【文 / Acer.L】置產族抱持著房地合一稅後，房價會大幅修正，那將會錯失近期最佳的進場時機！因為對自用的屋主來說，拉長持有年數可以獲得房稅率減免相對越多，可能造成好物件更難等，物件供給量若減少，未來幾年將很難有機會再進場挑到便宜好物件。未來交易所得稅制是:持有1 年以內：45%、持有2 年以內超過1 年：35%、持有10 年以內超過2 年：20%、持有超過10 年：15%所以關鍵就在房地合一稅中的稅制，將使得中古屋的供給量受到影響。口袋深的屋主會放十年或二十年才釋出!房價漲跌要看供需是否平衡，若未來供給少房價要跌的可能性自然不高，而房地合一稅實施後，取決於屋主口袋，夠深的就不急著這個時間點去降價賣，反而會惜售！並且增加持有時間來獲得稅率減免，因此，從現在到2015 年底前是中古屋案量釋出最穩定時間，買方應進場認真選貨，等到了2016 年房地合一實價課稅正式實施後，抱歉！您或許會面臨無太多好貨可選的景況，有閒錢就買房的保守置產族，就是要準備放十年二十年的，而且基本上也不缺錢，因為據央行統計，有超過七成屋主是直接用現金買房，想從資金雄厚的屋主身上議價買到便宜貨，難度之高可以預料。所以，今年第四季是近期最佳的進場時機，有機會和屋主議價買到行情的物件，一定要積極進場。把握房地合一稅前 多屋族的恐慌釋出潮進場有多屋者以為房地合一後房價就要崩了，所以會在今年底前趕快出脫手中不動產，這樣的恐慌性賣屋潮，反而是買方撿便宜的好機會，而且是千載難逢！！！但房價會大跌嗎？其實…奢侈稅停徵後，反會助漲短期買低賣高投資客。房地合一上路後，奢侈稅同步停止，出售持有未滿2 年，就須依照房地合一短期出售的申報方式，依所得的35%~45% 申報，這樣的稅制對短期投資客是一大解放，因為過去奢侈稅是短期買賣，不論賺賠都依總價課10%~15%，現在是有賺才課稅，而且只課交易所得稅，並非總價課稅，短線投資客會盤算若獲利100 萬，給政府課稅45 萬後還是賺啊，因此將被吸引進場，並且搜尋行情以下物件，購入後稍加整理後再賣出，房價難大跌啊。想買房的你 莫待投資客進場再把好貨都掃走政府打炒房政策雖強勢，但衝擊面往往是心理影響多過於實質影響，如四年前推出奢侈稅後，房屋委售量立即暴增五成，雙北市房價也下滑近一成，但數月後市場就重回「量平價揚」格局；而這次的房地合一稅其實是雷聲大雨點小，目的是鼓勵長期持有減免交易稅，但同時也解放短期交易者，除掉擾人的奢侈稅，所以…未來賣屋者會分兩類：1 長期持有者 (以獲得減免為一生職志)房地合一後，打算長期自住的屋主將無意在稅率較高的年限中降價售出，這類屋主會放很久，直到他們撐到五年十年後，獲得稅率減免資格才釋出。2 短期投資者 (以獲利為每年職志)因為有賺才課，稅制還比奢侈稅更輕，他們會認真做功課進場買進被低估物件，重新裝修後再以一般行情售出。所以，房地合一後，從短期投資屋主上撿不到便宜！綜合以上，以為房地合一後，房價會大崩盤……目前還看不到這道光，只要搞清楚自住及投資客賣方在想什麼就可發現，屋主現階段若願大幅降價求售，可能是有其個人的財務壓力考量等原因。有房最美！快進場晉升有產階級!現在起是最佳的進場時機，可說是自用族群的買房時代，應強力進場早日覓得適合的有緣屋，否則過了這村可不一定有那店喔。

【文 / 贏家時代雜誌】第3季一向就是傳統淡季，加上希臘紓困協商、聯準會升息預期及中國經濟放緩等擔憂籠罩，尤其中國人行於8月11日意外宣布調整人民幣中間價設定機制以增強市場性，人民幣急貶引發新興市場貨幣跟進貶值，恐慌賣壓湧現引發8月全球股災。富蘭克林證券投顧建議投資人，第4 季採取股債均衡的『ACT』策略，股票首選美國股票型基金(America)及中國股票型基金(China)，債券佈局建議靠攏跟景氣正向連動的美國高收益債與新興國家原幣債市，或透過美國平衡型基金，掌握新興市場貨幣與能源股債資產的轉機題材(Turn around)。美國：消費耐久財、科技與生技醫療對中國的出口佔美國GDP 比重僅有0.7%( 瑞士信貸，8/11)，受影響程度有限，加上此波回檔讓史坦普500 指數的本益比已滑落至長期平均，評價面已具吸引力。根據歷史經驗來看，美國股市牛市循環的高點多出現在停止升息或開始降息之際，目前聯準會才剛要進入升息循環，美股多頭行情尚未結束，本波震盪提供空手者分批加碼或定期定額進場機會，看好消費耐久財、科技與生技醫療產業後市。科技：長線看好「行雲網」與「物聯網」科技產業長線結構性題材完整，其中「行雲網」+「物聯網」領域將進入加速成長期，市場規模逾2.5 兆美元(IDC、彭博，2015)，現階段佈局涵蓋軟體、網路、半導體與硬體等次產業，期能掌握多元商機。此外，今年來全球併購交易規模高達3 兆美元，其中科技產業併購交易達3,820 億美元、僅次於健康醫療產業(Dealogic，8/13)，科技產業加速整併有助提升長線競爭力，締造大者恆大的投資優勢。亞洲小型企業：看好內需消費及科技醫療富蘭克林坦伯頓亞洲小型企業基金經理人馬克‧ 墨比爾斯表示，中國經濟成長放緩影響鄰近亞洲國家的經濟表現，所幸低油價環境讓亞洲國家有採取寬鬆貨幣或擴張性財政政策的空間，尤其亞洲各國正積極進行的重新平衡經濟活動的改革並鼓勵產業多元發展，將使中小型企業優先受益，長線特別看好內需消費及科技醫療等產業。原幣新興債及能源股債市，長線買點浮現以歷史經驗來看，美元在聯準會升息之後多有拉回休息的現象，且聯準會政策透明度提高，市場對聯準會升息早有預期及準備，伴隨2016 年新興國家經濟可望自底部回升，有助新興市場貨幣上演反彈行情。但是個別經濟體差異大，對於特別仰賴於商品出口的國家如委內瑞拉之波動可能較大，但對於產業發展較多元且經常帳盈餘國家如韓國及馬來西亞，以及墨西哥出口有80% 是到美國，可受惠美國較佳的景氣表現，反彈潛力深值期待。想要準確預測油價底部並不容易，投資重點可放在尋找價格被錯殺的能源股票或高收益債市機會。著眼美國能源企業有高度的資本支出彈性，高品質的資產，整體流動性佳，即使面臨低油價環境，仍可透過精簡成本、改善效率的方式，維持獲利。兼顧收益成長 歐美日為主、亞股為輔德盛安聯四季成長組合基金經理人許豑勻表示，展望第四季，應要先把握核心資產，包括「收益」與「成長」兼具的平衡組合型、或是訴求靈活配置的股票組合型。歐元區和日本維持寬鬆政策方向不變，基本面好轉，具備成長性和政策利多條件，建議可採「歐日美為核心、亞股為輔」的策略，爭取投資組合的成長機會。亞股部分，建議以國家挑選為主，印度製造業已是連續22 個月溫和擴張，多數分項持續高於歷史平均水準，且消費信心緩步墊高。由於原物料價格持續於低檔，通膨受到控制，市場預期印度央行下次的降息時間點可能在9 月底或明年初。至於中國，10 月第18 屆五中全會習李將首度提出十三五計畫，料政策上將有較大的利多動作，大中華區可望受惠。但須留意升息前後亞股波動不低，建議保持彈性並伺機在投資組合裡增加部位。目前產業相對看好生技，雖然生技產業進入淡季，但未有重大利空消息且基本面正向，且企業併購頻傳、今年以來新藥審核通過件數仍高於均值，經過前波修正大型生技股也已回到合理位置，可留意10 月底醫學研討會旺季前的布局機會。摩根投信副總經理謝瑞妍強調，美國升息倒數計時，在全球央行貨幣政策分化的前提下，第4 季佈局首重波動管理，核心持有多重資產將是最佳投資首選，股票建議加碼企業獲利上調的歐洲和日本，債券則以收益率較高的高收益債為主。Fed 聯準會9 月雖未升息，不過後續官員持續釋出今年仍可能升息看法，進入第4 季，台新投信投資長莊明書表示，成熟市場表現仍會優於新興市場，但投資人可多著墨新興市場的三大亮點: 中國、台灣與印度，並於資產配置中搭配亞洲高收益債券，以提高投資勝率。

【文 / 行銷企劃部】板橋區為新北市政經中心，全區人口約55.6萬，在全國368個鄉、鎮、市、區中排名第一。說起來板橋有六個第一：交通便利No.1─四鐵共構在板橋；投資潛力No.1─新北市地王在板橋；直轄市區級人口No.1；垃圾減量成果No.1；役男人口No.1；鄰里數No.1。板橋擁有發達的聯外路網及大眾運具，其中有四座東西向橋樑-- 華江橋、萬板橋、華翠橋、光復橋直通台北市；南北向則有新北環快、臺64 線（特一號）及臺65線（特二號）三大快速道路貫穿板橋市區並連結國道一號、三號；捷運板南線在板橋區設有五站-- 江子翠、新埔、板橋、府中、亞東醫院，與北市主要精華區-- 西門、博愛、站前、東區、信義商圈及南港經貿園區直接串連；高鐵、臺鐵和短中長客運中心亦在板橋設站，堪稱是新北市的交通樞鈕。未來串連新北市發達區的捷運環狀線第一階段（西環段）亦以板橋為中心，並於區內設置三個捷運站-- 板新、板橋、新埔民生。三顆引擎啟動板橋經濟再發展板橋江翠加盟店張有林店長指出，數座大型複合式購物中心、商場、高級商辦、劇院、會展中心 ( 至2014年已興建5 個)、CNN 海外攝影棚及五星級觀光飯店，與現有的新北市政府及政務機關結合，帶動消費及商務位階提升，可稱之為經濟再發展上的第一顆引擎。台北遠東通訊園區T-Park 在2007 年起實質快速開發，陸續牽動電信服務、科技研發產業進駐外，區內亞東醫學中心擴建、鄰近的中華電信雲端運算中心也將起用，整體預計將進一步帶來高達2 萬名白領科技業、醫療產業的就業人口，堪稱是未來板橋在經濟發展上的第二顆重要引擎。待開發的浮洲地區，因有國立臺灣藝術大學及鄰近板橋市區林家花園等具人文特色的歷史背景，藉由文創園區的成立及與社區居民的互動，提升生活美學，也使文創產業的蘊育成為施政上的重點發想，讓本區有了新地標；加上浮洲合宜住宅政策將在2017 年以前快速導入大量居住人口的基礎上，亦有機會成為經濟再發展上的第三顆引擎。江子翠生活圈板橋江翠加盟店張有林店長表示，江子翠生活圈為台北市進入新北市的首站，商業、生活機能大多集中在此，道路規劃完整，雙十路二段一帶連鎖商店林立，特色餐館也不少，診所醫療機構眾多。捷運江翠站周邊大致可分三個生活圈：【議會生活圈】有較多高級住宅，路段以文化路二段、雙十路二段、莊敬路等圍起的區塊，這裡是板橋最早的高級住宅聚落，包括家麒文化、國家文化館、文化勳章、文化遠見、龍之邦以及對街的昇陽麗都等社區，目前每坪成交區間約60-70 萬元。而在圖書館正對面的「莊敬華園」公寓社區，是新北市少數有管理委員會及地下室規劃停車場的公寓產品，由於釋出案件少，不少消費者指名該社區為選擇對象，目前成交價約在50 萬左右。【文聖國小、音樂公園生活圈】音樂公園基地是以前的大同水上樂園，該區段位於雙十路北側，算是江子翠較早發展的地區，生活機能不錯，可惜巷道較不整齊，但有大型公園加持，四周住宅頗有樂活感覺。【捷運站西側生活圈】包括江寧路、松江街、吳鳳路等路段，是當地生活機能最好的區塊；學區計有江翠國小、國中外，另有農村石雕公園的綠地加持，一般傳統市場加上江寧路黃昏市場讓生活更加便利。區域徒步到捷運出口並不遠，捷運共構的「悠遊市」詢問度很高，該社區共計187 戶，樓高17 層，無車位，以12~14 坪及24 坪做為規劃，目前成交區間在58~60 萬/ 坪。張有林店長補充，近期最受關注的「江翠北側自辦市地重劃」，總面積117 公頃，重劃區分AB、C、DE、FG 四區，鄰近新海大橋、台64快速道路，與台北市僅一橋之隔，重劃區擁有絕佳的河岸景觀條件，知名建商已進入佈局。埔墘生活圈板橋江翠加盟店張有林店長指出，擁有10 多條公車路線通往台北以及生活機能健全完整的優勢，「埔墘」曾是板橋房價最高的區域，但自從捷運開通之後，商圈逐漸轉向江子翠。埔墘生活圈以家樂福為中心，主要道路為三民路二段及中山路二段，店家種類多，有餐飲業、銀行、診所、超市、電信業等，民享街也有興隆傳統市場。學校以埔墘國小、光仁國中為主，周邊還有永豐公園、民生公園，光復河濱公園，提供民眾足夠的休憩空間。區域多為老舊社區，街廓較窄小，最知名社區是潤泰的「新大陸」，該社區A、B 棟為辦公大樓產品( 家樂福位於B 棟)，C 棟之後皆為住宅規劃，格局多為3 ∼ 4房，因屬精華地段，近期實價登錄僅有個位數物件成交。公寓屋齡多在10 多年以上，單價仍維持在3 字頭左右，與鄰近的萬華區公寓比較下，這邊仍屬平價，一橋之隔吸引不少在台北工作的族群來買這裡的房子。附近有多批國泰建設的公寓，在三民路上的「正泰巷」是最典型的國泰格局社區，目前成交約在33~38 萬區間，售價較周邊公寓產品多出約0.5~1 成左右。光復國中左側街廓完整，光環路有「湛然新天地」、「昇陽寓見」等大樓，而「昇陽寓見」是地上權住宅，使用期限50 年，為區域特殊產品。新埔生活圈板橋新埔加盟店錢紹忠店長說明，本生活圈以捷運新埔站為中心向外延伸，不論是通往台北市或新莊、三重地區皆透過華中橋及大漢橋到達，動工中的捷運環狀線，預定站點位民生路三段，交通趨近成熟，吸引不少台北買方卡位，近期以首購族群佔大宗。捷運新埔站共有5 個出口，其中1、3、4 號出口是主要生活機能集中區域，1 號出口主要路段為陽明街，大樓產品為主，有屬於早市的新埔市場，此路段的大樓物件行情與四維路、莒光路、莊敬路相同，每坪行情約60~70萬元之間。周邊知名學區繁多，包括江翠國中、莒光國小、中山國中、板橋高中，很適合重視小孩教育的年輕父母，另外因為鄰近致理技術學院，也會有學生租屋的需求。緊鄰新埔國小四維公園，是居民休憩好所在。社區型賣場，包括全聯社、松青超市與美廉社皆有在這附近設點，採買機能齊全。「新巨蛋」鄰近文化路二段( 門牌文化路一段)，是周邊指名度極高的社區，樓下是捷運新埔站4 號出口，交通便利。該社區最高46 層，為全國最高樓住宅社區，總戶數也高達1600 戶，管理森嚴，公共設施完備，吸引不少高階客層入住。新板特區板橋文化加盟店林娟妃店長指出，新板特區是一個新崛起的都會型商圈，可說是具備跨境磁吸多元消費的都會型商圈，範圍以板橋區文化路、民權路、民族路、區運路、漢生東路之間的街廓為主。集合了行政中心、購物中心、交通樞紐等各項機能，而使本區域有「新北市的信義計劃區」之稱，2012 年誠品生活新板店開幕，商圈多了商業氣息以外的書香人文氛圍。特區周邊數棟商辦建築持續營建、招商中，其中受矚目的遠東百貨企業總部「MegaTower」日前已落成啟用，五十層樓高的大樓是全國第五、新北市第一高的超高層大樓。區內豪宅社區林立，類型以大樓為主，平均單價站穩6 字頭以上；目前區內已接近飽和狀態，新推案量少，規模較大如麗寶建設「東方富域」及厚生投資興建的「橋峰A+」是該區的焦點物件。預計2016 年通車的台北捷運環狀線是首條貫穿新北市各區的捷運路線（串聯新莊、五股、中和、新店等新北市區域商業腹地），使新北市民來往各地更為便利，並確立新板特區實質的商業中心地位。府中生活圈板橋新站加盟店張永昌店長表示，該生活圈原為後火車站商圈，範圍包括中山路一段、四川路、館前東西路、重慶路、國慶路。自從板橋車站遷移至縣民大道後，一度使得這裡沒落，直到新站啟用後，近年來又因新板特區蓬勃發展並持續擴張，開始與府中商圈融合發展成更完整的複合商圈，再次將人潮與商機重新拉回。府中商圈以捷運府中站為中心發展而成，周邊包含新北市政府警察局大樓（舊台北縣政府大樓所在地）、板橋區（市、鎮）公所等公務機關，具有交通地利之便，為新北市第一個發展最完整、具備都會規模的商圈，業種、商業機能多元，縣民大道及府中路算是商圈最精華熱鬧的區塊。周遭大樓陸續興建，「昇揚府中棧」雖屋齡接近七年，但位於捷運站旁的優勢，是購屋人詢問的指標物件，該社區坪數規劃在40 坪上下，3 房格局為大宗，目前成交價在60~65 萬/ 坪區間。另一個套房指標宅是位於中山路上的「站前凱悅」，因周邊多商業行為，在食、衣、行及育樂方面相對便利。板橋最大觀光夜市「南雅夜市」也在附近。因為此地補教業相當多，逛街人潮較為年輕，商品種類走年輕、活潑風格，和板橋新站附近新板特區商圈以精品、百貨為主的風格形成市場分流。目前府中商圈陸續進行許多舊有建築的更新、再發展，如板橋多功能文教館、精緻商務旅店、府中商業大樓，鐵路地下化後在地面亦形成了開闊的都市空間，期望和以年輕族群為主的西門商圈一樣，發展為極具觀光特色的都會商圈。南雅夜市又稱為板橋觀光夜市，有『饕客天堂』的美名。夜市分布於南雅南路一段沿路往南，經過新興街到南雅東路與館前西路交叉口為止，鄰近板橋車站與捷運府中站，入口處擁有30 年歷史的牌樓是夜市的象徵。夜市內許多美食攤位，皆排列整齊、規劃統一，少數的服飾店面和雜貨用品店佇立於此。有名的小吃像是奶瓶爆米花、麻油雞麵線、水煎包、煉乳銀絲卷、鮮蚵料理、螃蟹熱炒、臭豆腐火鍋、藥燉土虱等等，都能讓想嚐鮮的民眾大飽口福。附近最出名的小吃莫過於『油庫口麵線』，鮮蚵、大腸料多實在，是當地的美食招牌之一。板橋林家花園這座保存完整的林園建築，建於清代，可說是當時的豪宅，在多次整修維護後，大部分已恢復舊日模樣，為園林類二級國家古蹟。總面積約6054 坪的寬廣占地展現出富貴人家的氣派，江南風味的設計，格局別緻優美，花木繁盛；林本源園邸可分成「園」和「邸」兩個部分：園又被稱作「板橋林家花園」，指的是住屋之外的庭園部分，包含來青閣、月波水榭、定靜堂等多處房舍與人造山水；邸指的是林本源家族居住處，目前屬於「林氏祭祀公會」，需專人帶領才能入內導覽。結語板橋區除擁有中央部會、行政機關進駐外，工商服務業也相對發達，知名連鎖餐飲、金融機構…等各大服務性業種進駐，現在已成為新北市首要據點。雖然受到政策影響，整體房市受到衝擊，不過有捷運路網、生活機能完整的區域仍相對抗跌。

買前缺準備  套牢徒傷悲……   近期房市交易量持續萎縮，產學各界紛紛往衰字方向看去，原本預期房地合一來臨、股災拋售潮等議題促使議價率大增可望刺激買家出手，反映在成交量上，然而買家經過這段時間的低氣壓已更加精打細算，寧願遠觀，也不願進場套牢焉，就怕自己不是買到相對低點。    買房依然是眾多投資方式中較穩固的一種，若想得長遠一些，日後年邁退休，有個安身立命之處，這也是買房的重要價值之一。無論如何，買房可是一筆大金額，因此做足功課，有所準備更顯重要，切忌衝動、莽撞的進場，以下5個買房檢測指標，先好好「拷問」自己，以免做出錯誤決定，傷痕累累的退場，讓買房這件事從夢想變夢魘！5大買房自我激~~~問~~檢測指標1.第一桶金夠了嗎？     若是想買房卻沒準備頭期款，那購屋行動只是一場夢而已。且選擇不同的標的，準備的款項壓力也不同，若是選擇預售屋，前期繳款壓力較小，但相對房屋總價較高，後續貸款壓力大；若是選擇中古屋，就需要有三成購屋款，同時還有房屋裝修費用，因此，要先衡量自己的財務能力，再來挑選房屋標的。2.有辦法按時付房貸嗎？    購屋前要先找銀行詢問，房屋可貸款額度，以及貸款利率。其實自住購屋者不需要過度擔心房價是否下跌問題，主要擔心的是，自己後續繳款能力。 對首購族而言，前面7到10年換屋能力不高，在貸款期間內，如果換工作、甚或獎金縮水、失業、利率上升、家庭成員增加...等諸多狀況，能否持續繳付房貸，才是能擁有房產的重要關鍵。3.通勤時間在30分鐘內？     首購族購屋能力有限，不太可能買在蛋黃區，可朝蛋白區甚至蛋殼區移動。慶幸的是，大台北地區捷運路網逐漸擴大，搭捷運進市區可在30分鐘內抵達的範圍增，；即使是捷運+公車，可選擇範圍也不少。盡量降低通勤時間與成本，也是購屋前的重要考量。 4.附近有良好的生活機能？     良好的生活機能，是扶持房產價值的重要因素，現在有很多重劃區，高樓林立，看起來富麗堂皇，但將視線往一樓看去，可能連一家超商也沒有。若是嚮往山林河海，不被塵世喧囂打擾的生活也就罷了，若買個飲料或鹽都要步程10分鐘以上，可能過慣都市生活的族群就必須考量自己能否接受。購屋前一定要多觀察附近生活機能，是否符合自己現階段需求。5.附近學區評價好不好？     首購族購屋後，幾年內可能增添家庭新成員，對年輕夫妻而言，住家周邊中小學校交通是否便利、校風評價是否優良，因為都是要考量到孩子的成長，年輕購屋族應將眼光放遠一點，先行評估日後孩子就學是否安全方便為重點考量。    以上5大激問，能協助自己在購屋前期做個徹底的檢視，讓自己更安心地擁有第一間夢想房，一定要好好進行自我問答喔！文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

房市也有懷舊風？？價錢真的回得去嗎~~~~    最近天涼好個秋，處處聞得到秋天來臨的味道，房市反倒是人家放完暑假後，它繼續放寒假，成交的氣息快嗅不到……買方要進不進，賣方要退不退，相互觀望，市場呈現拉鋸戰，最被折磨的無外乎是房仲與建案銷售人員，委買委賣兩邊都無法得罪，也討好不了。在這樣的糾結的循環下，台灣房市交易在專家達人們的預測中，認為將可能面臨兩年以上的盤整期，市場再空轉下去，不少從事房產相關的人員可能得就此轉行；或許也該是時候把居高不下的房價與空屋量好好做個調整，政府該鬆綁的鬆綁，該管制的管制，該課的稅一項也不能少！台灣房市走了十多年的多頭，有幸跟上浪頭的賺滿滿，口袋尚淺的年輕人苦哈哈，高房價位居民怨第一，莫怪說為何年輕人只想追求小確幸，因為所謂的買房「大確幸」對一般小資族仿佛只能遠觀而難以靠近擁有的感覺…買房 OR 租房 哪一個比較好？     買房好還是租房好？這只是觀念問題，要是堅信有土斯有財的人，就好好存頭期款，多做功課慎選物件，找個合適的房子買下去，一生的安穩都寄託在這房子上，乖乖繳完20年的貸款，接下來放心的過退休生活。覺得買屋就是會變成屋奴，一輩子被房貸牽著走，不如租屋來的自由自在又少了一堆繳稅的麻煩，只是要先想到日後年紀大了，若無穩定的安身之所，自己是否能承受這樣的風險呢？    觀念是可以被調整與改變的，能力還不足時，租房可成為挑選物件的經驗累積；等到手上有點錢適合進場的時候，也千萬不要鐵齒，錯過置產增值的好機會。年輕人應該要讓自己的理財觀更靈活，隨著市場變化切換觀念，妥善運用自己的每一分資產，來換取每一步夢想的實現。喜歡的 從底價的八折開始談    房產專家蔡志雄律師認為自住買房，「喜歡又買得起的」就可以出手，重點反而是在大膽又有技巧的議價方法。專家建議，除了調閱謄本可推算屋主的購屋成本，檢查有無貸二胎之外，謄本上還有一項要注意的重點就是持有時間。 「持有時間」或許是個殺價關鍵。蔡志雄分析，屋主持有時間越長，也表示取得成本低，如果又不缺現金，這種屬於「很難殺型」；反而近2、3年入手的，購入成本高，以現在房地產市況，這種人丟貨都來不及，就怕沒人接，只要不要殺得太誇張，成交機率很高。    建議出價可從「心中底價的8折」談起，價錢沒有共識可再慢慢往上加，但「超過心中底價」就是禁忌，若超過底線，寧可再尋其他物件，也別硬要吃下自己負擔不了的房價。 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / 鍾運凱】一、 某日，住在台北市的張三在台北車站前遭李四無故毆打。經查李四在基隆市有豪宅一棟，於是張三向基隆地方法院聲請假扣押，經法院裁定准許後，李四聲請法院限期命張三起訴，於是張三在期限內向台北地方法院起訴。李四認為張三未向基隆地方法院起訴，因此聲請撤銷假扣押裁定。試問李四的聲請有無理由？二、 張三向王五購買山坡別墅一棟，不料該屋氯離子含量過高，屬於「海砂屋」，有坍塌的危險，於是解除契約並向法院聲請對王五名下另一房屋執行假扣押。法院命張三在一定期限內起訴，但張三卻在超過期限後的第5天才起訴，並同時呈報法院。而王五在期限後的第4天以張三未於期限內起訴為理由，具狀聲請撤銷假扣押。若法院同時接獲雙方的呈報狀及聲請狀，將會如何處理？三、 趙六向張三購買土地一筆，交付面額1000萬元的支票作為價金，並以錢七為保證人，擔保價金債務。但事後竟然跳票！張三因此向法院聲請假扣押，趙六也聲請法院命張三限期起訴。張三認為趙六使用詐術，讓他以半價出售土地(該土地市價2000萬元)，於是依侵權行為向趙六訴請賠償2000萬元。趙六得知後，即聲請撤銷假扣押，試問有無理由？又張三可否在起訴前同時聲請對趙六與錢七假扣押？一、 何謂假扣押？所謂「假扣押」，並不是「假的」扣押，而是「暫時」扣押的意思。債權人雖然可以經由訴訟確定其權利，但如果債務人名下沒有可供執行的財產，仍然無法實現其權利，花費金錢、心力所取得的判決，往往形同壁紙一張。因此，如何保全將來的強制執行，對於債權人的保障相當重要。假扣押，就是防止債務人脫產最重要的制度！民事訴訟法第522 條規定：「債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押。」第532 條規定：「債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分。」可知「假扣押」與「假處分」的區別，在於前者是針對「金錢請求」或「得易為金錢請求之請求」，後者則是金錢以外的請求。所謂「得易為金錢請求之請求」，例如原本是請求「移轉房屋所有權」，如果債務人不移轉，可以易為金錢的損害賠償。二、 假扣押的條件聲請假扣押，須「有日後不能強制執行或甚難執行之虞」，例如債務人浪費財產、增加負擔( 例如在土地上設定抵押權) 或隱匿財產等情形。因此，債權人聲請假扣押，必須向法院釋明假扣押的原因。但是實務上要釋明日後不能執行或甚難執行，有其困難。民事訴訟法第526條第2 項規定：「前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假扣押。」因此通常都在聲請假扣押狀內表明「願供擔保」。法院受理假扣押聲請，通常會以債權人請求金額的三分之一，定擔保金的數額。債權人收到法院核發之假扣押裁定後，得將該數額提存至法院，然後就可以聲請假扣押執行了。三、 假扣押的管轄法院民事訴訟法第529 條第1 項規定：「本案尚未繫屬者，命假扣押之法院應依債務人聲請，命債權人於一定期間內起訴。」第4 項：「債權人不於第1 項期間內起訴或未遵守前項規定者，債務人得聲請命假扣押之法院撤銷假扣押裁定。」換言之，債權人先聲請假扣押，如果遲遲不對債務人提起訴訟，則雙方的法律關係一直懸而未決，而債務人的財產又無法處分，對債務人顯然不公平。所以債務人可以聲請法院訂一段期間，如果債權人在期間內不起訴，債務人就有權聲請撤銷假扣押。民事訴訟法第524 條第1 項規定：「假扣押之聲請，由本案管轄法院或假扣押標的所在地之地方法院管轄。」所謂本案管轄法院，是指債權人所要保全的請求權，如向法院起訴，對於該訴訟有管轄權的法院。民事訴訟法規定被告住所地的法院有管轄權，侵權行為地的法院也有管轄權。因此，案例一債務人李四住所地的基隆地方法院有管轄權，張三被毆打的地點的台北地方法院也有管轄權，因此，張三在期限內向台北地方法院起訴，李四則不能撤銷假扣押。四、 債權人須在撤銷假扣押前起訴法院為了兼顧債務人的利益，如前述得命債權人在一定期間內起訴，逾期未起訴可以撤銷假扣押。案例二，張三超過期限後的第5 天才起訴，並同時呈報法院，而法院卻同時接獲王五聲請撤銷假扣押。此時，由於假扣押尚未撤銷，而張三已經起訴，法院將駁回王五撤銷假扣押的聲請。五、 起訴主張的請求權與假扣押保全的請求權必須相同案例三張三聲請假扣押所要保全的請求權，是「買賣價金請求權」與「票據追索權」，但起訴卻主張「侵權行為損害賠償請求權」，在法律上是屬於不同的法律關係，所以不能算是前述民事訴訟法第529 條所指的「起訴」，趙六可以依同條第4 項規定，聲請法院撤銷假扣押。依民法第745 條規定，債權人必須對「主債務人」的財產強制執行無效果後，才能對「保證人」請求，否則保證人可以行使「先訴抗辯權」，拒絕清償。然而，債權人對保證人仍然有債權存在，仍有保全之必要。此外，債權人也可以同時對主債務人及保證人起訴。張三得將趙六與錢七列為共同被告起訴，也可以在起訴前對二人假扣押。

【文/ 郭騰尹】以前小時候，台灣和沙烏地阿拉伯還有外交關係，那時台灣還有農耕隊在那裡協助該國人民種植水稻，改善生活環境。隨著國際情勢改變，台灣的外交國越來越少，而這些技術轉移、人員外派的榮景早已不復再見。相反的，中國大陸的崛起，挾其經濟與外交的強勢，一些落後的阿拉伯、中亞或非洲國家，都因接受了中國大陸的援助，而目前喊聲震天的「一帶一路」，亞投行更會全力的協助這些地區的基礎建設。在過去的這些年裡，有成千上萬的中國大陸工程人員在這些國家造橋舖路，也因為常年在海外，路途遙遠，這些外派人員可能好幾年才會回國一趟。在大陸我看到一檔真人實境的節目，就以這樣的故事為背景，接受一些爸爸在外工作，久久未歸家庭的報名，由一位年輕的男藝人帶著孩子到國外去找爸爸，給爸爸意外驚喜的感人節目。它不像美食或旅遊節目，事先都與店家安排好拍攝流程，製作單位會給付男藝人與孩子去的交通費用及食宿費用，而接下來會發生什麼事，都要由男藝人自己想辦法，如果錢不夠，男藝人有可能會露宿街頭，製作單位會很忠實的呈現這段尋人旅程最真實的一面。這其中有一集最讓我印象深刻，有兩個家庭的孩子，分別是七、八歲左右的一男一女去找爸爸，他們的父親在非洲的剛果共和國，那裡有一個中國派駐的工程隊，人數達到二千五百人，正辛苦的為邦交國開闢公路，工程隊所駐紮的地區距離首都還有一段非常遙遠的距離。這位男藝人帶著二個各有主見的孩子從上海浦東出發，乘了十幾個小時的飛機到了剛果，剛果是個法語系的國家，光是從機場出來到市區就充滿了挑戰，想想身處在異鄉異地，語言不通、經濟落後，還帶著兩個年幼的娃，身處在滿是黑人的世界裡，話聽不懂，根本無法判斷出是真心或是存心要敲竹槓，就憑著一個中文地址，生硬的法語發言，一路問並且想辦法找車，有了車還要經過好幾個小時的顛簸，孩子暈車到嘔吐，午後的陣雨伴著狂風，雨打到車頂上、地面上鏗然有聲，像是下冰雹一樣，那種狼狽樣，真是讓人心疼！終於到了工程隊，大家都很驚奇這是哪家的孩子？可是偌大的工地，孩子的爸爸到底在哪兒呢？如何用最快的速度讓爸爸出現？小男孩利用廣播麥克風，大聲的報出了自己的小名，用力的呼喚著爸爸。而另一個鏡頭是爸爸傻住、不可置信的表情，確定是孩子後，這位爸爸冒著大雨離開了廠區，往廣播室奔來，看到孩子那一刻，他緊緊擁抱著孩子，臉上已分不清是雨水還是淚水。此劇當把孩子交到爸爸手上時，這位男藝人才算是完成任務。而男藝人目睹重逢的那一刻，也都不禁淚奔，就像電視機前的我一樣。這是一個非常好的節目，孩子呆萌的表情與言語，旅程中的磨擦與艱辛，最後都被在團圓中發酵成最美好的回憶。透過節目我們可以看到人間真情，還可以一覽國外的風俗文化，更難得是這節目並非購自他國版權，而是百分百的自創，希望不久的將來，台灣也能夠看到這檔優質的節目。

【文 / 贏家時代雜誌】根據宏利投信最新的投資人意向調查顯示，臺灣民眾對退休財務狀況過度樂觀，雖有2/3已有為退休儲蓄（66%），但許多人並未及早規劃，國人平均在36.6歲時規劃自己的退休生活(進入市場超過10年)，更有近1/4（22%）的已有退休計劃的受訪者表示，直至40多歲才開始規劃。大多數有退休計劃民眾，平均將2 成收入規劃作退休儲蓄，近1/3（30%）受訪者除了政府退休金方案之外，更積極安排額外退休計劃。整體來說，超過2/3（77%）的退休計劃國人對自己的退休後的財務能力深具信心，認為儲蓄足以支應退休生活。面臨高齡化社會 國人需延後退休年齡而國人預估未來退休收入中，仍有1/5（20%）將來自全職或兼職工作，反映出民眾於適退年齡持續工作的意願。而國發會近期也預估，至2030 年55-64 歲族群將是臺灣勞動人口主力，呈現出勞動人口老化趨勢。此外，還有2/3（66%）的受訪者表示，希望政府與金融業提供更多投資規劃教育資訊，顯示國人明白隨著平均壽命漸增，民眾需要更有效與積極的方案。「因應高齡化社會，國人需延後退休年齡以支應退休生活開銷。」宏利投信投資長王彥傑表示，台灣勞動力結構趨向高齡化，國人需延後退休年齡且多有退休計劃，但退休計劃不應完全仰賴薪資所得，勞工晚年身體狀況不一定能持續勞動，且未必能找到符合薪資期望的工作機會，國人應更多吸取有關退休規劃的專業建議。退休規劃愈早愈好 需做好3件事情所以，國人大多都有退休規劃，但是愈早開始，晚年財務能力愈為穩健，若至40 多歲尚無退休計劃，應立即安排規劃。此外，退休並非只是坐領退休金，應有長期財務規劃，例如共同基金、股票等其他資產投資，確保在晚年多元收入。簡單地說，國人在規劃退休需要做好三件事情：StartEarly( 儘早開始)、Save Enough( 準備充分)、DiversifyRisk( 分散風險)。前兩者要靠個人邁出第一步，但在分散風險的部分則是資產管理業者該協助之處，透過資產配置，提供客戶很多低波動，穩定收益的商品，作為個人退休規劃的核心，以專業的投資管理，靈活的資產調整，來協助個人在不同的時段和行情分散風險。2015 年國人的態度仍屬負面，投資人意向指數指出，散戶對未來市場變遷較為謹慎保守，儘管台股上半年挑戰萬點創下新高，但是民眾對股市的意向卻僅增加4%。至於對於固定收益與房地產等其他投資工具，國人同感悲觀，分別下滑3% 與1% 此悲觀氛圍除顯示投資人對區域市場未來動盪感到不安，也受中國股市近期重挫影響。父親理財最煩惱的事 「缺乏退休規劃」為榜首根據中國信託商業銀行「2015 台灣父親理財大調查」顯示，發現爸爸理財有五大煩惱，其中最煩惱的是「缺乏退休規劃」。此外，最受爸爸青睞的理財工具為傳統存款，其次依序為基金、保險與外幣。台灣爸爸理財五大煩惱分別為1. 缺乏退休規劃(25%) 2. 子女教育基金儲備不足(20%)3. 擔心存款不足入不敷出(19%)4. 不知如何進行投資理財(18%)5. 個人或家庭保障不足(17%)。理財：保守穩健核心資產+波動較高衛星配置中國信託商業銀行投資顧問中心建議，可以保守穩健型的核心資產控制風險，再擇機買進波動較高的衛星配置提升獲利。核心資產可聚焦強勢美元，並拉高核心比重以降低市場波動影響；而衛星配置產品上，債券應選擇存續天期短、收益率較高標的如人民幣債、亞洲高收益債等；股票投資可留意處於貨幣寬鬆環境的中、日、歐市場，以及生技、健護等與景氣連動較低產業。由於今年聖嬰現象發威，公用事業、水資源族群及農金產業，短線有較夯題材加持者，亦可酌量布局。至於沒有時間理財的投資人，建議可採用投資型保險連結類全委投資帳戶，委由專業團隊規劃管理，達到穩中求勝。保障：雙主約險種或添購保險附約此外，醫療準備也不容忽視，不妨考慮雙主約險種或添購保險附約，讓爸爸在儲備子女教育金或退休規劃等資金時，同步為自己或家人建構醫療保護網。常見雙主約架構有壽險搭配重大疾病保險或殘扶險，幫助爸爸在儲備子女教育資金或擁有壽險保障的同時，也能預防罹患重大疾病或傷殘所帶來的龐大醫療費及短暫失去收入的情況。中國信託商業銀行理財與保障建議