台股供應鏈 全球新版圖 美大選後分析
2024-11-29
聚焦輝達財報 AI股與航運股中美貿易戰開打後,友岸外包、近岸外包成為全球供應鏈發展新趨勢,美國總統大選後,供應鏈移出中國的趨勢不變,這已然成為美國民主黨和共和黨的共識。就產業發展而言,AI掀起的第四次工業革命方興未艾,掌握算力和發展算力的資源成為顯學,從全球四大雲端服務業者擴張資本支出的方向,以及台廠全球布局先行者,可以找到相關台股供應鏈投資標的。輝達財報動見觀瞻,台積電、鴻海等輝達供應鏈相關14檔個股值得留意。另外,繼馬士基大幅調高運價後,長榮海運也表示明年合約價漲定了,近期航海王頗有風雲再起之勢,可以持續追蹤。美國總統大選後,對於台灣企業而言,供應鏈移出中國的趨勢不會有變化,這已然成為美國民主黨和共和黨的共識,美國是台灣最大的終端出口市場,台灣的產業政策與美國牽連極深,美國政策也會深刻影響台灣。美國兩黨對中國皆強硬,但對於盟友或貿易夥伴的態度差異較大,在美中貿易對抗的態勢逐漸升溫下,全球供應鏈的移轉速度將加快,台灣企業須盡可能的分散供應鏈,趨避風險。美總統大選牽動全球供應鏈2018年中美貿易戰後,友岸外包、近岸外包成為全球供應鏈的發展趨勢,雖然在短期內會造成遷廠、人員培訓等成本增加,但從地緣政治角度來看,倘若持續留在中國,恐將面臨高關稅的壓力,在美中於貿易、政治、科技、軍事等領域全面競爭態勢白熱化,熱戰的修昔底德陷阱或不會這麼快發生,但貿易和科技的衝突卻無法避免。尤其美國企業的供應商皆開始從中國轉移至越南、泰國、菲律賓、印度、墨西哥等國,且在中國的人口紅利、政治穩定度、對外資補貼政策皆漸無吸引力時,外資就像重力加速度般離開中國。無論兩黨哪位候選人勝出,對中政策的基調都不會改變,此前川普提高對中關稅和技術管制的政策,就被拜登保留,並持續對中強硬,顯示這已成為兩黨共識,全球供應鏈從中國+1,漸變成中國+N,這次美國總統大選後,全球供應鏈轉移的速度只會更快。減稅成兩黨共識 但在企業稅與關稅呈現分歧民主黨的經濟政策較偏向大政府主義,透過提高富有階級的稅率,增加移轉性支出,將資金補貼弱勢族群。此外,民主黨要求增加企業稅自21%提高至28%,以提高政府稅收。而且恢復兒童稅收抵免(CTC),提案新生兒第一年最多可獲6000美元稅收減免,並計畫提高聯邦最低薪資。而且,停止對小費課徵所得稅,對於美國服務業勞工來說,小費收入也是主要收入來源,這能增加一般勞工的消費支出,且美國的國內生產毛額(GDP)近7成為消費,此舉能拖底消費支撐。在關稅方面,預估賀錦麗將延續拜登方針,以談判、結盟為主,除了中國以外,不採取以鄰為壑的關稅戰,此舉有利美國通膨降溫。川普的政策對企業主較友善,減稅刺激企業發展,並以關稅作為談判條件,對盟友和貿易夥伴較具競爭性。此外,川普提案將企業稅自21%降至15%,有利企業改善成本結構。並對所有進口商品課徵10%-20%關稅,針對中國加徵60%以上關稅,此舉有可能增加消費成本,並引起輸入性通膨。川普以美國優先政策不變 供應鏈移轉速度會更快另一方面,對於台灣產業來說,為了避免輸美商品關稅的不確定性,加速轉移供應鏈應是必要之舉,雖在美設廠或轉移產線將壓抑營收成長,不過,在美中競爭的情境下,全球佈局速度越快的公司,越有機會在地緣政治不確定的情況下取得訂單,進而與其它廠商拉開營收差距。在2018年美中貿易戰開始以來,台灣企業就開始轉移生產基地,不論電子、傳產、科技等領域皆逐漸移出中國,走向全球佈局,這對於台灣企業短期會有相應成本增加,不過長期來看,分散風險的益處遠大於現在和將來的成本。供應鏈分散趨勢延續 台廠走向全球佈局技術敏感度高的科技業對於風險分散的需求也更高,台積電(2330)美國亞利桑那州廠良率攀升,已追上台灣同級晶圓廠,在美中競爭白熱化情況下,為穩定晶片供應,未來美國或會要求在美本土生產更高階製程晶片。而且,鴻海(2317)在蘋果公司要求下,在印度開啟生產線,並於今年首度在印度生產iPhone 16 Pro與iPhone 16 Pro Max等高階機種,未來在印度的產能將會持續擴大。這兩家台灣龍頭企業都採取了分散供應鏈的策略,未來,預估美國大選後,將會有更多台灣企業沿著這個步伐,加速全球供應鏈的重塑。精彩全文,詳見《理財周刊》1263期,2024.11.08出刊。
沒錢裝璜? 先換家飾營造品味
2009-10-15
【網路地產王/綜合】   手頭上現金不多的購屋族,該如何省下裝潢中古屋的預算?專家建議消費者,最好依據自己的能力,先以局部更動的方式,改變中古屋的裝潢,倘若預算真的少得可憐,不妨把錢花在窗簾或燈光,立即營造截然不同的居家氣氛! ■ 變動部分格局 預算花在刀口上  要找到完全符合需求的中古屋並不容易,以浴室為例,如果正好在房子的正中間,施工移位所費不貲,建議購屋時,儘量選擇少隔間的房子,若真的要動到格局,也以少動為原則。   由於預算有限,無法將空間全面換新,就找出最影響生活品質的部份,進行局部改裝,如果浴室已影響到家人的使用,就以浴室為重點做整修。除了找出影響生活品質的部份進行改裝,也可以選擇單一工程進行全面整修,例如重新粉刷、燈飾更新或將地板改裝。 ■ 更換老舊設備 加強機能裝修  此外,空間不一定要全面更新,可以局部更換設備,像浴室的磁磚就不一定要換,只要將洗手台、馬桶、浴缸換新,或是將浴缸拆除做淋浴拉門即可;有些設備像廚具,也不一定要全部換新,只要將門片更新或重貼木皮、噴漆,也能煥然一新。   窗簾佔室內視覺面積最大,想要變換全新的居家氣氛,窗簾的更換絕對是必要,同時可以加上其它布飾如抱枕做點綴,配合不同風格的燈飾,自然能營造「燈光美、氣氛佳」的居家品味。 圖片來源:名昶室內設計 / design.vrhouse.com.tw/mingchang / 02-2766-8955 【網路居家王design.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

易清洗地板材評鑑
拋光石英磚V.S 超耐磨地板V.S 海島型木地板

 

2009-10-14
圖/文◎麥浩斯出版《漂亮家居》 本文特別針對目前國內住宅最常使用的地板建材,綜合兩位室內設計師的專業觀點、與三個家庭使用實例,提供讀者整合實用性的觀點參考。 在景氣復甦尚未明朗化的時代,民眾對於裝修預算相對抓得更為精準,如何選用一個適合居家空間長久使用的地板建材,將不再是人云亦云,全權交給設計師的偏好來決定,聰明的消費者會在事前先做好功課,想清楚自己與家人真正的需求順位,再來與專業人士溝通討論,才會創造雙贏的效果。近年來建材發展的技術不斷提升,成本合理、花色選擇多、功能實用進化、仿視覺效果等多項具優越特性的替代建材,已出現多元化的選擇,漂亮家居以實用性的角度切入,提供讀者在裝修選擇前一個客觀的意見參考。使用上的優缺點為何?1. 硬度僅次於鑽石等級的耐刮磨拋光石英磚      拋光石英磚具有石材的大方氣勢感,然而價位卻又不及石材的昂貴,其硬度指數達7的等級,相對來說便利了耐磨的生活使用特性,適用家中有滑輪式傢具等的使用需求。其幾近無毛細孔的表面,加上大面積尺度的面材鋪設、標榜無接縫的處理,能保持亮度與反映出空間的開闊感,特別適合想營造出空間明亮氣派的屋主族群。缺點的部分,可以說相較於木地板是較為光滑的,唯家中有長輩或幼兒的考量下,可盡量選擇有止滑材質的拖鞋搭配使用。      設計師朱志峰補充說明:「而在接縫處的白色填縫劑,使用久了之後也容易出現明顯的顏色,減低了剛完工時的整體大方感。」另外設計師鄭淑娟提到:「也因為其淺色素面的質感,較易顯出空間中的毛絮灰塵等。如同磁磚材質,遇季節潮濕時,表面較易有薄層水氣殘留的情形出現。」2. 施工簡易、低價位的超耐磨地板      其為一般所說的美耐板材質,表層有上一層耐磨漆,具止滑、耐刮、耐髒灰塵不易顯見,低價位、施工簡單快速等特點。若水氣長時間進入,則易膨脹隆起變形。      設計師朱志峰:「優點是其明顯的木紋紋理也增加了使用上的摩擦係數,具有止滑的功能,且又不易刮磨受損,價位也較實木地板來的更具親和力。但其木紋質感不若實木地板來得自然真實。此板材適用有預算考量的屋主,與有幼兒、寵物等家庭。」設計師鄭淑娟:「其質感較無自然生命感、無自然木質嗅味,其遇季節潮溼時,表面也較易有薄霧水氣殘留。但家中若有小孩的家庭很適合選用此種地板材質,以符合小孩會有塗鴉、敲擊刮花的可能性狀況,可待7~8年後再翻新即可。」3. 實木地板的再進化|海島型木地板      海島型木地板則為專為台灣、日本等較易潮濕的地方所發展出,其實木下加防水夾板,防潮係數相較超耐磨地板為優。而表面有上一層耐磨霧面漆,能保持顏色色澤的穩定,木紋質感真實溫馨,冬天也可赤腳其上。但光滑的實木表面,則是較不耐碰撞敲擊的,碰撞之後較不易修補,建議可盡量少挑選有輪子的傢具。      設計師朱志峰:「嚴格來說,此材質較具環保觀念,其表面實木可選擇不同厚度搭配防水夾板,不需過於砍伐大量原木。然而若選擇較為珍貴的木種,價位相對高貴許多。」      設計師鄭淑娟:「其真實溫和的實木質感,在視覺和嗅覺上能增加空間的穩定性,適用於一般住家或特定區域如臥房等。且其木質樣式選擇性多,天然的紋路增加了拼接的精采程度,但大面積舖設時易有色差的情形出現。」 清潔與保養方式?      拋光石英磚遇污漬的處理上,可將廚房紙巾沾水覆蓋髒污上,簡單以清水擦拭即可,勿以塗抹方式處理,設計師朱志峰:「若遇較為棘手的汙漬吸滲情形,可嘗試用抹布沾雙氧水覆蓋其上,靜待一至二小時後擦拭,或可洽瓷磚行以特殊去污劑處理。」設計師鄭淑娟:「原則上人造的東西都已很好保養,不建議特別上臘,以免過滑。或者在剛完工做完無接縫處理過後,可選擇拋光石英磚專用臘,以保護毛細孔參雜入雜物或顏色病變。」      超耐磨地板平日以清水擦拭即可,不建議特別上保養油,以免影響質感變質。設計師朱志峰:「接縫處若遇水氣滲透,可嘗試以電風扇吹置一段時間,盡量其保持乾燥。」設計師鄭淑娟:「因表面幾乎無毛細孔,故不容易吃進髒污,雖強調無縫隙處理,但水氣為無孔不入的,要小心縫的地方會吃水進去。」      海島型木地板可先以清水濕拖後用靜電乾布擦拭,也可使用吸塵器,不適合用酸鹼清潔劑。設計師朱志峰:「因其本身已有一層漆,不需特別上臘保養以免過滑,若需保持其光亮感可選擇噴上些許護木精油。」設計師鄭淑娟:「建議可定期約7~8個月以大賣場買得到的透明無色水性臘保養,能形成保護膜避免髒污吸附。正確的觀念建立是做好平日的保養工作,才能避免日後碰到棘手難以處理的情況。」 e拋光石英磚使用實例Q&A美觀大方、輕鬆保養的成熟地板建材      男主人由於工作上的需求在平日會常往國外跑,相對來說對生活質感的要求也比較高,而剛好女主人本身是個重視乾淨整潔的人,所以當時對地板建材的選擇重點是,要好清潔整理、容易保養,同時又能兼顧整體質感的建材。拋光石英磚的大器、硬度、與清潔方式,完全滿足了男主人對生活質感的要求,與女主人重視整潔與愛惜物件的個性。Q: 當時選擇拋光石英磚的考量要點?A:之前住家曾用過磁磚,但拖完地後通常很慢才乾,容易有滑倒的顧慮,也考慮過木地板能營造的溫馨感,但曾聽過朋友建議考量長期使用後的耐久度問題,在與設計師討論過後,權衡整體具時尚儉約流行感的空間設計,以表面幾乎無縫、似大理石質感的拋光石英磚作為地板選擇,藉淡色鋪面襯托空間風格、營造空間格局的開闊感。Q: 拋光石英磚遇到髒污時如何處理?A:這個地板材質的特點是它的硬度達7級,除了鑽石比它硬之外,一般來講不太容易造成磨損的情形。若平日不小心有醬油、咖啡、茶漬等滴到地板時,只要用乾棉布輕輕擦拭就好了,非常簡單方便!因為地板材質表面幾乎沒有毛細孔,所以灰塵能輕易的跑到角落去,整體看起來還是很乾淨,我大約每一到兩週用濕布拖過後,再用除塵紙拖把拖一次,效果就非常好了!e超耐磨地板使用實例Q&A重視施工快速、喜愛突出木紋的觸感      由於男、女屋主都是上班族,家裡又有兩個分別是六年級跟三年級的小孩,所以家事是採分工的方式進行。當時要換屋時,長期負責地板清潔的爸爸,唯一的要求就是要選擇木地板為主,因為早期在迪化街附近的住家是以磁磚地板為主,後來搬過一次家後,用的是海島型木地板,比較之下感覺木地板清潔比較方便。任何住家的真正使用者,是家人而不是設計師,屋主必須先有對需求的想法,再協同專業者的建議,才能權衡出一套真正適合自己的選擇。Q: 當時選擇超耐磨地板的考量要點?A:我們當時希望能選用能施工方便快速、有明顯突出木紋質感、健康環保的地板材質,而目前市面上的海島型木地板表面較為光滑,在這些考量下,最後決定用超耐磨地板,像我們家大約20~30坪的大小,施工只要大約一天就完成了。根據我的了解,超耐磨地板是用木材零料壓碎加工製成,而且我特別選用甲醛含量低的歐洲進口超耐磨地板,不希望毒氣日後危害家人健康,所以單價不一定比實木地板便宜喔!
買到違章建築,可否主張解除契約?
2009-10-13
案例:      唐三藏完成西天取經的任務後,在長安定居。師徒四人為了維繫感情,於是一起買了一間四層樓的公寓,從一樓到四樓分別登記在沙悟淨、豬八戒、孫悟空、唐三藏名下。唐三藏遷入四樓後,為了增加使用面積,於是在頂樓平台加蓋五樓作為佛堂。三個徒弟雖然不滿師父獨占頂樓平台,但也不敢說甚麼。      多年後,唐三藏思念如來佛,打算再去一趟天竺,於是把房子賣給牛魔王。唐三藏是個誠實的人,在買賣契約上加註:「本買賣標的物之建物包括五樓增建違章建築,賣方保證有權處分且隨建物移交,且增建部分於民國80年時確已存在,如有不實,賣方同意無條件解除本買賣契約。」      交屋後不久,牛魔王接獲樓下孫悟空等三人聯名寄發的存證信函,主張牛魔王占用頂樓平台,應返還不當得利及損害賠償。牛魔王自恃法力高強不予理會,沒想到三人一狀告上法院,結果牛魔王敗訴。牛魔王不甘損失,想對賣方唐三藏主張解除契約或減少價金,試問可行嗎? 解析:一、 共有人的權利範圍      民法第818條規定:「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」指每個共有人都可以就共有物的全部,在無害於其他共有人的權利限度內,可以按照他的「應有部分」對共有物行使他使用收益的權利。因此,共有人如果逾越其應有部分之範圍而使用收益,就等於超過他的權利範圍,而超過權利範圍所得到的利益,也就是「不當得利」。此外,各共有人按其應有部分,對於共有物之全部,雖然有使用收益之權。然而,共有人對共有物「特定部分」的使用收益,仍須徵得全體共有人之同意。如果共有人不顧其他共有人之利益,而就共有物之全部或一部任意使用收益,即屬侵害他共有人之權利。最高法院55年台上字第1949號及62年台上字第1803號判例,都有相同見解。二、 逾越權利範圍的效果      依公寓大廈管理條例第8條第1項規定,公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備等,均屬於「共有物」,依法為全體區分所有權人所共有。案例中,頂樓增建物的新所有權人牛魔王,在未徵得孫悟空等其他共有人之同意下,獨占頂樓平台,當然是逾越其應有部分之範圍而為使用收益,孫悟空等三人得依民法第179條以下請求返還該不當利得,並依民法第184條以下請求損害賠償,甚至請求拆除增建部分並返還其所有物(被占用的頂樓平台)。三、 有無分管契約,差很大      依司法院大法官會議釋字第349號解釋,共有人之間雖然有分管契約,但受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人不受拘束。因此,受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知者,該分管契約亦須經該受讓人同意,對於該受讓人才有效力。案例中,唐三藏與三名徒弟並未訂立書面的分管協議,如果認定住戶間無分管協議,那麼上述孫悟空等三人對牛魔王的主張自可成立。然而,最高法院83年台上字第1377號判決認為:「共有物分管之約定,不以訂立書面為要件,倘共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人使用、收益,各自占有之土地,未予干涉,已歷有年所,即非不得認有默示分管契約之存在。」如果有事實可以認定唐三藏與孫悟空等人之間,有「唐三藏專用頂樓平台」的默契,且多年來容忍不加以干涉,則可能被認定四人之間存在著分管契約,那麼,牛魔王只要同意該分管契約,便可以主張分管契約的效力,取得頂樓平台的專用權。四、 違建是否必須拆除?      違章建築處理辦法第2條規定:「本辦法所稱之違章建築,為建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,而擅自建築之建築物。」實際拆除則由各直轄市、縣(市)主管建築機關執行,並認定是否構成拆除的要件。同辦法第5條規定:「直轄市、縣(市)主管建築機關,應於接到違章建築查報人員報告之日起5日內實施勘查,認定必須拆除者,應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者,通知違建人於收到通知後30日內,依建築法第30條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者,直轄市、縣(市)主管建築機關應拆除之。」例如,非屬建築法第4條所稱之建築物,自不適用建築法,也不得依違章建築處理辦法拆除之;又如果屬於建築法所定不須申請建照者,也不得依違章建築處理辦法拆除之。同辦法第6條又規定應拆除之違章建築,不得准許緩拆或免拆,舊違章建築亦只能分別處理而已。同辦法第11條第1項規定:「舊違章建築,其妨礙都市計畫、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻有重大影響者,得由直轄市、縣 (市) 政府實地勘查、劃分左列地區分別處理:一、必須限期拆遷地區。二、配合實施都市計畫拆遷地區。三、其他必須整理地區。」五、 出賣人之瑕疵擔保責任      買賣因物有瑕疵,而出賣人依民法第354條至第358條之規定,應負擔保責任者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。然而,買受人於契約成立時,知其物有瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有瑕疵者,出賣人如「未」保證其無瑕疵時,亦不負擔保之責。但出賣人故意不告知其瑕疵者,仍須負責。本案牛魔王與唐三藏的買賣契約書,有明訂「本買賣標的物之建物包括五樓增建違章建築,賣方保證有權處分且隨建物移交,且增建部分於民國80年時確已存在,如有不實,賣方同意無條件解除本買賣契約」等字樣,而且違章建築從外觀上即可察知,牛魔王應屬於「明知瑕疵」者。何況,唐三藏並未保證「頂樓增建物不會被拆除」或「頂樓平台不會被共有人主張權利」,因此,牛魔王事後不能向賣方唐三藏主張解除契約。六、 結論      違章建築,除了是否違反公法(建築法)的問題外,也可能涉及私法(民法)的問題,例如頂樓平台的「共有」問題。購屋者除了要了解違建物的建造日期及在當地政府機關的相關規定外,如果該違建有占用到公共區域、共有地、公設等,最好能夠取得全體住戶的書面同意,否則,即使依公法不會被拆除的違建,也可能被其他住戶依民法相關規定請求拆除。crack car loan new online
買賣房屋,小心詐騙!
2009-10-08
      買賣房屋遭到詐騙集團的設局訛詐,因此損失大筆金錢,在目前社會風氣敗壞下屢見不鮮。尤其在不景氣的時代,正常投資管道不易快速賺到大筆財富,特別容易出現鋌而走險的不法之徒。大多數的人將畢生的積蓄都投注在購屋上,辛苦半生好不容易擁有屬於自己的房子,無論買屋或者賣屋,都必須提防詐騙集團的趁機入侵。究竟詐騙集團如何憑籍奸巧的手法,將買賣雙方辛苦賺來的金錢據為己有?在買賣的過程中,應注意那些事才能避免受騙?本文試以三個案例說明。 案例一:      周董長期觀察房地產市場的動向,判斷高雄市愛河附近的地價將要飆漲,於是透過友人介紹,向屋主趙醫生購買了該地段的大廈一戶。由於周董的預算充足,不需要向銀行貸款,因此在過戶前便支付趙醫生百分之五十的價款,約定交屋同時再支付另外一半。而趙醫生也依約將所有權狀、身分證影本及印鑑證明交給代書辦理過戶。沒想到在辦理過戶手續時,地政事務所通知所檢附的權狀是偽造的,周董這時才發現大事不妙,而趙醫生早已不知去向。警方調查結果,發現趙醫生交付的權狀、印鑑證明及身份證全是偽造的,而且屋主另有其人,只是將房子出租予他人使用而巳。解    析:      購買房地產,目的無論是投資獲利,或者用來居住辦公,應注意的事項千萬不可省略。例如必須先向地政事務所申請土地建物登記簿謄本,才能了解買賣標的物的面積、所有權人、有無他項權利設定等情形。在簽約支付價金時,並應核對賣方身份證與所有權狀記載是否相符。然而,就案例一而言,幕後可能有偽造證件集團支持,才能偽造出連代書都無法判斷真偽的權狀及身份證。因此,事先到現場調查屋況及透過第三人保障交易安全就顯得非常重要。除了了解標的物的屋況及格局外,應適度詢問鄰居或管理員,或許可事先查知是否為假房東售屋。中信房屋提供「房屋交易安全制度」,在買賣交易全部完成前,買方所支付的價金會存放在銀行專戶內,賣方無法提前取得。就案例一來說,趙醫生無法在過戶前拿到價金,一旦在過程中發現其中有詐,周董的錢仍被保管在專戶中,安全無虞。 案例二:      丁丁欲出售位於台中市中港路市價大約兩千萬元的房屋,並在某大報刊登售屋廣告。某日,一位自稱天線公司董事長的迪西來看屋,對於丁丁的房子非常滿意,當場以兩千三百萬成交,但唯一的條件是必須由買方指定的代書來辦理手續。丁丁心想:自己沒有認識的代書,聽說一般交易慣例也是由買方找代書。而且迪西看起來豪爽氣派,有大老闆的派頭。於是不疑有他。隔天,迪西帶著代書小波,前來與丁丁簽訂買賣契約書,並當場支付頭期款四百萬元,丁丁也交出所有權狀等相關證件,並於過戶書類上蓋妥印鑑交由小波辦理手續。然而,此後就再也沒有下文。丁丁覺得過戶的時間拖得太久,向地政事務所調閱登記謄本,才赫然發現產權巳登記為丁丁所有,並巳設定抵押向銀行及地下錢莊貸款,總計兩千一百萬元,而丁丁與小波早巳逃逸無跡。解    析:      詐騙集團常用的手法之一,就是先給付一筆價款後取得賣方的信任,待交付證件後與勾結的代書快速辦好過戶及貸款,取得不法利益後逃逸。由於辦理登記時的證件完全是真實的,所以地政機關也核淮登記無誤,而代書本身也是涉案人,因此被害人很難防範。唯一預防的方式,只能選擇優良誠信的代書。然而一般人並不瞭解哪個代書值得信任,表面光鮮亮麗甚至擁有豪華寬闊的辦公室樓面,也未必不是詐騙集團的偽裝。因此,最好選擇著名的大型房屋仲介公司,例如中信房屋旗下擁有許多經過嚴格考核篩選的「特約地政士」,凡經由中信房屋成交的案件,既非賣方指定也非買方指定,而是由中信房屋指派特約地政士負責辦理產權登記手續,方便又安全。 案例三:唐三藏打算到天竺取經,遂將其名下所有的清淨精舍一棟出售予牛魔王,希望牛魔王能精修佛法。牛魔王只有總價三成的自備款,雙方在買賣契約中約定,尾款由牛魔王向銀行貸款後支付,並委託代書辦理過戶及銀行貸款手續。起先雙方用印交付證件到完納稅捐一切順利,而牛魔王也如期向銀行申請房貸,並經核淮對保。過戶完成及銀行貸款抵押設定登記後,代書通知買賣雙方會同至銀行取款,但約定的時間巳過,牛魔王卻遲遲沒有現身,經向銀行放款人員查詢得知,牛魔王早在唐三藏到達前巳將貸款領走,躲回遙遠的火焰山。從此,唐三藏再也找不到牛魔王了。解    析:      詐騙集團在買賣過程中完全不動聲色,完全按照合約程序進行,使得屋主放鬆戒心,在最後一道手續中利用時間差領取銀行貸款捲款潛逃得逞。最好的防範方式就是委託知名連鎖房仲品牌,例如委託中信房屋的「特約地政士」辦理銀行貸款,在買方以銀行貸款作為尾款的支付時,特約地政士會與銀行放款人員保持連繫,待買賣雙方到場後始能撥付款項。此外,申請貸款時買方須出具授權書,指示貸款銀行於撥款時,直接將款項撥付至中信房屋控管的「房屋交易安全專戶」保管,如此才有完整的防範。案例三的唐三藏,因為在交易中沒有中信房屋的專業協助,被牛魔王騙走七成價款,損失實在不小。 crack car loan new online
在自己的土地築牆擋路也算犯罪嗎?
2009-10-08
  案  例:    大老闆鍋抬民觀察到景氣有復甦的跡象,經濟寒冬似乎要過去了,尤其房地產市場漸漸復甦,因此想把資金投注在不動產上。鍋老闆想起雲林還有一大塊土地沒有使用,乾脆拿來蓋房子,景氣回升之後高價賣出就能大賺一筆。於是鍋老闆向銀行申請貸款,在那塊土地上蓋了三棟房子,其中一棟「紅海居」位在土地的最內側,沒有對外連接的道路,因此鍋老闆在土地上預留一條私設道路,可以對外連接。沒想到景氣不如預期的好,幾年後,房地產市場不但不見好轉反而大跌,連科技業也受到金融海嘯的衝擊。鍋老闆資金調度出現困難,因而無法按期償還銀行貸款,結果銀行向法院聲請拍賣鍋老闆名下的房子。      小演員陳灌蟋為了多賺點錢,經常出售自拍相片給雜誌社。辛苦了幾年,陳灌蟋終於存了一筆錢,他希望能在鄉下買一棟房子,遠離台北的喧囂。然而,看來看去,不是太過偏遠就是屋況不佳,好房子又很貴。朋友建議他去買法拍屋,陳灌蟋也覺得不妨一試。幾個月後,他終於標下一棟房子,無論環境、格局,各方面都相當不錯,而且拍定價格才300萬,根本就是撿到大便宜。這棟房子就是鍋抬民蓋的「紅海居」。      鍋抬民知道「紅海居」以300萬價格拍定,非常震怒。這棟房子花費他很大的成本,當初訂價至少要賣600萬以上才有利潤,竟然被這個只會自拍的陳灌蟋以半價買到。鍋抬民怒氣難消,於是他找陳灌蟋談判。鍋抬民趾高氣昂地說:「知道嗎?你買到『紅海居』也沒用,這房子出入都要通過我的土地,我不讓你過你連家都回不了。不過,如果你要買下那條道路,我可以用500萬賣給你。」陳灌蟋搖搖頭說:「我買房子才花300萬,買道路居然要500萬?你去搶比較快啦!」結果談判破裂。      鍋抬民心想,你不買土地就想通過,天底下哪有這麼便宜的事?於是,在房屋點交前一天,鍋抬民僱人連夜趕工,在緊鄰「紅海居」的自己土地,也就是那條私設道路上,築起一道圍牆。第二天,執行法官與陳灌蟋到現場一看,都傻眼了,公路與「紅海居」之間,只剩下一條僅容人側身通過的窄縫。陳灌蟋心想,難道我住在這裡的每一天,都必須這樣「擠」著出入嗎?真是太可惡了!因此,陳灌蟋一怒告上法院,控告鍋抬民妨害自由。   解  析:一、 所有權社會化      所有權雖然是私人的權利,但如果無限制地發揮個人的自由,逞一己之私,必定與社會共同利益相違背,甚至危害社會。所謂「所有權社會化」,就是指私人所有權,不僅是權利也含有義務,一方面是個人的權利,一方面對社會有應盡的義務,所有權人必須兼顧社會之利益,行使所有權的時候也應該同時顧及公共利益,不能以損害他人為目的。二、 公用地役關係      所謂「公用地役關係」是指私人土地在一定條件下具有「公用物」的性質,雖然所有權人仍保有其土地所有權,但其權利之行使應受限制,不可以妨礙公眾通行。案例中鍋抬民的私人土地已經成為「既成道路」而供公眾通行使用,因此產生了公用地役關係,鍋抬民不可以違反供公眾通行之目的而為使用。這在行政法院61年判字第435號、59年判字第638號、57年判字第276號、57年判字第32號、53年判字第157號、46年判字第39號等判例中,再三確認。三、 不可權利濫用      民法第148條第1項規定:「權利之行使,不得以違反公共利益,或以損害他人為主要目的。」第765條規定:「所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物。」又依據民法物權編的相鄰關係,第787條規定:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。」第788條規定:「有通行權人於必要時,得開設道路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。」第790條:「他人有通行權者,土地所有人不得禁止他人侵入其地內。」案例中鍋抬民的土地已經設為一條私設道路,其所有權的行使,應當受「道路使用」這個「目的」的限制。何況陳灌蟋對於該「私設道路」有通行權,依法甚至可以自行開設道路,鍋抬民不能禁止陳灌蟋通行,頂多向陳灌蟋請求支付償金而已。   結  論:      鍋抬民雖然是在自己私設道路內建築圍牆,仍然構成妨害陳灌蟋的通行及居住,鍋抬民對於其所有權之行使,屬於「權利濫用」。而憲法第10條規定人民有遷徙居住之自由,國家有責任保障人民的遷徙及居住安寧,使其免於不法干擾。對於物質或精神作用之外力強暴、脅迫,國家應該為人民排除。所謂「強暴脅迫」,是指以實力不法加諸他人,但不以直接施於他人為限,如果間接施於物體而對他人造成影響,也算強暴脅迫。因此,鍋抬民建造圍牆用來阻礙陳灌蟋的通行、遷徙、居住,已構成刑法第304條第1項以強暴妨害人行使權利罪。      鄰居關係,貴在講信修睦,守望相助,所謂遠親不如近鄰。鍋抬民以這種方法逼迫陳灌蟋向他購買土地,不但破壞了鄰居和諧,自己也構成犯罪,得不償失。crack car loan new online
房東的留置權
2009-10-08
案例:      某甲向某乙承租房屋一棟,租期兩年,每個月租金2萬元。由於經濟不景氣某甲失業了,無力繼續繳房租,於是在房東某乙不知情的情況下,某甲悄悄搬家了。某乙得知某甲搬家相當生氣,因為某甲積欠三個月房租未繳,而且行蹤不明讓某乙催討無門。某乙開門進屋後,發現某甲走的相當倉促,不但室內凌亂,牆上還掛著一幅水墨畫沒帶走。某乙請人鑑定後發現該畫竟然是張大千的真跡,價值在100萬元以上。試問,某乙該如何處理這幅畫以滿足自己的債權呢? 解析:一、 何謂留置權?      所謂「留置權」,是民法上的一種「物權」,例如抵押權人對抵押的不動產有優先受償的權利,留置權人也可以在他的債權未受清償時,留置該動產。留置權的發生,必須是債權人占有他人的動產,而且債權的發生必須與該動產有「牽連關係」。所謂牽連關係,例如汽車維修廠商對於客人未付的維修費用,與該送修的汽車之間,就有牽連關係;房屋出租人的租金債權與承租人留在屋內的動產,也有牽連關係。但如果債權人一開始就知道該動產不是債務人所有,或者因為重大過失而不知,則沒有留置權。例如送修汽車之人有出示行車執照,汽車不是送修之人所有,而修車廠明知或者疏未察覺(汽車維修費用的債務人是送修汽車之人,不是汽車所有權人)。二、 租賃關係產生的留置權      民法第445條第1項規定:「不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權。」本條之規定僅限於「不動產」的出租人才有適用,而且只能就租賃契約所生的債權行使留置權。例如租賃契約終止後留置權的標的物必須置於該不動產,即使出租人未占有該動產,留置權也能發生。      此外,對於「禁止扣押」之物不得為留置。所謂「禁止扣押」之物,依強制執行法規定,是指:1、二個月間生活所必需之食物、燃料、金錢;2、必需之衣服、寢具及其他物品;3、職業上或教育上所必需之器具、物品;4、勳章及其他表彰榮譽之物品;5、遺像、牌位、墓碑及其他祭祀、禮拜所用之物;6、未與土地分離之天然孳息不能於一個月內收穫者;7、尚未發表之發明或著作;8、附於建築物或其他工作物,而為防止災害或確保安全,依法令規定應設備之機械或器具、避難器具及其他物品。三、 留置權的效力      留置權發生後,出租人得留置該租賃不動產內承租人所有的動產,如果承租人趁出租人不知而把留置物搬走,出租人可以提出異議。但如果被取走之物是承租人執行職務所需之物或為通常生活關係所需者,例如廚師的烹飪用具,則出租人不得提出異議。出租人一旦提出異議,可以不聲請法院,逕行阻止承租人取走留置物,而且在承租人離去租賃的不動產時,還可以占有該留置物。此外,如果承租人趁出租人不知,或者不顧出租人的異議而將留置物取走,出租人有權終止租賃契約。四、 留置權的消滅      留置權因下列幾種原因而消滅:第一、承租人取走留置物,並非趁出租人不知或出租人沒有提出異議。第二、承租人提出擔保。第三、第三人因善意取得該留置物的所有權或質權。例如承租人在出租人不知的情形下,在公開的市場出售留置物,而被善意第三人買到,此時出租人不能再對善意第三人主張自己對該物有留置權。五、 留置權的實行      出租人實行留置權,必須債權已屆清償期(例如已經到期的租金),且必須定一個月以上的相當期間,通知承租人,並且聲明「如不於該期限內為清償時,即就其留置物取償」,如果留置物為第三人所有或存有其他物權而為出租人所知者,也要一併通知。如果無法通知(例如承租人行蹤不明),於債權清償期屆至後,經過六個月仍未受清償時,出租人也可以實行留置權。      實行留置權依法準用實行「質權」的規定,方法有三種:1、拍賣留置物,就其賣得價金而受清償。2、與承租人或留置物所有權人約定取得留置物的所有權。3、約定以拍賣以外之方法處分留置物。拍賣留置物也可以經公證人、警察機關、商業團體或自治團體的證明,依照市價變賣之,但在拍賣或變賣前,除非有無法通知的情形,仍應再次通知留置物所有權人。六、 結論      某甲積欠某乙房租三個月,共6萬元,某甲又在房屋內留有張大千名畫一幅,某乙對於該畫自可主張留置權。此時,某乙得發出存證信函給某甲,表示反對某甲將該畫取走的意思,並聲明:「請台端於文到一個月內清償積欠的租金共計6萬元,如逾期未清償,本人將就上述之留置物取償。」依題意,某甲行蹤不明無法寄送信函,依民法第936條第3項之規定,於債權清償期屆至後,經過6個月仍未受清償時,某乙亦得行使留置權。crack car loan new online
簡介地役權
2009-10-08
§ 案例      某甲想在其擁有的A土地上蓋房子,然而北側的聯外道路太窄,路線又過於彎曲,如果能在鄰接南側的B土地上開闢一條較寬的道路,不但與高速公路的距離能夠縮短許多,將來房子的價值也能大大提高。於是某甲與B土地的地主某乙達成協議,每年支付地租10萬元給某乙,讓他開闢道路。解決了道路問題,某甲便開始蓋房子,沒想到房子剛蓋好,某乙就將B地出售給某丙。新地主某丙主張收回B地,除非某甲每年支付30萬元租金,否則不能繼續使用道路。某甲心想,每年30萬元也不算太貴,但他擔心將來某丙又將B地賣給他人,又必須重新訂約,更糟糕的是,萬一新地主根本不同意開放通行怎麼辦?有沒有一勞永逸的辦法呢? ※ 解析一、 何謂「地役權」?      所謂「地役權」是指為了增加土地的的利用價值,使地主對土地的「支配力」能達到他人土地的權利。民法第851條:「稱地役權者,謂以他人土地供自己土地便宜之用之權。」增加了利用價值的土地稱為「需役地」,而因此使用收益上受到限制的土地稱為「供役地」。例如需要對外通行的土地是需役地,而被通行的土地就是供役地。除了「通行地役權」之外,包括引水、排水、汲水、建築、放牧、採取砂石等等,都可以設定地役權。      為了調節相鄰土地之間的利用,達到「物盡其用」的目的,民法在所有權章(第775條~第798條)有「相鄰關係」之規定,其作用與地役權相同。然而相鄰關係是基於法律規定最小的調節,目的在使土地所有權能發揮其基本功能。如果超過其基本功能,要產生更大的利用價值,則必須有從屬於所有權的其他權利,這就是地役權的目的。      例如土地與公路之間沒有適宜之聯絡,以至於正常的使用發生困難,地主可以基於其所有權,向鄰地所有權人主張民法第787條之「袋地通行權」。但如果土地與公路之間「有」適宜之聯絡,但地主想要採取更好的通行方式任,則只能經鄰地所有權人的同意,不能主張袋地通行權。二、 地役權的法律性質      要發生地役權,必須有兩個土地存在,「需役地」之地主必須在「供役地」上設定地役權,因此,地役權是一種利用他人土地的「物權」。供役地的地主所負擔的義務是「容忍義務」,也就是必須容忍他人使用自己的土地。基於物權的效力,即使供役地移轉給他人,甚至由他人繼承,都必須繼續承受此項容忍義務,而不能主張所有權而排除需役地的利用。此外,如果在同一土地上的同一項利用,已設定地役權,地主又以契約供第三人使用,則地役權優先於該第三人的使用權,這就是「物權優於債權」的原則。三、 地役權的取得      地役權通常須由需役地的地主與供役地的地主之間,訂立設定契約,但也可以由供役地地主單方面的「捐助行為」或「遺囑」而成立。地役權的設定,非經「登記」不生效力,而且其登記必須記載供役地之標示及地役權設定之目的、範圍。土地登記規則第109條規定:「地役權設定登記時,應於供役地他項權利部登記,並於需役地標示部其他登記事項欄記明供役地之地號。為地役權設定登記時,如需役地屬於他登記機關管轄,供役地所在地之登記機關應於登記完畢後,檢附供役地登記用紙他項權利部影本通知他登記機關辦理登記。」      此外,地役權也可以依「時效」取得。民法第769條:「以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」第770條:「以所有之意思,十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」第772條:「前五條之規定,於所有權以外財產權之取得,準用之。於已登記之不動產,亦同。」以「通行地役權」為例,如果地主一開始通行鄰地時,並不知道自己無權通行,而且不是因為過失而不知情(例如地界不清),則繼續公然且和平的通行,長達十年,則有權向該鄰地所有權人請求登記通行地役權。四、 地役權的消滅      地役權在以下幾種情形下消滅:(一)土地滅失,或者事實上不能達到目的。例如「引水地役權」在該水源斷絕後,地役權消滅。(二)供役地被徵收。如果是「需役地」被徵收,則地役權一併被徵收,不當然消滅。(三)存續期間屆滿或解除條件成就。(四)混同。就是需役地的地主取得供役地的所有權。地役權消滅時,供役地所有權人得請求塗銷地役權登記,如果地役權人不同意,得請求法院判決。五、 結論      案例中,某甲為達到增加A地利用價值的目的,與B地的地主訂立契約取得通行權。然而一般的「債權契約」只有在特定人之間才有效力,一旦所有權讓與他人,則無法以該「通行權契約」對新所有權人主張權利。B地出售並讓與某丙後,雖然某乙無法繼續履行與某甲之間的通行權契約,可能構成「違約」而負損害賠償責任,但A地的通行問題還是不能解決。要想一勞永逸的取得對鄰地的通行權,最好的辦法是設定通行地役權。設定後,縱然某丙再將B地所有權讓與他人,甚至某甲將A地讓與他人,無論輾轉讓與多少人,A地的通行權均可獲得保障。crack car loan new online
房價友善的台北理想居-三鶯地區
2009-10-08
文◎行銷企劃部       台北縣三峽鎮位於台北盆地的西南隅,三面環山,東與新店市為鄰,南接烏來鄉及桃園縣復興鄉,西面與鶯歌鎮相鄰,北連樹林市及土城市,因地勢之故,層巒疊嶂,翠谷青峰的山區綿亙數十公里,景觀自然秀麗。三峽鎮現以國立台北大學為核心,形成著名的「北大特區」重劃區,而緊鄰三峽的鶯歌鎮雖然行政區上劃歸台北縣管轄,但居民生活與桃園縣較為密切;鶯歌鎮境內盛產窯土,陶瓷工藝成為區域的最大特色。 台灣景德鎮      近一、二十年間陶瓷業已取代農業成為當地標誌的鶯歌鎮,現今鎮內的陶瓷相關產業工廠及店家已超過千餘家,所生產的產品有屬於建築用的琉璃瓦、地磚、壁磚、衛浴設備等,亦有裝飾或日常用品的藝術花瓶、仿古花瓶,茶壺、家庭器皿、兒童玩具、裝飾品,以及工業用的精密陶瓷等,近年來台北縣立鶯歌陶瓷博物館落成,每逢假日,參訪的遊客不勝其數。 交通連結帶動房市      三峽復興加盟店經理詹智民表示,國道三號改變了三峽與鶯歌對外交通習慣,北上約20-25分鐘可抵達信義計劃區,近期話題火熱的南港區域也只要35-40分鐘就能到達,南下從三峽至桃園機場也只需20分鐘的車程,對於商旅人士來說,也是另一種生活上的便捷。交通縮短了台北市與三峽的距離,除了帶來人潮外,同時也帶來無限商機。因為城鄉的不同,拉大了房屋價位差異,但若能掌握以交通縮短距離的原則,多花20-30分鐘,就能用台北市的四分之一房價在三峽購得很好的產品。在新移民的外來購屋客層中,多以換屋族或是退休族來此的比重最高,北市以南港區、大安區、信義區及文山區佔大宗,北縣則以新店市、中永和及板橋市最愛三峽。 2009年大台北中古屋平均成交房價         單位:萬/坪 縣市 行政區 大樓 公寓 台北縣 三峽鎮 11.5 6.8 新店市 22.3 21.5 中永和 22.6 19.3 板橋市 24.8 21.3 台北市 大安區 53.3 51.6