【圖文/中信房屋研展室】因農曆春節交易天數減少的影響，不動產交易量明顯萎縮，三月交易則回歸正常水準。根據中信房屋3月份不動產交易統計，全台交易較上月大幅成長55.4%。六都中以台北市月成長達72.1%表現最佳，其他五都也都是正成長。與去年同期相比，全台交易小幅成長3.1%，表現尚屬平穩。六都除台北市月增72.1%外，新北市、桃園市、台中市、台南市與高雄市也分別成長67.2%、54.4%、46%、53.6與3.5%。與去年3月相比，六都年增率分別為：台北市年減5%、新北市年增1.8%、桃園市年增33.3%、台中市年增5.8%、台南市年減8.9%、高雄市年減15.1%。央行升息 房市短期影響不大雖然不動產交易目前表現平穩，但後勢是否會因央行宣布升息一碼而產生變化？中信房屋總經理張世宗認為，升息一碼雖對房貸戶有所影響，但每月增加的負擔還算有限，因此短期內應不致讓房市交易量出現大的波動。不過張世宗也指出，總體經濟環境才是決定房地產後勢的關鍵。政府會視經濟環境變動及產業狀況制訂相關政策，而政府政策會牽動投資決策，繼而影響交易市場熱度，這是經濟面的交互作用，因此房地產長期的發展得視經濟情勢及政府政策而定，目前仍是審慎穩定的發展走向。打消房價預期心理 央行算盤這樣打央行此次升息除了抑制通膨考量，也有打消市場預期房價持續走升的意味，對於預期房價總是走升的建商或屋主也等同於釋出示警的訊號。張世宗指出，央行這次雖未加重房地產信用管制，但也表示「還有精進的空間」，也就是不排除6月仍有可能提出第五波針對房地產的選擇性信用管制，未來房市變數猶存，任何投機性的置產決策，都可能面臨更高的風險。  

【圖文/中信房屋研展室】央行昨（17日）宣布升息1碼，對房地產交易會造成哪些影響？中信房屋研展室副理張漢超指出，國內升息是遲早的事，但出人意外的是，過去央行升息向來以溫和的方式來因應國際市場變化，但本次卻與美國聯準會升息時間、幅度一致，讓許多市場人士跌破眼鏡。此外預期祭出的第五波選擇性信用管制也並未端出，在在顯示央行認為通膨才是現階段得首先處理的問題。其次這個決策也具有打消市場預期通膨的心態，對打算賺「通膨財」的產業釋出示警的訊號！張漢超表示，央行優先處理通膨，對各行業都有正面的影響，以房市的面向來看，對於預期認為房價會受通膨而扶搖直上的預售屋建商或是成屋銷售屋主而言，都帶有示警的意味，按此方向也有將房地產開價導回合理交易價的意味。目前房市有銷售賣方價格堅挺、拉長銷售時間的現象，成屋市場甚至還出現賣方不足的跡象，這些都是預期房價會持續上漲所造成的心態，央行本次優先力抗通膨，顯示政府重視通膨所產生的效應，且升息也會對揹負房貸的銷售賣方造成壓力，過去不理性的定價策略可能將不為市場所接受，除非訂出合理售價才有可能解套。至於本次升息1碼，會對買方房貸族帶來多少影響？以房貸利率由1.37%調高至1.62%來計算，20年期房貸每貸款100萬元，每月僅增加約115元，每年總計增加約1,380元。千萬房貸，每年增加也僅13,800元，即使房貸要揹30年期，每年也只有增加14,400，其實影響尚在可接受的範圍內。    

如果台北市與新北市分別代表房市的蛋黃區與蛋白區，新北三峽區就是蛋殼區，原本三峽區只是新北市房價的「後段班」，三峽北大加盟店店東詹智民表示，但從2003年SARS之後，三峽區不論房價與成交量都出現價量齊揚且穩定成長，尤其是「北大特區」如雨後春筍般推出新建案。雖然新北三峽區與林口區兩者房價不相上下，但是三峽區有別於屬於住商混合的林口區(境內有華亞園區、三井OUTLET..等)，尤其「北大特區」是「全住宅」、「全齡化」的生活環境，並擁有綠地、學區、醫院與交通等4大利多，「北大特區」與「舊市區」為兩大重心區域，以「北大特區」為首選。2021年房價突破4字頭  正式進入新北「中段班」目前三峽區的房價已超越金山、萬里、三芝、鶯歌、淡水等其他行政區，逼近林口、新莊，正式進入新北房價「中段班」，目前只輸給與台北市「一橋之隔」的板橋、中和、永和、三重、新店等新北房價「前段班」。三峽民生加盟店店長詹明哲表示，新北三峽區房價在2021年表現亮眼，尤其是三峽北大特區房價上漲來到35-40萬元，去年疫情期間甚至突破40萬元水準。擁有綠地、學區、醫院、交通便利 生活機能佳新北三峽的綠地與特色公園不少，像是兒三、龍學、海洋等特色公園，以及三峽老街附近也有的中山公園，都是當地親子歡樂與休憩環境。再加上，政府在三峽「北大特區」共種下10萬顆欒樹，讓境內變成17條林蔭大道，並將馬路退縮15米，人行道寬敞，棟距極佳，如此綠街廓設計，讓每個社區前庭都有花園綠地，街道看不到電線桿，電線電纜全部地下化。綠樹成蔭可以用「會呼吸的房子」來形容「北大特區」的居住環境。教育資源完善、人文氣息濃厚的三峽區，可以說是新北市標準的文教區。詹明哲表示，三峽「北大特區」是以國立台北大學三峽校區為發展中心，當時百億造鎮規劃超過數10年，是第一個政府規劃的新社區，也是全台灣唯一以大學為主體來規劃的大學城重劃區。除了台北大學外，還新增北大附中，設有高中部和國中部，國中為龍埔國中，國小有龍埔國小；完全中小學則有桃子腳完全中小學。此外，鄰近的還有三峽國中、三峽國小、明德高中等。其中，桃子腳完全中小學是三峽與樹林第一座規劃的森林中小學，很多在地或外來家長為了子女就學，以及看好三峽未來發展潛力與環境，前往北大特區買屋置產。而醫療資源也是民眾置產觀察重點之一，詹明哲表示，除了三峽境內有恩主公醫院之外，也可以前往鄰近新北市板橋亞東醫院與土城長庚醫院，不塞車20分鐘可以抵達，而林口長庚醫院需要30分鐘的車程。三峽區開車族可上三鶯交流道或桃園機場支線接中山高，也可由北二高接台64線、台65線，解決通勤問題。三峽開車至中和約10分鐘、經北二高至機場約20分鐘，約30分鐘能抵達台北市區。如果要搭乘大眾交通工具，過去從台北車站至三峽，需要搭捷運板南線後再轉乘公車，至少花費超過1小時。三鶯線通車後北大特區仍有10％漲幅空間此外，捷運「三鶯線」在2016年7月開工，預計2023年12月完工，起點為板南線頂埔站，串起土城工業區、北大特區、三峽舊市區、鶯歌市區、桃園八德鳳鳴重劃區，未來還能延伸至桃園綠線轉乘、甚至串聯桃園國際機場與高速鐵路，範圍擴及「北北桃」生活圈，重要路線行經土城、三峽、鶯歌與桃園，總共設有12站。預估未來通車從三峽區到台北市只需30分鐘左右，約可省下將近20分鐘兩地通勤時間。雖然三峽區房價只有台北市的1/4與板橋區的1/2房價，但是居住環境與生活機能卻不分軒輊。至於三峽「北大特區」房價，詹智民表示，預售屋已站上每坪50萬元附近；5年內新屋每坪45萬元上下；超過5年以上中古屋每坪35-40萬元區間。新北三峽老街因「舊市區」開發較早、商圈也較成熟，主要是以民生街、民權街一帶商圈為主，購屋族群以在地人居多，老街祖師廟附近還有不少百年古蹟，5年内新成屋上看3字頭，約落在30-35萬左右；而5年以上的中古屋約在25萬上下。環境舒適、規劃完善，擁有綠地、學區、醫院與捷運等利多的新北三峽區，加上又有台北大學的人文氣息，以及多處特色公園的親子歡樂環境氛圍，因此吸引不少雙北剛性自住客，除了上班族之外，也讓喜歡悠閒環境的銀髮族特別來此置產退休生活。中信房屋新北市三峽區服務據點-------------------------------------------------三峽北大加盟店    02-86720808  新北市樹林區學勤路201號三峽民生加盟店    02-26748899  新北市三峽區民生街72號三峽大學加盟店    02-26740808  新北市三峽區學成路259號

【圖文/中信房屋研展室】2月份因工作日數短，不動產交易量相對1月份大幅減少。中信房屋統計2月份（2/1至2/25）整體交易量，全台成交件數較1月份減少34.3％，比去年2月交易量，全台亦減9.9%，雖然月增率與年增率雙雙下滑，不過今年1到2月累計成交件數比起去年同期仍微幅成長4.7%，交易市況尚屬平穩。六都表現方面，2月份台北市月減48.6%、新北市月減28.9%、桃園市月減32.3%、台中市月減34.4%、台南市月減27%、高雄市月減27.4%。與去年2月相比，台北市年減3%、新北市年增5%、桃園市年增17.6%、台中市年減8.3%、台南市年減14.4%、高雄市年減34%。今年前2月累計交易量與去年同期相比，台北市年增0.9%、新北市年增15.7%、桃園市年增12.5%、台中市年減6.5%、台南市年減13.5%、高雄市年減41.8%。買賣雙方 價格認知現落差受政策影響，成屋交易近月略顯疲弱。在各類營建成本未見回落的前提下，房價持續走堅。整體而言，房市目前正處於價穩量平的格局之中。中信房屋總經理張世宗表示，在政府選擇性信用管制及房貸相關限令持續加強的現況下，房市買氣已略見降溫。此外目前物價位處高檔、房地產營建成本壓力仍在，中古成屋賣方因預期通膨將使房價有撐，導致對價格有所堅持，部分屋主還出現惜售心態，形成與買方市場價格認知的落差，整體交易時間也因而拉長。弱中透強 上半年表現依然可期不過張世宗也指出，雖然近期房市交易不盡理想，不過由累計交易量觀察，房市交易目前仍維持正成長，因此後勢若能在疫情逐步可控解封、國際金融市場動盪也能趨於回穩、3月成交步調也能持續走穩，那麼今年上半年交易表現也可望能交出不錯的成績單。    

【圖文/中信房屋研展室】中信房屋統計六都社會增加人口數變化，結果顯示，去年各都自外地遷出人口皆大於遷入人口，且六都同時出現社會增加人口負成長的現象。此外觀察遷入遷出比可以發現，台北市遷入人口甚至不及遷出人口的一半，高雄市及台南市也分別只有0.67倍及0.78倍。中信房屋研展室副理張漢超認為，六都社會增加人口呈現負成長，除了顯示直轄市發展可能遇到的瓶頸，六都的高物價與高房價，恐怕也是推離民眾持續定居的主要原因。過往在民眾的認知中，遷居大城市主要有求職謀生、生活便利、居住品質、社會福利等優勢，不過現在這些好處，可能對民眾來說已經越來越無感。張漢超表示，受惠政府政策，各縣市與六都的城鄉差距已拉近不少，雖然就業條件及經濟環境仍不及大都市來的完善，但居住環境及民生需求都不成問題，房價相對便宜更是吸引人的致勝關鍵。張漢超說，不少民眾認為與其生活在物價、房價都貴的大都會地區，倒不如選擇以通勤或租屋的方式在都市上班工作。此外由於疫情使得部分工作型態發生了變化，居家上班或自營工作的樣態增加，定居地點也沒必要非六都不可。不過去年六都同時出現社會增加人口負成長的狀況，反而是較為特別之處，這是近11年以來未曾出現的狀況。且由「遷入遷出比」可以看出，台北市是六都中比值最低的都會，遷入人口僅為遷出人口的0.43倍，遷出遠勝於遷入。而高雄市及台南市也各只有0.67倍及0.78倍。分析原因，除了上述工作型態轉變的因素之外，房價衝高也是讓多數人打退堂鼓的原因。近年六都房價拉升幅度驚人，由住宅價格指數的變化來看，台中與台南房價年增率至少有10%以上，即使是漲幅最低的新北與台北漲幅也有6%，想遷居直轄市，除非預算充足，否則恐怕也只能面臨卡關的命運。張漢超指出，遷入遷出比可以瞭解遷入人口佔遷出人口的倍數，比值低於1即代表遷入人口不及遷出人口。以台北市而言，由於物價與房價的漲幅及位階都領先於六都，當有換屋需求時，自然會考量其他環境更單純、負擔更輕的周圍縣市。而南二都的高雄，長期以來即有人口外移的問題，也是六都中社會增加人口負成長的常客，台南是則近兩年開始出現明顯的出走潮，由該兩都的反例可以看出，房市話題不斷，未必對區域人口的吸納成長有利，拉高的房價，反而可能將定居民眾推向其他負擔較低的縣市。  

【圖文/中信房屋研展室】今年房市給予民眾什麼樣的期待或想像呢？中信房屋於年前票選虎年房市展望，前3名都獲得超過2成的受訪者認同，分別是得票率42.2%的「高不可攀」、26%的「如火如荼」和23.3%的「方興未艾」。中信房屋研展室副理張漢超表示，「高不可攀」反映物價飛漲的時代，民眾感受買房的夢想似乎越來越遠，而由「如火如荼」和「方興未艾」兩條房市金句也看出民眾認為房價漲、交易熱並不是短期現象，房市熱絡不僅是現在進行式，甚至還可能是未來式。其他像是形容難以看清事物真相的「撲朔迷離」、眾口同聲營造混淆是非的「眾口鑠金」，以及歡樂到了極致將會轉為悲哀的「樂極生悲」，這類對房市抱持較為負面的金句，得票率則都不到２成，可見多數民眾認為，虎年房地產將有持續成長的可能，趨勢反轉的可能不大。虎年置產，張漢超認為，考量未來可能升息的變數，購屋人一定要先預做財務規劃，並建立良好信用分數。申請房貸前，也應積極向多家往來的金融機構詢問，這樣才有機會取得最優惠的房貸條件，以降低額外購屋支出。至於今年房市的展望，張漢超建議消費者要多方觀察金融環境的變化。他指出，受國際環境影響，今年原物料價格及缺工問題短期內難以解決，虎年房市確實仍是價穩難跌，對一般購屋人來說，的確可能是最大的痛點，然而以長期持有的觀點來看，只要不動產條件不差，房價易漲難跌的特性反而能為個人資產帶來保值甚至增值的效果，因此現在入市，購屋人應著眼於個人資產的成長的前瞻性。交易量的部分，今年受到美國聯準會貨幣寬鬆政策落日的影響，升息動作也將加快，不過我國央行應會考量升息對國內經濟影響，而採取較為溫和的方式來因應。預期今年在經濟表現正向樂觀的氛圍下，房市也相對有成長的空間。整體上，今年房市將是價穩量微增的格局。  

【圖文/中信房屋研展室】本月因農曆新年假期影響，部分營業據點提前進入春節店休，實際營業天數隨之減少。不過根據中信房屋內部統計，截至28日止，本月交易量對比去年同期，全台年增率仍微幅增加，年增率達3.8%。不過受疫情升溫影響，本月各區域成交狀態較為分歧，其中以桃園和高雄交易量衝擊最大。中信房屋總經理張世宗表示，今年房市受疫情及經濟面的干擾依舊不輕，尤其在資金緊縮政策步調逐漸明朗後，房市成長動能恐將放緩。各種可能的干擾變數中，又以臆測度最高的升息話題討論最為熱絡。利率條件影響購屋人進場意願張世宗表示，隨著美國聯準會對貨幣政策寬鬆態度由「鴿派」轉為「超級鷹」，因此今年各國利率政策恐怕也會受到影響，我國因應國際金融變化的步調，幾乎也確立將朝升息方向邁進。張世宗說，房地產對利率變化反應較為敏感。比對近年聯徵中心過去住宅貸款統計資料與我國央行利率決策即可看出，購置住宅量體與整體放款金額會隨利率降低而走升，亦即低利率環境能營造對不動產交易有利的金融條件，相反的，升息恐將壓抑房市交易量能。預估央行將採溫和升息步調雖然升息對房市會形成壓力，不過張世宗認為，台灣應會以溫和的方式因應國際升息變化。張世宗分析，央行雖會參考美國聯準會決策進行利率調動，不過考量國內經濟規模，以及利率調整對國內經濟帶來的衝擊，調動幅度與次數不見得會與國際相同，國人也不必先對利率可能帶來的衝擊過於揣測。張世宗表示，現階段購屋人反而應該做好更實際的因應，例如做好自身財務規劃，設法提高自備款規模，並且妥善累積個人金融信用，以便未來在升息環境下能取得更具優勢的房貸條件。

【圖文/中信房屋研展室】隨著國際原物料及勞工短缺，國內房價也跟著水漲船高。主計總處日前發佈統計指去年營造工程物價指數全年平均漲幅達10.94%，創13年來新高。中信房屋認為，在營建需求不斷成長與國際原物料價格未見回跌的情況下，消費者買房除了考量房價外，也應將不動產周邊成長性同時應納入規劃，如此才能有效抵禦通膨，創造資產增值的效果。中信房屋研展室副理張漢超指出，這波房價上漲除了歸因於生產條件不佳所造成成本上漲外，還有來自資金充沛、利率低檔、經濟成長等因素，而這些有利於投資的條件，其實對一般民眾而言卻相當的無感，甚至認為房價高不可攀，有購屋需求只得退而求其次，儘可能尋找便宜兼具實用、CP值較高的標的。張漢超表示，在單價高、總價貴的高貴房價時代，購屋人直覺性的會將購屋目光盯在房價上，不過只求房價便宜、能負擔其實只作對了一半，還要多考慮購屋標的成長性，否則即使買到房價能負擔的超值好屋，仍有可能因通膨、物價或金融環境而造成不動產整體價值縮水。像是公共建設題材、交通路網話題、生活機能改善等條件，都能使不動產保有未來成長動能。張漢超說，自住購屋人持有房地產講求的是長遠性，因此若能在購屋規劃時將這類正在醞釀中的各種利多納入考量，那麼就能夠讓購屋人有機會贏在起跑點上。以去年底台積電高雄楠梓設廠為例，當時積極搶進的投資人，便是看好未來發展的商機而揮金入市，但自住客優先考量的則是房價負擔與生活需求，接著再考量成長性，思考順序與投資人重視的短期資本利得完全不同。目前楠梓當地住宅大樓實價登錄平均房價約在每坪18萬上下，比起市區均價動輒30萬相比，房價仍算相對便宜。張漢超說，區域內捷運紅線解決了當地住戶由「蛋白區」前往市區的痛點，且隨著設廠進度推進，當地發展勢必更為蓬勃，自住客若以長遠的眼光在此置產，不僅可買到便宜，更能買到未來發展性。其他類似的案例也不少，新北三峽北大特區亦是如此。發展之初，三峽地區甚至被人戲稱為鬼城，不過發展至今，區域內發展不僅成熟、居住人口穩定成長，住宅大樓房價也已邁入4字頭。由此可見在高貴房價年代，自住型買方在思忖房價友善的同時若能加上地區發展的前景一併考量，那麼也能降低不動產缺乏未來成長性的風險，免得只有現在賺到了價格，卻在未來賠了價值。