案例：      某日，眾神仙齊聚天庭朝見玉皇大帝。太白金星上奏，說南天門年久失修破損嚴重，應派人進行維修。玉皇大帝聞言立即下令南天門的門神負責修繕事宜。然而門神並沒有建築修繕的專業，於是公開招標，最後由齊天大聖孫悟空得標。孫悟空得標後依舊成天玩耍，無心工作，到了點交前三天才匆匆忙忙施工，工程品質當然有許多瑕疵，怎能通過點交？然而孫悟空的強悍眾所周知，小小門神怎敢挑剔？因此順利點交了。      幾天後，二郎神回到天庭打算向玉帝報告各地民情，途經南天門時一塊瓦片落下，恰巧砸傷了二郎神的眼睛，原來是瓦片的固定措施不良而鬆脫。二郎神平白受傷心有不甘，堅持追究肇事責任，經查，南天門的所有權人就是玉皇大帝，於是二郎神向佛祖釋迦牟尼告狀，要求玉帝賠償醫療費用等損失。玉帝抗辯道，修繕工程已經發包給孫悟空了，施工品質當然是孫悟空要注意的，因為工程瑕疵造成損害也是孫悟空的責任，不是他的錯。      如果依照中華民國的法律，佛祖該如何判斷呢？ 分析：一、 工作物所有人的責任      民法第191條第1項規定：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」本條規定工作物或建築物所有人，即使本身沒有直接侵權行為，仍須負賠償責任。其要件分析如下：(一) 必須是土地上的建築物或其他工作物所謂「工作物」指的是在土地上以人工建造的設施，例如道路、橋梁、球場看台、電線杆、廣告招牌等等。「建築物」也屬於工作物的一種，包括建築物的部分，例如門窗、屋瓦、花台、管線等等，都屬於本條規定的範圍。(二) 設置或保管有欠缺工作物所有人責任的發生，必須工作物有瑕疵，也就是設置或保管上有欠缺。所謂設置的欠缺指開始建造時即存在瑕疵，例如設計不良、不符合建築規格等。所謂保管有欠缺是指建造後沒有妥善維護導致工作物產生瑕疵。(三) 侵害他人權利所謂「權利」包括「人格權」及「財產權」。人格權又包括生命、身體、健康、自由等，例如招牌墜落砸傷路人，即為侵害人格權；因房屋漏水導致樓下鄰居傢俱毀壞，即為侵害財產權。(四) 瑕疵與權利受侵害之間有因果關係具備以上四項要件時，工作的所有人就必須負賠償責任，除非證明自己「對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意」，才能免責。二、 定作人的責任      雖然工作物所有人須負民法第191條的責任，但如果工作物所有人與他人之間有「承攬」關係，而他人權利受侵害是因為承攬人的工作疏失，則工作物所有人（即定作人）不必負責。民法第490條：「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。」所謂承攬人是指「為他方完成一定工作之人」；定作人是指交付工作的一方。又依第189條規定：「承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定作人不負損害賠償責任。但定作人於定作或指示有過失者，不在此限。」因此，如果工作物所有人將工作交由承攬人執行，而因承攬人執行工作不法侵害他人權利，雖然此時定作人同時也是工作物所有人，仍不必負責，除非定作人「於定作或指示有過失」。所謂「定作人過失」，包含選定承攬人不當，以及對於承攬工作的指示不當。例如委託不具備合法營業執照的建築承包商。三、 雇用人的責任      民法第188條第1項規定：「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。」如果執行工作之人不是承攬人，而是工作物所有人所僱用之人，則該受僱人侵害他人權利時，「僱主」也必須連帶負賠償責任。這是由於承攬人通常都是獨立作業，有能力防止危險的發生；而受僱人必須完全受僱用人的指揮監督，因此法律賦予僱用人防止危險發生的義務。四、 結論      本題的工作物的所有人是玉皇大帝，因南天門的維修工程施作不當，導致瓦片墜落砸傷二郎神的眼睛，依民法第191條第1項規定，玉皇大帝似乎應該負責賠償二郎神的損害。然而本題的侵害實際上是因為孫悟空工程疏失所導致，孫悟空與南天門的門神之間訂有承攬契約，而門神又屬於玉皇大帝的「員工」，奉玉帝之命招標工程，依民法第189條定作人不必負賠償責任。      可是門神在「定作」上是有過失的。首先，孫悟空大鬧天庭，有相當不良的紀錄，門神還將本件工程交給他承攬，顯然在「選任」上有過失。其次，定作人在點交時必須嚴加把關，不能接受有瑕疵的工作物，然而門神懼怕孫悟空的威勢竟然「放水」，這是「指示」上的過失。依民法第189條但書規定，定作人有過失時仍須負責，而門神是奉玉帝之命執行本項工程，解釋上可以認定門神是「代理人」，亦即玉皇大帝本身才是「定作人」。依民法第188條第1項或第189條但書規定，玉帝都須負僱用人責任。crack car loan new online

【網路地產王／黃京梧／綜合】　　　對於不少買屋人來說，選擇預售的好處是可以記錄家園的誕生過程，這種從無到有的存在感，是購買成屋難以取代的。不過也因為想像空間大，當交屋的現實和想像產生落差的時候，就容易產生糾紛。不過，到底買預售屋遇到糾紛，消費者應該有哪些自保之道呢？ ■　官版契約有保障 找補解約有規範 　　中信房屋建議，如果可以，盡量選擇內政部公告的「預售屋買賣定型化契約範本」暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，做好自己權益把關的第一步。因為該定型化契約的條款，從簽約前的契約審閱權，到房屋完工如何交屋均有詳實規範，包括了建商廣告內容之真實、土地、房屋、停車格、房屋產權登記面積的規範等等。　　最重要的是對於房屋面積發生誤差時的規範。在今年五月一日前的舊版契約中規定，誤差在百分之一以內者，買賣雙方互不找補；如不足部分，超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限。若是採用新版預售屋買賣契約書，不僅主建物、附屬建物、公共設施的面積與售價，皆須逐一計列，若坪數發生誤差，無論多少，都必須找補。■　選擇履約保證 消費爭議找消保　　信義房屋說明，預售屋須經過漫長施工期，房地產權於交屋時，才能移轉到消費者手中，萬一建商財務調度不靈出了問題，銀行有可能收傘，將建商所抵押的房地產權申請查封拍賣，造成消費者的損失。因此，消費者除了慎選有商譽的建設公司外，最好要有銀行提供履約保證，確保將來房屋產權可以順利移轉，以減少預售屋的購買風險。　　萬一不幸遇到任何消費爭議，或有相關消費問題要諮詢或申訴時，均可撥打1950全國消費者服務專線電話，轉接各縣市消費者服務中心，或直接向各縣市政府消費者保護官請求協助。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

案例：      王哥向柳哥租房子住，每月租金1萬元，沒想到從第二月開始，王哥就不付房租，柳哥打電話催繳王哥竟然置之不理。柳哥非常生氣，想把房子收回來，但無奈法律規定欠租須達兩個月租金額才能終止租約，他只好暫時忍耐，等王哥欠租滿兩個月時，便發函催告及終止租約。然而，王哥收到存證信函後居然不為所動，繼續住在屋內，柳哥多次登門要求他搬家，他也毫不理會。氣憤的柳哥趁王哥出門上班後，找來鎖匠換鎖，並進入屋內整理清空。王哥回家發現鎖被換了，立刻跑去警察局控告柳哥「無故侵入住宅罪」。試問：柳哥是否成立犯罪？ 解析：一、 刑法的「無故侵入住宅罪」及「無故隱匿住宅罪」      刑法第306條規定：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。」為了保護個人居住安寧的法益，刑法規定無故侵入或隱匿他人的住宅等處所，為犯罪行為。法人也可以是本罪的被害人，由於本罪是告訴乃論之罪，所以以法人名義告訴時，應由其代表人為法定代理人代為告訴。以下針對本罪的構成要件說明之：二、 須無故侵入      所謂「無故」，是指沒有正當理由。又所謂「正當理由」不限於法律有規定的，雖然法律並無規定，但行為合乎一般社會常理、習慣，也算正當理由。例如推銷員沒敲門就直接進入他人的辦公室推銷，探訪朋友時見門沒關就自己走進去。須注意的是，即使進入時有正當理由，如果主人要求離去卻賴著不走，就可能構成本條第二項「受退去之要求仍留滯」的犯罪。是否「無故」須以客觀事實認定，而不是當事人主觀上的想法，例如探訪朋友其實真正目的在討債，也不算無故；即使目的在訪友，如果翻越牆垣或破壞門鎖進入，則會被認為是無故侵入。三、 須侵入他人之處所      所謂「他人」，即自己以外之人，包括他人所有或在他人的支配或管理中。例如旅館的房間或出租中的房屋，未得房客同意，旅館老闆或房東也不能擅自進入。但如果管理者是受自己指示代為管理，則仍屬自己管理之延伸，不構成本罪。例如倉庫老闆未告知管理員自行進入倉庫。四、 侵入之處所須為住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦      所謂「住宅」，指供人日常生活起居之房屋，無論長久居住或暫時居住都算是住宅。即使居住者經常不住在此處，或者僅供度假使用，仍屬住宅，但建築完工後尚未有人遷入的房屋，則不算住宅，只能算住宅以外之建築物。此外，無論居住者有無居住之權利，只要有供人日常生活起居的事實，就算是住宅。由於本條保障的是個人居住安全的法益，欠繳房租或無權占用者的居住安全仍受到法律保護，屋主只能循正當法律途徑收回房屋，不能擅自進入。所謂「建築物」，指住宅以外有門牆足以遮蔽風雨的建築，例如辦公室、學校、商店、倉庫等。公眾得出入的場所不屬於本條之建築物，例如電影院。但電影院工作人員的辦公室並不屬於公眾得出入之場所，擅自侵入仍構成本罪。五、 結論      本題的房屋雖然屬於柳哥所有，但因出租給王哥居住，因此王哥取得房屋之「使用權」，在「點交」前柳哥欲進入房屋仍須得到王哥同意，否則不能算有正當理由，構成「無故侵入他人住宅」的犯罪。司法院有一則法律問題座談（司法院80年度廳刑一字第689號）可供參考：「甲積欠乙新台幣 (下同) 貳拾萬元，經乙屢催不還。某日乙上門按鈴向甲催討，甲不置理不開門，乙即翻牆進入，並強行推門進入屋內向甲討債，問乙之行為是否構成無故侵入住宅罪？研討意見結論採乙說：乙對甲雖有貳拾萬元之債權，惟甲對乙並非即有忍受其自由出入其住宅之義務。乙雖為討債而進入，然法律另有規定行使債權之正當方法，乙不能因對甲存有債權即得自由進出甲門戶之權利。故乙未經甲允許，強行侵入甲住宅，亦構成『無故侵入住宅罪』。司法院第二廳研究意見：乙登門向甲催討債欠，雖遭甲拒絕並拒予開門，然法律另有規定行使債權之正當方法，除有符合民法第一百五十一條所規定自助行為之情形外，乙私擅翻牆並強行推門侵入甲之住宅，仍應構成刑法第三百零六條第一項之無故侵入他人住宅罪，臺灣高等法院審核意見採乙說，核無不合。」      從以上司法院之見解可知，法律上對出租人另有規定行使權利的方法，例如出租人訴請法院判決返還房屋，如租約經公證也可以直接聲請強制執行，因此，並非出租人有民法上的權利，即可自由進出租賃的房屋。      總而言之，行使權利須依照法律的規定，切莫貪圖一時之便以身試法，本題的柳哥為了收回房屋擅自開門換鎖，雖然目的是為了保護自己的財產權，卻侵害了王哥居住安寧的法益，最後不但無法成功保護自己的合法權益，反而吃上刑事官司，實在得不償失！crack car loan new online

【網路地產王/綜合】　　很多包租公、包租婆，會購買舊公寓改隔間，把房子變成一間間的套房，來增加投資報酬率，不過，提醒這些聰明投資客，為了避免改裝的公寓損害公共安全，內政部早在96年，已經發布新的規定，房東不得擅自變更房屋格局，如要變更，必須先提出申請，否則視同違建，將處六萬到三十萬罰緩，甚至強制拆除！ ■　96年以前 6樓以下改格局免申請　　劉先生看好木柵政大附近的套房市場，在附近社區買了間30坪舊公寓，打算將原本三房二廳的格局，改建成幾間小套房，沒想到剛裝修好，就收到建設局發文要補申請，否則就視同違建，這讓他非常煩惱也感到疑惑，「為什麼以前這樣做都沒事、現在卻有問題？」　　原來，民國96年以前，公寓改裝成套房，依照建築法相關法令規定，五樓以下非供公眾使用的建築物室內裝修，是不必申請許可的，而六層樓以上的集合住宅，因為逃生動線較為複雜，公共安全的危險度較高，所以六樓以上的大樓，住戶如果要變更，包括分間牆及天花板等原有格局，必須委託開業建築師，針對建築物使用材料加以檢討、申請室內裝修執照並簽證負責，以確保整棟大樓的公共安全。■　擅改格局未申請 最高開罰30萬　　隨著近幾年，有愈來愈多的公寓，改建成套房出租，為了避免改裝的公寓有損害公共安全的情形，96年開始，內政部發布了新的規定，包括所有非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公室等，除了整棟建築物都屬於同一所有權人外，不管是增設廁所或浴室，或是增加兩間以上之房間，造成隔間牆變更，都必須向縣市政府建管處，申請建築物室內裝修審查許可。　　可別以為自己找熟識的裝潢師傅，就可以自行變更格局，因為如果在沒有建築師、土木技師，或結構技師等專業技師的確認下，就擅自敲敲打打，很有可能破壞原本經過精密計算的建築物結構系統及耐震強度，一旦有別人檢舉時，還會被處以六萬元以上，三十萬元以下的罰鍰，實在得不償失！ 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

案例：      小張大學畢業後，立刻找到一份相當不錯的工作，經過數年的努力也有了一些積蓄。最近，他想向交往三年的女友美玲求婚，可是自己一個人在外租房子，結婚以後怎麼辦？某日，小張在拍賣網站上看到一間不錯的房子，三房二廳，總價600萬元，心想以自己的能力應該負擔的起，於是以E-mail的方式向屋主表達希望以580萬元之價格購買該屋。稍晚，小張約美玲吃晚餐，並且告訴美玲買房子的事。沒想到，美玲竟然大發雷霆說：「你這個笨蛋！那地方的行情根本沒那麼貴，而且你連現場都沒去看過就出價，真是……快去跟人家說不買了！」小張見美玲生氣了，也打消買房子的念頭，可是E-mail已經寄出去了，他該怎麼辦呢？ 解析：      民法第153條規定：「當事人意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」就契約而言，意思表示於何時得以算是一致而發生效力，可分為「對話人間的意思表示」與「非對話人間的意思表示」，茲舉例分述如下：一、 對話人間的意思表示      也就是以口頭的方式，讓對方能夠直接了解你的意思。例如打電話說：「我想用580萬元買你的房子。」這個承購的意思表示立刻就發生法律效力。如果對方立刻答應：「好，我同意以580萬元把房子賣給你。」這時，買賣契約就成立了。二、 非對話人間的意思表示      也就是以郵件或他人傳達等方式，間接表示你的意思。案例中的小張就是以這種方式。依民法第95條第1項之規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」這種方式必須以對方可以充份瞭解其意思的通知，確已送達到對方的住所或營業所時，該通知即已發生意思表示的效力（要約），對方如果同意（承諾），而且他同意的意思表示又達到要約人時，買賣契約亦告成立。要約的意思表示，於到達相對人時，要約即告生效，要約人當然不得任意反悔。然相對人是否對該要約表示承諾，是相對人的自由，然而，相對人的承諾必須針對該要約的內容，如果將要約擴張、限制或其他變更，即視為拒絕原要約而為「新要約」。此時，契約是否生效，要看要約人是否對「新要約」予以承諾。例如，某甲向某乙購買房屋一間，某甲詢問價格時，某乙表示售價600萬元（要約），某甲同意以該價格購買（承諾），但要求某乙贈送冷氣機一台。此時，雖然某甲承諾購屋，但他的承諾不是單純對「買房子」承諾，還附帶了「送冷氣」的條件，等於將某乙的要約變更了，因此買賣契約尚未成立。如果某乙表示同意不送冷氣機，則買賣契約及贈與契約都不能成立。      要約人將意思表示送出後，是否可以反悔撤回呢？依民法第95條第1項後段規定：「但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限」。換句話說，要約送出後如果要撤回，就必須趕在要約達到相對人之前，或者要約與撤回同時達到相對人，否則不生撤回之效力。      雖然要約來不及撤回，但該要約並沒有表示承諾期間，例如：「請於一週內答覆。」依民法第157條規定：「非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力。」例如E-mail幾乎是即時的，通常一日之內即可答覆是否承諾，如果對方收到E-mail好幾天都沒有回信表示要不要同意你的要約，那麼你原本的要約就失效了。但如果你的要約有表示「請於一週內答覆」，那麼在這一週內，對方隨時都可以回信表示承諾，使契約關係成立。 結論：      就本案例而言，小張因為美玲反對而萌生後悔之意，其處理方式可分為以下幾種情形：一、屋主收到小張的E-mail，立即回信表示同意以580萬元的價格出售房屋，則此時木已成舟，買賣契約已經成立，小張沒有反悔之空間。如果不履行契約的話，即構成違約，依法必須負損害賠償責任。二、屋主收到小張的E-mail，立刻回信表示不同意580萬元的價格，則小張的要約自然失去效力，小張也沒有撤回的必要。換言之，如果之後屋主又同意580萬元出售房屋，除非小張再表示同意，否則買賣契約不能成立。三、屋主收到小張的E-mail，但遲遲不回信，考慮了一週才回信表示同意以580萬元出售。依法，屋主沒有在「依通常情形可期待承諾之達到時期內」為承諾的表示，因此小張的要約已經失去效力了，屋主的承諾自然也不能使買賣契約成立。四、小張吃完晚飯立刻回家發一封E-mail給屋主，表示不買了，而當天或隔天屋主上網收信時，同時收到兩封E-mail（一封要買，一封不買），則小張的要約應可認定已經被撤回，小張可以不受該要約的拘束。      買房子不是兒戲，最好經過再三考慮，慎重決定，有關買賣的意思表示，在法律上通常都會發生一定的效果，如果一般消費者對相關的法律並不熟悉，很可能在不知不覺間負擔了法律責任。因此，買房子最好透過專業知名的仲介公司，不但能尋找到最適合自己的房屋，在法律層面也能得到較多的保障。crack car loan new online

一、 案例      某甲在台北市東區精華地段，擁有一塊面積5平方公尺（約1.5坪）的私有土地，並且在土地上蓋了一間簡陋的房屋，一家四口都住在裡面。問題是，這1.5坪的土地周圍全都是市政府的公有地。      事情要追溯到30年前，當時某甲向他人買下60多坪土地建屋，沒想到產權出了問題，這60多坪土地其實大部分都是占用公有地。後來市政府提起拆屋還地的訴訟並得到勝訴，某甲的房子被拆，土地被收回，只剩下這5平方公尺屬於他的私有土地與一間小房間，四周都被公有地圍繞。因此，某甲向法院提起「確認袋地通行權」的訴訟。二、 民法的規定      修正前的民法第787條規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。」在民國98年1月12日修正為：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。第779條第4項規定，於前項情形準用之。」      修正理由在於，「袋地通行權」的設計本在於調和相鄰地的關係，如果該土地本與公路有適宜之聯絡，可為通常使用，只因為土地所有人之「任意行為」而阻斷，則應由土地所有人自己承受，不能再適用通行權之規定。至於所謂「任意行為」是指於土地通常使用情形下，因土地所有人自行排除或阻斷土地對公路之適宜聯絡而言。例如自行拆除橋樑或建築圍牆，致使土地不能對外為適宜聯絡。但如果土地之通常使用，是因為法律變更或其他客觀情事變更，導致土地所有人須改變其通行者，則不算任意行為。三、 地方法院的判決      市政府主張，某甲的土地全部面積僅有5平方公尺，只能算是畸零地，依建築法的規定是不能單獨建築房屋的。土地既然不能作為通常使用，就不能有要求通行鄰地的權利，更何況某甲要求市政府提供的通行地，比他的1.5坪私有土地還要大3倍，根本就不符合比例原則！此外通行鄰地須給付償金，某甲也沒支付。承辦的地方法院法官為了要了解這些爭議，曾經到現場去勘察，認為這1.5坪土地上的房屋，原先已經蓋好的，沒有不可以蓋屋的問題，所以不採納市府的抗辯，判決市政府敗訴。      判決理由還認為，某甲的土地屬於「與公路無適宜聯絡之袋地」是事實，而民法第789條所規定之無償通行權，重點在於當事人將土地讓與或分割出一部分給他人時，當然可以預見到該土地有「不能與公路為適宜聯絡」的情形，可以事先作安排，因此該土地必須在讓與或分割當時已經成為「袋地」的情形才能適用。四、 高等法院的判決      市政府不服一審判決，上訴到高等法院。最後高等法院改判市政府勝訴，理由是「社會整體利益」。      法院認為民法第787條第1項所定鄰地通行權，乃為充分土地之利用，使相鄰之土地所有權，得於法定範圍內為最低限度之擴張與限縮，立法之主要目的不僅專為調和個人所有之利害關係，且在充分發揮袋地之經濟效用，以促進「物盡其用」之社會整體利益。因此，「通行鄰地」與「鄰地所有權人因此所受損害」二者相權衡，如對社會整體利益反而有損者，自不應准許袋地所有人通行鄰地。本件某甲的土地雖然是袋地，但其面積僅有5平方公尺，不能單獨建築房屋，其使用價值有限；而從某甲土地經過市政府公有地聯接至道路，距離為15公尺，不但大於某甲自己的土地，而且破壞周圍土地利用之完整性，就社會整體利益言，顯然有損，因此判決某甲敗訴。五、 結論      袋地通行權雖然是法律所允許，畢竟只是為了自己的私益，在法律上不得不考慮社會利益而加以限制，即使有權通行，也必須「擇其周圍地損害最少之處所及方法為之」才可以。至於如何通行或須支付多少「償金」才算適當，最好透過協調機制來解決。畢竟遠親不如近鄰，敦親睦鄰做得好，彼此都蒙受利益；否則對簿公堂的結果，往往是勞民傷財的雙輸局面！crack car loan new online

一、 前言      就台灣一般民情來說，買房子最怕買到凶宅。然而「凶宅」在法律上卻無明確的定義，一旦買賣房屋有凶宅的爭議，往往雙方各執一詞，最後只有靠法院作出裁判。凶宅最大的問題，其實是對房屋價值的影響。一間房屋發生過兇殺他殺或意外致死的事件，往往影響購屋者的意願，使房屋的市場價值降低。如果購屋者不知道該房屋曾經發生過此類事件而購買，則產生價值上的損失。此外，民法第88條規定「物之性質在交易上認為重要」者，如果發生錯誤，表意人得將其意思表示撤銷之。如果賣方明知凶宅卻故意瞞騙買方，買方也可以依民法第92條撤銷其購屋的意思表示。然而，如果買賣標的物是區分所有建物（例如公寓大廈），事故發生在同一棟建築物內的其他房屋，能不能主張「凶宅」解除或撤銷買賣契約呢？台北地方法院於民國97年10月有一則判決可供參考。二、 案例事實      買方透過某房屋仲介公司購買一棟位於內湖的二樓房子，雙方議定成交價格1,652萬元。買方於簽約前已支付定金30萬元，簽約當天又支付頭期款135萬2千元。簽約後買方得知該房屋的一樓及地下室，十年前曾因溫妮颱風淹水，造成賣方三位家人喪生。買方十分憤怒，認為賣方隱瞞「凶宅」的事實，因此拒絕購買這間房子，經仲介公司居間協調也無法達成共識。賣方發出存證信函要求買方繼續依約付款，買方也發出律師函主張撤銷購屋的意思表示，互不相讓，最後賣方一狀告上法院，要求買方賠償違約金165萬2千元。三、 賣方的主張      買賣雙方簽訂了買賣契約，買方應依約履行。可是買方卻以一樓及地下室曾經發生過風災意外而拒絕購買。依照買賣契約書上的約定，只要求賣方擔保「本買賣標的物之主建物（指專有部分）在其產權持有期間，絕無發生兇殺致死，自殺致死或其他非自然身故之情事」，並沒有保證其他部分從未發生過意外，即使有發生事故，賣方也沒有告知義務。買方以「未告知交易重要訊息」作為理由撤銷買賣契約，在法律上是無理由的，因此，買方拒絕履行契約的付款義務構成了違約，依約應支付違約金。四、 買方的主張      買方為了即將出生之子女尋覓良好居家環境，才透過仲介公司以1,652萬元購買這間房子，沒想到簽完約不久就聽朋友說，這棟房子一、二樓及地下室都是賣方家人所有，因為颱風淹水，地下室及一樓全被淹沒造成屋主家屬三人溺斃。買方認為，房屋發生過如此重大的事故，賣方當然有告知的義務。雖然賣方及仲介有出示「不動產現況說明書」，但是該說明書只是「最低限度」的告知要求，並不是該說明書以外的重大訊息，賣方就沒有告知義務。至於何者屬於足以影響交易之重大訊息，買方認為應依社會通念加以判斷。賣方明知曾發生淹水情事，卻在「不動產現況說明書」關於「建築改良物是否曾發生火災或其他天災造成建築物損害或其他修繕之情形」竟勾選「否」之欄位，顯有刻意隱瞞重大事故，未如實填寫現況說明書之情事。況且該房屋既曾發生因風災導致死亡事件，依一般社會觀念判斷，堪屬足以影響購買意願之重大交易訊息，賣方刻意隱瞞此事顯見其居心不良。五、 法院的判決      買賣雙方既然有簽訂買賣契約，就應該依約履行，買方未依約支付第二期價金，經賣方發函催告、解除契約，可以認定本案的買賣契約已經被解除了。雖然在房地產交易市場及實務經驗上，具有非自然身故情事之房屋或不動產，將影響消費者之購買意願及價格，然而本案事故發生地點是在地下一樓，與買方所購買的二樓房屋在法律上屬於不同之所有權，因此買方所購買的房屋在不動產交易實務上並非「凶宅」。此外，賣方所填製之不動產標的現況說明書僅要求賣方應據實告知買方於其「專有部分」內發生之非自然身故情事，尚不包含其他住戶內所發生之自殺、兇殺等非自然身故情事。況且建築物是否因曾有人溺斃而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，尚非屬物之瑕疵。而本案房屋雖因風災造成三人不幸溺斃的事故，但距離本案買賣契約簽訂日已相隔10年之久，對於該建物之所有住戶縱然造成心理因素之影響，亦已隨時間經過而逐漸遺忘，賣方的告知義務不能無限上綱。      此外，賣方雖然在「不動產現況說明書」關於「建築改良物是否曾發生火災或其他天災造成建築物損害或其他修繕之情形」勾選「否」之欄位，但根據證人的指述，賣方確實在簽立買賣契約前已告知買方建物曾經淹水之事，也沒有隱瞞的問題。不過，法院認為違約金165萬2千元太高，斟酌賣方因為買方拒絕履約而另行以較低的價格出售房屋，受有損失等因素，依民法第252條規定將違約金減為80萬元。六、 結論      由這個案例可知，買房子一定要慎選仲介公司，專業的經紀人員才能將一切有關房屋的資訊調查清楚，充份保障您的權益。如果買方對於房屋除了購買的「專有部分」以外的風水吉凶也在意的話，最好特別委託仲介公司做一番了解，並且在契約書上註明清楚，這樣才能產生法律上的依據。crack car loan new online

案例：      某甲擁有一間國民住宅房屋，因需錢孔急，將該房屋出典予某乙，約定期間為10年，如果到期不贖回房屋所有權即歸屬於某乙。10年到期時，某甲趁某乙尚未請求登記移轉所有權時，急忙將該房屋出售並辦妥所有權移轉登記予某丙。某乙知情後，主張自己有優先承買權，甲、丙之間的買賣契約及所有權移轉無效，請求將該房屋登記至某乙名下。試問，某乙的主張合法嗎？ 解析：一、 何謂典權？      民法第911條規定：「稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。」典權限於不動產，是一種「用益物權」，目的在於取得不動產的使用、收益的權能。例如A支付典價1000萬元（典價）予地主B，B即將土地交付予A，由A占有、使用、收益，並約定期限20年。期限屆滿時，B可以原典價1000萬元贖回土地。如果期限屆滿後，又超過2年B不行使「回贖權」，則土地所有權歸A。在這種關係中，A是「典權人」，B是「出典人」，A對該土地有「典權」。二、 典權之設定      取得典權通常須由當事人以契約為之，並且須經登記才能發生效力。但如果標的物是國民住宅，必須經過國民住宅的主管機關同意，典權人還必須具備購買國民住宅的資格，才能設定典權。依國民住宅條例第19條規定：「政府直接興建之國民住宅，其承購人居住滿一年後，得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人，如具有國民住宅購買資格者，得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限，申請國民住宅貸款。取得使用執照滿15年以上之國民住宅，其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地，不受前項規定之限制。」三、 典權之期限       典權期限並非「典權存續的期限」，期限屆滿並非典權消滅，而是出典人可以開始行使「回贖權」而已。然而典權期限如果過長，不但有礙社會經濟發展，也容易造成糾紛，因此法律對此有相關規定：(一) 有約定期限的典權      雖然沒有在契約中明訂「典權期間為若干年」的字樣，但約定若干年內不得回贖，或若干年後始可回贖，或典權人死亡後始可回贖等，均為有期限的典權。期限的起算點應自典權登記完畢之次日起算。民法第912條規定：「典權約定期限不得逾30年，逾30年者縮短為30年。」因此最長期限為30年，即使原期限到期前雙方合意延長，全部期限總和仍不得超過30年。      此外，民法對於「絕賣條款」有特別規定。第913條：「典權之約定期限不滿15年者，不得附有到期不贖即作絕賣之條款。」所謂「絕賣條款」，類似「流質」、「流抵」，然而，依民法第873條之1及第893條第2項，約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物或質物之所有權移屬於抵押權人或質權人者，「非經登記，不得對抗第三人。」與典權的「禁止絕賣條款」有所不同。      此外，也有約定「別賣條款」的，即雙方約定如果到期不贖，則聽憑典權人出賣典物，自價金中收回典價。此種約定雖然法無明文，但應該類推適用民法第913條，也就是典權期限不滿15年者，不得約定別賣條款。(二) 沒有約定期限的典權      典權未定期限，其效果就是出典人可以隨時贖回典物，但仍有最長30年的限制。換言之，典權設定後30年不回贖，典權人取得所有權，而出典人也因此喪失回贖權。四、 典權人之留買權      所謂「留買權」，指民法第919條：「出典人將典物之所有權讓與他人時，如典權人聲明提出同一之價額留買者，出典人非有正當理由，不得拒絕。」其性質類似優先承買權。留買權只是典權人請求出典人訂立買賣契約的權利，只能對出典人主張，因此必須在出典人將典物所有權移轉登記給他人之前行使，如果典物已經過戶到他人名下，則不能主張該所有權之移轉為無效。五、 案例分析代結論      甲、乙之間的典權契約，約定期限只有10年卻附有「絕賣條款」，依民法第913條規定，典權之約定期限不滿15年者，不得附絕賣條款，因此本案的絕賣條款不生效力，到期後某甲仍有2年時間可以行使「回贖權」，該房屋所有權不會立刻變成某乙的。      某甲雖然違反民法第919條，趁某乙不知的情形下將房屋出售予某丙，令某乙無法行使其留買權，然而依前述，某乙的留買權只能向某甲主張，某丙合法取得該房屋的所有權不受影響，某乙不能主張甲、丙之間的買賣契約及所有權移轉是無效的。但如果典期屆滿後2年某丙未行使回贖權（某丙取得典物的所有權，同時也擁有回贖權），則某乙就能依法取得典物的所有權。 <中信房屋報導98.11月號>crack car loan new online