【文 / 鍾運凱】某甲透過房仲公司看屋，對某乙名下的房子有興趣，表示願意以1200萬元購買某乙的房屋。經房仲人員向屋主某乙議價後，某乙也同意以1200萬元出售。但某乙在「要約書」上簽名的同時，加註「點交後須將標的物出租予某乙，月租1萬元，租期至某乙另購得房屋為止」。經房仲人員傳達予某甲得知後，某甲不同意出租條件，並主張某乙既然已經在要約書上簽名，等於同意以1200萬元出售房屋，必須出面簽訂正式買賣契約書，否則視同違約。某乙得知某甲不同意出租條件後，拒絕出售房屋，某甲遂向法院提起訴訟。經承審法官從中調解，甲乙雙方同意繼續履行買賣契約，並以「月租12,000元，租期半年」為條件達成和解，雙方後於3月1日完成交屋。同年8月31日租期屆滿，某乙交付房屋予某甲後，某甲始發現因附近大樓施工，該房屋有地層下陷、傾斜的情形，某甲要求解除買賣契約，某乙不同意，某甲又向法院提起訴訟。然而，承審法官認定買賣標的物之點交已於3月1日完成，而某甲無法證明房屋地層下陷、傾斜情形係發生於3月1日前，因此判決某甲敗訴。民法第160 條第2 項：「將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」某乙在「要約書」上簽名的同時，加註其他條件，其實已經是「將要約擴張而承諾」，因此某乙這個行為應該視為「新要約」，在某甲沒有對這個新要約承諾前，買賣契約尚未成立。但雙方在調解後同意履行買賣契約，則有買賣之合意，契約成立。民法第373 條：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」買賣標的物既然已在3 月1 日交付予買方某甲，自3 月1 日起該房屋的危險自應由某甲承擔，除非某甲能證明該危險是來自於交屋前就已經存在的瑕疵。某甲向某乙購買房屋一棟，簽訂買賣契約書後尚未過戶前即發現該房屋有滲漏水情形，某甲遂發出存證信函表示解除買賣契約。某乙回函表示不同意解約，但願意負責修繕滲漏水。但某甲堅持解約，遂於2月1日向法院提起訴訟。承審法官認定該滲漏水並非重大瑕疵，且本件買賣尚未交屋，賣方又未拒絕修繕，故某甲並無解約權，遂判決某甲敗訴。某甲不服，於10月1日上訴高等法院，並追加主張減少價金。二審法官仍維持一審判決，認為該屋滲漏水情形並不嚴重，不得解約，且某甲減少價金之主張已逾6個月，其減價權亦已消滅。民法第359 條規定，買賣標的物有瑕疵，買方有權解除契約或請求減少買賣價金。然而所謂「有瑕疵」指的是「交屋時」有瑕疵存在。某甲購買的房子雖然有滲漏水，但當時尚未交屋，因此買方某甲還不能主張瑕疵擔保請求權。又民法第365 條規定，買方行使權利必須在「發現瑕疵且通知賣方」後6 個月內，或者在「交屋」後5 年內。某甲到上訴時才主張減少價金，已超過期間，因此他減少價金的權利就消滅了。

【文 / Acer.L】房地合一稅的成本費用認列原則根據財政部表示，房地交易所得的計算，是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；另外，仲介費 、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。但財政部強調，取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，不能列為費用減除。此外，納稅人列報成本及費用，都必須提出相關證明，如果無法提示證明文件，稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。所以，根據上述課稅原則，若能明確地將成本費用列入扣除，實際上課徵的所得稅費用，有可能比奢侈稅依總價課徵10%~15% 的稅額來得輕，其關鍵在於如何將成本費用有效列舉，或是透過合法的手段來節省稅費，若能如此，待明年房地合一稅實施，預計投資型客戶的曙光將重新出現。個人與法人獲利與課稅案例以個人而言，可列舉有開發票之相關費用，如裝潢修繕費用或仲介費用等，都能列舉扣除；而法人可節稅的方式又更靈活了，假設一個專業的投資團隊名下有三間公司法人A、B、C，今天有一不動產標的透過A 公司的名義以新台幣1000 萬元購入，然後請B 公司來裝潢花費了300萬並開立發票，後續A 公司再將這掛有三百萬裝潢發票的標的，以1500 萬過戶給C，最後C 再委請仲介以1590 萬元( 仲介費1500 萬*6%=90萬) 賣給自住客，在房地合一稅的架構下可以獲利多少? 並且需課多少稅?計 算--A 法人名義1 所得稅基：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-300 萬( 裝潢費)-1000萬( 購入價)=200 萬( 課稅額)法人稅率為17%，所以所得稅費：200 萬*17%=34 萬。2 實際獲利：因裝潢發票開立了300 萬，但假設實際進貨材料及人工成本約三成為100 萬；而開立發票的營業稅為5%：300 萬*5%=15 萬。所以，法人實際獲利為：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-15 萬( 發票營業稅)-34 萬( 所得稅費17%)-1000 萬( 購入價)= 351 萬( 獲利金額)B 若以個人名義則實際獲利為1 所得稅基：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-1000 萬( 購入價)=400 萬( 課稅額)個人稅率為45%( 一年內出售)，所以所得稅費：400萬*45%=180 萬。2 實際獲利：費用為實際裝潢費了100 萬，仲介費90 萬所以，個人實際獲利為：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-180 萬( 所得稅費45%)-1000 萬( 購入價)= 220 萬( 獲利金額)比較：若以個人名義購買不動產，一年以內出售課所得稅額的45%，而法人的所得稅額為17%，法人比個人在稅務上擁有更多節稅空間，在上述個案下，法人實際獲利為351 萬，個人則為220 萬，所以在短期投資買賣上，法人擁有更彈性地節稅方案。快速結論綜合以上，2016 年後，當房地合一稅開始實施後，專業的資產管理公司或投資客集團在稅務上，比一般個人戶擁有更多的節稅方案來避稅，所以隨著奢侈稅的落日，房地合一稅上路後，以短期買賣而言，法人有更多的節稅空間，而個人則需拉長持有期間，等稅率降低才能出售，相比之下個人戶的節稅方案較少。換句話說，待房地合一稅實施，過去個人戶短期投資房地產買低賣高情況將不易見，這一塊會成為大型資產管理公司所籌組專業投資團隊之戰場，屆時可能會搜刮市場上的低價物件包裝後再以較高價格釋出。個人戶應趁這波房地產不景氣下，進場尋找優質物件，否則房地合一稅後將更無機會跟專業投資團隊來拚搏，現在若有好物件應立即進場。< 提醒> 民眾如果為了炒房而「虛設行號」，遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責，可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。此外，稅務機關亦可依稅捐稽徵法第41條移送法辦，可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6 萬元以下罰金；法人虛開發票遭國稅局查出亦可能遭到罰款，勿以身試法。

【文 / 行銷企劃部】彰化市處於南北縱貫線上之中樞位置，擁有近24萬人口，西鄰鹿港文化古鎮，東有八卦山脈風景線，民風純樸，人文薈萃，政、經資源豐沛，是縣治所在地、中台灣的第二大都市。彰化市住宅區多集中於彰化火車站北側、南側及鐵路以西，住宅區開闢率約為 89％，未開闢之住宅區多為附帶條件之整體開發地區。商業區集中於彰化火車站前，現況開闢率約為 96％，商業型態以批發零售業、服務業、金融機構為主。另於主要幹道兩側住宅區形成帶狀商業型態分佈，尤以中山路、金馬路、中正路、三民路、和平路、中華路、中華西路、光復路兩側最為明顯。曉陽路生活圈彰化中山加盟店店長蔡世賢表示，彰化市以曉陽路為當地核心路段，連結中正路、民族路，形成3 大商圈，周邊建物以老舊透天為主，可開發空地不多，不過靠著土地整合，也有少數別墅個案，甚至睽違近8 年後，出現罕見的換屋大樓案「中正雲端」，標榜健康生態大樓，首創社區空中步道，及生機菜圃等多項公設，每坪23 萬元起，也創下區域新高價，顯示房市逐漸升溫。曉陽路商圈機能發達，具有發展潛力，從早到晚都維持一定的人口密集度，道路寬度達16 米，交通流量暢通且停車方便，加上多家大型連鎖店聚集，及有平和國小、彰安國中等傳統學校加持，店面補漲空間約1~2 成，成為購屋族指名度最高的路段。中古市場部分，由於透天屋齡多在20 年以上，甚至不少30 年老屋，因此交易量較少，多是長期居住者擁有，除非第2 代接手，否則較難有買賣，老舊透天若臨2 米道路，總價甚至僅有300~400 萬元；若臨6~8 米以上，總價約為800~900 萬元不等。彰化購屋族雖然以別墅為首選，不過中古大樓規劃20~35 坪、總價低，頗受年輕族群喜愛，交易量相對多，大樓屋齡普遍介於10~20 年，每坪12 萬元起，總價400 萬元左右。東區都市計畫 生活圈再擴大彰化中山加盟店店長蔡世賢補充，民國92 年提出的彰化市東區擴大都市計畫案及東西向快速道路彰濱台中線彰濱連絡道( 簡稱彰濱聯絡道)，將台中大都會生活圈擴大到北彰化，讓彰化市的新都市規模將再增加都市計畫面積1,026.5 公頃；未來新城區將提供田園住居、商業發展、行政園區、轉運中心及產業發展等機能，舊城區則朝向文化、經貿、餐飲、古蹟觀光及傳統工藝等面向發展。擴大東區都市計畫和鐵路高架及新的道路建設，使得彰化和台中相互輝映，成為雙子星城市。金馬商圈發展潛力強金馬加盟店店長謝其洲指出，彰化市商圈多、生活機能佳，又有中山高、中彰快速公路可連結台中市中心，是彰化縣中小企業主首選的購屋區段，但因區內土地開發趨於飽和，地價持續上漲，新推案房價也愈來愈高。金馬路是彰化市最寬的外環道，沿路三百公尺內的學校有精誠中學、平和國小、彰安國中、忠孝國小、彰泰國中、大成國小、泰和國小、國聖國小等多所公私立學校。許多大型賣場、喜慶會館、餐廳、夜市和年底即將完工的彰北國民運動中心等設施，也紛紛進駐金馬路商圈，吸引彰化市周圍鄉鎮市民眾，到此就學、就業和消費，因此金馬路商圈成為廠商開店的熱點，亦是新建案最密集的區域。金馬路商圈目前腹地大、停車方便，新成屋比市中心相對便宜，不僅電梯豪宅、花園別墅四處林立，公寓大樓也較寬敞，未來發展潛力強，可說是首購族群最佳選擇的路段。金馬路一段緊鄰烏日交流道，三段近彰化交流道，二段則是近和美交流道，連外道路四通八達、交通十分便利，非常適合首購族、換屋族和企業老闆入住。金馬路周圍尚有許多未開發的都計內田地，政府單位已規劃重劃，一旦完成重劃，對金馬路商圈將是如虎添翼，各項發展將更有利。彰北運動中心 熱門自住區金馬加盟店店長謝其洲說明，「彰北國民運動中心」坐落在建國東路、北路口，周邊向來是熱門自住區，也是建商推案一級戰區。彰泰國中離運動中心僅一路之隔，為彰北的明星學區，而金馬公園綠地寬闊，是當地重要的休閒機能場所。區內有家樂福、三民傳統市集和明星學區，區段優越吸引買方目光。周圍建物新舊交雜，但仍屬純住宅區域、並無複雜業種，當地購屋門檻較低，近年以中古大樓買賣較熱絡，然而供給不多，所以也刺激價格微幅走揚。八卦山大佛風景區早年被喻為「亞洲第一大佛」、遠近馳名的「黑身釋迦如來大佛」，是彰化市特有地標及精神象徵；大佛全身以鋼筋水泥雕塑而成，自蓮花座起佛身高72 台尺，佛像內分成六層，第一層佛堂供奉釋迦牟尼佛祖，第二層起陳列佛陀典故，介紹其修行過程。大佛風景區近年經整頓改建後已展現全新風貌：古樸巍峨壯觀的大佛前方正對著整個彰化市的雙獅獻珠，像是在守護這個城市；佛前下方設有九龍浮雕噴水池，定時會有噴泉與水舞表演；廣場的270 度的大視角觀景台讓遊客看盡整個彰化地區；景觀台樓下為文化藝廊，以石刻方式保留書法家們的作品；入口參佛林蔭大道的三十二尊石雕觀音，法相肅穆莊嚴、造型各異，訴說著佛法無邊力量；風景區另有精緻庭園區、建築設計得很特別的旅遊服務中心、餐飲及特產專賣店、多媒體視聽室、社區文化博覽會及展示室等，滿足遊客不同需求。徜佯於自然的自行車道彰化自行車道是在桃源社區中，位於八卦山脈與彰化市區的交界地帶，風景優美，有如世外桃源，多處綠林小徑和登山步道是社區居民散步休閒的好去處，沿途中會看到一些有關自行車的標誌；再往八卦山路上走，還有一些景點：八卦山大佛、自然生態園區、節孝祠、賞鷹平台等可以遊玩。車道旁一棵棵的大樹，加上徐徐的微風，驅走了身心的煩熱，讓人無比舒暢，運動兼玩樂，一舉數得。【自然生態園區】園區內除了運動休閒公園、還有外形奇趣的水梯、花草扶疏的展示中心，及受到眾人喜愛的兒童親水區等。園區植有數百種珍貴植物並經人工培育數種鳥獸棲息，綠蔭盎然，空氣格外清新，每當假日，總有許多家庭來此進行休閒親子活動。【節孝祠】是目前國內唯一獨座主祀貞節烈婦的祠廟，其木結構採用罕見的「移柱法」，在本土文化意涵及建築史上具有絕對的價值與意義。格局為四合院，兩殿兩廊，依序有山川門帶兩耳房、中庭、軒亭、正殿，祠旁有一片綠地和百年老樹，祠內許多雕工造型技巧與彩繪手法優美精巧，均為台灣首見，彌足珍貴。【賞鷹平台】位在山頭的制高點，除了可以看見過境的灰面鵟鷹外，在兩個山頭間的山谷地形，更是灰面鵟鷹捕食、下午落鷹及清晨起鷹的最佳觀賞場所，每年三月至四月為其過境彰化八卦山的季節，政府因此都會舉辦「鷹揚八卦」的賞鷹活動，這可說是彰化的年度自然生態盛事。結語以彰化火車站為核心發展區的彰化市，是全國唯一山線和海線鐵路交會的城市，有許多土地在民國67 年就納入都市計畫，目前雖然尚未重劃、開發，但將來配合鐵路高架化、捷運等公共設施建設完成，將帶動區域更加繁榮、便利；縣市合併後，台中市核心發展趨勢明顯，緊臨的彰化也為次要核心區，與台中的交通來往也十分便利，因此新都市計畫對彰化市來講相當關鍵，為加速都市計畫發展，彰化市公所已成立專案的推動小組。除了東區擴大計畫外，台中捷運綠線如能延伸到金馬路至鹿港，串連鹿港成為歷史文化園區，觀光帶動之餘也勢必讓房價起漲，未來的發展值得期待。

【圖.文/鳳凰國際旅行社】中世紀時期，阿拉伯將咖啡傳入歐洲後，從最早的醫療用途，到彰顯上流社會身分地位，再到文人雅士集會的社交場所，咖啡早已深植在歐洲人的靈魂深處，特別是咖啡館文化的興起更能看出，每一階段的歷史意義。時至今日，咖啡館更衍生出連鎖經營的型態，雖然貼近今日講求效率的節奏，但有故事的咖啡館，依舊最讓人著迷。在歐洲，百年以上的老牌咖啡館非常多，旅遊網站UCity Guides就票選出10家世界最美咖啡館，有機會來歐洲不妨來感受一下，這些超有歷史的咖啡館，品嘗香醇的咖啡也品嘗著歐洲的歷史文化。位於布達佩斯的紐約咖啡館，外觀結合了文藝復興與巴洛克風格，內部精雕細琢的陳設，更是富麗堂皇，猶如置身在宮殿裡頭叫人目不轉睛。20世紀時這裡就是許多紳士名流、藝術家喜愛聚會的場所，至今咖啡館還保存著這些手稿、畫像，在這個充滿歷史韻味又奢華的咖啡館裡頭，充分感受到奧匈帝國時期的霸氣。威尼斯聖馬可廣場的花神咖啡館1720年開幕，，是當地第一家咖啡館，也有人譯成佛羅里安咖啡館。牆上鑲著名人壁畫和精細雕刻，不難想像昔日鼎盛時期的輝煌，據說馬克吐溫、安迪沃荷、查理卓別林等人也都曾光臨這間咖啡館，對比今日，雖然外牆老舊斑駁，但卻更有一股懷舊的氛圍。咖啡館有時還會有樂隊演奏，沉浸在浪漫的水都，享受咖啡佐音樂的雙重饗宴，這種歐式的休憩時光，特別令人難以忘懷。維也納的中央咖啡館超過百年的歷史，走的是優雅古典路線，早期吸引許多知識份子或文人雅士最愛聚集的場所，就連莫札特、貝多芬、舒伯特也是這裡的常客。咖啡館裡頭有一尊詩人彼得‧艾頓柏格(Peter Altenberg)的人像，有句經典名言『我不在家，就在咖啡館，我不在咖啡館，就在前往咖啡館的路上』正是出自於彼得‧艾頓柏格，也同時把歐洲人有多愛流連咖啡館表露無遺。帝國咖啡館座落於布拉格舊城區火藥塔附近，雖然是帝國飯店附屬的咖啡館，但室內設計一點都不馬虎，馬賽克磁磚壁飾，展現金碧輝煌的華麗質感，是咖啡館的主要特色。 1862年開幕的巴黎和平咖啡館，座落於知名的巴黎歌劇院前，是巴黎第9區最具知名度的咖啡館，曾經有這麼一說，即使一個人來到這間咖啡館也不會孤單，因為你很快就能看到熟人，可見得這間咖啡館熱門程度。1975年8月22日和平咖啡館列入法國歷史古蹟，特別的是咖啡館內也有另外規劃一區餐廳，不論到此用餐或是喝杯咖啡，都是品嘗巴黎優雅時光很棒的體驗。

【文 / 贏家時代雜誌】告別2015、迎接2016，許多國際大師或金融機構專家，對於2016年全球景氣與經濟已做出大膽的預言與警示。供給過剩+聖嬰現象 高盛下調原油至20美元巴克萊資本投資銀行部副董事長伯恩認為，全球天然資源價格2016 年會開始反彈，油價預估會上漲至每桶60美元的水準；不過，高盛(GoldmanSachs) 卻出現不同調，下調2016 年原油價預測，並警告全球供給過剩情況比預期更為嚴重，可能壓低國際油價至每桶20 美元。高盛強調，由於全球儲油槽已接近滿載，再加上美國和澳洲政府相繼提出警告，聖嬰現象恐怕是近20 年來最嚴重的一遭，這將導致需求量大幅下滑，油價在這兩大衝擊之下，很可能跌至每桶20 美元左右「成本價」。此外，施羅德投資對2016 年全球景氣有8 大預測如下:施羅德亞洲多元資產團隊最高主管Patrick Brenner 表示，2016 年仍為緩慢復甦的經濟環境，惟各市場表現不一。目前新興市場在製造業動能上不如成熟國家，已開發國家經濟復甦並未拉抬新興市場出口，貿易量的疲弱，持續加重新興市場成長壓力。因此，2016 年整體來說還是比較看好成熟國家表現。歐股表現領先美股 看好歐洲週邊國家如果進一步比較成熟國家，看好歐洲優於美國，因為先就企業盈餘表現來看，預期歐洲企業( 不含英國) 於2016 年持續成長，而美國企業則可能處於「緩步成長」狀態。此外，銀行的放款年增率，歐元區自2015 年後回到正成長，相反的，美國商業銀行的放款年增率則自2015 年後開始往下( 資料來源：Thomson Datastream, 施羅德投資,2015 年9 月2 日)，此意味著兩地商業活動一消一長，歐股反而更值得投資。值得注意的是，歐洲週邊國家如西班牙，目前單位勞動成本低，企業競爭力提高，預期股市表現能優於歐洲核心國家，如德國。且看到歐洲週邊國家和德國債券的利差空間逐步縮小，也意味著投資市場對歐洲週邊國家的評價已逐步提高，因此預期股市能有補漲空間。短天期利差收斂 緩衝升息影響如果看到債券市場，隨著聯準會升息在即，短期利率緩步走揚 ，預期隨著和長天期利率的利差收斂，對債市的影響也會減緩。目前債券市場已經反應了對聯準會升息的預期，短期利率走升，從1990 年至2014 年來看，每次聯準會升息期間，美國10 年期公債殖利率和2 年期公債殖利率的利差皆逐步收斂，因此也緩衝了升息帶來的債市波動。做多澳洲十年期公債 韓圜兌日圓走弱在債券市場，另外看好澳洲十年期公債。在提到澳洲之前，不得不先說到中國。市場對中國的謠言不斷，但根據我們的分析，中國經濟成長僅是趨緩，並未有「硬著陸」的風險。中國現在面臨的問題，主要在於中國過去的經濟成長主要是由固定投資以及舉債所帶動；另外是過去幾年，人民幣大幅升值，伴隨著是中國出口年增率快速下滑，在內外皆失衡的影響下，需要時間謹慎調整。中國經濟緩長，過去仰賴中國市場大規模基礎建設而蓬勃發展的澳洲經濟，同樣受到利率匯率的壓力。在股匯債市同受壓抑的情況下，長天期十年期澳洲公債可望成為資金避風港。此外，韓圜過去兌日圓持續升值，影響到出口競爭力，因此預期，韓圜於2016 年兌日圓很有可能走弱。Bessemer 信託投資長派特森表示，2016 年歐洲最大的風險是「難民危機」，巴黎恐攻提高政治和政策轉變的風險，也可能改變消費者的支出模式，將打擊對歐洲的信心，並且讓歐元可能貶值；摩根士丹利投資管理部門主管夏瑪認為，再一次重大衝擊會導致全球不景氣，中國似乎就是最可能造成衝擊的來源，因債務沉重、投資過度和人口減少導致經濟成長受阻，債務相對較低的國家看來比較能夠因應衝擊。中國成為世界最大經濟體？印度經濟成長「超越中國」？OECD（經濟合作發展組織）曾於2012 年預測，全球經濟勢力在未來半個世紀會出現大洗牌，中國最快將在2016 年取代美國成為世界最大經濟體；而2025 年前中國和印度的經濟產值合計可能超越7 大工業國（G7）的總和，並在2060 年前超越所有已開發國家加總。根據世界銀行公布的最新世界經濟展望，印度經濟成長率將在2017 年達7%，超越中國的6.9 %；包括高盛、世界銀行及國際貨幣基金（IMF）都看好印度經濟將快速成長，甚至超越中國，都預言印度在2016-2018 年會成為全球經濟成長最快的大國，甚至「超越中國」。在全球債券預測方面，貝萊德全球首席投資策略師孔睿思表示，美國聯準會（Fed）將逐步升息，但全球經濟疲軟，投資人將加強追求收益率；大摩投資管理部董事總經理 凱隆認為，市場將再度出現通膨風險溢價，推升美國30年公債殖利率觸及3.75%，鑒於經濟環境可能改善，Fed 升息速度可能會慢得讓市場吃驚。盧米斯賽勒斯債券基金副董事長丹法斯則是看壞固定收益資產前景，當前地緣政治動盪，提高預測難度。他預估美國10 年期公債殖利率到明年底前可能升至2.6% 至2.8%，建議持有美國公債、投資級公司債和高收益債。《富爸爸、窮爸爸》暢銷書作者羅伯特清崎(RobertKiyosaki) 多年前曾預言，全球經濟將在2016 年崩盤，所有幣值包括美元也將貶值，是史上最嚴重的經濟崩盤；另外，有「末日博士」之稱的魯比尼(Nouriel Roubini) 日前也預測美股、日股於2016 年將出現泡沫，美國資產泡沫已過於膨脹，可能到2016 年會破滅，並且認為「安倍經濟學」將瓦解，而日銀啟動的貨幣戰爭，將持續推升美元。這兩位大師大膽的「空頭」預言，市場都不敢掉以輕心，避免全球金融風暴重蹈覆轍！

不要當雷神屋！  速速成交有撇步    房市近期交易冷清，總是看的人多出手的少，大家都還在觀望，市場呈現一種「敵不動，我不動」的局面。買賣雙方的關係就像跳恰恰，一來一往，你進我退，總還是可以找到彼此覺得最完美的定格Ending Pose，就怕雙方僵滯原地，誰也不讓，這生意就做不下去了，導致目前台灣房市去化的時間全面拉長，如總價超過2500萬的物件，需要至少3個月才能順利去化。    根據房仲業統計顯示，目前台北市總價500萬以下的物件，平均只需要50天就能順利去化，500萬～1000萬的物件，則需多出36天的去化時間，平均約86天才能順利完成交易。 但若將總價拉高到2500萬至3000萬的價格區間，可發現平均流通天數暴增至121天，3000萬以上的房屋更要140天，成功去化至少費時超過3～4個月，但對要處理資產的屋主來說，時間就是金錢，房子可不希望慢慢賣！哪些情況會讓多數的買方覺得這間房可能是心目中的「雷神」呢…第一雷：價格過度偏離市場行情    如果物件本身開價脫離實價登錄行情，易讓買方認為售價是否水灌得比較多一些，就會形成更大的價格認知落差；房仲業者建議賣方開價以實價登錄多1~2成為佳，保有讓買方殺價的空間，也不會偏離自己理想價格過多。 第二雷：總價高一點，時間就長一點    若物件不是現在主流的小坪數、低總價，也會增加物件的流通時間，以市面上主流的20～40坪物件為例，可推得目前以2房、2+1的房型較受青睞，大坪數的物件受到總價影響，口袋較淺的自住客接手能力較差，無法吸引首購族或青年購屋族群，只好等待口袋深一點又有緣的買主了。第三雷：有無法一見鍾情的因素    倘若屋主仍居住在待售物件中，或者有飼養寵物，也會影響買方的交易意願，除了家具可能縮小視覺面積外，體味重的寵物，氣味流通在房子裡，也容易讓買方退避三舍，或是屋內雜亂擁擠，第一眼印象就大打折扣，這些因素都會影響買方出手意願。不過，有些屋主或仲介為了加快銷售速度，特意請來專業居家佈置公司，為房子打造有如家的氛圍，討好看屋的消費者，通常有經過精心佈置的物件，比沒有佈置的，成交機率高將近三倍！    所以想讓房子快速、順利賣出，該做的準備也是一樣不能少，不是只有買房的人需要認真做功課，屋主想賣個好價錢，也可以從買房子的角度來下點工夫唷！比實價登錄平均還便宜的物件，請在此立即搜尋>>http://www.cthouse.com.tw/event/103/cheap/文  by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令圖片來源：https://unsplash.com/photos/revxuIor0nY

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】日前公衛專家指出，國內早期大量使用石棉作為建材，之後WHO將石棉列為一級致癌物，政府雖宣布在2018年全面禁用，但卻未針對現有或老舊石棉建物把關，至民眾有暴露於致癌之風險情形。然事實上，環保署早於1989年5月即將石棉公告列管為毒性化學物質，並於2012年訂出全面禁用石棉期程；內政部於2003年已配合將建築技術規則建築設計施工編有關防火安全規定條文中，列舉石棉製品之規定刪除，並於2004年起認可防火材料時加強查核是否含有石棉成分，另經濟部自2006年起，已修正相關國家標準，訂有不得含石棉成分之建築板材，並列為應施檢驗商品，採取抽驗之管理措施，近年來抽檢結果未發現含石棉情形。故國內建築界從2006年起幾已完全不使用含石棉建築材料。 目前除屋頂用的石棉瓦，及2006年以前施工及裝潢之辦公室的天花板、輕隔間牆如係使用纖維水泥板或矽酸鈣板，尚有可能含有石棉，其他建材幾不可能含有石棉成分，依據美國環保署資料，含石棉之建材，若該建材狀況良好，便不會釋放出石棉，也不太會造成健康風險。 若石棉建材未受損傷，最好的處理辦法是不去理會它，避免碰撞、磨擦或其他損傷；另依據國家衛生研究院之石棉研究資料指出，石棉之暴露通常發生在呼吸到製造或使用石棉之工廠內受污染之空氣，石棉亦發現於拆除或改建中之建築物中之空氣，當我們以某些方式去破壞這些含石棉之建物或產品，使石棉纖維或石棉微粒散布在空氣中時才會造成暴露，一般家庭中所使用含有石棉成分之建材，若不去破壞它的結構，原則上不會對居住者之健康造成影響。 至有關舊有含石棉建材之拆除清理，內政部營建署所訂之「建築物拆除施工規範」中，該規範第8點、第9點及第11點分別規定拆除石棉應有之防塵措施、施工人員防護裝備、施工前勘查、石棉拆除作業及廢棄物處理規定等，此外建築物之拆除應檢送施工計畫書、事業廢棄物清理計畫書、事業廢棄物清理報告等，分送當地主管建築機關及環保機關審查。而又關拆除之石棉廢棄物之清除處理，環保署針對有害事業廢棄物之貯存清除處理方法及設施標準已有相關嚴密之標準，另有關勞工作業環境之安全，勞工安全衛生法亦有相關規定，顯見國內法令已相當健全。 總而言之，居家環境中即使存在含石棉成分之建材，只要不去破壞它，是不會對居住者之健康造成影響或損傷的。營建署表示，民眾平時只要不靠近石棉瓦拆除施工工地，並於家中如有裝潢施工需拆除舊建材時，避開作業環境，交由專業人員處理，即可避開石棉傷害之風險。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【文 / 研究發展室】 綜合中信房屋第三季宅指數調查，以及抽樣旗下加盟店對〈房地合一稅〉 後的市場即時反應調查，交叉比對發現，多數民眾與加盟店認為此波房價修正可望在明年落底，而1-2年內有購屋計畫的受訪者也回升了3.2%，時間上與房價落底的預測符合。     落底不一定谷底反彈,購屋人提早進場準備才能爭取下一波好位置 中信房屋副總劉天仁針對買賣移轉棟數變化的預測，也直指2016 年將是探底格局。劉天仁說，今年度移轉棟數動態預估落在25.5 萬與27.5 萬之間，即使25.5 萬跌破2001 年的259,491 ，決戰點仍將端看2016 年的移轉棟數。然而，劉天仁提醒，落底不代表谷底反彈，如果是U 型谷底，要等待多久才會反彈，是一個變數；現在對市場的預期是在2016 年落底，對購屋人而言反而是進場看屋的一個明確的訊號，因為房地產永遠是看下一波，下一波才是決定房價漲跌的關鍵，如何爭取下一波可以站在比較好的位置，為手中的物件開創更好的未來時代，才是正確的購屋思維。     多多看屋 為“好緣份”增加積分 尤其這次調查，民眾對不動產抗跌保值的信心回升(27.7%)，以0.1 % 領先積極走升的「保留現金」(27.6%)，仍為抗跌保值第1 名。而且有購屋計畫的首購族，意願創下歷年新高，但是首購族缺乏買屋經驗，補強的做法就是把握機會，「早起的鳥兒有蟲吃」，提早進場，多多看屋，增加自己對房屋的認識，就像是遊戲中的積分，多看屋就是多幫自己增加積分，培養看屋的眼光，才不會人云亦云，才有本事挑到「有未來」的房地產；也像是女孩子挑選另一半的原則，如果這個對象有上進心、人品值得信賴，就算現在只是個默默無聞的小上班族，也能夠放心讓人依靠，因為他有能力開創美好的未來。根據代銷業者統計，9 月上旬預售現場看屋人數約成長20 %，代表市場對於房地產仍是有需求的，這些進場看屋的人就是早起的鳥兒，或許已經找到蟲兒吃了。     Less is more, 少賺為贏 賣方可趁機整理手上物件 預計2016 年落底對賣方也是一個明確的訊號，手上有一間以上房地產的持有者，可趁機整理手上物件。劉天仁副總說，賣屋如同嫁女兒，現在市場上有那麼多人要嫁女兒，但是買方心態是『給我低價，其餘免談』 ，再加上首購族的購屋價位與上一季相比，下跌102 萬元，如果目標是要把女兒嫁出去，那就不必太堅持價格，甚至多準備一些嫁妝，才能夠為房子找到適合的對象「嫁」出去。   值得留意的未來趨勢>> ‍中小坪數物件躍為主流‍ 中信房屋指出，今年8 月的全台平均家戶人口數與2000 年的3.33 人相比，平均每戶減少了0.55 人至2.78人。再加上新世代觀念出現轉變，單身族、頂客族（雙薪水、無子女）越來越多，使得出生率下降，造成台灣平均家戶人口數持續減少，低總價的中小坪數住宅將成為台灣購屋需求的主流。劉天仁補充，未來在平均家戶人口數逐年下滑，以及政府課徵豪宅稅、囤房稅造成持有房屋稅負增加的情況下，未來建商推案也勢必以低總價的中小坪數物件為主。   房貸限縮鬆綁，有助買氣回溫 宅指數的調查數據中，有65％的民眾希望貸款成數能在八成以上，需要銀行支持才買得起房子，顯示房貸對於絕大部分民眾來說是不可或缺的。劉天仁指出，央行近期已無預警放寬不動產信用管制措施，北台灣6 個行政區的房貨成數被放寬，而且針對豪宅、法人購置住宅及第三戶房貸的最高成數，由5成提高為6 成，讓民眾有更高的購屋能力進入房地產市場，有助買氣回溫。