用他人名義製作文書」，否則不會構成本罪。最高法院28 年上字第3689 號判例：「偽造私文書罪，除從事業務之人，明知為不實之事項而登載於其業務上作成之文書外，以偽造他人名義之私文書為構成要件，若與作成文書名義人，雙方通謀而制作虛偽之普通文書，此項文書所載之意思表示，雖在民法上以無效為原則，究不構成偽造文書之罪。」47 年台上字第365 號判例：「刑法第210 條之偽造文書罪，指無制作權不法制作者而言，若自己之文書，縱有不實之記載，要難構成本條之罪。」換句話說，必須是「甲」冒用「乙」的名義製作文書（並且沒有乙的授權），甲才會構成偽造文書罪。如果甲以自己的名義製作文書，就算內容不實，也不會構成本罪。本題張三和李四另行簽訂的買賣契約雖然是「假合約」，其契約當事人仍是張三和李四，並沒有冒用其他人的名義，因此不會成立偽造文書罪，代書王五也不會成為偽造文書的共犯。假如本題是張三與代書王五共謀，瞞著賣方李四製作另一份買賣契約書，並且冒簽李四的姓名，這樣就會構成偽造文書罪了。三、可能成立刑法第339條的「詐欺取財罪」張三與李四共同製作內容不實（價格較高）的假合約，誤導銀行對於貸款擔保品的估價，等於以詐術陷被害人（銀行）於錯誤，再基於其錯誤判斷而交付財物（貸款），因此構成詐欺取財罪，最高可處5 年以下有期徒刑。代書王五明知該契約書內容不實，卻持以向銀行申辦貸款，雖然他沒有直接製作契約書，但其行為已經構成「詐術」的一部分，因此也是詐欺罪的共同正犯。四、王五可能構成刑法第214條的「使公務員登載不實罪」依地政士法第26 條之1，地政士應於過戶辦竣後30 日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊，也就是「實價登錄」。如果申報的內容不實，除了依同法第51 條之1將遭罰3 萬至15 萬元以外，是否也會構成刑法第214 條的「使公務員登載不實罪」？經人民提出申請，由公務機關登載於職務上所掌管的公文書，有二種情形：一、只要提出申請或申報，公務機關就依照申報的內容予以登載，不會在登載前對內容加以審查，例如公司登記或不動產實價登錄。二、申報後，公務機關須經審查，認為內容真實才加以登載，例如訴訟時向法院提出證據。只有前者內容不實才會構成犯罪，後者不會。代書王五如果以假合約的不實價格申報實價登錄，即成立「使公務員登載不實罪」，最高可處3年以下有期徒刑。五、王五可能構成刑法第215條的「業務上登載不實罪」依地政士法第25 條第1 項：「地政士應置業務紀錄簿，記載受託案件辦理情形。」如果代書王五在其業務紀錄簿上記載的是假合約內容，即構成刑法第215 條規定「從事業務之人，明知為不實之事項，而登載於其業務上作成之文書，足以生損害於公眾或他人」的業務上登載不實罪，最高可處3 年以下有期徒刑。六、結論買賣雙方以自己名義簽訂一份價格不實的契約書，雖然不構成偽造文書罪，但以不實的契約書向銀行申辦貸款，等於以詐術誤導銀行，對該抵押之不動產價值產生誤判，因此可能構成詐欺取財或得利罪；如果代書知情而參與，也會構成共犯。此外，代書如果以不實的價格申報實價登錄，或將假合約內容登載於業務紀錄簿，將另構成使公務員登載不實罪及業務上登載不實罪。總之，為圖小利親身試法，實屬得不償失。  

【文 / 莉思】 自2011年奢侈稅上路及台灣房市陸續實施政策調控，房市交易明顯低迷，房市報酬率大幅下降，投資人不敢輕易進場，是以許多投資人看上投資海外房產的超高投資報酬率，掀起一股「海外置產潮」，但交易糾紛也層出不窮，故投資人投資海外房產究竟要做什麼功課？又要承擔什麼樣的風險呢？投資海外房產的前期準備◎選擇透明度高的國家由於房地產市場透明度較低的國家( 如：新興市場與東南亞)，因企業治理不佳、法規制度不成熟等，將為投資人帶來極大的投資風險，最好的方法就是慎選投資國家，若該國家法規政策越完善，資訊透明度越高，投資的風險就越低( 如：英國及美國等)。◎選擇生活機能強、交通便捷區域國內外房產投資地段選擇是以生活機能強、交通便捷為優先考量，一般而言，首都或第二大城市擁有最好的基礎建設、完善設施及較高的國際化程度，在地及外來購屋需求是最強的；其次，選擇捷運站周邊為購屋標的，亦是不敗的購屋策略。◎慎選代理銷售公司，並親自到當地去考查投資人擬將大筆資金投入海外房產時，需選擇一家信譽佳、口碑好的代理銷售海外房地產公司，否則產生任何糾紛時，無法全力維護投資人的權益；此外，投資人應要親自到當地去考查，切忌衝動性的購買。◎低總價產品進可攻退可守由於大型房產物件總價高，會限制承租人的能力，更限縮未來轉手的空間，若要投入海外房地產，建議投資人應以低總價中小坪數的產品最適宜。◎不要只看租金報酬率許多海外房產建案以高租金報酬率為主要訴求，相較台北之報酬為優，但這可能是毛報酬率，若扣除其他的費用及成本( 如：印花稅、契稅、登記費或公證費、律師費、仲介費、土地稅或房屋稅、租金收入所得稅、代租或代管費、管理費等)，淨報酬率不如預期，且再高的租金報酬率，需在滿租的前提下才能實現，若空租下來，租金報酬率都是零。◎要了解當地相關房產稅負條件房地產投資獲利之關鍵因素之一取決於房產稅負之高低，這也是國內實施房地合一稅讓很多投資人產生觀望心態的重要原因；由於各國房產稅負具有一定的複雜度，詳盡了解想投資國家房產的稅負絕對是必要的。◎謹記高獲利高風險、低獲利低風險由於所有的投資都遵循「高獲利、高風險；低獲利、低風險」的定律，投資人在進場前必需評估自身風險承受程度，才能決定自己適不適合投資海外房產；此外，要冷靜評估個人的資金能力，採用借錢或是高槓桿方式到海外購買房產，都不值得鼓勵。◎隨時掌握外在環境動態評估最佳出場時機投資人不僅需要評估進場投資時機，同時也要考慮出場機制，一般來說，投資人可以將出場門檻設為資產增值的一定比率，加上每年穩定租金報酬；同時，投資人也需評估外國人投資占比是否過高？若本國人都不投資自己國家，未來轉售肯定高難度。 投資海外房產之風險●政經局勢與政策風險由於部分開發中國家的政治局勢不穩定，偶有政變、暴動之情形，將造成房價大幅波動，降低投資報酬率；另部分國家有排華意識或歧視作為，投資人從事該國不動產投資風險將相對提高。此外，房產相關法規與政策也是投資人需要隨時掌握的重要關鍵，如：投資人必需釐清投資房地產是否擁有土地及房屋永久產權，若買到使用權，使用期限短，相對持有成本也會提升，投資人將承擔較高風險，獲利機會相對小。另若外國人投資情形過熱引起當地反彈時，應注意是否有對外國人取得不動產總量之限制或增加租稅負擔之情事。●貨幣匯率風險海外房產投資人買房動機主要為增值及收租，也就是將投資標的出租，賺取穩定的租金收入，並待房價達最高點時售出賺取差價。由於國內一般投資人對海外的房產多採取直接投資，匯率變動將對租金收入、出售價款有很大影響，相對於穩定度高的台幣而言，外國貨幣波動幅度遠比台幣高，一旦投資地的貨幣對美元大幅貶值，即使房地產操作有利得，可能也無法彌補匯率上的損失。●產品流通風險房產變現速度原本就比較慢，若所投資不動產標的是針對外國人設計的高總價房產或是收益型的房產，對當地民眾是沒有購買的吸引力，則產品的流通性、變現性相對較低，將來出脫難度相對較高。此外，國外開發商或國內不動產經紀業提供保障出租年限，應留意租金收益是否於年限期滿後能繼續維持，找到後續承租人之難易度等。●資訊取得風險由於投資海外房產，相關機制相對不透明，讓投資人落入孤立的多重弱勢，且市場資訊甚至是片段、變動的，投資風險相對較高，建議投資人選擇自己熟悉、了解的國家及當地不動產市場為投資標的，因投資人在國內，不易取得海外資訊，無法掌握最新訊息，較難因應瞬息萬變的風險。是以投資人在投資前應「停、看、聽」，做好相關功課及風險評估，了解自己是否有能力承擔風險及是否符合個人風險偏好，提前做好危機防制，以避免落入「投資前開心，投資後傷心」的窘境。

【文 / 鍾運凱】 案例：老王與大雄共有一筆土地，各有應有部分二分之一。老王過世後，其應有部分由王一、王二、王三等人共同繼承。由於共有人之間協議分割不成，於是王一訴請法院判決變價分割。變價分割之判決確定後，王一聲請執行法院拍賣公同共有之部分，試問：何人得行使優先承買權？   一、繼承登記與分割遺產王一、王二、王三因繼承取得土地應有部分，屬於「遺產」。民法第1151 條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」所謂公同共有，是指數人基於同一特定之法律關係而共有一物，民法第829 條規定：「公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。」因此，王一、王二、王三要「分割共有土地」之前，必須先「分割遺產」。任一繼承人均得隨時請求分割遺產，假如被繼承人之遺囑，定有分割遺產之方法，或託他人代定者，或禁止分割遺產，則必須依照遺囑所定。以遺囑禁止分割遺產，其禁止之效力以10 年為限。不過遺產如果是不動產，分割前必須先辦理繼承登記。如逾1 年未辦理登記，依土地法第73 條之1 規定，地政機關應公告3 個月，逾期仍未辦理，地政機關將造冊列管，列管15 年均未辦理繼承登記者，將公開標售；標售時，繼承人、合法使用人或其他共有人有優先購買權。標售所得之價款存於國庫專戶，繼承人可在10 年內申請提領，逾期未領該價款歸屬國庫。二、分割遺產與分割共有物繼承登記不需要全體繼承人偕同辦理，任一繼承人均可單獨為之。但分割遺產必須全體繼承人達成協議；協議不成，任一繼承人得訴請法院判決分割。遺產分割的目的在於消滅繼承人之間的公同關係，將「公同共有」變為「分別共有」；而分割共有物則是將「分別共有」變成「單獨所有」，例如按其應有部分，將一筆土地分割為數筆土地。本題王一、王二、王三如果對於遺產分割協議不成，王一自得訴請法院分割，但王一可否在分割遺產的訴訟中，合併提出分割共有物之訴？實務上認為不可，例如最高法院30 年上字第202 號判例：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151 條定有明文。被上訴人自不得在分割遺產前，主張遺產中之特定部分，由其個人承受。」最高法院88 年度台上字第2837 號判決：「民法第1164 條所定之遺產分割，係以遺產為一體，整個的為分割，而非以遺產中各個財產之分割為對象，亦即遺產分割之目的在遺產公同共有關係全部之廢止，而非各個財產公同共有關係之消滅。上訴人既依民法第1164 條規定訴請分割遺產，除非依民法第828 條、第829 條規定，經全體公同共有人同意，僅就特定財產為分割，否則依法自應以全部遺產為分割對象。」換言之，「分割共有物」必須按照各共有人之「應有部分」，然而王一、王二、王三在遺產分割之判決確定前，只有對全體遺產的「應繼分」，並無該筆土地的「應有部分」，因此必須等分割遺產判決確定後，才能依分割遺產的結果（變成分別共有），依其應有部分請求分割共有物。 三、變賣共有物時，誰有優先購買權？依民法第824 條第2 項第2 款規定：「原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」又依同法條第7 項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」此項優先購買權之規定，其立法目的在於變賣共有物分配價金時，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情。因此實務上認為，民法第824 條第7 款之優先購買權，應優先適用於土地法第34 條之1 第4 項之優先購買權。本題王一、王二、王三聲請變賣其土地應有部分（二分之一）時，王一、王二、王三得先依民法第824條第7 款主張優先購買權；如果王一、王二、王三均不行使優先購買權，共有人大雄才能依土地法第34條之1 第4 項主張其優先購買權。  

文 / 莉思 美國2017年8月宣佈正式對中國發起「301調查」，2018年3月川普政府宣佈對中國商品加徵關稅，而中國隨即提出反制措施，決心和美國打一場「同等規模、同等程度和同等力度」的貿易戰。隨著美中貿易衝突升温，對全球經濟影響之程度將是如何？美中貿易戰背景美國在1990 年老布希宣布延長對中最惠國待遇( 與人權議題掛鈎)，1995 年柯林頓延長對中國最惠國待遇( 與人權議題脫鈎)，並進一步擴大美中經貿合作，而中國在1990 年加入世界貿易組織(World Trade Organization，簡稱WTO)，自此中國獲得永久正常貿易關係。美國自1985 年對中國幾乎沒有貿易逆差，逐年增加到2012 年開始連續6 年突破3,000 億美元的貿易逆差，2017 年貿易逆差更上升至3,752 億美元，達2001 年中國加入WTO 的4 倍，而川普當選美國總統後，認為整個世界經貿環境對美國有許多不公平，造成美國巨額貿易赤字，間接使美國製造業工作流失、競爭力下滑及經濟表現不佳，因而重新評估美國的自由貿易協定(Free Trade Agreement，簡稱FTA) 政策，並抑制貿易夥伴不公平的貿易措施( 如：市場不開放、制度不透明、不當政府補貼及侵犯智慧財產權等)，而中國為美國最主要貿易逆差國，自然成為美國首要目標。中國認為雙方貿易失衡固然存在，但美國在中國有龐大的投資企業並營運良好，此收益並未反應在貿易帳上，且多數產品回銷美國卻仍視為中國對美國的出口並不公平；此外，中國生產成本雖遠低於美國，但主要是出口勞力密集產品，這些產品在美國國內並未有生產利基，即使中國不出口至美國，也是由其他開發中國家出口至美國，美國的貿易逆差仍存在，只不過由中國移轉到其他國家，是以中國主張其貿易逆差係互補性逆差而非競爭性逆差，是經濟全球化下產業結構調整及國際分工的必然結果。何謂「301條款」根據美國1974 年綜合貿易與競爭法第301 條款，美國貿易代表與總統可申訴或自主決定對外國政府「不合理或不公正」的貿易措施發起「301 調查」，並採取單邊制裁措施( 如：撤銷貿易優惠、徵收與受損規模相當的報復性關稅等)，並於1988 年在1974 年貿易法基礎上設置針對智慧財產權的「特別301 條款」與針對重大貿易障礙( 市場開放) 的「超級301 條款」，然WTO在1995 年成立後，會員國間如果有貿易爭端，都須透過WTO 下的爭端解決機制處理，許多國家將美國以單邊行使貿易措施的案子告上WTO，WTO 裁定美國違法，應回復正常關稅稅率，扭轉過去單邊行使貿易措施情勢。美中貿易衝突演變由於川普政府「美國優先」的政策取向及美中在雙邊經濟安全會議中討論的智慧財產權議題，遲遲沒具體進展，加上美國對大陸貿易逆差持續擴大，川普在2017年上任後，對WTO 的不信任，陸續在2018 年3 月進行一連串貿易措施，尤其301 懲罰性關稅清單，是針對「中國2025」十大領域的各項產業，因而各方臆測美國貿易戰打的是未來，打的是工業4.0 智慧製造的爭霸戰，主要目的是不讓中國崛起，不讓中國從「量產製造」變「智慧製造」，要讓製造業加速回流美國，是以美日貿易衝突逐漸擴大。 對全球經濟影響經IMF 評估，美中不斷的升温的貿易保護主義將傷害全球經濟成長，而美國若無視WTO 協商機制，擅自進行貿易報復，恐破壞全球貿易秩序，對全球貿易動能帶來負面影響，亦將加劇全球金融巿場波動，且隨著美中貿易戰針峰相對，若雙方報復切中要害，亦將對對美國經濟造成深遠影響，並可能使中國大陸整體經濟遭受重大衝擊。對台灣經濟影響及因應之道依據中經院研究指出，台灣為小型高度開放經濟體，美中若爆發貿易戰，將影響台灣出口，由於美國《301 條款》對中國可能進行制裁的產業是「中國製造2025」重點發展產業，其中資通訊電子產品在兩岸已形成明顯的供應鏈體系，美國若最終決定針對資通訊電子產業進行進口關稅或服務貿易限制，對臺灣的間接出口影響最大，惟仍須觀察後續公布詳細受限制的產品清單，方能釐清台商可能衝擊；此外，以往「臺灣接單、中國生產出貨、第三地美國消費」的三角貿易模式，隨著美中貿易摩擦增溫，恐影響廠商全球投資生產布局及三角貿易運作，為配合客戶需求及降低貿易障礙，未來赴美投資計畫可行性增加。針對美中貿易衝突不斷升温，台灣應持續提高研發及生產的比重，強化台灣作為生產與技術提升的貿易基地，並擴大台灣在地的內需投資商機，讓內需擴大成為支撐經濟成長的主要動力，另推動科技發展和智財權的保護，提升貿易競爭力的決勝關鍵，以及推動貿易市場與生產基地多元布局，使台灣在美中貿易戰中受到之影響降到最低。  

【文 / 鍾運凱】 案例：乙是A 屋所有權人，將A 屋出租予丙，租賃期限內，乙又將A 屋出售予甲，甲亦同意承受該租約。不料，辦理過戶完畢後，尚未點交前，承租人丙竟遭人謀害，地點在A 屋室內。試問：甲可否解除買賣契約？   解析：一、買賣不破租賃民法第425 條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」首先應視甲、丙間的租賃契約是否曾經辦理公證；若有，買賣點交後，甲須承受出租人地位，在該租約期限內不得收回自用；若未經公證，再視該租約的期限，若未超過5 年，甲仍承受出租人地位；若超過5 年，甲不受該租約的拘束，得請求丙搬遷交還A 屋。二、契約承受與債權讓與上述買賣不破租賃，是在買賣雙方未約定的情況下，法律規定的效果；如果當事人之間有約定，應優先適用其約定。本題甲、乙買賣契約有約定買方甲應承受租約，則無論該租約有無經公證，或其期限長短，甲都有承受租約的義務。然而承受租約在性質上是「變更出租人」，形同租賃契約之變換，須經承租人同意才能生效，實務上往往以三方（買方、賣方、承租人）換約，亦即買方與承租人另訂新約，並廢止原租約。倘若未經承租人同意，買賣雙方只是讓與「出租人的權利」，則租賃當事人並沒有變動，構成出租人權利義務分離的情形。例如乙僅將出租「債權」讓與給甲，甲於租賃物交付後有收取租金的權利，但甲並未承受出租人的「義務」（債務承擔須經債權人之承認），例如修繕租賃物的義務，丙仍得請求原出租人乙履行，如此結果極為不妥，因此換約是有必要的。 三、危險負擔民法第373 條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」買賣標的物在交付前，其利益（例如收取租金）及危險（例如標的物毀損）均由賣方負擔，換言之，如果標的物在交付前毀損或發生瑕疵，買方得主張賣方給付不能，或基於瑕疵擔保解除契約或減少價金；反之，如果交付後毀損或發生瑕疵，買方仍應支付全額價金。買賣動產，其所有權移轉以「交付」為準，而不動產以「登記」為準，所有權移轉登記完畢時，買方即取得標的物所有權。然而前述危險負擔以「交付」為準，無論買賣標的是動產還是不動產皆同，因此，在不動產之買賣，「產權移轉」與「危險負擔」的時點不同，產權移轉登記（過戶）後，點交前，所有權人為買方，而危險負擔仍是賣方。 四、點交的意義所謂「交付」（一般在不動產稱為點交）是指移轉標的物之占有；所謂占有，是指當事人能以其實力支配標的物。民法第940 條：「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」第941 條：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」就本案例而言，A 屋之「直接占有人」是承租人丙，「間接占有人」是乙；乙將A 屋出售予甲，除了必須將A 屋過戶登記給甲，也有將其「間接占有」移轉給甲的義務。那麼「間接占有」應如何移轉？依前述民法第941 條之規定，丙的直接占有是基於租賃契約，「出租人」是間接占有人，因此「出租人變更」就等於「移轉間接占有」；出租人由乙變成甲之同時，甲即為間接占有人，亦同時點交完畢。 五、結論綜上所述，丙在A 屋室內遭人謀殺，A 屋成為「凶宅」，甲可否主張乙應負瑕疵擔保責任，解除買賣契約或減少價金？關鍵在該瑕疵發生時，A 屋是否已完成點交？然而A屋當時是在租賃中，由承租人丙占有，因此無法做直接占有的交付（例如賣方騰空房屋，並將房屋置於買方的實際管領下），只能移轉其間接占有。依上述，間接占有的移轉以變更出租人為準，而出租人何時變更？視其有無前述「買賣不破租賃」之適用，若有，則依民法第425條，於「所有權移轉」（過戶）時，出租人從乙變成甲，即過戶完成之同時亦完成點交（移轉其間接占有），A 屋之危險由甲負擔，甲自不得主張瑕疵擔保解約或減價。反之，倘若本題沒有「買賣不破租賃」之適用，則出租人的變換須經「三方換約」的手續；在換約未完成前，出租人仍是乙，亦即乙尚未將「間接占有」移轉給甲。雖然已辦畢所有權移轉登記，但因為尚未完成點交，A 屋之危險仍由乙負擔，此時發生凶宅事件，乙仍應負瑕疵擔保責任，甲有權解約或減價。  

【文 / 莉思】 「縮表」之緣由及背景美國聯邦準備理事會(Fed，即美國央行) 於2008年金融危機爆發後，為刺激經濟成長與維持金融市場穩定，推出3 輪被稱為印鈔票的量化寬鬆(Quantitative Easing，QE) 政策，也就是透過買進公債及抵押擔保證券(MBS) 等資產對金融體系注入資金，使資產負債表規模從金融危機前約9,000 億美元，快速膨脹五倍至約4.5兆美元，而之後Fed 為避免經濟與市場過熱及因應日後金融市場危機，需保留貨幣政策的操作空間，擬將資產負債表規模回歸至正常水準，因此，Fed 採QE 反向政策，不再大買美國公債及抵押擔保證券(MBS)，而從市場收回QE 政策釋出的大量資金。 「縮表」時程Fed 從2014 年1 月逐步削減QE 政策之購債規模，並於同年11 月完全停止購債，但Fed 仍持續將到期證券本金再投入市場，是以，Fed 在2017 年9 月宣布自10 月起採漸近式作法，在舊債到期後減少投資金額及停止購買新債，象徵著寬鬆資金時代即將宣告終結。由於Fed 並未提到縮表金額，但據紐約聯準銀行的預估，Fed最終縮減金額將介於1 兆至2 兆美元，遠低於之前「擴表額」的3.7 兆美元，代表對金融市場的收縮效果可能「相當溫和」。 「縮表」對金融市場之影響1.2018年下半年到2019年金融市場將趨緊，並開始出現較明顯的動盪根據全球主要投資機構預測，2018 年經濟榮景持續，但全球經濟與資產市場的最大風險之一，是落實「貨幣政策正常化」之進程及規模，也就是各主要央行縮減寬鬆政策的規模。其中Fed 已正式啟動縮表；歐洲央行雖將「停止擴表」，但決策委員會對「貨幣正常化」的速度仍立場分歧；日銀「擴表」的速度可能減緩；英國因面對經濟成長下修，通膨率居高不下，英格蘭銀行去年11 月已經升息1 碼，但以英國的經濟規模，對全球經濟及金融市場的影響相對有限；中國人民銀行不會隨Fed 而調高基準利率，貨幣政策仍持續偏重「宏觀審慎（Macro Prudential）」措施；是以，由各主要央行的「貨幣正常化」步調觀之，升息的國家只有美國及英國，而各國QE 的淨效將仍維持「擴表」階段，理論上，2018年全球金融情勢尚不致吃緊，而金融趨緊的真正時點，應該落在2019 年，但基於市場預期通常會提前反應，因此市場最早在2018 年下半年，便可能針對金融趨緊的預期，開始出現較明顯的動盪。2.資金行情暫告段落由於美國、歐洲及日本等主要國家央行連袂實施寬鬆政策多年，推高全球資產價格，並營造多年的大多頭行情，而Fed 啟動縮表後，資產與負債同時、同額縮小，貨幣供給量將減少，在實施初期影響不顯著，但在持續實施後將使流動性緊縮，可能引發股票拋售潮，資金行情恐暫告一段落。3.美債殖利率攀升，資金湧入一般而言，債券利率高於通貨膨脹率和股票紅利，投資人會選擇債券，而長期債券利率低，投資人願意冒更大的風險，轉向投資股票，因此，債券市場利率愈高，投入股票市場的資金愈少；反之，債券市場利率愈低，投入股票市場的資金愈多，是以，隨著Fed 購買美國公債及MBS 的金額減少，將使兩者價格下跌，殖利率上升，資金將湧入債券市場。4.美元相對其他貨幣可能走強，減弱金價上漲動能Fed 正式啟動縮表，但歐洲及日本央行在未來一年將採「停表」及「擴表」政策，殖利率相對較低，導致資金流入美國，將使美元對日圓、歐元等貨幣升值，連帶將影響美國企業出口競爭力及海外獲利。此外，美元相對其他貨幣走強，將不利於以美元計價的黃金，金價可能走跌。 「縮表」對台灣之影響1.央行升息機率低台灣是否跟隨美國啟動升息及貨幣緊縮政策，目前仍未出現明顯跡象，將視2 月央行總裁彭淮南退休後，新任總裁的態度而定。而據台灣經濟研究院景氣預測中心表示，歐洲央行應會跟進美國升息腳步，亞洲( 如：中國與日本) 經濟表現沒那麼好，不太會跟進，而台灣的經濟成長率與物價比美國低，應該不會馬上跟進。2.熱錢回流美國，台股壓力大影響台幣未來動向還是要放眼國際金融情勢而定，地緣政治上雖有北韓演習問題，不過目前看來影響不大。但據財金部會預估隨著Fed縮表，美元會更為強勁，台幣貶值機率大增，將有利出口，但不利進口內需。而據台灣經濟研究院景氣預測中心表示，隨著美國聯準會去年第4 季縮表及台幣升值，自去年10 月起台灣的資金行情不再，外資已慢慢流向美國，沒有加碼台股，操作轉為賣台股、台幣，買美元與原油，預期今年台股與台幣表現更難有起色。 個人資產配置之調整1.加碼貨幣持續寬鬆政策市場當Fed 縮表，貨幣政策的刺激效應恐將退場之際，聰明的投資人開始轉向其他仍在灌注「景氣特效藥」的市場，如：日本的貨幣政策至少需再維持一段寬鬆時間。2.新興市場股市可望持續有優於成熟市場股市表現市場法人認為新興市場的貨幣寬鬆政策可說「方興未艾」，全球經濟未來3 ～ 5 年間，即使仍然維持低成長、低通膨及低利率下，新興市場的投資前景仍然正面，其中，中國穩定的政治局勢，為亞洲經濟及股市表現提供強而有力的支撐，是以，以中國股市為首的新興亞洲，是整體新興市場配置重點。  

【文◎Acer.L】 根據財團法人金融聯合徵信中心統計2008年Q2至2017年Q3北高兩市住宅貸款資訊分析，若以電梯大樓產品為例，目前台北市的房貸利率為1.76%，房屋平均鑑估總值為2745.4萬元，每坪單價為57.1萬元；而高雄市的房貸利率為1.73%，房屋平均鑑估總值為746.1萬元，每坪單價為16.4萬元，北高兩市房屋總價皆較十年前增加，但利率整體而言處於趨勢下降的狀態。   台北市 首購族建議低總價公寓或小坪數電梯產品   以台北市2008年Q2至2017年Q3的電梯大樓住宅貸款統計資訊分析，房貸利率由2.81%降至1.76%，房屋單價則由每坪36萬元上揚至57.1萬元，每戶平均鑑估總價由1501.2萬元增加至2745.4萬元，對置產族而言整體利率趨勢雖走低，適合買盤進場，但電梯產品每戶入場總價門檻為2745.4萬，總價較十年前增加82%；而行政院主計總處的統計資料指出，2006年到2017年的受僱人員薪資平均年增率僅1.3％，若再扣除平均通膨率1.2，實質購買力幾乎沒有成長；可見在台北市買房對一般受薪上班族來說，十年後的難度真的不可同日而語。     台北市電梯產品總價每戶達2745.4萬元，平均每戶建物坪數48坪(2017Q3統計每戶為159平方公尺)，顯見電梯產品的購屋主力為高資產族，對年輕首購而言，建議可從低總價公寓或小坪數電梯產品先著手，擁有自己的家。   高雄市 首購族應進場買電梯大樓   以高雄市2008年Q2至2017年Q3的電梯大樓住宅貸款統計資訊分析，房貸利率由2.91%降至1.73%，房屋單價則由每坪10.8萬元上揚至16.4萬元，每戶平均鑑估總價由492萬元增加至746.1萬元，和北市一樣整體利率趨勢走低，雖總價較十年前亦增加了51%，但相對入場門檻較低；平均每戶建物坪數約45.3坪(2017Q3統計每戶為150平方公尺)，顯見主力產品仍為電梯三房，購買總價不到台北市的三成，年輕首購族可進場這類產品。   大環境貸款利率持續下降 首購”從小”入手     從近十年住宅貸款統計資訊來看，大環境利率下降，對買方而言貸款成本跟著降低，此時對進場買房有利，建議先從小坪數產品入手，再逐步換屋增加購買坪數，把握房貸利率低檔讓自己晉升有產一族。