【文/行銷企劃部】近期雙北地區的地上權新建案，打著市價七折的口號吸引許多買盤進駐，究竟合理的地上權案應為市價的幾折呢?買地上權案有哪些應注意的地方？地上權住宅，就是買來“只有房屋使用權，卻沒有土地所有權〞，買方未來須每年繳納地租、房屋稅，但不必繳地價稅。而地租多為公告地價百分之3.5 至5 之間，使用年限一般約定為五十年至七十年之間，一旦使用期限到，土地所有權人（通常是政府或國營事業）便依合約取回土地並擁有房屋，或者雙方續約繼續使用。隱性成本—地租恐逐年上漲公告地價每三年調整 使用近七十年時 每年地租恐將膨脹十倍公告地價每三年調漲一次，為地上權案最大的「隱性成本」，以近27 年北市的公告地價來看，平均每3 年調升幅度為10.63%( 見附表一)，以10.63% 每3 年複利一次的概念計算，一個七十年的地上權物件，預計在持有第21 年時，每年地租會是原始地租的2.03 倍；預計在第48 年時，每年地租會是原始地租的5.03 倍；最後在第69 年地上權快到期時，每年地租為原始地租的10.21 倍( 見附表二)，膨脹超過十倍，這隱性成本是建案現場代銷不會告訴你的。中長期置產 有投資價值嗎?若以一個台北市七十年的地上權案，標的物為30 坪兩房的物件( 售價每坪45 萬元) 除了要負擔總價1350 萬元，從第1 年到第69 年總共還需付出651 萬的地租。除了買總價外 還多了個七十年期的額外房貸—甩不掉的地租假設地上權物件的買方貸款1350 萬20 年期，利率2.5%~3.5%( 以3% 計)，本利攤還每月需繳7 萬4871 元，而地租以每年4 萬1800 元的來算( 以近期北市南區某建案30 坪，目前所公告出來的地租為例)，月繳為3483元，在第69 年時，每年地租會恐變成41.8 萬，月繳3萬4833 元，這額外的地租成本，是房貸繳完後還要持續負擔的，感覺很像是房貸永遠沒有繳完的一天，等於是揹一個七十年期的額外房貸，而且越繳越高，壓力真大，沒有解套的一天。30 坪兩房物件在北市南區，用租的每月2 萬~3 萬預算非常好找，而買地上權，七十年後財產也是歸零，好處可能就是不必擔心房東趕人了。房地產增值及保值重點在持有土地持分建物只會折舊近十年台灣房地產大漲，多半漲幅是來自土地價格的上漲，而建物價值只會逐年折舊而已，所以沒有持分土地所有權的物件，要靠建物價值上漲，除非整體房地產價格處於上升階段，或物件地點絕佳，例如未來三鐵共構之類，才有價格上漲的機會。合理的地上權案 應為市價的幾折？若為自住客，沒有要留財產給子孫，市價六折至七折附近，規劃良好的新建案可以考慮，但如果考慮中長期置產的客群，未來有換屋需求，或不想長期住在同一地點，在考量轉手性不佳及殘值逐漸下降的情況下，地上權案應比市價七折再便宜非常非常多，才考慮進場，不然租就好了，或是跟買地上權案的投資客租房子，保證您每月付得比他少。地上權難估價 成為貸款時的一大問題買房子 永遠要先想好你的下一手買方在哪才進場目前地上權物貸款成數及利率都比一般物件差，轉售時房屋剩下多少市場價值也難以估算，將成為銀行評估貸款時的絆腳石。假設買一個1350 萬元的地上權物件，使用十年房屋還剩多少價值，而二十年或三十年後又剩多少?由於一般中古屋有完整明確的成交行情資訊可做為鑑價基礎，地上權物件則沒有，於不同使用年限來出售時，每筆交易都是一個新的特殊案件，加上未來地租逐年調整的不可控性，銀行房貸審核難度增加，下一手買方若難貸款，勢必影響轉手性，買一個難轉手的奢侈品卡自己資金幹嘛 ! 尤其是多年後，房屋使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快。快速結論1 買地上權置產需考量地租不斷上漲，及未來轉手性的問題 投資或中長期置產皆不宜。2 若膝下無子嗣，或不打算留點財產給子孫，可以買但其實用租的方式取代，就無須背負一個70 年期的額外房貸( 不可控的地租) 。3 建議仍以買可長期擁有所有權的物件為主，轉手性較佳。

因為住家安全很重要，所以要講三遍也不嫌多~~~    高雄發生的嚴重氣爆事件，讓美麗港都瞬間蒙上灰暗，高雄市民餘悸猶存，家家戶戶人人自危，也引發台灣的住宅環境背後是否隱藏更可怕的危機，大家都在擔心：「我家地下會不會突然爆炸啊？走在路上會不會突然被炸飛？」，擔憂的你該如何預防與自救？目前雙北地區已有建置地下管線分布的相關資訊，提供民眾查詢，例如台北市從民國85年開始就已建置地下管線電子化，像是「台北市道路挖掘管理系統」提供電力、電信、自來水、汙水、雨水、有線電視、固網8大管線位置，且施工單位在施工前，都必須要上網更新管線狀況。    而新北市的「公共管線資料庫」，則在民國90年起開始建置，此系統原本目的是提供各管線機構查詢其他管線之資訊平台，在規劃埋設新管、汰換舊管或緊急搶修時，可藉此資料庫事先了解欲施工之位置的管線資料，以避免意外事件發生，現在也成為一般民眾查詢自家地區地下管線資訊的重要平台。    不僅是地下管線危機四伏，地上的一些設施建構，也因可能會影響到住家安全，而成為民眾眼中的「嫌惡設施」，小編在此整理出三大類最被嫌惡的嫌惡設施，要是住到這些設施附近，長久下來，可能有傷身之虞外，還傷你一個精神耗弱、心靈脆弱，建議民眾購屋挑地點時，能力所及，可要多看多思量呀~~~一、健康好傷：    這類傷身型嫌惡設施，受傷步驟由外而內、由身至心的全面式進攻，影響範圍最廣，深度最深！如高壓電塔、變電所的強力電磁波，垃圾場、焚化爐的臭摸摸，高架橋、飛機場、夜市、菜市場則是噪音穿腦附帶空氣差、環境易髒亂！只要你的住家附近有中了上述任何一項設施，小編要大聲的告訴你—該~~找~~房~~仲~~了！！（此地不宜久留，快找新房子搬搬去卡好）二、感情好傷：    俗話說千金買房，萬金買鄰，有個好鄰居生活起來和樂融融，要是遇到素質良莠不齊的鄰居就等著每天滿肚子火吧！像是開設神壇會持續誦經燒香，或是家庭代工廠的生產線運轉啊轉的，都難免影響住家環境，遇到像這樣的鄰居，又不可能逼迫他搬走，只能規勸，若是屢勸不改，難免大動肝火，氣憤與尷尬的氛圍傷了鄰里間的感情，又是何必呢……（買房前多打聽，這種「鄰居型」的嫌惡設施最好避開）三、風水好傷：    台灣人購屋不僅在意地段，風水更是極重要的買房參考，加上傳統有人鬼殊途的觀念，所以像殯儀館、墳墓、靈骨塔這一類忌諱設施，大多數人都敬而遠之。不過也有信仰不同或大膽的民眾抱著井水不犯河水，只要心存正念的心態，只要我喜歡住有什麼不可以，所以像這類設施的好壞評斷，見仁見智！(是哪來的大膽哥、大膽姐，敢跟好兄弟們當鄰居呀……)    與嫌惡設施為鄰，房價與區域行情的落差會差至10~20%左右，大多數人都不希望自己家旁邊有這些嫌惡設施，未來的轉手性也會比較差，銀行在風險考量下，貸款成數會比較少，所以提醒民眾購屋的不二法門就是「多看、多聽、多問」，最好在白天、晚上、平日及假日等各個時段都去附近繞繞觀察，向附近的居民或里長探聽一些資訊。等到購屋入住後也要記得為住家購買全額保險，因為在無法預知未來的狀況下，多一份保障、多一份安心！達令是你和樂生活中的好鄰居：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文◎中信房屋臉書粉絲團--你的達令

【文 / 東亞證券(台灣)提供】有人說房地產是經濟的落後指標，也有人說房地產是產業的火車頭，不管怎麼說，房地產和股市的關係是密不可分。東亞證券投顧部門參考近30年全球房地產與年平均股價指數，發現兩者確實存在連動關係。從近民國75年到90年這15年的平均股價指數與年度的房屋買賣件數來看，發現是股市上漲帶動房地產景氣。但是最近十年則是相反，台灣股市十多年沒有新的突破，房價卻是一路飆漲。如果接下來台股漲破萬點時，台灣房地產將會如何？台灣：股市起，房市旺投資不變的金律是人棄我取，有投資股票的人應該知道，當所有的人一面倒看好時，恐怕股價已經到頂，當利多一堆，股價卻不再上漲時，也就是股價即將反轉向下，這理論在全球房市也適用。也就是說當股票市場備受看好，房市也「漲」聲四起，其實這道理很簡單，當投資大眾從股票市場獲利後，資金轉戰房市也就成為最佳選擇。但是最近十年的先股市後房市的現象開始改變，台灣的房地產自SARS 結束以來，房價不斷往上攀升，金融海嘯後不但沒有跌，反而持續上揚，2013 年全國新推個案成交價格全年漲幅為9.61％，平均每坪漲價2.42 萬元，每坪開價則增加2.36 萬元。過去十年北市精華區大漲3 倍，全台平均價格十年漲了一倍，到底台灣房地產有泡沫化的現象嗎？房地產業者認為十年漲一倍並未不合理，比起上海的房地產十年漲了8~10 倍簡直是小巫見大巫。中國：股市疲弱 房市處處是泡沫 股市整理近尾聲金融海嘯後的中國股市和樓市則呈現相反的狀態，股市跌跌不休，房市則是漲不停歇。當前中國一線城市的房價已超過了紐約和倫敦。然而，中國的人均收入尚不及發達國家平均水平的七分之一，而且生態環境與發達國家相差甚遠。中國的房價已遠超其實際價值，大大超出了一般百姓的支付能力。特別是從投資比重看，更為明顯，房地產總投資占GDP 比重2006 年為10.2%，2013 年攀升到19.6%。而在日本，在泡沫高峰期，該數值也從來沒有超過9%；在美國，它從來也沒超過7%。經過10 多年的大幅度上漲，中國的樓市已經出現嚴重的泡沫。種種跡象顯示中國樓市泡沫破裂極有可能將在今年拉開序幕；而連年來「跌跌不休」的股市有可能因為樓市下跌使得資金轉向投資股市而出現轉機。中國近年來發生過不少房地產企業貸款違約事件，但地方政府都對相關問題企業提供了救助，而這種做法導致這些企業的潛在財務問題進一步惡化。然而，長期的政府信用擔保和救助將導致市場風險定價扭曲。中國政府將不得不面臨另一種選擇-- 讓這些公司倒閉，但這種做法會在短期內導致一定程度的金融動盪，出現震盪不須緊張，反而是一個很好的買進機會，因為中國的投資人盲目與過度追逐漲多了的房地產，當房市行情結束時，投資人終將回頭買中國的股票。日本：股市谷底翻揚 房地產也開始回春近半年來，日本颳起了安倍貨幣寬鬆政策效應的旋風，在股、匯市和房地產的上漲中，低迷了23 年的日本景氣和人民的信心，似乎正一步步的復甦，美國、英國及歐盟等國家的央行，一改過去以預防通膨的經濟政策，而實施刺激景氣的貨幣寬鬆政策，日本也開始學習美國採取極度寬鬆的貨幣政策，相信在這樣的全球一致的貨幣寬鬆政策下，日經指數在企業獲利改善下，表現也越來越好。房地產方面，日本自首相安倍晉三上任以來，以貨幣走貶的方式刺激日本經濟，吸引不少海外的觀光、投資置產等資金，加上日本東京申辦2020 年奧運成功，從現在起到正式舉辦奧運期間，不僅能讓房東賺房租，房屋本身還有房價上漲的資本利得空間! 雖然日本的利率低得異常，但是日本人卻不把資產擺在高利潤的房地產投資上，反而是保守的擁有存款，主要原因是對經濟景氣沒有信心。這樣的情況使得過去十年日本的房地產供應大幅減少，最近外資湧入後開始出現供不應求的現象。美國：房市股市回復成長 股市屢創歷史新高美國股市近十年來呈現齊漲齊跌( 見下圖)，股市回春同時也帶動房地產價格上揚，今年美國房市持續受惠低利率環境，投資人持續看好美國房地產後市，在Fed 長期寬鬆政策下，美30 年房貸利率僅4.34％。遠低於美租屋市場租金成本率6.35％。這樣低利水準，自然會刺激美房市需求產生。加上法拍屋數量回到海嘯前水位，失業率續創低，冬季暴風雪影響消退，預計今年第二、三季，美房地產將會產生明顯復甦態勢，今年4 月美新屋開工數出現驚人成長，年增率26.4％，正式宣布美房市進入由需求驅動復甦第二波，進而拉動美景氣上揚。看好美國房地產的投資人不妨考慮投資REITs。2013 年美國REITs 指數表現明顯落後美國股市，但今年以來表現亮眼，主要是REITs 企業財報利多與資金回流加持。此外，REITs 的股利發放率位在歷史低點，市場預估殖利率有機會由目前的3.7% 成長至7.5%，如果美國REITs 有短線休息，正是布局時機。結論從量價結構來看，因為美國QE 政策使得市場資金充沛，加上低利率，全球的房市除了中國以外仍有上漲空間，台灣整體房地產市場並未泡沫化，台灣整體新屋市場仍舊在成長，台北市新屋價格沒有持續上漲，但是台北市以外的地區卻持續升溫。全球股市也持續在升溫，近2 年以美國表現最佳，台股也和美股同步上揚，今年可望再度挑戰萬點大關。中國地區的房市開始出現泡沫化，流出的資金若轉向股市，中國股市可以說是最具反彈空間及想像力。日本股市及房市雖然仍在低檔，但是仍要觀察日本首相安倍的政策是否奏效。

【文 / 郭騰尹】木村拓哉前一陣子演了一部日劇「宮本武藏」，宮本武藏是日本近代有名的劍客，年輕時自恃劍術高超，一天到晚要找人比武，讓自己成為天下第一，在一乘寺刀起劍落，吉岡一門七十六年全部被其斬殺，這大動作果然轟動武林、驚動萬教。雖然不懂那個時代的歷史，但是「武士」道的精神卻在戲劇中表露無遺。對於宮本武藏的故事，我最早接觸到的是他和柳生又壽郎的對話，那是二十多年前，習慣領域學說創始人游伯龍教授在講授該學說時所引用的，故事的內容是說：柳生又壽郎由於年少荒嬉，不肯接受父親的教導專心習劍，結果被父親趕出了家門，受了刺激的柳生，發誓要成為一位偉大的劍手，於是獨自跑到一荒山，去拜見當時最負盛名的宮本武藏，要求拜師學藝。柳生很有禮貌的拜見宮本武藏，很熱切的問：「假如我努力的學習，要多少年才能成為一流的劍手？」宮本武藏回答：「那恐怕要花你的一生。」柳生聽完，說：「我不想等那麼久，只要你肯教我，我願意下任何苦功去達成目的，甚至當你的僕人跟隨你，那需要多少時間？」宮本武藏說：「那也許需要十年。」柳生聽完，仍不甘心的問：「家父年事已高，我要在他生前就看見我成為一流的劍手，這十年太久了，如果我加倍的努力，那還需要多少時間？」「喔，那也許要三十年。」宮本武藏緩緩的說道，柳生急得不得了，說：「如果我不惜任何代價，日以繼夜的練劍，那需要多久時間？」宮本武藏回答：「如果你要這種方式練，你必死無疑，永遠無法成為日本一流的劍客。」柳生非常吃驚，問道：「為什麼呢？」宮本武藏回答：「要當一流的劍客的先決條件，就是永遠保留一隻眼睛注視著自己，不斷的反省自己，現在，你兩隻眼睛都只盯著劍客的名與利，哪裡還有一隻眼睛注視著自己呢？」柳生當場覺悟，後來終於練成一名知名劍客。這兩個都是宮本武藏的故事，只是看到前者是個殺人不眨眼的魔鬼，而後者是像教張無忌學武當太極的張三豐。宮本武藏為什麼有此轉變？為什麼會有放下屠刀、立地成佛的勇氣與承擔？在木村拓哉的電視劇中沒有找到，在百度裡搜尋也未見痕跡，但是我發現一定有些故事發生，讓他領悟要用一隻眼睛看自己的道理。反省是一個人改變的關鍵，反省是擺脫我執的法門，是走向覺悟的開關，一個武林高手的修鍊從這裡開始，一個職場工作者的進步從這兒前進，一個人的美好人生不也從這兒出發嗎？向劍客學習，向自己探索！

室內空間雖然只有16坪，但當甘納空間設計的林仕杰與陳婷亮設計師當初一看到這個老公寓一樓庭院，馬上就愛上這個用眷村味道的老房子，由於附近的環境機能方便，也因此決定將工作室設在此，並一起打造具有兩人個性及風格的生活工作空間。公私領域巧妙結合由於是將工作室結合臨時住宅的機能，方便兩人與同事工作之餘也能在這個空間休憩與沉澱，因此開放的格局及多元動線規劃是首要考量，從重新改造的木平台庭院入門後，進入環狀動線、採光明亮的餐廚空間，動線其一進入客廳，而另一則通往工作室，餐廚空間中島結合大餐桌的形式，讓這裡也可以是員工開會及接待顧客的場域，運用浮雕壁紙與鐵件打造的特殊轉門，除了營造出輕古典氛圍，也讓餐廚空間與工作區在門片轉動之中連成一氣，形成一個大公共空間，視野也跟著光線一路經由透光玻璃進入後方的主臥室，只要打開簾幕就能讓私領域與公共空間結合。1 色彩 光影與線板營造輕古典客廳同時是接待區的客廳，運用特殊的網織主燈及間接投射立燈，產生特殊的光影效果，加上天花板的典雅框飾線板及羽翼形木地板，呼應餐廚空間的法式古典浮雕壁紙與整體的灰中性色調，營造出輕古典融和效果，搭配蕾絲圖騰沙發更是畫龍點睛。2 空間 融合現代與古典元素語彙整體多元空間除了融合現代與古典的元素，運用灰色及中性色調，將所有元素社寄語彙串連，而二位設計師的收藏與傢具傢飾品也被巧妙融入，每一個細節都可看到設計師的個性與喜好。建築形式 公寓住辦房屋狀況 老屋座落地點 台北市空間格局 庭院、客廳、餐廳、廚房、主臥、工作室、更衣室、儲藏室、衛浴主要建材 特殊浮雕壁紙、鐵件轉門、大理石、水泥粉光、鐵件書櫃、羽翼形木地板、機切木【圖片提供＿甘納空間設計】

不動產 續坐抗跌保值標的寶座【文 / 行銷企劃部】2014上半年部分資金轉向股市但最抗跌保值標的為不動產 蟬聯22季冠軍根據中信房屋第二季『宅指數』的調查顯示，「不動產」已連續蟬聯22 季最抗跌保值標的冠軍，比例達37.3%，但比第一季的39.7% 下滑了2.4%；而排名第二的為「保留現金」項目，比例有17.0%，排名第三的則是「保險」項目，比例有13.4%，兩項皆較第一季的比例微增；再者，排名第四的是「黃金及貴金屬」，比例有9.6%，和第一季持平；而第二季受股市表現熱絡的影響，「股票」項目在第二季排名竄升第五，比例達9.1%，比第一季6.6% 增加了2.5%，而第一季表現較佳的「投資外幣」選項，則因人民投資熱潮轉涼，第二季調查排名滑落至第七位，比例9.4% 下跌至4.7%( 附圖1)。未來房市看政府臉色不動產雖已連續22 季蟬聯最抗跌保值標的第一位，但整體數據表現卻連續四季下滑，也比去年第二季同期的44.2% 下滑了6.9%，顯見因政府打房不斷，加上財政部近期擴大查稅措施，以及立法院三讀通過囤房稅等政附圖1--最抗跌保值標的，不動產37.3%奪冠附圖3--民眾購屋意願策的影響下，多數民眾開始將資產由不動產轉移到其他理財項目上。此外，今年為選舉年，政府振興股市不遺餘力，台股日前也超越了9400 點大關，部分市場資金恐轉往股票市場投資；在政策的干擾下，未來房市表現好壞，恐要看政府臉色。下半年首購仍為主力奢侈稅 實價登錄 囤房稅 連續進逼 換屋及投資族轉趨保守 首購族則積極進場第二季有購屋計畫者「首購族」佔53.6%，較去年同期(2013Q2) 增加了5.1%；而屬第2 次購屋「投資及換屋族」的比例佔26.2%，則較去年同期(2013Q2) 的31.1% 減少了4.9%( 附圖3)。從第二季宅指數的『購屋次數』調查可發現，首購族佔兩年內有買房計畫的比例高達53.6%，為近兩年調查次高，而屬於二次購屋的換屋及投資族佔26.2%，為近兩年調查次低。顯見年輕人渴望有房，儘管這幾年所得未明顯增長，精華區房價節節高升，加上政府擴大查稅等因素干擾，年輕人還是希望能夠有一個屬於自己的家，所以第二季進場意願仍比去年同期大幅增加5.1%，顯見下半年房市，首購仍為主力。附圖4--全台與各縣市首購及二次購屋預算比較附圖5--您覺得政府近年頻頻打房，但房價仍打不下來的原因為何？而相對地，屬於二次購屋的換屋族及投資客群，在近年奢侈稅、實價登錄等政策連續進逼下，再加上今年五月囤房稅三讀通過，第二季購屋意願轉趨保守，選擇暫不進場。北市首購族預算下跌未來低總價跟小坪數產品是交易主流根據第二季宅指數的購屋預算調查發現，全台首購族的平均購屋預算由2013Q1 的627 萬元上升至2014Q2的696 萬元；而二次購屋族的預算則由2013Q1 的784萬元上升至994 萬元，不論從首購或二次購屋者來看，第二季全台平均購屋預算，皆創下宅指數調查以來新高，顯示近年整體房價表現緩步上揚，民眾的購屋預算除了較去年來得高外，也逐漸認清高房價的事實( 附圖4)。雖然全台平均購屋預算創新高，但若從各縣市的資料來看，屬於精華區的台北市，首購族購屋預算從第一季的1091 萬元，下滑到第二季的1000 萬元，北市首購族第二季面臨預算千萬保衛戰，顯見年輕人在北市買房大不易，有能力買房的，不願追價，只願意往坪數較小及總價較低的產品進場。同樣地，北市二次購屋的換屋族及投資買盤，購屋預算也從第一季的1827 萬元下降到第二季的1455 萬元，所以口袋較深二次購屋族群，對於中高價位的產品也轉趨保守，下半年1500 萬元以內的低總價產品才是市場主力，老公寓或小坪數產品還有補漲空間。而精華區的中高總價產品，在政府打房措施不鬆懈的情況下，將面臨買方預算下修的風險，以宅指數調查的資料可發現，北市首購族預算下跌，未來低總價跟小坪數產品是交易主流。政府政策影響力 已超越市場供需及景氣變化根據宅指數調查，政府近年頻頻打房，但房價仍打不下來的原因究竟為何? 調查發現，排名第一的有39.8%民眾認為「持有稅太輕，口袋深的買盤仍拼命進場」才是主因；再者，認為「政府房地產政策失靈，公告現值及地價調升反助漲土地價格飆漲」有37.9% 民眾，排名第二；而排名第三的是23.9% 的民眾認為「華人有土斯有財的觀念太深」；排名第四和最末的五則分別是「市場資金過多，在景氣不振下，資金轉而投資最穩健的房地產」和「台灣土地有限，精華區供給不足所造成」。民眾認為持有稅制太輕，及土地稅增加轉嫁房價皆是政策面問題，顯見政府房地產政策失靈，才是近年頻頻打房，但房價卻還遲遲打不下來的原因。而屬市場供需及景氣變化等問題則不如政策面的影響有殺傷力，整體而言，民眾認為未來房價漲跌要看政府態度，現階段政府政策影響力已超越市場供需及景氣變化。多數民眾認為下半年房價漲幅會在正負3%徘徊房價是否下跌 仍屬未定論根據宅指數調查下半年的房價表現為何? 結果顯示，全體受訪者有22.9% 的民眾認為「下半年房價會持平，並且在正負3% 徘徊」，排名在第一位；而排名第二到第四位的，皆是看好房價會上漲，分別是有14.9% 的民眾認為會上漲5%~10%；14.8% 的民眾認為會上漲10% 以上；14.5% 的民眾認為會為漲3%~5%。而排名第五到第七位的，皆認為房價會下跌。 ( 附圖6)附圖6--下半年房價表現為何附圖7--各縣市購屋預算下半年房市 低總價產品為主力郊區追價意願勝市區調查顯示下半年房價不會大幅修正，也不會大幅上漲，持平的機率仍高，至於房價未來趨勢是否因政策打房及七合一選舉，或美國QE 退場等因素的干擾而走跌，目前仍屬未定論，從宅指數第二季調查可發現，多數民眾認為下半年房價會在正負3% 間震盪，整體而言是看漲比例較多，而看跌的比例較少，市場短期購屋意願雖轉趨觀望，但對房價看法仍偏中性樂觀，預計下半年房市仍會走「量縮價平」的格局。此外，從各縣市的整體購屋預算來看，北市購屋預算終結連三漲的格局，第二季由1485 萬元下跌至1239萬元。而相較之下，郊區新北及桃園的購屋預算則屢創新高，分別來到1051 萬元及809 萬元，所以下半年房市，郊區追價意願勝市區，低總價及有重大建設利多的地方，仍可逢低進場布局( 附圖7)。宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2014/05/29-2014/06/05取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,347份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.67%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2014年5月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

俄羅斯融合貴氣的古典素養與民間的剛強烈性，成就了獨一無二的俄式風情，絕對是一生必訪的旅遊國 【圖.文/鳳凰旅行社】俄羅斯不僅只有童話般的洋蔥建築以及華麗的宮廷景觀，更擁有融合了歷史背景的華麗料理，唯有親自體驗才能感受甚麼叫做不可思議的俄羅斯奇幻旅程。說到俄羅斯最著名的美食，最先想到的應該就是魚子醬與伏特加了，魚子醬屬於高檔食材，等級也分為很多種，黑魚子醬要比紅魚子醬價值來得高許多，在當地多佐以塗上奶油的麵包或是搭配俄羅斯煎餅食用。而伏特加酒更是俄羅斯經典代表，「Vodka」伏特加是斯拉夫語中的變化字，來源是斯拉夫語的「woda」或「voda」，意思是「水」。由於俄羅斯冬天的氣候格外寒冷，因此不論男女在這裡隨時喝上一杯伏特加似乎是習以為常的事情，也由於天候關係造就了俄羅斯的巧克力與冰淇淋的甜品在全球打響名氣，香甜濃郁的滋味在天冷的時候特別令人滿足。用吃征服你的心--超講究的帝俄料理，華麗上菜在俄羅斯不僅食材充滿驚喜，視覺的饗宴也是美味料理的一環，承襲了華麗宮廷的歷史光環，不少走高檔路線的餐廳即使一餐要價台幣五六仟，仍有不少饕客甘之如飴。在莫斯科就有一間斥資15億多打造的《杜蘭朵餐廳TVRANDOT》，號稱全球最貴餐廳果然名不虛傳，這裡重現了18世紀俄國皇室的宮廷風采，更是俄羅斯餐飲界中最奢華的經典代表，開幕至今已有不少紳士名流、政商富豪慕名而來，成為一種指標性的象徵。但《杜蘭朵餐廳TVRANDOT》的外觀卻出乎意料的平實，沒進到餐廳內部，單就大門入口實在很難想像裡面的富麗堂皇，走進餐廳內部實在很像劉姥姥逛大觀園，每一處都讓人驚呼不已，先是圍繞在天井的精緻雕像、一樓餐廳吧檯、二樓的用餐區，甚至是洗手間都讓人好奇的想一探究竟。每一個環節都值得細細品味，在此用餐就好像置身在宮廷博物館般，復古又華麗的裝飾讓人有時光倒流的錯覺。 餐桌上的擺盤同樣也不馬虎，正統的西式擺法加上俄羅斯特有的華麗餐具，在美味佳餚上菜後構成一幅俄式獨有的華麗料理，色香味俱全也兼顧了視覺的享受，讓人見識到俄羅斯的另一面。舌尖上的美食旅行--在地風情嘗鮮去近年來觀光客出國旅遊，不僅在景點上精挑細選，住宿安排以及交通是否順暢都是出遊考量重點之一，而吃也成為旅程中越來越受重視的環節。在俄羅斯旅遊的每一天可不只有杜蘭朵餐廳令人驚艷，還有莫斯科河遊船晚餐、烏茲別克餐廳、聖彼得堡的夏宮、尼古拉宮，甚至普丁總統生日邀請貴賓特選的餐廳，全都是視覺與美味兼具的餐廳，下回有機會到俄羅斯旅遊，一定要來體驗這些讓人驚喜連連的特色美食。

【文 / 鍾運凱】星爺向包租婆租了一棟房屋，約定每月租金1萬元，租期10年。簽訂租約時，星爺特地請來斧頭幫幫主作見證，雙方簽字無誤。沒想到才租了3年，包租婆就把房子賣給火雲邪神。火雲邪神為了自己另有用途，打算將房子收回。星爺抗議，表示自己每個月都準時交租，而且租期還沒到，新房東無權收回。試問，有理？一、 何謂公證？所謂「公證」，依公證法第2 條第1 項規定：「公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實，有作成公證書或對於私文書予以認證之權限。」也就是法院的公證人依公證法，作成有關私人間的法律關係或權利義務的證明書。由公權力作為證明，其證明力自然比一般證人更高，而且還有其他法律上的特殊效果。二、 租賃契約是否必須簽訂書面？民法第153 條第1 項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」租賃契約是契約的一種，只要出租人與承租人關於租賃標的物與租金的意思表示一致，租賃契約就成立了。一般房屋租賃都會簽訂書面契約，一方面是為了保全證據，另方面也有特殊的效力。例如民法第422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」也就是說，如果租賃物是土地或房屋，卻沒有訂立書面契約，則1 年後房東可以隨時終止租約。三、 租賃契約是否須經公證？如上所述，租賃契約只要雙方意思表示一致即為成立，不是必須經過公證才有效。民法第421 條第一項規定：「稱租賃者，謂當事人約定以物租與他方使用、收益、他方支付租金之契約。」換言之，只需「當事人約定」即可。然而公證有許多好處，包括避免糾紛、保障權利、省時省力等。四、 公證對誰有利？有些人以為法院公證對房客較不利，其實不盡然如此。固然在房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時，房東不需要訴訟，可以直接請求法院對房客強制執行。然而，經過公證的租約，房客可以主張「買賣不破租賃」的效力──依「債之相對性」原則，租賃只在契約當事人之間才有效力，但是法律為了保護經濟上弱者的承租人，乃規定於租賃期間出租人如將租賃物所有權讓與第三人，則受讓人承受出租人的租賃契約，與承租人發生租賃關係，此為「債權物權化」具體表現。但適用「買賣不破租賃」有以下幾個條件：( 一) 出租人必須是所有權人或受其委任或得其同意而為出租的人。( 二) 出租人需於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人( 包括強制執行拍賣的所有權移轉 )，且為繼受取得，始有適用。如受讓取得租賃物所有權係原始取得，則不適用，例如公用徵收。( 三) 承租人占有租賃物的狀況仍繼續中。( 四) 「買賣不破租賃」屬於法定債權移轉，只要出租人或受讓人將租賃物轉讓的事實通知承租人，立即發生效力。( 五) 受讓前已屆清償期的租金，已成為獨立的債權，並不隨同出租人地位移轉於受讓人。( 六) 租賃物移轉後，原出租人即脫退出租人地位，如租期屆滿後，向承租人訴請返還租賃物，則該起訴欠缺訴訟標的法律關係要件，將遭敗訴判決。由上述說明可知，「買賣不破租賃」原則，對租賃物的受讓人( 新房東) 不利，因此民法於88 年4 月修正時，增訂第425 條第2 項規定，明定未經公證的不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則的適用。五、 如何辦理租約公證？( 一) 可至鄰近民間公證人事務所或法院公證處購買公證請求書一份。( 二) 填明請求人即出租人（即房東）、承租人（即房客）雙方（承租人覓有保証人時，填在承租人之後）姓名、年籍、身份証統一號碼及地址、電話。( 三) 在「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。( 四) 在「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行之標的，如「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。( 五) 最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年、月、日。( 六) 請求書寫好後，辦理收件登記。( 七) 請求人均應攜帶國民身分証及印章，房東應提出租賃標的物之權利証明及價值証明，以供審核。一般而言，在不動產之租賃契約通常僅提出房屋稅單、契稅單、稅籍証明、土地登記謄本、地價稅單等即可。( 八) 請求人本人不能到場，可以委託他人代理，但要提出授權書及印鑑証明書。( 九) 實際審查租賃契約書之內容，公證日期即為簽約日期（或租期起算日）。( 十) 公證人認為必要時，得至房屋所在地實際體驗。六、 結論星爺與包租婆所訂之租約雖然有書面，但租期長達10 年，依民法第425 條第2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」而所謂公證，必須是由法院公證人或公證法規定的民間公證人事務所，並不包括一般人在場見證。因此，本案的租約雖然有斧頭幫幫主作見證，仍不能取得「買賣不破租賃」的效果。