【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋統計內部10月份成交資料顯示，全台成交持續維持正成長，月增率達2.7%。六都以台中和台南表現最為出色，月成長均超越1成至2成。與去年同期相較，除高雄出現下半年以來首度的負成長外，餘五都依舊保有2位數的正成長，全台年增率為35.1%六都與上月相較，台北市月增2.2%，新北市月增1.2%，桃園市月微減0.9%，台中市月增21.8%，台南市月增15.2%，高雄市月減4.3%。 與去年10月相比，台北市年增40.9%，新北市年增12.4%，桃園市年增60.3%，台中市年增46.5%，台南市年增76.7%，高雄市年減15.1%。 政府喊話奏效 區域各自表現 國內不動產交易在第三季期間走出淡季不淡的佳績，但在進入第四季後的10月間，政府相關單位也接連表達對於房市與房價的關切，交易熱度因而稍見和緩，形成各區域不動產交易各自表現的現象。 近期台中與台南利多帶動土地和預售、新成屋銷售，使得中古成屋交易也聯袂受惠。中信房屋總經理張世宗表示，包括金管會、央行、國發會在內的各單位均對房市提出看法，甚至一度傳出政府將介入打房，雖後來證實目前還時機未到，但部分區域交易熱度確實稍見和緩，這也顯示政府對房市的「喊話」確實奏效。 第四季走勢民眾看法仍屬樂觀 對於政府暫時不會介入房市的表態，張世宗認為當前國內環境正處於由疫情低迷走向復甦的過程，除非房價爆衝遍地開花、經濟表現又已站穩，那麼政府才有可能積極採取介入的對策。 目前不動產市場交易尚屬健康，根據中信房屋調查，民眾對於第四季的房價看法仍屬中性偏多，暫時性的略微降溫有助於延續房地產交易後勢，預期年底前將會是溫和穩定的格局。

【圖.文/中信房屋研展室】 「買房能負擔多少房貸」是購屋人必定會面對的問題。不過其實只要用一道簡單算式，便可知道自己能負擔的房貸總額是多少。 根據中信房屋觀察，一般客戶在決定購屋後首要面對的問題並不是能不能找到符合自己喜好的標的，反而是擔憂自己能不能負擔得起。由於全台各地的房價差異甚大、每個人的財務狀況也有所不同，要審視有沒有能力買得起房，只能先檢視自己的財力再進行購屋評估。 中信房屋研展室副理張漢超表示，買房除非一次付清，否則通常一般人會利用房貸分期還款的方式減輕自己的購屋壓力。銀行在進行貸款人審查時，主要是依據貸款人個人信用狀況、資產與還款能力等金融徵信結果進行審核，並給予適當的授信條件。 張漢超指出，銀行所給定的貸款方案中，以「利率」和「貸款成數」最為重要。以目前年利率條件約在1.3%到1.5%之間、一般人約可以貸得標的鑑估價7成左右來估算，只要將自己的「月收入乘以100」即可算出個人約略的「最適房貸總額」。 以個人為例，若月收入有6萬元，那麼最適房貸總額則為600萬元；若雙薪夫妻每月總收入為12萬元，則最適房貸總額約為1200萬元。 簡單公式背後牽涉「年利率」、「貸款期長」、「月收入」、「房貸負擔比」與「貸款成數」等重要變數。由年利率及貸款期數先計算出「每月平均攤還率」之後，再搭配收入、房貸負擔比、貸款成數算出最終的最適房貸總額。 上述估算因已考量貸款成數的問題，因此要注意的是試算結果並不包含貸款成數外相對應的自備、頭期款及其他稅費、仲介費或裝潢費。 張漢超表示，在不影響生活品質的狀態下，建議每月房貸負擔比以不超過月收入1/3為佳，若是夫妻兩人共同還款，房貸負擔比例可再調高些。至於貸款期數則應該考量個人的年齡訂出最合適的還款期間，雖然有金融機構推出30年甚至40年期輕鬆還款房貸專案，但如果民眾申貸時已屆臨三、四十歲，那麼除非有能力提前還款，否則貸款期拉長也不見得是好事，恐怕會讓你繳到退休都還繳不完！ 由於簡單算式僅是約略的計算，實際能貸得的房貸總額，仍須由申貸的金融機構進行評估細算，購屋人也別忘了在購屋前預先做好個人財務規劃為宜。  

  【圖.文/中信房屋研展室】 全球新冠肺炎疫情再度升溫、台海情勢亦趨於緊張，根據中信房屋網路調查指出，68%的受訪者擔心或非常擔心新冠肺炎疫情再起；對於台海近期軍事緊張，也有56%表示憂心。 不過當問及房價感受度時，55%受訪者覺得今年第三季（7～9月）相較於第二季的房價仍屬於「持平（±5%）」，認為房價「上漲（6～10%）」與「大幅上漲（大於10%）」的比例共計34%，明顯多於認為房價「下跌（6～10%）」與「大幅下跌（大於10%）」的11%，顯示受訪民眾普遍認為過去的第三季房價似乎有中性偏多的走勢。 而對於第四季（10～12月）房價預估，約有54%受訪者認為將會「持平」，認為房價「上漲」與「大幅上漲」者共計31%，仍多於認為房價「下跌」與「大幅下跌」的15%。 中信房屋研展室副理張漢超認為，調查結果反映的是民眾對整體政經局勢所感受到的社會現象，上述結果看似民眾對於房市充滿信心、無畏危機，但與其解讀為民眾「看好房市、無懼內憂外患」，倒不如說是面臨各項外在環境變化，有著追不上房價的無奈。 張漢超解讀，民眾由媒體獲得的資訊，多半是預售、新成屋市場熱銷、完售等利多消息，因此對於房市的感受多半是中性偏多的看法，國內今年第三季房市也隨著疫情趨緩，六都建物買賣移轉棟數比去年同期成長19.5%，走出淡季不淡的格局。但事實上，隨著國際疫情風險再度升高，台海關係也趨於緊繃，民眾心情其實是相當擔憂的。 張漢超指出，疫情導致經濟不振，因而實施寬鬆的貨幣政策以刺激消費。當資金大幅增加之後，部分游資流入房市，使得房市逐步加溫，這些現象環環相扣，也讓民眾充滿「亂世紛擾，唯房地產為穩」的矛盾與無奈。 值得注意的是調查中第四季受訪者對於房價看好與看壞的感受度已與第三季有所不同，差距也有拉近的現象。第三季看好房價上漲者總計為34%，然而第四季僅剩下31%，且看壞房價下跌者也由11%，增加至15 %，顯示民眾雖仍看好第四季房價表現，但也認為房價表現可能將趨於收斂。   您是否擔心國內會再有第二波新冠肺炎疫情高峰？ 對岸於台海實施軍演，您是否憂心將威脅台灣經濟穩定？ 與上季相較，您感受第三季（7-9月）的房價變化為何？ 您預期第四季的房價變化為何？  

【圖.文/中信房屋研展室】 低利環境資金狂潮，流向不動產交易哪些領域？中信房屋分析，今年1到8月不動產交易以中北部總價帶千萬元以下的不動產交易最為熱絡，由目前已揭露的不動產交易實價件數觀察，光是北市千萬元以下的不動產交易就已比去年同期成長55.4%，新北、桃園與台中交易成長幅度也分別有2.3%、3%與7.1%，此外，桃園3000萬以上的高總價交易亦明顯成長13.2%，至於南二都則以高雄最為無感，各總價帶交易量皆無增加；台南在1500萬至2000萬與2500萬至3000萬總價帶各有成長，幅度分別為4.8%與11.5%。 中信房屋研展室副理張漢超表示，疫情導致消費低迷，迫使經濟與金融環境不得不祭出寬鬆措施以刺激消費，在低利環境下，最直接受惠的就是包含房貸在內的貸款族群，特別是對於居住在高房價地區的中北部民眾而言，低利房貸猶如「撿到一把槍」，是降低購屋成本的好時機。 購屋人原本就相當關心房貸成本的多寡，且根據聯徵中心的資料，今年前兩季新增房貸中，六都有45.3%～73.2%為年收入100萬元以下族群，甚至22.6%～42.4%的貸款人為年收入60萬以下者，顯示大多數會利用房貸置產的都是一般受薪階級，更不是年薪超高的族群。 張漢超表示，六都中北部房價高，一般民眾在購屋壓力下往往只能選擇中低總價帶的物件，但顧及付出成本而遲遲不敢入市。但在今年降息後，購屋人付出房貸成本降低，觸動民眾進場置產意願。由降低購屋成本的角度而論，這波低利環境資金潮最大的受惠者，或許就是在中北部高房價區域內購屋預算有限的族群。 特別的是桃園3000萬以上的高總價帶交易也大幅成長，與1000萬以下的低總價聯袂形成交易市況M型化的現象。張漢超表示，桃園房市近年交易熱絡，房價也跟著水漲船高，在北北桃區域內同樣是高總價產品，在桃園卻能買到更寬廣的空間、更佳的居住品質以及更好的居住隱密度，且不少台商歸國也會選擇在桃園置產，也算是資金潮下另類的受惠產品。 在南二都台南的部分，現階段揭露的實價交易件數，雖僅中、高總價帶的產品上有顯現交易增加的狀態，但由買賣移轉棟數上來觀察，交易熱度已開始後來居上。台南房市近期也不斷傳出佳績，資金回流帶動當地投資，也造成在地不少新建案熱銷的市況， 8月表現更呈現出淡季不淡的現象。 至於高雄對於這波降息資金潮似乎較為無感，張漢超認為應是延後發酵，整體交易有倒吃甘蔗的現象。高雄上半年「買賣移轉棟數累積移轉量」和「新增房貸件數」雙雙呈現交易動能略減的現象，主要是因去年3～5月間為全年交易高峰，因此使得今年上半年交易熱度不如以往。 值得一提的是台南、高雄兩地「買賣移轉棟數累積移轉量」有差距收斂的現象，且進入下半年後，高雄房市也有顯著加溫，第四季又將進入房市年底旺季，因此估計南二都的資金潮將會較其他四都晚發酵，年底亦可望突破去年交易總量。

9月份中信房屋內部房地產交易統計，全台交易依舊維持正成長格局，但漲幅受上旬仍在鬼月期間而略顯收斂，月表現小幅成長1.5%。與去年同期相較，全台仍有31.5%的成長，年增表現依舊出色。六都月增率以桃園市最佳，新北則呈現量縮月減走勢。 與8月份相較，本月台北市月增1.1%，新北市月減4.3%，桃園市月增10.1%，台中市月增4%，台南市月增2.5%，高雄市月增2%。與去年9月相較，台北市年增46%，新北市年增39%，桃園市年增49.3%，台中市年增34.6%，台南市年減2.4，高雄市年增6.4。 房市熱度猶存 上旬鬼月微幅干擾 本月由於泰半時間仍屬鬼月期間，成交表現因而略為受限。全台雖以正成長作收，但幅度未有大幅度變化。由來客數與上月相當的狀態下研判，成交簽約或有延後的現象。 中信房屋總經理張世宗表示，本月整體交易表現變化不大，僅新北交易略減，不過減幅不大、屬於正常波動。整體而言，房市受到低利環境的帶動下熱度猶存，因此即使9月上旬仍在傳統民俗月期間，但成交量仍能以正成長走勢作收。 加碼版優惠房貸結束 影響應有限 自央行調降利率以來，各行庫也相繼推出加碼版房貸優惠，但這些加碼專案僅施行半年，9月底相關加碼將會結束，10月起各行庫雖可能會推出新專案，但過渡時期是否可能會影響房地產市況？ 張世宗指出，目前房貸利率已在歷史低檔，因此即使房貸加碼方案到期，利率仍比3月降息前為低，加碼版房貸到期，預估對於房市可能的影響應不太大，畢竟時間也將步入第四季房市旺季，再加上近期預售市場持續熱絡，年底前應會為中古房市再注入買氣。

近年來，全球ESG概念興起正夯！ESG代表環境保護（Environmental）、社會責任（Social）、公司治理（Goverance）3個英文縮寫，ESG議題在國內外皆受到極大的關注，早已成為企業、金融、法人投資圈最熱門的英文縮寫，更注意到ESG題材投資潮流！「永續」、「低碳」是全球共識  ESG成為國際企業必修課像是Google、Amazon、Apple、Microsoft等知名國際企業皆推出潔淨能源計畫，甚至Apple覺得這樣還不夠綠 (Green)，近期更宣布目標在2030年供應鏈和產品實現100%碳中和(carbon-neutral)，亦即讓未來售出的每台iPhone、Mac等設備都可達成零氣候影響；此外，國內Apple供應大廠包括廣達、仁寶、和碩、緯創等也允諾將共同響應，看來ESG成為企業的必修DNA，此趨勢在未來將愈加明顯。近年全球氣候急劇變化，像是中國大陸長江沿岸遇上80年最大洪水、日本遭遇數10年罕見的暴雨侵襲、台灣更飆至39.7度創下124年來最高溫紀錄等，都是現在進行式，「永續」、「低碳」已是全球各國的共識。所以懂得抓住順風趨勢永續投資，低碳投資的力量不容小覷，2020年全球綠色債券發行量已達3,500億美元。氣候變遷的綠天鵝來襲  投資更需要重視ESG持續性的疫情已為各國經濟帶來重創，環境因素是其中的重要因素，國際清算銀行(BIS)年初首度提出新名詞「綠天鵝(green swan)」來襲，警告氣候變遷如同黑天鵝般，比金融危機更加威脅人類的生存，不僅將引發金融危機，企業股價受衝擊，也讓投資人更加重視企業作為是否納入ESG，並將其納入投資的篩選方法之一。全球最大主權基金—挪威主權基金、世界主權基金、退休基金與聯合國皆在積極推動ESG投資，ESG議題已不容忽視。根據IMF 2019年10月的永續金融報告，全球永續基金規模於2019年9月已達8,500億美元，其中又以股票型占比最高、成長最快，金額規模達到5,600億美元。全球永續基金規模成長概況 資料來源：IMF國際貨幣基金組織「永續金融報告(2019.10)」；資料日期：2010.01~2019.09ESG概念資產在市場動盪下  具耐震力表現相形抗跌此外，根據全球知名資產管理公司Morningstar晨星資料統計顯示，2019年美國永續基金淨流入金額年增4倍，足以顯示股票型永續基金已成為全球投資趨勢；2020今年來全球ESG基金(含ETF)規模持續增加，截至7月底，市場規模來到1.26兆美元，其中ESG ETF規模更較去年大幅成長65.82%，顯見疫情掀起的市場波瀾，更加促使ESG成為市場投資新顯學。根據Bloomberg資料顯示，2020年截至5月底，台灣加權指數跌幅約8.8%、美國道瓊指數下跌10.8%、德國DAX指數下跌12.6%，同期間，MSCI臺灣ESG永續高股息精選30指數跌幅僅5.7%，顯示疫情不僅驗證ESG概念資產於市場重挫下跌時的耐震力，當市場動盪表現相形抗跌。這也促使投資人反思企業抵禦風險及永續經營的重要性，而企業重視永續經營，易獲得投資者信賴，並催化ESG的投資熱潮。投信發行ESG概念基金  涵蓋股票、債券與ETF等3大類台股在今年3月落底後，第2季以來反彈超過30%，吸引投資人對台股的關注，看好台股後市仍有表現機會下，也掀起台股基金募集潮，尤其是ESG概念投資蔚為風尚。目前國內投信發行的ESG概念的基金產品，主要涵蓋股票、債券與ETF等3大類基金；市場區域則有聚焦台股、新興亞洲與全球等市場；屬性類別有高股息、量化、公司治理與低碳等，已逐漸多元發展，可提供投資人挑選。

房市買氣攀升  大豐地區住宅完整具潛力東大台東加盟店店長劉祁明表示，台東房價近年來水漲船高，跟南迴完工有著密不可分關係，108年12月23日南迴改通車，讓台東到高雄的車程時間節省了有30分鐘之多。109年01月06日蘇花改通車，台北到花蓮只要2.5小時(節省約1個小時)，到台東也相對變得更近。109年12月底南迴鐵路電氣化，台東到高雄約可節省1個小時，以後到高雄約90分鐘可達。近年來隨地價與營建成本提高，房價也跟著上揚，重大交通建設陸續完工，也意味著未來南台民眾至台東距離大幅縮減，台東房市買氣也就悄悄往上攀升。台東地區房地產仍以透天為主，不管是新成屋或中古屋的價位，總價大約落在1000-1600萬元左右(土地28坪左右，建物50坪左右)。台東目前還是自住需求的比較多，在地人、換屋需求或是公務人員來台東工作，大約佔了8成左右。但因這幾年外縣市建商進入，開始有新電梯大樓可作選擇，目前新大樓每坪價位落在18-24萬元之間，價位視地段差異而有所不同。昌益建設之品建築、山海琚建案都已完銷，富野集團的高野建設在台東市中心的大同臻品，也銷售7-8成。目前台東市最熱的地區，在漢陽南北路區域(大豐地區)的新建案最多、透天約有60-80戶準備新建中，新大樓約有300戶正在新建中。另大豐地區的『台東市豐榮、豐樂地區(南區)區段徵收案』，預計可於110年底完成，到時候整個大豐地區，有最完整的住宅區就在此，是台東市最有潛力的地區，附近有黃昏市場、星巴克、麥當勞、全聯超市、馬偕醫院生活機能良好。產業轉型引入商機  旅遊產業蓬勃發展劉祁明店長指出，台東市中心商業區位於縣政府前中正路及中山路一帶，台東舊站遷移後，市區商圈沒落多年，當地政府將之改建成旅遊服務中心及鐵道公園，2015年又將旅遊服務中心改建成客運轉運站，因而使第三級產業發展不致因此完全沒落。因公共運輸交通的活絡，重新吸引了許多商號及觀光旅館及各級連鎖店進駐於鐵花路及新生路一帶。在地藝術氣息結合大片綠地的鐵花村，小型的文創市集多了藝術創作變得更加熱鬧，一顆顆高掛彩繪熱氣球也是來訪必拍的景緻。台東是民眾旅遊的好地方，每年的鹿野高台的熱氣球、原住民豐年祭、池上大地藝術季、成功的月光．海音樂會等等，因為自然美景，也是戶外運動好地方，每季都有鐵人三項的比賽或慢跑的比賽，每年的11月就是東河金樽國際衝浪比賽，吸引很多民眾過來參賽。走跳的台東 景點精彩滿分店長劉祁明補充，台東是一個很容易被識別的土地，在這裡生活的人們，無論是在地人或是新移民，都很容易被感染成像「台東」一樣可愛的人。市區景點除了鐵花村之外，台東圖書館外形也很特別，像一座綠色小山丘，用不同角度欣賞也很像埃及金字塔，加上綠建築特色吸睛，館內又收藏豐富知識，兼具讓學子學習與旅人觀光的優點，開放至今也被民眾列為東台灣最美的圖書館。而台東森林公園的『琵琶湖』以夢幻仙境著名，不少來訪的旅人都為此美景而著迷，騎著單車在廣大的公園裡漫遊，欣賞美景的同時也與大自然對話，心境更加自在。加路蘭休息區擁有一整片遼闊的大草原，來訪可以望海聽風，感受大自然的美，加路蘭休息區裡還有很多特色的藝術裝置，很值得旅人一起來這裡取景玩拍。旅遊業的支撐及交通的改善，使得台東發展備受關注，歡迎您有空前來親身體驗。中信房屋台東服務據點-------------------------------------------------------------台東更生加盟店      089-361-168  臺東縣台東市中心里7鄰更生路495號成功帝寶加盟店      08-985-3318  臺東縣成功鎮三民里中山路83號東大台東加盟店      089-320808   臺東縣台東市光明路133號

隨著年齡的增加，人體的肌肉強度、骨骼密度皆逐年下降；但事實上，日常生活中一些不知不覺的習慣，正是加速骨質流失、肌肉強度降低的兇手，趕緊揪出偷走鈣質的壞習慣。世界衛生組織認定骨質疏鬆症是全球第二大的重要流行病，根據國健署調查顯示，骨質疏鬆症是65歲以上老人常見慢性病的第4位。根據國健署2015～2018年國民營養健康狀況變遷調查顯示，50歲以上民眾透過雙能量X光吸收儀量測骨質密度，結果發現，隨著年紀增加，骨質疏鬆症患者隨之增加，且女性比例遠高於男性。調查顯示，50～64歲男女性骨質疏鬆症比例分別為4.6％、6.8％；65～74歲男女分別為5.7％、18.3％；75歲以上男女分別為19.4％、29.3％。也就是說，超過50歲以上，平均每4～5人就有1人有骨質疏鬆症的問題。骨鬆容易骨折，半數會再次骨折國泰綜合醫院骨科主治醫師、輔仁大學臨床講師劉哲瑋指出，骨質疏鬆症為一種全身骨骼疾病，是由於骨質減少、流失過多，使得原本緻密的骨組織結構，呈現孔隙變大，甚至中空疏鬆的現象，容易導致骨骼脆弱、斷裂，增加骨折的危險性。根據世界衛生組織統計，全球每年有逾900萬起骨鬆性骨折發生，全球每3秒就有1人因骨質疏鬆症而骨折，髖骨骨折後一年內的死亡率高達20％，一年內大約有40％無法自行走路，60％病患需要協助；而台灣的髖骨骨折發生率，更是亞洲區第1名，全世界9名。世界骨質疏鬆基金會指出，50歲以上，每3名女性就有1人因為骨質疏鬆症的問題而導致骨折，每5位男性也有1位骨鬆性骨折，尤其發生第一次骨折後，將近一半的人會再發生第2次。髖骨骨折，1年死亡率高達20％劉哲瑋表示，骨質疏鬆症最直接影響就是骨折，骨折會引起嚴重疼痛，影響病患的生活品質，常見骨折部位為脊椎骨、髖骨、手腕，其中又以髖骨骨折最為嚴重。病患無法自由行動，嚴重的話，甚至殘疾而長期臥床引發感染，髖骨骨折常會引起在骨折後一年內死亡；而脊椎骨折者除了引起背痛、駝背、身高變矮，嚴重則會影響肺功能及消化系功能，甚至造成死亡。一旦發生髖骨骨折，往往造成失能狀態，需要他人的協助照護，也喪失自主活動能力，甚至會增加死亡的風險。根據國內統計資料顯示，男性髖骨骨折病患在一年內的死亡率為22％，女性則為15％，相較於同年齡者平均死亡率高出許多。6大骨鬆壞習慣1.沒有運動習慣生活中缺少活動，不常走路、爬山，或是缺少重負運動，當骨頭長時間缺少刺激，容易導致造骨細胞減緩骨頭的生成作用，也會讓蝕骨細胞加速破壞作用，就會造成骨質流失加速，增加骨質疏鬆症風險，也容易肌肉萎縮，增加肌少症的風險。而且沒有運動習慣的人，也容易會有體重過重、肥胖的問題，則會增加骨頭、關節的負擔；相較於體位正常的人，也有較高的骨質疏鬆症風險。2.不常曬太陽許多女性很害怕曬太陽，遇到太陽總是用陽傘遮、戴帽子、全身塗滿防曬乳；但是不常曬太陽，當皮膚少了紫外線照射，就容易會缺乏維生素D3，也比較不容易留住鈣質，骨質流失也比較快速，建議只要讓手背每天曬太陽 15～20分鐘，就能製造足夠的維生素D。3.飲食不均衡經常節食及體重過輕的人，通常容易飲食不均衡、營養不良，就會缺乏足夠的營養素，尤其是鈣質攝取不足時，骨頭會釋出鈣質，以維持正常血鈣濃度，若是長期缺乏鈣質，骨頭中的鈣就被掏空，嚴重將造成骨質疏鬆症、骨折。尤其是有節食習慣的女性，更會減少分泌女性荷爾蒙，加速骨質流失，容易造成骨質含量變少、肌耐力降低，增加骨質疏鬆症的發生率。4.過量飲用茶、咖啡雖然沒有直接證據顯示，喝茶、喝咖啡，會造成骨質疏鬆症；但是，含咖啡因的飲料具有利尿效果，大量飲用也可能容易造成鈣質加速流失，增加罹患骨質疏鬆症的風險。5.吸菸吸菸是骨質疏鬆症的危險因子之一，吸菸會減緩造成細胞的活性、降低血中骨鈣素濃度，增加骨細胞對抑鈣激素的抗性，同時會增加蝕骨細胞破壞，加速骨質流失。6.酗酒酗酒是骨質疏鬆症的危險因子之一，酒精可能對於骨骼有直接的毒性作用，會抑制造骨細胞的活性，同時影響鈣質、維生素D的吸收和利用，加速骨質的流失速度。根據研究顯示，酗酒者罹患骨質疏鬆症的機率為一般人的2～3倍。