勇敢,就能翻轉人生
2024-03-31
從南台灣移民至加拿大的Cindy,夢想為當地華人開設一家乾淨、整齊的現代化超市,便一步步從零開始,實現夢想。創業時的她只是一個40歲的家庭主婦,為了圓夢,而必須要在短時間內大膽摸索、四處請益,從內向保守的女性蛻變為獨當一面的連鎖超市CEO。曾榮獲「加拿大零售-協會開拓者終身成就獎」等多項大獎。大統華T&T Supermarkets至今全加拿大有三十餘家分店,是加拿大最大亞洲連鎖超市,提供新鮮蔬果、肉食、海鮮、雜貨、冷品、麵包蛋糕、壽司麵點熟食,讓道地亞洲美食觸手可及。2014年卸任CEO,由女兒Tina Lee李佩婷接任。大統華T&T成立至今30年,從開幕前的慌亂、收購對手分店、展店至東岸,再到加入加拿大最大零售業龍頭Loblaw……創辦人Cindy每一次的抉擇,都是大統華壯大的關鍵。Cindy首度公開這些決定的心路歷程,以及她的經營理念,告訴我們如何懷抱夢想,勇敢前行。作者李羅昌鈺 Cindy Lee,加拿大華裔企業家。在南台灣出生長大,政大財稅系畢業,於1976年移民加拿大,1993年在溫哥華創辦大統華T&T Supermarkets,作者回憶當時在唐人街拚業務的那一段時間,正是唐人街的鼎盛時期,房租和房價都高得出奇。每到週末假日,華人都會從四面八方湧進來,街上買菜的人摩肩接踵,擠得滿滿的,買東西都是用搶的,好像不要錢一樣。停車更是一位難求。如果幫華人開一家大超市…唐人街的商舖都是一家一家小小的,每家商舖各做一行。因此在一家買了魚,還得到另一家買肉,再到另一家去買菜。大人小孩出門一趟去買東西,要進進出出好幾家商舖、過好幾次馬路,真的是很辛苦。每次都是我走在前面開路,兩個女兒緊跟在後面,幫我提袋子。晴天還好,如果碰到下雨天,準成了三隻落湯雞。而且由於當時唐人街生意好,不缺客人,所以店家的服務態度並不親切。有一次我印象好深,除了兩個女兒,還多帶了一個才七、八歲的小姪子跟著。誰知道突然下起了雨。我狼狽地忙著找地方躲雨,小姪子很會添亂,說要小便憋不住。我只好帶著幾個小蘿蔔頭,冒著雨,大包小包慌慌張張地衝過泥濘的馬路,跟一家商舖借廁所。誰知道商家居然不肯借,小姪子當場尿了褲子,還委屈地哭出聲來。我站在那裡,一肚子窩囊,叫天天不應,叫地地不靈。真是大人受累,小孩受罪。所以每次要去唐人街,兩個小女兒都一百個不情願,央求說,到我們家旁邊的Safeway就好了嘛,好停車,又乾淨,還有手推車可以推來推去,更不用人擠人過馬路。但當時的西人超市雖然什麼都有,就是亞洲的口味什麼都沒有。而唐人街做生意的方法,真是太傳統,四周環境不理想、商舖陳舊不裝修、服務態度不親切,又不能在一家商舖一次買齊想買的東西,各方面都需要改進。於是我起心動念:「如果開一家現代化的大超市,跟西人的一樣乾淨、整齊、漂亮,所有華人熟悉喜愛的東西統統有,真正幫鄉親解決惱人的買菜難題,一定會大受歡迎。」這個念頭,慢慢變成了一個我想去實現的夢。Cindy的成功經驗與智慧,不只有志創業者能從中得到收穫,每一位職場工作人,甚至社會新鮮人,都能從中獲益。創新,來自滿足需求「大統華」的創生,也正是為了滿足人們為滿足的需求。身為台灣移民的主婦,李羅昌鈺深刻體會加拿大華人對「明亮、乾淨、寬敞,且能一站購足的華人超市」的渴望,這個未被滿足的市場需求,成了一顆創新創業的種籽。為了給種籽澆灌水分與營養──創業需要資金與土地,還需要專業零售經驗,Cindy積極串接台灣統一企業的資本後盾,以美國最大華人超市老闆陳河源為師,串接各項資源,百轉千迴,終於開了第一家大統華超市。而這只是挑戰的開始。顧客常找不到超市的入口?超值鴨梨造成瘋搶、為了減重少付款的龍眼枝被丟得滿地凌亂,又該如何化解?不斷出現的經營考題,是激發經營者創意的火苗,也是在「錯誤中學習」的必然戰略,就像Cindy的名言「有心,就有計」,用心下功夫,一定有解方。學領導,前進永不設限在系統化的時代,全球各地都有超大連鎖品牌插旗,新品牌如何找到立足點?關鍵之一就在清楚定位與人性化服務。而創辦企業的領導人,必須具備為利害關係人權益負責的自覺,積極為永續營運找出最佳佈局。「新鮮的世界,東方的風情」是大統華的品牌訴求,食材講究新鮮第一,再以有人情味服務、結合節慶氣氛,創造獨特的大統華體驗。正因如此,立足西岸、跨越東岸的版圖拓展上,數度遭逢日系超市與華人超市的正面對決,明確的營運定位與差異服務,使大統華總能取得贏面。而當一手拉拔成長的品牌,遇上「併購」的請帖,Cindy在意的不是自己的位階與權益,而是維護員工安定工作、良好服務模式長長久久,實現品牌永續,才是領導者的高度。學分享,你好我好共好隨著網路發達,出現許多商家和需求者直接連結的平台,讓供需雙方都能有效節省成本,甚至獲利,即「共享經濟」。當分享成為一種商業模式,不僅代表時代的進步,透過分享重新檢閱人我的需求,更容易發現盲點與不足,加速改善。同理可證,善於分享的企業,必將有多贏的收穫。「財報公開,利潤共享」展現大統華的前瞻管理思維。Cindy相信,員工知道得越多,就越能根據數據去改進,在商機機密外露的可能風險下,將財報盈虧完全公開,選擇信任,讓公司上下真正成為夥伴關係。不只分潤,「知識共享」也是大統華培訓人才、凝聚共識的關鍵。樂在終身學習的Cindy,本身就是愛書人,從閱讀中汲取營運管理的解方精華,收錄在本書第10章「內部教戰職場心法」;這份屬於大統華同仁的「特效偏方」,篇篇切中職場眉角與管理智慧,隨手讀來,工作與人生皆能有所得。學初心,人生最重要的事英國管理大師韓第在《你拿什麼定義自己?》一書提醒人們思考:我們珍視的價值是什麼?是金錢還是家人?工作在人生扮演什麼角色?而組織存在的目的是什麼?為股東賺錢,還是成就更高的使命——不管正走到人生的任何階段,韓第的詰問,正是人生與職涯的暮鼓晨鐘,值得反問己身,時時省思。1993年創立第一家大統華超市,到成為30多家分店的加拿大最大亞洲連鎖超市,Cindy始終謹記自己的兩個身分:華人與母親。她惦念華人對「家鄉味」的渴望,大統華永遠有節慶氣氛、充滿人情味的服務;一份民族榮譽感,對外的慶祝活動,她一定要做到大器體面。事業成績輝煌,Cindy如同所有職業婦女對家庭責任的牽掛,對三個孩子的成長與教育,她有愧疚,但從沒忘記看顧——聽見孩子有難的信號,她會放下所有,回歸母親的角色,陪伴孩子走過低谷——與自己所愛的人一起幸福,才是人生真正的圓滿,這份貫徹Cindy生命的智慧,值得細細體會。
都市更新Q&A 打造黃金屋
2010-05-18
  圖/文◎麥浩斯出版《漂亮家居》       隨著台北市的土地價格一再飆高,都市更新的議題只有越來越發燒。但是「都市更新」這四個字所代表的並不只與投資相關,就純粹的政策面而言,都市更新是政府為了活化公共空間與效能,促進都市土地再開發利用,並藉此改善居住環境而提出的政策。      由於期望能透過都市更新政策達成都市再生,因此從都市再生的角度而言,需要都市更新的地區會由老舊市中心一路延續到市郊的窳陋社區。陳銘宏建築師表示,由於市中心老化,再加上郊區社區一般較為落後殘破,在考量這些地區出現無法負荷人口成長以及生活機能逐漸退化的情況,加上舊有建築物不符合現代防災、安全、休憩等需求,因此需要透過政策的推行讓更新能夠加速來進行。      都市更新的涉及層面廣泛,從舊商圈改建如早期台北西門町的中華商場到車站、眷村等涉及交通、商業與文化設施的改造提升都被納入更新的一環。而對一般民眾而言,可以將老舊社區重新規劃,不但可以提升生活品質,同時其房價提升的附加價值更高。且由於有政府對整體環境作督導,因此也能降低民眾與建商合作時可能發生的風險,在這一層意義下,都市更新也與一般的房屋改建有所不同。      總的來說,都市更新最主要的目的與效益在於能夠帶動經濟成長,同時也期望透過政策的推行,以達成改善都市機能、提振產業發展、增進環境品質的目標。不過,陳銘宏建築師也提醒,都市更新雖然是熱門議題,也被視為房地產的投資指標之一,不過「更新並非暴利,不論是所有權人或建商都應該要有獲得合理代價的權利,且每個區位的價格與投資效益都有一定的市場行情,若價格行情太不合理,基本上是不太可能有合作更新的空間。」 關於都市更新的10個Q&A      Q1:誰可以申請都市更新?      A1:更新單元(地區)之相關所有權人(屋主、地主)得成立更新團體自行辦理或委託專業機構辦理都市更新。      Q2:都市更新與一般的舊屋改建有何不同?      A2:都市更新的面積通常較大,需整合的戶數較多(逾七人),但都市更新在取得大多數權利關係人的同意後,即可排除大多數人的反對,並可改善社區環境,增加更新後的房屋坪數。      Q3:舊屋改建是地主與建商合作,那麼權利該如何分配?       A3:地主與建商的合作模式是由建商出資金,地主出土地,依貢獻的比例來分配房地。至於權利變換則是以折價抵付的概念,將地主本來應該負擔的更新成本,由實施者先行支付,地主則以更新後的房地抵付給實施者。而更新相關的成本在權利變換中則屬於「共同負擔」的部分。 ◢ 共同負擔包含項目 1.工程費用:包含拆除工程、新建工程、公益設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費、空污費及其他(公寓大廈公共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等)。2.權利變換費用:更新規劃、估價、測量費、拆遷安置費、地籍整理費。3.工程費用及權利變換費用之利息。4.稅捐:印花稅。5.管理費用:人事行政、銷售管理、風險管理費等。      Q4:何謂權利變換?      A4:權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。至於更新前後權利價值,由實施者委託三家以上鑑價機構估價,做為評定價格參考,並充分與相關權利關係人溝通達成共識後評定之。      Q5:如何可以知道我所住的區域或土地所在的區域是否可以申請都市更新?      A5:都市更新需依都市更新條例規定申請辦理,首先可以向各縣市政府主管都市更新機關查詢你家是否屬於劃定都市更新地區,若是屬於劃定都市更新地區,則可邀集更新地區內地主、熱心人士,按縣(市)政府規定之更新單元基準啟動都市更新。      Q6:我家不在都市更新地區內,也可以申請都更嗎?      A6:若不屬於劃定地區,建議委請專業團體依都市更新條例調查評估未經劃定應實施都市更新之地區,協助土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元方式辦理。      Q7:我如何知道我所購買的老屋具有都市更新的潛力?      A7:可以從以下幾點判斷:      1.高容積地區:一般而言,總樓地板面積越大,分配回來的房屋面積越高。以商業區與住宅區相比較,由於容積率不同,因此在不同區域的老屋會獲得的容積獎勵後的房屋面積也不相同。      2.土地持份:低矮房舍的土地一般較四樓以上公寓的土地持份面積來得大。由於土地面積是參與更新後分配的最主要條件,因此購屋前可多注意房子的土地持份比例為何。再者,更新單元中既有房舍的住戶越少,申請更新的困難度也會較低,因此在購屋前也可將住戶數列入考慮。      3.地段:若老屋所在的位置是屬於好地段且價值高的地區時,如位於台北市的大安區或中正區,那麼屋主更新後所分配到的房子價值自然會更高。      Q8:老屋的價格太高,還有投資潛力嗎?      A8:由於都市更新議題相當熱門,位於都更區域的老屋也都被視為熱門的房地產投資產品,因此若碰到已被炒高價格的老屋,投資者必須評估其價值是否值得投資。因為可能原屋主已先將更新後的價值灌入房價中,更新之後投資者未必會獲利。      Q9:在實際的都市更新申請案中,一般而言申請過程約多久?      A9:由於整合過程冗長,且須經過都市更新委員大會審議才可通過。因此目前更新案從申請到核定,一個案子整合完成的時間大約需要7.7年。            Q10:什麼樣的條件下去申請都市更新較有利?      A10:專業人士建議,若土地面積大、基地完整,而所有權人在五十人以內通常協調較容易成功。一來是人多意見也多,在協調過程中很容易因溝通或意見不合而使得談判破裂。再者是基地完整或是規模較大者,提供較完備的都市與建築規劃設計條件,能有效提升整體環境品質,若土地過於畸零,都市更新後的價值將相當有限。crack car loan new online

擁抱全新的新加坡—聖淘沙

2010-05-18
 文◎樂豐旅行社        禁賭多年的新加坡,在政府決策下決定引進賭場,並且規劃為海灣渡假村的消息,引起國際媒體高度的關心,並且帶動新加坡旅遊市場。亞洲賭業競爭愈趨白熱化,新加坡首個大型綜合娛樂城“聖淘沙名勝世界”(Resorts World Sentosa)揭幕,率先開業的有4間酒店,與環球影城。      聖淘沙名勝世界耗資65.9億新加坡元發展興建,堪稱為全球投資額最高、設備最完善的家庭旅遊目的地。而置身其中的新加坡環球影城呈獻以電影為主題的七大區域,當中包括「好萊塢」、「遙遠王國」、「科幻城市」及「迷失世界」等。      聖淘沙名勝世界佔地49公頃(是香港迪士尼22.4公頃面積的兩倍多) ,4間酒店分別是節慶酒店(Festive Hotel)、新加坡Hard Rock酒店(Hard Rock Hotel Singapore)、康樂福豪華酒店(Crockfords Tower)及邁克爾酒店(Hotel Michael),以及10間餐廳及部份商店。城內名店林立,包括水晶名店Swarovski、加拿大珠寶品牌Damian i等?。娛樂城的第2階段工程,包括號稱全球最大的海洋生物公園、海事博物館及兩間酒店等,則將在未來兩年完工。亞洲第一的環球影城      環球影城落戶新加坡,早被旅遊業界視為2010年的盛事,位於獅城全新綜合渡假區聖淘沙名勝世界的矚目主題樂園,園內各項設施均已準備就緒,包括雙軌過山車在內的十八項機動遊戲,更是全球獨家,大家在此盡情激玩!這個位於新加坡的環球影城,是繼美國加州、佛羅里達州及日本大阪後的全球第四個環球影城,更是首度現身於東南亞,佔地約二十公頃的園地,除科幻城市內的嶄新遊戲「變型金剛」要到明年才落成,其他如古埃及、紐約、迷失世界、荷里活、遙遠王國及荒失失奇兵等主題區的各項遊戲,已即時可以玩得到。熱愛機動遊戲的朋友,相信已將新加坡環球影城列為今年的必遊目的地。嶄新景點 現在就出發      “聖淘沙名勝世界”由大馬雲頂集團旗下的雲頂新加坡公司(Genting Singapore)承建,主攻歐美及鄰近亞洲各地區旅客,希望娛樂城每年能吸引1300萬旅客,振興新加坡旅遊業。除了聖淘沙名勝世界,另一由拉斯維加斯金沙集團興建的大型綜合娛樂城“濱海灣金沙”(Marina Bay Sands),也將於今年在新加坡開幕。新加坡旅遊局希望,在兩座綜合娛樂城開幕後,為新加坡2015年時可達成每年吸引1700萬旅客的目標。      新加坡得天獨厚的地理位置,完善的設施,引人入勝的文化背景,以及各大旅遊景點,使她成功定位於商業和休閒的理想之地,這座活力四射的都市充滿了對比和色彩,您可以在這裡找到不同文化、飲食、娛樂、藝術和建築的完美之旅。無論是短短的一天行程或者是輕鬆愜意的一週之旅,您將會體驗從過去到未來、從異域情調的民族地域到繁忙高效的商業中心、從恬靜的花園到高聳的大樓等各種風情。位於聖淘沙名勝世界、新加坡環球影城的開幕,歐美與亞洲各地的旅客將爭相前來新加坡暢遊玩樂,體驗綜合娛樂城內一系列娛樂與表演節目、名廚餐廳、精品名店和一系列的不同文化餐飲設施。還有新加坡環球影城主題公園蜚聲全球的驚險和刺激,它不但是新加坡的嶄新旅遊熱點,亦勢必在亞洲旅遊業大放異彩。 樂豐旅行社-蕃茄假期 TEL:02-2501-9123crack car loan new online
烏鎮民宿的驚艷
2010-05-18
文◎郭騰尹       在台北車站附近買了一個快30坪的小房子,許多人都覺得當時買的價錢很好,一方面那是政府的BOT案,實際的房子是沒有產權的,另一方面是有一些特殊關係在,才拿到這種好價錢。可是當近期交屋後,我也開始有些煩惱,因為各房地產專家的講法都不同,有人說立即賣,有人說等附近的雙子星蓋好後再賣,而當時的代銷業者卻建議當包租公,他們甚至希望交由他們來代租,當然你必須要投資一筆裝潢的費用,這種統一管理比較能維持品牌形象,尤其是針對長期來台的商務旅客,這裡的交通便利性,實在是一大賣點。      可是要整合眾多住戶不同的期待,卻是一件不容易的事,光是台北市忠孝東路三段的那片國宅說要改建,恐怕20年了都還沒搞定部分一樓的房東,前陣子還為了這事弄出人命。不過談到了住戶的整合,我在大陸卻有著完全不同的經驗!這種感受分別是發生在湖南湘西的鳳凰古鎮以及浙江桐鄉的烏鎮。      2009年春天,我到了鳳凰,這是一個在沱江邊的古鎮,河邊最著名的吊腳樓,吊腳樓大多數都是民宿,推開窗就能看到苗家風情,或是遊船載著遊客穿梭在如畫的江山中。當天到達鳳凰時已是夜裡,天空還下著雨,我們一家一家的找適合的民宿,雖然價位不高,但是房間卻過於狹小,各家的民宿都在街上拉客,對你的提問都是一應俱全,但真的到達之後,卻完全不是那麼回事,而我最不喜歡的就是浴室馬桶上就是沖浴的蓮蓬頭,一切都是為了節省空間,後來我們還是選擇住在古城裡唯一的四星級酒店,雖然看不到江景,但是空間舒服多了,這些良莠不齊的民宿,在各自為政的經營作風下,是唯一讓鳳凰失色的地方。      同年的冬天,我又去了浙江的烏鎮,在江南的古鎮我大概都造訪過,最喜歡的算是烏鎮,這是我第二次來,除了原先的東柵景區之外,我主要是要看新規劃出來的西柵景區,我在網路上找到了烏鎮的網站,並且在電話中訂了一個民宿的單人間。西柵比東柵大了許多,緊臨著京杭大運河,兩地有接駁車往返,黃昏時我到了西柵,從入口處要搭一小段渡船上岸,不久就看到「烏鎮民宿」的總台,原來在景區中有60多幢民宿都由一家旅遊公司承包下來,統一對外,裡面的床被、設施、備品甚至上網都一應俱全。當辦好入住手續後,民宿房東就會來帶我回去,每一幢民宿的房間數量不等,我被安排的是在二樓的臨水房,古老的窗戶打開後,就可以看到河邊粉牆黛瓦的徽派建築民居,這樣的住宿條件讓我這個酷愛旅行的人驚艷不已。這裡沒有酒店式的自助早餐,而是房東親自做的早餐,你可以在前一天勾選你想要吃的東西,在吃飯時,他們也會與你愉快的聊天,告訴你西柵要怎麼走最好看。      這裡沒有到處攬客的嘈嘈,晚上燈光打開後,屋子的光影浮在水面上,這裡的夜色不輸麗江,聽完書場裡評彈的演出後,我愛上了這裡的寂靜與人情,回來後我成了烏鎮西柵最有力的推銷員,我還告訴一個旅行社的老總要把江南的團安排在這住一晚,絕對會讓客戶有著難忘的回憶!      這裡體現的價值是統一包裝的優勢,一旦整合成功之後,客戶會有較高的服務品質,同時也不會因為惡性競爭而無利可圖。烏鎮我下次還會再去,而台北車站的房子,我更希望能在整合下穩定租金行情,要不然彼此砍價的結果會讓整個地段的行情都被破壞掉了。crack car loan new online
換季靴鞋收納 首重防霉除濕
2010-05-11
【網路地產王/綜合】  換季要收納的,不只是厚重衣物與棉被,包括冬天才穿的靴子和鞋子,一定要特別小心的收納,以免下一個冬季再拿出來穿,可能會因為收納不當,造成鞋子變形,動輒上千元的鞋子,萬一因為沒好好收納報銷了,實在很得不償失! ■ 先清潔、再吹乾 依鞋形不同收納  通常用鞋盒把鞋子裝起來,比較不會受損害,因為鞋盒的形狀大多一致,排列起來也比較整齊,即使隨意堆放在房間角落也不會太難看,若在鞋盒外部貼上標籤,將會更容易分辨;此外,鞋子在收入櫥櫃之前,必先作好乾燥及清潔的處理,把灰塵撢乾淨、將受潮溼的鞋子晾乾或吹乾後,等鞋子內部降溫後,再行放入櫥櫃才不會影響其他的鞋子。  如果是上一季或較不時興的鞋子,用鞋盒或是放在較不常開啟的櫥櫃裡,加入乾燥劑,才比較容易完整保存;形狀的分類鞋子的形狀也是分類的重點之一,涼鞋、高跟鞋、長靴、短靴各需要不同的收納空間,在收納之前依形狀作一些空間配置也很重要。■ 除濕除臭最重要 放入鞋盒先標記  而防霉及除臭,也十分重要,收納空間不管是否密閉,在櫥櫃中放除溼劑、芳香劑等用品,可以去除布類及漆皮類鞋子臭味;最好能想辦法增加收納空間,若沒法子增加收納的空間,就想法子把鞋子所佔的空間減少,利用小道具把鞋子重疊,可以省下50%的空間。  至於清楚標示,也能方便取用,可以利用箱盒收藏鞋子時,可以在盒上挖洞,便能一眼辨認盒內的鞋子形式或顏色,或者是在盒外貼上標籤作標示也能達到相同的作用。 【網路居家王design.vrhouse.com.tw】crack car loan new online
房貸族精明繳稅 3撇步報你知
2010-05-09
中時電子報|理財|報稅專區| 中國時報 2010.05.09【A09版+記者馬婉珍/台北報導】  自5月1日個人綜所稅申報至今已達1周的時間,而身為房貸族,今年繳稅可善用便民措施,且不論是自住客或包租公等房貸族,皆可掌握報稅撇步,專家認為,報稅報得對、報得巧,更要達到節稅之效、不讓權益縮水,並提供以下3大撇步,讓房貸族精明繳稅:  一、列舉扣除額可上網搜尋資料(包括購屋貸款利息、保險費、大專院校以上學費等3大類),可免檢附繳費單據證明:財政部今年有新的便民措施,使用列舉扣除額的納稅人,今年在網站上新增「保險費」、「購屋借款利息」、「大專以上院校教育學費」等3種列舉扣除額資料,可上網直接查詢,讓民眾省去蒐集繳費證明的麻煩。  以北市國稅局為例,民眾可在網站首頁的「所得稅報稅專區」中,點選「扣除額資料查詢服務」查詢。不過,台北富邦銀行信託暨租稅規劃科協理陳秋蘭提醒,3大列舉扣除額的網站資料,因是政府首度試辦,所以相關列舉扣除的資料可能不夠充足,如教育學費資料目前未納入軍警學校,小型診所憑單也未電子化、購屋借款利息以32家本國銀行為限,不包括外商銀行等。  因此民眾最好還是自行蒐集相關單據舉證,並妥善保管較安心,而房貸族申報購屋借款利息者,除了利息單據正本之外,其他證明文件(如戶口名簿影本等)仍應依規定檢附。  二、「購屋借款利息」必須先扣除「儲蓄投資特別扣除額」後,剩下的金額才申報扣除額:永慶房屋契約部經理王乃佳表示,多數人買了房子會向銀行貸款,而房貸族正可採用「自用住宅購屋借款利息扣除額」達到節稅效果,每年每一申報戶以一屋為限,扣除額最高為30萬元,並以當年實際支付的該項利息支出,減去「儲蓄投資特別扣除額」之後,得出的餘額才可申報扣除。  王乃佳舉例,劉先生在去年度支出的「購屋借款利息」共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報「購屋借款利息」時,必須以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元來做評估基準,但餘額40萬元已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元申報。  陳秋蘭進一步提醒,若納稅義務人本身和受扶養人都有繳納「購屋借款利息」時,也只能列報一戶,就算是一次買下兩戶打通使用,以民眾立場來看是居住於同一間房子,但銀行在計算核貸及貸款利息時,都是將兩間房子分開計算,因此這類民眾申報扣除「自用住宅購屋借款利息」時,也只能申報一間、不能申報全數的「購屋借款利息」,這也是不少民眾報稅時常疏忽之處。  三、貸款買屋再出租的房東,也可列舉扣除:王乃佳說,包租公仍可善用節稅撇步,只要備妥憑證就可提高扣除額,也就是採取「列舉扣除」方式,依照因租賃而發生的合理或必要的損耗費用,逐項提出證明,包括房屋修理費、地價稅、貸款購屋而出租所支付的利息等,都可先行核算,從租金收入中扣除後,再以餘額做為「租金所得」報稅。 http://money.chinatimes.com/newmoney/Tax/index.htmlcrack car loan new online
建設啟動  點土成金的桐話山城—台北縣土城市
2010-05-07
位置與歷史      土城市為台北縣的縣轄市,位於台北盆地西南隅;早期漢人為了順利拓地,在今天土城市公所、土城國小的附近,築起「土牆」做為防禦,爾後人口漸聚,「土牆」也演變成收糧、維持治安的公務中心,而由於「土牆似若城池」,所以稱此地『土城』。      土城市的人口民國38年為1萬4千多人,只能算小型的鄉鎮,後因臨近的板橋市發展達到飽和,進一步往南發展,使土城市人口迅速成長,民國82年突破15萬人口大關,由土城鄉升格為土城市。土城市近年來在相關政府單位打造下,公共工程及交通建設都陸續完工開闢;北二高貫穿、捷運土城線通車、大型量販店進駐、高科技園區的誕生,都是吸引人口遷入土城的重要因素,而現在的土城市已經遠超過23萬人。 三大商圈支撐      商圈的形成,吸引人口與商機進駐。土城市目前發展現況可區分為:裕民、金城、市公所等三大商圈,無論生活機能或是各項建設都已經達到一定的水準,因此也吸引了台北市部份區塊的族群來此購屋居住。      土城捷運加盟店店長謝明熙表示,裕民商圈於民國80年成形,由裕民路、學府路、中央路一段、明德路二段組成,區域內的住宅產品密度極高,並因有捷運海山站的加持,該區的房價高於其他區塊商圈。土城明德加盟店店長張素真補充,裕民商圈的夜市使得這裡成了最佳便民的生活依賴區域,如果凌晨2-3點想吃個東西,也能輕易尋得。本區域目前無預售產品推案,中古電梯大樓約22-26萬/坪,而公寓每坪單價則約18-22萬。      土城學府加盟店店長王錦鈴店長指出,金城商圈於民國82年開始聚合,以麥當勞、肯德基為中心點向外擴展,商圈輪廓以:金城路三段、立德路、明德路一段、延和路、延吉街等路段組成,周邊大型賣場及學校集中,土城看守所及士林地院也接近該商圈外圍,在土城看守所催移效果下,以及預定中的捷運萬大線將有停靠站之優勢,對未來的房價補漲是一大利多。預售產品目前多以28-30萬/坪為成交行情,中古電梯大樓約19-23萬/坪,而公寓每坪單價則約17-20萬。      土城捷運中央加盟店店長鄧湘齡說明,市公所商圈為土城市早期發展的區域,在民國70年期間就已發展成形。該區傳統市場集中,部份行政機關亦設立在此,區域內仍有不少未開發農業地及工業用地。商圈由:金城路一段、中央路二、三段、中正路、中華路二段、員林街、員福街為主,捷運土城站為該區的利基,預售產品目前多以26-28萬/坪為成交行情,中古電梯大樓及公寓產品價位則與海山商圈相近。 【土城主要商圈房價區間】                                                                                    單位:萬/坪 名稱 組成路段 預售 大樓 公寓 裕民商圈 裕民路、學府路、中央路一段、明德路二段 ~ 22-26. 18-22. 金城商圈 金城路三段、立德路、明德路一段、延和路、延吉街 28-30. 19-23. 17-20. 市公所商圈
工作物所有人責任
2010-05-07
案例:      某日,眾神仙齊聚天庭朝見玉皇大帝。太白金星上奏,說南天門年久失修破損嚴重,應派人進行維修。玉皇大帝聞言立即下令南天門的門神負責修繕事宜。然而門神並沒有建築修繕的專業,於是公開招標,最後由齊天大聖孫悟空得標。孫悟空得標後依舊成天玩耍,無心工作,到了點交前三天才匆匆忙忙施工,工程品質當然有許多瑕疵,怎能通過點交?然而孫悟空的強悍眾所周知,小小門神怎敢挑剔?因此順利點交了。      幾天後,二郎神回到天庭打算向玉帝報告各地民情,途經南天門時一塊瓦片落下,恰巧砸傷了二郎神的眼睛,原來是瓦片的固定措施不良而鬆脫。二郎神平白受傷心有不甘,堅持追究肇事責任,經查,南天門的所有權人就是玉皇大帝,於是二郎神向佛祖釋迦牟尼告狀,要求玉帝賠償醫療費用等損失。玉帝抗辯道,修繕工程已經發包給孫悟空了,施工品質當然是孫悟空要注意的,因為工程瑕疵造成損害也是孫悟空的責任,不是他的錯。      如果依照中華民國的法律,佛祖該如何判斷呢? 分析:一、 工作物所有人的責任      民法第191條第1項規定:「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害,由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺,或損害非因設置或保管有欠缺,或於防止損害之發生,已盡相當之注意者,不在此限。」本條規定工作物或建築物所有人,即使本身沒有直接侵權行為,仍須負賠償責任。其要件分析如下:(一) 必須是土地上的建築物或其他工作物所謂「工作物」指的是在土地上以人工建造的設施,例如道路、橋梁、球場看台、電線杆、廣告招牌等等。「建築物」也屬於工作物的一種,包括建築物的部分,例如門窗、屋瓦、花台、管線等等,都屬於本條規定的範圍。(二) 設置或保管有欠缺工作物所有人責任的發生,必須工作物有瑕疵,也就是設置或保管上有欠缺。所謂設置的欠缺指開始建造時即存在瑕疵,例如設計不良、不符合建築規格等。所謂保管有欠缺是指建造後沒有妥善維護導致工作物產生瑕疵。(三) 侵害他人權利所謂「權利」包括「人格權」及「財產權」。人格權又包括生命、身體、健康、自由等,例如招牌墜落砸傷路人,即為侵害人格權;因房屋漏水導致樓下鄰居傢俱毀壞,即為侵害財產權。(四) 瑕疵與權利受侵害之間有因果關係具備以上四項要件時,工作的所有人就必須負賠償責任,除非證明自己「對於設置或保管並無欠缺,或損害非因設置或保管有欠缺,或於防止損害之發生,已盡相當之注意」,才能免責。二、 定作人的責任      雖然工作物所有人須負民法第191條的責任,但如果工作物所有人與他人之間有「承攬」關係,而他人權利受侵害是因為承攬人的工作疏失,則工作物所有人(即定作人)不必負責。民法第490條:「稱承攬者,謂當事人約定,一方為他方完成一定之工作,他方俟工作完成,給付報酬之契約。」所謂承攬人是指「為他方完成一定工作之人」;定作人是指交付工作的一方。又依第189條規定:「承攬人因執行承攬事項,不法侵害他人之權利者,定作人不負損害賠償責任。但定作人於定作或指示有過失者,不在此限。」因此,如果工作物所有人將工作交由承攬人執行,而因承攬人執行工作不法侵害他人權利,雖然此時定作人同時也是工作物所有人,仍不必負責,除非定作人「於定作或指示有過失」。所謂「定作人過失」,包含選定承攬人不當,以及對於承攬工作的指示不當。例如委託不具備合法營業執照的建築承包商。三、 雇用人的責任      民法第188條第1項規定:「受僱人因執行職務,不法侵害他人之權利者,由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行,已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者,僱用人不負賠償責任。」如果執行工作之人不是承攬人,而是工作物所有人所僱用之人,則該受僱人侵害他人權利時,「僱主」也必須連帶負賠償責任。這是由於承攬人通常都是獨立作業,有能力防止危險的發生;而受僱人必須完全受僱用人的指揮監督,因此法律賦予僱用人防止危險發生的義務。四、 結論      本題的工作物的所有人是玉皇大帝,因南天門的維修工程施作不當,導致瓦片墜落砸傷二郎神的眼睛,依民法第191條第1項規定,玉皇大帝似乎應該負責賠償二郎神的損害。然而本題的侵害實際上是因為孫悟空工程疏失所導致,孫悟空與南天門的門神之間訂有承攬契約,而門神又屬於玉皇大帝的「員工」,奉玉帝之命招標工程,依民法第189條定作人不必負賠償責任。      可是門神在「定作」上是有過失的。首先,孫悟空大鬧天庭,有相當不良的紀錄,門神還將本件工程交給他承攬,顯然在「選任」上有過失。其次,定作人在點交時必須嚴加把關,不能接受有瑕疵的工作物,然而門神懼怕孫悟空的威勢竟然「放水」,這是「指示」上的過失。依民法第189條但書規定,定作人有過失時仍須負責,而門神是奉玉帝之命執行本項工程,解釋上可以認定門神是「代理人」,亦即玉皇大帝本身才是「定作人」。依民法第188條第1項或第189條但書規定,玉帝都須負僱用人責任。crack car loan new online
退休規畫也能攻守兼具
嚴格執行停險
輕鬆用「S投資法」存退休金
2010-05-07
                                      文◎復華投信提供            「退休理財」一直都是投資規畫的熱門議題,然而經過金融海嘯後,多數投資人不但財富大縮水,甚至在失業、經濟不景氣的外在環境干擾下,原定的退休計畫也被迫打亂。但景氣總是會循環,雖然沒有人能精準預測行情高低,退休規畫卻能不受股災影響。      復華投信研發了「S投資法」,以紀律性的進場、嚴格執行「停險」的波段操作方式,跟隨市場順勢操作,免除了提早下車或捨不得停損的心態,同時還可有效降低波動度,讓投資人輕鬆儲存退休金。      復華投信總經理楊智淵表示,現代人對退休後的生活品質要求越來越高,卻忽略了外在環境的風險也越來越大,包括工作難找、被迫提前退休、加薪幅度低、實質薪資倒退等,而退休後的必要支出卻不減反增,如醫療費攀高、通膨再度發生、政府擬增加課稅項目及金融海嘯後投資風險提高等,在收入、支出不成比例下,若不及早進行退休規畫,退休金缺口將越發擴大。      楊智淵說,退休規畫首重「控制下檔風險,保護本金安全。」以2008 年金融海嘯為例,許多屆臨退休的人仍以定時定額基金投資,作為存退休金的主要方法,以致於在空頭市場時,難逃股災席捲,陷入本金腰斬的窘境。他認為,退休規畫最好用「大智若愚」的方式買基金,也就是跟隨市場追漲,再搭配嚴格執行停險,期望達到賺大賠小、追求波段獲利機會。「S投資法」具有5大優勢      復華投信獨家推出的「S投資法」,為退休規畫提供另一項新選擇。楊智淵指出,「S 投資法」是投資人先拿出一筆資金,申購類貨幣型基金,之後再從中定期扣款至積極型基金,扣款採「跟漲、不跟跌」的方式,也就是在選擇任一日進場投資後,採取以週評價的方式,若這週進場的基金淨值,較上週進場時還高,則持續加碼,並上移停損價位;但若這週最新淨值低於上週申購淨值,則暫停不動,不加碼也不減碼,惟每日評價時,一旦所扣款的積極型基金跌破預設的停損點,則馬上全部出場,回到保守型的類貨幣型基金內,以確實控管風險,避免紙上富貴。      楊智淵指出,「S投資法」具有5大優勢,包括:(1)控制下檔風險、嚴格執行停險機制:採取追漲的投資方式,但在控管風險上,出場設定為一旦跌破設定的停損價,系統即立即結算出場,因此不見得是賠錢出場的「停損」,也可能是落袋為安的「停險」,說明了嚴格停險的特性,相對適合用於退休規畫。(2)不必盯盤:系統每週自動評價進場及每日評價停損點,作為進出場的依據,即使不懂ROE、乖離率等專有名詞,同樣能跟上波段漲勢,不需每天盯盤(3)一致性的停險機制: 以「停險」代替「停利」可免除「賣太早」的情況,譬如在台股4000點進場,若設定獲利15% 出場,相當於指數漲至4600點後就獲利了結,之後的漲勢就與他無關,因此「停險」的設定可讓投資人較完整地參與波段漲勢。(4)進場條件有紀律性:有效克服在高、低點進場的恐懼。(5)有效控管風險下,可加大投資金額:系統化自動進出設定,相當於投資自動導航系統,有效掌握市場多空頭,在有限的風險下,可加大投資金額,是真正作為落實退休規畫的方法。      楊智淵建議,面對市場上琳瑯滿目的退休規畫商品,與其尋找優質投資標的,不如在投資動作及觀念上一次做對,尤其退休規畫是一條漫長路,除了承作定時定額、複合投資法外,採紀律性進場、嚴格執行停險的「S 投資法」,亦是作為退休規畫的投資方式。crack car loan new online