文 / 中信房屋商仲部 王藝樺一、目前世界主要股市 經濟體之狀況由上波2009 年金融海嘯至2017 年，全球經濟從谷底反彈、慢慢回升，而全球主要股市也在資金行情引領下，走了將近5-10 年的多頭，多頭派對能延續到何時或者即將曲終人散，就成為大家最關心的話題；其實，基本上只要龍頭霸主美國升息腳步未停，多頭趨勢應該就不會結束，但值得注意的是，「迎接2018新的一年，投資市場的高低基期轉換，將是勝敗之決定關鍵。」以今年世界主要股市或經濟體表現來看，美國的道瓊工業指數今年漲幅24.18%、德國的Xetra DAX 指數漲幅15.28%、日本的日經225 指數漲幅17.01%、英國的金融時報指數漲幅7.02%、香港的恆生指數漲幅30.77%，最後再加上南韓的綜合指數漲幅21.87%與台灣的加權指數漲幅為12.08%，從以上今年各國的經濟櫥窗可以窺出，2017 年成熟經濟體的表現非常不錯，基本上投資人在今年度若把投資部位放在這個籃子裡，投資報酬率可以想見有多豐碩，除了英國的金融時報指數漲幅不到10% 外，其餘的都有雙位數以上的幅度，而在投資人開心之餘，2018 年該何去何從、如何資產配置呢? 二、基期高低--決定勝敗「基期」是報告期的對稱-- 是某一時期的價格水平與另一個時期價格水平對比計算的相對數。一般把作為對比基礎的時期叫做基期，把與之進行對比的時期叫計算期或報告期。通常在做高低基期比較時，一剛開始都要先做該種類、該商品或該市場本身由歷史軌跡演進的比較，簡單來說就是標的本身在這個時間點與之前歷史高低點的比較，從而得出目前是屬於高基期或是低基期。而持有聰明錢的投資人們，在做投資部位的資產配置時，一定要秉持「高低基期轉換」的概念去執行，絕對不能過度迷信過去高績效標的，進而忽略高基期背後已經產生的高風險，倘若高基期標的一旦反轉，除了可能吃掉原本的利潤後，更可能侵蝕到原本投入的本金，反而得不償失；如果投資人有效利用轉換概念，把投入在高績效高基期的標的部位，轉換一定的比例到另一個低基期之合適標的上，這樣一來不僅降低了一定比例的風險外，假使高績效高基期的標的還有末升段漲勢，手中依然保有一定比例的投資部位，算是一種進可攻、退可守的策略 !三、高低基期策略轉換原則上在做跨產業的高低基期轉換策略時，風險是一定有的〈每個產業或市場的風險係數都不同〉，因為處於低基期的標的大部分有其道理，故投資部位要做轉換時，切記要有相當的研究與了解，方可膽大心細的做配置轉換，不過低基期的標的如何挑選適當可進場的?就成為聰明錢的投資人必修的課題，筆者建議，我們可以從投資大師巴菲特的「價值型投資法」窺見其中奧妙，簡單來說，即是投資人用低於" 企業真實價值" 的價格，買進能長久經營的績優標的，如果更收斂其意涵，就是買進處於低基期、但是經營績效好的公司或投資標的。以最近台灣的股市來看，適時的賣出高基期漲多的電子股，轉進基期低但績效好的金融股，或者跨市場、產業的轉換，賣掉高基期漲多的股票，轉入低基期的黃金和大眾物資，假如對台灣房地產市場有所興趣的投資人，亦能參考像國巨公司的陳董一樣，申讓一定比例的股票，把資金轉進低基期的房地產，名人的資產配置或許值得我們留心!四、國內房市低基期打底 留意大眾物資、黃金低基期反轉展望旺旺來的2018 年，全球經濟隨著火車頭美國的加速復甦，再加上俯拾即是的熱錢，在在都說明2018年仍是續旺的一年，當然世界主要的股票市場漲幅已多，牛市是不是仍能再「牛逼」下去讓人有點擔心，不過聰明錢如果能適時地轉換到優質的低基期標的去，應該就能持盈保泰、守住得來不易的投資盈餘，筆者建議2018值得注意的投資方向如下: 2018年值得注意 投資新方向:Ø 國內房市Ø 大眾物資和黃金Ø 新興市場 大眾物資、黃金這類商品投資標的，都有其應有的循環週期，若能在低基期時進場，等到循環往上時都有不錯的成果；另外，新興市場也是2018 年撿黃金的好地方，相對於這幾年飆漲的成熟市場經濟，低基期的新興市場充滿了無限潛力。最後，看一下2018 年的房地產市場，雖然目前看來仍沒有極多方的消息與政策，不過由買賣移轉棟數、民眾賞屋與付斡旋的數量來推敲，已經有嗅到房地產市場落底打底的跡象，若以台北來說，本身有自住需求的買方、或者遇到物超所值的物件，要放膽的依自身能力考慮入手，畢竟好的地段區域和物件有限，房地產依然在2018 年的資產配置中占有一席之地! 中信房屋海外不動產推薦：https://global.cthouse.com.tw/  

文 / 莉思 全球經濟可望持續穩定成長，但疲軟因素仍待追蹤觀察揮手2017 年，回顧2017 年全球經濟表現，原先所擔心的美國總統川普之政策引發經貿易大戰，歐洲選舉結果影響歐元體系等導致利空的黑天鵝事件均未發生，而中國供給側改革成效顯現、各國央行維持寬鬆貨幣政策及原油價格回穩，促使各國企業及消費者信心增強，全球景氣穩健復甦，整體貿易量上升，利多持續推升，帶動全球股市去年的表現相當亮眼。展望2018 年，各主要經濟體是否能延續去年以來景氣復甦的動能，將牽動著全球整體經濟的發展狀況，據國際貨幣基金(IMF) 於去年十月的預測，2018年全球經濟成長率可達3.7%，較去年的3.6% 略高，各國際預測單位普遍對於全球今年國際經濟景氣穩健樂觀，但今年全球經濟仍存有隱憂之處，需要謹慎視之，其中美國川普政府之稅改方案通過進程、Fed 新任主席的貨幣政策及縮減資產負債表的進程與幅度，將會牽動全球整體經濟的發展狀況及金融市場的走向；歐洲去年經濟已在穩定復甦軌道上，但歐洲央行(ECB)貨幣政策調整、英國脫歐時程的不確定性及西班牙加泰隆尼亞的獨立事件風險，再加上近來德國的政局的不確定性已引起全歐擔憂( 德國總理梅克爾是否能順利組成大聯合政府，將是能否解決德國近年來最嚴重政治危機的關鍵，若陷入癱瘓，恐將造成難以估計的經濟損失)，將會影響經濟持續向前的動力；中國十九大會議後，新領導班底確立，在一帶一路、供給側改革及人民幣國際化等政策推動下，基礎建設、金融改革成效已漸漸顯現，預期中國可望成為亞洲經濟領頭羊；中東( 中東為全球原油重要產區) 及北韓( 東亞為重要製造供應鏈所在) 之地緣政治衝突升高，將衝擊區域性或甚至全球經濟及金融市場表現。整體而言，2018 年全球經濟可望持續穩定成長，但對於美國川普政府經貿政策及升息步調、中國政府政策推動、歐洲問題及地緣政治衝突等衝擊全球經濟成長的因素，仍有待追蹤觀察。台灣經濟持續擴張，但成長減緩台灣經濟表現在2017 年優於預期，主要是受惠全球景氣穩健復甦及國際原物料價格走高，因而帶動外需；長期而言，國內經濟除高度受到全球經貿大環境變動之影響外，內需表現的若干不確定因素亦可能影響實際結果。1. 主計處預估2018年經濟成長率2.29%，但政府政策規劃與執行之周全性為關鍵影響因素依據主計處資料顯示，2017 年前三季經濟成長率分別為2.66%、2.13% 及3.11%，鑑於第三季經濟成長率達3.10% 以上，主計處上修2017 年全年經濟成長率到2.58%，但預估此後五季經濟成長率下跌至3%以下，預測今年經濟成長率僅2.29%，低於去年。另據主計長朱澤民指出，去年經濟成長動力主要來自外需強勁，今年景氣雖均衡復甦，持續擴張，但因成長基期墊高，使得經濟成長增速不如去年，而今年經濟成長的貢獻主要來自「內需大於外需」，其中內需將因政府加薪、前瞻基礎建設等政策效果將帶動民間消費增溫及民間投資均衡復甦，出口則因全球經濟持續成長，加上車用電子、物聯網、人工智慧等新興應用趨勢熱絡，延續出口動能。然而2018 年經濟成長是否如主計處樂觀展望，實則存在隱憂，主要是政府政策多頭，缺乏細部規劃，當經濟發展與環保、勞工權益互相衝突，政府內部並無共識，成為經濟發展之隱憂，就如同政府之前推出之勞基法修正及非核家園等重要政策，均增加企業營運負擔，其中勞基法修正案因政策擬定不周全，造成企業主經營成本驟增；此外，製造業面臨產業轉型的交叉路口，政府在法規鬆綁的進度趕不上產業所需，能源穩定亦被「非核家園」政策所綁架，成為企業投資的隱憂，是以2018 年經濟成長仍待觀察。 2.預期央行利率維持穩定據匯銀人士指出，2017 年美國聯準會（Fed）之升息頻率加速，並在10 月起開始縮減資產負債表，但歐洲央行(ECB) 會議強調QE 不會突然結束，若要結束會有一個「減碼」的過程，日本繼續實施超寬鬆貨幣政策；是以歐、日央行並未跟進收縮資金，且新興市場國家仍有寬鬆貨幣空間，使得台灣在內部物價溫和，外部資金仍然寬鬆的前提下，利率不致有太大變動，預期台灣央行貨幣政策預期將持續維持動態穩定，以有效應對國際金融市場的可能變化與衝擊。3. 地緣政治衝突加劇，衝擊台灣2017 年中東及北韓發生多起地緣政治衝突，美國與該兩區域關係也日漸緊張，由於中東為全球原油重要產區，東亞為重要製造供應鏈所在，前者牽動台灣出口的原物料相關產品價格，後者則直接衝擊亞洲供應鏈的穩定，倘若2018 年對立升高，不僅對全球經濟及金融產生重大影響，更進而衝擊2018 年台灣表現。4. 市場信心逐步恢復，為自住型買方出手時機據央行總裁彭淮南指出，台灣房市已「soft landing（軟著陸）」，由銀行房貸、建築融資貸款餘額超過去年同期水準觀之，房市買氣與景氣已較2016 年回溫。另官方最新統計數據推估，2017 年全台房屋交易量普遍都有所增長，全國房屋買賣移轉件數可望落在26.5~27 萬件間，較2016 年史上最低紀錄24.5 萬件呈現8.2~10.2% 的年增率，除比較基期低，主要是房地合一稅效應淡化、遞延性買盤出籠及建商降價讓利等因素催化。展望2018 年房市，雖然彭總裁認證房市軟著陸，但也不會V形反轉，故仍需注意影響房市之黑天鵝，包括政策面新制施行( 如：屋簷雨遮不登記坪數，掀起去年底前搶照潮而在今年房市中陸續釋出，對空餘屋市場增添變數)、選舉年政治干擾及央行利率走勢等。

圖 . 文 / 鳳凰旅遊美國首府花飛花 華盛頓櫻花節　v2018節慶期間：3/20~4/15賞櫻花不只是亞洲人的專利，美國人也跟我們一樣瘋櫻花！每年約3 月下旬到4 月，是美國首府華盛頓D.C. 的櫻花季節，全城三萬多株櫻花綻放的盛大場面及嬌豔程度，絕對跟日本有的拼，當地還會舉辦熱鬧的櫻花節來炒熱賞花氣氛。傑佛遜紀念堂周圍，特別是傑佛遜紀念碑旁的潮汐湖畔，放眼望去大片大片的粉紅色，叫人心花朵朵開，有人專心的賞花寫生，有人在粉紅色花海中慢跑…愜意又風雅，還有華盛頓紀念碑及國會等，也是賞櫻客必遊之地。波多馬克河上盡是來來往往的賞櫻遊船，以及欣賞河畔兩岸櫻花美景的人潮。其實華盛頓的櫻花是日本人所贈送，1912 年東京巿為了促進兩國友好，千里迢迢將3 千棵的荒川櫻送給華盛頓首府，而美國也以山茱萸樹回贈日本，歷經百多年來已繁衍出三萬多棵樹子樹孫。華盛頓在1935年更開始舉辦華盛頓櫻花節，除了賞櫻，還結合遊行、煙火、美食及表演等，讓華盛頓的春色更加歡樂繽紛。 韓國最大級櫻慶典 鎮海櫻花節　v花期：3月下旬至4月中旬釜山附近的鎮海小城，擁有22 萬棵櫻花樹，每到春天就被櫻花淹沒，櫻花花瓣隨風飄落時，宛如下起了春雪，入選CNN 韓國必訪50 大景點！春天舉辦的鎮海軍港節，同時也是韓國最大的春季慶典，節慶活動中，除了賞櫻，還有朝鮮時代的街頭遊行，以及國際軍樂儀隊表演。沿著河川兩岸盛開的余佐川櫻花道，是鎮海賞櫻的經典，情侶們徜徉在粉白色的的櫻花隧道下，浪漫大破錶。還有軍港節期間才營業的櫻花主題火車站，長約800 公尺的櫻花隧道結合火車鐵道，真是唯美的不敗組合，還能進入一般人難以進入的海軍士官學校欣賞盛開的櫻花。 日本賞櫻首部曲 伊豆河津櫻v2018河津櫻祭期間：2/10∼3/10日本賞櫻第一彈的伊豆河津櫻祭典在2 月初展開，沿著河津川兩岸綻放，花大蕊粉嫩，配上金黃色的油菜花，亮眼的色彩，讓人不禁大呼：好青春好活力阿！河津櫻的花期比一般櫻花相對略長，可一直開到3 月上旬，花祭活動除了兩岸櫻花，還有賣蜜柑、燒烤、櫻團子等各式小吃攤，及販售河津櫻苗木等，不時還有一群群日本小學生到這裡來戶外活動，相當活潑熱鬧。河津町迷人的不只有櫻花，這裡也是著名的溫泉鄉，諾貝爾作家川端康成的《伊豆的舞孃》的背景地就在河津七瀧；人氣日劇《月薪嬌妻》中，美栗與平匡兩人的蜜月之旅，就是走訪伊豆的修善寺溫泉哦！　 雪與花共舞 立山雪大谷與濱名湖花祭v2018立山雪牆開山：4/15在日本下雪的地區，會利用鏟雪車開出道路，在路的兩旁便留下高高的雪牆，在日本各地都有雪牆，但最有名的就是立山黑部的雪大谷，每年約四月中開山，此時，前往日本中部地區旅遊，不但可欣賞到的一年一度的壯觀雪牆，臨近太平洋的靜岡縣已春暖花開，同時可漫遊千嬌百媚的花之祭典，將「雪」與「花」一次賞玩。標高2390 公尺的立山室堂平，是世界有名的豪雪地帶，也就是雪大谷的散策會場，遊客將步行其間，近距離感受雪壁的震撼，藍色的天空，配上白色的雪牆，雪牆上有大家熱情的塗鴉，景像真是令人興奮！來到立山黑部的一大特色，就是會搭乘到六種不同交通工具暢遊，包括無軌電車、空中纜車、高原巴士等，體會日本人在大自然環保方面所下的工夫。而位於靜岡縣西部的濱名湖，風光明媚，擁有特產「鰻魚飯」，是結合了溫泉、美食的觀勝地，此地的濱名湖花卉公園曾是國際花卉園藝博覽會的會場，園內種植多達約3000 種各類植物，是一座可領略四季不同鮮花綠葉的大型花卉主題公園。從2 月中旬早開花的河津櫻、館山寺櫻等，到3 月下旬左右染井吉野櫻，還有五十萬朵鬱金香的爭奇鬥艷，4 月下旬到5 月上旬的「藤」，也是此地的大看點！

人們情感停留的地方，就是家的所在，「回家」就是要回到撫慰人心的溫暖的家。設計師如同情感的推手，透過對屋主生活習慣、喜好的了解和溝通，牽起一處處居家空間的線，畫出一道道生活流動的軌跡。喜愛美式、崇尚自由的屋主，期待在盛載滿滿生活記憶的家中，過出慢慢幸福增溫的每一天。─圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】 進門玄關處，看到運用黑板漆的牆面設計，附有磁性的功能，讓此處成為便條留言、備忘、張貼照片的互動小牆面。濃厚的工業風氣息，貫穿家中成為主要設計風格，亦是屋主鍾愛的居家品味。在公共領域空間部分，所使用的配色皆偏灰色調，營造休閒質韻的丹寧感，再搭配鐵件的黑灰色系，更能發揮出粗曠不羈的工業味道。地板皆以超耐磨木地板作鋪設，木質的溫暖調性，柔和了灰色的冰冷，也打亮整體空間色彩。客廳沙發背牆以帶灰的草綠色做底色，讓主牆面跳出明顯的層次感，成為視覺關注的焦點；而斜面的轉角櫃設計，一方面降低大面積背牆的壓迫感，以斜邊的線條和角度，巧妙轉移視覺的停留點，強化空間上的延伸效果；另一方面是做為展示櫃的美化，免除一般櫃體的呆板無趣，兼具造型和實用的巧思設計。電視牆同樣看到草綠色和灰色的兩者搭配，呼應沙發背牆的主體色系，表現出一致性的整體美，電視上方蜂巢式格狀展示色塊，和兩側運用挑光簾的採光窗，形成明暗對比的包覆感，亦展現層次性的相互呼應；天花板則以軌道燈勾勒出俐落的空間線條。緊鄰在旁的是餐廳區域，以灰色作為主牆面色彩，牆上一排排的酒架，符合屋主小酌的習慣，壁掛式特製木箱，作為放置蔬果點心的置物籃， 也是裝點牆面的造型擺飾，成為一面充滿美式氣氛的紅酒牆。 設計來自美好的生活體驗餐廳旁為半開放式書房，亦為屋主在家工作的工作室。沒有實際的牆體，以一扇扇玻璃門片，將工作室與餐廳領域靈活劃分，時而獨立區隔、時而共用分享，便是體現屋主生活習慣的最佳寫照。玻璃門片以銀灰色的鐵件烤漆為外框，輔以萬向軌道作滑門設計，可以全數閉合成為封閉式牆面，亦可全數展開收納於側邊，讓工作室成為完全開放的空間。工作桌台是極具幾何感的特製木桌，以粗細不一的線條拼接出豐富的層次感，桌台前方還特別刻上屋主名字，完全展現個性化的歸屬感。桌台後方的展示書櫃，同樣以直線的線條式層架，呼應工作桌台的幾何設計，搭配擴張網的鐵件滑門，可隨心所欲擺設珍藏小物，真實地透露出質感生活的美好回憶。主臥室以紫灰色為主色調，營造放鬆紓壓的簡約與寧靜，回歸自由無拘束的本質。客房以外國青年旅館的概念為發想，放射狀的木條層次分明地妝點壁面，活潑氣息中伴隨木質的暖意，讓造訪夜宿的友人，也能擁有旅人落腳的歸屬感。 01 設計 暖意上心頭客房為外國青年旅館的概念延伸，以放射狀木條層次分明的跳躍點綴，質樸的溫暖中又不失趣味。 02 材質 透視感的十足展現以烤漆方式美化鐵件門框，搭配透明玻璃的門片設計，製造空間的放大穿透力。 03 設計 獨一無二的質感客製化工作桌台，在幾何線條下帶領出空間的俐落度，桌邊特別刻上屋主名字，延伸個性化的品味觸角。 04 材質 私房美學和客廳沙發背牆同為草綠色的展示書櫃牆，展現空間的一致性，木製層板、鐵架、擴張網滑門，打造出粗曠中帶有雅痞味的個性工業風。

文 / 行銷企劃部 大安南海佃加盟店店長吳燕明表示，在大台南地區合併升格後，位於台南市西南方的安南區，區位由邊陲轉為核心，其中近十幾年來最有發展性的算是安西重劃區了，安通路四段以北，北安路二段以東，安中路一段以南，安西路以西等路段組成，規劃有機關用地、學校用地、安西公園等大片綠地，其餘是住宅用地，休憩機能完備。安西生活圈受惠於政府持續開發建設，坐擁生態綠地環境、成熟商圈與交通便利條件，吸引購屋買氣匯聚，成為台南市區透天產品推案新重鎮，推升區域房市穩定成長。 重大建設帶動 重劃區推案不斷大安南海佃加盟店店長吳燕明指出，隨著縣市合併、及新吉工業區、台灣歷史博物館及台江國家公園等重大建設陸續完成，安南區區位條件與發展潛力大幅提升，大量活動人口移入，與北區鄭仔寮、市中心區的商圈連結發展更緊密，整合北安路、海佃路、安和路等商圈，展現大商圈的發展規模。安西生活圈坐落於商圈核心地帶，包括安和路、安中路、北安路、海佃路等重要道路系統皆規劃完整；安西重劃區的住宅用地佔了大部分面積，所以整個社區除北安路二段及安中路一段路面規劃成店面外，其他幾乎是純住家。重劃完成後發展迅速、推案不斷，如：一品苑、美慕里、英郡8、清河苑、真建築、好意園6、禾悅、富裕人生…等等，目前還在推案的計有：傳家、幸福御守2、北安富都2。新建案因坪數、格局不同，開價有所差異，大致上在1,300 萬以上，建商打出「新北區」口號搶客，因房價相對比北區便宜，吸引不少首購族遷入，另區段內屋齡10 年內總價千萬元內的別墅需求量最高，只要開價合理很快就成交。 優質環境、生活機能力挺房價吳燕明店長說明，安西重劃區內設有安順國中、海佃國小、安順國小等優質學區，與多座社區公園，住宅區環境規劃佳，屬於頗清靜的新興社區且道路寬不壅塞，入住人口越來越多，成為消費者選擇定居的重點區，唯獨若下雨，外圍道路偶爾會有積水情形，但瑕不掩瑜，不至於影響本區的生活品質。該區也可透過鄰近的國道八號高速公路，連結快速路網，迅速抵達台南科學園區與高鐵台南沙崙站區，經台江大道可至南科，經北安路5 ～ 10 分鐘進市區，10 ～15 分鐘至奇美醫院，交通便利。商業行為集中的北安路二段及安中路一段，目前有貴族世家、全聯、麥當勞等大型商店，知名品牌連鎖店也陸續進駐，再加上北安路二段以西，以提高商業服務層級及強化核心機能的「商60 副都心」重劃案已通過，鄰近台19 縣、台17 甲線，交通區位好，未來與周邊的大型購物商場形成複合商圈，更將帶動本區的房價漲勢。 休閒、人文、醫療、消費、交通陸續備好備滿 樂活宜居吳燕明店長補充，目前政府積極推動安南區台灣歷史博物館園區建設計畫，廣達20 公頃的園區，以「知識臺灣」、「自然臺灣」、「鄉土臺灣」、「展演臺灣」概念發展，希望民眾在接受人文知識饗宴的同時，也能體會台灣的生態與鄉土之美；園區都市計畫規劃完善，經過區段征收開發後，居住人口將可容納達2 萬餘人，除提供高品質、舒適之居住環境外，台南大型教學的安南醫院也將在園區旁設立，病床數達上千個，加上商業區陸續開發，以及國際棒球訓練中心規劃興建，讓居民享有充裕的休閒、賞景、醫療、養生與消費便利性，且鄰近安西生活圈，坐擁安南區成熟區塊，對外交通方便，更吸引許多消費與洽公人潮，餐飲業、休閒娛樂設施蓬勃發展，在重大建設的助力之下，地價與房價行情都獲得穩定支撐，是換屋、置產好標的！    

文 / 鍾運凱 案例：據新聞報導，某工人甲安裝冷氣時，不慎從2 米高處墜落到防火巷內，當場失去生命跡象。警消到場救援欲將甲從前面店家抬出送醫，卻遭屋主乙以擔心變成凶宅為由拒絕，隨即將鐵門拉下。警消無奈只得多花15 分鐘將甲從氣窗送出救援，最後緊急送醫搶救後仍不治身亡。新聞曝光後，有網友將拒絕借道的這間民宅，登錄在「台灣凶宅網」上。試問，乙的房屋會因此成為凶宅嗎？ 解析：一、何謂凶宅？一般所謂的「凶宅」，法律上並無明文的定義，依照一般不動產買賣交易慣例，通常指「曾發生他殺或自殺致死之情事」的房屋。然而凶宅問題屬於個人主觀及心理層面的想法，會因個人感受、時間經歷或宗教信仰不同而有差異，可藉由時間淡化、記憶淡忘或宗教儀式去除不安的心理，因此並非曾發生過自殺或他殺情事的房屋一律作為凶宅處理。二、司法實務見解(一)高等法院民事判決99年度上字第1316號依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於發生此類非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質。因此，依諸房地產交易市場實務經驗，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋或不動產之市場接受程度。易言之，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，不論於心理層面或市場接受度，皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論，與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋或不動產之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。(二)高等法院民事判決94年上易字第249號現今大眾媒體蓬勃發展，「凶宅」訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準，亦經桃園縣不動產經紀人公會以93 年7 月11 日桃經紀字第930714 號函覆原審明確。(三)台北地方法院民事判決95年度訴字第5767號本件被告XX 房屋及其僱用人員均是專業之不動產仲介、經銷人，自應用專業上誠實、勤勉而有相當經驗方法，調查系爭房地有無非自然身故之事實，以憑向原告報告仲介。本件系爭房地附近之人均知悉系爭房地於91 年間發生非自然死亡之事故，而以房屋仲介為營業項目之被告竟於簽立上開契約後，不予詢問查證，核未盡善良管理人之注意義務。被告XX 房屋及其營業員、經紀人以居間為營業，於與原告間上開契約成立後，未積極查證，自顯然違反善良管理人之注意義務。三、凶宅的效果(一)凶宅可能構成物之瑕疵所謂「物之瑕疵」是指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。「凶宅」對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。依民法第359 條、第365 條，買方可在合約簽定內6 個月或是交屋5年內主張解除契約或減少價金。(二)隱瞞凶宅可能構成詐欺罪如果賣方明知買賣標的物為凶宅，卻故意隱瞞不告知買方，屬於消極施行詐術使他人陷於錯誤而交付財物或得利，構成刑法上的詐欺罪。如果仲介明知凶宅而隱瞞，也是詐欺罪的共犯。(三)使他人房屋成為凶宅的責任在他人房屋自殺，使該房屋成為凶宅，繼承人是否應負損害賠償責任？對此，實務上見解分歧，有判決認為自殺者並非「故意」侵害屋主的權益，不構成侵權行為；也有認為在他人房屋自殺，有使他人房價下跌的「間接故意」，仍構成侵權行為。至於因過失使他人在第三人的房屋內自殺或意外死亡，例如房客容許他人使用租賃房屋，卻因監督不週導致該他人在屋內死亡，房客仍應對房東負賠償責任。(四)出租凶宅的責任民法第424 條：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」可見租賃物之瑕疵，必須限於危及「安全」或「健康」之事由；而凶宅造成心理上的不安或房價的下跌，是否構成終止租約的理由，恐有爭議。視具體個案情形，如造成房客精神方面的損害，仍屬於廣義的「危及健康」，應可主張終止租約。四、結論本題甲發生意外事故的地點在防火巷，並非在乙的房屋室內，是否使乙的房屋成為凶宅？依前述實務見解，如果依交易市場之接受度而論，該事故會造成房價明顯低於相同地段、環境之標的，嚴重影響購買意願及價格，造成經濟性之價值減損，應認為有「物之瑕疵」。至於事故是否發生在屋內，並不是重點。  

【文 / 郭騰尹】 夏季時台北的氣溫超過35度，走在街頭，心中焦躁不已，皮膚的高溫、耀眼的日頭、溽溼的上衣，讓人忍不住想鑽進有冷氣的餐廳，而餐廳若有免費的冰飲，那就太有競爭優勢了。只是這家餐廳雖然有風扇加上冷氣，但是門口的自動門因為客人進出頻繁，所以並沒有太明顯的降温作用，一碗肉焿麵吃下來，又是一頭大汗，有人就後悔說剛剛應該點涼麵的，然後再加上一杯冰豆漿。同樣是吃麵，日本的文化又有了不同的呈現，曾經在網路上看到一則故事，在日本京都有一家烏龍麵非常有名，每天只限量五百碗，而每一天都會吸引眾多食客大排長龍，主廚是一位老奶奶，有人問起她為何生意如此火爆，煮的烏龍麵為何讓人難忘，老太太只是淡淡的笑著說：「我只是用最一般的方法煮這碗麵，並沒有什麼秘訣。」有個小伙子覺得這位老奶奶一定是有特別的訣竅，於是每天都來吃，希望能觀察出門道，結果他發現老奶奶真的是用最平常的方法來煮麵，甚至這麵也不是自己擀的，是從外面的廠商進貨的，唯一特別的是，老奶奶只要煮好麵，總是會停一會，看看外面的天，然後恭恭敬敬的把碗端起來，慢慢的送到客人的桌上。 又過了一陣子，這小伙子實在忍不住了，就主動的和老奶奶攀談：「請問您為什麼每次煮完麵，都要看看外面的天空呢？」老奶奶含蓄的說：「這烏龍麵好不好吃的關鍵是溫度，冬天有冬天的溫度，夏天有夏天的溫度，看看外面的天氣變化，我就可以估算出這碗麵要煮多少時間最恰當，然後在什麼時候端出來給客人，我想這就是好吃的秘訣吧！」讓客人日復一日吃到各種天氣下最合適溫度的麵，是一個平凡日本老太太一生的堅持，這堅持讓她成為日本京都文化裡最美麗的風景。當我們強調標準化作業流程的高效率時，有另一種成功是真心對待，它不是用連鎖加盟系統來複製，而是一種人與食材、人與廚師的一種對話，機器煮的麵、機器做的壽司就是填飽肚子的食物，但用一顆溫暖的心所製作的麵、用指腹揑的壽司，裡面有感情、有溫度，你可以感覺到那份用心，然後你會尊敬這家店，以及店裡每一個員工，然後主動的為這家店做最有力的傳播者與見證者。在競爭多變的環境中，淘汰的總比留下的多好幾倍，而能成為百年老店的一定是有著近乎頑固的堅持，什麼是可以改變，什麼是不能改變的，這就有賴於領導者的智慧。我期待每一個重視客人體驗，給與每個用餐客人美好回憶的店家，都能成為一個城市最重要的地標，不論是一碗烏龍麵，或是眼前的這碗肉焿麵。    

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】上海戴德梁行2017年12月5日最新發布的研究報告顯示，香港已超過倫敦西區成為全球租金最昂貴的辦公大樓市場。戴德梁行《全球辦公大樓租金概覽》(Office Space Across The World)年度報告統計了全球58個國家215個辦公大樓市場的租金成本情況，對全球新建或翻新的商辦場所依據每位員工辦公空間的租金成本和空間密度進行排名。該研究報告整合5項結論分別於下：(1)倫敦跌至全球第二位，但每位員工辦公空間年均租金為22,665美元，仍是巴黎或法蘭克福租金的兩倍、(2)在香港，容納100名員工的辦公場所租金相當於多倫多為300名員工、馬德里為500名員工、孟買為900名員工租賃工作場所的租金成本、(3)全球每位員工辦公空間的年均租金成本在過去12個月裡增長了1.5％、(4)工作模式和技術應用可能會影響未來的排名、(5)北京全球排名12，每位員工辦公空間年均租金為11,323美元。 上海戴德梁行表示，有限的供應量和中國內地企業的強勁需求推動香港年均租金成本上漲5.5％，至27,431美元。不斷上漲的租金促使越來越多的跨國公司遷離中心市場至成本更低的地區。相比之下，在香港，容納100名員工的辦公場所租金相當於多倫多為300名員工、馬德里為500名員工、孟買為900名員工租賃工作場所的租金成本。 相反，由於貨幣貶值，倫敦的租金成本自2016年以來下降了19％，每位員工辦公空間年均租金成本為22,665美元。巴黎雖然租金成本約為倫敦的一半，並在2017年出現了下降，但仍位居排行榜的前10位。 在過去12個月裡，全球每位員工辦公空間的年均租金成本上漲了1.5％。主要是由於美洲和亞太地區租金成本的上漲，其中美洲增長了4.2％，亞太地區增長了3.4％。歐洲、中東及非洲地區則下跌了1.3％。匯率波動是導致排名產生變化的重要因素之一。對於關注當地租金成本的企業來說，同房地產市場的波動相比，匯率的波動將是他們明年的關注重點。 隨著租金成本的不斷上漲，2017年全球工作場所密度「一定辦公大樓空間內所容納的員工數量」也在增加。雇主們，尤其是在紐約、倫敦、東京和香港等傳統的“影響力城市”(power cities)，希望盡可能提高效率，從而容納不斷增長的員工人數，並從增加的租金成本中獲得最大價值。 戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑James Shepherd指出：“在中國大陸，截止2017年9月的前12個月租金整體呈穩定增長，北京的辦公大樓市場仍是最昂貴的。到2020年，供應大潮會出現在中國的一線城市，這會抑制租金價格，租戶可以利用這種局面重新談判租金或以更低的成本尋找到更好的租賃空間。”    報告作者、戴德梁行歐洲、中東和非洲研究部Sophy Moffat表示：「香港和倫敦是目前為止最昂貴的辦公大樓市場，但在數字化時代，二線城市開始以工業時代沒出現過的的方式進行競爭。與全球老牌競爭者相比，斯德哥爾摩、奧斯丁和首爾等城市的排名正在不斷上升。奧斯丁在排行榜中的排名已上升至第21位，但其租金成本仍然比矽谷低40％，然而已憑藉自身優勢成為技術中心。」 「隨著每位員工辦公空間成本的上漲，對雇主們來說，最關鍵的是，在全球競爭激烈的市場上，提供有助於吸引和留住頂尖人才的工作環境，從而最大限度地發揮他們的勞動價值。當工作場所密度過高，或者共用空間的數量過低的時候，就會出現一個臨界點。這兩個因素都可能成為員工們完成工作的障礙。隨著辦公大樓空間和城市之間的競爭加劇，雇主們勢必要在使用者經驗和員工福利之間做出權衡。」 報告指出，從更長遠的角度來看，當人才和企業轉向新興經濟體時，全球的租金成本也將會出現一些調整。預計到2025年，全球500強企業中45％以上的企業將來自新興市場，而1990年這一比例僅為5％。