甲出售房屋一棟予乙，雙方約定先交屋，待隔年再行辦理所有權移轉登記。交屋後不久，乙將房屋借予丙使用。甲得知此事，認為乙尚未取得房屋所有權不得擅自出借，於是向丙請求返還該房屋。試問：甲的主張有無理由？甲、乙、丙共有一筆土地，應有部分各為三分之一。乙、丙二人私自將靠馬路的兩百坪土地租給丁，丁則搭建路邊攤賣水果。試問：甲可否請求丁返還土地？一、 實務判決( 一) 肯定說：最高法院75 年度台上字第2379 號：「借用人未經貸與人同意，擅將借用物轉讓第三人使用者，貸與人固得終止契約（民法第472 條第2 款參照），然在借貸契約未經終止前，該第三人之使用借用物，尚難認係無權占有。( 二) 否定說：最高法院71 年度台上字第3556 號：「使用借貸為無償契約，原屬貸與人與借用人間之特定關係，除當事人間另有特約外，自無移轉其權利與第三人之可言。矧上訴人未經貸與人同意，竞允許第三人使用，第三人自不得執此以對抗貸與人，貸與人即得逕行請求第三人返還借用物。」二、 問題分析民法第767 條前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」其構成要件有二：一、請求權人須為所有權人；二、相對人係無權占有。二者缺一不可。相對人是否有權占有，則以占有人之占有是否有「正當權源」為斷。占有人占有之正當權源有二，一為「物權」之占有權源，一為「債權」之占有權源。前者因其占有權源是物權，而物權是絕對權，基於物權為權源之占有，學說上稱為「絕對的占有權」。例如地上權人占有土地，其占有可以對抗任何人。後者因係基於債權而占有他人之物，而債權屬於當事人間相對關係，因此只能在當事人之間主張。案例一的丙占有房屋，是基於「乙、丙」之間的借用契約關係（債權關係），能否以該借用契約作為占有權源對抗「甲」？換言之，能否以「甲、乙」及「乙、丙」之間兩個連續的債權關係，作為丙的正當占有權源，即所謂「占有連鎖」問題。三、 通說見解多數學者肯定占有連鎖理論，認為占有連鎖要件有三：一、中間人對所有權人須有合法占有權源；二、占有人須自中間人基於一定法律關係取得占有的權利；三、須中間人有權將直接占有移轉於他人。一旦具備以上三要件則成立「占有連鎖」，占有人得對所有權人主張有權占有；所有權人不得對占有人主張民法第767 條請求返還。就案例一而言，中間人乙對房屋的占有，是基於甲、乙之間的買賣契約，亦即乙有合法占有權源；占有人丙則是基於乙、丙之間的借用契約而取得占有的權利。問題在於第三個要件，中間人除了得對所有權人主張有權占有外，該占有權源之「內涵權限範疇」包括中間人有權將其對標的物之直接占有移轉於他人，由他人直接占有標的物。由於第三個要件涉及中間人與所有權人間，權源關係內涵之解析，故須就個案情形加以判斷。以案例一的情形為例，乙基於買受人之地位占有房屋，其占有權利的內涵應認為包含將房屋借予他人使用的權利。四、 共有物的占有連鎖案例二，乙、丙將共有物之特定部分租予丁，屬共有物管理行為中之「共有物使用收益」，依民法第818條規定，共有人得按其應有部分使用收益共有物全部，但須於不影響其他共有人之權利時，始得為之。乙、丙將該 A 地之特定兩百坪土地，租予丁使用，已導致甲無法使用該兩百坪特定部分，影響甲之權利，不符合民法第818 條之規定。又民法第820 條規定，「共有物管理」除共有人有以全體協議與多數決協議外，應得共有人全體同意。案例二甲、乙、丙三人未就共有土地應如何管理運用達成共識，亦不能適用土地法第34 條之1 第1 項之多數決。惟98 年物權修正後，乙、丙二人將兩百坪土地租給丁，雖未得甲同意，仍得以多數決。換言之，丁自乙、丙承受對於該兩百坪特定部分之管理權能，屬於正當的占有權源，對甲而言，丁可以主張「占有連鎖」。五、 結論案例一，甲、乙、丙三人構成占有連鎖，甲不得對丙主張民法第767 條請求返還房屋。案例二，丁得對甲主張占有連鎖，並非「無權占有」，因此甲不得依民法第 767 條請求除去丁所搭建的路邊攤與返還該特定兩百坪土地之占有。然而案例二的乙、丙將200 坪特定部分租予丁之行為，可能侵害到甲之共有物之用益權，依民法第820 條第3 項規定，共有人依第1 項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。因此甲得向乙、丙主張民法第184 條第1 項前段請求賠償因侵害其對於共有物之使用權限之損害。

香草滿屋 廚房日記 (圖、文 / 花草遊戲)一年之始，正逢冷冬；可喜的是，此時也是許多香草生長的好季節。鮮栽現採，在廚房花園玩各種手作，好吃、好玩、好香的五感享受。用阿嬤的桿麵棍製作 杏仁巧克力香草瑪芬用阿嬤的桿麵棍把杏仁搗碎，和了點薰衣草、水果鼠尾草和薄荷，作成有淡淡迷人香草味的杏仁巧克力瑪芬。感受香草滿屋的幸福 薰衣草房子蛋糕剛出爐的薰衣草房子蛋糕置於小木架上冷卻，再擺上香草手捏皂及香草小油瓶，便成了一幅美麗的畫。讓料理更迷人的「迷迭香香草鹽」海鹽常常是料理中不可或缺的要角之一，加了香草的海鹽，讓料理增添迷人風味及香氣。

中古屋│屋齡6年│9坪│單身       圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》在灰黑白的個性空間，自然感受光的洗禮■屋主魯先生專訪：Q1 這次裝修的緣起？A1 因工作地點轉換而搬家，買了小坪數套房平時自己居住，週末媽媽則會過來同住陪伴，因此原本只有一間主臥的格局不敷使用，需要另外再增加一房空間；加上舊有裝潢的隔牆遮住客廳採光，希望藉由裝修讓小空間擺脫狹窄昏暗。Q2 最初的預算抓多少，和最後完成金額相比省多少，省在哪？A2 這次裝修只花費50萬，與預計的百萬裝潢省下約一半！省錢秘訣在於「簡約」的風格設定，減少不必要的裝飾面，並採用多重複合機能設計，除了省錢，空間看起來也乾淨清爽；另外，向大樓管委會購買當初建商移交的石英地磚，將受損地磚局部更換，省下了一大筆地坪重鋪的費用。Q3 決定自己發包／找設計師的關鍵？A3 因為從事工業設計，對於美感特別要求。希望空間舒服、和諧、耐看，但不保守。偶然間看到同事家舊屋翻新的照片，被活潑用色與採光配置吸引，因此決定找同一位設計師（馥閣設計黃鈴芳），為自己的小空間找回明亮光感，並注入創意設計。Q4 有機會重新來過，會注意、加強或不做哪個部分？A4 客廳的造型主牆，會考慮將鐵板的黑色烤漆，由一般漆料改為「黑板漆」。鐵板本身即具磁性，可用磁鐵裝飾、留言，但若漆面換成黑板漆，則可再增加書寫、塗鴉機能，能多添一點隨性、手作的美。■降低預算關鍵破解：■Cost down pointPoint 1 門片整合櫃體門片與主牆複合機能的鐵板，整合通道門片、櫃體門片與造型主牆的功能，可減少另作一扇門片，以及櫃體木作、五金、油漆耗材的費用，約可省下NT.10萬元左右。Point 2 地坪局部更換選替代建材樓梯與夾層地坪，以超耐磨地板取代實木地板，5.5坪共花費NT.27,000，省下約NT.22,000元；另外，原有的石英磚地坪，局部更換受損的9塊地磚，只花費約NT.900多元，省下了全面更換地板約10萬元的經費。Point 3 玻璃隔間透光又省木作臥房隔間以清透玻璃取代木作， 約可省下NT.5,000元。Point 4 C型鋼露出來有型又省預算C型鋼不以木作包覆，而是讓結構外露並搭配噴漆處理，約可省下NT. 3,000元。■格局／玄關、客廳、餐廳兼工作區、廚房、主臥、次臥、衛浴捨棄木作，改以大件鐵板作為造型主牆，其實是心中大膽創意的實踐。鐵板的應用，與清透玻璃隔間，一濃一淡、鮮明對比，恰好交融出平衡的空間溫度。「希望每天早晨都能被陽光喚醒，感受一種自然的存在。」不喜歡過度浮誇裝飾，而是期望能在舒服、明亮的空間裡自處，從事工業設計的單身屋主魯先生，描繪心中對於居住的夢想藍圖。但只有9 坪的微型住宅，改造之前室內窄小又昏暗，為了讓小家化身為「光之居所」，設計師將隔牆拆除、重新調整格局使客廳放大，並以透明玻璃作為隔間，主臥瞬間成為引入日光的中介光盒，無論任何一個角落，都能感受光影遞移的變化，空間更具「呼吸感」，無形中放大了視覺尺度。01＋02 是主牆，是通道入口，也是櫃體門片 以軌道懸吊的大型鋼板，打造出個性十足的電視主牆，可移動的造型牆面，後方隱藏了書櫃收納、衛浴入口，以及通往夾層的梯座。03 中段斷開，量身打造「剛剛好」的系統櫃 為了讓公規尺寸的系統櫃符合空間使用，玄關櫃中間斷開處理，解決了櫃高不足的問題，同時也創造一個展示平台，增加櫃的變化性。除了主臥配置，9 坪住宅還須另外增闢一間睡房，提供屋主媽媽假日時來訪留宿。挑高3 米4 的高度下，設計師透過「錯層」概念，在連結夾層的樓梯下方，設置主臥衣櫃與儲藏間，並將衣櫃上方部分空間讓予夾層使用，藉由上下高低的錯層配置，讓空間可垂直向上發展，卻又能維持一個舒適的使用高度。為了聰明控制裝修費用，將預算花在刀口上，在拆除舊隔間與架高地板時特別小心，並向大樓管委會找到當初同批同款的石英磚，局部更換受損地磚，省下了一大筆地坪重作費用，也不會有花紋與色澤差異的窘況。另外，由於朋友在系統櫃公司上班，可以優惠價格購入新品與展示商品，節省櫃體花費；且將櫃體分門別類，再集中施作，可提升坪效利用率，並避免櫃體零散拆開時，收邊與背板重複用材的浪費。04 衣櫃高度降低，取放衣物更便利 一般衣櫃的頂端，常因高度太高造成使用不便。因此將主臥衣櫃高度降低，並以錯層手法，把部份空間讓予上方夾層使用，衣櫃門片則維持至頂，吊掛架後方並另闢出一處儲物室。05 黑玻與鋼板，雙重門片自由選擇 可移動的鋼板主牆，後方藏著衛浴入口及通往夾層的梯座。此處通道另外還有一扇黑玻隱藏門，當鋼板右移至書櫃時，可用此道黑玻門片替代關上。06 抽屜式、上掀式、隔間櫃，將收納作足 樓梯下方，隱藏了抽屜與上掀式的收納空間；梯左側的隔牆，其實也是櫃體，上下分段，分別提供夾層與衛浴空間使用。運用低彩度的黑灰白，以及大片鋼板與C 型鋼這類帶點粗獷原始美感的材質，烘托出直率的男孩個性。俐落簡約的黑色烤漆鋼板主牆，成為搶眼的視覺焦點。可左右移動的造型牆，背後隱藏了書櫃收納，主牆既是書櫃門片，亦身兼衛浴入口的通道門，三合一的複合機能，減少建材耗費，同時也讓空間線條更具整體性，並多了動態位移的趣味。07 運用「錯層」概念，提供舒適的使用高度 夾層空間是給屋主媽媽偶爾來住，為了避免讓老人家彎腰駝背，藉由上下高低差的錯層配置，使空間可維持舒適的使用高度，即便是180公分的男主人亦可直立站於此區。08 分割衛浴，增加過道動線的機能 以白膜玻璃推拉門，將衛浴的洗手檯獨立區隔出來，並重新鋪設木質地板。樓梯入口則設置於洗手檯對面，使此區多了動線機能，且不影響沐浴如廁的使用。09 自然木紋，為小天地打造淡雅質氣 夾層右側的睡眠區，以峇里島風的超耐磨地板為鋪面，自然的木紋節理，搭配柔和光線，小空間也能營造出無壓舒適感受。

文 / 行銷企劃部在什麼都漲，唯有薪水不動的現在，小資族想買房成家，是否就只能像電視廣告那般等中頭彩呢……，本期月刊特收錄『今周刊』三篇不同區域、不同狀況的小資族存房心法，分享讀者，本單元也針對存房心法中提到的北中南三個買房區域，請中信房屋的店長們分析現在房市環境，和提供低總價的購屋建議。【北部-新北市蘆洲區】民族路、信義路、九芎街、永安南路二段公寓價位親民南港仔重劃區規劃完整蘆洲集賢加盟店店長闕泰光指出，蘆洲自民國70 年施設二重疏洪道完工通車，及完成排水系統改善工程，與軟硬體建設等重要工程之後，終於揮別水患夢魘，「水鄉澤國」臭名不再，取而代之的是，高樓如雨後春筍到處林立，公共設施亦漸臻完善。民國99 年，台北縣改制升格為直轄市，加上捷運蘆洲支線也趕在同年完工通車，蘆洲區可說是脫胎換骨，並順勢躍登為一座最具發展潛力的衛星都會。若以小夫妻家庭收入在7 萬多元，依333 原則規劃，月繳房貸預算建議壓縮在2.5 萬/ 月以內為佳，反推總價約為600 萬。蘆洲三民捷運加盟店店長連柄瑞表示，近年來蘆洲地區發展快速，新興大樓陸續興建，捷運的開通更拉近台北市和新北市的生活連動性。目前區域仍以公寓產品的價位較親民，建議小資家庭往民族路、信義路切入選擇。雖然該區的公寓多在25年的屋齡以上，但受到捷運三民高中站及徐匯站等兩站區的軌道加持，周邊生活機能成熟完整，鷺江國小、三民國中、三民高中等學區的帶動，未來房價都有其支撐力道。現況區域成交行情概為公寓2、3 樓在28~32 萬/坪區間，4、5 樓則在26~30 萬/ 坪之間可得。蘆洲區現以“南港仔重劃區”的規劃最為完整，區間以電梯大樓為主，部份為透天別墅。重劃區興建約已完成70%，內有三個公園綠地，2 所學校，蘆洲捷運總站亦位於旁，均價每坪都在40 萬/ 坪以上。蘆洲捷運加盟店店長張祈隆表示，若以今時今日蘆洲，總價600 萬購屋已有難度，因區域大樓多以大坪數為主，社區住宅也都規劃30 坪以上3~4 房的物件為主，想找套房也不容易。自備款少是首購族或新婚族、小資族群最大的痛，若可有家人的支持或調借，會建議拉高自備款為方向運作，貸款鎖定每月可動用資金的3 成，最高也不得超過4成為範圍，先求有再求好。蘆洲另一個低價區可往九芎街、永安南路二段這兩個路段加以搜尋，此區以公寓產品為主，單價區間落在28~32 萬/ 坪( 視屋況及樓層而定)，因屬於舊社區，屋齡大多在25~30 年。光華傳統市場於附近，對生活機能有所加分。捷運站雖有段距離，但免費接泊公車有經過此區，對沒有交通工具代步的消費者可謂一大福音。【中部-台中市文心路四段、十期重劃區】文心路四段上班族群帶動周邊暢旺十期重劃區公園、綠地及學校多北屯松竹加盟店店長黃啟瑞指出，小資男女若以總價500 萬為購屋目標，並鎖定文心路四段做為區段選擇，主力應該聚焦在2 房附車位的產品上，屋齡落在10~20年的區段會比較有機會。目前該路段大樓房產行情為：3年內售價在18~20 萬/ 坪、3~10 年之間物件約15~16 萬/坪、而10~20 年的中古大樓則在13~14 萬/ 坪。文心路四段介於興建中的捷運G5 站、G6 站之間，正文心路上的商辦大樓目前都是滿租的情況，上班族群集中並暢旺，相對帶動周邊商機，而住的需求也因應而生，若有當包租公婆的長期投資規劃，此地上班族與房產物件的供需，將輕易完成租賃撮合，目前2 房有車位無附傢俱的中古大樓，租金行情約在1.2~1.3 萬/ 月，投報率在2.5%~3% 之間。未來有轉手出售的想法時，建議可在捷運通車後( 預估106 年左右) 執行，其補漲空間保守估計應該在2~3 成。台中佑信加盟店店長呂承翰表示，十期重劃區為住宅區，公園綠地及學校多，休閒氛圍是一大賣點。重劃區範圍：東起景中路，西至旱溪路三段，南以太原北路、軍功路，北臨松竹路，搶搭74 號快速道路年底全線通車的利多議題，十期將是受惠的重要區域。小資族若想以500 萬買此區的全新物件，可選擇軍福13 路上的預售推案，因附近仍有不少待開發的土地，所以價位相對親民，目前推案價位每坪在17~18 萬，以20~25 坪二房﹝含車位﹞的規格最為熱銷，較可惜的是周邊生活機能尚處於發展階段。若消費者必需考量整個作息及便利性，則建議往軍福七路的7~8 年中古大樓評估，商圈不但近中山高中，鄰近的太原路更是主要幹道，商業行為相當集中，目前總價500 萬亦可購得2 房﹝含車位﹞的中古電梯好宅。【南部-高雄捷運生態園區站周邊】R15生活機能完整 總價500萬建議鎖定2房產品植物園周邊政德路 作息有彈性的小資族可選擇左營高鐵加盟店店長蔡永固指出，位於博愛路上的R15 生態園區站生活機能已完整健全，左營國中明星學區、生態園區綠地、自由黃昏市場…等建設依附其中，近年受到房市利多議題帶動，讓該站周邊的詢問度變高。若以站區為中心向外推估，3 年內的全新大樓售價在20~25 萬/ 坪，10 年內在18~20 萬/ 坪區間，屋齡10~20年的中古大樓每坪則在15~16 萬可得。小資族想以總價500 萬預算做為購屋準備的話，建議鎖定站區周邊2 房產品，若要3 房規劃的物件，可往巷弄間15 年以上屋齡的房產做為目標。如果不局限在R15 站周遭，往外圍移動，步行約20 分鐘左右，近民族路上的房產，相對選擇的機會較大，唯便利性上的條件不及R15 站來得強。左營崇德加盟店店長顏麗美補充，單身小資或新婚小資的作息富有彈性，亦可往植物園周邊的政德路一帶尋屋，500 萬買2 房附平面車位的中古大樓機會較大，目前該路段中古大樓行情約在16~17 萬/ 坪。若是小夫妻以未來有小孩納入規劃，想在此區購買3房產品難度相對變高，可能要往16 年以上舊大樓評估，找無車位、屋況較普通的物件，相對取得機會會較高。因該區有新光國小及左營國中的明星學區光環加持，蓮潭會館高指名度帶動了附近人流，加上蓮池潭可滿足部份的樂活一日遊，完整的生活機能讓此區房價一路看好。如果小資族是屬於不需要考慮學區、無生活機能強度的需求者，建議可往北邊的R16 站搜尋，該站區規劃有三鐵共構﹝高鐵、台鐵、捷運﹞，唯目前周邊商機尚未成型，房價上尚屬親民，總價500 萬買屋齡較新的2~3房大樓較為容易，未來仍有其補漲空間。

郊區新北大增13.3%  土城、淡水、汐止新建案行情創新高近期大台北郊區屢傳創高價建案。華固建設在土城首次推案，開價突破6字頭；鄉林建設在淡水紅樹林新推案，也開出頂樓戶7字頭行情，潤泰建設在汐止開出6、7字頭的豪宅價，都創下區域行情新高。大台北郊區新建案持續創高價，主要都是具有知名度的上市建商前往推案，不僅帶動區域行情，也吸引原本台北市中心的老客戶前往購屋。市區北市課豪宅稅 鎖定北市約3200戶 近2年交易豪宅 一律實價課稅明年財政部 房地產查稅重點●豪宅：．訂定台北市為豪宅查稅示範區，列管158棟、3200餘戶．列管期間近2年交易一律按『實價』課徵售屋所得稅．每季申報成效．逃漏稅罰金為補稅金額的1倍，如漏繳300萬稅金，須補繳300萬加300萬罰金，共600萬元●預售屋：積極查核紅單交易課徵所得稅●頻繁買賣自用住宅：一年買賣超過6次以上※註：豪宅定義為每戶『總價8000萬以上』、『每坪100萬以上』或『每戶80坪以上』；若每棟房屋符合前述兩項條件的『戶數達70％，就整棟列入』結論1.市區精華區塊建商在無地可蓋的情況下，建商必定往外向郊區發展，並且挾帶品牌優勢，在當地創下新高價，所以郊區中古屋低總價、低單價的案件將逐漸絕跡，有便宜的物件先買先贏。2.市區的豪宅及大坪數電梯產品，未來受限於政府打房及查稅，買盤會較保守，但小坪數電梯產品，以及低總價近捷運老公寓將會是未來市場主力，所以同樣低總價產品在市區，也會是明年房價補漲的主流產品。明年房價六大支柱長虹建設董座李文造近期發言認為：低利、通膨、游資、供需、稅率以及經濟持續成長等六大支柱支撐下，房市將持平或微漲5%。結論1.美國失業率未改善，QE3不會那麼早退場，國際間仍是走寬鬆貨幣政策，國內央行明年有望持續維持低利。2. GDP經濟成長率今年預測將不保2，明年也不樂觀，所以預計央行不敢隨便升息，會戰戰兢兢地觀察國內景氣表現好壞才做決定，在景氣變動大的情況下，游資必然往最穩健的房地產跑，所以在低利環境及游資過多的情況下，明年房市仍相對穩定，現在就是房價最穩定最適合進場的時候。

先問台灣房地產到底是自己人買比較多，還是外國資金?首先－外國人買台灣房地產條件 需享有完全平等互惠之國籍人士，可無限制的購買台灣不動產；詳見「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表(連結 http://www.land.moi.gov.tw/filelink/797c-1.12.pdf 其實台灣房地產，外國人買得真的非常非常少（如下頁表格），每年約1000件(2013年全台買賣移轉件數估36.8萬件)，所以熱錢影響股匯市較多，買房地產少，因此談論QE退場，房地產投資會變少，台灣房價會崩的理論其實不成立。那陸客買台灣容易嗎?陸客買房限制--大陸自然人買台灣房地，3年內不准出售，1年最多只能住4個月，限制頗多 ü   申請耗時 包括港澳人民的外籍人士在台買屋，只要符合「公平互惠」原則即可，不限買賣移轉時間，雖然2009年6月30日，政府也開放大陸地區人民可在台購買房地，但對於住宅卻有買進3年不能移轉的限制，加上購屋審核流程費時1至2個月，目前仍未能有效吸引陸客大舉來台買房。 利多：現在陸客在台停留的時間，從過去的1年最多不超過1個月，延長至4個月，且可以買進商辦、廠房與自用住宅等，且也取消申報資金來源的規定。但…ü   3年不得移轉ü   貸款限制外籍人士在台購屋申請貸款，銀行會要求須有另一位擁有中華民國國籍的人民擔任保證人，且多數屋主的申貸成數可達6~7成，但若是陸客身分，按目前法令規定，最高核貸成數不超過5成。 綜合以上1.台灣房屋自有率約85%~88%，受外來資金影響較少，這樣的情況下，國際熱錢退出亞洲市場時，對台房市反而影響不大，影響較多的是股匯市，房地產仍然穩健，可中長期持有。2.而陸客來台買房限制多，目前仍不是影響台灣近年房價上漲的主因，這樣封閉的買盤，其實房價反而相對穩健，不易受國際事件影響。 結論1.台灣房屋自有率高，受國際熱錢波動小，房價相對穩定，可中長期置產投資。2.海外不動產實際投報率在扣除隱含費用後須打折，建議買方先佈局台灣房地產，有多餘資金才考慮海外標的或股票基金。3.近期財政部宣布奢侈稅維持兩年不變，在GDP成長率不保2的狀態下，政府打擊房地產的力道會減少，畢竟房地產是經濟發展的火車頭，不會過度打擊。4.今年全台整體房市成交量已較去年同期成長11.8%(根據內政部買賣移轉棟數統計)，顯見一般民眾買房需求仍在，近期房價仍可望維持然溫和成長，現在房價穩定，反而是最好的進場時機。

根據全球房地產指南(Global Property Guide)網站公布2013年第二季房價變動調查，亞太地區領漲全球，其中台灣以14.5%年增率衝上亞軍，單季成長更以漲幅7.33％高居全球第一，大演多頭行情。但北市租金投報率平均1.57%則是全球最低，反觀美、日、東南亞國家，因房市、匯率政策或經濟快速成長，投報率相對亮眼，民眾因而興起海外置產潮。 根據以上調查後，許多買方也開始認為投資海外比投資台灣好，因此不想在台灣買房，究竟這樣的問題如何破解呢?海外不動產的投報率真有如此驚人，可以到實收5%以上?以近期最夯的日本與馬來西亞來說明，投資這兩處是否還有其他的稅費成本呢?日本房地產投資的其他成本物業公司代租管理費用  每年租金的10%租賃所得稅每年20%中古屋可能每3~5年需定期提撥修繕基金屋主來回管理機票錢購屋時買方服務費3%可能有匯損：近兩年，日本政府實施日圓貶值救出口政策，日圓近期已大貶三成，在一年多前用台幣換日幣買日本不動產的台人，則現虧三成。 所以在扣除以上成本下，本來設定5%投報率物件，實際則至少須打七折或更多，若再加上日圓大幅貶值，又賠掉了三成房價。所以高投報率數字背後，其實仍有其風險存在。總評：日本經濟泡沫後，房價長期維持不變，適合保守的收租客，較難賺取房價增值的價差，而選擇投資台灣房地產的好處是，要找到三年內至少漲10%物件，認真挑，其實不難。 馬來西亞房地產投資的其他成本最大費用：每年租賃所得稅26%買方印花稅約1%~2%2年內出售房屋且有獲利，繳交資本利得的15%作為交易增值稅；若是2年至5年售屋，獲利部分則得繳交10%的資本利得稅，5年後賣屋就免繳馬國買賣合約律師費1%總評：馬來西亞物件，租賃所得稅高達26%，加上其他費用，實際投報率也同樣要再打七折，且因為五年內買賣要課資本利得稅，不適合極短線或想兩三年內就賣掉的投資買方。 綜合以上1.若北市能找到三年內可以漲10%以上的物件(認真挑，真的不難)，應該買，不用考慮投報率低的問題，因為反觀日本房價20年沒什麼變化，身為外地台灣人，投資資訊相對當地日本人薄弱，要在日本找到會漲價的物件，比自己長年在台灣看房子挑有潛力的物件困難。2.若您在台灣外能找到投報率2~3%以上物件(相信還很多)，其實不比投資海外不動產差，應該買台灣。

文 / 行銷企劃部50歲以上及退休族 買房意願 創史上新高第三季中信房屋宅指數調查中發現，從購屋『年齡層』及『行業別』來看，『50 歲以上』及『退休族』的購屋計畫分別創下歷史新高，其中50 歲以上有購屋計畫者，第三季來到47.1%，較第二季增加2%；而退休族進場買房的意願也由第二季的4.4%，大幅倍增到第三季的8.9%( 如附圖1 所示)。中信房屋董事長鄭余正全表示，50 歲以上的族群，資產普遍較年輕人雄厚，所以在全球景氣多變的環境下，這些有錢人會選擇將部份比例的資產配置在不動產上，例如買來投資或留給子女用，形成50 歲以上的族群購屋計畫創下史上最高，至於其他年齡層如『40 到49歲』、『30 到39 歲』及『20 到29 歲』，購屋計畫則隨著年齡層下降，顯見年輕人買房愈不容易，政府的社會住宅政策刻不容緩。而退休族本季購屋計畫也由4.4%，大幅提升8.9%，顯見退休族手握現金的，第三季有逐步把資產往不動產配置的趨勢，這也表示，自從2008 年全球金融海嘯以來，投資基金、股票的績效表現波動頻率過大，都不如投資不動產來得穩健，所以退休族在保全資產的前提下，必須將資產投入一個最安全的避風港，此時不動產就成為首選。<附圖1> 宅指數各年齡層及各行業別第三季的購屋計畫不動產 連19季蟬聯抗跌保值第1名鄭余正全進一步說明，第三季宅指數調查中，最抗跌保值的標的物仍是不動產，比例達43%( 如附圖1-1 所示)，已連19 季蟬聯最抗跌保值標的物第1 名，而選擇『保留現金』的比例達19.1%，排名第二，連兩季超越保險及黃金，顯見民眾對未來景氣仍有疑慮，所以除了投資不動產外，寧願保留更多現金在手上。排名第三的是保險，由第二季的13.3% 微幅下跌至第三季12.7%，另外，排名第四的為黃金及貴金屬，由第二季的8.4% 上升至第三季的10.2%，整體而言，第三季民眾最青睞的投資選項為『不動產』或『保留現金』。<附圖1-1>宅指數第三季最抗跌投資標的 NO.1不動產 NO.2保留現金NO.3 保險廣義投資需求者 第三季達53.3% 創新高若從購屋目的來看，本季『自用』比例為46.8%，較第二季下跌3%；而『投資』目的則由第二季的32.5%上升至第三季的35%；另外『買給父母或子女用』的，則由第二季17.7% 上升至第三季的18.3%。買給父母或子女用的，通常屬於第二屋以上的購買，也可歸類為中長期置產的投資者，屬於廣義的投資客群的一部分，所以第三季的廣義投資者，在扣除自用目的客群後，可包含『投資』目的及『買給父母及子女』兩個項目來統計，高達53.1%，創下宅指數調查以來的新高 ( 如附圖2所示)。從宅指數2009 年Q1 調查以來，廣義投資客群比例為39.1%( 投資：28.8%+ 買給父母女用：10.3%)，逐年逐季地上揚至本季的53.1%，顯見近年來國人在買賣不動產的目的上，有愈來愈多的比例是隱含有中長期置產投資需求的，並且不受政府打房的干預，近年還是最受投資買盤的青睞。< 附圖2> 第三季購屋目的：自用、投資、買給父母子女( 廣義投資)< 附圖3> 第三季民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，哪項方式最有效?僅26.5%民眾相信 政府用奢侈稅能有效抑制房價63.5%民眾希望政府推社會住宅中信房屋董事長鄭余正全指出，民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，根據中信房屋第三季的調查，在有購屋計畫的買方中，有高達63.5% 的買方認為，政府打壓房價的效果有限，應廣推租或售的社會住宅，大刀闊斧地進行住者有其屋政策比較實際。而『改善所得』的方式，雖在全體受訪中也有62.5% 民眾贊成，但是此舉緩不濟急；另外，在全體受訪者中，僅有26.5% 民眾相信，政府用奢侈稅來抑制房價，讓年輕人買得起房的方式有效( 如附圖3 所示)。顯見奢侈稅讓房市量縮價漲，年輕人買不起房的問題，並不會因為奢侈稅的實施或延長而獲得解決。32.9% 奢侈稅應訂落日 並接軌實價課稅27.1% 贊成將奢侈稅延長近期財政部召開奢侈稅公聽會，哪個修法方向較符合民意期待? 在宅指數的調查中可發現，排名第一的是，有32.9% 的民眾認為奢侈稅應訂兩年落日，並接軌實價課資本利得稅，不應賺賠都課，有獲利再課比較合理。而排名第二的是，有27.1% 民眾認為奢侈稅應延長，否則房價會再漲。另外，有10.8% 的民眾認為，奢侈稅造成房市量縮價增，應廢止。而有9.6% 民眾希望奢侈稅維持兩年現狀( 如附圖4 所示)。< 附圖4> 第三季奢侈稅修法方向鄭余正全表示，實價課稅部分措施政府已經默默在做了，例如將公告現值或地價調整與市價接近，所以在買賣交易的土增稅上，未來將大幅增加。而在奢侈稅方面，自從實施以來，賣方售屋不論賺賠都還要再繳奢侈稅，等同於變相加稅，應簡化稅率，走向實價課資本利得稅較為合理，多數民眾認為售屋有獲利，應繳稅給政府實屬合理，但若賺賠都課稅，則有檢討改進的空間。56.4%民眾認為奢侈稅不影響投資意願鄭余正全補充，從第三季宅指數的調查還可發現，假設政府未來將奢侈稅由2 年延長至4 年，有高達56.4%的民眾認為奢侈稅不影響投資意願，其中33.3% 的民眾，認為有獲利就會賣，而23.1% 的民眾會轉嫁買方，希望多賺一點才賣( 如附圖5 所示)。另外，若奢侈稅延長，有34.2% 民眾則不考慮投資台灣房地產，其中20.6% 民眾會轉投資股票及基金等標的，而3.6% 民眾將考慮轉戰海外不動產。鄭余正全認為，奢侈稅不影響中長期的投資買盤，反而會助漲都會區房價，口袋深的屋主還是會將成本轉嫁給買方，因此奢侈稅實施以來，量縮價格卻上揚，所以年輕人要買得起房，透過奢侈稅打壓房價，恐怕無法有效解決房屋供給不足的問題。< 附圖5> 奢侈稅若延長 民眾投資意願Q4房市 量增價穩鄭余正全接著說明，2013 年Q4 的房市會比Q3 來得好，整體表現將會是『量增價穩』，而支持第四季房市表現較第三季來得好的理由有四：第一、根據中信房屋第三季宅指數的調查，『三個月內有購屋計畫的買盤上升』，加上『第四季為傳統旺季』，已備妥自備款的自住急買盤，Q4將積極進場買房。第二、根據第三季宅指數調查，不受奢侈稅影響，仍有56.4% 民眾願意投資台灣房地產，僅有20.6% 民眾會改投資基金或股票等標的，3.6%會轉戰海外不動產，所以台人購買不動產的意願仍相當濃厚。第三、最新美國聯準會9 月19 日公告，暫不縮減QE3的額度，此舉將有利全球市場的整體信心。第四、奢侈稅修法方向，目前暫無定論，財政部長張盛和9 月12 日表示，奢侈稅並非立法院新會期的優先法案，財政部將綜合考量國內外經濟情勢，包括QE 退場，日本加徵消費稅等。綜合以上四點，Q4 房市將呈現量增價穩的格局，在傳統旺季的購屋需求下，預計成交量會比第三季來得好。註：宅指數資料來源中信房屋於2013年8月與創市際合作進行「台灣地區購屋意向與物件需求調查」，執行日期為2013年08月22日～2013年08月29日，調查對象為台灣地區20歲以上、有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者，共計回收1,703份有效樣本，在95%的信賴水準下，抽樣誤差為±2.37%；重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.2%，再依照行政院主計處公布2013年7月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後全體樣本規模為N=1,068份。