—相信景氣循環、相信Fed—文 / 復華投信 提供一、2008年金融風暴後全球股市快速復甦的關鍵：Fed於景氣衰退時果決執行QE政策，促使景氣重新復甦1. 美股在次貸風暴後不到五年即創歷史新高，打破資產價格泡沫紀錄2008 年金融風暴後距今不到五年時間，很難想像全球包括美國、德國、東協等多數國家股市已紛創新高。過去歷史的表現是：1929 年大蕭條後，道瓊指數花了二十五年才創歷史新高( 見表一)；日本1989 年房地產泡沫後，一直到2007 年地產價格才曾經短暫回復過正增長；2000 年科技泡沫後，那斯達克（NASDAQ）100 指數經過十三年才漲回當初跌幅的一半。如今美國整體金融股價已經接近海嘯前高點的50%，回漲的速度較過去資產價格泡沫快一倍以上，房市迅速復甦更是讓REITs 價格已回到2007 年水準，距歷史新高僅一步之遙。2. Fed 於金融危機時果決地執行量化寬鬆，為成功關鍵尤其次貸風暴後我們還經歷了好幾年歐債危機，全球金融市場能有如此異常表現的關鍵在於Fed 記取1929 年大蕭條的教訓果決地量化寬鬆，幫助景氣盡快回到可持續性復甦。許多投資人因一直處在恐慌之中，因而錯失這幾年整體金融市場的上漲，如今從2013 年看2008 年金融風暴，告訴我們要相信景氣循環、相信Fed，才能夠在別人恐懼時盡情貪婪。二、2008年金融風暴發生的原因：景氣惡化、金融商品和投資泡沫破裂2008 年美國政府放任雷曼兄弟倒閉，令次貸危機急轉直下，終於造成全球性金融風暴。然而金融危機發生的真正原因是美國房地產景氣惡化、巨大新金融商品泡沫破裂，以及新興市場在企業和金融市場皆過度投資的後果。1. 美國房地產市場景氣惡化，導致經濟趨緩後衰退美國總體經濟在2008 年第一季陷入衰退，但其中住宅地產投資（Residential）早在2006 年第一季即步入衰退，且幅度迅速擴大，因為當時金磚四國等新興國家景氣火熱，帶動出口強勁增長，房市疲軟並未立即擴散到一般性經濟活動。世人真正注意到的第一聲警鐘是2007 年4 月美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司申請破產保護，之後次級房貸問題開始如雪球般越滾越大，Fed 被迫在8 月降息，股市也在2007 下半年大幅動盪，終於造成民間消費及企業投資在2007 年底趨緩後衰退。2. 新金融產品擴大投資槓桿，不景氣使價格下跌後，拖累金融機構出現危機住宅抵押貸款證券（MBS）及信用擔保證券（CDO）等資產證券化商品讓貸款人（銀行）得以轉移他們所承做抵押貸款之信用風險，同時增加投資槓桿，提升獲利；對投資人（全球金融機構）來說，則可以收到穩定現金流，本來是一個雙贏的金融創新。然而正因為銀行可以轉嫁風險，他們也就愈來愈浮濫放貸給信用品質差、沒有還款能力的客戶。剛開始房價不斷上漲掩蓋掉貸款違約率上升的事實，到2007 年房價加速下跌，一些槓桿過高的金融機構甚至出現倒閉危機，並引發骨牌效應，終至大型金融機構如美林、AIG、雷曼兄弟均面臨破產倒閉危機。三、投資人從2008年金融風暴應有的學習：相信景氣循環，做好資產配置次貸風暴距今已將近五年，從歷史的經驗中，我們發現儘管每次的危機都不同，但內在的經濟本質都不會改變，投資人應該從2008 年金融風暴中學習到下述三件事：1. 相信經濟景氣及股市總是有循環變化就像萬有引力是自然界的基本定律，景氣循環是經濟世界的基本定律，而股市反映景氣也總是有循環變化。恐慌會令我們失去判斷，以為「這一次不一樣」，金融危機會無限擴大、經濟景氣會持續惡化，而在景氣谷底時忘卻了「經濟下行風險已經大幅降低，且可能將開始好轉」的認知。2. 判斷景氣循環位置，趨吉避凶的確，我們不容易判斷未來景氣趨勢，尤其在總體環境大幅動盪的時候。但是我們可以判斷當前所處的景氣循環位置，避免在景氣高峰時過度樂觀、在景氣低谷時過度悲觀，例如在2007 年景氣已出現過熱且房市景氣加速衰退時，提高風險意識獲利出場、在2009 年初各項經濟數據已經差到不能再差，同時Fed 不斷推出積極寬鬆措施時，至少不要到那時候還忍痛停損。如此便能有效趨吉避凶。3. 利用資產配置及客觀評價系統，做到「別人貪婪時恐懼，別人恐懼時貪婪」然而人到底是情緒化的動物，認知難免受到外在環境的影響，時而過度樂觀或悲觀、時而跟隨市場一窩蜂前進。因此投資人必須建立一套可信賴的客觀評價系統，並利用資產配置觀念，根據相對風險與潛在報酬調整自己的投資組合。藉由經過量化且完整考慮各構面、建立在客觀且科學基礎上的資產配置模型，可以有助投資人恢復理性判斷能力，做到巴菲特所說，在「別人貪婪時恐懼，別人恐懼時貪婪」的境界。結論：鑒往知來，成為在下一次金融風暴來臨時財富重分配的贏家歷史上每一次資產價格泡沫都是一次財富劇烈重分配的過程 – 大部分人損失慘重、少部分人得以倖免，僅極少數人可以從中獲得巨大利益。其中的差別在於大部分人不瞭解金融危機的本質、不相信景氣循環與央行的政策力量，而受到自己貪婪與恐慌的情緒所左右。深刻理解2008 金融風暴最大的意義在於，當未來我們面對下一次金融危機時，能成為避免遭受損失的少部分人，甚至掌握機會從中獲得鉅額財富，畢竟2008 金融風暴決不會是人類最後一次金融危機。

   坐在朋友的車上，朋友告訴我這個城市的變化有多大，房價漲得有多驚人，他所談的數字讓我有些咋舌，因為我所在不是上海、北京，不是省會，只是一個省之下的地級城市，朋友指的路旁的建築告訴我這是區政府辦公的大樓，看到那石砌的大樓像是一個堅固的城堡，拾階而上是幾根通天的大理石石柱，這會也像是走入羅馬的宮殿一般。    來往兩岸多年，也到過不少比較偏僻的城市，我發現越鄉下的地方，越會有豪華的公務機關大樓，甚至有條樣板的道路，有著昂貴無比的造型路燈，人要衣裝、佛要金裝，一個城市富不富，經濟搞得好不好，這些表面功夫還是一個深植人心的指標。所以當我走進一間五星級酒店時，大堂可能挑高五層樓，一座漂亮無與倫比的水晶吊燈如星空般閃耀，專業設計師打造的房間，會是最頂級的設備，但房間帷幕窗外可能是田野，或是破舊的小區，這種對比在大陸比比皆是，所以當大陸的遊客來台旅遊時，從機場到台北市區的路上，看到的都是二、三十年的老舊房子時，就會容易主觀的認為台灣的進步遠遠不及大陸，這種情緒很像兩岸剛開放觀光時，台灣人初到大陸也會有同樣的優越感。    後來我收到朋友所發的微博，裡面有一段文字寫得非常好，有些諷刺，但更發人深省：「歐美發達國家，最宏偉的建築主要是教堂；因為那裡存放著他們的信仰——博愛，平等。在日本，最奢華的建築主要是學校，因為那裡存放著他們的信仰——知識，技術。在中國，最宏偉的建築主要是政府大樓及銀行，因為那裡存放著他們的信仰——金錢，權力！」    由金錢與權力所堆積出來的江山勢必要用輝煌來妝點氣勢，主人在城池裡享受功成名就的時光，然而政治是現實的，一朝天子一朝臣，來來去去多少春夏秋冬，有人中箭落馬不得超生，也有人留下美麗的身影，而那平地而起的樓宇一樣隨著天地而呼吸，而是什麼讓一間房子或一棟建築有故事、有意義！    內人年輕時曾經去歐洲旅行，那時我們還在交往，但當她述及巴黎聖母院或義大利的教堂時，我所看到不只是一棟有精美雕塑、有靈魂的房子，而是內人欣賞美的內涵，就像那天陽光照在聖母院，然後灑在內人身上，那種感受讓我能夠與她一起飛馳、一起悠遊於歐洲的文化裡。在一棟偉大的建築裡，人們更應懂得禪遊。    一棟房子一定要有一個屬於自己的故事，房子裡的人在這房子裡壯大自己的心靈，面對悲歡離合，不論在哪裡，我相信房子因人而貴，人因房子而有了方向。

55坪、2房2廳、2人 ---圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》以一張圓桌為起點的設計。為滿足屋主過年時邀請客人來家裡用餐，並讓媽媽可以大展廚藝，王俊宏以圓桌為中心延伸出空間的設計，並以精準的細節設計及細緻的工法，實現了屋主對於家質感的期待。這空間的設計是從一張圓桌開始的！雖然平時並沒有開伙的習慣，但因為熱情好客的個性，加上有個手藝媲美阿基師的媽媽，每年過年一定要大宴親友，所以屋主堅持要有個大圓桌的餐廳。如何把圓桌擺進這個家的中心點，成為全家人的重心區域，是設計師王俊宏在接這個案子時最傷神的地方，「我把空間橫向除以三，直向除以三，最後選擇這個位置。」除了考量到上菜動線，王俊宏希望坐在這張圓桌吃飯的人，都能擁有最佳的視野。設計由圓桌開始延伸決定好餐廳的位置，所有設計包含動線及風格調性也跟著確認，將原本55 坪4 房的空間調整成2 ＋ 1 房，而為了對應圓桌造型，同時也將天花板的橫樑擋住，王俊宏也設計了圓形延伸造型天花板，成為空間視覺的焦點。會找上王俊宏來為新家設計，就是因為看重王俊宏對於細節的重視，屋主對空間設計的要求，已不只是精準還要精緻，如何透過設計及施工呈現出空間精緻的質感也是王俊宏在設計此案時最大的考驗。不只是好看還好要用的細節施工以旋轉電視牆區隔客廳與餐廳，看似常見的設計，但卻讓王俊宏整整煩惱了一個月，「客廳沙發高度38 公分，電視高度100 公分就夠了，但餐椅的高度卻有45 公分，電視高度至少要150 公分，兩邊所需的電視高度不同，卻要共用一台電視，所以電視牆不只是要能旋轉，還要能升降，而且升降時，電視線還要能收得漂亮。」思考了一個月，王俊宏終於找到解決的好方法。不只是旋轉升降電視牆，王俊宏也以大面門片解決了娛樂室、紅酒櫃及廚房油煙問題，其中為了滿足屋主不只紅酒的蒐藏，王俊宏還以特製五金並克服了工法，解決了酒櫃的收納，讓屋主不得不認輸，終於找到比自己更講求細節的人。2+3+4  機能 是拉門也是櫃門王俊宏以吧台為中心點，左邊規劃娛樂室，右邊則為廚房，吧台區設計了紅酒櫃，為了讓各式酒可被收納，還特製了五金，並以大面門片串連，可做為娛樂室的拉門，又可當做紅酒櫃的櫃門，當屋主媽媽來做菜時，又可以當做廚房拉門，用來擋油煙，一門多用，考驗的不只是設計，還有五金的挑選及工法，才能讓大門片移動自如。5機能 可旋轉又可升降的電視牆為了滿足屋主吃飯也要看電視的需求，同時也維持空間感，王俊宏以電視牆串連結客廳與餐廳，考量到沙發與餐桌高度不同，電視的高度得要變換，電視牆不只可以旋轉還可升降，而為了解決升降時電線的美觀，王俊宏苦思一個月後，以毛刷條解決問題。6.動線 不只擋煞還指引空間又可收納玄關有所謂穿堂煞的問題，為了避煞同時也指引空間動線，王俊宏特別設計了弧形玄關，並順應造型規劃了儲蓄室，滿足了客廳的收納機能。7+8 收納 兼顧空間感及機能的隱藏櫃設計屋主要求主臥規劃更衣室，但王俊宏認為若要在臥房增設更衣室，會壓縮到空間感反而住起來不舒適，在與屋主討論後，王俊宏以開放式更衣室連結主臥並在床頭及電視牆及壁面規劃了隱藏櫃，一樣滿足收納需求但又兼顧到空間感。

根據中信房屋第二季宅指數調查發現，購屋M型化的現象仍持續加劇，口袋深的民眾在不景氣的環境下，買房置產的腳步從未停歇。其中家庭月收入8萬元以上的族群，購屋意願逆勢上揚；而家庭月收入8萬元以下，進場意願則呈現下跌，家庭月收入8萬元成買方進場意願消長的分水嶺(如附表1所示)。資料顯示，家庭月收入8 萬元以上買方中，以月收入16 萬元以上族群，在第二季中進場意願增幅最多，由第一季的10.7% 上升至第二季14.2%，增加了3.5%；而月收入8~12 萬族群，由32.2% 上升至32.8%，也較第一季成長了0.6%。而相對地，家庭月收入8 萬元以下買方，如月收入4-8 萬族群，進場意願由31.5% 下跌至29.3%；而月收入2-4 萬族群也由9.9% 下跌至8.3%，所以從宅指數的調查可發現，『家庭月收入8 萬元，已成為第二季買方是否有意願進場買房的基本門檻』。經濟感受指數下滑 投資不動產最抗跌比例創新高第二季宅指數調查的經濟感受指數表現方面，受主計處第一季公布的GDP 成長率下滑至1.67% 的影響，第二季宅指數的經濟感受指數也跟著下滑，由上季38.88 下滑至34.66( 如附圖1 所示)，顯示景氣數據表現不佳，投資不動產仍最抗跌，根據第二季宅指數調查，民眾認為最抗跌保值的標的物仍為『不動產』，比例高達44.2%，創宅指數調查18 季以來的新高( 如附圖2 所示)。從總體經濟情勢來看，近期美國聯準會主席柏南奇預告，QE 可能將在明年中退場；而國內方面，又有首季GDP 數據表現不如預期的影響，所以在宅指數調查中可發現，最抗跌保值的標的除『不動產』項目創史上新高外，現階段傾向『保留現金』的比例也大幅提升了，從上季的15% 上升至17.5%，排名第二。而長期高居榜上第二名的『黃金、貴金屬』項目，受國際金價大跌影響，從15.8% 腰斬至8.4%，排名下挫至第四名。所以在目前總體經濟相對不穩的情況下，投資最穩健的不動產或保留現金在手上，才是最佳投資策略。在央行關切下 桃園區購屋預算第二季下跌從第二季宅指數調查各縣市的『購屋價位』可發現，桃園地區的購屋價位由第一季的712 萬元下跌至第二季的687萬元，此結果是因為近期央行開始『關切』桃園房市是否過熱，進而導致桃園區的購屋預算微幅下跌，顯見央行打噴嚏，桃園房市也跟著著涼。另外，除桃園之外，台北市的購屋價位近期也受買盤外移新北郊區購屋影響，購屋預算從1136 萬元，小幅下跌至1121 萬元( 如附表3 所示)。相對地，台中、台南、高雄等中南部一字頭地區，受惠郊區低總價宅補漲效應，購屋預算全面上揚。而新北市購屋預算，受惠郊區補漲效應，加上投資桃園房市買盤也逐漸回籠新北購屋，所以新北市的購屋預算也從842 萬元小幅上漲至860 萬元。桃園投資買盤重回新北而若以『投資需求』的角度來看，根據中信房屋第二季的宅指數調查數據顯示( 如附表4 所示)，近期投資桃園的買盤已逐漸重回新北市購屋，新北市的投資需求比例由31.48% 上升至42.86%，排名竄升第一。而桃園地區的投資需求，在2012Q4時創下50%的史上新高後，開始連兩季下滑，來到29.17%，顯見在主管機關的關切下，桃園房市投資熱潮有稍微趨緩的態勢 。另外，屬於一字頭區的台中、台南、高雄，第二季投資買盤則相對穩定，投資需求皆維持在三成以上。低總價、低單價的雙低物件，今年仍是首購族購買的主流產品，所以一字頭區下半年的房市表現仍會持續火熱。此外，新北市及桃園地區單價二至三字頭的中古屋也可考慮進場布局，雖然受央行關切，桃園地區投資買盤短線稍作休息，但未來在桃園機場捷運通車後，沿線橫跨新北三重、新莊、泰山、林口以及桃園龜山、蘆竹、大園、中壢一帶的中古屋依舊看好補漲，中長線置產的買盤仍可進場布局。若繼續實施奢侈稅 仍願投資買房者達57.2% 不願進場24.2%奢侈稅於今年五月底屆滿兩年，財政部表示未來將檢討修正，不排除延長奢侈稅年限，根據中信房屋第二季宅指數的調查，『假設政府未來繼續實施奢侈稅，會影響買方的購屋意願嗎?』調查結果顯示，在『2 年內有購屋計畫的受訪者』中，多數受訪者受認為，因考量中長期置產的需求，不會影響其投資買房的意願，仍願進場的比例高達57.2%( 如附圖3 所示)。相對地，認為奢侈稅繼續實施，會影響其投資買房意願的比例為24.4%。從數據中可發現，不論奢侈稅未來是否繼續實施，民眾買房置產的意願仍相當強烈，下半年台灣房市仍相對穩定。超過七成民眾認為 奢侈稅抑制房價的政策失靈而在奢侈稅屆滿兩年後，民眾對周遭房價的感受如何? 調查發現，在全體受訪者中，排名第一的是，有41.5% 民眾認為，「奢侈稅後，投資客沒變少，口袋深的投資者只是將成本疊上去或放兩年後再賣，房價仍在上漲。」而排名第二的是，有30.0% 民眾認為，「奢侈稅確有抑制投資買盤，使投資客變少了，但『房價仍在上漲』」。排名第三的是，僅有6.4% 民眾認為，「奢侈稅有抑制投資買盤，房價有下修的跡象」。整體而言，有超過七成的民眾認為，奢侈稅抑制房價的政策失靈，房價仍在上漲。多數民眾認為奢侈稅政策無法有效抑制房價，因為口袋深的屋主，只是將『成本轉嫁』或是『延後釋出造成短期房屋供給減少』的情況，都是促使房價再上漲的原因，若要解決房價過高的問題，根本解決之道在於增加房屋供給量，例如廣設合宜住宅，讓年輕人住得起，而非透過奢侈稅來限制所有房屋交易，解決供需問題，才是健全房市最佳之道。QE若退場 多數民眾認為不影響房市下半年房價仍有一成漲幅空間近期美國聯邦準備理事會主席柏南奇暗示，QE 可能在明年中退場，此消息一出，震撼了國際股市，而國內房市方面，若QE 退場是否會衝擊國內的房價呢?根據中信房屋最新的市調結果指出( 調查期間6/21~6/23)，有32.3% 的民眾認為，「下半年台灣房價表現，不受QE 退場影響，房價仍舊會上漲0％ ~10％以上」，在調查中排名第一。再者，有25.2% 的民眾認為，「QE 若退場，房價將下修0~10%」，在調查中排名第2； 另外，有20.1% 的民眾認為，「下半年房價將維持平盤」，排名第三。從數據中可看出，若QE 退場，多數民眾認為下半年的房價表現將不會受影響，預計下半年房價還有至少一成左右成長空間。美國QE 若逐步退場，資金行情退燒後，首當其衝的股市及債市，但相對地，國內住宅市場則會持續穩定，因為台灣房地產自有比率超過八成，而且精華區土地供給稀少，在近期土地標售價格不段飆升的情況下，未來房價要大跌不易，反而會走向溫和成長的格局，尤其是在國際景氣相對不穩情況下，現階段投資房地產，反而成為資金最佳的避風港，若有置產意願的買方，下半年房市仍可以持續進場布局。

新北市-「林淡三新」 第二季交易量從斷頭區變熱區新北市今年3~4月建物買賣移轉棟數共1萬2994棟，較去年同期增14%，而奢侈稅後被稱為房市斷頭區的「林淡三新」，今年交易量明顯增溫，3、4月建物買賣移轉棟數分別為1090、1353、453與1451棟，各較去年同期增加137%、38%、36%與42%。A.新北市低單價大樓產品，新成屋每坪25~30萬，中古屋20~25萬，較受首購族青睞。B.新北外環郊區2至3字頭熱賣，若有單價1至2字頭物件，應立即出手，將來買不到。桃園縣-桃園平鎮成交量暴增89%根據桃園縣地政局資料顯示，今年上半年買賣移轉數最多的為桃園市(包含龜山)，共8098棟，較去年同期增長5.9%，第2名為中壢(包含觀音)為5801棟，成長9.5%。值得注意的是，平鎮市竟然較去年同期成長89.3%，從1708棟增長至3065棟，堪稱買氣成長最為驚人的區域。桃園縣上半年買賣移轉熱區桃園外環的平鎮、楊梅熱賣，顯見首購族正外移單價更低郊區，只要低總價就可布局。台中市-西屯、北屯穩坐冠亞軍，郊區太平成黑馬台南市-永康區、東區、安南區、安平區交易旺安南：隨著市區土地成本推高，原被低估的安南區逐漸抬頭，吸引建商推案，而且對購屋者來說，安南區的房價也較具親和力，因此中短期內仍對首購與首換族群有吸引力。永康：區內有永康工業區、亞太工業區以及科技園區，需要大量就業人口，衍生出食衣住行育樂之需求，也造就了此區的繁榮。區內砲兵學校有搬遷可能，屆時大面積土地釋出開發，將進一步挹注發展動能，更使此區房市充滿想像空間。東區：除了成大之外，還有文化中心，以及南紡夢時代開發案都正興建中，對東區的繁華有錦上添花之效果；此區離高鐵也很近，吸引不少外來的房地產投資客，後市展望的能見度高。高雄市-低總價鳳山區崛起上半年買賣移轉數第1名的鳳山區為3280棟，較去年同期的2260棟，大幅成長45.1%，超越三民、鼓山、左營區。去年的房市題材多圍繞在鼓山區的美術館特區，尤其的土地飆風再起，加上高雄房價補漲，不少民眾為尋求較便宜房價，而移入鳳山區（註1：左營2012.6月為1262棟，自治新村改建後單月大量交屋，使去年上半累積數據創新高）1.郊區：平價宅仍是今年主流，鳳山、左營仍會續熱。2.市區：選擇有捷運、公園綠地、百貨商圈的地段，仍是中長期抗跌保值的重要關鍵，有一字頭或更便宜的中古屋，皆可進場。

若QE代表的是國外的市場資金在亞洲各地購買股市、匯市、房市，那麼台灣房市有『外資』在買嗎?如果外資買賣台灣房地產比重很小的話，那麼QE退場，對台灣房市則影響不大，所以房價不受QE退場影響。證據1台灣房地產買盤是本土盤，非國際盤!如附下圖：投審會的統計資料，在房地產業裡核准華僑及外國人投資的金額，即使以最高2009年的2.5億美元，也不過75億台幣，反觀去年光是全國三大都會區總推案量就1.26兆，我們房地產都是自己人在買。證據2台灣房地產租金投報率，對外資吸引力不大!QE造成的大量國際游資，但對台灣的投資，主要都是容易進出的股市與匯市。至於房地產，外資深知我們台灣房地產在國際上是知名的低收益率(詳下圖)，根本看不上！QE結束 長線若升息?  房價會跌嗎?有人說，QE若退場，量化寬鬆結束，全球央行將跟著升息，台灣房貸利率將跟著上揚，因此房價會跌!?升息房價就一定跌嗎?不一定，除非升得非常非常高，例如年利率從原本的1.875%~2.5%，升到4%~5%以上才有感，預期官方若升息，都只是每期微幅調整，不是猛烈式的升息，很難影響房市。QE退場，對台房市直接影響不大唯一可確定的是，近年台灣經濟不振，央行維持低率，不敢緊縮資金活水，以維持市場動能；而百業不興，房地產相關投資，是目前撐起經濟成長動能一盞明燈，所以要說QE退場，台灣房市資金動能減少，房地產將走下坡的論點，恐怕機會不高。

1.比價效應下，未來周圍中古屋房價將穩定補漲。2.實價登錄資訊透明後，買賣價有參考依據，房價不易大跌。3.新北豪宅挑戰90萬，台中挑戰60萬，高雄挑戰50萬，物以稀為貴，精華區產品將越賣越貴。奢侈稅修正財政部朝四大原則討論奢侈稅上路滿2年，財政部擬延長續課稅，8月中將召開公聽會廣徵意見，9月底前擬出修法草案，據了解，財政部擬提4大原則，包括：ü「奢侈稅只修不廢」ü「應延長賣方持有不動產時間」ü「擴大適用課稅範圍至工廠、農地等非都市土地課稅」ü「仿照香港、新加坡針對不動產買家課稅」。奢侈稅是否延長，且若延長修正草案方向為何都備受矚目，財政部最快8月中旬邀請內政部、央行、經建會等政府單位與學者、不動產業界共同召開奢侈稅修正公聽會，希望可以在9月立法院新會期開議前達成共識，送出草案。市場預期，若立法院年底前完成奢侈稅修法審查，最快明年新制可上路。若奢侈稅年限延長，房價將會越來越貴~1.市場物件釋出的供給量減少，買方搶貨搶不到，房價會變便宜嗎?恐怕會越來越貴!2.屋主囤貨的時間成本增加，本來只要兩年，現在要等三到四年才能賣，屋主設定的獲利期望值會增加，都等這麼久了，本來只想賺一成，現在可能考慮賺兩成以上才想出場，房價怎麼跌呢?奢侈稅若延長，恐不會抑制房價，反而會造成供需失衡，房價因此上漲；若屋主等更久才賣，只會增加屋主對其獲利的期望值，現以，在就是進場買房的好時機，好物件將會越賣越貴，應趁房價穩定時趕快進場選貨。

內政部今(15)日公布第40期（2012年10月1日至2013年3月31日）都市地價總指數為123.32，與上（39）期地價總指數（118.78）比較，本期都市地價總指數上漲幅度為3.82%。其中，上漲幅度較大的縣市包括：桃園縣上升5.79%、金門縣上升5.31%、新北市上升5.15%以及苗栗縣上升4.72%。內政部分析指出，桃園縣漲幅最大主要是因為該縣整體開發案陸續開辦、國道1號五楊高架完工通車及機場捷運興建等利多因素影響，帶動周邊地價漲幅相對顯著。ü新北市地價指數漲幅前三名（一）淡水區本期地價指數較上期上漲8.34%。本區住宅因具備捷運沿線交通便利、自然景觀及低總價等優勢，持續吸引購屋族群進駐，帶動交易價格穩定成長。商業區方面，受惠於捷運生活圈日益成熟，商業活動需求提升，商圈持續發展，使房地產價格亦呈上漲情形。（二）林口區本期地價指數較上期上漲6.88%。本區受惠於機場捷運線中壢至三重路段持續施作，加以林口產業專用區將有廠商進駐，且北臺灣規模最大的購物商城開發案「中商36」招商案決標等利多因素，提供就業機會並帶動周邊地區發展，進而推升地價成長。（三）新莊區本期地價指數較上期上漲6.80%。本區臺65線快速道路全線通車，加以新莊捷運線及機場捷運線等交通建設，大幅提升對外聯絡之便利性；另中央合署辦公大樓預計今年完工、新莊北側知識產業園區已完成公告徵收等利多加持，使本區房市需求持續熱絡，而本區二大開發區（頭前、副都心）新建案持續推出，亦帶動鄰近舊市區房地產價格上漲。ü北市地價指數漲幅前三名(一) 大安區本期地價指數較上期上漲4.21%。忠孝復興、敦化商圈內辦公大樓、百貨公司林立，商業氣息濃厚，公共設施完善，生活機能極佳，加上擁有雙捷運線及20線以上公車匯集的交通網絡優勢，地價上漲。 (二) 信義區本期地價指數較上期上漲3.98%。受惠於捷運信義線即將於年底通車，捷運場站周邊如信義路5、6段、福德街一帶，交通條件佳，交易熱絡，交易價、量均有成長，帶動地價上漲；信義商圈周邊地區如松仁路、松德路、仁愛路及逸仙路一帶，因居住環境及生活機能良好，地價持續上漲。(三) 中正區本期地價指數較上期上漲3.90%。臺北車站特定專用區及站前商圈一帶，為本市交通之樞紐，百貨公司、購物商場匯集，商業繁盛，地價上漲。和平西路及南海路一帶，鄰近植物園、國立歷史博物館，區內有國語實小、南門國中、北一女中、建國中學等知名學校，條件優越，調查地價上漲。羅斯福路一帶，因有捷運新店線、中和線，交通便利，又鄰近公館、南門商圈，生活機能佳，區內都市更新改建案交易熱絡，地價上漲。ü中市地價指數漲幅前三名（一）北屯區本期地價指數較上期上漲10.97%。本區內中清路、文心路、北屯路及崇德路等成熟商圈之商業活動依舊熱鬧非凡，加上水湳經貿園區及十四期市地重劃區陸續動工、第八單元自辦市地重劃區完工在即及臺74線快速道路分段開通與捷運綠線場站開發等重大建設題材發酵下，多數地區之地價持續看漲。（二）西屯區本期地價指數較上期上漲9.58%。七期重劃區內重大公共建設不斷，中部地區新興景點秋紅谷廣場於去年11月啟用、新市政水景公園及大都會歌劇院亦正在施工當中，由於各項公共設施趨於完備，加上交通便利，帶動強勁的住宅需求。另水湳經貿園區已如火如荼動工中，尤其號稱臺中之肺的清翠園，讓各界引頸期盼，引發周邊的住宅需求，而十二期重劃區鄰七期重劃區、逢甲商圈及水湳經貿園區，成為最具發展潛力之區域。（三）太平區本期地價指數較上期上漲7.85%。本區相較於鄰近地區房地產價位屬中價位，吸引年輕首購族置產，再加上因臺74號快速道路完工通車，交通生活機能提升，新光地區建商於區內熱推建案，銷售成績亮眼，吸引人口移入本區，不動產交易行情上漲，整體而言，地價呈現上漲情形。ü南市地價指數漲幅前三名（一）永康區本期地價指數較上期上漲10.47%，呈現持續上漲趨勢。因本區人口密度高、毗鄰南科且交通便利、生活機能完善，吸引首購自住民眾在本區置產，帶動房地需求增加，加上砲校遷移後將闢建創意設計園區等因素，吸引建商持續購地推案，帶動地價上漲。（二）安平區本期地價指數較上期上漲5.86%。本區因市政中心所在五期重劃區，公共設施及生活機能完善，建商推出高價住宅及大樓，吸引自住需求並帶動地價上揚，使住宅區上漲5.28%。商業區因安平老街商圈觀光人潮湧入，商業活動熱絡，帶動地價上揚9.81%。(三)中西區本期地價指數較上期上漲4.40%。本區民族路、民生路，臨安路一帶因生活便利性高，買氣旺，成交快速，小型建案不斷推出，另高價住宅如頂美、湖美一帶，電梯住宅銷售佳，致住宅區地價上漲。ü高雄地價指數漲幅前三名（一）三民區本期地價指數較上期上漲6.47%。自辦41期重劃區東毗鄰鳳山文山特區，西銜接陽明商圈原有發展優勢，新建案不斷推陳出新，吸引商家進駐，帶動商機與人潮，房地產交易熱絡，地價仍為量價齊揚走勢。河堤社區受惠於景觀優美的愛河沿線地景及73 期重劃區河堤國小設校等效益影響，成為優質河岸生活圈，地價仍持續上漲。 (二)鳳山區本期地價指數較上期上漲5.41%。衛武營藝術文化中心及大東藝術文化中心常舉辦大型藝文活動，帶來人潮並提升附近整體文化水準，對房地產價格有明顯加分效果，地價上漲。大貝湖、文福、華鳳、福誠、鳳翔及鳳西等開發區，因建商積極推案，加上房地產景氣明顯熱絡，成交件數顯著增加，地價明顯上漲。(三）小港區本期地價指數較上期上漲4.99%。廈莊、孔宅地區，相隔10年後大樓產品再獲建商青睞，素地交易行情創區域新高之帶動下，地價明顯上漲；漢民路、二苓路、宏平路及孔鳳路一帶，因生活機能成熟、公共設施完備，且價格相較市區為低，地價呈上漲之勢。結論1.關鍵字為捷運、快速道路、景觀公園綠地，重大交通建設及公共設施就是房價上漲的保證，買方跟隨政府重大建設來佈局，穩賺不賠。2.政府左手打房，右手推動重大建設政策來推升房價及地價，是為何故?房地產是經濟發產火車頭，讓房價溫和成長，各行各業將雨露均霑，所以不用擔心房價會大跌，在好地段有重大建設利多的地方買房不會吃虧。